Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 06 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе
председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - ООО "ПРОФИТ" - Жемчужников А.А., доверенность от 10.06.2013 г. на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Кравец А.Г., доверенность N ДГИ-Д-143/13 от 27.02.2013,
от третьих лиц: 1. ЗАО "Экономист" - не явился, извещен,
2. Префектуры Юго-Западного административного округа - не явился, извещен,
рассмотрев 06 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик)
на постановление от 15 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Тихоновым А.П.
по иску ООО "ПРОФИТ" (ОГРН 1067760257058)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: ЗАО "Экономист", Префектура Юго-Западного административного округа
о понуждении заключить договор аренды
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПРОФИТ" (далее - ООО "ПРОФИТ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о понуждении заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003012:2 по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3 со множественностью лиц на стороне арендатора в форме вступления в действующий договор аренды земельного участка N М-06-000148 от 27 мая 1993 года между закрытым акционерным обществом "Экономист" и Правительством города Москвы.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы пунктов 1, 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что истец приобрел в собственность нежилое помещение, находящееся в здании, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3, однако на его обращение в Управление регулирования землепользования г. Москвы в Юго-Западном административном округе о вступлении в действующий договор аренды земельного участка N М-06-000148 от 27 мая 1993 года, заключенного между закрытым акционерным обществом "Экономист" и Правительством города Москвы, было отказано.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Экономист" (далее - ЗАО "Экономист") и Префектура Юго-Западного административного округа.
Решением от 18 февраля 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Как сделал вывод суд первой инстанции, для внесения существенных изменений в договор аренды земельного участка его сторонами должно быть подписано дополнительное соглашение, кроме того, в арбитражном суде рассматривается иск Префектуры ЮЗАО г. Москвы о признании постройки самовольной и ее сносе в отношении помещений, находящихся в здании по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 года решение отменено, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "ПРОФИТ" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003012:2 по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3 со множественностью лиц на стороне арендатора.
Апелляционный суд указал на то, что предъявленный иск о внесении изменений в соответствующий договор аренды в части вступления в него ООО "ПРОФИТ" на стороне арендатора, по своей сути представляет собой защиту в виде признания за истцом права на использование указанного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что имелось у прежнего собственника части помещений в здании.
При этом, апелляционный суд отметил, что его судебный акт об удовлетворении заявленного иска носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер, поскольку устраняет имеющуюся неопределенность относительно характера и объема уже возникшего у истца права пользования земельным участком, а не является основанием возникновения у истца соответствующего права.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который не согласен с постановлением апелляционного суда, считает, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, решение оставить в силе.
По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционный суд не применил положения пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 450, 43 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не учел судебную практику, изложенную в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12168/02 от 01.07.2003, N 4225/12 от 18.09.2012 г., постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N А40-149017/2012. Между тем, договор аренды земельного участка от 27.05.1993 г. N М-06-000148 заключен с одним правообладателем и не предусматривает вступление в договор иных правообладателей. Кроме того, от ЗАО "Экономист" не поступало в Департамент согласие о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Помимо этого, заявитель считает, что направленная истцом оферта не содержит существенных условий договора аренды.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить, решение оставить в силе.
Представитель ООО "ПРОФИТ" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что постановление является законным и обоснованным.
Представителем ООО "ПРОФИТ" предоставлен отзыв на кассационную жалобу, однако, с учетом мнения представителя ответчика, возражавшего против его приобщения, а также, поскольку отзыв не был предоставлен заблаговременно, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: отзыв на кассационную жалобу возвратить.
Кассационным судом направлены в адрес ЗАО "Экономист", Префектуры Юго-Западного административного округа копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьих лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 27 мая 1993 года между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель) и ЗАО "Экономист" (арендатор) был заключен договор аренды N М-06-000148 (в редакции дополнительного соглашения от 06.12.2000 к договору), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование на срок 25 лет земельный участок площадью 9184 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 3, для строительства и эксплуатации существующих зданий и сооружений, предназначенных под размещение базы оптовой торговли гостиничного хозяйства (в п. 1.1 договора отмечено: на участке расположено незаконченное строительством здание базы оптовой торговли гостиничного хозяйства площ. 5092 кв. м).
Границы участка установлены в натуре (на местности) и закреплены межевыми знаками. Прилагаемый план земельного участка является частью договора.
15 июля 2008 года между ЗАО "Экономист" (продавец) и ООО "ПРОФИТ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи части нежилых помещений площадью 1095,9 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 3 и зарегистрирован переход права собственности к ООО "ПРОФИТ".
Письмом от 18 января 2012 года ЗАО "Экономист" выразило согласие на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части вступления в него ООО "ПРОФИТ" на стороне арендатора пропорционально площади принадлежащих ООО "ПРОФИТ" помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 3.
17 января 2012 года истец подал в службу "одного окна" Управления регулирования землепользования ЮЗАО ДЗР г. Москвы заявление об изменении договора от 27 мая 1993 года N М-06-000148 в части вступлении ООО "ПРОФИТ" на стороне арендатора в действующий договор аренды земельного участка с кадастровым N 77:06:0003012:2, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3.
Письмом от 23 января 2013 года Департамент земельных ресурсов города Москвы отказал в оформлении договора аренды земельного участка с истцом, указал на наличие самовольных построек на территории земельного участка и отсутствие согласия ЗАО "Экономист" на внесение изменений в договор аренды земельного участка.
ООО "ПРОФИТ" полагает, что являясь собственником отдельных нежилых помещений общей площадью 1095,9 кв. м в здании по ул. Наметкина, д. 3 он имеет право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, а ответчик вне зависимости от согласия других арендаторов - обязанность заключить такой договор с истцом. Более того, ЗАО "Экономист" давало письменное согласие на вступление истца в договор аренды.
Суды обеих инстанций приняли разные судебные акты с противоположными выводами, содержащимися в решении и постановлении, с которыми суд кассационной инстанции не может согласиться с в связи со следующим.
Так, суд первой инстанции в своем решении, сослался на нормы статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и сделал вывод о том, что права и обязанности арендатора по договору N М-06-000148 от 27 мая 1993 года в части доли площади земельного участка, необходимого для использования помещений, принадлежащих истцу, перешли к ООО "ПРОФИТ" в силу закона.
Тем не менее, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска ООО "ПРОФИТ".
Кроме того, суд первой инстанции сослался на пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательным условием приобретения права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является согласие каждого арендатора.
Однако, суд также указал на то, что согласия ЗАО "Экономист" на вступление истца в договор аренды земельного участка недостаточно для признания прекращенными договорных отношений, касающихся указанного земельного участка и в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка должен быть изменен только путем надлежаще оформленного дополнительного соглашения к договору аренды, подписанного между его сторонами, и вносящего существенные изменения в договор.
Таким образом, содержащиеся в решении выводы суда первой инстанции являются противоречивыми.
Апелляционный суд, удовлетворяя требование ООО "ПРОФИТ", указал на то, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ЗАО "Экономист" утратило, а истец приобрел право на использование земельного участка с кадастровым N 77:06:0003012:2, на тех же условиях и в том же объеме, что и ЗАО "Экономист", то есть на условиях, определенных в договоре аренды от 27 мая 1993 года N М-06-000148.
Однако, апелляционный суд не учел, что истцом была приобретена только несколько нежилых помещений в здании, а не весь объект недвижимого имущества.
В связи с чем, суд не применил закон, подлежащий применению; а именно, норму, специально регулирующую возникшие правоотношения, содержащуюся в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, при принятии решения об обязании Департамент городского имущества заключить с ООО "ПРОФИТ" договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, апелляционным судом не были соблюдены требования статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Между тем, апелляционный суд не исследовал вопрос об условиях, на которых должен быть заключен договор аренды, не указал эти условия в резолютивной части своего постановления и не дал оценку имеющей в материалах дела оферте ООО "ПРОФИТ" - проекту дополнительного соглашения N 3 о вступлении (присоединении) в договор аренды земельного участка от 27.05.1993 г. N М-09-00148 (л.д. 36 - 38 т. 2).
Таким образом, принятое апелляционным судом постановление с учетом формулировки резолютивной части не отвечает принципу исполнимости судебного акта, а спор по существу не был разрешен.
Помимо этого, суды обеих инстанций также не учли, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона и таким федеральным законом, регламентирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс Российской Федерации.
Таким образом, возникший по настоящему делу спор регулируется специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами
При этом, в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.
Аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 г. N 4225/12.
В то же время, в пунктах 5 - 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на неделимый земельный участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими нескольким правообладателям.
Пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения.
Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.
При этом, суды не учли, что Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 был утвержден Перечень документов, необходимых для получения прав на земельный участок в соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ранее действовал Приказ Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370 "Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" (далее - Перечень).
Между тем, требовать иные документы, чем предусмотрены утвержденным Перечнем органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе. Однако, отсутствие требуемых документов служит основанием для отказа в предоставлении земельного участка.
В то же время, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 мая 2005 года N 187-О указано, что из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.
Таким образом, в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен добровольный порядок, предусматривающий обращение заинтересованного лица (собственника объекта недвижимости), после которого государственный орган обязан подготовить и направить ему проект договора.
Между тем, в том случае, если на обращение заинтересованного лица государственный орган не направляет проект договора, то в силу положения пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в нормативном единстве с другими указанными положениями данного Кодекса и в системе действующего правового регулирования, а также исходя из общих положений гражданского законодательства собственник объекта недвижимости может обратиться в суд для получения эффективной судебной защиты.
При этом, закон не запрещает в случае не направления государственным органом проекта договора, подготовить заинтересованному лицу свой проект договора и направить его в государственный орган.
Учитывая вышеизложенное, для правильного разрешения возникшего спора, судам обеих инстанций необходимо было на основании специальных норм, регулирующих спорные правоотношения, исследовать и установить: возникло ли у истца как собственника отдельных помещений в здании право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, с какими документами истец обращался в Департамент земельных ресурсов города Москвы и соответствовали ли они установленному Перечню.
Кроме того, судам необходимо было дать оценку условиям, содержащимся в направленной истцом в адрес Департамента оферте.
При этом, в материалах дела имеется письмо ЗАО "Экономист" от 18 января 2012 года, в котором оно выразило согласие на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части вступления в него ООО "ПРОФИТ" на стороне арендатора пропорционально площади принадлежащих ООО "ПРОФИТ" помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 3.
При таких обстоятельствах, ввиду противоречивости выводов суда первой инстанции, несоблюдения апелляционным судом норм процессуального права, регламентирующих содержание резолютивной части решения, неправильного применения норм материального права судами обеих инстанций, неполном исследовании обстоятельств дела и не разрешении спора по существу, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо исследовать и установить: возникло ли у истца как собственника отдельных помещений в здании право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, с какими документами истец обращался в Департамент земельных ресурсов города Москвы и соответствовали ли они установленному Перечню, а также дать оценку условиям, содержащимся в направленной истцом в адрес Департамента оферте, после чего, разрешив спор по существу, принять законное и мотивированное решение.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 года по делу N А40-116264/12-9-1195 и решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2013 года отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Отменить приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 года по делу N А40-116264/12-9-1195, принятое определением Федерального арбитражного суда Московского округ от 02 октября 2013 года.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 12.11.2013 ПО ДЕЛУ N А40-116264/12-9-1195
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2013 г. по делу N А40-116264/12-9-1195
Резолютивная часть объявлена 06 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе
председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - ООО "ПРОФИТ" - Жемчужников А.А., доверенность от 10.06.2013 г. на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Кравец А.Г., доверенность N ДГИ-Д-143/13 от 27.02.2013,
от третьих лиц: 1. ЗАО "Экономист" - не явился, извещен,
2. Префектуры Юго-Западного административного округа - не явился, извещен,
рассмотрев 06 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик)
на постановление от 15 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Тихоновым А.П.
по иску ООО "ПРОФИТ" (ОГРН 1067760257058)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: ЗАО "Экономист", Префектура Юго-Западного административного округа
о понуждении заключить договор аренды
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПРОФИТ" (далее - ООО "ПРОФИТ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о понуждении заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003012:2 по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3 со множественностью лиц на стороне арендатора в форме вступления в действующий договор аренды земельного участка N М-06-000148 от 27 мая 1993 года между закрытым акционерным обществом "Экономист" и Правительством города Москвы.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы пунктов 1, 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что истец приобрел в собственность нежилое помещение, находящееся в здании, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3, однако на его обращение в Управление регулирования землепользования г. Москвы в Юго-Западном административном округе о вступлении в действующий договор аренды земельного участка N М-06-000148 от 27 мая 1993 года, заключенного между закрытым акционерным обществом "Экономист" и Правительством города Москвы, было отказано.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Экономист" (далее - ЗАО "Экономист") и Префектура Юго-Западного административного округа.
Решением от 18 февраля 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Как сделал вывод суд первой инстанции, для внесения существенных изменений в договор аренды земельного участка его сторонами должно быть подписано дополнительное соглашение, кроме того, в арбитражном суде рассматривается иск Префектуры ЮЗАО г. Москвы о признании постройки самовольной и ее сносе в отношении помещений, находящихся в здании по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 года решение отменено, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "ПРОФИТ" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003012:2 по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3 со множественностью лиц на стороне арендатора.
Апелляционный суд указал на то, что предъявленный иск о внесении изменений в соответствующий договор аренды в части вступления в него ООО "ПРОФИТ" на стороне арендатора, по своей сути представляет собой защиту в виде признания за истцом права на использование указанного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что имелось у прежнего собственника части помещений в здании.
При этом, апелляционный суд отметил, что его судебный акт об удовлетворении заявленного иска носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер, поскольку устраняет имеющуюся неопределенность относительно характера и объема уже возникшего у истца права пользования земельным участком, а не является основанием возникновения у истца соответствующего права.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который не согласен с постановлением апелляционного суда, считает, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, решение оставить в силе.
По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционный суд не применил положения пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 450, 43 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не учел судебную практику, изложенную в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12168/02 от 01.07.2003, N 4225/12 от 18.09.2012 г., постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N А40-149017/2012. Между тем, договор аренды земельного участка от 27.05.1993 г. N М-06-000148 заключен с одним правообладателем и не предусматривает вступление в договор иных правообладателей. Кроме того, от ЗАО "Экономист" не поступало в Департамент согласие о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Помимо этого, заявитель считает, что направленная истцом оферта не содержит существенных условий договора аренды.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить, решение оставить в силе.
Представитель ООО "ПРОФИТ" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что постановление является законным и обоснованным.
Представителем ООО "ПРОФИТ" предоставлен отзыв на кассационную жалобу, однако, с учетом мнения представителя ответчика, возражавшего против его приобщения, а также, поскольку отзыв не был предоставлен заблаговременно, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: отзыв на кассационную жалобу возвратить.
Кассационным судом направлены в адрес ЗАО "Экономист", Префектуры Юго-Западного административного округа копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьих лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 27 мая 1993 года между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель) и ЗАО "Экономист" (арендатор) был заключен договор аренды N М-06-000148 (в редакции дополнительного соглашения от 06.12.2000 к договору), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование на срок 25 лет земельный участок площадью 9184 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 3, для строительства и эксплуатации существующих зданий и сооружений, предназначенных под размещение базы оптовой торговли гостиничного хозяйства (в п. 1.1 договора отмечено: на участке расположено незаконченное строительством здание базы оптовой торговли гостиничного хозяйства площ. 5092 кв. м).
Границы участка установлены в натуре (на местности) и закреплены межевыми знаками. Прилагаемый план земельного участка является частью договора.
15 июля 2008 года между ЗАО "Экономист" (продавец) и ООО "ПРОФИТ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи части нежилых помещений площадью 1095,9 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 3 и зарегистрирован переход права собственности к ООО "ПРОФИТ".
Письмом от 18 января 2012 года ЗАО "Экономист" выразило согласие на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части вступления в него ООО "ПРОФИТ" на стороне арендатора пропорционально площади принадлежащих ООО "ПРОФИТ" помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 3.
17 января 2012 года истец подал в службу "одного окна" Управления регулирования землепользования ЮЗАО ДЗР г. Москвы заявление об изменении договора от 27 мая 1993 года N М-06-000148 в части вступлении ООО "ПРОФИТ" на стороне арендатора в действующий договор аренды земельного участка с кадастровым N 77:06:0003012:2, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Наметкина, д. 3.
Письмом от 23 января 2013 года Департамент земельных ресурсов города Москвы отказал в оформлении договора аренды земельного участка с истцом, указал на наличие самовольных построек на территории земельного участка и отсутствие согласия ЗАО "Экономист" на внесение изменений в договор аренды земельного участка.
ООО "ПРОФИТ" полагает, что являясь собственником отдельных нежилых помещений общей площадью 1095,9 кв. м в здании по ул. Наметкина, д. 3 он имеет право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, а ответчик вне зависимости от согласия других арендаторов - обязанность заключить такой договор с истцом. Более того, ЗАО "Экономист" давало письменное согласие на вступление истца в договор аренды.
Суды обеих инстанций приняли разные судебные акты с противоположными выводами, содержащимися в решении и постановлении, с которыми суд кассационной инстанции не может согласиться с в связи со следующим.
Так, суд первой инстанции в своем решении, сослался на нормы статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и сделал вывод о том, что права и обязанности арендатора по договору N М-06-000148 от 27 мая 1993 года в части доли площади земельного участка, необходимого для использования помещений, принадлежащих истцу, перешли к ООО "ПРОФИТ" в силу закона.
Тем не менее, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска ООО "ПРОФИТ".
Кроме того, суд первой инстанции сослался на пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательным условием приобретения права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является согласие каждого арендатора.
Однако, суд также указал на то, что согласия ЗАО "Экономист" на вступление истца в договор аренды земельного участка недостаточно для признания прекращенными договорных отношений, касающихся указанного земельного участка и в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка должен быть изменен только путем надлежаще оформленного дополнительного соглашения к договору аренды, подписанного между его сторонами, и вносящего существенные изменения в договор.
Таким образом, содержащиеся в решении выводы суда первой инстанции являются противоречивыми.
Апелляционный суд, удовлетворяя требование ООО "ПРОФИТ", указал на то, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ЗАО "Экономист" утратило, а истец приобрел право на использование земельного участка с кадастровым N 77:06:0003012:2, на тех же условиях и в том же объеме, что и ЗАО "Экономист", то есть на условиях, определенных в договоре аренды от 27 мая 1993 года N М-06-000148.
Однако, апелляционный суд не учел, что истцом была приобретена только несколько нежилых помещений в здании, а не весь объект недвижимого имущества.
В связи с чем, суд не применил закон, подлежащий применению; а именно, норму, специально регулирующую возникшие правоотношения, содержащуюся в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, при принятии решения об обязании Департамент городского имущества заключить с ООО "ПРОФИТ" договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, апелляционным судом не были соблюдены требования статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Между тем, апелляционный суд не исследовал вопрос об условиях, на которых должен быть заключен договор аренды, не указал эти условия в резолютивной части своего постановления и не дал оценку имеющей в материалах дела оферте ООО "ПРОФИТ" - проекту дополнительного соглашения N 3 о вступлении (присоединении) в договор аренды земельного участка от 27.05.1993 г. N М-09-00148 (л.д. 36 - 38 т. 2).
Таким образом, принятое апелляционным судом постановление с учетом формулировки резолютивной части не отвечает принципу исполнимости судебного акта, а спор по существу не был разрешен.
Помимо этого, суды обеих инстанций также не учли, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона и таким федеральным законом, регламентирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс Российской Федерации.
Таким образом, возникший по настоящему делу спор регулируется специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами
При этом, в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.
Аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 г. N 4225/12.
В то же время, в пунктах 5 - 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на неделимый земельный участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими нескольким правообладателям.
Пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения.
Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.
При этом, суды не учли, что Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 был утвержден Перечень документов, необходимых для получения прав на земельный участок в соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ранее действовал Приказ Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370 "Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" (далее - Перечень).
Между тем, требовать иные документы, чем предусмотрены утвержденным Перечнем органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе. Однако, отсутствие требуемых документов служит основанием для отказа в предоставлении земельного участка.
В то же время, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 мая 2005 года N 187-О указано, что из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.
Таким образом, в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен добровольный порядок, предусматривающий обращение заинтересованного лица (собственника объекта недвижимости), после которого государственный орган обязан подготовить и направить ему проект договора.
Между тем, в том случае, если на обращение заинтересованного лица государственный орган не направляет проект договора, то в силу положения пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в нормативном единстве с другими указанными положениями данного Кодекса и в системе действующего правового регулирования, а также исходя из общих положений гражданского законодательства собственник объекта недвижимости может обратиться в суд для получения эффективной судебной защиты.
При этом, закон не запрещает в случае не направления государственным органом проекта договора, подготовить заинтересованному лицу свой проект договора и направить его в государственный орган.
Учитывая вышеизложенное, для правильного разрешения возникшего спора, судам обеих инстанций необходимо было на основании специальных норм, регулирующих спорные правоотношения, исследовать и установить: возникло ли у истца как собственника отдельных помещений в здании право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, с какими документами истец обращался в Департамент земельных ресурсов города Москвы и соответствовали ли они установленному Перечню.
Кроме того, судам необходимо было дать оценку условиям, содержащимся в направленной истцом в адрес Департамента оферте.
При этом, в материалах дела имеется письмо ЗАО "Экономист" от 18 января 2012 года, в котором оно выразило согласие на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части вступления в него ООО "ПРОФИТ" на стороне арендатора пропорционально площади принадлежащих ООО "ПРОФИТ" помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 3.
При таких обстоятельствах, ввиду противоречивости выводов суда первой инстанции, несоблюдения апелляционным судом норм процессуального права, регламентирующих содержание резолютивной части решения, неправильного применения норм материального права судами обеих инстанций, неполном исследовании обстоятельств дела и не разрешении спора по существу, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо исследовать и установить: возникло ли у истца как собственника отдельных помещений в здании право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, с какими документами истец обращался в Департамент земельных ресурсов города Москвы и соответствовали ли они установленному Перечню, а также дать оценку условиям, содержащимся в направленной истцом в адрес Департамента оферте, после чего, разрешив спор по существу, принять законное и мотивированное решение.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 года по делу N А40-116264/12-9-1195 и решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2013 года отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Отменить приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 года по делу N А40-116264/12-9-1195, принятое определением Федерального арбитражного суда Московского округ от 02 октября 2013 года.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)