Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 апреля 2013 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу ответчика Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-31475/2012, судья Шабанов А.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "РусьПродукт" (ОГРН 1066377022238), Самарская область, г. Нефтегорск,
к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области (ОГРН 1026303857436), Самарская область, г. Нефтегорск,
об изменении договора аренды земельного участка,
с участием:
от истца - Якунина В.В., генеральный директор общества, протокол от 25.02.2011 г., Хазанова Т.А., представитель по доверенности от 08.04.2013 г.,
от ответчика - Петрушин А.В., представитель по доверенности от 23.01.2013 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Русь Продукт" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области об изменении договора аренды N 45/2008 от 29.02.2008 г. земельного участка, заключенного между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Нефтегорского района (правопреемником которого является ответчик).
При этом истец предлагает изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:
"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 г. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;
- - площадью 265 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
В обоснование своего требования истец указал, что в соответствии с условиями подписанного на основании аукциона договора срок аренды согласован сторонами на пять лет (с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г.), однако несмотря на подписание договора 29.02.2008 г. его государственная регистрация была осуществлена лишь 26.10.2009 г., а поэтому в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным только с этой даты (даты осуществления государственной регистрации договора). Истец утверждает, что до государственной регистрации договора он не использовал земельный участок ввиду неопределенности своего правового положения.
Заявлением от 13.12.2012 г. истец привел дополнительное обоснование требований: течение пятилетнего срока аренды, определенного договором, подлежащим государственной регистрации, право на заключение которого выиграно на торгах, не может начаться ранее момента, с которого договор следует считать заключенным; соглашение сторон о применении заключенного ими договора к отношениям, возникшим до заключения договора, не может повлиять на срок аренды, обозначенный в аукционной документации; факт подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка не является бесспорным доказательством, подтверждающим исполнение арендодателем своего обязательства по фактической передаче во владение арендатору земельного участка.
В отзыве на исковое заявление Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области с требованиями истца не согласилась, указала, что поскольку договор прошел процедуру государственной регистрации, он считается заключенным, срок аренды определен договором в виде пяти лет и исчисляется как время владения объектом арендатором. Стороны согласовали в договоре его срок с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для невнесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 года иск удовлетворен.
Договор N 45/20089 аренды земельного участка, заключенный между ООО "Русь Продукт" и Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района изменен, пункт 1.1 изложен в следующей редакции:
"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 г. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;
- - площадью 265 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новое решение.
В обоснование своей просьбы ответчик в жалобе указал, что условие и срок владения истцом земельного участка были согласованы сторонами в договоре и изменению не подлежат. Срок действия договора аренды не может определяться указанием на какое-либо событие, если его наступление не зависит от действий и воли какой-либо из сторон или иным образом не обладает свойством неизбежности. Кроме того ответчик полагает, что возложение на ответчика обязанности компенсировать истцу расходы по уплате государственной пошлины по иску противоречит статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
ООО "Русь Продукт" с апелляционной жалобой ответчика не согласилось, в отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика Петрушин А.В. на удовлетворении апелляционной жалобы Администрации района настаивает.
Представители истца Якунина В.В. и Хазанова Т.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражают по основаниям, указанным в отзыве.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отменить судебный акт, принять по делу новый судебный акт по следующим основаниям.
В соответствии с протоколом N 6 от 18.06.2007 г. об итогах аукциона 18 июня 2007 года предметом аукционных торгов являлся: лот N 6 - земельный участок, площадью 265 кв. м, кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская обл., Нефтегорский р-н, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3, под монтаж и установку торгового павильона. Срок аренды - 5 (пять) лет. Годовая арендная плата - 37 600 руб. Начальная цена права на заключение договора аренды - 37 600 руб. В аукционе приняли участие ООО "Русь Продукт", гр. Смирнова Е.В., гр. Микушин Б.И. Стартовая цена 37 600 руб. Шаг аукциона 1880 руб.
Победителем аукциона признано ООО "Русь Продукт". Продажная цена права на заключение договора аренды земельного участка площадью 265 кв. м с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0439 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Самарская обл., Нефтегорский р-н, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3, под монтаж и установку торгового павильона, по результатам аукциона составила 225 600 руб. (без НДС). НДС в размере 18% исчисляется и оплачивается победителем самостоятельно.
С условиями и порядком подписания договора аренды земельного участка победитель аукциона ознакомлен до начала аукциона и согласен с ними.
Протокол N 6 от 18.06.2007 г., наряду с иными лицами, подписан и победителем аукциона - полномочным представителем истца ООО "Русь Продукт".
В связи с ликвидацией Комитета по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района аукционная документация по аукциону от 18.06.2007 г. утрачена (т. 2 л.д. 59 - 60).
29.02.2008 г. Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района (арендодатель) и ООО "Русь Продукт" (арендатор) был подписан договор N 45/2008 аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого:
"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 г. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет, с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г.;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;
- - площадью 265 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
В соответствии с пунктом 1.2 договора Арендодателем в натуре предъявлены Арендатору, нанесенные на прилагаемом к Договору Плане земельного участка и идентифицированы Арендатором в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ Участка.
В силу пункта 5.1 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор (в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года) когда переданный Арендатору участок имеет препятствующее для его использования недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были известны ранее Арендатору и не были обнаружены Арендатором во время осмотра земельного участка при заключении Договор либо земельный участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению.
К договору стороны приложили кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0439, датированный 22.03.2007 г. с описанием границ земельного участка.
Земельный участок, обусловленный договором, передан арендодателем арендатору по акту от 29.02.2009 г. без каких-либо замечаний. При этом в акте отмечено, что состояние переданного участка соответствует условиям договора, участок пригоден для использования по назначению, явных недостатков нет.
Сообщением от 25.12.2008 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области уведомило ООО "Русь Продукт" о том, что в государственной регистрации договора аренды от 29.02.2008 г. обществу отказано, поскольку:
1) представленный на регистрацию договор N 45/2008 аренды земельного участка, заключенный в г. Нефтегорске Самарской обл. 29.02.2008 г. не содержит подписи и печати одной из сторон договора - арендатора ООО "Русь Продукт";
2) выписка из ЕГРЮЛ ООО "Русь Продукт" на государственную регистрацию не представлена, что не позволяет определить полноту представленных на регистрацию учредительных документов;
3) представленные на государственную регистрацию документы содержат противоречивые сведения о юридическом адресе ООО "Русь Продукт";
4) договор N 45/2008 аренды земельного участка, заключенный в г. Нефтегорске Самарской обл. 29.02.2008 г. составлен с нарушением требований Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808 и протокола N 6 об итогах аукциона 18.06.2007 г., а именно нарушен 5-дневный срок подписания договора со дня подписания протокола об итогах аукциона.
Судебными актами по делу N А55-5541/2009 по заявлению ООО "Русь Продукт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области действия Управления, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 45/2008 от 29.02.2008 г. признаны незаконными.
Государственная регистрация заключенного договора осуществлена 26.10.2009 г., что подтверждается отметкой на договоре.
Предложение о внесении изменений в условия заключенного договора от 29.02.2008 г. внесены истцом в адрес ответчика 26.09.2012 г.
Письмом от 01.11.2012 г. Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области отказалась от заключения дополнительного соглашения к договору аренды N 43/2008 от 29.02.2008 г., ссылаясь на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Условиями заключенного договора стороны предусмотрели, что изменения, дополнения и поправки договору действительны только тогда, когда они сделаны в письменном виде и подписаны уполномоченными на это представителями договаривающихся сторон.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В обоснование своего требования истец указал, что ввиду длительного отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды арендатор был лишен фактической возможности пользования земельным участком в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку спорный договор является договором аренды земельного участка, на основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежит государственной регистрации, государственная регистрация договора осуществлена 26.10.2009 г., указанный договор считается заключенным с указанной даты - с 26.10.2009 г.
В то же время одним из существенных условий заключенного договора является условие о сроке аренды.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Заключенным договором стороны определили срок аренды - на срок 5 (пять) лет, с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г. При этом земельный участок был передан арендодателем арендатору 29.02.2008 г.
Таким образом, условие о сроке аренды в договоре стороны согласовали с достаточной степенью определенности, дополнительного толкования данное условие не требует.
Истец полагает, что отсутствие государственной регистрации создавало для него препятствие в использовании земельного участка в соответствии с условиями договора. Однако данное утверждение истца не может быть признано обоснованным и не может являться основанием для изменения договора.
В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В рамках рассматриваемого дела истец оспаривает заключенность договора по иным мотивам, однако при этом фактически получил во временное владение и пользование спорный земельный участок до начала действия срока аренды, что также (по аналогии) позволяет суду сделать вывод о необоснованности утверждений истца о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора.
В силу этого вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения является ошибочным.
Иных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец в дополнение к ранее заявленным требованиям указал, что спорным земельным участком он не мог воспользоваться еще и потому, что на земельном участке размещены инженерные сети. Однако в суде первой инстанции данным обстоятельством истец свои требования не мотивировал, в соответствии с нормами статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменения оснований исковых требований в суде апелляционной инстанции недопустимо.
Кроме того, в соответствии с условиями договора (пункт 5.1) существенные недостатки земельного участка, препятствующие его использованию, являются основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, но не для изменения его условий в части продления срока аренды на срок, в течение которого не была осуществлена государственная регистрация договора.
В силу вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности судебного акта, принятого судом первой инстанции и необходимости его отмены, принятия нового акта об отказе в удовлетворении требований истца.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-31475/2012, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "РусьПродукт" - отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2013 ПО ДЕЛУ N А55-31475/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2013 г. по делу N А55-31475/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 апреля 2013 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу ответчика Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-31475/2012, судья Шабанов А.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "РусьПродукт" (ОГРН 1066377022238), Самарская область, г. Нефтегорск,
к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области (ОГРН 1026303857436), Самарская область, г. Нефтегорск,
об изменении договора аренды земельного участка,
с участием:
от истца - Якунина В.В., генеральный директор общества, протокол от 25.02.2011 г., Хазанова Т.А., представитель по доверенности от 08.04.2013 г.,
от ответчика - Петрушин А.В., представитель по доверенности от 23.01.2013 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Русь Продукт" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области об изменении договора аренды N 45/2008 от 29.02.2008 г. земельного участка, заключенного между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Нефтегорского района (правопреемником которого является ответчик).
При этом истец предлагает изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:
"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 г. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;
- - площадью 265 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
В обоснование своего требования истец указал, что в соответствии с условиями подписанного на основании аукциона договора срок аренды согласован сторонами на пять лет (с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г.), однако несмотря на подписание договора 29.02.2008 г. его государственная регистрация была осуществлена лишь 26.10.2009 г., а поэтому в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным только с этой даты (даты осуществления государственной регистрации договора). Истец утверждает, что до государственной регистрации договора он не использовал земельный участок ввиду неопределенности своего правового положения.
Заявлением от 13.12.2012 г. истец привел дополнительное обоснование требований: течение пятилетнего срока аренды, определенного договором, подлежащим государственной регистрации, право на заключение которого выиграно на торгах, не может начаться ранее момента, с которого договор следует считать заключенным; соглашение сторон о применении заключенного ими договора к отношениям, возникшим до заключения договора, не может повлиять на срок аренды, обозначенный в аукционной документации; факт подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка не является бесспорным доказательством, подтверждающим исполнение арендодателем своего обязательства по фактической передаче во владение арендатору земельного участка.
В отзыве на исковое заявление Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области с требованиями истца не согласилась, указала, что поскольку договор прошел процедуру государственной регистрации, он считается заключенным, срок аренды определен договором в виде пяти лет и исчисляется как время владения объектом арендатором. Стороны согласовали в договоре его срок с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для невнесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 года иск удовлетворен.
Договор N 45/20089 аренды земельного участка, заключенный между ООО "Русь Продукт" и Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района изменен, пункт 1.1 изложен в следующей редакции:
"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 г. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;
- - площадью 265 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новое решение.
В обоснование своей просьбы ответчик в жалобе указал, что условие и срок владения истцом земельного участка были согласованы сторонами в договоре и изменению не подлежат. Срок действия договора аренды не может определяться указанием на какое-либо событие, если его наступление не зависит от действий и воли какой-либо из сторон или иным образом не обладает свойством неизбежности. Кроме того ответчик полагает, что возложение на ответчика обязанности компенсировать истцу расходы по уплате государственной пошлины по иску противоречит статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
ООО "Русь Продукт" с апелляционной жалобой ответчика не согласилось, в отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика Петрушин А.В. на удовлетворении апелляционной жалобы Администрации района настаивает.
Представители истца Якунина В.В. и Хазанова Т.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражают по основаниям, указанным в отзыве.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отменить судебный акт, принять по делу новый судебный акт по следующим основаниям.
В соответствии с протоколом N 6 от 18.06.2007 г. об итогах аукциона 18 июня 2007 года предметом аукционных торгов являлся: лот N 6 - земельный участок, площадью 265 кв. м, кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская обл., Нефтегорский р-н, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3, под монтаж и установку торгового павильона. Срок аренды - 5 (пять) лет. Годовая арендная плата - 37 600 руб. Начальная цена права на заключение договора аренды - 37 600 руб. В аукционе приняли участие ООО "Русь Продукт", гр. Смирнова Е.В., гр. Микушин Б.И. Стартовая цена 37 600 руб. Шаг аукциона 1880 руб.
Победителем аукциона признано ООО "Русь Продукт". Продажная цена права на заключение договора аренды земельного участка площадью 265 кв. м с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0439 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Самарская обл., Нефтегорский р-н, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3, под монтаж и установку торгового павильона, по результатам аукциона составила 225 600 руб. (без НДС). НДС в размере 18% исчисляется и оплачивается победителем самостоятельно.
С условиями и порядком подписания договора аренды земельного участка победитель аукциона ознакомлен до начала аукциона и согласен с ними.
Протокол N 6 от 18.06.2007 г., наряду с иными лицами, подписан и победителем аукциона - полномочным представителем истца ООО "Русь Продукт".
В связи с ликвидацией Комитета по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района аукционная документация по аукциону от 18.06.2007 г. утрачена (т. 2 л.д. 59 - 60).
29.02.2008 г. Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района (арендодатель) и ООО "Русь Продукт" (арендатор) был подписан договор N 45/2008 аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого:
"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 г. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет, с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г.;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;
- - площадью 265 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
В соответствии с пунктом 1.2 договора Арендодателем в натуре предъявлены Арендатору, нанесенные на прилагаемом к Договору Плане земельного участка и идентифицированы Арендатором в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ Участка.
В силу пункта 5.1 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор (в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года) когда переданный Арендатору участок имеет препятствующее для его использования недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были известны ранее Арендатору и не были обнаружены Арендатором во время осмотра земельного участка при заключении Договор либо земельный участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению.
К договору стороны приложили кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0439, датированный 22.03.2007 г. с описанием границ земельного участка.
Земельный участок, обусловленный договором, передан арендодателем арендатору по акту от 29.02.2009 г. без каких-либо замечаний. При этом в акте отмечено, что состояние переданного участка соответствует условиям договора, участок пригоден для использования по назначению, явных недостатков нет.
Сообщением от 25.12.2008 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области уведомило ООО "Русь Продукт" о том, что в государственной регистрации договора аренды от 29.02.2008 г. обществу отказано, поскольку:
1) представленный на регистрацию договор N 45/2008 аренды земельного участка, заключенный в г. Нефтегорске Самарской обл. 29.02.2008 г. не содержит подписи и печати одной из сторон договора - арендатора ООО "Русь Продукт";
2) выписка из ЕГРЮЛ ООО "Русь Продукт" на государственную регистрацию не представлена, что не позволяет определить полноту представленных на регистрацию учредительных документов;
3) представленные на государственную регистрацию документы содержат противоречивые сведения о юридическом адресе ООО "Русь Продукт";
4) договор N 45/2008 аренды земельного участка, заключенный в г. Нефтегорске Самарской обл. 29.02.2008 г. составлен с нарушением требований Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808 и протокола N 6 об итогах аукциона 18.06.2007 г., а именно нарушен 5-дневный срок подписания договора со дня подписания протокола об итогах аукциона.
Судебными актами по делу N А55-5541/2009 по заявлению ООО "Русь Продукт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области действия Управления, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 45/2008 от 29.02.2008 г. признаны незаконными.
Государственная регистрация заключенного договора осуществлена 26.10.2009 г., что подтверждается отметкой на договоре.
Предложение о внесении изменений в условия заключенного договора от 29.02.2008 г. внесены истцом в адрес ответчика 26.09.2012 г.
Письмом от 01.11.2012 г. Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области отказалась от заключения дополнительного соглашения к договору аренды N 43/2008 от 29.02.2008 г., ссылаясь на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Условиями заключенного договора стороны предусмотрели, что изменения, дополнения и поправки договору действительны только тогда, когда они сделаны в письменном виде и подписаны уполномоченными на это представителями договаривающихся сторон.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В обоснование своего требования истец указал, что ввиду длительного отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды арендатор был лишен фактической возможности пользования земельным участком в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку спорный договор является договором аренды земельного участка, на основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежит государственной регистрации, государственная регистрация договора осуществлена 26.10.2009 г., указанный договор считается заключенным с указанной даты - с 26.10.2009 г.
В то же время одним из существенных условий заключенного договора является условие о сроке аренды.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Заключенным договором стороны определили срок аренды - на срок 5 (пять) лет, с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г. При этом земельный участок был передан арендодателем арендатору 29.02.2008 г.
Таким образом, условие о сроке аренды в договоре стороны согласовали с достаточной степенью определенности, дополнительного толкования данное условие не требует.
Истец полагает, что отсутствие государственной регистрации создавало для него препятствие в использовании земельного участка в соответствии с условиями договора. Однако данное утверждение истца не может быть признано обоснованным и не может являться основанием для изменения договора.
В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В рамках рассматриваемого дела истец оспаривает заключенность договора по иным мотивам, однако при этом фактически получил во временное владение и пользование спорный земельный участок до начала действия срока аренды, что также (по аналогии) позволяет суду сделать вывод о необоснованности утверждений истца о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора.
В силу этого вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения является ошибочным.
Иных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец в дополнение к ранее заявленным требованиям указал, что спорным земельным участком он не мог воспользоваться еще и потому, что на земельном участке размещены инженерные сети. Однако в суде первой инстанции данным обстоятельством истец свои требования не мотивировал, в соответствии с нормами статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменения оснований исковых требований в суде апелляционной инстанции недопустимо.
Кроме того, в соответствии с условиями договора (пункт 5.1) существенные недостатки земельного участка, препятствующие его использованию, являются основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, но не для изменения его условий в части продления срока аренды на срок, в течение которого не была осуществлена государственная регистрация договора.
В силу вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности судебного акта, принятого судом первой инстанции и необходимости его отмены, принятия нового акта об отказе в удовлетворении требований истца.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-31475/2012, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "РусьПродукт" - отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)