Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановскаяя Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллур" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2013 по делу N А47-1153/2013 (судья Федорова Г.А.).
Общество с ограниченной ответственностью "Теллур" (далее - ООО "Теллур", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - Администрация, ответчик) с исковым заявлением об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 г. (т. 1, л.д. 7-8).
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит вынести решение о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008, признать договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 заключенным (т. 1 л.д. 41-43).
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит рассмотреть по иску только требование о признании договора аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 заключенным (т. 1 л.д. 124-127).
Определением суда первой инстанции от 26.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра по Оренбургской области, третье лицо).
Решением суда от 01.07.2013 (резолютивная часть от 25.06.2013) в удовлетворении исковых требований ООО "Теллур" отказано (т. 2, л.д. 118-120).
В апелляционной жалобе ООО "Теллур" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Теллур" сослалось на то, что суд первой инстанции ошибочно указывает на то, что истец в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции излагал правовую позицию о незаключенности договора, поскольку данное обстоятельство не следует ни из письменных документов, ни из устных пояснений представителей истца.
При оценке согласованности предмета договора аренды от 29.07.2008 суд не принял во внимание следующие обстоятельства. В период с 2005 по 2008 год между муниципальным образованием Оренбургский район и истцом имелись длительные договорные отношения по аренде земельного участка, имеющего местоположение Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м от трассы Оренбург-Орск, граничит с территорией машдвора ГОНО ОПХ им Куйбышева. В период действия данных договоров истцом предпринимались меры по освоению земельного участка для целей строительства, в том числе получены архитектурно-планировочное задание, заключения ряда государственных органов по выбору земельного участка, получен акт выбора, разработан проект электроснабжения здания, начата работа по постановке земельного участка на кадастровый учет, в частности, проведены работы по межеванию, земельный участок поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 56:21:1409002:321). На земельном участке истцом был возведен объект незавершенного строительства. Впоследствии стороны подписали оспариваемый договор. Указанными действиями Администрация подтвердила арендные отношения в отношении данного земельного участка. Предмет договора аренды согласован в утвержденной органом местного самоуправления схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, что соответствует п. 1.1. договора, согласно которому границы земельного участка определяются в схеме земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. Судом не дана оценка указанному документу, тогда как определение предмета договора таким образом свидетельствует о том, что стороны надлежащим образом согласовали местоположение и границы земельного участка даже при отсутствии указания в договоре его кадастрового номера. О согласовании предмета договора свидетельствует оплата обществом арендной платы за пользование земельным участком. Государственная регистрация договора не была своевременно проведена по вине Администрации, поскольку ею не был возвращен оригинал договора аренды, при отсутствии которого невозможно представить документы на государственную регистрацию сделки. Судом не дана оценка представленной истцом переписке между сторонами, из которой усматривается неправомерный отказ органа местного самоуправления в передаче экземпляра договора. Таким образом, обществом предприняты все меры, необходимые для постановки земельного участка на кадастровый учет и его государственной регистрации, однако заключение договора оказалось невозможным вследствие неправомерных действий Администрации.
До начала судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца, ответчика и третьего лица не явились
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, с 2005 года по 2008 год между обществом "Теллур" и администрацией подписаны договоры аренды N 12/33 от 11.07.2005, N 12/92 от 20.10.2006 и N 12/53 от 11.05.2007 (сроком по 29.03.2008) (т. 1 л.д. 47, 49-51, 53-55) в отношении земельного участка, расположенного: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м от трассы Оренбург-Орск, граничит с территорией машдвора ГОНО ОПХ им. Куйбышева.
Обществом "Теллур" получено архитектурно-планировочное задание на проектирование промкомплекса по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных опрыскивателей, акт обследования и выбора площадки под строительство объектов жилищно-гражданского назначения, акт обследования земельного участка, заключение к акту выбора земельного участка Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, заключение государственной инспекции по охране окружающей среды по выбору земельного участка, заключение ГУ ЦГСЭН в Оренбургском районе по отводу земельного участка под строительство, заключение государственного пожарного надзора по выбору площадки под проектирование, строительство (реконструкцию и расширение).
29.07.2008 между теми же лицами на основании постановления N 3452-п от 29.07.2008 подписан договор аренды земельного участка N 14/69 (т. 1 л.д. 9), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м от трассы Оренбург-Орск, граничит с территорией машдвора ГОНО ОПХ им. Куйбышева в границах, указанных в схеме земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 20 000 кв. м, разрешенное использование - для строительства производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин (пункт 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 30.03.2008 по 30.03.2013.
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, и соответствует требованиям законодательства, истец обратился в арбитражный суд с требованием признать договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 заключенным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, поскольку земельный участок, являющийся объектом договора аренды, не сформирован, не поставлен на кадастровый учет, его границы не определены, и в договоре отсутствуют иные признаки, позволяющие индивидуализировать объект аренды, определить его границы и местонахождение. Кроме того, договор аренды, подписанный сторонами на срок 5 лет, не зарегистрирован в установленном законом порядке, а к моменту рассмотрения спора срок договора аренды истек.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В силу названных норм законодательства земельный участок признается объектом гражданских правоотношений с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений, позволяющих определить данное недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.
Как следует из материалов дела, подписанный сторонами договор аренды не содержал сведений о кадастровом номере земельного участка, подлежащего передаче в пользование арендатора.
В договоре аренды земельного участка от 29.07.2008 N 14/69 указан лишь приблизительный адрес местонахождения объекта и площадь земельного участка без доказательств постановки его на кадастровый учет, то есть объект (предмет договора) не идентифицирован.
С учетом данных обстоятельств и приведенных норм права земельный участок, указанный в договоре аренды, не обладает индивидуально - определенными признаками, идентифицирующими его как объект гражданских прав.
В силу разъяснений изложенных в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам также необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Применительно к указанным разъяснениям, доводы апелляционной жалобы о наличии в спорном договоре признаков, позволяющих установить границы и местоположение земельного участка, в том числе в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подлежат отклонению, поскольку отсутствие кадастрового учета земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, исключается.
В связи с указанным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что объект аренды не отвечает требованиям п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чего условие спорного договора о предмете является несогласованным, а договор - незаключенным.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как видно из договора аренды земельного участка от 29.07.2008 N 14/69 согласованный сторонами срок аренды составляет более 1 года - с 30.03.2008 по 30.03.2013. В этой связи, такой договор подлежал государственной регистрации.
Подписанный сторонами договор аренды земельного участка от 29.07.2008 N 14/69 не прошел процедуру государственной регистрации, что сторонами не оспаривается.
При этом, срок аренды, установленный в спорном договоре - 30.03.2013, к моменту рассмотрения спора в суде первой инстанции истек, что в силу ст. 153, ст. 430, п. 1 ст. 425 ГК РФ исключает возможность признать договор заключенным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что государственной регистрации договора аренды препятствовали виновные действия администрации, не возвратившей истцу подписанный оригинал договора, подлежат отклонению.
При отсутствии доказательств государственной регистрации сделки оценка указанных действий администрации исключается как не имеющая правового значения для квалификации правоотношений сторон как бездоговорных.
Кроме того, учитывая долгосрочный характер спорного договора аренды, истец, действуя добросовестно и осмотрительно, был не лишен права защитить свои права иным способом, нежели заявить возражения в рамках настоящего спора, в том числе в судебном порядке. Между доказательств обращения в суд с соответствующими требованиями в материалы дела не представлено.
В силу изложенного, указанные доводы не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора.
Факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, на что ссылается истец в апелляционной жалобе, не имеет юридического значения для оценки спорного договора как состоявшейся сделки, тем более, что действующее законодательство запрещает возведение объектов строительства на чужом земельном участке без надлежащего оформления прав на земельный участок (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации).
Довод апелляционной жалобы о сложившихся между истцом и ответчиком фактических договорных отношениях по поводу спорного земельного участка подлежит отклонению, поскольку ранее подписанные договоры также были оформлены по поводу не поставленного на кадастровый учет земельного участка.
Организационно-правовые мероприятия, проведенные истцом для целей оформления прав на земельный участок, упомянутые им в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание как свидетельствующие о надлежащем согласовании предмета договора аренды.
Довод подателя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции ошибочно указывает на то, что истец в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции излагал правовую позицию о незаключенности договора, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку судом первой инстанции вынесено определение об исправлении опечатки от 05.08.2013 по делу N А47-1153/2013, согласно которому абзац 5 снизу на листе 3 решения изложен в следующей редакции: "Суд соглашается с позицией ответчика о том, что договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 нельзя признать заключенным, исходя из следующего.".
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2013 по делу N А47-1153/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллур" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2013 N 18АП-8954/2013 ПО ДЕЛУ N А47-1153/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. N 18АП-8954/2013
Дело N А47-1153/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановскаяя Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллур" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2013 по делу N А47-1153/2013 (судья Федорова Г.А.).
Общество с ограниченной ответственностью "Теллур" (далее - ООО "Теллур", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - Администрация, ответчик) с исковым заявлением об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 г. (т. 1, л.д. 7-8).
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит вынести решение о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008, признать договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 заключенным (т. 1 л.д. 41-43).
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит рассмотреть по иску только требование о признании договора аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 заключенным (т. 1 л.д. 124-127).
Определением суда первой инстанции от 26.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра по Оренбургской области, третье лицо).
Решением суда от 01.07.2013 (резолютивная часть от 25.06.2013) в удовлетворении исковых требований ООО "Теллур" отказано (т. 2, л.д. 118-120).
В апелляционной жалобе ООО "Теллур" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Теллур" сослалось на то, что суд первой инстанции ошибочно указывает на то, что истец в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции излагал правовую позицию о незаключенности договора, поскольку данное обстоятельство не следует ни из письменных документов, ни из устных пояснений представителей истца.
При оценке согласованности предмета договора аренды от 29.07.2008 суд не принял во внимание следующие обстоятельства. В период с 2005 по 2008 год между муниципальным образованием Оренбургский район и истцом имелись длительные договорные отношения по аренде земельного участка, имеющего местоположение Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м от трассы Оренбург-Орск, граничит с территорией машдвора ГОНО ОПХ им Куйбышева. В период действия данных договоров истцом предпринимались меры по освоению земельного участка для целей строительства, в том числе получены архитектурно-планировочное задание, заключения ряда государственных органов по выбору земельного участка, получен акт выбора, разработан проект электроснабжения здания, начата работа по постановке земельного участка на кадастровый учет, в частности, проведены работы по межеванию, земельный участок поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 56:21:1409002:321). На земельном участке истцом был возведен объект незавершенного строительства. Впоследствии стороны подписали оспариваемый договор. Указанными действиями Администрация подтвердила арендные отношения в отношении данного земельного участка. Предмет договора аренды согласован в утвержденной органом местного самоуправления схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, что соответствует п. 1.1. договора, согласно которому границы земельного участка определяются в схеме земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. Судом не дана оценка указанному документу, тогда как определение предмета договора таким образом свидетельствует о том, что стороны надлежащим образом согласовали местоположение и границы земельного участка даже при отсутствии указания в договоре его кадастрового номера. О согласовании предмета договора свидетельствует оплата обществом арендной платы за пользование земельным участком. Государственная регистрация договора не была своевременно проведена по вине Администрации, поскольку ею не был возвращен оригинал договора аренды, при отсутствии которого невозможно представить документы на государственную регистрацию сделки. Судом не дана оценка представленной истцом переписке между сторонами, из которой усматривается неправомерный отказ органа местного самоуправления в передаче экземпляра договора. Таким образом, обществом предприняты все меры, необходимые для постановки земельного участка на кадастровый учет и его государственной регистрации, однако заключение договора оказалось невозможным вследствие неправомерных действий Администрации.
До начала судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца, ответчика и третьего лица не явились
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, с 2005 года по 2008 год между обществом "Теллур" и администрацией подписаны договоры аренды N 12/33 от 11.07.2005, N 12/92 от 20.10.2006 и N 12/53 от 11.05.2007 (сроком по 29.03.2008) (т. 1 л.д. 47, 49-51, 53-55) в отношении земельного участка, расположенного: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м от трассы Оренбург-Орск, граничит с территорией машдвора ГОНО ОПХ им. Куйбышева.
Обществом "Теллур" получено архитектурно-планировочное задание на проектирование промкомплекса по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных опрыскивателей, акт обследования и выбора площадки под строительство объектов жилищно-гражданского назначения, акт обследования земельного участка, заключение к акту выбора земельного участка Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, заключение государственной инспекции по охране окружающей среды по выбору земельного участка, заключение ГУ ЦГСЭН в Оренбургском районе по отводу земельного участка под строительство, заключение государственного пожарного надзора по выбору площадки под проектирование, строительство (реконструкцию и расширение).
29.07.2008 между теми же лицами на основании постановления N 3452-п от 29.07.2008 подписан договор аренды земельного участка N 14/69 (т. 1 л.д. 9), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м от трассы Оренбург-Орск, граничит с территорией машдвора ГОНО ОПХ им. Куйбышева в границах, указанных в схеме земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 20 000 кв. м, разрешенное использование - для строительства производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин (пункт 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 30.03.2008 по 30.03.2013.
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, и соответствует требованиям законодательства, истец обратился в арбитражный суд с требованием признать договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 заключенным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, поскольку земельный участок, являющийся объектом договора аренды, не сформирован, не поставлен на кадастровый учет, его границы не определены, и в договоре отсутствуют иные признаки, позволяющие индивидуализировать объект аренды, определить его границы и местонахождение. Кроме того, договор аренды, подписанный сторонами на срок 5 лет, не зарегистрирован в установленном законом порядке, а к моменту рассмотрения спора срок договора аренды истек.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В силу названных норм законодательства земельный участок признается объектом гражданских правоотношений с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений, позволяющих определить данное недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.
Как следует из материалов дела, подписанный сторонами договор аренды не содержал сведений о кадастровом номере земельного участка, подлежащего передаче в пользование арендатора.
В договоре аренды земельного участка от 29.07.2008 N 14/69 указан лишь приблизительный адрес местонахождения объекта и площадь земельного участка без доказательств постановки его на кадастровый учет, то есть объект (предмет договора) не идентифицирован.
С учетом данных обстоятельств и приведенных норм права земельный участок, указанный в договоре аренды, не обладает индивидуально - определенными признаками, идентифицирующими его как объект гражданских прав.
В силу разъяснений изложенных в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам также необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Применительно к указанным разъяснениям, доводы апелляционной жалобы о наличии в спорном договоре признаков, позволяющих установить границы и местоположение земельного участка, в том числе в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подлежат отклонению, поскольку отсутствие кадастрового учета земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, исключается.
В связи с указанным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что объект аренды не отвечает требованиям п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чего условие спорного договора о предмете является несогласованным, а договор - незаключенным.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как видно из договора аренды земельного участка от 29.07.2008 N 14/69 согласованный сторонами срок аренды составляет более 1 года - с 30.03.2008 по 30.03.2013. В этой связи, такой договор подлежал государственной регистрации.
Подписанный сторонами договор аренды земельного участка от 29.07.2008 N 14/69 не прошел процедуру государственной регистрации, что сторонами не оспаривается.
При этом, срок аренды, установленный в спорном договоре - 30.03.2013, к моменту рассмотрения спора в суде первой инстанции истек, что в силу ст. 153, ст. 430, п. 1 ст. 425 ГК РФ исключает возможность признать договор заключенным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что государственной регистрации договора аренды препятствовали виновные действия администрации, не возвратившей истцу подписанный оригинал договора, подлежат отклонению.
При отсутствии доказательств государственной регистрации сделки оценка указанных действий администрации исключается как не имеющая правового значения для квалификации правоотношений сторон как бездоговорных.
Кроме того, учитывая долгосрочный характер спорного договора аренды, истец, действуя добросовестно и осмотрительно, был не лишен права защитить свои права иным способом, нежели заявить возражения в рамках настоящего спора, в том числе в судебном порядке. Между доказательств обращения в суд с соответствующими требованиями в материалы дела не представлено.
В силу изложенного, указанные доводы не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора.
Факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, на что ссылается истец в апелляционной жалобе, не имеет юридического значения для оценки спорного договора как состоявшейся сделки, тем более, что действующее законодательство запрещает возведение объектов строительства на чужом земельном участке без надлежащего оформления прав на земельный участок (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации).
Довод апелляционной жалобы о сложившихся между истцом и ответчиком фактических договорных отношениях по поводу спорного земельного участка подлежит отклонению, поскольку ранее подписанные договоры также были оформлены по поводу не поставленного на кадастровый учет земельного участка.
Организационно-правовые мероприятия, проведенные истцом для целей оформления прав на земельный участок, упомянутые им в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание как свидетельствующие о надлежащем согласовании предмета договора аренды.
Довод подателя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции ошибочно указывает на то, что истец в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции излагал правовую позицию о незаключенности договора, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку судом первой инстанции вынесено определение об исправлении опечатки от 05.08.2013 по делу N А47-1153/2013, согласно которому абзац 5 снизу на листе 3 решения изложен в следующей редакции: "Суд соглашается с позицией ответчика о том, что договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 нельзя признать заключенным, исходя из следующего.".
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2013 по делу N А47-1153/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллур" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)