Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Романова В.А.,
судей Казаковцевой Т.В.,
Мартемьянова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бестолковой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
апелляционную жалобу Департамента земельных
отношений Администрации г. Перми
на определение Арбитражного суда Пермского края от 18 октября 2013 года, вынесенное судьей Калугиным В.Ю. в рамках дела N А50-8797/2011 о признании банкротом ООО "Транк" (ОГРН 1025900508732, ИНН 5902130631),
в судебном заседании приняли участие представители:
- заявителя жалобы: Вержбицкая Т.Ф. (дов. от 09.01.2013),
- должника: Леонградт М.А., конкурсный управляющий,
Сергеенко Ю.А. (дов. от 04.09.2013),
Шляпин Л.А. (дов. от 05.12.2013),
- ОАО "Сбербанк России": Конопелькин Д.О. (дов. от 28.10.2013),
конкурсный кредитор Котова С.А. (паспорт, определение от 18.09.13),
(иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на Интернет-сайте суда),
установил:
Определением Арбитражного суда Пермского края от 05.05.2011 принято к производству заявление о признании банкротом общества с ограниченной ответственностью "Транк" (далее - Общество "Транк", Должник).
Определением арбитражного суда от 27.01.2012 в отношении Общества "Транк" введено наблюдение, применены правила о банкротстве застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2012 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден Котельников А.В.
Решением арбитражного суда от 26.06.2013 Общество "Транк" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, на временного управляющего Котельникова А.В. возложено исполнение обязанностей конкурсного управляющего Общества "Транк".
Определением арбитражного суда от 03.09.2013 конкурсным управляющим Общества "Транк" утверждена Леонгардт М.А.
Департамент земельных отношений Администрации г. Перми (далее - Департамент земельных отношений) в рамках настоящего дела о банкротстве обратился 09.07.2013 в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором сообщает о состоявшемся отказе Департамента земельных отношений от заключенного 03.12.2007 с Обществом "Транк" договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л земельного участка по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 33, 35, площадью 9.583,9 кв. м, кадастровый номер 59:01:44 1 0071:0004. Департамент земельных отношений полагает, что, поскольку уведомление об отказе получено Обществом "Транк" 28.03.2013, действие указанного договора аренды прекращено с 28.06.2013 в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем арендатор Общество "Транк" обязан вернуть земельный участок арендодателю, полномочия которого исполняет Департамент земельных отношений. Ввиду того, что Должник земельный участок не передал, Департамент земельных отношений на основании ст. 301 ГК РФ просит арбитражный суд обязать Общество "Транк" возвратить по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда (л.д. 3-6 т. 1).
После принятия судом заявления Департамента земельных отношений к производству в арбитражный суд от имени Общества "Транк" обратилась его конкурсный управляющий Леонгардт М.А. с заявлением о признании по основаниям ст. 10, 168 ГК РФ ничтожным одностороннего отказа Департамента земельных отношений от исполнения договора аренды земельного участка от 03.10.2007 N 083-07Л. (л.д. 91-93 т. 1).
Определением арбитражного суда от 18.09.2013 рассмотрение искового заявления Департамента земельных отношений объединено для совместного рассмотрения с заявлением конкурсного управляющего Общества "Транк" Леонгардт М.А. о признании ничтожным одностороннего отказа Департамента земельных отношений от исполнения договора аренды земельного участка N 083-07Л от 03.10.2007.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2013 (резолютивная часть от 16.10.2013, судья Калугин В.Ю.) заявление Департамента земельных отношений оставлено без удовлетворения, заявление конкурсного управляющего Общества "Транк" Леонгардт М.А. удовлетворено: односторонний отказ Департамента земельных отношений от исполнения договора аренды земельного участка N 083-07Л от 03.10.2007 признан недействительной сделкой.
Департамент земельных отношений обжаловал определение от 18.10.2013 в апелляционном порядке, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления о возложении на Должника обязанности по возврату земельного участка.
Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что законодательство не содержит запрета на отказ арендодателя от заключенного на неопределенный срок договора аренды, в том числе и в случае банкротства арендатора и включения права аренды в конкурсную массу. Департамент земельных отношений отмечает, что Обществом "Транк" не вносится арендная плата с 2011 года, что приводит к бесплатному землепользованию и может служить основанием для возврата земельного участка, арендуемого Обществом "Транк". По мнению заявителя апелляционной жалобы, наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства Должника не свидетельствует о возможности сохранения за ним права аренды на весь земельный участок, поскольку Общество "Транк", являясь собственником данного объекта, вправе образовать свои права путем выдела из земельного участка площадью 9.583,9 кв. м нового земельного участка с площадью, необходимой для эксплуатации объекта и оформить на него право пользования в установленном порядке.
Конкурсный управляющий Леонгардт М.А. представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить судебный акт без изменения, жалобу Департамента - без удовлетворения.
Иные участники настоящего обособленного спора и дела о банкротстве отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Департамента земельных отношений поддержала доводы апелляционной жалобы, дополнительно пояснила, что законодательство не требует от арендодателя обосновывать отказ от исполнения договора аренды; возврат земельного участка позволит Департаменту решить вопрос о выделении земельных участков заинтересованным в этом лицам, в том числе находящемуся по соседству учреждению среднего образования, по данному вопросу представители Департамента ежемесячно заслушиваются губернатором края.
Конкурсный управляющий в заседании апелляционного суда возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, дополнительно пояснила, что права аренды в отношении спорного земельного участка в эпицентре г. Перми оцениваются более чем в 200 млн. руб. В случае выбытия этих прав аренды из конкурсной массы оставшегося у Должника имущества будет недостаточно для того, чтобы обеспечить передачу находящегося на другом земельном участке по ул. Щербакова, 43 объекта незавершенного строительства в интересах более чем 120-ти семей участников строительства без необходимости для последних внести в порядке ст. 201.10 Закона о банкротстве значительную денежную сумму. В настоящий момент эти семьи фактически проживают в данном объекте, большая часть из них не относится к высокообеспеченным категориям граждан и потому внесение такой денежной суммы может оказаться для участников строительства невозможной, что негативно отразится на социальной обстановке и перспективах производства по делу о банкротстве.
Представитель ОАО "Сбербанк России" поддержал доводы конкурсного управляющего, пояснил, что соответствующий договор, обеспечивающий права по кредитному договору, признан незаключенным, вследствие чего требования ОАО "Сбербанк России" включены в реестр без обеспечения залогом.
Конкурсный кредитор Котова С.А. также просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в порядке ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 03.12.2007 между Управлением земельных отношений Администрации г. Перми и ООО "Камтрансстрой 71" заключен договор аренды земельного участка N 083-07Л, по условиям которого Администрация передала ООО "Камтрансстрой 71" земельный участок общей площадью 9.583,9 кв. м, расположенный по адресу г. Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 33, 35, кадастровый номер 59:01:44 1 0071:0004; земельный участок предоставлен для использования под строительство комплекса зданий жилого, административного, социально-бытового и торгового назначения с подземной автостоянкой (л.д. 7-10 т. 1).
Земельный участок передан по акту 09.11.2007 (л.д. 11 т. 1).
Впоследствии 20.10.2010 между ООО "Камтрансстрой 71" и Обществом "Транк" заключен договор N ЗУ-1 уступки прав аренды на указанный земельный участок, в соответствии с которым Общество "Транк" за 170.000.000 руб. приобрело право аренды земельного участка, договор 28.10.2010 прошел государственную регистрацию (л.д. 23-26 т. 1).
Также на основании договора N РТП-1 от 20.10.2010, заключенного между Обществом "Транк" (Покупатель) и ООО "Камтрансстрой-71" (Продавец), Обществу "Транк" передано в собственность недвижимое имущество - объект незавершенного строительства РТП, лит. Б, возведенный на спорном участке (л.д. 27 т. 1).
Распоряжением Администрации г. Перми от 16.12.2010 N 2354 принято решение о заключении с Обществом "Транк" договора аренды земельного участка (л.д. 39 т. 1).
22.12.2010 между Департаментом земельных отношений и Обществом "Транк" подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 083-07Л от 03.12.2007 (л.д. 32), а также новый договор аренды спорного земельного участка от 22.12.2010 (л.д. 33 т. 1), которые не прошли государственную регистрацию.
Согласно выписке от 31.08.2011 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), право аренды спорного земельного участка принадлежит Обществу "Транк", на участке расположен объект незавершенного строительства - распределительная трансформаторная подстанция РТП, степень его готовности составляет 92%.
Определением арбитражного суда от 05.05.2011 принято к производству заявление о признании Общества "Транк" банкротом.
Определением арбитражного суда от 27.01.2012 в отношении Общества "Транк" введено наблюдение, применены правила о банкротстве застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением арбитражного суда от 27.02.2012 по настоящему делу приняты обеспечительные меры, в том числе в виде запрета Администрации г. Перми в лице Департамента земельных отношений заключать договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0071:0004 общей площадью 9.583,9 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 33, 35, с другим лицом, помимо застройщика (Общества Транк"), и введен запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем (Администрацией г. Перми в лице Департамента земельных отношений) земельным участком иным образом.
Департамент земельных отношений направил Должнику уведомление от 28.02.2013 об одностороннем отказе от договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, прекращении действия договора аренды, необходимости возвращения земельного участка по истечении трех месяцев.
Уведомление получено Должником 28.03.2013 (л.д. 43 т. 1).
Неисполнение содержащихся в уведомлении требований послужило основанием для обращения Департамента земельных отношений в суд с заявлением об обязании Должника возвратить земельный участок. В свою очередь конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании одностороннего отказа Департамента земельных отношений от исполнения договора от 03.12.2007 N 083-07Л недействительной сделкой.
Оставляя без удовлетворения заявление Департамента земельных отношений и удовлетворяя заявление управляющего, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Законом о банкротстве в случае банкротства должника-застройщика предусмотрены особенности регулирования отношений аренды земельного участка, предоставленного застройщику под строительство, в связи с чем отношения аренды не могут быть прекращены до завершения конкурсного производства; заявляя об отказе от договора аренды Департамент земельных отношений допустил злоупотребление правом.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л заключен на срок с 09.11.2007 по 08.11.2010, в соответствии с условиями договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения Арендатором условий договора, направив ему соответствующее уведомление о расторжении договора с указанием причин расторжения (п.п. 2.1, 4.1 договора).
Поскольку соглашение от 22.12.2010 о расторжении договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л, а также договор аренды земельного участка от 22.10.2010 N 054-10Л не прошли установленный законом порядок регистрации, соглашение и договор в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ являются незаключенными и не влекущими каких-либо правовых последствий.
Общество "Транк" (Арендатор) продолжал пользоваться земельным участком за пределами согласованного сторонами срока договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
По мнению Департамента, ввиду истечения трех месяцев с момента получения Обществом "Транк" уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л (28.03.2013) действие договора прекращено 28.06.2013 в силу закона, в связи с чем у Должника возникла обязанность по возврате земельного участка.
Также Департамент земельных отношений считает, что отказ от договора аренды не является распоряжением земельным участком, а потому поведение Департамента земельных отношений не нарушает запрета, установленного определением арбитражного суда от 27.02.2012 о принятии мер обеспечения.
В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам установленным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами о несостоятельности (банкротстве).
Применительно к предмету заявленных Департаментом земельных отношений и конкурсным управляющим требований в силу ст. 61.9 и п. 1 ст. 208.1 Закона о банкротстве спор правомерно рассмотрен арбитражным судом первой инстанции в рамках дела о банкротстве Общества "Транк".
Вопреки утверждениям заявителя апелляционной жалобы, положения п. 2 ст. 610 ГК РФ, предусматривающие право арендодателя отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, не могут быть безусловно применены к отношениям арендодателя и арендатора-застройщика, пребывающего в процедуре банкротства, в силу специфики правового положения последнего, а также специального характера законодательства о банкротстве по отношению к общегражданскому законодательству.
В силу п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными АПК РФ и данным Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Указанные обеспечительные меры действуют по дату завершения конкурсного производства в отношении Должника.
В целях недопущения причинения вреда имущественным правам и интересам как самого Общества "Транк", так и его кредиторов, по ходатайству временного управляющего Котельникова А.В. определением арбитражного суда от 27.12.2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Администрации г. Перми в лице Департамента земельных отношений заключать договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0071:0004 общей площадью 9.583,9 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: город Пермь, ул. Ленина, 33, 35, с другим лицом, помимо застройщика (Общества Транк"), и ввести запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем (Администрации г. Перми в лице Департамента земельных отношений) данным земельным участком иным образом.
Определения суда подлежат исполнению немедленно (ст. 187 АПК РФ).
Из содержания определения от 27.02.2013 о принятии обеспечительных мер следует, что Департамент земельных отношений в соответствии со ст. 201.3 Закона о банкротстве был извещен о времени и месте рассмотрения вопроса временного управляющего о принятии мер обеспечения и ходатайствовал о его рассмотрении в отсутствие представителя Департамента земельных отношений.
На интернет-сайте суда определение от 27.02.2013 было размещено 28.02.2013, то есть в день, когда Департамент земельных отношений принял решение об отказе от договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л и оформил его в виде адресованного Обществу "Транк" уведомления от 28.02.2013.
Таким образом, соответствующая односторонняя сделка об отказе от договора аренды совершена Департаментом земельных отношений в период действия принятых судом мер обеспечения, о наличии которых Департамент земельных отношений не мог не знать.
Вопреки мнению Департамента земельных отношений отказ от договора аренды земельного участка, выделенного застройщику под строительство многоквартирного дома, применительно к существу нормы п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве представляет собой форму распоряжения земельным участком, так как такой отказ непосредственно влияет на судьбу земельного участка и возможность сохранения прав в отношении земельного участка в составе конкурсной массы должника-застройщика.
Следовательно, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 153 ГК РФ, обоснованно квалифицировал отказ Департамента земельных отношений от договора аренды земельного участка, выраженный в уведомлении от 28.02.2013, в качестве односторонней сделки, которая совершена в нарушение установленного арбитражным судом запрета.
В силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Соответственно, совершенная Департаментом земельных отношений сделка нарушает требования закона (ст. 16, 187 АПК РФ), вследствие чего в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
Вывод суда первой инстанции о недействительности сделки и наличии оснований для удовлетворения требований конкурсного управляющего Общества "Транк" является правильным.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Департамента земельных отношений о возложении на Должника обязанности передать земельный участок.
С учетом изложенного дополнительная квалификация судом первой инстанции совершенной Департаментом земельных отношений односторонней сделки по основаниям ст. 10 ГК РФ представляется излишней. Тем не менее, это не повлекло принятия судом неправильного решения.
При таких обстоятельствах, определение суда первой инстанции от 18.10.2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных отношений - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Пермского края от 18 октября 2013 года по делу N А50-8797/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.А.РОМАНОВ
Судьи
Т.В.КАЗАКОВЦЕВА
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.12.2013 N 17АП-1719/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А50-8797/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2013 г. N 17АП-1719/2012-ГК
Дело N А50-8797/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Романова В.А.,
судей Казаковцевой Т.В.,
Мартемьянова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бестолковой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
апелляционную жалобу Департамента земельных
отношений Администрации г. Перми
на определение Арбитражного суда Пермского края от 18 октября 2013 года, вынесенное судьей Калугиным В.Ю. в рамках дела N А50-8797/2011 о признании банкротом ООО "Транк" (ОГРН 1025900508732, ИНН 5902130631),
в судебном заседании приняли участие представители:
- заявителя жалобы: Вержбицкая Т.Ф. (дов. от 09.01.2013),
- должника: Леонградт М.А., конкурсный управляющий,
Сергеенко Ю.А. (дов. от 04.09.2013),
Шляпин Л.А. (дов. от 05.12.2013),
- ОАО "Сбербанк России": Конопелькин Д.О. (дов. от 28.10.2013),
конкурсный кредитор Котова С.А. (паспорт, определение от 18.09.13),
(иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на Интернет-сайте суда),
установил:
Определением Арбитражного суда Пермского края от 05.05.2011 принято к производству заявление о признании банкротом общества с ограниченной ответственностью "Транк" (далее - Общество "Транк", Должник).
Определением арбитражного суда от 27.01.2012 в отношении Общества "Транк" введено наблюдение, применены правила о банкротстве застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2012 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден Котельников А.В.
Решением арбитражного суда от 26.06.2013 Общество "Транк" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, на временного управляющего Котельникова А.В. возложено исполнение обязанностей конкурсного управляющего Общества "Транк".
Определением арбитражного суда от 03.09.2013 конкурсным управляющим Общества "Транк" утверждена Леонгардт М.А.
Департамент земельных отношений Администрации г. Перми (далее - Департамент земельных отношений) в рамках настоящего дела о банкротстве обратился 09.07.2013 в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором сообщает о состоявшемся отказе Департамента земельных отношений от заключенного 03.12.2007 с Обществом "Транк" договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л земельного участка по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 33, 35, площадью 9.583,9 кв. м, кадастровый номер 59:01:44 1 0071:0004. Департамент земельных отношений полагает, что, поскольку уведомление об отказе получено Обществом "Транк" 28.03.2013, действие указанного договора аренды прекращено с 28.06.2013 в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем арендатор Общество "Транк" обязан вернуть земельный участок арендодателю, полномочия которого исполняет Департамент земельных отношений. Ввиду того, что Должник земельный участок не передал, Департамент земельных отношений на основании ст. 301 ГК РФ просит арбитражный суд обязать Общество "Транк" возвратить по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда (л.д. 3-6 т. 1).
После принятия судом заявления Департамента земельных отношений к производству в арбитражный суд от имени Общества "Транк" обратилась его конкурсный управляющий Леонгардт М.А. с заявлением о признании по основаниям ст. 10, 168 ГК РФ ничтожным одностороннего отказа Департамента земельных отношений от исполнения договора аренды земельного участка от 03.10.2007 N 083-07Л. (л.д. 91-93 т. 1).
Определением арбитражного суда от 18.09.2013 рассмотрение искового заявления Департамента земельных отношений объединено для совместного рассмотрения с заявлением конкурсного управляющего Общества "Транк" Леонгардт М.А. о признании ничтожным одностороннего отказа Департамента земельных отношений от исполнения договора аренды земельного участка N 083-07Л от 03.10.2007.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2013 (резолютивная часть от 16.10.2013, судья Калугин В.Ю.) заявление Департамента земельных отношений оставлено без удовлетворения, заявление конкурсного управляющего Общества "Транк" Леонгардт М.А. удовлетворено: односторонний отказ Департамента земельных отношений от исполнения договора аренды земельного участка N 083-07Л от 03.10.2007 признан недействительной сделкой.
Департамент земельных отношений обжаловал определение от 18.10.2013 в апелляционном порядке, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления о возложении на Должника обязанности по возврату земельного участка.
Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что законодательство не содержит запрета на отказ арендодателя от заключенного на неопределенный срок договора аренды, в том числе и в случае банкротства арендатора и включения права аренды в конкурсную массу. Департамент земельных отношений отмечает, что Обществом "Транк" не вносится арендная плата с 2011 года, что приводит к бесплатному землепользованию и может служить основанием для возврата земельного участка, арендуемого Обществом "Транк". По мнению заявителя апелляционной жалобы, наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства Должника не свидетельствует о возможности сохранения за ним права аренды на весь земельный участок, поскольку Общество "Транк", являясь собственником данного объекта, вправе образовать свои права путем выдела из земельного участка площадью 9.583,9 кв. м нового земельного участка с площадью, необходимой для эксплуатации объекта и оформить на него право пользования в установленном порядке.
Конкурсный управляющий Леонгардт М.А. представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить судебный акт без изменения, жалобу Департамента - без удовлетворения.
Иные участники настоящего обособленного спора и дела о банкротстве отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Департамента земельных отношений поддержала доводы апелляционной жалобы, дополнительно пояснила, что законодательство не требует от арендодателя обосновывать отказ от исполнения договора аренды; возврат земельного участка позволит Департаменту решить вопрос о выделении земельных участков заинтересованным в этом лицам, в том числе находящемуся по соседству учреждению среднего образования, по данному вопросу представители Департамента ежемесячно заслушиваются губернатором края.
Конкурсный управляющий в заседании апелляционного суда возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, дополнительно пояснила, что права аренды в отношении спорного земельного участка в эпицентре г. Перми оцениваются более чем в 200 млн. руб. В случае выбытия этих прав аренды из конкурсной массы оставшегося у Должника имущества будет недостаточно для того, чтобы обеспечить передачу находящегося на другом земельном участке по ул. Щербакова, 43 объекта незавершенного строительства в интересах более чем 120-ти семей участников строительства без необходимости для последних внести в порядке ст. 201.10 Закона о банкротстве значительную денежную сумму. В настоящий момент эти семьи фактически проживают в данном объекте, большая часть из них не относится к высокообеспеченным категориям граждан и потому внесение такой денежной суммы может оказаться для участников строительства невозможной, что негативно отразится на социальной обстановке и перспективах производства по делу о банкротстве.
Представитель ОАО "Сбербанк России" поддержал доводы конкурсного управляющего, пояснил, что соответствующий договор, обеспечивающий права по кредитному договору, признан незаключенным, вследствие чего требования ОАО "Сбербанк России" включены в реестр без обеспечения залогом.
Конкурсный кредитор Котова С.А. также просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в порядке ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 03.12.2007 между Управлением земельных отношений Администрации г. Перми и ООО "Камтрансстрой 71" заключен договор аренды земельного участка N 083-07Л, по условиям которого Администрация передала ООО "Камтрансстрой 71" земельный участок общей площадью 9.583,9 кв. м, расположенный по адресу г. Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 33, 35, кадастровый номер 59:01:44 1 0071:0004; земельный участок предоставлен для использования под строительство комплекса зданий жилого, административного, социально-бытового и торгового назначения с подземной автостоянкой (л.д. 7-10 т. 1).
Земельный участок передан по акту 09.11.2007 (л.д. 11 т. 1).
Впоследствии 20.10.2010 между ООО "Камтрансстрой 71" и Обществом "Транк" заключен договор N ЗУ-1 уступки прав аренды на указанный земельный участок, в соответствии с которым Общество "Транк" за 170.000.000 руб. приобрело право аренды земельного участка, договор 28.10.2010 прошел государственную регистрацию (л.д. 23-26 т. 1).
Также на основании договора N РТП-1 от 20.10.2010, заключенного между Обществом "Транк" (Покупатель) и ООО "Камтрансстрой-71" (Продавец), Обществу "Транк" передано в собственность недвижимое имущество - объект незавершенного строительства РТП, лит. Б, возведенный на спорном участке (л.д. 27 т. 1).
Распоряжением Администрации г. Перми от 16.12.2010 N 2354 принято решение о заключении с Обществом "Транк" договора аренды земельного участка (л.д. 39 т. 1).
22.12.2010 между Департаментом земельных отношений и Обществом "Транк" подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 083-07Л от 03.12.2007 (л.д. 32), а также новый договор аренды спорного земельного участка от 22.12.2010 (л.д. 33 т. 1), которые не прошли государственную регистрацию.
Согласно выписке от 31.08.2011 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), право аренды спорного земельного участка принадлежит Обществу "Транк", на участке расположен объект незавершенного строительства - распределительная трансформаторная подстанция РТП, степень его готовности составляет 92%.
Определением арбитражного суда от 05.05.2011 принято к производству заявление о признании Общества "Транк" банкротом.
Определением арбитражного суда от 27.01.2012 в отношении Общества "Транк" введено наблюдение, применены правила о банкротстве застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением арбитражного суда от 27.02.2012 по настоящему делу приняты обеспечительные меры, в том числе в виде запрета Администрации г. Перми в лице Департамента земельных отношений заключать договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0071:0004 общей площадью 9.583,9 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 33, 35, с другим лицом, помимо застройщика (Общества Транк"), и введен запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем (Администрацией г. Перми в лице Департамента земельных отношений) земельным участком иным образом.
Департамент земельных отношений направил Должнику уведомление от 28.02.2013 об одностороннем отказе от договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, прекращении действия договора аренды, необходимости возвращения земельного участка по истечении трех месяцев.
Уведомление получено Должником 28.03.2013 (л.д. 43 т. 1).
Неисполнение содержащихся в уведомлении требований послужило основанием для обращения Департамента земельных отношений в суд с заявлением об обязании Должника возвратить земельный участок. В свою очередь конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании одностороннего отказа Департамента земельных отношений от исполнения договора от 03.12.2007 N 083-07Л недействительной сделкой.
Оставляя без удовлетворения заявление Департамента земельных отношений и удовлетворяя заявление управляющего, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Законом о банкротстве в случае банкротства должника-застройщика предусмотрены особенности регулирования отношений аренды земельного участка, предоставленного застройщику под строительство, в связи с чем отношения аренды не могут быть прекращены до завершения конкурсного производства; заявляя об отказе от договора аренды Департамент земельных отношений допустил злоупотребление правом.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л заключен на срок с 09.11.2007 по 08.11.2010, в соответствии с условиями договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения Арендатором условий договора, направив ему соответствующее уведомление о расторжении договора с указанием причин расторжения (п.п. 2.1, 4.1 договора).
Поскольку соглашение от 22.12.2010 о расторжении договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л, а также договор аренды земельного участка от 22.10.2010 N 054-10Л не прошли установленный законом порядок регистрации, соглашение и договор в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ являются незаключенными и не влекущими каких-либо правовых последствий.
Общество "Транк" (Арендатор) продолжал пользоваться земельным участком за пределами согласованного сторонами срока договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
По мнению Департамента, ввиду истечения трех месяцев с момента получения Обществом "Транк" уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л (28.03.2013) действие договора прекращено 28.06.2013 в силу закона, в связи с чем у Должника возникла обязанность по возврате земельного участка.
Также Департамент земельных отношений считает, что отказ от договора аренды не является распоряжением земельным участком, а потому поведение Департамента земельных отношений не нарушает запрета, установленного определением арбитражного суда от 27.02.2012 о принятии мер обеспечения.
В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам установленным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами о несостоятельности (банкротстве).
Применительно к предмету заявленных Департаментом земельных отношений и конкурсным управляющим требований в силу ст. 61.9 и п. 1 ст. 208.1 Закона о банкротстве спор правомерно рассмотрен арбитражным судом первой инстанции в рамках дела о банкротстве Общества "Транк".
Вопреки утверждениям заявителя апелляционной жалобы, положения п. 2 ст. 610 ГК РФ, предусматривающие право арендодателя отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, не могут быть безусловно применены к отношениям арендодателя и арендатора-застройщика, пребывающего в процедуре банкротства, в силу специфики правового положения последнего, а также специального характера законодательства о банкротстве по отношению к общегражданскому законодательству.
В силу п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными АПК РФ и данным Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Указанные обеспечительные меры действуют по дату завершения конкурсного производства в отношении Должника.
В целях недопущения причинения вреда имущественным правам и интересам как самого Общества "Транк", так и его кредиторов, по ходатайству временного управляющего Котельникова А.В. определением арбитражного суда от 27.12.2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Администрации г. Перми в лице Департамента земельных отношений заключать договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0071:0004 общей площадью 9.583,9 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: город Пермь, ул. Ленина, 33, 35, с другим лицом, помимо застройщика (Общества Транк"), и ввести запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем (Администрации г. Перми в лице Департамента земельных отношений) данным земельным участком иным образом.
Определения суда подлежат исполнению немедленно (ст. 187 АПК РФ).
Из содержания определения от 27.02.2013 о принятии обеспечительных мер следует, что Департамент земельных отношений в соответствии со ст. 201.3 Закона о банкротстве был извещен о времени и месте рассмотрения вопроса временного управляющего о принятии мер обеспечения и ходатайствовал о его рассмотрении в отсутствие представителя Департамента земельных отношений.
На интернет-сайте суда определение от 27.02.2013 было размещено 28.02.2013, то есть в день, когда Департамент земельных отношений принял решение об отказе от договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л и оформил его в виде адресованного Обществу "Транк" уведомления от 28.02.2013.
Таким образом, соответствующая односторонняя сделка об отказе от договора аренды совершена Департаментом земельных отношений в период действия принятых судом мер обеспечения, о наличии которых Департамент земельных отношений не мог не знать.
Вопреки мнению Департамента земельных отношений отказ от договора аренды земельного участка, выделенного застройщику под строительство многоквартирного дома, применительно к существу нормы п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве представляет собой форму распоряжения земельным участком, так как такой отказ непосредственно влияет на судьбу земельного участка и возможность сохранения прав в отношении земельного участка в составе конкурсной массы должника-застройщика.
Следовательно, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 153 ГК РФ, обоснованно квалифицировал отказ Департамента земельных отношений от договора аренды земельного участка, выраженный в уведомлении от 28.02.2013, в качестве односторонней сделки, которая совершена в нарушение установленного арбитражным судом запрета.
В силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Соответственно, совершенная Департаментом земельных отношений сделка нарушает требования закона (ст. 16, 187 АПК РФ), вследствие чего в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
Вывод суда первой инстанции о недействительности сделки и наличии оснований для удовлетворения требований конкурсного управляющего Общества "Транк" является правильным.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Департамента земельных отношений о возложении на Должника обязанности передать земельный участок.
С учетом изложенного дополнительная квалификация судом первой инстанции совершенной Департаментом земельных отношений односторонней сделки по основаниям ст. 10 ГК РФ представляется излишней. Тем не менее, это не повлекло принятия судом неправильного решения.
При таких обстоятельствах, определение суда первой инстанции от 18.10.2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных отношений - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Пермского края от 18 октября 2013 года по делу N А50-8797/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.А.РОМАНОВ
Судьи
Т.В.КАЗАКОВЦЕВА
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)