Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Григорьева Ю.С.)
от 02 ноября 2012 года по делу N А32-7156/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик"
к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик,
о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на здание лит. "З", кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, общей площадью 1 503,8 кв. м, расположенное по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4.
Определением суда первой инстанции от 12.09.2012 было удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.
Определением суда от 16.10.2012 производство по делу было возобновлено в связи с получением заключения судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт пришел к выводу о том, что здание лит. "З", кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, расположенное по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4, соответствует проектной документации, а также строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что истец не указал причин, по которым он не мог своевременно, до начала строительства, обратиться за получением разрешения на строительство спорных объектов. В материалы дела не представлено доказательств того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано до начала возведения построек. Таким образом, причиной отсутствия необходимой разрешительной документации на строительство спорных объектов явилась небрежность застройщика. Доказательств возведения спорных объектов за счет средств истца, а также несения истцом расходов по уплате налоговых платежей по спорному объекту недвижимого имущества в материалы дела представлено не было.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что общество не умышленно проигнорировало установленный законом порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, а находясь в состоянии заблуждения. Бывшим собственником кафе предпринимались меры к получению разрешения на строительство, что подтверждается письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.12.2008. В соответствии с пунктом 4.2.4 договора N 4000001958 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 04.08.2010 арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка. Наличие права аренды на земельный участок, на котором расположена самовольно возведенная постройка, не исключает возможности признания права собственности на него. У общества не было возможности принять меры к легализации спорных объектов, так как оно узнало об отсутствии разрешения только после окончания строительства из письма администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.01.2012. Истцом не представлено доказательств ведения строительства за счет собственных средств и по уплате налоговых платежей, так как они не испрашивались судом.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили. От администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. В связи с указанным, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 23:40:0408007:38, площадью 1 580 кв. м, расположенным по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1, что подтверждается договором аренды от 04.08.2010 N 4000001958 (т. 1, л.д. 13), соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 (т. 1, л.д. 26).
Срок действия аренды установлен с 20.07.2010 на 49 лет. Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. В соответствии с имеющимся в материалах дела кадастровым паспортом, вышеуказанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, его разрешенным использованием является "для размещения зданий кафе и закусочной".
На основании договора купли-продажи нежилого помещения за истцом 07.10.2010 было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения кафе "Якорь", общей площадью 424,9 кв. м, расположенные по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 73).
Согласно заключению от 12.04.2011 земельному участку с кадастровым номером 23:40:0408007:38, присвоен следующий адрес: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4. Согласно акту о сносе строений от 12.07.2011, утвержденному директором филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Геленджику произведен снос помещения кафе "Якорь", в лит. б, б4, б5, расположенного по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1 (т. 1, л.д. 85).
Как следует из сведений, содержащихся в техническом паспорте на спорное строение (т. 1, л.д. 27), годом постройки объекта является 2010.20.06.2001 Постановлением главы города-курорта Геленджик N 638 утвержден протокол N 6 заседания межведомственной комиссии по предварительному выбору земельных участков под все виды строительства, осуществляемого на территории города-курорта Геленджик от 12.02.2001 (т. 1, л.д. 78), в соответствии с которым открытому акционерному обществу фирме "Геленджик-Отель" разрешено проектирование пристройки к кафе "Якорь" взамен сносимых ветхих подсобных помещений на земельном участке, расположенном по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1. Кроме того, открытому акционерному обществу фирме "Геленджик-Отель" предписано получить разрешение на проектирование и строительство объектов недвижимости.
26.01.2012 в ответ на обращение общества администрация направила истцу отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, расположенные по ул. Садовой, 4 в г. Геленджике в связи с осуществлением строительства (реконструкции) объектов в отсутствие разрешения на строительство.
05.03.2012 Постановлением главы города-курорта Геленджик N 554 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0408007 по ул. Садовой, 4 в г. Геленджике, установлен вид разрешенного использования земельного участка площадью 1 580 кв. м - для размещения зданий кафе и закусочной.
Вышеуказанные обстоятельства, а также необходимость в легализации объекта недвижимого имущества в отсутствие правоустанавливающих документов на него, послужили основанием для обращения общества в суд с вышеуказанными требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В пункте 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Как обосновано указал суд первой инстанции, истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство до начала работ по созданию спорных объектов.
Довод апеллянта о том, что общество не умышленно проигнорировало установленный законом порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, а находясь в состоянии заблуждения, не влияет на правильность принятого судом первой инстанции решения.
Не принимается судом апелляционной инстанции как основание для отмены судебного акта суда первой инстанции и довод общества о том, что бывшим собственником кафе предпринимались меры к получению разрешения на строительство.
Так, письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.12.2008 Годаренко Надежде Николаевне было разрешены лишь выполнение подготовительных работ по реконструкции кафе "Якорь" - снос части помещений кафе, и установка временного ограждения. Указанное письмо не является разрешением на строительство, не соответствует последнему по форме.
Довод апеллянта о том, что у общества не было возможности принять меры к легализации спорных объектов, так как оно узнало об отсутствии разрешения только после окончания строительства из письма администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.01.2012, отклоняется судом апелляционной инстанции. Общество имело возможность и должно было обратиться в администрацию муниципального образования с целью получения разрешения на строительство спорных объектов либо выяснения вопроса о получении такого разрешения предыдущим собственником кафе. Указанных действий общество не совершило, а потому несет риск наступления неблагоприятных последствий несоблюдения установленной законом процедуры получения разрешения на строительство.
Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2007 года N 595-О-П: "Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является... законным владельцем.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.
В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Признание права собственности или иного ограниченного вещного права на объект самовольной постройки должно быть исключением. У истца до решения суда отсутствует субъективное гражданское право, которое он мог бы защищать в суде. Поэтому суд, решая вопрос о возможности удовлетворения иска, должен принимать во внимание и виновный характер поведения нарушителя, как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года.
Поскольку истец, будучи осведомленным об установленном законом порядке возведения объектов капитального строительства, не получил надлежащего разрешения на строительство, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности признания права собственности на спорные объекты. В данной ситуации арбитражный суд обязан учитывать и цели общей и частной превенции, закрепленные в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимости укрепления законности и предупреждения правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирования уважительного отношения к закону и суду. Единственная возможность в данном случае, предусмотренная гражданским правом, которой вправе воспользоваться суд, иммобилизовать самовольное возведенное строение, отказав ему в статусе объекта гражданских правоотношений и лишив, тем самым, возможности участвовать в гражданском обороте как санкции за умышленное виновное поведение лица, осуществившего застройку.
При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения требований общества отсутствуют, а доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность принятого судом первой инстанции решения.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02 ноября 2012 года по делу N А32-7156/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2013 N 15АП-16490/2012 ПО ДЕЛУ N А32-7156/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. N 15АП-16490/2012
Дело N А32-7156/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Григорьева Ю.С.)
от 02 ноября 2012 года по делу N А32-7156/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик"
к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик,
о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на здание лит. "З", кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, общей площадью 1 503,8 кв. м, расположенное по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4.
Определением суда первой инстанции от 12.09.2012 было удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.
Определением суда от 16.10.2012 производство по делу было возобновлено в связи с получением заключения судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт пришел к выводу о том, что здание лит. "З", кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, расположенное по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4, соответствует проектной документации, а также строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что истец не указал причин, по которым он не мог своевременно, до начала строительства, обратиться за получением разрешения на строительство спорных объектов. В материалы дела не представлено доказательств того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано до начала возведения построек. Таким образом, причиной отсутствия необходимой разрешительной документации на строительство спорных объектов явилась небрежность застройщика. Доказательств возведения спорных объектов за счет средств истца, а также несения истцом расходов по уплате налоговых платежей по спорному объекту недвижимого имущества в материалы дела представлено не было.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что общество не умышленно проигнорировало установленный законом порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, а находясь в состоянии заблуждения. Бывшим собственником кафе предпринимались меры к получению разрешения на строительство, что подтверждается письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.12.2008. В соответствии с пунктом 4.2.4 договора N 4000001958 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 04.08.2010 арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка. Наличие права аренды на земельный участок, на котором расположена самовольно возведенная постройка, не исключает возможности признания права собственности на него. У общества не было возможности принять меры к легализации спорных объектов, так как оно узнало об отсутствии разрешения только после окончания строительства из письма администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.01.2012. Истцом не представлено доказательств ведения строительства за счет собственных средств и по уплате налоговых платежей, так как они не испрашивались судом.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили. От администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. В связи с указанным, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 23:40:0408007:38, площадью 1 580 кв. м, расположенным по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1, что подтверждается договором аренды от 04.08.2010 N 4000001958 (т. 1, л.д. 13), соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 (т. 1, л.д. 26).
Срок действия аренды установлен с 20.07.2010 на 49 лет. Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. В соответствии с имеющимся в материалах дела кадастровым паспортом, вышеуказанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, его разрешенным использованием является "для размещения зданий кафе и закусочной".
На основании договора купли-продажи нежилого помещения за истцом 07.10.2010 было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения кафе "Якорь", общей площадью 424,9 кв. м, расположенные по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 73).
Согласно заключению от 12.04.2011 земельному участку с кадастровым номером 23:40:0408007:38, присвоен следующий адрес: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4. Согласно акту о сносе строений от 12.07.2011, утвержденному директором филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Геленджику произведен снос помещения кафе "Якорь", в лит. б, б4, б5, расположенного по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1 (т. 1, л.д. 85).
Как следует из сведений, содержащихся в техническом паспорте на спорное строение (т. 1, л.д. 27), годом постройки объекта является 2010.20.06.2001 Постановлением главы города-курорта Геленджик N 638 утвержден протокол N 6 заседания межведомственной комиссии по предварительному выбору земельных участков под все виды строительства, осуществляемого на территории города-курорта Геленджик от 12.02.2001 (т. 1, л.д. 78), в соответствии с которым открытому акционерному обществу фирме "Геленджик-Отель" разрешено проектирование пристройки к кафе "Якорь" взамен сносимых ветхих подсобных помещений на земельном участке, расположенном по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1. Кроме того, открытому акционерному обществу фирме "Геленджик-Отель" предписано получить разрешение на проектирование и строительство объектов недвижимости.
26.01.2012 в ответ на обращение общества администрация направила истцу отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, расположенные по ул. Садовой, 4 в г. Геленджике в связи с осуществлением строительства (реконструкции) объектов в отсутствие разрешения на строительство.
05.03.2012 Постановлением главы города-курорта Геленджик N 554 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0408007 по ул. Садовой, 4 в г. Геленджике, установлен вид разрешенного использования земельного участка площадью 1 580 кв. м - для размещения зданий кафе и закусочной.
Вышеуказанные обстоятельства, а также необходимость в легализации объекта недвижимого имущества в отсутствие правоустанавливающих документов на него, послужили основанием для обращения общества в суд с вышеуказанными требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В пункте 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Как обосновано указал суд первой инстанции, истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство до начала работ по созданию спорных объектов.
Довод апеллянта о том, что общество не умышленно проигнорировало установленный законом порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, а находясь в состоянии заблуждения, не влияет на правильность принятого судом первой инстанции решения.
Не принимается судом апелляционной инстанции как основание для отмены судебного акта суда первой инстанции и довод общества о том, что бывшим собственником кафе предпринимались меры к получению разрешения на строительство.
Так, письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.12.2008 Годаренко Надежде Николаевне было разрешены лишь выполнение подготовительных работ по реконструкции кафе "Якорь" - снос части помещений кафе, и установка временного ограждения. Указанное письмо не является разрешением на строительство, не соответствует последнему по форме.
Довод апеллянта о том, что у общества не было возможности принять меры к легализации спорных объектов, так как оно узнало об отсутствии разрешения только после окончания строительства из письма администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.01.2012, отклоняется судом апелляционной инстанции. Общество имело возможность и должно было обратиться в администрацию муниципального образования с целью получения разрешения на строительство спорных объектов либо выяснения вопроса о получении такого разрешения предыдущим собственником кафе. Указанных действий общество не совершило, а потому несет риск наступления неблагоприятных последствий несоблюдения установленной законом процедуры получения разрешения на строительство.
Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2007 года N 595-О-П: "Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является... законным владельцем.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.
В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Признание права собственности или иного ограниченного вещного права на объект самовольной постройки должно быть исключением. У истца до решения суда отсутствует субъективное гражданское право, которое он мог бы защищать в суде. Поэтому суд, решая вопрос о возможности удовлетворения иска, должен принимать во внимание и виновный характер поведения нарушителя, как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года.
Поскольку истец, будучи осведомленным об установленном законом порядке возведения объектов капитального строительства, не получил надлежащего разрешения на строительство, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности признания права собственности на спорные объекты. В данной ситуации арбитражный суд обязан учитывать и цели общей и частной превенции, закрепленные в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимости укрепления законности и предупреждения правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирования уважительного отношения к закону и суду. Единственная возможность в данном случае, предусмотренная гражданским правом, которой вправе воспользоваться суд, иммобилизовать самовольное возведенное строение, отказав ему в статусе объекта гражданских правоотношений и лишив, тем самым, возможности участвовать в гражданском обороте как санкции за умышленное виновное поведение лица, осуществившего застройку.
При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения требований общества отсутствуют, а доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность принятого судом первой инстанции решения.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02 ноября 2012 года по делу N А32-7156/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)