Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 16 мая 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 23 мая 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Аретменевой А.Н.,
рассмотрев 16 мая 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Дудиновой Елены Михайловны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года по делу N А65-27565/2012 (судья Камалиев Р.А.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Спектр" (ОГРН 1071690072893, ИНН 1655148786), гор. Казань
к 1. Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН 1655065674, ОГРН 1061655000582), гор. Казань,
2. Обществу с ограниченной ответственностью "Спринт" (ОГРН 1021603637571, ИНН 1660051483), гор. Москва,
с участием третьих лиц:
- Общества с ограниченной ответственностью "Интертехгрупп", гор. Казань,
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, гор. Казань,
- Дудиновой Елены Михайловны, гор. Казань,
- Открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Спурт", гор. Казань,
о признании отсутствующим обременения в виде права аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Спектр" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан к ответчикам - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" и Обществу с ограниченной ответственностью "Спринт" (прежнее наименование ООО "Сити-Строй") о признании отсутствующим обременение в виде права аренды земельного участка кадастровый номер 16:50:03: 03:0034 по договору аренды земельного участка N 11109 от 30 декабря 2005 года.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью "Интертехгрупп", Управление государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 декабря 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Дудинову Елену Михайловну.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Акционерный коммерческий банк "Спурт".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд признал отсутствующим обременение в виде права аренды земельного участка кадастровый номер 16:50:03:0034 по договору аренды земельного участка N 11109 от 30 декабря 2005 года. Также суд взыскал с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" и с Общества с ограниченной ответственностью "Спринт" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Спектр" расходы по госпошлине в размере 2 000 руб. с каждого.
Заявитель - Дудинова Елена Михайловна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку судебный акт является незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального права.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы администрации гор. Казани N 831 от 30 мая 2002 года Обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Строй" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,472 га для строительства жилых домов со встроено-пристроенными объектами торговли площадью 800 кв. м в квартале 123. Договор аренды земельного участка N 7315 заключен на срок с 22 января 2003 года по 30 мая 2005 года, кадастровый номер 16:50:01 15 03:0012.
Далее, Постановлением Главы администрации гор Казани N 2848 от 15 ноября 2005 года Обществу с ограниченной ответственностью "Сити Строй" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 0,403 га для завершения строительства административных зданий по ул. Островского.
На основании вышеуказанного постановления Служба земельного кадастра по гор. Казани, действующая на основании Положения от имени Главы администрации гор. Казани (далее - арендодатель) и ООО "Сити "Строй" (далее - арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 11109 от 30 декабря 2005 года, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает для использования по целевому назначению земельный участок общей площадью 0,403 га, расположенный по адресу: гор. Казань, Вахитовский район, улица Островского. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка для завершения строительства административных зданий.
Настоящий договор заключен сроком до 15 ноября 2010 года.
Арендатор обязан в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, строений, сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в пятидневный срок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратится в уполномоченный орган с ходатайством об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его часть.
Арендатор вправе добровольно отказаться от земельного участка, в том числе до истечения срока действия договора, путем обращения в Главное управление архитектуры и градостроительства либо соответствующую администрацию для подготовки постановления об изъятии земельного участка.
В п. 8.2 договора стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно п. 2.9 договора продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Из дела правоустанавливающих документов, поступивших в суд из Управления Федеральной регистрационной службы по РТ следует, что в связи с изменением площади земельного участка и его конфигурации, изменился кадастровый номер земельного участка 16:50:01:15 03:0034, за регистрацией договора аренды ООО "Сити Строй" обратилось в регистрирующий орган.
Договор аренды в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ зарегистрирован 26 мая 2006 года.
ООО "Сити-Строй" обратилось к заместителю председателя Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани с заявкой N 194 от 26 сентября 2006 года, в которой было предложено расторгнуть договор аренды в связи с завершением строительства административных зданий.
Однако, соглашение о расторжение договора аренды между сторонами заключено не было.
18 июня 2005 года ООО "Инкомстрой (далее - застройщик) в лице директора Дудинова В.Е и гр. Дудинова Е.М. (далее - дольщик) заключили договор N 36 долевого участия в строительстве административного здания, согласно которого дольщик в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательства в порядке долевого участия в строительстве финансировать строительство офисно-административного здания, расположенного по адресу: гор. Казань, ул. Островского/Айдинова, а застройщик обязуется осуществлять строительство объекта.
05 августа 2008 года Акционерный коммерческий Банк "Спурт" (далее - кредитор) и ООО "Инкомстрой+" (заемщик) заключили кредитный договор N 5394 от 01 августа 2008 года.
Распоряжением исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани N 1675р от 19 августа 2008 года Обществу с ограниченной ответственностью "Сити Строй" было разрешено сдачу в залог арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 16:50:01 15 03:0034 площадью 0,403 га, находящийся по адресу: гор. Казань, Вахитовский район, ул. Островского, Акционерному коммерческому банку "Спурт".
ОАО Акционерный Банк "Спурт" (далее - залогодержатель), Дудинова Елена Михайлова (залогодатель 1) и ООО "Сити-Строй" (далее - залогодатель 2) заключили договор залога N 5394-ЗН.
В обеспечении своевременного исполнения заемщиком вышеуказанного кредитного договора залогодатель 2 передает залогодержателю в залог под обеспечении обязательств заемщика право аренды земельного участка общей площадью 4 030 кв. м, на котором расположено имущество, указанное в п. 2.1.1 настоящего договора.
Из письменного пояснения Акционерного коммерческого Банка "Спурт" от 11 января 2013 года, поступившего в АС РТ следует, что кредитные обязательства ООО "Инкомстрой+" по договору N 5394 прекращены исполнением, в связи с чем прекращен и договор залога N 5394-ЗН от 05 августа 2008 года.
Банк не имеет правопритязаний в отношении вышеуказанного земельного участка.
28 января 2008 года Дудинов В.Е. (далее - продавец) и ООО "Спектр" (далее - покупатель) заключили договор N 2 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает следующее недвижимое имущество - нежилые помещения N 8-9 цокольного этажа, N 2-3 1-го этажа, N 8-13 2-го этажа, N 6-11 мансарды, общей площадью 884,60 м, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Островского, д. 69/3.
Во исполнение договора продавец по Акту приема-передачи от 28 января 2008 года передал покупателю недвижимое имущество.
На вышеуказанные объекты недвижимости за истцом зарегистрировано право собственности, что подтверждается Свидетельством Серия 16-АБ N 203433 от 15 июня 2009 года.
Здание расположено на земельном участке общей площадью 0,403 га кадастровый номер 16:50:01 15 03:34.
Исковое заявление основано на том, что в период действия договора аренды соглашение о расторжении договора сторонами не было подписано, по истечении срока действия договора новый договор аренды заключен не был. Находящаяся на земельном участке недвижимость была полностью реализована ООО "Сити-Строй". Однако, стороны, заключившие договор аренды не обратились в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения в виде права аренды земельного участка. Наличие записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при прекращенных арендных отношениях нарушает право истца на приобретение в собственность земельного участка под недвижимостью согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При вынесении судебного акта, суд первой инстанции исходил из следующего.
Спорные правоотношения возникли из договора N 11109 от 30 декабря 2005 года, который по своей правовой природе является договором аренды.
К данным правоотношения подлежат применению положения Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Исходя из положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Согласно статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Суд установил, что договор аренды со сроком действия с 30 декабря 2005 года по 15 ноября 2010 года прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 04 октября 2012 года.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Соглашение о расторжении договора стороны не заключали.
Как следует из п. 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В п. 8.2 договора аренды стороны согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон в случаях, указанных в настоящем договоре, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В п. 2.9 договора стороны установили, что продолжение пользования арендатором земельным участком после истечении действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд установил, что срок действия договора аренды истек 15 ноября 2010 года.
Исходя из условий договора, содержащихся в п. 2.9, п. 8.2 договора и положений п. 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что договор аренды прекратил свое действие.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог.
Распоряжением исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани N 1675р от 19 августа 2008 года Обществу с ограниченной ответственностью "Сити Строй" было разрешено сдачу в залог арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 16: 50:01 15 03:0034 площадью 0,403 га, находящийся по адресу: гор. Казань, Вахитовский район, ул. Островского, Акционерному коммерческому банку "Спурт".
В силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается - с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как следует из письменного пояснения третьего лица кредитные обязательства ООО "Инкомстрой+" по договору N 5394 прекращены исполнением, в связи с чем прекращен и договор залога N 5394-ЗН от 05 августа 2008 года АКБ "Спурт" не имеет правопритязаний в отношении вышеуказанного земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Истец, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в силу положений статьи 37 Земельного кодекса РСФСР и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает преимущественным правом пользования данным земельным участком и соответственно, исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.
Установив, что договор аренды и договор залога права аренды прекратили свое действие истец как заинтересованное лицо был вправе обратиться в суд с иском о признании отсутствующим обременения в виде права аренды земельного участка.
Установив, что заявленные истцом требования являются правомерными, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
- В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты;
- Решение о признании ограничения (обременения) в виде аренды отсутствующим является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный и обоснованный вывод относительно наличия оснований для удовлетворения требований Общества с ограниченной ответственностью "Спектр".
Обосновывая жалобу, заявитель указывает, что арбитражным судом первой инстанции не были учтены нормы статьи 47 и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что привело к принятию неправильного решения.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Истец, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в силу положений статьи 37 Земельного кодекса РСФСР и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает преимущественным правом пользования данным земельным участком и соответственно, исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.
Следовательно, данный довод материалами дела не подтвержден.
Доводы Дудиновой Е.М., изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года, принятого по делу N А65-27565/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года по делу N А65-27565/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Дудиновой Елены Михайловны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2013 ПО ДЕЛУ N А65-27565/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2013 г. по делу N А65-27565/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 16 мая 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 23 мая 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Аретменевой А.Н.,
рассмотрев 16 мая 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Дудиновой Елены Михайловны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года по делу N А65-27565/2012 (судья Камалиев Р.А.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Спектр" (ОГРН 1071690072893, ИНН 1655148786), гор. Казань
к 1. Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН 1655065674, ОГРН 1061655000582), гор. Казань,
2. Обществу с ограниченной ответственностью "Спринт" (ОГРН 1021603637571, ИНН 1660051483), гор. Москва,
с участием третьих лиц:
- Общества с ограниченной ответственностью "Интертехгрупп", гор. Казань,
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, гор. Казань,
- Дудиновой Елены Михайловны, гор. Казань,
- Открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Спурт", гор. Казань,
о признании отсутствующим обременения в виде права аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Спектр" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан к ответчикам - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" и Обществу с ограниченной ответственностью "Спринт" (прежнее наименование ООО "Сити-Строй") о признании отсутствующим обременение в виде права аренды земельного участка кадастровый номер 16:50:03: 03:0034 по договору аренды земельного участка N 11109 от 30 декабря 2005 года.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью "Интертехгрупп", Управление государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 декабря 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Дудинову Елену Михайловну.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Акционерный коммерческий банк "Спурт".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд признал отсутствующим обременение в виде права аренды земельного участка кадастровый номер 16:50:03:0034 по договору аренды земельного участка N 11109 от 30 декабря 2005 года. Также суд взыскал с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" и с Общества с ограниченной ответственностью "Спринт" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Спектр" расходы по госпошлине в размере 2 000 руб. с каждого.
Заявитель - Дудинова Елена Михайловна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку судебный акт является незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального права.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы администрации гор. Казани N 831 от 30 мая 2002 года Обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Строй" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,472 га для строительства жилых домов со встроено-пристроенными объектами торговли площадью 800 кв. м в квартале 123. Договор аренды земельного участка N 7315 заключен на срок с 22 января 2003 года по 30 мая 2005 года, кадастровый номер 16:50:01 15 03:0012.
Далее, Постановлением Главы администрации гор Казани N 2848 от 15 ноября 2005 года Обществу с ограниченной ответственностью "Сити Строй" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 0,403 га для завершения строительства административных зданий по ул. Островского.
На основании вышеуказанного постановления Служба земельного кадастра по гор. Казани, действующая на основании Положения от имени Главы администрации гор. Казани (далее - арендодатель) и ООО "Сити "Строй" (далее - арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 11109 от 30 декабря 2005 года, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает для использования по целевому назначению земельный участок общей площадью 0,403 га, расположенный по адресу: гор. Казань, Вахитовский район, улица Островского. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка для завершения строительства административных зданий.
Настоящий договор заключен сроком до 15 ноября 2010 года.
Арендатор обязан в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, строений, сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в пятидневный срок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратится в уполномоченный орган с ходатайством об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его часть.
Арендатор вправе добровольно отказаться от земельного участка, в том числе до истечения срока действия договора, путем обращения в Главное управление архитектуры и градостроительства либо соответствующую администрацию для подготовки постановления об изъятии земельного участка.
В п. 8.2 договора стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно п. 2.9 договора продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Из дела правоустанавливающих документов, поступивших в суд из Управления Федеральной регистрационной службы по РТ следует, что в связи с изменением площади земельного участка и его конфигурации, изменился кадастровый номер земельного участка 16:50:01:15 03:0034, за регистрацией договора аренды ООО "Сити Строй" обратилось в регистрирующий орган.
Договор аренды в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ зарегистрирован 26 мая 2006 года.
ООО "Сити-Строй" обратилось к заместителю председателя Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани с заявкой N 194 от 26 сентября 2006 года, в которой было предложено расторгнуть договор аренды в связи с завершением строительства административных зданий.
Однако, соглашение о расторжение договора аренды между сторонами заключено не было.
18 июня 2005 года ООО "Инкомстрой (далее - застройщик) в лице директора Дудинова В.Е и гр. Дудинова Е.М. (далее - дольщик) заключили договор N 36 долевого участия в строительстве административного здания, согласно которого дольщик в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательства в порядке долевого участия в строительстве финансировать строительство офисно-административного здания, расположенного по адресу: гор. Казань, ул. Островского/Айдинова, а застройщик обязуется осуществлять строительство объекта.
05 августа 2008 года Акционерный коммерческий Банк "Спурт" (далее - кредитор) и ООО "Инкомстрой+" (заемщик) заключили кредитный договор N 5394 от 01 августа 2008 года.
Распоряжением исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани N 1675р от 19 августа 2008 года Обществу с ограниченной ответственностью "Сити Строй" было разрешено сдачу в залог арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 16:50:01 15 03:0034 площадью 0,403 га, находящийся по адресу: гор. Казань, Вахитовский район, ул. Островского, Акционерному коммерческому банку "Спурт".
ОАО Акционерный Банк "Спурт" (далее - залогодержатель), Дудинова Елена Михайлова (залогодатель 1) и ООО "Сити-Строй" (далее - залогодатель 2) заключили договор залога N 5394-ЗН.
В обеспечении своевременного исполнения заемщиком вышеуказанного кредитного договора залогодатель 2 передает залогодержателю в залог под обеспечении обязательств заемщика право аренды земельного участка общей площадью 4 030 кв. м, на котором расположено имущество, указанное в п. 2.1.1 настоящего договора.
Из письменного пояснения Акционерного коммерческого Банка "Спурт" от 11 января 2013 года, поступившего в АС РТ следует, что кредитные обязательства ООО "Инкомстрой+" по договору N 5394 прекращены исполнением, в связи с чем прекращен и договор залога N 5394-ЗН от 05 августа 2008 года.
Банк не имеет правопритязаний в отношении вышеуказанного земельного участка.
28 января 2008 года Дудинов В.Е. (далее - продавец) и ООО "Спектр" (далее - покупатель) заключили договор N 2 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает следующее недвижимое имущество - нежилые помещения N 8-9 цокольного этажа, N 2-3 1-го этажа, N 8-13 2-го этажа, N 6-11 мансарды, общей площадью 884,60 м, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Островского, д. 69/3.
Во исполнение договора продавец по Акту приема-передачи от 28 января 2008 года передал покупателю недвижимое имущество.
На вышеуказанные объекты недвижимости за истцом зарегистрировано право собственности, что подтверждается Свидетельством Серия 16-АБ N 203433 от 15 июня 2009 года.
Здание расположено на земельном участке общей площадью 0,403 га кадастровый номер 16:50:01 15 03:34.
Исковое заявление основано на том, что в период действия договора аренды соглашение о расторжении договора сторонами не было подписано, по истечении срока действия договора новый договор аренды заключен не был. Находящаяся на земельном участке недвижимость была полностью реализована ООО "Сити-Строй". Однако, стороны, заключившие договор аренды не обратились в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения в виде права аренды земельного участка. Наличие записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при прекращенных арендных отношениях нарушает право истца на приобретение в собственность земельного участка под недвижимостью согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При вынесении судебного акта, суд первой инстанции исходил из следующего.
Спорные правоотношения возникли из договора N 11109 от 30 декабря 2005 года, который по своей правовой природе является договором аренды.
К данным правоотношения подлежат применению положения Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Исходя из положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Согласно статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Суд установил, что договор аренды со сроком действия с 30 декабря 2005 года по 15 ноября 2010 года прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 04 октября 2012 года.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Соглашение о расторжении договора стороны не заключали.
Как следует из п. 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В п. 8.2 договора аренды стороны согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон в случаях, указанных в настоящем договоре, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В п. 2.9 договора стороны установили, что продолжение пользования арендатором земельным участком после истечении действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд установил, что срок действия договора аренды истек 15 ноября 2010 года.
Исходя из условий договора, содержащихся в п. 2.9, п. 8.2 договора и положений п. 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что договор аренды прекратил свое действие.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог.
Распоряжением исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани N 1675р от 19 августа 2008 года Обществу с ограниченной ответственностью "Сити Строй" было разрешено сдачу в залог арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 16: 50:01 15 03:0034 площадью 0,403 га, находящийся по адресу: гор. Казань, Вахитовский район, ул. Островского, Акционерному коммерческому банку "Спурт".
В силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается - с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как следует из письменного пояснения третьего лица кредитные обязательства ООО "Инкомстрой+" по договору N 5394 прекращены исполнением, в связи с чем прекращен и договор залога N 5394-ЗН от 05 августа 2008 года АКБ "Спурт" не имеет правопритязаний в отношении вышеуказанного земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Истец, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в силу положений статьи 37 Земельного кодекса РСФСР и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает преимущественным правом пользования данным земельным участком и соответственно, исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.
Установив, что договор аренды и договор залога права аренды прекратили свое действие истец как заинтересованное лицо был вправе обратиться в суд с иском о признании отсутствующим обременения в виде права аренды земельного участка.
Установив, что заявленные истцом требования являются правомерными, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
- В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты;
- Решение о признании ограничения (обременения) в виде аренды отсутствующим является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный и обоснованный вывод относительно наличия оснований для удовлетворения требований Общества с ограниченной ответственностью "Спектр".
Обосновывая жалобу, заявитель указывает, что арбитражным судом первой инстанции не были учтены нормы статьи 47 и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что привело к принятию неправильного решения.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Истец, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в силу положений статьи 37 Земельного кодекса РСФСР и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает преимущественным правом пользования данным земельным участком и соответственно, исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.
Следовательно, данный довод материалами дела не подтвержден.
Доводы Дудиновой Е.М., изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года, принятого по делу N А65-27565/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2013 года по делу N А65-27565/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Дудиновой Елены Михайловны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)