Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайбулова А.А.,
судей Хайруллиной Ф.В., Вильданова Р.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-14342/2012
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824) к индивидуальному предпринимателю Лифареву Игорю Юрьевичу, г. Самара (ИНН <...>, ОГРНИП <...>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к ИП Лифареву Игорю Юрьевичу о взыскании 364 185 руб. 04 коп., в том числе 125 319 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.05.2008 по 31.03.2012, 238 865 руб. 29 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.02.2005 по 31.03.2012, расторжении договора аренды от 20.01.2005 N 018333з земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504 и обязании в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить вышеуказанный земельный участок от всякого рода строений и сооружений, и передать его Министерству по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу Министерства взыскано 47 615 руб. 28 коп. задолженности и 108 949 руб. 58 коп. неустойки. Расторгнут договор аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з, на предпринимателя возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504, и передать его Министерству по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, освободив от всякого рода строений и сооружений. В остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций в части взыскания с Министерства 47 615 руб. 28 коп. задолженности и 108 949 руб. 58 коп. неустойки., Министерство обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в указанной части отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В части расторжения договора аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з судебные акты Министерством не обжалуются, поэтому суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяет выводы судов в указанной части.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили.
В соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель, далее - комитет) и ИП Лифаревым И.Ю. (арендатор) заключен договор на право аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 4800 кв. м, под размещение временной станции техобслуживания. Согласно пункту 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 05.10.2004, и срок действия истекает 04.09.2005.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 63:01:0416003:504, что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта.
Пунктом 4.2. договора аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3).
В соответствии с пунктом 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Согласно пункту 4.3. договора аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з, арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Полагая, что ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, истец за взысканием задолженности за период с 10.05.2008 по 31.03.2012 в сумме 125 319 руб. 75 коп., а также пени, начисленной в соответствии с пунктом 7.2 договора в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 10.02.2005 по 31.03.2012 в сумме 238 865 руб. 29 коп., обратился в суд.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени частично, суд исходил из того, что истец, определяя сумму долга, неправомерно применил не предусмотренную сторонами при заключении договора методику расчета размера арендной платы, обусловленную принятием Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
По мнению суда, надлежало применять методику определения размера арендной платы, действовавшую в момент заключения договора аренды, утвержденную постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343, согласно которой размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 х К05: 1000 х Ка х Кв, где, А - базовый размер арендной платы в год; S - площадь земельного участка; Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога; 1000 - величина деноминации 1998 года; Ка - коэффициент категории арендатора; Кв - коэффициент вида использования земельного участка.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия считает их подлежащими отмене в части взыскания задолженности в размере 47 615 рублей 28 копеек и неустойки в размере 108 949 рублей 58 копеек с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов судами не учтено следующее.
При заключении договора аренды от 20.01.2005 N 018333з стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает порядок толкования судом условий договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Пунктом 2.3 договора аренды от 20.01.2005 N 018333з предусмотрена возможность ежегодного пересмотра арендной платы в соответствии с законодательством.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Поскольку суд не установил, в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование земельным участком, в соответствии с условиями заключенного договора и с учетом действовавших в спорный период времени нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные составляющие расчета арендной платы, коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.
В остальной части судебные акты подлежат оставлению без изменения, поскольку Министерство в указанной части судебные акты не обжалует.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 по делу N А55-14342/2012 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Лифарева Игоря Юрьевича в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области 156 564 рублей 86 копеек, в том числе задолженности в размере 47 615 рублей 28 копеек и неустойки в размере 108 949 рублей 58 копеек отменить. В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.А.ХАЙБУЛОВ
Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 28.02.2013 ПО ДЕЛУ N А55-14342/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. по делу N А55-14342/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайбулова А.А.,
судей Хайруллиной Ф.В., Вильданова Р.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-14342/2012
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824) к индивидуальному предпринимателю Лифареву Игорю Юрьевичу, г. Самара (ИНН <...>, ОГРНИП <...>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к ИП Лифареву Игорю Юрьевичу о взыскании 364 185 руб. 04 коп., в том числе 125 319 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.05.2008 по 31.03.2012, 238 865 руб. 29 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.02.2005 по 31.03.2012, расторжении договора аренды от 20.01.2005 N 018333з земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504 и обязании в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить вышеуказанный земельный участок от всякого рода строений и сооружений, и передать его Министерству по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу Министерства взыскано 47 615 руб. 28 коп. задолженности и 108 949 руб. 58 коп. неустойки. Расторгнут договор аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з, на предпринимателя возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504, и передать его Министерству по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, освободив от всякого рода строений и сооружений. В остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций в части взыскания с Министерства 47 615 руб. 28 коп. задолженности и 108 949 руб. 58 коп. неустойки., Министерство обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в указанной части отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В части расторжения договора аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з судебные акты Министерством не обжалуются, поэтому суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяет выводы судов в указанной части.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили.
В соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель, далее - комитет) и ИП Лифаревым И.Ю. (арендатор) заключен договор на право аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 4800 кв. м, под размещение временной станции техобслуживания. Согласно пункту 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 05.10.2004, и срок действия истекает 04.09.2005.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 63:01:0416003:504, что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта.
Пунктом 4.2. договора аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3).
В соответствии с пунктом 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Согласно пункту 4.3. договора аренды земельного участка от 20.01.2005 N 018333з, арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Полагая, что ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, истец за взысканием задолженности за период с 10.05.2008 по 31.03.2012 в сумме 125 319 руб. 75 коп., а также пени, начисленной в соответствии с пунктом 7.2 договора в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 10.02.2005 по 31.03.2012 в сумме 238 865 руб. 29 коп., обратился в суд.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени частично, суд исходил из того, что истец, определяя сумму долга, неправомерно применил не предусмотренную сторонами при заключении договора методику расчета размера арендной платы, обусловленную принятием Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
По мнению суда, надлежало применять методику определения размера арендной платы, действовавшую в момент заключения договора аренды, утвержденную постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343, согласно которой размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 х К05: 1000 х Ка х Кв, где, А - базовый размер арендной платы в год; S - площадь земельного участка; Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога; 1000 - величина деноминации 1998 года; Ка - коэффициент категории арендатора; Кв - коэффициент вида использования земельного участка.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия считает их подлежащими отмене в части взыскания задолженности в размере 47 615 рублей 28 копеек и неустойки в размере 108 949 рублей 58 копеек с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов судами не учтено следующее.
При заключении договора аренды от 20.01.2005 N 018333з стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает порядок толкования судом условий договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Пунктом 2.3 договора аренды от 20.01.2005 N 018333з предусмотрена возможность ежегодного пересмотра арендной платы в соответствии с законодательством.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Поскольку суд не установил, в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование земельным участком, в соответствии с условиями заключенного договора и с учетом действовавших в спорный период времени нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные составляющие расчета арендной платы, коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.
В остальной части судебные акты подлежат оставлению без изменения, поскольку Министерство в указанной части судебные акты не обжалует.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 по делу N А55-14342/2012 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Лифарева Игоря Юрьевича в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области 156 564 рублей 86 копеек, в том числе задолженности в размере 47 615 рублей 28 копеек и неустойки в размере 108 949 рублей 58 копеек отменить. В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.А.ХАЙБУЛОВ
Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)