Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-9091/2013) закрытого акционерного общества "Тюменское Бюро Информационных технологий", (регистрационный номер 08АП-9684/2013) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.09.2013 по делу N А70-4865/2013 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Тюменское Бюро Информационных технологий" (ОГРН 1027200816873; ИНН 7224005248; место нахождения: г. Тюмень, ул. Республики, 62) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792; место нахождения: г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1) о взыскании 437 883 846 руб. 65 коп.,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "Тюменское Бюро Информационных технологий" - представителя Макарова В.Н. по доверенности N 4 от 01.02.2013 сроком действия три года,
от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представителей Петровой Т.А. по доверенности N 56/08-3 от 15.03.2013 сроком действия один год, Третьякова В.С. по доверенности от 04.07.2013 сроком действия один год,
установил:
закрытое акционерное общество "Тюменское Бюро Информационных технологий" (далее - ЗАО "ТюмБИТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, ответчик) о взыскании 437 883 846 руб. 65 коп. убытков, в том числе 93 948 325 руб. 65 коп. реального ущерба, 343 935 520 руб. упущенной выгоды.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 360 463 366 руб. 66 коп. убытков, в том числе 56 586 366 руб. 66 коп. реального ущерба, 303 877 000 руб. упущенной выгоды.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.09.2013 по делу N А70-4865/2013 исковые требования удовлетворены частично. С Департамента за счет казны Тюменской области в пользу ЗАО "ТюмБИТ" взыскано 133 537 185 руб. 34 коп. убытков, 74 074 руб. 07 коп. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ЗАО "ТюмБИТ" в апелляционной жалобе просил его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что поскольку суд первой инстанции посчитал доказанным виновное поведение ответчика, факт причинения действиями ответчика убытков, также причинную связь между действиями и возникновением убытков, исковые требования подлежали удовлетворению в полном объеме. Ссылается на то, что ответчиком не были оспорены выводы экспертизы. Кроме того, полагает, что судом необоснованно применены разъяснения, изложенные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2929/11 от 06.09.2011.
Департамент обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение суда по настоящему делу отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что в связи с отсутствием государственной регистрации соглашения от 04.07.2011 договор аренды от 18.10.2007 N 23-30/384 с 13.08.2011 считался возобновленным на неопределенный срок. Ответчик также полагает, что действия Департамента по одностороннему отказу от договора аренды от 18.10.2007 N 23-30/384 правомерны, что исключает возможность привлечения его к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Кроме того, Департамент считает, что неблагоприятные последствия для истца возникли вследствие самовольного затягивания сроков строительства с 2007 года, неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, тогда как документов, подтверждающих наличие каких-либо препятствий в пользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, истцом не представлено. Ответчик полагает, что истцом не доказана реальность получения доходов от планируемого строительства многоквартирного дома.
ЗАО "ТюмБИТ" в письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамента просило апелляционную жалобу последнего оставить без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ТюмБИТ" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе истца. Представители Департамента поддержали требования, изложенные в апелляционной жалобе ответчика.
В судебном заседании, открытом 26.11.2013, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 03.12.2013. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва представители Департамента в судебное заседание не явились. На основании статей 123, 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв истца на апелляционную жалобу ответчика, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, распоряжением Департамента N 1724/14-3 от 03.08.2004 ЗАО "ТюмБИТ" предварительно согласовано место размещения жилого дома за счет сноса жилых домов и нежилых строений в г. Тюмени по ул. Крупской (том 1 л. 33-35).
На основании распоряжения ответчика N 3931/14-3 от 13.09.2007 (том 1 л. 36-37), 18.10.2007 ЗАО "ТюмБИТ" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор N 23-30/384 аренды земельного участка, предоставляемого для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок площадью 2 197 кв. м, расположенный в г. Тюмени по ул. Крупской, с кадастровым номером 72:23:02 16 004:0429, для строительства жилого дома, на период с 13.09.2007 по 12.09.2010 (том 1 л. 38-47).
Как указывает истец, 09.08.2010 стороны заключили дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора с 13.09.2010 по 12.08.2011 (том 1 л. 48-49), а затем дополнительным соглашением от 04.07.2011 продлили срок действия договора N 23-30/384 аренды земельного участка с 13.08.2011 по 12.08.2014 (том 1 л. 50-53).
В уведомлении N 6597/14-1 от 22.05.2012 о расторжении договора аренды Департамент предложил арендатору в связи с несогласием жителей города Тюмени с дальнейшим строительством жилого дома на арендованном земельном участке и выступлениями жителей в средствах массовой информации, расторгнуть договор аренды N 23-30/384 от 18.10.2007 путем подписания соглашения о расторжении (том 1 л. 32).
В письме N 15619/14-1 от 28.12.2012 Департамент сообщил арендатору о расторжении договора аренды N 23-30/384 от 18.10.2007 в одностороннем порядке, указав, что дальнейшая деятельность на участке прекращается (том 1 л. 31).
ЗАО "ТюмБИТ", полагая, что в связи с незаконными действиями Департамента по одностороннему расторжению договора N 23-30/384 от 18.10.2007 аренды земельного участка арендатору причинены убытки обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований частично послужило поводом для подачи сторонами апелляционных жалоб, при оценке доводов которых суд апелляционной инстанции учел следующее.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу частей 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2 статьи 15 ГК РФ).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Из смысла приведенных норм права следует, что для возникновения права на возмещение убытков, вытекающих из деликтных отношений, истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как наступление вреда; противоправность поведения и вина причинителя вреда; наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда.
При этом для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, законом или договором.
В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно части 2 статьи 450 ГК РФ.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, указал, что в нарушение вышеназванных норм права, при отсутствии решения суда и соглашения сторон, несмотря на то, что договор аренды N 23-30/384 земельного участка от 18.10.2007 не предусматривает возможности для арендодателя в одностороннем порядке отказаться от его исполнения, Департамент направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды N 6597/14-1 от 22.05.2012, а также письмо N 15619/14-1 от 28.12.2012, отказавшись от исполнения вышеуказанного договора аренды земельного участка. Суд первой инстанции установил, что в результате незаконных действий ответчика, истец был лишен возможности построить многоэтажный жилой дом по ул. Крупской в г. Тюмени на ранее арендованном у ответчика земельном участке.
По мнению суда апелляционной инстанции, указанный вывод суда первой инстанции основан на неверном толковании норм материального права.
Часть 2 статьи 607 и часть 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно части 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В соответствии со статьей 42 ЗК РФ арендатор земельного участка обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.
На основании пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды N 23-30/384 земельного участка от 18.10.2007, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Сторонами подписано дополнительное соглашение от 04.07.2011, согласно которому срок действия договора N 23-30/384 аренды земельного участка продлен с 13.08.2011 по 12.08.2014.
В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статьям 131, 609, 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Поскольку дополнительное соглашение от 04.07.2011 к договору аренды N 23-30/384 изменяет права и обязанности сторон по названному договору, указанное дополнительное соглашение подлежало обязательной государственной регистрации.
Между тем, в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.07.2011 к договору аренды N 23-30/384 на момент направления арендодателем письма N 15619/14-1 от 28.12.2012 с уведомлением об одностороннем отказе от договора, у Департамента не имелось оснований для определения срока действия договора N 23-30/384 аренды земельного участка на основании дополнительного соглашения от 04.07.2011.
Как следует из условий договора аренды, арендатор обязан использовать спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 16 004:0429, для строительства жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
В соответствии с частью 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительством является создание зданий, строений, сооружений.
Вместе с тем, на обозначенном земельном участке произведена лишь подготовка площадки строительства, шпунтирование котлована и изъятие шпунта, что подтверждено представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции.
Подготовка площадки строительства, шпунтирование котлована и изъятие шпунта в течение более 5 лет, с момента заключения спорного договора аренды, не может свидетельствовать о разумных сроках для выполнения данных действий. Доказательства наличия в течение названного срока стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих использование земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 16 004:0429, для строительства жилого дома, истцом не представлены.
В соответствии с частью 19 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи.
В материалы дела представлено разрешение N RU 72304000-1195-рс (том 1 л. 154) выданное 20.08.2008 Администрацией г. Тюмени истцу на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Крупской. 24.12.2010 срок действия названного разрешения на строительство продлен до 31.12.2012.
Следовательно, действуя в соответствии с представленной проектной документацией, истец имел возможность завершить строительство в указанный в разрешении срок (4 года 4 месяца). При ином подходе было бы недопустимо многократное увеличение сроков строительства, что повлекло бы неэффективное и нерациональное использование земельного участка.
Согласно части 20 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что арендодатель направил истцу уведомление об одностороннем отказе от договора N 23-30/384 аренды земельного участка за три дня до истечения срока действия разрешения N RU 72304000-1195-рс на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
Допустимые и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок в период действия договора аренды N 23-30/384 использовался в соответствии с условиями договора, в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что действия Департамента по одностороннему отказу от договора аренды N 23-30/384 земельного участка от 18.10.2007, соответствуют нормам действующего законодательства.
Отсутствие доказательств противоправности действий арендодателя по одностороннему отказу от договора аренды N 23-30/384 земельного участка от 18.10.2007, исключает возможность применения к Департаменту гражданско-правовой ответственности в виде возмещения арендатору заявленных убытков.
При таких обстоятельствах исковые требования ЗАО "ТюмБИТ" удовлетворению не подлежали.
Неправильное применение норм материального права в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения судебного решения.
Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11 сентября 2013 года по делу N А70-4865/2013 подлежит изменению, апелляционная жалоба Департамента - удовлетворению. Апелляционная жалоба ЗАО "ТюмБИТ" оставлена без удовлетворения.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ЗАО "ТюмБИТ". Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 11 сентября 2013 года по делу N А70-4865/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N А70-4865/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N А70-4865/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-9091/2013) закрытого акционерного общества "Тюменское Бюро Информационных технологий", (регистрационный номер 08АП-9684/2013) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.09.2013 по делу N А70-4865/2013 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Тюменское Бюро Информационных технологий" (ОГРН 1027200816873; ИНН 7224005248; место нахождения: г. Тюмень, ул. Республики, 62) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792; место нахождения: г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1) о взыскании 437 883 846 руб. 65 коп.,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "Тюменское Бюро Информационных технологий" - представителя Макарова В.Н. по доверенности N 4 от 01.02.2013 сроком действия три года,
от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представителей Петровой Т.А. по доверенности N 56/08-3 от 15.03.2013 сроком действия один год, Третьякова В.С. по доверенности от 04.07.2013 сроком действия один год,
установил:
закрытое акционерное общество "Тюменское Бюро Информационных технологий" (далее - ЗАО "ТюмБИТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, ответчик) о взыскании 437 883 846 руб. 65 коп. убытков, в том числе 93 948 325 руб. 65 коп. реального ущерба, 343 935 520 руб. упущенной выгоды.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 360 463 366 руб. 66 коп. убытков, в том числе 56 586 366 руб. 66 коп. реального ущерба, 303 877 000 руб. упущенной выгоды.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.09.2013 по делу N А70-4865/2013 исковые требования удовлетворены частично. С Департамента за счет казны Тюменской области в пользу ЗАО "ТюмБИТ" взыскано 133 537 185 руб. 34 коп. убытков, 74 074 руб. 07 коп. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ЗАО "ТюмБИТ" в апелляционной жалобе просил его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что поскольку суд первой инстанции посчитал доказанным виновное поведение ответчика, факт причинения действиями ответчика убытков, также причинную связь между действиями и возникновением убытков, исковые требования подлежали удовлетворению в полном объеме. Ссылается на то, что ответчиком не были оспорены выводы экспертизы. Кроме того, полагает, что судом необоснованно применены разъяснения, изложенные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2929/11 от 06.09.2011.
Департамент обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение суда по настоящему делу отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что в связи с отсутствием государственной регистрации соглашения от 04.07.2011 договор аренды от 18.10.2007 N 23-30/384 с 13.08.2011 считался возобновленным на неопределенный срок. Ответчик также полагает, что действия Департамента по одностороннему отказу от договора аренды от 18.10.2007 N 23-30/384 правомерны, что исключает возможность привлечения его к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Кроме того, Департамент считает, что неблагоприятные последствия для истца возникли вследствие самовольного затягивания сроков строительства с 2007 года, неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, тогда как документов, подтверждающих наличие каких-либо препятствий в пользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, истцом не представлено. Ответчик полагает, что истцом не доказана реальность получения доходов от планируемого строительства многоквартирного дома.
ЗАО "ТюмБИТ" в письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамента просило апелляционную жалобу последнего оставить без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ТюмБИТ" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе истца. Представители Департамента поддержали требования, изложенные в апелляционной жалобе ответчика.
В судебном заседании, открытом 26.11.2013, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 03.12.2013. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва представители Департамента в судебное заседание не явились. На основании статей 123, 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв истца на апелляционную жалобу ответчика, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, распоряжением Департамента N 1724/14-3 от 03.08.2004 ЗАО "ТюмБИТ" предварительно согласовано место размещения жилого дома за счет сноса жилых домов и нежилых строений в г. Тюмени по ул. Крупской (том 1 л. 33-35).
На основании распоряжения ответчика N 3931/14-3 от 13.09.2007 (том 1 л. 36-37), 18.10.2007 ЗАО "ТюмБИТ" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор N 23-30/384 аренды земельного участка, предоставляемого для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок площадью 2 197 кв. м, расположенный в г. Тюмени по ул. Крупской, с кадастровым номером 72:23:02 16 004:0429, для строительства жилого дома, на период с 13.09.2007 по 12.09.2010 (том 1 л. 38-47).
Как указывает истец, 09.08.2010 стороны заключили дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора с 13.09.2010 по 12.08.2011 (том 1 л. 48-49), а затем дополнительным соглашением от 04.07.2011 продлили срок действия договора N 23-30/384 аренды земельного участка с 13.08.2011 по 12.08.2014 (том 1 л. 50-53).
В уведомлении N 6597/14-1 от 22.05.2012 о расторжении договора аренды Департамент предложил арендатору в связи с несогласием жителей города Тюмени с дальнейшим строительством жилого дома на арендованном земельном участке и выступлениями жителей в средствах массовой информации, расторгнуть договор аренды N 23-30/384 от 18.10.2007 путем подписания соглашения о расторжении (том 1 л. 32).
В письме N 15619/14-1 от 28.12.2012 Департамент сообщил арендатору о расторжении договора аренды N 23-30/384 от 18.10.2007 в одностороннем порядке, указав, что дальнейшая деятельность на участке прекращается (том 1 л. 31).
ЗАО "ТюмБИТ", полагая, что в связи с незаконными действиями Департамента по одностороннему расторжению договора N 23-30/384 от 18.10.2007 аренды земельного участка арендатору причинены убытки обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований частично послужило поводом для подачи сторонами апелляционных жалоб, при оценке доводов которых суд апелляционной инстанции учел следующее.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу частей 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2 статьи 15 ГК РФ).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Из смысла приведенных норм права следует, что для возникновения права на возмещение убытков, вытекающих из деликтных отношений, истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как наступление вреда; противоправность поведения и вина причинителя вреда; наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда.
При этом для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, законом или договором.
В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно части 2 статьи 450 ГК РФ.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, указал, что в нарушение вышеназванных норм права, при отсутствии решения суда и соглашения сторон, несмотря на то, что договор аренды N 23-30/384 земельного участка от 18.10.2007 не предусматривает возможности для арендодателя в одностороннем порядке отказаться от его исполнения, Департамент направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды N 6597/14-1 от 22.05.2012, а также письмо N 15619/14-1 от 28.12.2012, отказавшись от исполнения вышеуказанного договора аренды земельного участка. Суд первой инстанции установил, что в результате незаконных действий ответчика, истец был лишен возможности построить многоэтажный жилой дом по ул. Крупской в г. Тюмени на ранее арендованном у ответчика земельном участке.
По мнению суда апелляционной инстанции, указанный вывод суда первой инстанции основан на неверном толковании норм материального права.
Часть 2 статьи 607 и часть 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно части 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В соответствии со статьей 42 ЗК РФ арендатор земельного участка обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.
На основании пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды N 23-30/384 земельного участка от 18.10.2007, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Сторонами подписано дополнительное соглашение от 04.07.2011, согласно которому срок действия договора N 23-30/384 аренды земельного участка продлен с 13.08.2011 по 12.08.2014.
В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статьям 131, 609, 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Поскольку дополнительное соглашение от 04.07.2011 к договору аренды N 23-30/384 изменяет права и обязанности сторон по названному договору, указанное дополнительное соглашение подлежало обязательной государственной регистрации.
Между тем, в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.07.2011 к договору аренды N 23-30/384 на момент направления арендодателем письма N 15619/14-1 от 28.12.2012 с уведомлением об одностороннем отказе от договора, у Департамента не имелось оснований для определения срока действия договора N 23-30/384 аренды земельного участка на основании дополнительного соглашения от 04.07.2011.
Как следует из условий договора аренды, арендатор обязан использовать спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 16 004:0429, для строительства жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
В соответствии с частью 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительством является создание зданий, строений, сооружений.
Вместе с тем, на обозначенном земельном участке произведена лишь подготовка площадки строительства, шпунтирование котлована и изъятие шпунта, что подтверждено представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции.
Подготовка площадки строительства, шпунтирование котлована и изъятие шпунта в течение более 5 лет, с момента заключения спорного договора аренды, не может свидетельствовать о разумных сроках для выполнения данных действий. Доказательства наличия в течение названного срока стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих использование земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 16 004:0429, для строительства жилого дома, истцом не представлены.
В соответствии с частью 19 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи.
В материалы дела представлено разрешение N RU 72304000-1195-рс (том 1 л. 154) выданное 20.08.2008 Администрацией г. Тюмени истцу на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Крупской. 24.12.2010 срок действия названного разрешения на строительство продлен до 31.12.2012.
Следовательно, действуя в соответствии с представленной проектной документацией, истец имел возможность завершить строительство в указанный в разрешении срок (4 года 4 месяца). При ином подходе было бы недопустимо многократное увеличение сроков строительства, что повлекло бы неэффективное и нерациональное использование земельного участка.
Согласно части 20 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что арендодатель направил истцу уведомление об одностороннем отказе от договора N 23-30/384 аренды земельного участка за три дня до истечения срока действия разрешения N RU 72304000-1195-рс на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
Допустимые и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок в период действия договора аренды N 23-30/384 использовался в соответствии с условиями договора, в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что действия Департамента по одностороннему отказу от договора аренды N 23-30/384 земельного участка от 18.10.2007, соответствуют нормам действующего законодательства.
Отсутствие доказательств противоправности действий арендодателя по одностороннему отказу от договора аренды N 23-30/384 земельного участка от 18.10.2007, исключает возможность применения к Департаменту гражданско-правовой ответственности в виде возмещения арендатору заявленных убытков.
При таких обстоятельствах исковые требования ЗАО "ТюмБИТ" удовлетворению не подлежали.
Неправильное применение норм материального права в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения судебного решения.
Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11 сентября 2013 года по делу N А70-4865/2013 подлежит изменению, апелляционная жалоба Департамента - удовлетворению. Апелляционная жалоба ЗАО "ТюмБИТ" оставлена без удовлетворения.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ЗАО "ТюмБИТ". Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 11 сентября 2013 года по делу N А70-4865/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)