Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Авдеевой Валентины Егоровны (ИНН 234201203877, ОГРНИП 305234229200022) - Авдеева В.И. (доверенность от 07.02.2013), в отсутствие истца - открытого акционерного общества "Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина" (ИНН 2457009990, ОГРН 1022401625003) и третьего лица - администрации муниципального образования Мостовской район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А32-44465/2011, установил следующее.
ОАО "Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Авдеевой В.Е. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 109 462 рублей.
Иск мотивирован следующим. Соглашением от 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 на предпринимателя возложена обязанность по возмещению обществу уплаченных им ранее (за период с 3 квартала 2006 года по 2 квартал 2007 года) арендных платежей в размере 109 462 рублей. Однако данную обязанность ответчик до настоящего времени не исполнил.
Определением от 07.06.2012 (т. 1, л.д. 90) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Мостовской район (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 21.06.2005 N 20002111 общество использовало земельный участок с кадастровым номером 23:20:0704001:0262 для эксплуатации комплекса по переработке мяса и сельскохозяйственной продукции. По договору от 07.04.2006 предприниматель приобрела у общества объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, и зарегистрировала 27.07.2006 за собой право собственности на эти объекты. В соглашении от 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору N 20002111 стороны предусмотрели обязанность ответчика возместить истцу 109 462 рубля арендных платежей, уплаченных обществом за период с 3 квартала 2006 года по 2 квартал 2007 года. Суды исходили из того, что с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости общество утратило право пользования земельным участком, а у предпринимателя возникла обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком, на котором эти объекты расположены (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Перемена лица в арендном обязательстве происходит в этом случае в силу закона, поэтому момент документального переоформления прав на земельный участок не имеет правового значения. Также суды установили, что договор аренды от 21.06.2005 N 20002111 был зарегистрирован 25.04.2008, то есть позже перехода права собственности на объекты к предпринимателю. До государственной регистрации договор аренды являлся незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса), следовательно, истец не обладал правом аренды на спорный земельный участок и не мог передать данное право предпринимателю. Поскольку на момент заключения договора аренды и соглашения о передаче прав по нему общество не являлось собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, указанные сделки являются ничтожными (статья 168 Гражданского кодекса) как нарушающие статьи 1, 36 Земельного кодекса. Суд первой инстанции сослался на наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения вследствие уплаты истцом арендной платы после регистрации прав на недвижимое имущество и отсутствие оснований для его взыскания в связи с пропуском истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком. Апелляционный суд указал, что условия ничтожного соглашения к договору аренды (включающего пункт 2.5) не подлежат исполнению (статья 167 Гражданского кодекса), поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется. Неосновательного обогащения у предпринимателя не возникло, поскольку она не являлась получателем ошибочно оплаченных истцом денежных средств за пользование земельным участком и не наделяла последнего полномочиями по внесению арендной платы. Получателем отыскиваемых обществом денежных средств являлось публичное образование. С момента отчуждения предпринимателю объектов недвижимости у общества отсутствовали правовые основания для внесения, а у администрации - для принятия платы за земельный участок. Договор аренды от 21.06.2005 таким основанием не является, поскольку на момент внесения платежей являлся незаключенным, а с момента государственной регистрации - недействительным. Следовательно, к отношениям сторон положения главы 60 Гражданского кодекса не применимы. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о пропуске обществом срока исковой давности по заявленным требованиям. О нарушении своих прав истец должен был узнать с момента внесения спорных платежей (14.09.2006, 25.12.2006, 05.02.2007, 07.05.2007). Ничтожность соглашения от 03.10.2008 не позволяет учитывать указанный в нем момент при исчислении срока исковой давности. Если же рассматривать соглашение от 03.10.2008 и акт сверки взаимных расчетов как действия ответчика по признанию долга, являющиеся основанием для перерыва течения срока исковой давности (статья 203 Гражданского кодекса), течение давностного срока необходимо исчислять с 03.10.2008. Общество обратилось с иском 18.11.2011, то есть с пропуском давностного срока, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Довод предпринимателя о том, что участок с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 прекратил свое существование в результате преобразования в иные земельные участки, апелляционный суд отклонил. Суд установил, что спорный земельный участок преобразован в участки с кадастровыми номерами 23:20:07014001:538 и 23:20:07014001:539 с сохранением площади, границ и целевого назначения. При образовании новых земельных участков путем раздела исходного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Таким образом, факт преобразования земельного участка с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса не свидетельствует о несогласованности условий договора аренды о предмете (т. 1, л.д. 195; т. 2, л.д. 69).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе (дополнении к ней) заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.04.2008. По условиям договора купли-продажи от 07.04.2006 N 50-86/06 к предпринимателю перешло право собственности на расположенные на участке объекты недвижимого имущества. Государственная регистрация перехода права осуществлена 27.07.2006. По соглашению от 03.10.2008 N 50-571/08 (зарегистрировано 20.11.2008) права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.06.2005 перешил к ответчику. Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 23:20:0704001:0262 ответчиком не оспаривается и подтверждается решением Мостовского районного суда Краснодарского края от 27.06.2011 по делу N 2/59-2011. Делая вывод о незаключенности договора аренды (до момента его регистрации), суды не учли отсутствие в Гражданском кодексе конкретных сроков для осуществления государственной регистрации. Договор аренды может быть зарегистрирован в течение всего срока действия. Вывод судов о ничтожности договора аренды также ошибочен. Отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего регистрации, влечет его незаключенность, а не недействительность. Кроме того, незаключенный договор не может являться недействительным. Договор аренды и соглашение о передаче прав по нему прошли государственную регистрацию и считаются заключенными. Обязательства ответчика по возмещению истцу уплаченных арендных платежей зафиксированы в пункте 2.5 соглашения и являются добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса). Суд первой инстанции установил наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения, однако в удовлетворении исковых требований отказал со ссылкой на истечение срока исковой давности. При исчислении давностного срока суд не учел, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано 20.11.2008. Пунктом 2.5 соглашения предусмотрен срок исполнения обязательств (в течение 30 дней с момента заключения соглашения). Течение исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса). Следовательно, общество узнало (должно было узнать) о нарушении своего права 20.12.2008. С указанной даты следует исчислять давностный срок для предъявления требований. Исковое заявление подано обществом 18.11.2011, то есть в пределах давностного срока. Вывод апелляционного суда о том, что на момент заключения соглашения от 03.10.2008 общество не являлось арендатором земельного участка, сделан апелляционным судом без учета содержания договора купли-продажи недвижимости, в котором стороны указали, что недвижимое имущество, передаваемое по договору, расположено на земельных участках, находящихся у продавца в пользовании по договорам аренды от 17.07.2000 N 2000000521 и от 29.11.2000 N 2000000576. Земельный участок под цехом по первичной переработке мяса и сельхозпродукции, расположенном в 600 м южнее станицы Губской (кадастровый номер 23:20:07014001:0262) был предоставлен обществу постановлением главы муниципального образования Мостовской район Краснодарского края от 21.06.2005 N 596. Во исполнение указанного постановления обществом и администрацией подписан договор аренды земельного участка от 21.06.2005 N 200000211. Первоначальный договор аренды земельного участка от 17.07.2000 N 2000000521 прошел государственную регистрацию 17.07.2000. Следовательно, договор являлся заключенным и действовал на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2006 N 50-86/06. Таким образом, на момент заключения соглашения от 03.10.2008 общество обладало правом аренды на спорный земельный участок и могло передать свои права и обязанности. Кроме того, в пункте 1.3 соглашения стороны связали момент перехода прав и обязанностей арендатора с моментом государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2006 N 50-86/06, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса.
От предпринимателя и администрации отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Пояснил, что договор от 17.07.2000 N 2000000521 земельного участка площадью 3,82 га с кадастровым номером 23:20:07:01:01:30 заключался обществом для эксплуатации размещенных на нем объектов: цеха по первичной переработке мяса, скотомогильника, водозабора, скважин и очистных сооружений. Впоследствии размещенные на данном участке объекты (за исключением цеха по первичной переработке мяса) были переданы обществом в собственность муниципального образования. Постановлением главы муниципального образования Мостовской район Краснодарского края от 21.06.2005 N 596 предписано расторгнуть с обществом договор аренды от 17.07.2000 N 2000000521. На момент регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости, приобретенные у общества по договору купли-продажи от 07.04.2006 N 50-86/06, земельный участок с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 был сформирован как самостоятельный объект гражданских правоотношений и использовался предпринимателем в связи с эксплуатацией цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции. В период, когда в бюджет муниципального образования вносились платежи за пользование данным земельным участком (с 14.09.2006 по 07.05.2007), истец знал, что на нем отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие обществу. Поэтому выводы судебных инстанций о недействительности договора аренды земельного участка от 21.06.2005 N 200000211 и соглашения от 03.10.2008, а также пропуске обществом давностного срока по заявленным требованиям являются правильными.
От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей истца.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд кассационной инстанции не направила.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, постановлением главы муниципального образования Мостовский район от 21.06.2005 N 596 обществу предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок общей площадью 19 676,26 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, в 600 м южнее ст. Губской (т. 1, л.д. 151). Участок предоставлен под размещение цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции (под постройками - 2672,11 кв. м, двор - 17 004,15 кв. м). В пункте 4 постановления указано, что право аренды общества возникает со дня государственной регистрации договора аренды в Мостовском отделе Главного управления Федеральной регистрационной службы Краснодарского края.
21 июня 2005 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 2000002111 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 площадью 19 676,26 кв. м (т. 1, л.д. 10-16). Договор заключен на срок до 10.06.2054 (пункт 6.2). В пункте 6.1 стороны указали, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.
Согласно штампу регистрирующего органа договор аренды зарегистрирован 25.04.2008 (т. 1, л.д. 17). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.06.2005 (т. 1, л. д. 19).
По договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2006 N 50-86/06 предприниматель приобрела у общества объекты недвижимого имущества (приложение N 1), расположенные на земельных участках, находящихся у продавца в пользовании по договорам аренды, в том числе по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 (т. 1, л.д. 168-170).
Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на объекты осуществлена 24.07.2006, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.07.2006 (т. 1, л.д. 172-184).
За третий и четвертый кварталы 2006 года, первой и второй кварталы 2007 года общество в качестве арендной платы по договору от 21.06.2005 N 2000002111 перечислило на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений Краснодарского края) 109 462 рубля. Данное обстоятельство подтверждается представленными в дело истцом платежными поручениями (т. 1, л.д. 30-33).
3 октября 2008 года администрация (арендодатель), общество (арендатор-1) и предприниматель (арендатор-2) подписали соглашение N 50-571/08 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 (т. 1, л.д. 23-25). В пункте 2.5 соглашения стороны предусмотрели обязанность предпринимателя возместить сумму в размере 109 462 рублей, ранее уплаченную обществом по договору N 2000002111 от 21.06.2005 согласно акту сверки взаимной задолженности в течение 30 дней с момента заключения соглашения. Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы (пункт 4.1).
Соглашение о перемене арендатора от 03.10.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 20.11.2008, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т. 1, л.д. 27).
Ссылаясь на уклонение предпринимателя от исполнения условий соглашения (в части возмещения арендных платежей), общество направило ответчику претензию и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него 109 462 рублей.
В рамках настоящего дела общество отыскивает арендную плату, внесенную им по договору аренды от 21.06.2005 N 2000002111 за 3 и 4 квартал 2006 года, 1 и 2 квартал 2007 года в размере 109 462 рублей. Общество полагает, что обязанность по возмещению данной суммы возникла у предпринимателя на основании заключенного сторонами соглашения от 03.08.2008 (пункт 2.5) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:07014001:0262.
При разрешении спора судебные инстанции правомерно проверили договор аренды от 21.06.2005 N 2000002111 на предмет заключенности и действительности (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 (заключен на срок более года), подлежащий государственной регистрации, был зарегистрирован 25.04.2008 и считается заключенным с указанной даты.
Вместе с тем, до момента государственной регистрации договора аренды между его сторонами действует соглашение об арендной плате и о неустойке в том случае, если существенные условия договора были согласованы сторонами, письменная форма соблюдена, участок передан в пользование и принят арендатором без замечаний. Такое (обязательственное) соглашение не может быть произвольно изменено одной из его сторон, при этом пользование участком должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя сторонами обязательствами. В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73).
Таким образом, до заключения сторонами договора купли-продажи недвижимости (07.04.2006) и регистрации перехода права собственности на объекты к предпринимателю (25.07.2006) общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 на основании обязательственного соглашения с администрацией от 21.06.2005.
В силу части 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования. Согласно толкованию указанных норм, изложенному в пунктах 13 и 14 постановления от 24.03.2005 N 11, покупатель объекта недвижимости приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель объектов, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В статье 1 Земельного кодекса закреплен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Таким образом, после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество предприниматель приобрел право пользования земельным участком с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 в рамках обязательственного соглашения от 21.06.2005 одновременно с обязанностью по внесению платы за землю. Общество после отчуждения объектов недвижимости утратило право пользования земельным участком и корреспондирующую ему обязанность по внесению платы (статьи 1, 65 Земельного кодекса). Поэтому оснований для внесения истцом платежей (в период после государственной регистрации за ответчиком права собственности на недвижимое имущество) не имелось.
Суды установили, что на момент государственной регистрации (25.04.2008) договора аренды от 21.06.2005 N 2000002111 общество не являлось собственником объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:20:07 014 001:0262. Следовательно, правом пользования данным земельным участком в силу закона (статья 552 Гражданского кодекса, статьи 1, 35 Земельного кодекса) и обязательственного соглашения (с администрацией) обладал предприниматель (собственник расположенных на участке объектов недвижимости).
Материалы дела подтверждают, что договор аренды от 21.06.2005 N 2000002111 земельного участка с кадастровым номером 23:20:07 014 001:0262 между администрацией и обществом зарегистрирован 25.04.2008.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса). Такая сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Договор аренды от 21.06.2005 N 2000002111 с момента его заключения (государственной регистрации 25.04.2008) противоречит нормам Гражданского (статья 552) и Земельного (статьи 1, 35) кодексов и нарушает интересы предпринимателя (землепользователя). Данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой и не порождает у его сторон каких-либо прав. Ничтожность договора аренды от 21.06.2005 N 2000002111 влечет недействительность (ничтожность) соглашения от 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по названному договору. Такое соглашение, заключенное сторонами во изменение договора аренды, по своей природе является неотъемлемой частью основной сделки и не может существовать (исполняться) отдельно от нее. Недействительность соглашения от 03.10.2008 (отсутствие связывающего стороны обязательства) исключает возможность взыскания в пользу общества спорных денежных средств во исполнение его условий.
По общему правилу, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса).
В суде первой инстанции предприниматель заявил о пропуске обществом срока исковой давности по спорным правоотношениям (т. 1, л.д. 185).
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (часть 1 статьи 200 Гражданского кодекса).
Взыскиваемые обществом платежи внесены им 14.09.2006, 25.12.2006, 05.02.2007 и 07.05.2007. Судебные инстанции исходили из того, что о нарушении своих прав истец должен был узнать с момента внесения им платежей за пользование земельным участком, поскольку с момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на объекты недвижимости, расположенные на этом участке, у общества отсутствовали правовые основания для внесения арендных платежей. С учетом недействительности (ничтожности) соглашения от 03.10.2008 определенный в нем (пункт 2.5) срок возврата обществу арендной платы предпринимателем (в течение 30 дней с момента заключения соглашения) не имеет правового значения и не изменяет момент начала течения давностного срока.
Апелляционный суд также указал, что если рассматривать акт сверки взаимных расчетов и обстоятельства подписания ответчиком соглашения от 03.10.2008, в качестве действий предпринимателя по признанию долга, являющихся основанием для перерыва течения срока исковой давности (статья 203 Гражданского кодекса), течение давностного срока необходимо исчислять с 03.10.2008. Комбинат обратился в арбитражный суд с настоящим иском 18.11.2011 (т. 1, л.д. 60), то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.
По правилам пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы о наличии у ответчика неисполненной обязанности по возмещению истцу уплаченных арендных платежей (пункт 2.5 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка) и обращении в арбитражный суд за защитой нарушенного права в пределах срока исковой давности не принимаются. Указанные доводы общество основывает на соглашении 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, которое судебные инстанции признали недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей правовых последствий (статьи 167, 168 Гражданского кодекса). Если же исходить из того, что обязательство ответчика по возмещению истцу арендных платежей не связано с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а является самостоятельной сделкой, то давностный срок по этому соглашению (не требующему государственной регистрации) также истек. В пункте 2.5 предусмотрен 30 дней срок исполнения обязательств с момента его заключения. Течение исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса). Общество должно было узнать о нарушении своего права с 03.11.2008, но обратилось в арбитражный суд 18.11.2011, то есть с пропуском установленного законом срока (статьи 196, 199 Гражданского кодекса).
Довод истца о том, что на момент заключения соглашения от 03.10.2008 общество обладало правом аренды на земельный участок и могло передать свои права и обязанности, поскольку между администрацией и обществом ранее существовали обязательственные правоотношения (договор аренды от 17.07.2000 N 2000000521, зарегистрированный 17.07.2000), отклоняется. Данный довод заявителя противоречит содержанию договора аренды от 17.07.2000 N 2000000521 и приложенному к нему плану границ земельного участка (т. 2, л.д. 25-28), свидетельствующим о том, что обществу предоставлялся в пользование иной земельный участок (объект с иными уникальными характеристиками). Не соответствует приведенный довод и разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в федеральный бюджет при ее подаче (платежное поручение от 15.05.2013 N 971).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 по делу N А32-44465/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 16.09.2013 ПО ДЕЛУ N А32-44465/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2013 г. по делу N А32-44465/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Авдеевой Валентины Егоровны (ИНН 234201203877, ОГРНИП 305234229200022) - Авдеева В.И. (доверенность от 07.02.2013), в отсутствие истца - открытого акционерного общества "Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина" (ИНН 2457009990, ОГРН 1022401625003) и третьего лица - администрации муниципального образования Мостовской район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А32-44465/2011, установил следующее.
ОАО "Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Авдеевой В.Е. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 109 462 рублей.
Иск мотивирован следующим. Соглашением от 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 на предпринимателя возложена обязанность по возмещению обществу уплаченных им ранее (за период с 3 квартала 2006 года по 2 квартал 2007 года) арендных платежей в размере 109 462 рублей. Однако данную обязанность ответчик до настоящего времени не исполнил.
Определением от 07.06.2012 (т. 1, л.д. 90) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Мостовской район (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 21.06.2005 N 20002111 общество использовало земельный участок с кадастровым номером 23:20:0704001:0262 для эксплуатации комплекса по переработке мяса и сельскохозяйственной продукции. По договору от 07.04.2006 предприниматель приобрела у общества объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, и зарегистрировала 27.07.2006 за собой право собственности на эти объекты. В соглашении от 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору N 20002111 стороны предусмотрели обязанность ответчика возместить истцу 109 462 рубля арендных платежей, уплаченных обществом за период с 3 квартала 2006 года по 2 квартал 2007 года. Суды исходили из того, что с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости общество утратило право пользования земельным участком, а у предпринимателя возникла обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком, на котором эти объекты расположены (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Перемена лица в арендном обязательстве происходит в этом случае в силу закона, поэтому момент документального переоформления прав на земельный участок не имеет правового значения. Также суды установили, что договор аренды от 21.06.2005 N 20002111 был зарегистрирован 25.04.2008, то есть позже перехода права собственности на объекты к предпринимателю. До государственной регистрации договор аренды являлся незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса), следовательно, истец не обладал правом аренды на спорный земельный участок и не мог передать данное право предпринимателю. Поскольку на момент заключения договора аренды и соглашения о передаче прав по нему общество не являлось собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, указанные сделки являются ничтожными (статья 168 Гражданского кодекса) как нарушающие статьи 1, 36 Земельного кодекса. Суд первой инстанции сослался на наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения вследствие уплаты истцом арендной платы после регистрации прав на недвижимое имущество и отсутствие оснований для его взыскания в связи с пропуском истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком. Апелляционный суд указал, что условия ничтожного соглашения к договору аренды (включающего пункт 2.5) не подлежат исполнению (статья 167 Гражданского кодекса), поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется. Неосновательного обогащения у предпринимателя не возникло, поскольку она не являлась получателем ошибочно оплаченных истцом денежных средств за пользование земельным участком и не наделяла последнего полномочиями по внесению арендной платы. Получателем отыскиваемых обществом денежных средств являлось публичное образование. С момента отчуждения предпринимателю объектов недвижимости у общества отсутствовали правовые основания для внесения, а у администрации - для принятия платы за земельный участок. Договор аренды от 21.06.2005 таким основанием не является, поскольку на момент внесения платежей являлся незаключенным, а с момента государственной регистрации - недействительным. Следовательно, к отношениям сторон положения главы 60 Гражданского кодекса не применимы. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о пропуске обществом срока исковой давности по заявленным требованиям. О нарушении своих прав истец должен был узнать с момента внесения спорных платежей (14.09.2006, 25.12.2006, 05.02.2007, 07.05.2007). Ничтожность соглашения от 03.10.2008 не позволяет учитывать указанный в нем момент при исчислении срока исковой давности. Если же рассматривать соглашение от 03.10.2008 и акт сверки взаимных расчетов как действия ответчика по признанию долга, являющиеся основанием для перерыва течения срока исковой давности (статья 203 Гражданского кодекса), течение давностного срока необходимо исчислять с 03.10.2008. Общество обратилось с иском 18.11.2011, то есть с пропуском давностного срока, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Довод предпринимателя о том, что участок с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 прекратил свое существование в результате преобразования в иные земельные участки, апелляционный суд отклонил. Суд установил, что спорный земельный участок преобразован в участки с кадастровыми номерами 23:20:07014001:538 и 23:20:07014001:539 с сохранением площади, границ и целевого назначения. При образовании новых земельных участков путем раздела исходного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Таким образом, факт преобразования земельного участка с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса не свидетельствует о несогласованности условий договора аренды о предмете (т. 1, л.д. 195; т. 2, л.д. 69).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе (дополнении к ней) заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.04.2008. По условиям договора купли-продажи от 07.04.2006 N 50-86/06 к предпринимателю перешло право собственности на расположенные на участке объекты недвижимого имущества. Государственная регистрация перехода права осуществлена 27.07.2006. По соглашению от 03.10.2008 N 50-571/08 (зарегистрировано 20.11.2008) права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.06.2005 перешил к ответчику. Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 23:20:0704001:0262 ответчиком не оспаривается и подтверждается решением Мостовского районного суда Краснодарского края от 27.06.2011 по делу N 2/59-2011. Делая вывод о незаключенности договора аренды (до момента его регистрации), суды не учли отсутствие в Гражданском кодексе конкретных сроков для осуществления государственной регистрации. Договор аренды может быть зарегистрирован в течение всего срока действия. Вывод судов о ничтожности договора аренды также ошибочен. Отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего регистрации, влечет его незаключенность, а не недействительность. Кроме того, незаключенный договор не может являться недействительным. Договор аренды и соглашение о передаче прав по нему прошли государственную регистрацию и считаются заключенными. Обязательства ответчика по возмещению истцу уплаченных арендных платежей зафиксированы в пункте 2.5 соглашения и являются добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса). Суд первой инстанции установил наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения, однако в удовлетворении исковых требований отказал со ссылкой на истечение срока исковой давности. При исчислении давностного срока суд не учел, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано 20.11.2008. Пунктом 2.5 соглашения предусмотрен срок исполнения обязательств (в течение 30 дней с момента заключения соглашения). Течение исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса). Следовательно, общество узнало (должно было узнать) о нарушении своего права 20.12.2008. С указанной даты следует исчислять давностный срок для предъявления требований. Исковое заявление подано обществом 18.11.2011, то есть в пределах давностного срока. Вывод апелляционного суда о том, что на момент заключения соглашения от 03.10.2008 общество не являлось арендатором земельного участка, сделан апелляционным судом без учета содержания договора купли-продажи недвижимости, в котором стороны указали, что недвижимое имущество, передаваемое по договору, расположено на земельных участках, находящихся у продавца в пользовании по договорам аренды от 17.07.2000 N 2000000521 и от 29.11.2000 N 2000000576. Земельный участок под цехом по первичной переработке мяса и сельхозпродукции, расположенном в 600 м южнее станицы Губской (кадастровый номер 23:20:07014001:0262) был предоставлен обществу постановлением главы муниципального образования Мостовской район Краснодарского края от 21.06.2005 N 596. Во исполнение указанного постановления обществом и администрацией подписан договор аренды земельного участка от 21.06.2005 N 200000211. Первоначальный договор аренды земельного участка от 17.07.2000 N 2000000521 прошел государственную регистрацию 17.07.2000. Следовательно, договор являлся заключенным и действовал на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2006 N 50-86/06. Таким образом, на момент заключения соглашения от 03.10.2008 общество обладало правом аренды на спорный земельный участок и могло передать свои права и обязанности. Кроме того, в пункте 1.3 соглашения стороны связали момент перехода прав и обязанностей арендатора с моментом государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2006 N 50-86/06, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса.
От предпринимателя и администрации отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Пояснил, что договор от 17.07.2000 N 2000000521 земельного участка площадью 3,82 га с кадастровым номером 23:20:07:01:01:30 заключался обществом для эксплуатации размещенных на нем объектов: цеха по первичной переработке мяса, скотомогильника, водозабора, скважин и очистных сооружений. Впоследствии размещенные на данном участке объекты (за исключением цеха по первичной переработке мяса) были переданы обществом в собственность муниципального образования. Постановлением главы муниципального образования Мостовской район Краснодарского края от 21.06.2005 N 596 предписано расторгнуть с обществом договор аренды от 17.07.2000 N 2000000521. На момент регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости, приобретенные у общества по договору купли-продажи от 07.04.2006 N 50-86/06, земельный участок с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 был сформирован как самостоятельный объект гражданских правоотношений и использовался предпринимателем в связи с эксплуатацией цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции. В период, когда в бюджет муниципального образования вносились платежи за пользование данным земельным участком (с 14.09.2006 по 07.05.2007), истец знал, что на нем отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие обществу. Поэтому выводы судебных инстанций о недействительности договора аренды земельного участка от 21.06.2005 N 200000211 и соглашения от 03.10.2008, а также пропуске обществом давностного срока по заявленным требованиям являются правильными.
От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей истца.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд кассационной инстанции не направила.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, постановлением главы муниципального образования Мостовский район от 21.06.2005 N 596 обществу предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок общей площадью 19 676,26 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, в 600 м южнее ст. Губской (т. 1, л.д. 151). Участок предоставлен под размещение цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции (под постройками - 2672,11 кв. м, двор - 17 004,15 кв. м). В пункте 4 постановления указано, что право аренды общества возникает со дня государственной регистрации договора аренды в Мостовском отделе Главного управления Федеральной регистрационной службы Краснодарского края.
21 июня 2005 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 2000002111 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 площадью 19 676,26 кв. м (т. 1, л.д. 10-16). Договор заключен на срок до 10.06.2054 (пункт 6.2). В пункте 6.1 стороны указали, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.
Согласно штампу регистрирующего органа договор аренды зарегистрирован 25.04.2008 (т. 1, л.д. 17). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.06.2005 (т. 1, л. д. 19).
По договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2006 N 50-86/06 предприниматель приобрела у общества объекты недвижимого имущества (приложение N 1), расположенные на земельных участках, находящихся у продавца в пользовании по договорам аренды, в том числе по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 (т. 1, л.д. 168-170).
Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на объекты осуществлена 24.07.2006, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.07.2006 (т. 1, л.д. 172-184).
За третий и четвертый кварталы 2006 года, первой и второй кварталы 2007 года общество в качестве арендной платы по договору от 21.06.2005 N 2000002111 перечислило на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений Краснодарского края) 109 462 рубля. Данное обстоятельство подтверждается представленными в дело истцом платежными поручениями (т. 1, л.д. 30-33).
3 октября 2008 года администрация (арендодатель), общество (арендатор-1) и предприниматель (арендатор-2) подписали соглашение N 50-571/08 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 (т. 1, л.д. 23-25). В пункте 2.5 соглашения стороны предусмотрели обязанность предпринимателя возместить сумму в размере 109 462 рублей, ранее уплаченную обществом по договору N 2000002111 от 21.06.2005 согласно акту сверки взаимной задолженности в течение 30 дней с момента заключения соглашения. Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы (пункт 4.1).
Соглашение о перемене арендатора от 03.10.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 20.11.2008, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т. 1, л.д. 27).
Ссылаясь на уклонение предпринимателя от исполнения условий соглашения (в части возмещения арендных платежей), общество направило ответчику претензию и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него 109 462 рублей.
В рамках настоящего дела общество отыскивает арендную плату, внесенную им по договору аренды от 21.06.2005 N 2000002111 за 3 и 4 квартал 2006 года, 1 и 2 квартал 2007 года в размере 109 462 рублей. Общество полагает, что обязанность по возмещению данной суммы возникла у предпринимателя на основании заключенного сторонами соглашения от 03.08.2008 (пункт 2.5) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:07014001:0262.
При разрешении спора судебные инстанции правомерно проверили договор аренды от 21.06.2005 N 2000002111 на предмет заключенности и действительности (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды земельного участка от 21.06.2005 N 2000002111 (заключен на срок более года), подлежащий государственной регистрации, был зарегистрирован 25.04.2008 и считается заключенным с указанной даты.
Вместе с тем, до момента государственной регистрации договора аренды между его сторонами действует соглашение об арендной плате и о неустойке в том случае, если существенные условия договора были согласованы сторонами, письменная форма соблюдена, участок передан в пользование и принят арендатором без замечаний. Такое (обязательственное) соглашение не может быть произвольно изменено одной из его сторон, при этом пользование участком должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя сторонами обязательствами. В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73).
Таким образом, до заключения сторонами договора купли-продажи недвижимости (07.04.2006) и регистрации перехода права собственности на объекты к предпринимателю (25.07.2006) общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 на основании обязательственного соглашения с администрацией от 21.06.2005.
В силу части 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования. Согласно толкованию указанных норм, изложенному в пунктах 13 и 14 постановления от 24.03.2005 N 11, покупатель объекта недвижимости приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель объектов, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В статье 1 Земельного кодекса закреплен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Таким образом, после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество предприниматель приобрел право пользования земельным участком с кадастровым номером 23:20:07014001:0262 в рамках обязательственного соглашения от 21.06.2005 одновременно с обязанностью по внесению платы за землю. Общество после отчуждения объектов недвижимости утратило право пользования земельным участком и корреспондирующую ему обязанность по внесению платы (статьи 1, 65 Земельного кодекса). Поэтому оснований для внесения истцом платежей (в период после государственной регистрации за ответчиком права собственности на недвижимое имущество) не имелось.
Суды установили, что на момент государственной регистрации (25.04.2008) договора аренды от 21.06.2005 N 2000002111 общество не являлось собственником объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:20:07 014 001:0262. Следовательно, правом пользования данным земельным участком в силу закона (статья 552 Гражданского кодекса, статьи 1, 35 Земельного кодекса) и обязательственного соглашения (с администрацией) обладал предприниматель (собственник расположенных на участке объектов недвижимости).
Материалы дела подтверждают, что договор аренды от 21.06.2005 N 2000002111 земельного участка с кадастровым номером 23:20:07 014 001:0262 между администрацией и обществом зарегистрирован 25.04.2008.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса). Такая сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Договор аренды от 21.06.2005 N 2000002111 с момента его заключения (государственной регистрации 25.04.2008) противоречит нормам Гражданского (статья 552) и Земельного (статьи 1, 35) кодексов и нарушает интересы предпринимателя (землепользователя). Данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой и не порождает у его сторон каких-либо прав. Ничтожность договора аренды от 21.06.2005 N 2000002111 влечет недействительность (ничтожность) соглашения от 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по названному договору. Такое соглашение, заключенное сторонами во изменение договора аренды, по своей природе является неотъемлемой частью основной сделки и не может существовать (исполняться) отдельно от нее. Недействительность соглашения от 03.10.2008 (отсутствие связывающего стороны обязательства) исключает возможность взыскания в пользу общества спорных денежных средств во исполнение его условий.
По общему правилу, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса).
В суде первой инстанции предприниматель заявил о пропуске обществом срока исковой давности по спорным правоотношениям (т. 1, л.д. 185).
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (часть 1 статьи 200 Гражданского кодекса).
Взыскиваемые обществом платежи внесены им 14.09.2006, 25.12.2006, 05.02.2007 и 07.05.2007. Судебные инстанции исходили из того, что о нарушении своих прав истец должен был узнать с момента внесения им платежей за пользование земельным участком, поскольку с момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на объекты недвижимости, расположенные на этом участке, у общества отсутствовали правовые основания для внесения арендных платежей. С учетом недействительности (ничтожности) соглашения от 03.10.2008 определенный в нем (пункт 2.5) срок возврата обществу арендной платы предпринимателем (в течение 30 дней с момента заключения соглашения) не имеет правового значения и не изменяет момент начала течения давностного срока.
Апелляционный суд также указал, что если рассматривать акт сверки взаимных расчетов и обстоятельства подписания ответчиком соглашения от 03.10.2008, в качестве действий предпринимателя по признанию долга, являющихся основанием для перерыва течения срока исковой давности (статья 203 Гражданского кодекса), течение давностного срока необходимо исчислять с 03.10.2008. Комбинат обратился в арбитражный суд с настоящим иском 18.11.2011 (т. 1, л.д. 60), то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.
По правилам пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы о наличии у ответчика неисполненной обязанности по возмещению истцу уплаченных арендных платежей (пункт 2.5 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка) и обращении в арбитражный суд за защитой нарушенного права в пределах срока исковой давности не принимаются. Указанные доводы общество основывает на соглашении 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, которое судебные инстанции признали недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей правовых последствий (статьи 167, 168 Гражданского кодекса). Если же исходить из того, что обязательство ответчика по возмещению истцу арендных платежей не связано с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а является самостоятельной сделкой, то давностный срок по этому соглашению (не требующему государственной регистрации) также истек. В пункте 2.5 предусмотрен 30 дней срок исполнения обязательств с момента его заключения. Течение исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса). Общество должно было узнать о нарушении своего права с 03.11.2008, но обратилось в арбитражный суд 18.11.2011, то есть с пропуском установленного законом срока (статьи 196, 199 Гражданского кодекса).
Довод истца о том, что на момент заключения соглашения от 03.10.2008 общество обладало правом аренды на земельный участок и могло передать свои права и обязанности, поскольку между администрацией и обществом ранее существовали обязательственные правоотношения (договор аренды от 17.07.2000 N 2000000521, зарегистрированный 17.07.2000), отклоняется. Данный довод заявителя противоречит содержанию договора аренды от 17.07.2000 N 2000000521 и приложенному к нему плану границ земельного участка (т. 2, л.д. 25-28), свидетельствующим о том, что обществу предоставлялся в пользование иной земельный участок (объект с иными уникальными характеристиками). Не соответствует приведенный довод и разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в федеральный бюджет при ее подаче (платежное поручение от 15.05.2013 N 971).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 по делу N А32-44465/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)