Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Тихоновой В.К.,
при участии в заседании:
от истца ЗАО "ПремиумСтрой" - Козма А.А., доверенность от 29.05.2013
от ответчика ЗАО "Проминдустрия АГ" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 30 сентября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проминдустрия АГ", ответчика
на решение от 26 декабря 2012 года Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Неяскиной Е.А.,
на постановление от 20 июня 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,
по иску ЗАО "ПремиумСтрой"
к ЗАО "Проминдустрия АГ"
о взыскании задолженности, пени,
по встречному иску - о расторжении договора, взыскании убытков
установил:
закрытое акционерное общество "ПремиумСтрой" (далее - ЗАО "ПремиумСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Проминдустрия АГ" (далее - ЗАО "Проминдустрия АГ", ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 527519 руб. 44 коп. по договору N ПП-01/11-1343 аренды земельного участка от 22 марта 2011 года и пени в размере 2329 руб. 68 коп.
Определением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2012 года к производству принято встречное исковое заявление ЗАО "Проминдустрия АГ" к ЗАО "ПремиумСтрой" о досрочном расторжении по вине ЗАО "ПремиумСтрой" договора N ПП-01/11-1343 аренды земельного участка от 22 марта 2011 года и взыскании убытков в сумме 509101 руб. 72 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2012 года заявленные ЗАО "ПремиумСтрой" требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ЗАО "Проминдустрия АГ" отказано.
Постановлением от 20 июня 2013 года Десятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО" ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит судебные акты отменить по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права.
Заявитель жалобы считает не соответствующим имеющимся в деле доказательствам вывод судов о предоставлении арендодателем земельного участка пригодного для строительства; указывает на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих передачу арендатору всей информации о спорном участке до заключения договора аренды.
Ответчик приводит довод о том, что в нарушение статьей 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не указали мотивы, по которым отклонили его доводы о невозможности использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства, ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использовать его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Заявитель жалобы приводит доводы о том, что вследствие нарушений, допущенных арендодателем при заключении и исполнении договора аренды, ответчику причинены убытки; арендодателю была заведомо очевидна невозможность использования земельного участка для строительства.
Ответчик полагает, что суд при принятии решения о расторжении договора аренды и отказе во взыскании убытков неправильно применил пункт 1 статьи 612, статью 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применил подлежащие применению статьи 15, 393, пункт 2 статьи 328, пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу с приложением копий квитанции о его заблаговременном направлении ответчику.
Отзыв на кассационную жалобу приобщен к материалам дела.
Ответчик извещен в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, в судебное заседание явку своих представителей в суд не обеспечил.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 03.09.2013 г.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 01 ноября 2010 года между ЗАО "Проминдустрия АГ" и ЗАО "ПремиумСтрой" заключен инвестиционный договор N ПП-01/11
Во исполнение данного договора 22 марта 2011 года между ЗАО "ПремиумСтрой" (арендодатель) и ЗАО "Проминдустрия АГ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ПП-01/11-1343, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду для целей строительства земельный участок с кадастровым номером: 50:20:0010336:1343, площадью 4285 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе п. Барвиха, принадлежащий на праве собственности арендодателю.
Границы участка определены на местности в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемой к договору копии кадастровой выписки о земельном участке N МО-11/ЗВ/1-75253 от 17 марта 2011 (КВ.1, КВ.2, КВ.5, КВ.6) (приложение N 1). Кадастровая выписка о земельном участке является неотъемлемой частью договора.
Договор аренды земельного участка N ПП-01/11-1343 от 22.03.2011 зарегистрирован в установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 22.04.2011.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что на момент заключения договора арендная плата составляет 279275 руб. в квартал.
Начисление арендной платы осуществляется сторонами с даты подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендная плата вносится арендатором не позднее одного месяца после окончания соответствующего квартала путем перечисления указанной в пункте 2.1 суммы на расчетный счет арендодателя (пункт 2.2 договора).
Обстоятельства ненадлежащего исполнения ЗАО "Проминдустрия АГ" обязательств по своевременной оплате арендных платежей, в результате чего за ответчиком (по первоначальному иску) образовалась задолженность в сумме 527519 руб. 44 коп. за 2, 4 кв. 2011 года и 1 кв. 2012 года, послужили основанием для обращения ЗАО "ПремиумСтрой в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылаясь на передачу в аренду спорного земельного участка, который исключает возможность его использования по целевому назначению, согласно проекту генерального плана участок отнесен к зоне рекреационного назначения, строительство жилых и нежилых зданий на участке запрещено, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" 20.03.2012 возвратило его ЗАО "ПремиумСтрой" по акту приема-передачи, обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями о досрочном расторжении договора N ПП-01/11-1343 аренды земельного участка от 22 марта 2011 года и взыскании убытков в сумме 509101 руб. 72 коп. за период действия договора аренды.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении первоначальных исковых требований исходил из того, что истец предоставил ответчику земельный участок, который мог быть использован по целевому назначению для строительства комплекса жилых и нежилых зданий, однако ответчик в полном объеме своевременно не уплачивал арендную плату по договору/
В результате ненадлежащего исполнения ЗАО "Проминдустрия АГ" принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендных платежей, за ним образовалась задолженность в сумме 527519 руб. 44 коп. за 2, 4 кв. 2011 года и 1 кв. 2012 года.
Суд установил наличие просрочки по уплате указанных платежей в заявленный в иске периоде.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий отчетный период.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил установленные спорным договором аренды земельного участка обязательства по уплате вышеназванных платежей, суд в соответствии со статьями 307, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора взыскал с ответчика спорную сумму задолженность по арендным платежам и пени вследствие просрочки ее уплаты.
Расчет договорной неустойки проверен арбитражным судом и признан обоснованным. Неустойка начислена в соответствии с положениями пункта 5.2 договора аренды за период с 01 августа 2011 года по 08 июня 2012 года в сумме 2329 руб. 68 коп.
Суд кассационной инстанции находи выводы суда первой инстанции, поддержанные апелляционным судом, обоснованными.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Проминдустрия АГ" не представило доказательств уплаты задолженности в сумме, предъявленной ко взысканию.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд указал на то, что невозможность использования объекта аренды по целевому назначению в соответствии с генеральным планом поселения не является недостатком сданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Суд установил, что ЗАО "Проминдустрия АГ" стало предпринимать необходимые меры для использования спорного земельного участка только после фактической его передачи ЗАО "ПремиумСтрой" в марте 2012 года и только 17 мая 2012 года обратилось к главе с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района с письмом, в котором просило сообщить, внесены ли изменения в генеральный план и к какой функциональной зоне относится спорный земельный участок.
В ответ на указанное обращение Администрация с.п. Барвихинское в письме от 04.06.2012 N 946/2.10 сообщила, что согласно проекту Генерального плана с.п. Барвихинское спорный земельный участок относится к рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны объекта культурного наследия. Застройке подлежат участки фактически занятые строениями.
Как следует из письма ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы" от 13.06.2012 N 200-02-1743/1-(1)-1, в соответствии с разработанными ГУП НИ и ПИ "Генплана Москвы" проектами "Генеральный план сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района в части населенного пункта - поселок Барвиха" (утвержден Решением Совета Депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района N 9/9 от 12.12.2008) и "Генеральный план сельское поселение Барвихинское Одинцовского муниципального района" (находится в стадии согласования), спорный земельный участок частично вошел в зону смешанной (многоэтажной и среднеэтажной) жилой застройки с высокой долей озеленения, частично в рекреационную зону, на указанном участке действуют ограничения, связанные с зонами охраны объекта культурного наследия регионального значения.
Однако разработанный в 2010 году проект Генерального плана сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, ГУП НИиПИ Генплана Москвы, до настоящего времени не утвержден, Правила землепользования и застройки сельского поселения Барвихинское не приняты.
В письме от 14 сентября 2012 года N 741/2.12 Администрации сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области сообщила, что в настоящий момент действует Генеральный план поселка Барвиха сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденный решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12 декабря 2008 года N 9/9.
Согласно действующему Генеральному плану на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340, 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343, 50:20:0010336:1344 (данные земельные участки объединены в земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1858) предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.
Согласно частям 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе переписку сторон, условия инвестиционного договора N ПП-01/11 от 01.11.2010, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у суда оснований для удовлетворении встречного иска.
ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" должно было знать о Генеральном плане поселка Барвиха с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденном Решением Совета депутатов с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 N 9/9, и действующим на момент заключения истцом и ответчиком договора аренды, вид разрешенного использования арендованного земельного участка не изменялся.
Арендатор на момент фактического пользования арендуемым имуществом располагал возможностью его использования, однако неправомерно не уплачивал арендную плату в соответствии с условиями договора.
Договор аренды земельного участка N ПП-01/11-1343 от 22.03.2011 заключен сторонами во исполнение инвестиционного договора N ПП-01/11 от 01.11.2010, согласно которому ЗАО "ПремиумСтрой" - собственник, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" - инвестор.
Пунктом 1.5 названного договора предусмотрено, что инвестором является юридическое лицо, осуществляющее за счет инвестиционных средств своими силами или с привлечением третьих лиц полный комплекс работ по выполнению инженерных изысканий, проектированию, согласованию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта, а также иные предусмотренные договором работы, направленные на реализацию инвестиционного проекта.
Согласно пункту 5.3.1 инвестиционного договора инвестор обязался в целях реализации инвестиционного проекта обеспечить за счет инвестиционных средств выполнение комплекса проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ, работ по сдаче в эксплуатацию объекта на условиях настоящего договора.
Таким образом, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", являясь инвестором по вышеназванному договору, должно было располагать сведениями о земельном участке, принятом им в аренду по договору N ПП-01/11-1343 от 22.03.2011, для реализации инвестиционного проекта.
Суды пришли к правильному выводу об отсутствии нарушения арендодателем его обязательств, предусмотренных договором аренды.
Согласно пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 15 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Между тем, суды не установили обстоятельство нарушения истцом обязательств по договору аренды N ПП-01/11-1343 от 22.03.2011, в связи с чем суды правомерно и обоснованно в удовлетворении заявленных убытков отказали.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Суд первой инстанции, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении арендодателем условий договора, учитывая, что вид разрешенного использования и целевого назначения участка с момента заключения договора не изменялся, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречных требований о досрочном расторжении договора аренды по вине арендодателя. Оснований для расторжения вследствие невозможности использования арендованного имущества по назначению судами не установлено.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение от 26 декабря 2012 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 20 июня 2013 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-14848/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проминдустрия АГ" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 02.10.2013 ПО ДЕЛУ N А41-14848/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2013 г. по делу N А41-14848/12
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Тихоновой В.К.,
при участии в заседании:
от истца ЗАО "ПремиумСтрой" - Козма А.А., доверенность от 29.05.2013
от ответчика ЗАО "Проминдустрия АГ" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 30 сентября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проминдустрия АГ", ответчика
на решение от 26 декабря 2012 года Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Неяскиной Е.А.,
на постановление от 20 июня 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,
по иску ЗАО "ПремиумСтрой"
к ЗАО "Проминдустрия АГ"
о взыскании задолженности, пени,
по встречному иску - о расторжении договора, взыскании убытков
установил:
закрытое акционерное общество "ПремиумСтрой" (далее - ЗАО "ПремиумСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Проминдустрия АГ" (далее - ЗАО "Проминдустрия АГ", ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 527519 руб. 44 коп. по договору N ПП-01/11-1343 аренды земельного участка от 22 марта 2011 года и пени в размере 2329 руб. 68 коп.
Определением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2012 года к производству принято встречное исковое заявление ЗАО "Проминдустрия АГ" к ЗАО "ПремиумСтрой" о досрочном расторжении по вине ЗАО "ПремиумСтрой" договора N ПП-01/11-1343 аренды земельного участка от 22 марта 2011 года и взыскании убытков в сумме 509101 руб. 72 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2012 года заявленные ЗАО "ПремиумСтрой" требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ЗАО "Проминдустрия АГ" отказано.
Постановлением от 20 июня 2013 года Десятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО" ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит судебные акты отменить по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права.
Заявитель жалобы считает не соответствующим имеющимся в деле доказательствам вывод судов о предоставлении арендодателем земельного участка пригодного для строительства; указывает на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих передачу арендатору всей информации о спорном участке до заключения договора аренды.
Ответчик приводит довод о том, что в нарушение статьей 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не указали мотивы, по которым отклонили его доводы о невозможности использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства, ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использовать его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Заявитель жалобы приводит доводы о том, что вследствие нарушений, допущенных арендодателем при заключении и исполнении договора аренды, ответчику причинены убытки; арендодателю была заведомо очевидна невозможность использования земельного участка для строительства.
Ответчик полагает, что суд при принятии решения о расторжении договора аренды и отказе во взыскании убытков неправильно применил пункт 1 статьи 612, статью 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применил подлежащие применению статьи 15, 393, пункт 2 статьи 328, пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу с приложением копий квитанции о его заблаговременном направлении ответчику.
Отзыв на кассационную жалобу приобщен к материалам дела.
Ответчик извещен в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, в судебное заседание явку своих представителей в суд не обеспечил.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 03.09.2013 г.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 01 ноября 2010 года между ЗАО "Проминдустрия АГ" и ЗАО "ПремиумСтрой" заключен инвестиционный договор N ПП-01/11
Во исполнение данного договора 22 марта 2011 года между ЗАО "ПремиумСтрой" (арендодатель) и ЗАО "Проминдустрия АГ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ПП-01/11-1343, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду для целей строительства земельный участок с кадастровым номером: 50:20:0010336:1343, площадью 4285 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе п. Барвиха, принадлежащий на праве собственности арендодателю.
Границы участка определены на местности в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемой к договору копии кадастровой выписки о земельном участке N МО-11/ЗВ/1-75253 от 17 марта 2011 (КВ.1, КВ.2, КВ.5, КВ.6) (приложение N 1). Кадастровая выписка о земельном участке является неотъемлемой частью договора.
Договор аренды земельного участка N ПП-01/11-1343 от 22.03.2011 зарегистрирован в установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 22.04.2011.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что на момент заключения договора арендная плата составляет 279275 руб. в квартал.
Начисление арендной платы осуществляется сторонами с даты подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендная плата вносится арендатором не позднее одного месяца после окончания соответствующего квартала путем перечисления указанной в пункте 2.1 суммы на расчетный счет арендодателя (пункт 2.2 договора).
Обстоятельства ненадлежащего исполнения ЗАО "Проминдустрия АГ" обязательств по своевременной оплате арендных платежей, в результате чего за ответчиком (по первоначальному иску) образовалась задолженность в сумме 527519 руб. 44 коп. за 2, 4 кв. 2011 года и 1 кв. 2012 года, послужили основанием для обращения ЗАО "ПремиумСтрой в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылаясь на передачу в аренду спорного земельного участка, который исключает возможность его использования по целевому назначению, согласно проекту генерального плана участок отнесен к зоне рекреационного назначения, строительство жилых и нежилых зданий на участке запрещено, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" 20.03.2012 возвратило его ЗАО "ПремиумСтрой" по акту приема-передачи, обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями о досрочном расторжении договора N ПП-01/11-1343 аренды земельного участка от 22 марта 2011 года и взыскании убытков в сумме 509101 руб. 72 коп. за период действия договора аренды.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении первоначальных исковых требований исходил из того, что истец предоставил ответчику земельный участок, который мог быть использован по целевому назначению для строительства комплекса жилых и нежилых зданий, однако ответчик в полном объеме своевременно не уплачивал арендную плату по договору/
В результате ненадлежащего исполнения ЗАО "Проминдустрия АГ" принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендных платежей, за ним образовалась задолженность в сумме 527519 руб. 44 коп. за 2, 4 кв. 2011 года и 1 кв. 2012 года.
Суд установил наличие просрочки по уплате указанных платежей в заявленный в иске периоде.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий отчетный период.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил установленные спорным договором аренды земельного участка обязательства по уплате вышеназванных платежей, суд в соответствии со статьями 307, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора взыскал с ответчика спорную сумму задолженность по арендным платежам и пени вследствие просрочки ее уплаты.
Расчет договорной неустойки проверен арбитражным судом и признан обоснованным. Неустойка начислена в соответствии с положениями пункта 5.2 договора аренды за период с 01 августа 2011 года по 08 июня 2012 года в сумме 2329 руб. 68 коп.
Суд кассационной инстанции находи выводы суда первой инстанции, поддержанные апелляционным судом, обоснованными.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Проминдустрия АГ" не представило доказательств уплаты задолженности в сумме, предъявленной ко взысканию.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд указал на то, что невозможность использования объекта аренды по целевому назначению в соответствии с генеральным планом поселения не является недостатком сданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Суд установил, что ЗАО "Проминдустрия АГ" стало предпринимать необходимые меры для использования спорного земельного участка только после фактической его передачи ЗАО "ПремиумСтрой" в марте 2012 года и только 17 мая 2012 года обратилось к главе с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района с письмом, в котором просило сообщить, внесены ли изменения в генеральный план и к какой функциональной зоне относится спорный земельный участок.
В ответ на указанное обращение Администрация с.п. Барвихинское в письме от 04.06.2012 N 946/2.10 сообщила, что согласно проекту Генерального плана с.п. Барвихинское спорный земельный участок относится к рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны объекта культурного наследия. Застройке подлежат участки фактически занятые строениями.
Как следует из письма ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы" от 13.06.2012 N 200-02-1743/1-(1)-1, в соответствии с разработанными ГУП НИ и ПИ "Генплана Москвы" проектами "Генеральный план сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района в части населенного пункта - поселок Барвиха" (утвержден Решением Совета Депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района N 9/9 от 12.12.2008) и "Генеральный план сельское поселение Барвихинское Одинцовского муниципального района" (находится в стадии согласования), спорный земельный участок частично вошел в зону смешанной (многоэтажной и среднеэтажной) жилой застройки с высокой долей озеленения, частично в рекреационную зону, на указанном участке действуют ограничения, связанные с зонами охраны объекта культурного наследия регионального значения.
Однако разработанный в 2010 году проект Генерального плана сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, ГУП НИиПИ Генплана Москвы, до настоящего времени не утвержден, Правила землепользования и застройки сельского поселения Барвихинское не приняты.
В письме от 14 сентября 2012 года N 741/2.12 Администрации сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области сообщила, что в настоящий момент действует Генеральный план поселка Барвиха сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденный решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12 декабря 2008 года N 9/9.
Согласно действующему Генеральному плану на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340, 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343, 50:20:0010336:1344 (данные земельные участки объединены в земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1858) предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.
Согласно частям 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе переписку сторон, условия инвестиционного договора N ПП-01/11 от 01.11.2010, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у суда оснований для удовлетворении встречного иска.
ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" должно было знать о Генеральном плане поселка Барвиха с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденном Решением Совета депутатов с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 N 9/9, и действующим на момент заключения истцом и ответчиком договора аренды, вид разрешенного использования арендованного земельного участка не изменялся.
Арендатор на момент фактического пользования арендуемым имуществом располагал возможностью его использования, однако неправомерно не уплачивал арендную плату в соответствии с условиями договора.
Договор аренды земельного участка N ПП-01/11-1343 от 22.03.2011 заключен сторонами во исполнение инвестиционного договора N ПП-01/11 от 01.11.2010, согласно которому ЗАО "ПремиумСтрой" - собственник, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" - инвестор.
Пунктом 1.5 названного договора предусмотрено, что инвестором является юридическое лицо, осуществляющее за счет инвестиционных средств своими силами или с привлечением третьих лиц полный комплекс работ по выполнению инженерных изысканий, проектированию, согласованию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта, а также иные предусмотренные договором работы, направленные на реализацию инвестиционного проекта.
Согласно пункту 5.3.1 инвестиционного договора инвестор обязался в целях реализации инвестиционного проекта обеспечить за счет инвестиционных средств выполнение комплекса проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ, работ по сдаче в эксплуатацию объекта на условиях настоящего договора.
Таким образом, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", являясь инвестором по вышеназванному договору, должно было располагать сведениями о земельном участке, принятом им в аренду по договору N ПП-01/11-1343 от 22.03.2011, для реализации инвестиционного проекта.
Суды пришли к правильному выводу об отсутствии нарушения арендодателем его обязательств, предусмотренных договором аренды.
Согласно пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 15 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Между тем, суды не установили обстоятельство нарушения истцом обязательств по договору аренды N ПП-01/11-1343 от 22.03.2011, в связи с чем суды правомерно и обоснованно в удовлетворении заявленных убытков отказали.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Суд первой инстанции, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении арендодателем условий договора, учитывая, что вид разрешенного использования и целевого назначения участка с момента заключения договора не изменялся, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречных требований о досрочном расторжении договора аренды по вине арендодателя. Оснований для расторжения вследствие невозможности использования арендованного имущества по назначению судами не установлено.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение от 26 декабря 2012 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 20 июня 2013 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-14848/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проминдустрия АГ" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)