Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Фединой Г.А., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 по делу N А76-15099/2012 (судья Мулинцева Е.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" - Выползов А.А. (доверенность б/н от 24.07.2012);
- открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" - Щербинин К.А. (доверенность N 172 от 20.12.2012).
Общество с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (далее - ООО "Монтажные решения", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу Банк конверсии "Снежинский" (далее - Банк, ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде залога в отношении объекта незавершенного строительства площадью застройки 2 714 кв. м, степень готовности 10%, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, имеющего кадастровый (условный) номер 74-74-33/126/2011-164 (т. 1 л.д. 9-11).
Определением суда от 10.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Магнитогорска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - администрация, Управление Росимущества, Управление Росреестра, третьи лица т. 1, л.д. 1-5).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3, л.д. 61-64).
Истец не согласился с указанным судебным актом и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 3, л.д. 78-79).
ООО "Монтажные решения" (далее также - податель жалобы) просит решение от 28.11.2012 отменить, иск удовлетворить.
В жалобе апеллянт ссылается на то, что в обоснование заявленных требований истцом при предъявлении иска было приведено шесть правовых доводов, подтверждающих незаконность государственной регистрации договора об ипотеке, тогда как суд, при вынесении решения, сослался лишь на отсутствие в материалах дела доказательств уклонения ответчика от регистрации факта прекращения ипотеки.
Полагает, что сделанная судом ссылка на п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, согласно которой изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели вещи, не применима к существу рассматриваемого спора.
Суд не дал оценки обстоятельствам того, что государственная регистрация ипотеки спорного объекта незавершенного строительства была произведена после того, как заложенное имущественное право было реализовано на торгах во исполнение решения суда об обращении взыскания на право аренды земельного участка.
Полагает, что в силу прекращения залога права аренды земельного участка, отсутствовали основания для государственной регистрации залога в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке. При названных обстоятельствах, по мнению апеллянта, речь идет не об изменении предмета залога, а об отсутствии оснований для возникновения залоговых обязательств в отношении спорного объекта.
Также апеллянт полагает, что отсутствие доказательств уклонения ответчика от регистрации прекращения ипотеки, на которые сослался суд, не может рассматриваться в качестве основания для отказа в удовлетворении иска, т.к. действующим законодательством необходимость обращения к залогодержателю в качестве условия обращения в суд с иском не предусмотрена.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Администрация г. Магнитогорска, Управление Росреестра и Управление Росимущества явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили.
С учетом мнения представителей Банка и ООО "Монтажные решения", в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в жалобе, поддержал, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.03.2007 N 1664-П, протокола о результатах аукциона от 10.05.2007 N 1, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 7, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (арендатор) заключен договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д. 42-46, т. 2).
Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:01 23006:0017, согласно кадастровому плану земельного участка, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, общей площадью 21971,14 кв. метров.
Договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.06.2007 за N 74-7433/116/2007-406.
10.07.2007 между Банком и ООО "Монтажные решения" (заемщик) заключен кредитный договор N 10367/2, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику кредит в виде кредитной линии под лимит выдачи в размере 40 000 000 руб. на следующие цели: комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, площадью 21971,14 кв. м (л.д. 84-90, т. 2).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ОАО Банк конверсии "Снежинский" (залогодержатель) и ООО Компания "Монтажные решения" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007 (л.д. 20-23, т. 1).
По условиям указанного договора залогодатель предоставил залогодержателю в залог (ипотеку) принадлежащее залогодателю и именуемое в дальнейшем "Предмет залога" право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), кадастровый номер 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева.
Регистрация договора о залоге недвижимого имущества произведена 25.07.2007 (л.д. 70, т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010 удовлетворены исковые требования ОАО Банк конверсии "Снежинский" к ООО Компания "Монтажные решения". Указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от 10.07.2007 - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21 971,14 кв. м. Способом реализации заложенного имущества считать публичные торги. Начальная цена реализации предмета залога определена в 21 416 068 руб. (л.д. 33-41, т. 1).
04.04.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (продавец) и ОАО Банк конверсии "Снежинский" (покупатель) на основании решения комиссии об определении победителя торгов подписан протокол N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (л. д. 132-134, т. 2), которым стороны предусмотрели, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:601 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, участок находится примерно в 34 м по направлению на север от ориентира жилой дом N 4, расположенного на границах участка, адрес ориентира г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева (пункт 1.1 протокола).
Сторонами указанного договора 06.04.2011 подписан акт приема-передачи предмета договора (л. д. 131, т. 2).
Постановлением администрации г. Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П в договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622 внесены изменения в части наименования арендатора и замены его с общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" на открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский; а также в части срока договора, предусматривающее продление договора путем изменения даты окончания договора с 10.05.2011 на 10.05.2015.
Вышеназванное постановление от 07.06.2011 N 6411-П послужило основанием для оформления 25.07.2011 между Администрацией г. Магнитогорска и ОАО Банк конверсии "Снежинский" дополнительного соглашения к договору аренды (л. д. 127, т. 2). По условиям соглашения арендатором земельного участка является открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский", срок действия договора аренды продлен до 10.05.2015.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011 постановление от 07.06.2011 N 6411-П признано недействительным.
18.04.2011 обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Монтажные решения" произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства - общая площадь застройки 2 714,0 кв. м, степень готовности объекта 10%, литер А, кадастровый (условный) номер 74-74-33/126/2011-164, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева (л.д. 31, т. 1).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждена регистрация обременения прав на объект незавершенного строительства с кадастровым (условный) номером 74-74-33/126/2011-164 в виде ипотеки в силу закона, произведенная 18.04.2011 (л.д. 69-70, т. 1).
Полагая, что регистрация обременения произведена после прекращения оснований для возникновения такого обременения и полагая свои права наличием такой регистрации нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, сослался на отсутствие доказательств уклонения ответчика от регистрации факта прекращения залога, а так же пришел к выводу о том, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не влечет прекращения залога.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества.
Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
В силу статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Материалами дела подтверждено наличие государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007.
Таким образом, с момента такой регистрации, согласно вышеназванным нормам возникает ипотека в силу закона на любые возводимые на указанном участке сооружения.
При этом момент государственной регистрации обременения ипотекой возведенного на заложенном земельном участке сооружения, по мнению суда, не имеет определяющего значения, поскольку такая ипотека может быть зарегистрирована лишь при регистрации права собственности на возводимое сооружение.
Вместе с тем, возникшая в силу закона ипотека может быть прекращена так же лишь по основаниям, предусмотренным законом.
Основания прекращения залога перечислены в норме ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Одним из оснований прекращения залога, поименованным в ст. 352 ГК РФ является реализация (продажа) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.
Судебная коллегия усматривает, что на состоявшихся во исполнение решения арбитражного суда об обращении взыскания на предмет залога торгах, был реализован предмет залога в виде права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды от 10.05.2007. Взыскание на предмет ипотеки, возникшей в силу закона, в виде объекта незавершенного строительства обращено не было. Наличие иных перечисленных в ст. 352 ГК РФ оснований прекращения ипотеки в отношении данного имущества из материалов дела не усматривается.
Кроме того, оценивая обстоятельство прекращения права аренды, как предмета залога по договору о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007, суд приходит к следующему.
Договор аренды земельного участка от 10.05.2007 согласно его условиям прекращается в момент истечения срока его действия, что соответственно повлекло бы прекращение вытекающего из данного договора права аренды земельного участка.
Вместе с тем, прекращение права аренды в связи с прекращением договора аренды не может свидетельствовать о прекращении возникшей в силу закона ипотеки возведенного в период действия договора объекта незавершенного строительства. Обстоятельство возведения спорного объекта незавершенного строительства с кадастровым условным номером 74-74-33/126/2011-164 в период действия договора ипотеки земельного участка (права аренды земельного участка) истцом не отрицается.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что прекращение права залога, возникшего на основании договора о залоге права аренды от 10.07.2007 (из договора об ипотеке) не повлекло прекращение возникшего в силу закона (ст. 64.2 Закона N 102-ФЗ) права залога объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.
При названных обстоятельствах регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении незавершенного строительством объекта площадью застройки 2 714,0 кв. м, с кадастровым (условным) номером 74-74-33/126/2011-164 произведена Управлением Росреестра по Челябинской области в соответствии с требованиями норм действующего законодательства.
Доводы подателя жалобы о том, что государственная регистрация ипотеки спорного объекта незавершенного строительства была произведена после того, как заложенное имущественное право было реализовано на торгах во исполнение решения суда об обращении взыскания на право аренды земельного участка, не влияют на обоснованность принятого судом решения.
Как указано выше, залог возведенного на земельном участке объекта незавершенного строительства возник в силу закона и не был прекращен по названным в законе основаниям.
При данных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводами подателя жалобы о том, что судом не была дана оценка всем правовым доводам, приведенным истцом в обоснование исковых требований.
В силу частей 1, 3 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда должно состоять из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей. Описательная часть решения должна содержать краткое изложение заявленных требований и возражений, объяснений, заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле.
В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Нормой пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предписана обязательность указания доводов в пользу принятого решения; мотивов, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; мотивов, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Названные требования процессуального закона судом первой инстанции не выполнены.
Судебная коллегия усматривает, что в нарушение вышеуказанных требований закона суд первой инстанции при принятии итогового судебного акта не учел и фактически не рассмотрел приведенные истцом в тексте искового заявления доводы, не отразил в решении фактические обстоятельства, установленные по результатам рассмотрения спора, не дал их правовой квалификации и не привел мотивов, по которым отверг данные доводы.
Вместе с тем, учитывая, что резолютивная часть обжалуемого судебного акта по существу является правильной, судебная коллегия полагает основания для отмены решения отсутствующими.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом так же не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ООО Компания "Монтажные решения". Учитывая, что обществу "Монтажные решения" при обращении с апелляционной жалобой была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 по делу N А76-15099/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2013 N 18АП-250/2013 ПО ДЕЛУ N А76-15099/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2013 г. N 18АП-250/2013
Дело N А76-15099/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Фединой Г.А., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 по делу N А76-15099/2012 (судья Мулинцева Е.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" - Выползов А.А. (доверенность б/н от 24.07.2012);
- открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" - Щербинин К.А. (доверенность N 172 от 20.12.2012).
Общество с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (далее - ООО "Монтажные решения", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу Банк конверсии "Снежинский" (далее - Банк, ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде залога в отношении объекта незавершенного строительства площадью застройки 2 714 кв. м, степень готовности 10%, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, имеющего кадастровый (условный) номер 74-74-33/126/2011-164 (т. 1 л.д. 9-11).
Определением суда от 10.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Магнитогорска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - администрация, Управление Росимущества, Управление Росреестра, третьи лица т. 1, л.д. 1-5).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3, л.д. 61-64).
Истец не согласился с указанным судебным актом и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 3, л.д. 78-79).
ООО "Монтажные решения" (далее также - податель жалобы) просит решение от 28.11.2012 отменить, иск удовлетворить.
В жалобе апеллянт ссылается на то, что в обоснование заявленных требований истцом при предъявлении иска было приведено шесть правовых доводов, подтверждающих незаконность государственной регистрации договора об ипотеке, тогда как суд, при вынесении решения, сослался лишь на отсутствие в материалах дела доказательств уклонения ответчика от регистрации факта прекращения ипотеки.
Полагает, что сделанная судом ссылка на п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, согласно которой изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели вещи, не применима к существу рассматриваемого спора.
Суд не дал оценки обстоятельствам того, что государственная регистрация ипотеки спорного объекта незавершенного строительства была произведена после того, как заложенное имущественное право было реализовано на торгах во исполнение решения суда об обращении взыскания на право аренды земельного участка.
Полагает, что в силу прекращения залога права аренды земельного участка, отсутствовали основания для государственной регистрации залога в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке. При названных обстоятельствах, по мнению апеллянта, речь идет не об изменении предмета залога, а об отсутствии оснований для возникновения залоговых обязательств в отношении спорного объекта.
Также апеллянт полагает, что отсутствие доказательств уклонения ответчика от регистрации прекращения ипотеки, на которые сослался суд, не может рассматриваться в качестве основания для отказа в удовлетворении иска, т.к. действующим законодательством необходимость обращения к залогодержателю в качестве условия обращения в суд с иском не предусмотрена.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Администрация г. Магнитогорска, Управление Росреестра и Управление Росимущества явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили.
С учетом мнения представителей Банка и ООО "Монтажные решения", в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в жалобе, поддержал, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.03.2007 N 1664-П, протокола о результатах аукциона от 10.05.2007 N 1, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 7, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (арендатор) заключен договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д. 42-46, т. 2).
Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:01 23006:0017, согласно кадастровому плану земельного участка, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, общей площадью 21971,14 кв. метров.
Договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.06.2007 за N 74-7433/116/2007-406.
10.07.2007 между Банком и ООО "Монтажные решения" (заемщик) заключен кредитный договор N 10367/2, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику кредит в виде кредитной линии под лимит выдачи в размере 40 000 000 руб. на следующие цели: комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, площадью 21971,14 кв. м (л.д. 84-90, т. 2).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ОАО Банк конверсии "Снежинский" (залогодержатель) и ООО Компания "Монтажные решения" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007 (л.д. 20-23, т. 1).
По условиям указанного договора залогодатель предоставил залогодержателю в залог (ипотеку) принадлежащее залогодателю и именуемое в дальнейшем "Предмет залога" право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), кадастровый номер 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева.
Регистрация договора о залоге недвижимого имущества произведена 25.07.2007 (л.д. 70, т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010 удовлетворены исковые требования ОАО Банк конверсии "Снежинский" к ООО Компания "Монтажные решения". Указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от 10.07.2007 - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21 971,14 кв. м. Способом реализации заложенного имущества считать публичные торги. Начальная цена реализации предмета залога определена в 21 416 068 руб. (л.д. 33-41, т. 1).
04.04.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (продавец) и ОАО Банк конверсии "Снежинский" (покупатель) на основании решения комиссии об определении победителя торгов подписан протокол N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (л. д. 132-134, т. 2), которым стороны предусмотрели, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:601 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, участок находится примерно в 34 м по направлению на север от ориентира жилой дом N 4, расположенного на границах участка, адрес ориентира г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева (пункт 1.1 протокола).
Сторонами указанного договора 06.04.2011 подписан акт приема-передачи предмета договора (л. д. 131, т. 2).
Постановлением администрации г. Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П в договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622 внесены изменения в части наименования арендатора и замены его с общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" на открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский; а также в части срока договора, предусматривающее продление договора путем изменения даты окончания договора с 10.05.2011 на 10.05.2015.
Вышеназванное постановление от 07.06.2011 N 6411-П послужило основанием для оформления 25.07.2011 между Администрацией г. Магнитогорска и ОАО Банк конверсии "Снежинский" дополнительного соглашения к договору аренды (л. д. 127, т. 2). По условиям соглашения арендатором земельного участка является открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский", срок действия договора аренды продлен до 10.05.2015.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011 постановление от 07.06.2011 N 6411-П признано недействительным.
18.04.2011 обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Монтажные решения" произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства - общая площадь застройки 2 714,0 кв. м, степень готовности объекта 10%, литер А, кадастровый (условный) номер 74-74-33/126/2011-164, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева (л.д. 31, т. 1).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждена регистрация обременения прав на объект незавершенного строительства с кадастровым (условный) номером 74-74-33/126/2011-164 в виде ипотеки в силу закона, произведенная 18.04.2011 (л.д. 69-70, т. 1).
Полагая, что регистрация обременения произведена после прекращения оснований для возникновения такого обременения и полагая свои права наличием такой регистрации нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, сослался на отсутствие доказательств уклонения ответчика от регистрации факта прекращения залога, а так же пришел к выводу о том, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не влечет прекращения залога.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества.
Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
В силу статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Материалами дела подтверждено наличие государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007.
Таким образом, с момента такой регистрации, согласно вышеназванным нормам возникает ипотека в силу закона на любые возводимые на указанном участке сооружения.
При этом момент государственной регистрации обременения ипотекой возведенного на заложенном земельном участке сооружения, по мнению суда, не имеет определяющего значения, поскольку такая ипотека может быть зарегистрирована лишь при регистрации права собственности на возводимое сооружение.
Вместе с тем, возникшая в силу закона ипотека может быть прекращена так же лишь по основаниям, предусмотренным законом.
Основания прекращения залога перечислены в норме ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Одним из оснований прекращения залога, поименованным в ст. 352 ГК РФ является реализация (продажа) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.
Судебная коллегия усматривает, что на состоявшихся во исполнение решения арбитражного суда об обращении взыскания на предмет залога торгах, был реализован предмет залога в виде права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды от 10.05.2007. Взыскание на предмет ипотеки, возникшей в силу закона, в виде объекта незавершенного строительства обращено не было. Наличие иных перечисленных в ст. 352 ГК РФ оснований прекращения ипотеки в отношении данного имущества из материалов дела не усматривается.
Кроме того, оценивая обстоятельство прекращения права аренды, как предмета залога по договору о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007, суд приходит к следующему.
Договор аренды земельного участка от 10.05.2007 согласно его условиям прекращается в момент истечения срока его действия, что соответственно повлекло бы прекращение вытекающего из данного договора права аренды земельного участка.
Вместе с тем, прекращение права аренды в связи с прекращением договора аренды не может свидетельствовать о прекращении возникшей в силу закона ипотеки возведенного в период действия договора объекта незавершенного строительства. Обстоятельство возведения спорного объекта незавершенного строительства с кадастровым условным номером 74-74-33/126/2011-164 в период действия договора ипотеки земельного участка (права аренды земельного участка) истцом не отрицается.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что прекращение права залога, возникшего на основании договора о залоге права аренды от 10.07.2007 (из договора об ипотеке) не повлекло прекращение возникшего в силу закона (ст. 64.2 Закона N 102-ФЗ) права залога объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.
При названных обстоятельствах регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении незавершенного строительством объекта площадью застройки 2 714,0 кв. м, с кадастровым (условным) номером 74-74-33/126/2011-164 произведена Управлением Росреестра по Челябинской области в соответствии с требованиями норм действующего законодательства.
Доводы подателя жалобы о том, что государственная регистрация ипотеки спорного объекта незавершенного строительства была произведена после того, как заложенное имущественное право было реализовано на торгах во исполнение решения суда об обращении взыскания на право аренды земельного участка, не влияют на обоснованность принятого судом решения.
Как указано выше, залог возведенного на земельном участке объекта незавершенного строительства возник в силу закона и не был прекращен по названным в законе основаниям.
При данных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводами подателя жалобы о том, что судом не была дана оценка всем правовым доводам, приведенным истцом в обоснование исковых требований.
В силу частей 1, 3 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда должно состоять из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей. Описательная часть решения должна содержать краткое изложение заявленных требований и возражений, объяснений, заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле.
В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Нормой пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предписана обязательность указания доводов в пользу принятого решения; мотивов, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; мотивов, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Названные требования процессуального закона судом первой инстанции не выполнены.
Судебная коллегия усматривает, что в нарушение вышеуказанных требований закона суд первой инстанции при принятии итогового судебного акта не учел и фактически не рассмотрел приведенные истцом в тексте искового заявления доводы, не отразил в решении фактические обстоятельства, установленные по результатам рассмотрения спора, не дал их правовой квалификации и не привел мотивов, по которым отверг данные доводы.
Вместе с тем, учитывая, что резолютивная часть обжалуемого судебного акта по существу является правильной, судебная коллегия полагает основания для отмены решения отсутствующими.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом так же не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ООО Компания "Монтажные решения". Учитывая, что обществу "Монтажные решения" при обращении с апелляционной жалобой была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 по делу N А76-15099/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Г.А.ФЕДИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.А.ФЕДИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)