Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,
судей Богуновой Е.А., Логиновой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сорокиной С.А.,
при участии представителей сторон:
- от истца - Данилова В.В. по доверенности от 09.06.2012 (сроком на 3 года), Мигушовой М.М. по доверенности от 16.03.2012 N 1 (сроком на 3 года);
- от ответчика - Леонова И.Е. протокол от 08.10.2012 N 2, приказ от 08.10.2012 N 1, Ильина А.В. по доверенности от 13.03.2013;
- от третьих лиц - представители не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.12.2012 по делу N А79-6672/2012, принятое судьей судьи Цветковой С.А. по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" о признании договора недействительным, и по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Передовик" о вынесении решения о государственной регистрации и взыскании 170 000 руб., при участии третьих лиц - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, г. Чебоксары, администрации Моргаушского района, с. Моргауши, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары, крестьянского (фермерского) хозяйства Царева Николая Лазаревича, Леонова И.Е. и Дагадаевой Ю.А.
Суд
что сельскохозяйственный производственный кооператив "Передовик" (далее - кооператив, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" (далее - общество, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, общей площадью 20 188 384 кв. м, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" по адресу: г. Чебоксары, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, заключенного между СХПК "Передовик" и ООО "Стройрегионсервис" 27.02.2012.
По делу N А79-6844/2012 03.05.2012 общество с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" обратилось с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Передовик" о государственной регистрации перехода права собственности на тот же земельный участок на основании договора купли-продажи от 27.02.2012, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2012 по 27.04.2012 в размере 170 000 руб. в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации.
Определением суда от 28.05.2012 арбитражные дела N А79-6672/2012 и N А79-6844/2012 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоено N А79-6672/2012.
В ходе судебного разбирательства общество представило заявление об изменении исковых требований, принятое судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило обязать кооператив осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 27.02.2012, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2012 по дату вынесения судебного решения.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, администрация Моргаушского района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, крестьянское (фермерское) хозяйство Царева Николая Лазаревича, Леонов И.Е. и Дагадаева Ю.А.
Решением от 10.12.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил основные исковые требования, применив последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 27.02.2012 между сельскохозяйственным производственным кооперативом "Передовик" и обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис", обязав общество с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" возвратить сельскохозяйственному производственному кооперативу "Передовик" земельный участок, категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства" общей площадью 20 188 384 кв. м по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, с кадастровым номером 21:17:092701:622, взыскав с сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" 12 250 000 руб. В иске обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" отказал.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, СХПК "Передовик" является ненадлежащим истцом по делу.
Одновременно заявитель апелляционной жалобы указал, что является добросовестным приобретателем по договору, вследствие чего имущество не может быть истребовано из законного владения.
Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики о своем намерении воспользоваться преимущественным правом покупки земельного участка не заявляло, поэтому права Чувашской Республики не нарушены.
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в отзыве на апелляционную жалобу просило решение Арбитражного суда Чувашской Республики оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Передовик" в отзыве на апелляционную жалобу просил решение Арбитражного суда Чувашской Республики оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Царев Николай Лазаревич, Леонов И.Е. и Дагадаева Ю.А. отзывов на апелляционную жалобу не представили, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены данного судебного акта и принятия нового судебного акта.
Из материалов дела следует, что 09.02.2012 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. В договоре указано, что стоимость земельного участка составляет 12 750 000 руб. Оплата произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, указанными в пункте 2.2 предварительного договора. Кроме того, стороны предусмотрели, что заключение основного договора купли-продажи и передача земельного участка состоится 27.02.2012 (пункт 2.3) (том 1 л. д. 53).
Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства общей площадью 20 188 384 кв. м по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение заключен сторонами 27.02.2012 (т. 1 л. д. 54).
Земельный участок передан покупателю по передаточному акту (т. 1 л. д. 59).
Кроме того, стороны подписали трехсторонние соглашения от 12.01.2012,18.01.2012,18.01.2012 между ООО "Стройрегионсервис", Леоновым И.Е., Сельскохозяйственным производственным кооперативом "Передовик", касающиеся оплаты по договору купли-продажи (том 1 л. д. 56 - 58).
Истец обратился в суд с иском о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки ввиду допущенного нарушения со стороны кооператива "Передовик" преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации.
Порядок приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определен Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ).
Оценив представленные в дело доказательства, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения права преимущественной покупки земельного участка субъекта Российской Федерации, с учетом следующего.
В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что установленные судом обстоятельства продажи земельного участка свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) со стороны Сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" в лице председателя Царева Н.Л., (продавца), учитывая, что единоличный исполнительный орган продавца при заключении упомянутого договора купли-продажи действовал явно в ущерб покупателю - ООО "Стройрегионсервис", чтобы в последующем поставить под сомнение договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622.
09.02.2012 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.
09.02.2012 и 10.02.2012, исполняя требования об извещении о продаже земельного участка, направлены уведомления о намерении СХК "Передовик" продать земельный участок. В последнем письме (от 10.02.2012) делается ссылка на то, что сделка проводится на основании решения общего собрания членов СХПК "Передовик" N 1 от 10 февраля 2012 г.
В материалы дела представлено решение общего собрания членов СХПК "Передовик" N 1 от 10 февраля 2012 года (том 2 л. д. 39).
Из текста решения следует, что присутствуют 10 членов кооператива, 100% от всех членов кооператива, имеющих право голоса. Собрание правомочно.
Из пункта 28.1 статьи 28 Устава кооператива следует, что сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с пунктом 14.3 Устава.
Из пункта 14.3 статьи 14 Устава следует, что решение вопроса об отчуждении земельного участка отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива и принимается, если за данное решение проголосовало не мене две трети голосов от числа членов кооператива (том 2 л. д. 114, 122).
Таким образом решением общего собрания членов СХПК "Передовик" N 1 от 10 февраля 2012 года принято решение о продаже земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622.
Однако в тот же день письмом от 10 февраля 2012 года председатель СХПК "Передовик" Царев Н.Л. извещает членов кооператива о проведении очередного собрания членов СХПК "Передовик", которое состоится 28 февраля 2012 года с повесткой об отмене решения о продаже земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622 (том 2 л. д. 129).
Судом учитывается, что еще в январе, феврале 2012 года в рамках исполнения договоренности о продаже земельного участка и заключенного в последующем предварительного и основного договора купли-продажи, СХПК "Передовик" получил денежные средства в размере стоимости продаваемого земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622 в сумме 12 750 000 руб., как то следует из пункта 2.2 предварительного договора от 09.02.2012, платежных поручений N 11 от 19.01.2012 на 5 000 000 руб., N 42 от 02.02.2012 на сумму 250 000 руб., соглашения от 12.01.2012 на сумму 4 000 000 руб., соглашения от 18.01.2012 на сумму 3 000 000 руб., соглашения от 19.01.2012 на сумму 500 000 руб., банковской выписке.
Кроме того, действуя на основании Устава и от имени кооператива, Царев Н.Л. согласно подписанному им предварительному договору о продаже земельного участка осведомлен, что заключение основного договора купли-продажи состоится 27 февраля 2012 года.
Именно 27 февраля 2012 года стороны подписали договор купли-продажи земельного участка, а 28 февраля, действуя от имени кооператива Царев Н.Л. собирает общее собрания членов СХПК "Передовик" с повесткой об отмене решения о продаже земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622 (том 2 л. д. 129).
Письмом от 29 февраля 2012 года СХПК "Передовик" сообщает в Кабинет Министров Чувашской Республики о том, что отказывается от сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, в связи с принятием решением общего собрания 22 февраля 2012 года о размежевании земельного участка с целью дальнейшей продажи. Между тем сообщения о проведенном общем собрании кооператива от 28.02.2012 и принятии решения об отмене решения общего собрания от 10.02.2012 о продаже земельного участка не сообщается. В связи с изложенным суд апелляционной инстанции критически относится к представленному в материалы дела решению общего собрания кооператива от 28.02.2012 об отмене решения собрания от 10.02.2012 о продаже земельного участка.
Между тем, в материалах дела отсутствует доказательство направления указанного письма от 29.02.2012 в адрес Кабинета Министров Чувашской Республики об отказе от сделки купли-продажи земельного участка (том 2 л. д. 36).
Таким образом, установлено, что Кабинет Министров Чувашской Республики в соответствии с требованиями статьи 8 ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был уведомлен о намерении СХК "Передовик" продать земельный участок письмами от 09.02.2012,10.02.2012.
Исходя из требований действующего законодательства, а именно: статьи 8 ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.06.2005 N 162, которым утвержден Порядок реализации Чувашской Республикой преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Чувашской Республики, следует, что извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Кабинет Министров Чувашской Республики не отрицает получения вышеназванных извещений.
Согласно пункту 3 вышеназванной статьи в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. В извещениях указано две цены, по одной из которых заключен предварительный и основной договор.
В материалах дела отсутствует доказательство направления письма кооператива об отказе от сделки купли-продажи земельного участка от 29.02.2012 в адрес Кабинета Министров Чувашской Республики (том 2 л. д. 36).
Из материалов дела и анализа письма Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 27.02.2012 и письма 17.05.2012 следует, что отзыв извещения от 09.02.2012 о намерении продать земельный участок поступил в Министерство только 16 апреля 2012 года.
Таким образом, в период более чем два месяца Кабинет Министров Чувашской Республики, получив вышеназванные извещения, не отказался от покупки и не уведомил в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в тридцатидневный срок.
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики привлечено в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, при этом даже на момент рассмотрения дела Министерство не реализовало свое право преимущественной покупки, не принимались постановления о приобретении спорного земельного участка в собственность Чувашской Республики, не выразил согласие на приобретение земельных участков на условиях предложенных кооперативом.
У Кабинета Министров Чувашской Республики отсутствовала прямая заинтересованность в реализации Чувашской Республикой преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, следовательно, отсутствует и нарушение преимущественного права субъекта Российской Федерации на приобретение земель сельскохозяйственного назначения.
Суд апелляционной инстанции оценил представленные доказательства (в числе которых предварительный и основной договор купли-продажи земельного участка, платежные поручения об оплате, соглашения об оплате, переписка сторон, направленные извещения и последующие действия кооператива, ответы Министерства, и другие доказательства, имеющиеся в материалах дела) в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришел к следующему выводу: доказательства соответствуют критериям относимости, допустимости и достоверности и в своей совокупности подтверждают, что основания для признания спорной сделки ничтожной отсутствуют, доказательств того, что заключение спорного договора противоречило интересам СХПК "Передовик", а сама эта сделка повлекла для продавца убытки, истец в установленном законом порядке не предоставил.
Перечисленные апелляционной инстанцией обстоятельства свидетельствуют о факте злоупотребления правом со стороны кооператива с целью уклониться от исполнения обязательств по сделке при исполнении сделки со стороны Общества и получения кооперативом всей согласованной суммы по договору, следовательно, для признания спорной сделки недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется правовых оснований.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что когда ненадлежащее оформление договора вызвано недобросовестными действиями продавца, получившего стоимость продаваемого имущества, но не исполнившего свои обязательства по надлежащему извещению о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, его требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки из-за умышленного несоблюдения требований об извещении следует квалифицировать на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.
В силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права, а именно требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит отклонению.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований СХПК "Передовик" по заявленным основаниям, а именно, применении последствий недействительности ничтожной сделки, ввиду нарушения требований преимущественной покупки (статья 8 ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), у суда не имеется.
Учитывая отсутствие оснований для признания сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения встречных исковых требований, а именно в части требования Общества об обязании кооператива осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:17:092701:622 по договору купли-продажи от 27.02.2012.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона).
Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.
Таким образом, с учетом того, что суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности заключенного договора купли-продажи от 27.02.2012, на основании которого заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, а также наличие доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, суд полагает требования подлежащими удовлетворению.
В пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Факт передачи продавцом спорного земельного участка подтвержден материалами дела, а именно: актом передачи от 27.02.2012 (том 1 л. д. 59) и исполнением покупателем обязанности по уплате выкупной цены, установленной договором.
При этом из предварительного договора (пункт 2.2) следует, что оплата земельного участка на момент подписания предварительного договора произведена полностью. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в материалы дела представлены платежные поручения N 11 от 19.01.2012 на 5 000 000 руб., N 42 от 02.02.2012 на сумму 250 000 руб.
Соглашением от 12.01.2012 на сумму 4 000 000 руб. Общество произвело перевод долга по оплате за спорный участок на Леонова И.Е. в указанной сумме. Согласно расписке от 12.01.2012 Царев Н.Л., осуществляющий согласно Уставу кооператива полномочия единоличного исполнительного органа и имеющий право действовать от имени кооператива, получил от Леонова И.Е. указанную сумму в качестве предварительной оплаты за земельный участок. При этом в соглашении имеется ссылка на номер земельного участка (том 2 л. д. 17, том 1 л. д. 56).
Соглашением от 18.01.2012 на сумму 3 000 000 руб. Общество произвело перевод долга по оплате за спорный участок на Догадаеву Ю.А. в указанной сумме. Согласно расписке от 18.01.2012 Царев Н.Л., осуществляющий согласно Уставу кооператива полномочия единоличного исполнительного органа и имеющий право действовать от имени кооператива, получил от Догадаевой Ю.А. указанную сумму в качестве предварительной оплаты за земельный участок. При этом в соглашении имеется ссылка на номер земельного участка.
Кроме того, соглашением от 18.01.2012 на сумму 500 000 руб. Общество произвело перевод долга по оплате за спорный участок на Догадаеву Ю.А. в указанной сумме.
Отсутствие в материалах дела документа, подтверждающего оплату указанной суммы со стороны Догадаевой Ю.А. кооперативу или Цареву Н.Л., означает наличие у последних права требовать от Догадаевой Ю.А. исполнения указанного соглашения. При этом Общество считается исполнившим свою обязанность по оплате суммы 500 000 руб., с учетом наличия данного соглашения.
Таким образом, покупатель полностью произвел оплату по договору купли-продажи земельного участка от 27.02.2012.
Кроме того, Общество направляло кооперативу письмо от 16.03.2012 о необходимости осуществить регистрацию перехода права собственности, которое намечено на 19.03.2012. Кооператив уклонился от регистрации, а 21 марта 2012 года сообщил Обществу о заключении договора с нарушениями законодательства и ничтожности договора (том 2 л. д. 5, 20).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что кооператив уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и полагает, что встречные требования об обязании кооператива осуществить регистрацию подлежат удовлетворению.
В удовлетворении требований о взыскании 170 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с уклонением от государственной регистрации следует отказать.
С учетом неполного выяснения обстоятельств дела судом первой инстанции и неправильного применения норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы частично на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, с сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" подлежит взысканию 4000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение встречного искового заявления и 1000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.12.2012 по делу N А79-6672/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис", Саратовская область, г. Балаково, удовлетворить частично.
В удовлетворении исковых требований сельскохозяйственному производственному кооперативу "Передовик" отказать.
Иск общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" удовлетворить частично.
Обязать сельскохозяйственный производственный кооператив "Передовик" осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 27.02.2012.
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2012 по дату вынесения судебного решения отказать.
Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" 4000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение встречного искового заявления, 1000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2013 ПО ДЕЛУ N А79-6672/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2013 г. по делу N А79-6672/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,
судей Богуновой Е.А., Логиновой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сорокиной С.А.,
при участии представителей сторон:
- от истца - Данилова В.В. по доверенности от 09.06.2012 (сроком на 3 года), Мигушовой М.М. по доверенности от 16.03.2012 N 1 (сроком на 3 года);
- от ответчика - Леонова И.Е. протокол от 08.10.2012 N 2, приказ от 08.10.2012 N 1, Ильина А.В. по доверенности от 13.03.2013;
- от третьих лиц - представители не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.12.2012 по делу N А79-6672/2012, принятое судьей судьи Цветковой С.А. по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" о признании договора недействительным, и по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Передовик" о вынесении решения о государственной регистрации и взыскании 170 000 руб., при участии третьих лиц - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, г. Чебоксары, администрации Моргаушского района, с. Моргауши, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары, крестьянского (фермерского) хозяйства Царева Николая Лазаревича, Леонова И.Е. и Дагадаевой Ю.А.
Суд
установил:
что сельскохозяйственный производственный кооператив "Передовик" (далее - кооператив, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" (далее - общество, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, общей площадью 20 188 384 кв. м, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" по адресу: г. Чебоксары, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, заключенного между СХПК "Передовик" и ООО "Стройрегионсервис" 27.02.2012.
По делу N А79-6844/2012 03.05.2012 общество с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" обратилось с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Передовик" о государственной регистрации перехода права собственности на тот же земельный участок на основании договора купли-продажи от 27.02.2012, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2012 по 27.04.2012 в размере 170 000 руб. в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации.
Определением суда от 28.05.2012 арбитражные дела N А79-6672/2012 и N А79-6844/2012 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоено N А79-6672/2012.
В ходе судебного разбирательства общество представило заявление об изменении исковых требований, принятое судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило обязать кооператив осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 27.02.2012, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2012 по дату вынесения судебного решения.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, администрация Моргаушского района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, крестьянское (фермерское) хозяйство Царева Николая Лазаревича, Леонов И.Е. и Дагадаева Ю.А.
Решением от 10.12.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил основные исковые требования, применив последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 27.02.2012 между сельскохозяйственным производственным кооперативом "Передовик" и обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис", обязав общество с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" возвратить сельскохозяйственному производственному кооперативу "Передовик" земельный участок, категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства" общей площадью 20 188 384 кв. м по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, с кадастровым номером 21:17:092701:622, взыскав с сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" 12 250 000 руб. В иске обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" отказал.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, СХПК "Передовик" является ненадлежащим истцом по делу.
Одновременно заявитель апелляционной жалобы указал, что является добросовестным приобретателем по договору, вследствие чего имущество не может быть истребовано из законного владения.
Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики о своем намерении воспользоваться преимущественным правом покупки земельного участка не заявляло, поэтому права Чувашской Республики не нарушены.
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в отзыве на апелляционную жалобу просило решение Арбитражного суда Чувашской Республики оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Передовик" в отзыве на апелляционную жалобу просил решение Арбитражного суда Чувашской Республики оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Царев Николай Лазаревич, Леонов И.Е. и Дагадаева Ю.А. отзывов на апелляционную жалобу не представили, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены данного судебного акта и принятия нового судебного акта.
Из материалов дела следует, что 09.02.2012 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. В договоре указано, что стоимость земельного участка составляет 12 750 000 руб. Оплата произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, указанными в пункте 2.2 предварительного договора. Кроме того, стороны предусмотрели, что заключение основного договора купли-продажи и передача земельного участка состоится 27.02.2012 (пункт 2.3) (том 1 л. д. 53).
Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства общей площадью 20 188 384 кв. м по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение заключен сторонами 27.02.2012 (т. 1 л. д. 54).
Земельный участок передан покупателю по передаточному акту (т. 1 л. д. 59).
Кроме того, стороны подписали трехсторонние соглашения от 12.01.2012,18.01.2012,18.01.2012 между ООО "Стройрегионсервис", Леоновым И.Е., Сельскохозяйственным производственным кооперативом "Передовик", касающиеся оплаты по договору купли-продажи (том 1 л. д. 56 - 58).
Истец обратился в суд с иском о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки ввиду допущенного нарушения со стороны кооператива "Передовик" преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации.
Порядок приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определен Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ).
Оценив представленные в дело доказательства, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения права преимущественной покупки земельного участка субъекта Российской Федерации, с учетом следующего.
В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что установленные судом обстоятельства продажи земельного участка свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) со стороны Сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" в лице председателя Царева Н.Л., (продавца), учитывая, что единоличный исполнительный орган продавца при заключении упомянутого договора купли-продажи действовал явно в ущерб покупателю - ООО "Стройрегионсервис", чтобы в последующем поставить под сомнение договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622.
09.02.2012 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.
09.02.2012 и 10.02.2012, исполняя требования об извещении о продаже земельного участка, направлены уведомления о намерении СХК "Передовик" продать земельный участок. В последнем письме (от 10.02.2012) делается ссылка на то, что сделка проводится на основании решения общего собрания членов СХПК "Передовик" N 1 от 10 февраля 2012 г.
В материалы дела представлено решение общего собрания членов СХПК "Передовик" N 1 от 10 февраля 2012 года (том 2 л. д. 39).
Из текста решения следует, что присутствуют 10 членов кооператива, 100% от всех членов кооператива, имеющих право голоса. Собрание правомочно.
Из пункта 28.1 статьи 28 Устава кооператива следует, что сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с пунктом 14.3 Устава.
Из пункта 14.3 статьи 14 Устава следует, что решение вопроса об отчуждении земельного участка отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива и принимается, если за данное решение проголосовало не мене две трети голосов от числа членов кооператива (том 2 л. д. 114, 122).
Таким образом решением общего собрания членов СХПК "Передовик" N 1 от 10 февраля 2012 года принято решение о продаже земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622.
Однако в тот же день письмом от 10 февраля 2012 года председатель СХПК "Передовик" Царев Н.Л. извещает членов кооператива о проведении очередного собрания членов СХПК "Передовик", которое состоится 28 февраля 2012 года с повесткой об отмене решения о продаже земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622 (том 2 л. д. 129).
Судом учитывается, что еще в январе, феврале 2012 года в рамках исполнения договоренности о продаже земельного участка и заключенного в последующем предварительного и основного договора купли-продажи, СХПК "Передовик" получил денежные средства в размере стоимости продаваемого земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622 в сумме 12 750 000 руб., как то следует из пункта 2.2 предварительного договора от 09.02.2012, платежных поручений N 11 от 19.01.2012 на 5 000 000 руб., N 42 от 02.02.2012 на сумму 250 000 руб., соглашения от 12.01.2012 на сумму 4 000 000 руб., соглашения от 18.01.2012 на сумму 3 000 000 руб., соглашения от 19.01.2012 на сумму 500 000 руб., банковской выписке.
Кроме того, действуя на основании Устава и от имени кооператива, Царев Н.Л. согласно подписанному им предварительному договору о продаже земельного участка осведомлен, что заключение основного договора купли-продажи состоится 27 февраля 2012 года.
Именно 27 февраля 2012 года стороны подписали договор купли-продажи земельного участка, а 28 февраля, действуя от имени кооператива Царев Н.Л. собирает общее собрания членов СХПК "Передовик" с повесткой об отмене решения о продаже земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622 (том 2 л. д. 129).
Письмом от 29 февраля 2012 года СХПК "Передовик" сообщает в Кабинет Министров Чувашской Республики о том, что отказывается от сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:622, в связи с принятием решением общего собрания 22 февраля 2012 года о размежевании земельного участка с целью дальнейшей продажи. Между тем сообщения о проведенном общем собрании кооператива от 28.02.2012 и принятии решения об отмене решения общего собрания от 10.02.2012 о продаже земельного участка не сообщается. В связи с изложенным суд апелляционной инстанции критически относится к представленному в материалы дела решению общего собрания кооператива от 28.02.2012 об отмене решения собрания от 10.02.2012 о продаже земельного участка.
Между тем, в материалах дела отсутствует доказательство направления указанного письма от 29.02.2012 в адрес Кабинета Министров Чувашской Республики об отказе от сделки купли-продажи земельного участка (том 2 л. д. 36).
Таким образом, установлено, что Кабинет Министров Чувашской Республики в соответствии с требованиями статьи 8 ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был уведомлен о намерении СХК "Передовик" продать земельный участок письмами от 09.02.2012,10.02.2012.
Исходя из требований действующего законодательства, а именно: статьи 8 ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.06.2005 N 162, которым утвержден Порядок реализации Чувашской Республикой преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Чувашской Республики, следует, что извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Кабинет Министров Чувашской Республики не отрицает получения вышеназванных извещений.
Согласно пункту 3 вышеназванной статьи в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. В извещениях указано две цены, по одной из которых заключен предварительный и основной договор.
В материалах дела отсутствует доказательство направления письма кооператива об отказе от сделки купли-продажи земельного участка от 29.02.2012 в адрес Кабинета Министров Чувашской Республики (том 2 л. д. 36).
Из материалов дела и анализа письма Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 27.02.2012 и письма 17.05.2012 следует, что отзыв извещения от 09.02.2012 о намерении продать земельный участок поступил в Министерство только 16 апреля 2012 года.
Таким образом, в период более чем два месяца Кабинет Министров Чувашской Республики, получив вышеназванные извещения, не отказался от покупки и не уведомил в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в тридцатидневный срок.
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики привлечено в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, при этом даже на момент рассмотрения дела Министерство не реализовало свое право преимущественной покупки, не принимались постановления о приобретении спорного земельного участка в собственность Чувашской Республики, не выразил согласие на приобретение земельных участков на условиях предложенных кооперативом.
У Кабинета Министров Чувашской Республики отсутствовала прямая заинтересованность в реализации Чувашской Республикой преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, следовательно, отсутствует и нарушение преимущественного права субъекта Российской Федерации на приобретение земель сельскохозяйственного назначения.
Суд апелляционной инстанции оценил представленные доказательства (в числе которых предварительный и основной договор купли-продажи земельного участка, платежные поручения об оплате, соглашения об оплате, переписка сторон, направленные извещения и последующие действия кооператива, ответы Министерства, и другие доказательства, имеющиеся в материалах дела) в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришел к следующему выводу: доказательства соответствуют критериям относимости, допустимости и достоверности и в своей совокупности подтверждают, что основания для признания спорной сделки ничтожной отсутствуют, доказательств того, что заключение спорного договора противоречило интересам СХПК "Передовик", а сама эта сделка повлекла для продавца убытки, истец в установленном законом порядке не предоставил.
Перечисленные апелляционной инстанцией обстоятельства свидетельствуют о факте злоупотребления правом со стороны кооператива с целью уклониться от исполнения обязательств по сделке при исполнении сделки со стороны Общества и получения кооперативом всей согласованной суммы по договору, следовательно, для признания спорной сделки недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется правовых оснований.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что когда ненадлежащее оформление договора вызвано недобросовестными действиями продавца, получившего стоимость продаваемого имущества, но не исполнившего свои обязательства по надлежащему извещению о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, его требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки из-за умышленного несоблюдения требований об извещении следует квалифицировать на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.
В силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права, а именно требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит отклонению.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований СХПК "Передовик" по заявленным основаниям, а именно, применении последствий недействительности ничтожной сделки, ввиду нарушения требований преимущественной покупки (статья 8 ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), у суда не имеется.
Учитывая отсутствие оснований для признания сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения встречных исковых требований, а именно в части требования Общества об обязании кооператива осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:17:092701:622 по договору купли-продажи от 27.02.2012.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона).
Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.
Таким образом, с учетом того, что суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности заключенного договора купли-продажи от 27.02.2012, на основании которого заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, а также наличие доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, суд полагает требования подлежащими удовлетворению.
В пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Факт передачи продавцом спорного земельного участка подтвержден материалами дела, а именно: актом передачи от 27.02.2012 (том 1 л. д. 59) и исполнением покупателем обязанности по уплате выкупной цены, установленной договором.
При этом из предварительного договора (пункт 2.2) следует, что оплата земельного участка на момент подписания предварительного договора произведена полностью. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в материалы дела представлены платежные поручения N 11 от 19.01.2012 на 5 000 000 руб., N 42 от 02.02.2012 на сумму 250 000 руб.
Соглашением от 12.01.2012 на сумму 4 000 000 руб. Общество произвело перевод долга по оплате за спорный участок на Леонова И.Е. в указанной сумме. Согласно расписке от 12.01.2012 Царев Н.Л., осуществляющий согласно Уставу кооператива полномочия единоличного исполнительного органа и имеющий право действовать от имени кооператива, получил от Леонова И.Е. указанную сумму в качестве предварительной оплаты за земельный участок. При этом в соглашении имеется ссылка на номер земельного участка (том 2 л. д. 17, том 1 л. д. 56).
Соглашением от 18.01.2012 на сумму 3 000 000 руб. Общество произвело перевод долга по оплате за спорный участок на Догадаеву Ю.А. в указанной сумме. Согласно расписке от 18.01.2012 Царев Н.Л., осуществляющий согласно Уставу кооператива полномочия единоличного исполнительного органа и имеющий право действовать от имени кооператива, получил от Догадаевой Ю.А. указанную сумму в качестве предварительной оплаты за земельный участок. При этом в соглашении имеется ссылка на номер земельного участка.
Кроме того, соглашением от 18.01.2012 на сумму 500 000 руб. Общество произвело перевод долга по оплате за спорный участок на Догадаеву Ю.А. в указанной сумме.
Отсутствие в материалах дела документа, подтверждающего оплату указанной суммы со стороны Догадаевой Ю.А. кооперативу или Цареву Н.Л., означает наличие у последних права требовать от Догадаевой Ю.А. исполнения указанного соглашения. При этом Общество считается исполнившим свою обязанность по оплате суммы 500 000 руб., с учетом наличия данного соглашения.
Таким образом, покупатель полностью произвел оплату по договору купли-продажи земельного участка от 27.02.2012.
Кроме того, Общество направляло кооперативу письмо от 16.03.2012 о необходимости осуществить регистрацию перехода права собственности, которое намечено на 19.03.2012. Кооператив уклонился от регистрации, а 21 марта 2012 года сообщил Обществу о заключении договора с нарушениями законодательства и ничтожности договора (том 2 л. д. 5, 20).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что кооператив уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и полагает, что встречные требования об обязании кооператива осуществить регистрацию подлежат удовлетворению.
В удовлетворении требований о взыскании 170 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с уклонением от государственной регистрации следует отказать.
С учетом неполного выяснения обстоятельств дела судом первой инстанции и неправильного применения норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы частично на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, с сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" подлежит взысканию 4000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение встречного искового заявления и 1000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.12.2012 по делу N А79-6672/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис", Саратовская область, г. Балаково, удовлетворить частично.
В удовлетворении исковых требований сельскохозяйственному производственному кооперативу "Передовик" отказать.
Иск общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" удовлетворить частично.
Обязать сельскохозяйственный производственный кооператив "Передовик" осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 27.02.2012.
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2012 по дату вынесения судебного решения отказать.
Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива "Передовик" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегионсервис" 4000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение встречного искового заявления, 1000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.Л.МАЛЫШКИНА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
Судьи
Е.А.БОГУНОВА
О.А.ЛОГИНОВА
Е.А.БОГУНОВА
О.А.ЛОГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)