Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2013 по делу N А76-22181/2012 (судья Мрез И.В.).
В заседании принял участие генеральный директор общества с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" Романовский Д.В.
Общество с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" (далее - ООО "ДИАГНОСТ-АВТО", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Челябинска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконными действия (бездействия) Администрации, выразившегося в непредоставлении земельного участка по ул. Игуменка в Ленинском районе г. Челябинска на условиях и сроках долгосрочной аренды (сроком на 20 лет), а также обязании заключить с ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" долгосрочный договор аренды земельного участка для окончания строительства и дальнейшей эксплуатации объекта капитального строительства, расположенного в Ленинском районе города Челябинска, по ул. Игуменка, кадастровый номер 74:36:0301003:70, сроком на 20 лет и более. Установить предельный срок для исполнения ответчиком решения суда - 14 дней (с учетом уточнения заявленных требований, т. 1 л.д. 79-84).
Определением суда от 26.11.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Челябинска (далее - Комитет, Управление архитектуры, т. 1 л.д. 1).
Решением суда от 06.03.2013 (резолютивная часть от 28.02.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 124-131).
В апелляционной жалобе ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что принятый судебный акт соответствует догматической правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 8985/08 от 23.12.2008, что препятствовало суду принять во внимание доводы, приводимые обществом в обоснование своей позиции. Однако указанная правовая позиция является неправильной и сформированной в рамках надзорного производства по одному арбитражному делу, и не может являться основанием для ее применения в обязательной порядке арбитражными судами, поскольку таким образом оказывается воздействие на арбитражный суд, подрываются принципы непрецедентности российского права, а также нивелируется значение нормы ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды, ранее заключенного с обществом, на неопределенный срок основан на неверной оценке доказательств и не соответствует нормам материального права. Срок действия договора аренды от 14.10.2009 истек и оснований для его возобновления на неопределенный срок не имеется, поскольку имеются основания для изменения либо расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств выражается в том, что на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы, в том числе за физическим лицом Романовским Д.В., что свидетельствует о существенном улучшении арендованного имущества, а также о необходимости учесть при заключении договора аренды права Романовского Д.В. как собственника имущества, поскольку пунктом 4.2.14 договора аренды предусмотрена обязанность по оплате арендной платы до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости третьего лица, то есть Романовского Д.В. В этой связи подлежит заключению новый договор аренды в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 4.2.13 договора аренды. Выводы суда об отсутствии оснований для предоставления обществу земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации противоречат определению ВАС РФ об отказе в передаче в Президиум дела N А57-11513/2011, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и приводят к ограничительному толкованию указанной нормы в части возможности предоставления земельного участка только под завершенными строительством зданиями и сооружениями, а также ограничивают право собственников объектов незавершенного строительства на получение компенсации в случае изъятия земельного участка.
Положения п. 4.2.7. договора аренды, на которые сослался суд в обоснование продолжения использования арендатором земельного участка, по мнению апеллянта, не применяются к рассматриваемым отношениям, поскольку их применение возможно только в случае отсутствия на земельном участке объекта недвижимости, тогда как в данном случае на земельном участке возведен объект незавершенного строительства и его возврат в соответствии с требованиями п. 4.2.7. невозможен, поскольку это приведет к сносу объекта и в силу этого нарушению прав Романовского Д.В. как собственника объекта недвижимости. В силу этого возобновление ранее заключенного договора аренды на неопределенный срок в данной ситуации невозможно, и в нарушение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд по существу без согласия арендатора вменил ему в обязанность продление прежнего договора, тогда как по смыслу названной нормы продление договора на неопределенный срок является правом арендатора, и норма призвана обеспечить защиту прав арендатора от необоснованного прекращения договора аренды, ввиду чего суд не может принудить арендатора к реализации данного права. Применение указанной нормы к рассматриваемым отношениям приведет к нарушению ст. 35 Конституции Российской Федерации, поскольку означает участие Администрации в распоряжении принадлежащим заявителю на праве собственности объектом капитального строительства в нарушение принципа неприкосновенности собственности. Отказ Администрации в предоставлении земельного участка противоречит ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Таким образом, договор аренды не является возобновленным на неопределенный срок и с целью сохранения объекта и прав нового собственника Романовского Д.В. требуется заключение нового договор аренды
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации, Комитета и Управления архитектуры не явились.
С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 13.08.2012 N 74АД 039151, ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" на праве общей долевой собственности, в размере 1/20, принадлежит объект незавершенного строительства (комплекс автоуслуг) общей площадью застройки 620, 4 кв. м, степень готовности - 90%, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Игуменка (т. 1 л.д. 9).
Романовскому Д.В., на праве общей долевой собственности, в размере 19/20, принадлежит объект незавершенного строительства (комплекс автоуслуг) общей площадью застройки 620, 4 кв. м, степень готовности - 90%, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Игуменка (свидетельство о государственной регистрации права от 13.08.2012 N 74АД 039152, т. 1 л.д. 10).
Указанный объект незавершенного строительства располагается на земельном участке площадью 3634 кв. м, расположенном по ул. Игуменка в Ленинском районе г. Челябинска.
Кадастровый номер земельного участка 74:36:0301003:70, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район, ул. Игуменка, площадью 3634+/-21.10 кв. м, внесен в государственный кадастр недвижимости 21.04.2009 (т. 1 л.д. 30-32).
Данный участок предоставлен ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" на основании договора краткосрочной аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 для строительства комплекса автоуслуг со сроком действия до 06.08.2012 (т. 1 л.д. 11-17).
В соответствии с п. 4.1.1. указанного договора УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009, арендатор имеет право на продление указанного договора на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора. При этом, п. 4.1.4 указанного договора предусматривает преимущественное право арендатора по истечении срока действия договора, на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35 п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из дела следует, что 03.02.2010 ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - комплекса автоуслуг общей площадью 753,96 кв. м по адресу: ул. Игуменка в Ленинском районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 18). Срок действия разрешения на строительство до 30.09.2012.
21.08.2012 ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" обратилось с заявлением на имя начальника Управления архитектуры о согласовании продления договора краткосрочной аренды земельного участка N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 (т. 1 л.д. 19). Общество просило дать разрешение на заключение нового договора, как договора долгосрочной аренды. В обоснование необходимости заключения такого договора заявитель указал, что на завершение строительства требуются заемные средства, которые предоставляются банками (кредитными организациями) в зависимости от срока действия договора аренды земельного участка.
29.08.2012 исх. N 24 (вх. N 19248 от 03.09.2012) ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" обратилось с заявлением к Главе администрации г. Челябинска (т. 1 л.д. 20-21) с просьбой оказать содействие по продлению договора краткосрочной аренды N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009, как договора долгосрочной аренды сроком на 20 лет.
24.09.2012 (вх. N 27728 от 26.09.2012) ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" обратилось к заместителю главы администрации города, председателю Комитета с заявлением о продлении срока договора краткосрочной аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009, для окончания строительства объекта (т. 1 л.д. 22).
Письмом, направленным в адрес ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" и председателя Комитета, Градобоев Д.С. сообщил, что не возражает против продления срока договора аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 в границах предоставленного ранее земельного участка на прежних условиях сроком до 06.08.2014 (т. 1 л.д. 23).
29.01.2013 в адрес заявителя было направлено письмо за подписью заместителя главы администрации города, председателя Комитета (исх.N 21976), в котором обществу было разъяснено, что объектом права собственности является незавершенный строительством объект, оформление долгосрочной аренды земельного участка по ул. Игуменка в Ленинском районе для эксплуатации указанного объекта, не представляется возможным. При этом, со ссылкой на ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, было указано, что договор краткосрочной аренды N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 в силу закона продлен на неопределенный срок.
Ссылаясь на незаконность бездействия органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что основания для заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителю на праве собственности, отсутствуют, поскольку ранее заключенный с обществом договор аренды возобновлен на неопределенный срок в соответствии с правилами п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В действиях Администрации судом не установлено нарушения ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) возлагается на орган, его принявший.
Из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что предоставление в аренду земельных участков должно производиться в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Из материалов настоящего дела усматривается, что заявитель просит предоставить ему в долгосрочную аренду земельный участок, ранее предоставленный ему по договору краткосрочной аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 для строительства комплекса автоуслуг.
Заявленные требования общество мотивирует нормами ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, а также Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Однако объекты незавершенного строительства, являющиеся в соответствии с нормой ст. 130 ГК РФ объектами недвижимости, не указаны в статье 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 ЗК РФ по рассматриваемому вопросу дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 09.11.2010 N 7454/10.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В рассматриваемом случае земельный участок площадью 3634 кв. м с кадастровым номером 74:36:0301003:70 предоставлен обществу по договору аренды для целей строительства комплекса автоуслуг.
Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества обществом построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.
Напротив, в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права от 13.08.2012 N 74АД 039151, от 13.08.2012 N 74АД 039152, из которых следует обстоятельство государственной регистрации за ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" и Романовским Д.В. 1/20 и 19/20 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства (комплекс автоуслуг) общей площадью застройки 620,4 кв. м, степень готовности - 90%, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Игуменка (т. 1 л.д. 9, 10).
Обстоятельств, подтверждающих наличие у заявителя вышепоименованных предусмотренных законом оснований, в силу которых допускается приобретение земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства, из материалов дела не следует.
С учетом изложенного, нормы п. 1 ст. 36 ЗК РФ к рассматриваемым отношениям неприменимы.
Довод апеллянта о том, что решение суда первой инстанции вынесено судом исключительно на основании правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 8985/08 от 23.12.2008, что препятствовало суду принять во внимание доводы, приводимые обществом в обоснование своей позиции, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Из обстоятельств дела, а также решения суда первой инстанции усматривается, что судом по правилам ст. 70, 71 АПК РФ дана надлежащая оценка представленным в дело доказательствам, тогда как правовые позиции Президиума ВАС применены судом в силу абзаца 4 пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ, пункта 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7.
Доводы общества о том, что указанная правовая позиция является единичной и сформирована Высшим Арбитражным Судом исключительно в рамках одного надзорного производства, отклоняются, поскольку правовая позиция о том, что приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства возможна только в случаях, прямо указанных в законе, помимо вышеизложенного постановления была впоследствии неоднократно высказана Высшим Арбитражным Судом в постановлениях от 01.03.2011 N 14880/10, от 09.11.2010 N 7454/10.
Также несостоятельна ссылка общества на то, что данное судом толкование положений ст. 36 ЗК РФ противоречит определению ВАС РФ об отказе в передаче в Президиум дела N А57-11513/2011 и п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку приведенное определение ВАС РФ принято по делу с иными фактическими обстоятельствами и не является обязательным для применения.
Изложенное в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие объекта капитального строительства следует применять в единстве со ст. 55 Кодекса, в силу которой право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.
Норма п. 1 ст. 35 ЗК РФ также неприменима к рассматриваемой ситуации, поскольку регулирует возникновение права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, при условии приобретения такого объекта у иного правообладателя, но не в результате его строительства, что следует из толкования данной статьи в ее нормативном единстве с п. 1 ст. 552 ГК РФ.
Не усматривает апелляционная коллегия и оснований для применения к рассматриваемым отношениям положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в силу которых собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, поскольку в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства осуществления заявителем в срок до 01.01.2012 государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Ссылки общества в обоснование права на заключение договора аренды на нормы ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отклоняются как противоречащие правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 15874/11 от 10.04.2012.
Таким образом, из обстоятельств дела не усматривается возникновение у органа местного самоуправления обязанности по предоставлению заявителю испрашиваемого им земельного участка на основании заявленных им положений действующего законодательства.
При этом апелляционная коллегия отмечает, что регламентированное ст. ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации право заявителя на завершение строительства объекта и землепользование в соответствующих целях не нарушено в силу следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, безусловным основанием для возобновления между сторонами договорных отношений по истечении срока действия договора является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Оценка представленных в дело заявления ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" от 21.08.2012 о согласовании продления договора краткосрочной аренды земельного участка N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 (л.д. 19), письма ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" от 29.08.2012 исх. N 24 к Главе администрации г. Челябинска с просьбой оказать содействие по продлению договора краткосрочной аренды N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 (л.д. 20-21), письма заявителя от 24.09.2012 (вх. N 27728 от 26.09.2012) к председателю КУИиЗО с заявлением о продлении срока договора краткосрочной аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 (л.д. 22) по правилам ст. 71 АПК РФ позволяет суду апелляционной инстанции согласиться с их оценкой судом первой инстанции как свидетельствующих о выражении заявителем воли на продление срока действия договора краткосрочной аренды для завершения строительства объекта.
При этом орган местного самоуправления в письмах в адрес общества (л.д. 23), от 29.01.2013 исх.N 21976 не возражает против продления срока договора аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009.
Таким образом, оценка представленных в дело доказательств в соответствии с цитированными требованиями, позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу об обоснованности решения суда первой инстанции, усмотревшего, что договор аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 является возобновленным по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Само по себе обстоятельство возведения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства не является безусловным основанием для изменения либо расторжения договора с учетом выражения сторонами намерения на продление договорных отношений.
Довод апеллянта о том, что применение условия п. 4.2.7 договора о возврате земельного участка при прекращении арендных отношений невозможно, поскольку приведет к сносу объекта, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку возврат земельного участка арендодателю на основании акта является исполнением требований ст. 655 ГК РФ, свидетельствует о прекращении договорных отношений, и не может влечь сноса объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в отношении которого у заявителя имеется зарегистрированное право собственности. Апеллянт в апелляционной жалобе не привел правового обоснования своего утверждения о том, что возврат земельного участка по акту свидетельствует о сносе объекта. Более того, указанное утверждение противоречит нормам ст. 235 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ЗФ от 21.07.1998 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с указанным нельзя признать обоснованным довод апелляционной жалобы о нарушении прекращением договорных отношений прав Романовского Д.В. как собственника объекта недвижимости, поскольку прекращение договора с учетом указанных норм не лишает Романовского Д.В. зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.
При этом действующее законодательство не исключает заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при том, что право землепользования у приобретателя недвижимости возникает у этого лица с момента приобретения прав на объект недвижимости в силу закона (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ). Данный вывод подтверждается правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении N 8611/09 от 27.10.2009.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При подаче апелляционной жалобы ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 1000 руб. по платежному поручению от 18.03.2013 N 407596, которая в силу статьи 33340 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2013 по делу N А76-22181/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" из федерального бюджета 1000 руб. - излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению от 18.03.2013 N 407596.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2013 N 18АП-3332/2013 ПО ДЕЛУ N А76-22181/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. N 18АП-3332/2013
Дело N А76-22181/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2013 по делу N А76-22181/2012 (судья Мрез И.В.).
В заседании принял участие генеральный директор общества с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" Романовский Д.В.
Общество с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" (далее - ООО "ДИАГНОСТ-АВТО", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Челябинска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконными действия (бездействия) Администрации, выразившегося в непредоставлении земельного участка по ул. Игуменка в Ленинском районе г. Челябинска на условиях и сроках долгосрочной аренды (сроком на 20 лет), а также обязании заключить с ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" долгосрочный договор аренды земельного участка для окончания строительства и дальнейшей эксплуатации объекта капитального строительства, расположенного в Ленинском районе города Челябинска, по ул. Игуменка, кадастровый номер 74:36:0301003:70, сроком на 20 лет и более. Установить предельный срок для исполнения ответчиком решения суда - 14 дней (с учетом уточнения заявленных требований, т. 1 л.д. 79-84).
Определением суда от 26.11.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Челябинска (далее - Комитет, Управление архитектуры, т. 1 л.д. 1).
Решением суда от 06.03.2013 (резолютивная часть от 28.02.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 124-131).
В апелляционной жалобе ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что принятый судебный акт соответствует догматической правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 8985/08 от 23.12.2008, что препятствовало суду принять во внимание доводы, приводимые обществом в обоснование своей позиции. Однако указанная правовая позиция является неправильной и сформированной в рамках надзорного производства по одному арбитражному делу, и не может являться основанием для ее применения в обязательной порядке арбитражными судами, поскольку таким образом оказывается воздействие на арбитражный суд, подрываются принципы непрецедентности российского права, а также нивелируется значение нормы ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды, ранее заключенного с обществом, на неопределенный срок основан на неверной оценке доказательств и не соответствует нормам материального права. Срок действия договора аренды от 14.10.2009 истек и оснований для его возобновления на неопределенный срок не имеется, поскольку имеются основания для изменения либо расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств выражается в том, что на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы, в том числе за физическим лицом Романовским Д.В., что свидетельствует о существенном улучшении арендованного имущества, а также о необходимости учесть при заключении договора аренды права Романовского Д.В. как собственника имущества, поскольку пунктом 4.2.14 договора аренды предусмотрена обязанность по оплате арендной платы до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости третьего лица, то есть Романовского Д.В. В этой связи подлежит заключению новый договор аренды в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 4.2.13 договора аренды. Выводы суда об отсутствии оснований для предоставления обществу земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации противоречат определению ВАС РФ об отказе в передаче в Президиум дела N А57-11513/2011, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и приводят к ограничительному толкованию указанной нормы в части возможности предоставления земельного участка только под завершенными строительством зданиями и сооружениями, а также ограничивают право собственников объектов незавершенного строительства на получение компенсации в случае изъятия земельного участка.
Положения п. 4.2.7. договора аренды, на которые сослался суд в обоснование продолжения использования арендатором земельного участка, по мнению апеллянта, не применяются к рассматриваемым отношениям, поскольку их применение возможно только в случае отсутствия на земельном участке объекта недвижимости, тогда как в данном случае на земельном участке возведен объект незавершенного строительства и его возврат в соответствии с требованиями п. 4.2.7. невозможен, поскольку это приведет к сносу объекта и в силу этого нарушению прав Романовского Д.В. как собственника объекта недвижимости. В силу этого возобновление ранее заключенного договора аренды на неопределенный срок в данной ситуации невозможно, и в нарушение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд по существу без согласия арендатора вменил ему в обязанность продление прежнего договора, тогда как по смыслу названной нормы продление договора на неопределенный срок является правом арендатора, и норма призвана обеспечить защиту прав арендатора от необоснованного прекращения договора аренды, ввиду чего суд не может принудить арендатора к реализации данного права. Применение указанной нормы к рассматриваемым отношениям приведет к нарушению ст. 35 Конституции Российской Федерации, поскольку означает участие Администрации в распоряжении принадлежащим заявителю на праве собственности объектом капитального строительства в нарушение принципа неприкосновенности собственности. Отказ Администрации в предоставлении земельного участка противоречит ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Таким образом, договор аренды не является возобновленным на неопределенный срок и с целью сохранения объекта и прав нового собственника Романовского Д.В. требуется заключение нового договор аренды
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации, Комитета и Управления архитектуры не явились.
С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 13.08.2012 N 74АД 039151, ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" на праве общей долевой собственности, в размере 1/20, принадлежит объект незавершенного строительства (комплекс автоуслуг) общей площадью застройки 620, 4 кв. м, степень готовности - 90%, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Игуменка (т. 1 л.д. 9).
Романовскому Д.В., на праве общей долевой собственности, в размере 19/20, принадлежит объект незавершенного строительства (комплекс автоуслуг) общей площадью застройки 620, 4 кв. м, степень готовности - 90%, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Игуменка (свидетельство о государственной регистрации права от 13.08.2012 N 74АД 039152, т. 1 л.д. 10).
Указанный объект незавершенного строительства располагается на земельном участке площадью 3634 кв. м, расположенном по ул. Игуменка в Ленинском районе г. Челябинска.
Кадастровый номер земельного участка 74:36:0301003:70, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район, ул. Игуменка, площадью 3634+/-21.10 кв. м, внесен в государственный кадастр недвижимости 21.04.2009 (т. 1 л.д. 30-32).
Данный участок предоставлен ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" на основании договора краткосрочной аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 для строительства комплекса автоуслуг со сроком действия до 06.08.2012 (т. 1 л.д. 11-17).
В соответствии с п. 4.1.1. указанного договора УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009, арендатор имеет право на продление указанного договора на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора. При этом, п. 4.1.4 указанного договора предусматривает преимущественное право арендатора по истечении срока действия договора, на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35 п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из дела следует, что 03.02.2010 ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - комплекса автоуслуг общей площадью 753,96 кв. м по адресу: ул. Игуменка в Ленинском районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 18). Срок действия разрешения на строительство до 30.09.2012.
21.08.2012 ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" обратилось с заявлением на имя начальника Управления архитектуры о согласовании продления договора краткосрочной аренды земельного участка N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 (т. 1 л.д. 19). Общество просило дать разрешение на заключение нового договора, как договора долгосрочной аренды. В обоснование необходимости заключения такого договора заявитель указал, что на завершение строительства требуются заемные средства, которые предоставляются банками (кредитными организациями) в зависимости от срока действия договора аренды земельного участка.
29.08.2012 исх. N 24 (вх. N 19248 от 03.09.2012) ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" обратилось с заявлением к Главе администрации г. Челябинска (т. 1 л.д. 20-21) с просьбой оказать содействие по продлению договора краткосрочной аренды N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009, как договора долгосрочной аренды сроком на 20 лет.
24.09.2012 (вх. N 27728 от 26.09.2012) ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" обратилось к заместителю главы администрации города, председателю Комитета с заявлением о продлении срока договора краткосрочной аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009, для окончания строительства объекта (т. 1 л.д. 22).
Письмом, направленным в адрес ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" и председателя Комитета, Градобоев Д.С. сообщил, что не возражает против продления срока договора аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 в границах предоставленного ранее земельного участка на прежних условиях сроком до 06.08.2014 (т. 1 л.д. 23).
29.01.2013 в адрес заявителя было направлено письмо за подписью заместителя главы администрации города, председателя Комитета (исх.N 21976), в котором обществу было разъяснено, что объектом права собственности является незавершенный строительством объект, оформление долгосрочной аренды земельного участка по ул. Игуменка в Ленинском районе для эксплуатации указанного объекта, не представляется возможным. При этом, со ссылкой на ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, было указано, что договор краткосрочной аренды N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 в силу закона продлен на неопределенный срок.
Ссылаясь на незаконность бездействия органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что основания для заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителю на праве собственности, отсутствуют, поскольку ранее заключенный с обществом договор аренды возобновлен на неопределенный срок в соответствии с правилами п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В действиях Администрации судом не установлено нарушения ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) возлагается на орган, его принявший.
Из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что предоставление в аренду земельных участков должно производиться в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Из материалов настоящего дела усматривается, что заявитель просит предоставить ему в долгосрочную аренду земельный участок, ранее предоставленный ему по договору краткосрочной аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 для строительства комплекса автоуслуг.
Заявленные требования общество мотивирует нормами ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, а также Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Однако объекты незавершенного строительства, являющиеся в соответствии с нормой ст. 130 ГК РФ объектами недвижимости, не указаны в статье 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 ЗК РФ по рассматриваемому вопросу дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 09.11.2010 N 7454/10.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В рассматриваемом случае земельный участок площадью 3634 кв. м с кадастровым номером 74:36:0301003:70 предоставлен обществу по договору аренды для целей строительства комплекса автоуслуг.
Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества обществом построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.
Напротив, в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права от 13.08.2012 N 74АД 039151, от 13.08.2012 N 74АД 039152, из которых следует обстоятельство государственной регистрации за ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" и Романовским Д.В. 1/20 и 19/20 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства (комплекс автоуслуг) общей площадью застройки 620,4 кв. м, степень готовности - 90%, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Игуменка (т. 1 л.д. 9, 10).
Обстоятельств, подтверждающих наличие у заявителя вышепоименованных предусмотренных законом оснований, в силу которых допускается приобретение земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства, из материалов дела не следует.
С учетом изложенного, нормы п. 1 ст. 36 ЗК РФ к рассматриваемым отношениям неприменимы.
Довод апеллянта о том, что решение суда первой инстанции вынесено судом исключительно на основании правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 8985/08 от 23.12.2008, что препятствовало суду принять во внимание доводы, приводимые обществом в обоснование своей позиции, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Из обстоятельств дела, а также решения суда первой инстанции усматривается, что судом по правилам ст. 70, 71 АПК РФ дана надлежащая оценка представленным в дело доказательствам, тогда как правовые позиции Президиума ВАС применены судом в силу абзаца 4 пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ, пункта 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7.
Доводы общества о том, что указанная правовая позиция является единичной и сформирована Высшим Арбитражным Судом исключительно в рамках одного надзорного производства, отклоняются, поскольку правовая позиция о том, что приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства возможна только в случаях, прямо указанных в законе, помимо вышеизложенного постановления была впоследствии неоднократно высказана Высшим Арбитражным Судом в постановлениях от 01.03.2011 N 14880/10, от 09.11.2010 N 7454/10.
Также несостоятельна ссылка общества на то, что данное судом толкование положений ст. 36 ЗК РФ противоречит определению ВАС РФ об отказе в передаче в Президиум дела N А57-11513/2011 и п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку приведенное определение ВАС РФ принято по делу с иными фактическими обстоятельствами и не является обязательным для применения.
Изложенное в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие объекта капитального строительства следует применять в единстве со ст. 55 Кодекса, в силу которой право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.
Норма п. 1 ст. 35 ЗК РФ также неприменима к рассматриваемой ситуации, поскольку регулирует возникновение права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, при условии приобретения такого объекта у иного правообладателя, но не в результате его строительства, что следует из толкования данной статьи в ее нормативном единстве с п. 1 ст. 552 ГК РФ.
Не усматривает апелляционная коллегия и оснований для применения к рассматриваемым отношениям положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в силу которых собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, поскольку в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства осуществления заявителем в срок до 01.01.2012 государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Ссылки общества в обоснование права на заключение договора аренды на нормы ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отклоняются как противоречащие правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 15874/11 от 10.04.2012.
Таким образом, из обстоятельств дела не усматривается возникновение у органа местного самоуправления обязанности по предоставлению заявителю испрашиваемого им земельного участка на основании заявленных им положений действующего законодательства.
При этом апелляционная коллегия отмечает, что регламентированное ст. ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации право заявителя на завершение строительства объекта и землепользование в соответствующих целях не нарушено в силу следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, безусловным основанием для возобновления между сторонами договорных отношений по истечении срока действия договора является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Оценка представленных в дело заявления ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" от 21.08.2012 о согласовании продления договора краткосрочной аренды земельного участка N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 (л.д. 19), письма ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" от 29.08.2012 исх. N 24 к Главе администрации г. Челябинска с просьбой оказать содействие по продлению договора краткосрочной аренды N УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 (л.д. 20-21), письма заявителя от 24.09.2012 (вх. N 27728 от 26.09.2012) к председателю КУИиЗО с заявлением о продлении срока договора краткосрочной аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 (л.д. 22) по правилам ст. 71 АПК РФ позволяет суду апелляционной инстанции согласиться с их оценкой судом первой инстанции как свидетельствующих о выражении заявителем воли на продление срока действия договора краткосрочной аренды для завершения строительства объекта.
При этом орган местного самоуправления в письмах в адрес общества (л.д. 23), от 29.01.2013 исх.N 21976 не возражает против продления срока договора аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009.
Таким образом, оценка представленных в дело доказательств в соответствии с цитированными требованиями, позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу об обоснованности решения суда первой инстанции, усмотревшего, что договор аренды земли УЗ N 007168-К-2009 от 14.10.2009 является возобновленным по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Само по себе обстоятельство возведения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства не является безусловным основанием для изменения либо расторжения договора с учетом выражения сторонами намерения на продление договорных отношений.
Довод апеллянта о том, что применение условия п. 4.2.7 договора о возврате земельного участка при прекращении арендных отношений невозможно, поскольку приведет к сносу объекта, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку возврат земельного участка арендодателю на основании акта является исполнением требований ст. 655 ГК РФ, свидетельствует о прекращении договорных отношений, и не может влечь сноса объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в отношении которого у заявителя имеется зарегистрированное право собственности. Апеллянт в апелляционной жалобе не привел правового обоснования своего утверждения о том, что возврат земельного участка по акту свидетельствует о сносе объекта. Более того, указанное утверждение противоречит нормам ст. 235 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ЗФ от 21.07.1998 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с указанным нельзя признать обоснованным довод апелляционной жалобы о нарушении прекращением договорных отношений прав Романовского Д.В. как собственника объекта недвижимости, поскольку прекращение договора с учетом указанных норм не лишает Романовского Д.В. зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.
При этом действующее законодательство не исключает заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при том, что право землепользования у приобретателя недвижимости возникает у этого лица с момента приобретения прав на объект недвижимости в силу закона (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ). Данный вывод подтверждается правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении N 8611/09 от 27.10.2009.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При подаче апелляционной жалобы ООО "ДИАГНОСТ-АВТО" была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 1000 руб. по платежному поручению от 18.03.2013 N 407596, которая в силу статьи 33340 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2013 по делу N А76-22181/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДИАГНОСТ-АВТО" из федерального бюджета 1000 руб. - излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению от 18.03.2013 N 407596.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)