Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Никифорова Р.Ф.
Судья: Иванов С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Никифоровой Р.Ф.,
судей Савельевой Г.В., Петровой Е.В.,
при секретаре Т.О.,
- рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики к М.Ф., Н., У. о переводе прав и обязанностей покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес> от 18 февраля 2011 года по цене договора <данные изъяты> руб. и по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N м, находящийся по адресу: <адрес> от 12 мая 2011 год по цене договора <данные изъяты> руб.; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> от 18 февраля 2011 года, заключенного между М.Ф. и Н.; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> от 12 мая 2011 года, заключенного между М.Ф. и Н.; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года с кадастровым N, находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между Н. и У.; о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности У. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное 12 июля 2011 года; об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N об истребовании из незаконного владения У. земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики;
- по встречному иску У. к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>; о признании права собственности У. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес> с момента государственной регистрации в ЕГРП, поступившее по апелляционным жалобам ответчика М.Ф. и представителя ответчика У. - А. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 26 декабря 2012 года, которым постановлено:
Перевести права и обязанности покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес>, от 18 февраля 2011 года по цене договора <данные изъяты> рублей и по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес>, от 12 мая 2011 года по цене договора <данные изъяты> рублей.
Признать договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, от 18.02.2011 года, заключенного между М.Ф. и Н., недействительным (ничтожным).
Признать договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, от 12.05.2011 года, заключенного между М.Ф. и Н., недействительным (ничтожным).
Признать договор купли-продажи от 5 июля 2011 года земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес> заключенного между Н. и У., недействительным (ничтожным).
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности У. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное 12 июля 2011 года.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N.
Истребовать из незаконного владения У. земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.
В удовлетворении встречного иска У. к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, и о признании за ней права собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, с момента государственной регистрации в ЕГРП отказать.
Заслушав доклад судьи Никифоровой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики обратилось с иском к М.Ф., Н. и У. о переводе прав и обязанностей покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, от 18 февраля 2011 года и по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по тому же вышеуказанному адресу, от 12 мая 2011 года; о признании договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, от 18 февраля 2011 года, заключенного между М.Ф. и Н., недействительным (ничтожным); о признании договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, от 12 мая 2011 года, заключенного между М.Ф. и Н., недействительным (ничтожным); о признании договора купли-продажи от 5 июля 2011 года земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между Н. и У., недействительным (ничтожным); о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности У. на данный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрированное 12 июля 2011 года; об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N об истребовании из незаконного владения У. земельного участка с кадастровым номером N находящегося по адресу: <адрес> в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.
Требования истцом мотивированы тем, что 11 октября 2010 года Н., действуя от имени ФИО39 на основании доверенности, обратился в Кабинет Министров Чувашской Республики с предложением о продаже земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по вышеуказанному адресу по цене <данные изъяты> руб., на что истец письмом от 13 октября 2010 года сообщил об отсутствии у него намерений на приобретение земельного участка. В последующем, на основании двух заключенных договоров купли-продажи от 26 октября и от 3 ноября 2010 года собственником земельного участка с кадастровым номером N стал М.Ф., приобретя его по частям, т.е. по <данные изъяты> доле по каждому из указанных договоров. Затем М.Ф. также по двум договорам купли-продажи земельного участка от 18 февраля 2011 года и от 12 мая 2011 года продал по <данные изъяты> доле этого же спорного земельного участка Н. по цене <данные изъяты> руб. за каждую долю. Затем Н. на основании договора купли-продажи от 5 июля 2011 года продал этот же земельный участок, но уже целый, У. по цене <данные изъяты> руб.
Между тем, действующим законодательством: Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Законом Чувашской Республики от 1 июня 2004 года N 11 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике" предусмотрено преимущественное право покупки указанной категории земель субъектами Российской Федерации или в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, муниципальными образованиями.
Однако, ответчик М.Ф. при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, не уведомил о намерении продать вышеуказанный земельный участок Кабинет Министров Чувашской Республики либо Администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики либо Администрацию Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.
С учетом изложенного истец полагает, что заключенные между ответчиками М.Ф. и Н. сделки от 18 февраля 2011 года и от 12 мая 2011 года по купле-продаже земельного участка являются недействительными (ничтожными), как не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов.
С учетом того, что первоначальные сделки от 18.02.2011 г. и от 12.05.2011 г. являются ничтожными, то истец считает, что сделка по купле-продаже от 05.07.2011 г., заключенная между Н. и У., также является недействительной, как заключенная в нарушение требований действующего законодательства, т.е. ничтожна, о чем к тому же свидетельствует и цена договора, которая умышленно увеличена сторонами с целью уклонения от реализации преимущественного права Чувашской Республики.
Ответчик У., не согласившись с исковыми требованиями Минимущества ЧР, обратилась в суд со встречным иском о признании ее добросовестным приобретателем по договору купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, и о признании за ней права собственности на указанный земельный участок с момента государственной регистрации в ЕГРП. Свои требования У. мотивировала тем, что при покупке спорного земельного участка она приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение земельного участка, и, учитывая, что все сделки были зарегистрированы, у нее не возникло никаких сомнений в законности ранее совершенных сделок. При этом Н. 30 мая 2011 года известил Кабинет Министров ЧР о намерении продать земельный участок за <данные изъяты> руб., но в связи с появлением покупателя по предложенной рыночной цене, известил Кабинет Министров ЧР о намерении продать земельный участок уже по цене <данные изъяты> руб., на что был получен отказ Минимущества ЧР, и после этого 5 июля 2011 года была совершена сделка между нею и Н. О не направлении прежним собственником земельного участка М.Ф. уведомления в Кабинет М.Ч. о своем намерении продать спорный земельный участок она не знала и не могла знать об этом.
В судебном заседании представители истца - Минимущества Чувашии В. и И. поддержали исковые требования в полном объеме, встречный иск не признали.
Ответчики М.Ф., Н., У. в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика Н. - К. в судебное заседание не явилась, представив ходатайство об отложении судебного заседания, которое судом оставлено без удовлетворения.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) У. - А. исковые требования Минимущества Чувашии не признала по мотиву его необоснованности, встречный иск своего доверителя поддержала.
Представитель 3-его лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился.
Третьи лица - Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики и Администрация Вурман-Сюктерского сельского поселения явку своих представителей на судебное заседание не обеспечили, представив в суд отзывы на исковое заявление, в которых поддержали исковые требования Минимущества Чувашии.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное ответчиком М.Ф. и представителем ответчика У. - А. на предмет отмены решения суда и об отказе в удовлетворении исковых требований Минимущества Чувашии.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав выступление представителя ответчика У. - А., поддержавшей апелляционную жалобу, а также выступления представителей истца Минимущества Чувашии - В. и Т.Н., возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО39 являясь на основании решения мирового судьи судебного участка N 3 Чебоксарского района Чувашской Республики от 5 августа 2010 года и определения того же судьи о разъяснении своего решения от 13 сентября 2010 года собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым N отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, 26 октября 2010 года, действуя через своего представителя Н., заключил с М.Ф. договор купли-продажи земельного участка, согласно которому представитель продавца продал <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности, а покупатель купил <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб.
Аналогичным образом ФИО39 действуя через своего представителя Н., на основании договора купли-продажи земельного участка от 3 ноября 2010 года продал М.Ф. оставшуюся у него <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности, а покупатель купил <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, из категории земель сельскохозяйственного назначения, за <данные изъяты> руб.
Также из материалов дела следует, что 10 ноября 2010 года произведена государственная регистрация права собственности М.Ф. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N
Затем, на основании договоров купли-продажи земельного участка от 18 февраля 2011 года и от 12 мая 2011 года М.Ф. продал по <данные изъяты> доле данный земельный участок Н. по цене <данные изъяты> руб. за каждую долю, право собственности которого на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 19 мая 2011 года за N.
В последующем, на основании договора купли-продажи от 5 июля 2011 года Н. продал данный земельный участок за <данные изъяты> руб. У., от имени которой действовала ФИО42, и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N
Между тем, положениями статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Пунктом 4 статьи 8 этого же ФЗ предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Аналогичные положения предусмотрены в ст. 7 Закона Чувашской Республики "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике".
Кроме того, п. 2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 30 июня 2005 года N 162 "О порядке реализации Чувашской Республикой преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Чувашской Республики" продавцам при определении стоимости земельных участков или долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Чувашской Республики, рекомендовано руководствоваться их кадастровой стоимостью, утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики.
Разрешая данный спор, суд установил, что М.Ф., имея намерение продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не уведомил о своем намерении ни Кабинет Министров Чувашской Республики, ни Администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики, ни Администрацию Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.
Установив изложенное обстоятельство, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенные между М.Ф. и Н. сделки по купле-продаже земельного участка от 18.02.2011 г. и от 12.05.2011 г. были совершены в нарушение преимущественного права их покупки Кабинетом Министров ЧР и муниципальных образовании и потому являются ничтожными.
С учетом изложенного судебная коллегия соглашается и с выводом суда о том, что в данном случае Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики является надлежащим истцом по делу, поскольку, согласно Положению об указанном Министерстве, утвержденном постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.05.2004 г. N 103, именно Минимущество Чувашии является органом исполнительной власти Чувашской Республики, осуществляющим государственную политику в сфере имущественных и земельных отношений, управления и распоряжения государственным имуществом, находящимся в собственности Чувашской Республики, включая земельные участки под объектами недвижимости республиканской собственности, за исключением земельных участков лесного фонда и земель, занятых водными объектами.
Установив, таким образом, нарушение преимущественного права покупки истца на спорный земельный участок, суд, применив по аналогии положения ст. 250 ГК РФ, признал обоснованными и требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по указанным сделкам и удовлетворил их, исходя при этом также из того, что собственник земельного участка имел намерение продать спорный земельный участок, а истец, учитывая его обращение в суд с иском в защиту нарушенного своего преимущественного права покупки, имеет намерение приобрести его.
Что касается решения в части разрешения судом исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года, заключенного между Н. и У., недействительным; о признании отсутствующим у У. зарегистрированного 12 июля 2011 года права собственности на спорный земельный участок; об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N; об истребовании из незаконного владения У. земельного участка в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, то судебная коллегия находит его также законным и обоснованным.
Так, в силу требований ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая, что Н., как приобретший спорный земельный участок по недействительным сделкам, не являлся его собственником, соответственно, не обладал правом на его распоряжение, то заключенная между ним и ответчиком У. сделка от 5 июля 2011 года по продаже данного земельного участка тоже является ничтожной, в связи с чем подлежит аннулированию государственная регистрация права собственности У. на спорный земельный участок с истребованием его от У. в пользу истца с признанием отсутствия у нее права на спорный земельный участок.
Разрешая встречные исковые требования У. о признании ее добросовестным приобретателем по основаниям п. 2 ст. 223 ГК РФ, то суд признал их необоснованными.
Свой вывод суд мотивировал положениями ст. 302 ГК РФ, указав, что при тех обстоятельствах, при которых У. приобретала спорный земельный участок, она, во-первых, не может быть признана добросовестным приобретателем, а, во-вторых, проявляя обычную степень осмотрительности, она должна была предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, как основанными на требованиях действующего законодательства и материалах дела.
Представленные сторонами доказательства оценены судом в совокупности со всеми материалами дела в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной не имеется.
Таким образом, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции при разрешении настоящего дела правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку, и вынес законное и обоснованное решение.
В апелляционных жалобах ответчика М.Ф. и представителя ответчика У. - А. качестве одного из оснований для отмены решения суда указывается на неправильное применение судом ст. 8 ФЗ N 101-ФЗ от 24.02.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которая, по мнению автора жалобы, применима лишь в случае продажи земельного участка, а не его доли.
Судебная коллегия находит указанный довод несостоятельным и исходит из того, что требования указанной нормы должны применяться и при продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, поскольку при продаже целого земельного участка по двум договорам купли-продажи по <данные изъяты> его доле в праве общей долевой собственности целевое использование данного земельного участка не изменилось.
Также в качестве основания для отмены решения суда в своей апелляционной жалобе М.Ф. указывает на пропуск истцом срока для обращения в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя, предусмотренный ст. 250 ГК РФ в три месяца.
Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Как следует из материалов дела, ответчик М.Ф. до вынесения судом решения такого ходатайства не заявлял.
В апелляционной жалобе представителя ответчика У. - А. в качестве основания для отмены решения суда указывается на то, что суд вышел за рамки заявленных истцом требований, самостоятельно сформулировав требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя в качестве применения последствий недействительности сделки, в то время как, согласно исковому заявлению и уточнений к нему, перевод прав и обязанностей покупателя предъявлено истцом в качестве самостоятельного требования.
Судебная коллегия находит, что указанный довод жалобы не заслуживает внимания, как не основанный на материалах дела.
Другие доводы апелляционных жалоб представителя ответчика У. - А. и ответчика М.Ф. направлены на иное толкование норм материального права и по существу сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы ответчика М.Ф. и представителя ответчика (истца по встречному иску) У. - А. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 26 декабря 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 18.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-869-13
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2013 г. по делу N 33-869-13
Докладчик: Никифорова Р.Ф.
Судья: Иванов С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Никифоровой Р.Ф.,
судей Савельевой Г.В., Петровой Е.В.,
при секретаре Т.О.,
- рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики к М.Ф., Н., У. о переводе прав и обязанностей покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес> от 18 февраля 2011 года по цене договора <данные изъяты> руб. и по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N м, находящийся по адресу: <адрес> от 12 мая 2011 год по цене договора <данные изъяты> руб.; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> от 18 февраля 2011 года, заключенного между М.Ф. и Н.; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> от 12 мая 2011 года, заключенного между М.Ф. и Н.; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года с кадастровым N, находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между Н. и У.; о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности У. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное 12 июля 2011 года; об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N об истребовании из незаконного владения У. земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики;
- по встречному иску У. к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>; о признании права собственности У. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес> с момента государственной регистрации в ЕГРП, поступившее по апелляционным жалобам ответчика М.Ф. и представителя ответчика У. - А. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 26 декабря 2012 года, которым постановлено:
Перевести права и обязанности покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес>, от 18 февраля 2011 года по цене договора <данные изъяты> рублей и по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес>, от 12 мая 2011 года по цене договора <данные изъяты> рублей.
Признать договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, от 18.02.2011 года, заключенного между М.Ф. и Н., недействительным (ничтожным).
Признать договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, от 12.05.2011 года, заключенного между М.Ф. и Н., недействительным (ничтожным).
Признать договор купли-продажи от 5 июля 2011 года земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес> заключенного между Н. и У., недействительным (ничтожным).
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности У. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное 12 июля 2011 года.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N.
Истребовать из незаконного владения У. земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.
В удовлетворении встречного иска У. к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, и о признании за ней права собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, с момента государственной регистрации в ЕГРП отказать.
Заслушав доклад судьи Никифоровой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики обратилось с иском к М.Ф., Н. и У. о переводе прав и обязанностей покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, от 18 февраля 2011 года и по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по тому же вышеуказанному адресу, от 12 мая 2011 года; о признании договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, от 18 февраля 2011 года, заключенного между М.Ф. и Н., недействительным (ничтожным); о признании договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, от 12 мая 2011 года, заключенного между М.Ф. и Н., недействительным (ничтожным); о признании договора купли-продажи от 5 июля 2011 года земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между Н. и У., недействительным (ничтожным); о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности У. на данный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрированное 12 июля 2011 года; об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N об истребовании из незаконного владения У. земельного участка с кадастровым номером N находящегося по адресу: <адрес> в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.
Требования истцом мотивированы тем, что 11 октября 2010 года Н., действуя от имени ФИО39 на основании доверенности, обратился в Кабинет Министров Чувашской Республики с предложением о продаже земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по вышеуказанному адресу по цене <данные изъяты> руб., на что истец письмом от 13 октября 2010 года сообщил об отсутствии у него намерений на приобретение земельного участка. В последующем, на основании двух заключенных договоров купли-продажи от 26 октября и от 3 ноября 2010 года собственником земельного участка с кадастровым номером N стал М.Ф., приобретя его по частям, т.е. по <данные изъяты> доле по каждому из указанных договоров. Затем М.Ф. также по двум договорам купли-продажи земельного участка от 18 февраля 2011 года и от 12 мая 2011 года продал по <данные изъяты> доле этого же спорного земельного участка Н. по цене <данные изъяты> руб. за каждую долю. Затем Н. на основании договора купли-продажи от 5 июля 2011 года продал этот же земельный участок, но уже целый, У. по цене <данные изъяты> руб.
Между тем, действующим законодательством: Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Законом Чувашской Республики от 1 июня 2004 года N 11 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике" предусмотрено преимущественное право покупки указанной категории земель субъектами Российской Федерации или в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, муниципальными образованиями.
Однако, ответчик М.Ф. при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, не уведомил о намерении продать вышеуказанный земельный участок Кабинет Министров Чувашской Республики либо Администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики либо Администрацию Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.
С учетом изложенного истец полагает, что заключенные между ответчиками М.Ф. и Н. сделки от 18 февраля 2011 года и от 12 мая 2011 года по купле-продаже земельного участка являются недействительными (ничтожными), как не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов.
С учетом того, что первоначальные сделки от 18.02.2011 г. и от 12.05.2011 г. являются ничтожными, то истец считает, что сделка по купле-продаже от 05.07.2011 г., заключенная между Н. и У., также является недействительной, как заключенная в нарушение требований действующего законодательства, т.е. ничтожна, о чем к тому же свидетельствует и цена договора, которая умышленно увеличена сторонами с целью уклонения от реализации преимущественного права Чувашской Республики.
Ответчик У., не согласившись с исковыми требованиями Минимущества ЧР, обратилась в суд со встречным иском о признании ее добросовестным приобретателем по договору купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, и о признании за ней права собственности на указанный земельный участок с момента государственной регистрации в ЕГРП. Свои требования У. мотивировала тем, что при покупке спорного земельного участка она приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение земельного участка, и, учитывая, что все сделки были зарегистрированы, у нее не возникло никаких сомнений в законности ранее совершенных сделок. При этом Н. 30 мая 2011 года известил Кабинет Министров ЧР о намерении продать земельный участок за <данные изъяты> руб., но в связи с появлением покупателя по предложенной рыночной цене, известил Кабинет Министров ЧР о намерении продать земельный участок уже по цене <данные изъяты> руб., на что был получен отказ Минимущества ЧР, и после этого 5 июля 2011 года была совершена сделка между нею и Н. О не направлении прежним собственником земельного участка М.Ф. уведомления в Кабинет М.Ч. о своем намерении продать спорный земельный участок она не знала и не могла знать об этом.
В судебном заседании представители истца - Минимущества Чувашии В. и И. поддержали исковые требования в полном объеме, встречный иск не признали.
Ответчики М.Ф., Н., У. в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика Н. - К. в судебное заседание не явилась, представив ходатайство об отложении судебного заседания, которое судом оставлено без удовлетворения.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) У. - А. исковые требования Минимущества Чувашии не признала по мотиву его необоснованности, встречный иск своего доверителя поддержала.
Представитель 3-его лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился.
Третьи лица - Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики и Администрация Вурман-Сюктерского сельского поселения явку своих представителей на судебное заседание не обеспечили, представив в суд отзывы на исковое заявление, в которых поддержали исковые требования Минимущества Чувашии.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное ответчиком М.Ф. и представителем ответчика У. - А. на предмет отмены решения суда и об отказе в удовлетворении исковых требований Минимущества Чувашии.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав выступление представителя ответчика У. - А., поддержавшей апелляционную жалобу, а также выступления представителей истца Минимущества Чувашии - В. и Т.Н., возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО39 являясь на основании решения мирового судьи судебного участка N 3 Чебоксарского района Чувашской Республики от 5 августа 2010 года и определения того же судьи о разъяснении своего решения от 13 сентября 2010 года собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым N отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, 26 октября 2010 года, действуя через своего представителя Н., заключил с М.Ф. договор купли-продажи земельного участка, согласно которому представитель продавца продал <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности, а покупатель купил <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб.
Аналогичным образом ФИО39 действуя через своего представителя Н., на основании договора купли-продажи земельного участка от 3 ноября 2010 года продал М.Ф. оставшуюся у него <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности, а покупатель купил <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, из категории земель сельскохозяйственного назначения, за <данные изъяты> руб.
Также из материалов дела следует, что 10 ноября 2010 года произведена государственная регистрация права собственности М.Ф. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N
Затем, на основании договоров купли-продажи земельного участка от 18 февраля 2011 года и от 12 мая 2011 года М.Ф. продал по <данные изъяты> доле данный земельный участок Н. по цене <данные изъяты> руб. за каждую долю, право собственности которого на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 19 мая 2011 года за N.
В последующем, на основании договора купли-продажи от 5 июля 2011 года Н. продал данный земельный участок за <данные изъяты> руб. У., от имени которой действовала ФИО42, и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N
Между тем, положениями статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Пунктом 4 статьи 8 этого же ФЗ предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Аналогичные положения предусмотрены в ст. 7 Закона Чувашской Республики "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике".
Кроме того, п. 2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 30 июня 2005 года N 162 "О порядке реализации Чувашской Республикой преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Чувашской Республики" продавцам при определении стоимости земельных участков или долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Чувашской Республики, рекомендовано руководствоваться их кадастровой стоимостью, утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики.
Разрешая данный спор, суд установил, что М.Ф., имея намерение продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не уведомил о своем намерении ни Кабинет Министров Чувашской Республики, ни Администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики, ни Администрацию Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.
Установив изложенное обстоятельство, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенные между М.Ф. и Н. сделки по купле-продаже земельного участка от 18.02.2011 г. и от 12.05.2011 г. были совершены в нарушение преимущественного права их покупки Кабинетом Министров ЧР и муниципальных образовании и потому являются ничтожными.
С учетом изложенного судебная коллегия соглашается и с выводом суда о том, что в данном случае Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики является надлежащим истцом по делу, поскольку, согласно Положению об указанном Министерстве, утвержденном постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.05.2004 г. N 103, именно Минимущество Чувашии является органом исполнительной власти Чувашской Республики, осуществляющим государственную политику в сфере имущественных и земельных отношений, управления и распоряжения государственным имуществом, находящимся в собственности Чувашской Республики, включая земельные участки под объектами недвижимости республиканской собственности, за исключением земельных участков лесного фонда и земель, занятых водными объектами.
Установив, таким образом, нарушение преимущественного права покупки истца на спорный земельный участок, суд, применив по аналогии положения ст. 250 ГК РФ, признал обоснованными и требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по указанным сделкам и удовлетворил их, исходя при этом также из того, что собственник земельного участка имел намерение продать спорный земельный участок, а истец, учитывая его обращение в суд с иском в защиту нарушенного своего преимущественного права покупки, имеет намерение приобрести его.
Что касается решения в части разрешения судом исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка от 5 июля 2011 года, заключенного между Н. и У., недействительным; о признании отсутствующим у У. зарегистрированного 12 июля 2011 года права собственности на спорный земельный участок; об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N; об истребовании из незаконного владения У. земельного участка в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, то судебная коллегия находит его также законным и обоснованным.
Так, в силу требований ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая, что Н., как приобретший спорный земельный участок по недействительным сделкам, не являлся его собственником, соответственно, не обладал правом на его распоряжение, то заключенная между ним и ответчиком У. сделка от 5 июля 2011 года по продаже данного земельного участка тоже является ничтожной, в связи с чем подлежит аннулированию государственная регистрация права собственности У. на спорный земельный участок с истребованием его от У. в пользу истца с признанием отсутствия у нее права на спорный земельный участок.
Разрешая встречные исковые требования У. о признании ее добросовестным приобретателем по основаниям п. 2 ст. 223 ГК РФ, то суд признал их необоснованными.
Свой вывод суд мотивировал положениями ст. 302 ГК РФ, указав, что при тех обстоятельствах, при которых У. приобретала спорный земельный участок, она, во-первых, не может быть признана добросовестным приобретателем, а, во-вторых, проявляя обычную степень осмотрительности, она должна была предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, как основанными на требованиях действующего законодательства и материалах дела.
Представленные сторонами доказательства оценены судом в совокупности со всеми материалами дела в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной не имеется.
Таким образом, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции при разрешении настоящего дела правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку, и вынес законное и обоснованное решение.
В апелляционных жалобах ответчика М.Ф. и представителя ответчика У. - А. качестве одного из оснований для отмены решения суда указывается на неправильное применение судом ст. 8 ФЗ N 101-ФЗ от 24.02.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которая, по мнению автора жалобы, применима лишь в случае продажи земельного участка, а не его доли.
Судебная коллегия находит указанный довод несостоятельным и исходит из того, что требования указанной нормы должны применяться и при продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, поскольку при продаже целого земельного участка по двум договорам купли-продажи по <данные изъяты> его доле в праве общей долевой собственности целевое использование данного земельного участка не изменилось.
Также в качестве основания для отмены решения суда в своей апелляционной жалобе М.Ф. указывает на пропуск истцом срока для обращения в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя, предусмотренный ст. 250 ГК РФ в три месяца.
Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Как следует из материалов дела, ответчик М.Ф. до вынесения судом решения такого ходатайства не заявлял.
В апелляционной жалобе представителя ответчика У. - А. в качестве основания для отмены решения суда указывается на то, что суд вышел за рамки заявленных истцом требований, самостоятельно сформулировав требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя в качестве применения последствий недействительности сделки, в то время как, согласно исковому заявлению и уточнений к нему, перевод прав и обязанностей покупателя предъявлено истцом в качестве самостоятельного требования.
Судебная коллегия находит, что указанный довод жалобы не заслуживает внимания, как не основанный на материалах дела.
Другие доводы апелляционных жалоб представителя ответчика У. - А. и ответчика М.Ф. направлены на иное толкование норм материального права и по существу сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы ответчика М.Ф. и представителя ответчика (истца по встречному иску) У. - А. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 26 декабря 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)