Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Беляевой Н.Г., Мындря Д.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" (далее - банк) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2012 по делу N А07-10321/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Общество с ограниченной ответственностью "Автонормаль" (далее - общество "Автонормаль") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "АкМоторс" (далее - общество "АкМоторс"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "Автоцентр Керг Уфа" (далее - общество "Автоцентр Керг Уфа").
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2012 банк привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, с требованием о признании права залога банка на объект незавершенного строительства: помещения третьего этажа торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу: г. Уфа, проспект Салавата Юлаева, д. 32, площадью 1 344 кв. м с указанием общества "Автонормаль" в качестве залогодателя (с учетом принятого арбитражным судом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2012 (судья Полтавец М.В.) в удовлетворении исковых требований общества "Автонормаль" о признании права собственности на указанный объект незавершенного строительства отказано. В удовлетворении требований банка о признании за ним права залога на объект незавершенного строительства отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе банк просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 128 - 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По его мнению, судами не дана надлежащая оценка отказу Управления Росреестра в регистрации права собственности общества "Автонормаль" на объект площадью 1249 кв. м как на объект незавершенного строительства Арбитражного суда Свердловской области в связи с истечением срока аренды земельного участка, на котором расположен данный объект. Кроме того, суды не принято во внимание, что невозможность представления необходимых документов в регистрирующий орган была обусловлена фактами признания общества "Автонормаль" несостоятельным (банкротом) по решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2010 по делу N А07-15094/2009 и отсутствием у истца денежных средств для оплаты текущих обязательств. При вынесении судебных актов судами не учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11. Банк считает, что спорный объект введен в эксплуатацию в составе торгово-выставочного комплекса в качестве объекта незавершенного строительства. Заявитель указывает, что истец обращался с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства, для регистрации права собственности на которое разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется. По мнению банка, учитывая наличие заключенного между ним и истцом договора залога объекта незавершенного строительства, по окончанию строительства данного объекта предметом ипотеки является здание, возведенное в результате завершения строительства, что соответствует правовой позиции, содержащейся в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - информационное письмо от 28.01.2005 N 90).
Как установлено судами в рамках настоящего дела, а также следует из судебных актов по делу N А07-19288/2011, постановлением Главы администрации от 06.06.2007 N 3350 (далее - постановление от 06.06.2007 N 3350) определено предоставить обществу "Автонормаль" земельные участки, расположенные по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, просп. Салавата Юлаева, площадь земельного участка 5 747 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса.
Во исполнение п. 11 указанного постановления между комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации и обществом "Автонормаль" заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N 987-07, согласно которому общество "Автонормаль" принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 5747 кв. м со сроком аренды с 06.06.2007 по 06.06.2009.
В соответствии с п. 14.1 постановления от 06.06.2007 N 3350 между администрацией и обществом "Автонормаль" заключен договор от 03.10.2007 N 825-П, согласно которому обществу "Автонормаль" предоставлено право на разработку проекта торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Между обществом "АкМоторс" (инвестор) и обществом "Автонормаль" (заказчик) заключен договор инвестирования строительства от 01.02.2008 объекта "Торгово-выставочный комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы РБ (первая очередь)".
Согласно п. 2.2 указанного договора общество "Автонормаль" обязалось осуществить вложение инвестиций в строительство объекта, а общество "АкМоторс" обязалось передать инвестиции на строительство объекта в объеме 100% и оплатить услуги по организации управления строительства.
В силу п. 2.5 названного договора по итогам строительства инвестору подлежит передача 100% от общей площади объекта.
В соответствии с п. 7.1 данного договора общая сумма инвестиций, подлежащая оплате инвестором, определяется согласно смете.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 12.02.2008 произведена государственная регистрация права собственности общества "Автонормаль" на объект незавершенного строительства площадью 1396 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, просп. Салавата Юлаева, д. 32, кадастровый номер 02-04-01/035/2008-124 (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2008 серии 04 АБ N 299924).
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации выдано разрешение на строительство от 27.11.2008 N RU 03308000-459-П.
По результатам строительства 15.12.2008 членами приемочной комиссии в лице председателя комиссии - главы администрации Советского района городского округа г. Уфа Республики Башкортостан составлен акт приемки объекта капитального строительства - торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан общей площадью 5998,5 кв. м. В разделе "показатели объекта" приведены данные о проектной площади объекта 5998,5 кв. м без заполнения раздела о фактической площади объекта. Решением комиссии предъявленный к приемке объект признан выполненным в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительными нормам и правилам.
Кроме того, представителями общества "АкМоторс" и истца оформлен акт приемки объекта капитального строительства от 31.12.2008 N 1, в соответствии с которым общество "Автонормаль" предъявлен к приемке торгово-выставочный комплекс по просп. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы (первая очередь) общей площадью 4 654,5 кв. м, сметной стоимостью указанного объекта в сумме 276 766 732 руб.
Постановлением главы администрации в эксплуатацию принята первая очередь строительства объекта торгово-выставочный комплекс по просп. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы. Разрешение N RU 03308000-22-ПА выдано на ввод в эксплуатацию части объекта площадью 4654,5 кв. м.
Иных разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, в том числе нежилого помещения общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32, материалы дела не содержат.
Объект строительства в части 4654,5 кв. м передан обществом "Автонормаль" инвестору - обществу "АкМоторс" по акту приемки законченного строительством объекта от 31.12.2008.
Обществом "АкМоторс" оформлено право собственности на законченный строительством объект "Торгово-выставочный комплекс по просп. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы Республики Башкортостан (первая очередь)" общей площадью 4 654,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2009 серии 04АБ N 893078.
Государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" Уфимский городской филиал 30.03.2009 составлено техническое описание объекта незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Салавата Юлаева, 32.
Общество с ограниченной ответственностью "Башстройсервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании общества "Автонормаль" несостоятельным (банкротом), принятым к производству определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2009 по делу N А07-15094/2009.
Общество "Автонормаль" в лице конкурсного управляющего Даниленкова А.В. обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 24.10.2011 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенный на 3 (третьем) этаже торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева, 32 площадью 1 249,3 кв. м.
В государственной регистрации было отказано по следующим причинам:
- 1. Не представлен кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32;
- 2. Срок аренды по договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 987-07, дата регистрации 26.12.2007, номер 02-04-01/220/2007-541, истек 06.06.2009;
- 3. Не представлен подлинник технического описания объекта незавершенного строительства от 30.03.2009 б/н, изготовленное Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан";
- 4. Не представлен подлинник акта приемки объекта капитального строительства от 15.12.2008 б/н;
- 5. Не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" Уфимский городской филиал 02.08.2012 составлен технический паспорт объекта незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Салавата Юлаева, 32, площадью 1249,3 кв. м.
Ранее общество "АкМоторс" обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 по делу N А07-19288/2011 по иску общества "АкМоторс" к обществу "Автонормаль" о признании права собственности на третий этаж торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу: г. Уфа, просп. Салавата Юлаева, д. 32, площадью 1 249,3 кв. м и обязании осуществить действия по передаче указанного помещения и государственной регистрации перехода права на него в удовлетворении исковых требований отказано. К участию в деле были также привлечены третьи лица - Управление Росреестра, общество "Автоцентр Керг Уфа". Также в данном деле рассмотрено заявление банка о признании права залога на названное помещение, в удовлетворении данного требования судом также отказано.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что в силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, общество "Автонормаль" обратилось в суд с настоящим иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32.
Указывая на наличие договора ипотеки от 05.05.2008, заключенного между ним и обществом "Автонормаль", банк заявил самостоятельные требования о признании права залога на указанное помещение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали на отсутствие в материалах дела документов, свидетельствующих о регистрации прав на спорный объект за ответчиком по настоящему делу, что исключает оценку заявленных истцом требований в качестве требований, направленных на изменение состояния записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо в качестве требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи будущей вещи, на основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив отсутствие оснований для признания права собственности за истцом на спорный объект, суды пришли к выводу о том, что оснований для признания права залога банка на указанное нежилое помещение также не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.
Пунктом 2 ст. 218 названного Кодекса предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 указанного Кодекса).
Из материалов дела следует и установлено судебными актами по делу N А07-19288/2011, что объект "Торгово-выставочный комплекс по просп. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы (первая очередь)" фактически возведен в объеме, предусмотренном проектной документацией. Обозначение истцом спорного объекта как объекта незавершенного строительства носит формальный характер.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о вводе спорного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Согласно п. 1, 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим завершение строительства объекта недвижимости, а значит, и факт его создания, является разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Поскольку разрешение N RU 03308000-22-ПА на ввод в эксплуатацию части объекта площадью 4654,5 кв. м выдано в отношении нежилого помещения площадью 4 654,5 кв. м, которое площадь спорного помещения не включает, суды сделали вывод о том, что удовлетворение иска о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32, по существу повлечет введение в гражданский оборот объекта в нарушение установленных градостроительных норм.
В отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию оснований для признания права собственности на спорный объект в порядке ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поду недвижимости, которая будут создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления от 11.07.2011 N 54, если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 названного Кодекса).
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Проанализировав условия договора от 01.02.2008, суды верно квалифицировали его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Учитывая, что спорный объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано в отношении нежилого помещения площадью 4 654,5 кв. м, которое площадь спорного помещения не включает, для возникновения права собственности на недвижимость на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации необходима государственная регистрация этого права, до государственной регистрации право собственности на вновь созданное недвижимое имущество не возникает, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании права собственности общества "Автонормаль" на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32. При этом суды отметили, что судебные органы не могут подменять собой действия регистрирующих органов и их решения в указанном случае не могут служить основанием для подтверждения наличия или отсутствия подлежащего государственной регистрации права (правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 4464/12).
Кроме того, суды указали, что общество "Автонормаль", получив в установленном порядке необходимый пакет документов, в том числе разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию, может обратиться в регистрирующий орган за проведением государственной регистрации права, а также, в случае необходимости, не лишено возможности обратиться в арбитражный суд за защитой своего права путем обращения с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на названный объект недвижимости.
Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют сведения о вводе спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, к рассматриваемым правоотношениям не подлежит применению правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, выраженная при иных фактических обстоятельствах спора.
Согласно п. 1 ст. 69.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка и иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в государственном реестре.
В п. 1 информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
В силу п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, залогодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, которому данная вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения.
Поскольку основания для признания права собственности общества "Автонормаль" на не завершенный строительством объект отсутствуют, суды пришли к правильному выводу о том, что оснований для признания права залога банка на указанное нежилое помещение не имеется.
С учетом изложенного отклоняются доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Утверждение банка о том, что спорный объект площадью введен в эксплуатацию в составе торгово-выставочного комплекса в качестве объекта незавершенного строительства, противоречит материалам дела.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2012 по делу N А07-10321/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Д.И.МЫНДРЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 29.03.2013 N Ф09-1542/13 ПО ДЕЛУ N А07-10321/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. N Ф09-1542/13
Дело N А07-10321/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Беляевой Н.Г., Мындря Д.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" (далее - банк) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2012 по делу N А07-10321/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Общество с ограниченной ответственностью "Автонормаль" (далее - общество "Автонормаль") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "АкМоторс" (далее - общество "АкМоторс"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "Автоцентр Керг Уфа" (далее - общество "Автоцентр Керг Уфа").
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2012 банк привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, с требованием о признании права залога банка на объект незавершенного строительства: помещения третьего этажа торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу: г. Уфа, проспект Салавата Юлаева, д. 32, площадью 1 344 кв. м с указанием общества "Автонормаль" в качестве залогодателя (с учетом принятого арбитражным судом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2012 (судья Полтавец М.В.) в удовлетворении исковых требований общества "Автонормаль" о признании права собственности на указанный объект незавершенного строительства отказано. В удовлетворении требований банка о признании за ним права залога на объект незавершенного строительства отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе банк просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 128 - 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По его мнению, судами не дана надлежащая оценка отказу Управления Росреестра в регистрации права собственности общества "Автонормаль" на объект площадью 1249 кв. м как на объект незавершенного строительства Арбитражного суда Свердловской области в связи с истечением срока аренды земельного участка, на котором расположен данный объект. Кроме того, суды не принято во внимание, что невозможность представления необходимых документов в регистрирующий орган была обусловлена фактами признания общества "Автонормаль" несостоятельным (банкротом) по решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2010 по делу N А07-15094/2009 и отсутствием у истца денежных средств для оплаты текущих обязательств. При вынесении судебных актов судами не учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11. Банк считает, что спорный объект введен в эксплуатацию в составе торгово-выставочного комплекса в качестве объекта незавершенного строительства. Заявитель указывает, что истец обращался с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства, для регистрации права собственности на которое разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется. По мнению банка, учитывая наличие заключенного между ним и истцом договора залога объекта незавершенного строительства, по окончанию строительства данного объекта предметом ипотеки является здание, возведенное в результате завершения строительства, что соответствует правовой позиции, содержащейся в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - информационное письмо от 28.01.2005 N 90).
Как установлено судами в рамках настоящего дела, а также следует из судебных актов по делу N А07-19288/2011, постановлением Главы администрации от 06.06.2007 N 3350 (далее - постановление от 06.06.2007 N 3350) определено предоставить обществу "Автонормаль" земельные участки, расположенные по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, просп. Салавата Юлаева, площадь земельного участка 5 747 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса.
Во исполнение п. 11 указанного постановления между комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации и обществом "Автонормаль" заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N 987-07, согласно которому общество "Автонормаль" принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 5747 кв. м со сроком аренды с 06.06.2007 по 06.06.2009.
В соответствии с п. 14.1 постановления от 06.06.2007 N 3350 между администрацией и обществом "Автонормаль" заключен договор от 03.10.2007 N 825-П, согласно которому обществу "Автонормаль" предоставлено право на разработку проекта торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Между обществом "АкМоторс" (инвестор) и обществом "Автонормаль" (заказчик) заключен договор инвестирования строительства от 01.02.2008 объекта "Торгово-выставочный комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы РБ (первая очередь)".
Согласно п. 2.2 указанного договора общество "Автонормаль" обязалось осуществить вложение инвестиций в строительство объекта, а общество "АкМоторс" обязалось передать инвестиции на строительство объекта в объеме 100% и оплатить услуги по организации управления строительства.
В силу п. 2.5 названного договора по итогам строительства инвестору подлежит передача 100% от общей площади объекта.
В соответствии с п. 7.1 данного договора общая сумма инвестиций, подлежащая оплате инвестором, определяется согласно смете.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 12.02.2008 произведена государственная регистрация права собственности общества "Автонормаль" на объект незавершенного строительства площадью 1396 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, просп. Салавата Юлаева, д. 32, кадастровый номер 02-04-01/035/2008-124 (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2008 серии 04 АБ N 299924).
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации выдано разрешение на строительство от 27.11.2008 N RU 03308000-459-П.
По результатам строительства 15.12.2008 членами приемочной комиссии в лице председателя комиссии - главы администрации Советского района городского округа г. Уфа Республики Башкортостан составлен акт приемки объекта капитального строительства - торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан общей площадью 5998,5 кв. м. В разделе "показатели объекта" приведены данные о проектной площади объекта 5998,5 кв. м без заполнения раздела о фактической площади объекта. Решением комиссии предъявленный к приемке объект признан выполненным в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительными нормам и правилам.
Кроме того, представителями общества "АкМоторс" и истца оформлен акт приемки объекта капитального строительства от 31.12.2008 N 1, в соответствии с которым общество "Автонормаль" предъявлен к приемке торгово-выставочный комплекс по просп. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы (первая очередь) общей площадью 4 654,5 кв. м, сметной стоимостью указанного объекта в сумме 276 766 732 руб.
Постановлением главы администрации в эксплуатацию принята первая очередь строительства объекта торгово-выставочный комплекс по просп. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы. Разрешение N RU 03308000-22-ПА выдано на ввод в эксплуатацию части объекта площадью 4654,5 кв. м.
Иных разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, в том числе нежилого помещения общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32, материалы дела не содержат.
Объект строительства в части 4654,5 кв. м передан обществом "Автонормаль" инвестору - обществу "АкМоторс" по акту приемки законченного строительством объекта от 31.12.2008.
Обществом "АкМоторс" оформлено право собственности на законченный строительством объект "Торгово-выставочный комплекс по просп. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы Республики Башкортостан (первая очередь)" общей площадью 4 654,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2009 серии 04АБ N 893078.
Государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" Уфимский городской филиал 30.03.2009 составлено техническое описание объекта незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Салавата Юлаева, 32.
Общество с ограниченной ответственностью "Башстройсервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании общества "Автонормаль" несостоятельным (банкротом), принятым к производству определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2009 по делу N А07-15094/2009.
Общество "Автонормаль" в лице конкурсного управляющего Даниленкова А.В. обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 24.10.2011 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенный на 3 (третьем) этаже торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева, 32 площадью 1 249,3 кв. м.
В государственной регистрации было отказано по следующим причинам:
- 1. Не представлен кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32;
- 2. Срок аренды по договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 987-07, дата регистрации 26.12.2007, номер 02-04-01/220/2007-541, истек 06.06.2009;
- 3. Не представлен подлинник технического описания объекта незавершенного строительства от 30.03.2009 б/н, изготовленное Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан";
- 4. Не представлен подлинник акта приемки объекта капитального строительства от 15.12.2008 б/н;
- 5. Не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" Уфимский городской филиал 02.08.2012 составлен технический паспорт объекта незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Салавата Юлаева, 32, площадью 1249,3 кв. м.
Ранее общество "АкМоторс" обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 по делу N А07-19288/2011 по иску общества "АкМоторс" к обществу "Автонормаль" о признании права собственности на третий этаж торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу: г. Уфа, просп. Салавата Юлаева, д. 32, площадью 1 249,3 кв. м и обязании осуществить действия по передаче указанного помещения и государственной регистрации перехода права на него в удовлетворении исковых требований отказано. К участию в деле были также привлечены третьи лица - Управление Росреестра, общество "Автоцентр Керг Уфа". Также в данном деле рассмотрено заявление банка о признании права залога на названное помещение, в удовлетворении данного требования судом также отказано.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что в силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, общество "Автонормаль" обратилось в суд с настоящим иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32.
Указывая на наличие договора ипотеки от 05.05.2008, заключенного между ним и обществом "Автонормаль", банк заявил самостоятельные требования о признании права залога на указанное помещение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали на отсутствие в материалах дела документов, свидетельствующих о регистрации прав на спорный объект за ответчиком по настоящему делу, что исключает оценку заявленных истцом требований в качестве требований, направленных на изменение состояния записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо в качестве требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи будущей вещи, на основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив отсутствие оснований для признания права собственности за истцом на спорный объект, суды пришли к выводу о том, что оснований для признания права залога банка на указанное нежилое помещение также не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.
Пунктом 2 ст. 218 названного Кодекса предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 указанного Кодекса).
Из материалов дела следует и установлено судебными актами по делу N А07-19288/2011, что объект "Торгово-выставочный комплекс по просп. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы (первая очередь)" фактически возведен в объеме, предусмотренном проектной документацией. Обозначение истцом спорного объекта как объекта незавершенного строительства носит формальный характер.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о вводе спорного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Согласно п. 1, 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим завершение строительства объекта недвижимости, а значит, и факт его создания, является разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Поскольку разрешение N RU 03308000-22-ПА на ввод в эксплуатацию части объекта площадью 4654,5 кв. м выдано в отношении нежилого помещения площадью 4 654,5 кв. м, которое площадь спорного помещения не включает, суды сделали вывод о том, что удовлетворение иска о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32, по существу повлечет введение в гражданский оборот объекта в нарушение установленных градостроительных норм.
В отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию оснований для признания права собственности на спорный объект в порядке ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поду недвижимости, которая будут создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления от 11.07.2011 N 54, если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 названного Кодекса).
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Проанализировав условия договора от 01.02.2008, суды верно квалифицировали его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Учитывая, что спорный объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано в отношении нежилого помещения площадью 4 654,5 кв. м, которое площадь спорного помещения не включает, для возникновения права собственности на недвижимость на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации необходима государственная регистрация этого права, до государственной регистрации право собственности на вновь созданное недвижимое имущество не возникает, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании права собственности общества "Автонормаль" на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32. При этом суды отметили, что судебные органы не могут подменять собой действия регистрирующих органов и их решения в указанном случае не могут служить основанием для подтверждения наличия или отсутствия подлежащего государственной регистрации права (правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 4464/12).
Кроме того, суды указали, что общество "Автонормаль", получив в установленном порядке необходимый пакет документов, в том числе разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию, может обратиться в регистрирующий орган за проведением государственной регистрации права, а также, в случае необходимости, не лишено возможности обратиться в арбитражный суд за защитой своего права путем обращения с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на названный объект недвижимости.
Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют сведения о вводе спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, к рассматриваемым правоотношениям не подлежит применению правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, выраженная при иных фактических обстоятельствах спора.
Согласно п. 1 ст. 69.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка и иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в государственном реестре.
В п. 1 информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
В силу п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, залогодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, которому данная вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения.
Поскольку основания для признания права собственности общества "Автонормаль" на не завершенный строительством объект отсутствуют, суды пришли к правильному выводу о том, что оснований для признания права залога банка на указанное нежилое помещение не имеется.
С учетом изложенного отклоняются доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Утверждение банка о том, что спорный объект площадью введен в эксплуатацию в составе торгово-выставочного комплекса в качестве объекта незавершенного строительства, противоречит материалам дела.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2012 по делу N А07-10321/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Д.И.МЫНДРЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)