Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Баркалов В.В. по доверенности от 10.01.2013 (до и после перерыва), представитель Казачанский С.В. по доверенности от 10.01.2013 (до и после перерыва), представитель Мякишев Ю.В. по доверенности от 13.06.2012 (до перерыва)
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алекс-777"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 принятое в составе судьи Баганиной С.А. по делу N А32-18533/2012 о расторжении договора
по иску: общества с ограниченной ответственностью "Алекс-777"
к ответчику: Администрации город Сочи
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алекс-777" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - ответчик, администрация) о расторжении договора инвестирования в строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи N 03.2/47 от 10.10.2005 г.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08 ноября 2012 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Алекс-777" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнения к ней заявитель приводит доводы о том, что при определении правовой природы спорного договора суд первой инстанции в решении приводит противоречивые выводы. Суд ошибочно пришел к выводу о незаключенности спорного договора инвестирования от 10.10.2005 г. со ссылкой на отсутствие между сторонами дополнительного соглашения, определяющего окончательную площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещения в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций. Признавая спорный договор незаключенным, суд первой инстанции не учел цели сторон в спорных отношениях, которыми они руководствовались при заключении договора. Суд также не учел, что заключение дополнительного соглашения до настоящего времени было невозможно по объективным причинам, однако возможность заключения дополнительного соглашения не была утрачена. Заявитель также полагает, что спорный договор по своей правовой природе является предварительным договором аренды земельного участка и пр.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы и доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 25 января 2013 года до 10 час. 45 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца, которые поддержали занимаемую правовую позицию по спору.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 октября 2005 года администрация и общество (инвестор) заключили договор инвестирования, по которому общество обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи.
В соответствии с п. 2.1. договора (с учетом п. 1.1.2. и п. 1.1.3. договора) в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется осуществлять новое строительство на земельном участке, площадью 5 650 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, в районе гостиницы "Приморская" культурно-развлекательного комплекса, ориентировочной общей площадью 13 500 кв. м. Ориентировочный объем инвестиций в строительство объекта - 250 000 000 руб. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию декабрь 2007 г.
Согласно п. 2.2. договора окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемых зданиях, а также объем необходимых инвестиций определяется утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору.
Администрация города Сочи в свою очередь обязалась предоставить инвестору в аренду на период проектирования и строительства объекта земельный участок, а также в рамках действующего законодательства оказывает содействие инвестору в реализации инвестиционного проекта (п. 2.3 договора).
В соответствии с условиями договора инвестор обеспечивает финансирование проектирования, строительства объекта, сдачи объекта в эксплуатацию. Объем вложения инвестора уточняется в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации на объект и закрепляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору (п. 2.4. договора).
Пунктами 2.5, 3.2.4. договора также предусмотрено, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем перечисления 15 699 600 руб. в бюджет города Сочи в следующем порядке:
- - 10% в недельный срок после подписаний договора;
- - 40% в недельный срок после выхода постановления Главы города Сочи;
- - 50% равномерными платежами в течение 9 месяцев после выхода постановления Главы города Сочи.
Срок действия договора установлен с момента подписания договора до оформления имущественных прав сторон на завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект (п. 4.1. договора).
В пункте 3.1. договора администрация в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке, согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ, Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 года N 136-ФЗ, Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" обязалась оказывать инвестору содействие в оформлении проектной, проектно-сметной, исходно-разрешительной и иной градостроительной документации, необходимой для строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, в том числе издать ненормативные правовые акты (постановления Главы города Сочи) разрешающие проектирование, строительство объекта, а также об утверждении (регистрации) актов о приемки объектов в эксплуатацию и другие ненормативные правовые акты, необходимые для реализации целей настоящего договора.
Во исполнение п. 2.5 договора инвестор перечислил администрации 15 699 600 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями N 67 от 18.10.2005 г., N 100 от 29.11.2005 г., N 102 от 02.12.2005 г., N 226 от 11.07.2006 г., N 229 от 17.07.2006 г., а также актом сверки расчетов между ООО "Алекс 777" и ООО фирма "Аксель Юг", актом зачета взаимных требований от 06.12.202006 г., подписанным ООО "Алекс 777" и ООО фирма "Аксель Юг", выписками по лицевым счетам.
В свою очередь администрация в рамках исполнения спорного договора, приняло постановление главы города Сочи от 19.10.2005 N 3127, которым обществу утвержден акт выбора и проект границ земельного участка общей площадью 5650 кв. м для строительства культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи, согласовано место его размещения, а также предписано выполнить работы по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет.
Во исполнение постановления от 19.10.2005 N 3127 сформирован земельный участок, в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204029:0047 (кадастровый план от 16.01.2006).
На основании постановления главы города Сочи от 20.12.2005 N 3518 по договору от 23.12.2005 N 4900003735 администрация передала земельный участок обществу в аренду до 01.01.2009.
В связи с истечением срока аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о его продлении. Бездействие администрации в виде непринятия решения о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок общество оспорило в суде. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2009 по делу N А32-395/2009 требования общества удовлетворены. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2009 решение от 25.02.2009 отменено, в удовлетворении заявления общества отказано. Суд кассационной инстанции указал на то, что спорный земельный участок на дату совершения бездействия относился к федеральному уровню собственности, а администрация не обладала полномочиями по его передаче обществу в аренду.
16 июля 2009 года право собственности на земельный участок на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2009).
В свою очередь судебными актами по делу N А32-9102/2010 было установлено следующее.
23 ноября 2009 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.
В письме от 16.12.2009 департамент имущественных отношений администрации сообщил обществу о невозможности предоставления земельного участка в аренду по причине истечения срока действия постановления от 19.10.2005 N 3127 о предварительном согласовании места размещения объекта.
Полагая, что отказ от 16.12.2009 в предоставлении участка является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа администрации в предоставлении в аренду земельного участка площадью 5650 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:0047 для размещения культурно-развлекательного центра в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи, обязании администрации к устранению допущенных нарушений и принятию решения о предоставлении земельного участка обществу в аренду (дело N А32-9102/2010).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2011 по делу N А32-9102/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 г. в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Отказывая в удовлетворении требований общества в рамках названого выше дела, суд исходил из того, что в деле отсутствуют доказательства принятия органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании обществу места размещения объекта после отнесения Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ земельного участка к муниципальной собственности. Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии у постановления администрации от 19.10.2005 N 3127 о предварительном согласовании места размещения объекта юридической силы, поскольку администрация по состоянию на 19 октября 2005 года не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в федеральной собственностью.
В рамках настоящего дела в обоснование заявленных требований о расторжении договора истец указывает, что указанный в договоре инвестиционный проект до настоящего времени не был реализован, имущественные права истца на завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект не были оформлены в связи с невыполнением ответчиком принятых на себя обязательство. Земельный участок площадью 5650 кв.м в районе гостиница "Приморская" обществу до настоящего времени не предоставлен. Не исполнено администрацией обязательств по предоставлению земельного участка и после оформления права муниципальной собственности на спорный земельный участок на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении спорного договора, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор не является договором об инвестиционной деятельности, а администрация не является субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В то же время, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе были заключить данный договор, однако не согласовали его предмет, поскольку отнесли к существенным его условиям площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций, которые по условиям пункта 2.2 договора должны быть определены в дополнительном соглашении. Поскольку такое дополнительное соглашение стороны не заключили, то предмет договора ими не согласован и, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса, суд признал договор незаключенным, в связи с чем отказал в удовлетворении иска о расторжении договора.
Между тем, при принятии решения суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами как "инвестиционные", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N ВАС-11450/11 и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при его использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.
Из содержания спорного договора следует, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные пунктами 2.3. и 3.1. договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного законодательства не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.
Аналогичная правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 03.04.2012 N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы они такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
Из изложенного следует, что заключение инвестиционных договоров с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких договоров недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
Апелляционным судом также установлено, что в спорном договоре помимо условий, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержатся также и гражданско-правовые обязательства, а именно - предусмотренные пунктами 2.5, 3.2.4 договора, то есть, обязанности по перечислению в бюджет муниципального образования денежных средств в размере и в сроки, установленные договором инвестирования.
Пунктами 2.5, 3.2.4. договора, стороны согласовали условия участия общества в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем принятия обществом обязательства по перечислению в установленные сроки денежных средств в бюджет муниципального образования.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть, в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства по перечислению денежных средств.
В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса спорный договор считается заключенным с момента его подписания.
Признавая спорный инвестиционный договор незаключенным в связи с несогласованностью его предмета, суд первой инстанции также не учел правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно формировавшуюся им в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, содержащих оговорку об обязательности применения изложенного в них толкования норм права по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
В данных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
В данном деле суд признал существенными условиями, согласованными сторонами в договоре, инвестиционный объект, который должен быть создан в результате реализации договора, в частности, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций.
Между тем суд не учел, что исходя из буквального содержания договора от 10 октября 2005 года следует, что целями сторон являлось: инвестора - получить от администрации города Сочи земельный участок для строительства и необходимых согласований и разрешений в сфере градостроительного законодательства; администрации - получение от инвестора денежных средств в бюджет города Сочи.
Данный вывод подтверждает также содержание ненормативно-правовых актов Администрации города Сочи, принятых в 2005 году, а именно:
- - постановлением Главы города Сочи N 3127 от 19 октября 2005 года "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Алекс 777" места размещения культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе города Сочи", в преамбуле которого упоминается заключение договора инвестирования от 10 октября 2005 года между сторонами;
- - постановлением Главы города Сочи N 3518 от 20.12.2005 г. "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Алекс 777" земельного участка для размещения культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе города Сочи", в преамбуле которого также указано на заключение договора инвестирования от 10 октября 2005 года и оплату истцом 50% от оговоренной договором суммы в бюджет города Сочи.
В связи с указанными целями сторон в сложившихся отношениях заключение дополнительного соглашения, определяющего окончательную площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций, предусмотренного п. 2.2. договора, ни коим образом не влияет на определение предмета договора, исполнение обязательств сторон по указанному договору, поскольку указанные сведения не влияют ни на сумму финансового участия инвестора в пополнении бюджета города Сочи, ни на размер обязательств администрации.
Апелляционный суд также учитывает, что окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также связанный с указанными показателями объем необходимых инвестиций в строительство объекта не могли быть определены ранее выполнения администрацией города Сочи обязательства по предоставлению земельного участка, поскольку правоустанавливающие документы на земельный участок в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ являются необходимыми документами для получения градостроительного плана земельного участка (ст. 46 Градостроительного кодекса РФ устанавливает обязанность выдачи градостроительного плана земельного участка только заинтересованному лицу), разработки проектной документации (для чего необходимы сведения о границах земельного участка, условиях его использования, которые устанавливаются собственником земельного участка или уполномоченным лицом в распорядительном документе о предоставлении земельного участка), получения заключения государственной экспертизы по проектной документации ст. 49 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, поскольку стороны приступили к фактическому исполнению спорного договора, а именно: истец перечислил в бюджет города денежные средства на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города; ответчик с целью оказания содействия истцу принял ряд ненормативных актов связанных с реализацией проекта, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у сторон отсутствовала неопределенность в предмете договора, в связи с чем спорный договор является заключенным.
Кроме того, суд первой инстанции, придав условию договора инвестирования о типе, этажности здания, номенклатуре и конфигурации помещений инвестиционного объекта значение существенного условия договора не учел, что спорным договором не предусмотрены права публичного образования требовать передачи помещений в этом объекте в муниципальную собственность либо образование долевой собственности на объект. Следовательно, характеристики инвестиционного объекта не имеют значения для муниципального образования как стороны договора и потому они не могут рассматриваться как его существенные условия, а их отсутствие не затрагивает интересы муниципального образования.
Апелляционный суд также учитывает, что довод о незаключенности договора инвестирования был заявлен администрацией, то есть, лицом, которое уже в полном объеме приняло от общества исполнение по договору в виде денежных средств на развитие города. Тот факт, что администрация не только не приложила усилий для того, чтобы условия договора были максимально полными и недвусмысленными, но и впоследствии ссылалась на якобы имеющийся дефект содержания договора инвестирования в целях признания его незаключенным свидетельствует о том, что администрацией был нарушен принцип добросовестного поведения в гражданском обороте. Кроме того, следует указать, что стороны не считали договор от 10 октября 2005 года до обращения истца в суд незаключенным, что следует также из ответа администрации города Сочи от 31.08.2011 г. N 7643/01-02-34 на претензию истца о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции также считает, что в рассматриваемом случае у суда отсутствуют основания полагать спорный договор ничтожным, ввиду отсутствия у администрации г. Сочи на момент его подписания полномочий на распоряжение земельным участком, который должен быть предоставлен обществу в аренду.
Как уже указывалось выражение публичным образованием в спорном договоре готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками. В связи с чем, установление на стадии исполнения договора - невозможности предоставления земельного участка в аренду может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении договора обязанным лицом, что не является основанием для признания его недействительным. При этом апелляционный суд учитывает, что в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку в соответствии с законодательством, действующим в период подписания договора, вся земля в границах охранных зон города-курорта Сочи относилась к федеральной собственности, полномочиями по распоряжению земельным участком обладала Российская Федерация в лице территориальных агентств Росимущества. Поэтому, не будучи собственником земельного участка, администрация имела возможность с целью надлежащего исполнения спорного договора в части предоставления земельного участка истцу согласовать свои действия по выделению земельного участка и передаче его под строительство торгово-развлекательного комплекса с представителем собственника, что не противоречит статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Кроме того, в п. 3.3. договора стороны обязались не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими сторонами.
Апелляционным судом также установлено, что не исполнено администрацией обязательство по предоставлению земельного участка истцу и после оформления права собственности муниципалитета на спорный земельный участок, возникшего в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Не принятие администрацией надлежащих мер по исполнению договора инвестирования свидетельствует о ненадлежащем его исполнении.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда также при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 7.3 договора инвестирования стороны вправе требовать расторжения договора в арбитражном суде Краснодарского края в случае невыполнения, либо несвоевременного выполнения обязательств каждой из сторон, в соответствии с условиями договора, предупредив другую сторону письменно за один месяц.
Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении такого спора.
Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, что подтверждено ответом администрации г. Сочи от 31.08.2011 г. исх. N 7643/01-02-34 на письмо истца от 21.07.2011 г. о расторжении спорного договора.
Апелляционный суд считает, что неисполнение администрацией условий заключенного договора является существенным нарушением, так как истец рассчитывал возвести на предоставленном земельном участке объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и оформить право собственности, а также эксплуатировать указанный объект с целью получения прибыли, но в результате невыполнения администрацией своих обязательств по предоставлению земельного участка общество лишено возможности реализации тех возможностей, на которые рассчитывало при заключении инвестиционного договора.
Доводы администрации о том, что она исполнила свои обязательства по договору инвестирования, изложенные в письме N 7643/01-02-34 от 31.08.2011 необоснованны, поскольку предоставление земельного участка администрацией г. Сочи в 2005 году было незаконным, следовательно, надлежащего исполнения обязательств со стороны администрации не было. Факт издания администрацией города Сочи незаконных правовых актов по предоставлению земельного участка в период, когда администрация города Сочи не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, отнесенным федеральным законом к уровню федеральной собственности, подтверждается судебными актами по делам N А32-395/2009, N А32-9102/2010 с участием истца и ответчика.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение суда первой инстанции отменить. Расторгнуть договор инвестирования в строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи, заключенный между обществом с ограниченной с ответственностью "Алекс-777" и администрацией города Сочи от 10 октября 2005 г.
Суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию коллегии судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19.11.2012 N ВАС-12444/12 по делу N А32-24023/2011. Однако в связи с различиями в предмете споров (взыскание инвестором в качестве неосновательного обогащения добровольно внесенных в развитие инфраструктуры муниципального образования денежных средств по делу N А32-24023/2011 и расторжение договора инвестирования в настоящем деле) и фактических обстоятельствах апелляционный суд полагает, что оснований для приостановления производства по делу до рассмотрения дела N А32-24023/2011 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не имеется.
Судебные расходы истца в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ по оплате государственной пошлины по иску и жалобе надлежит возложить на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 ноября 2012 г. по делу N А32-18533/2012 отменить.
Расторгнуть договор инвестирования в строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи, заключенный между обществом с ограниченной с ответственностью "Алекс-777" и администрацией города Сочи от 10 октября 2005 года.
Взыскать с администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алекс-777" (ОГРН 1052311681674; ИНН 2320083715) 4 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску, 2 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.02.2013 N 15АП-15117/2012 ПО ДЕЛУ N А32-18533/2012
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2013 г. N 15АП-15117/2012
Дело N А32-18533/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Баркалов В.В. по доверенности от 10.01.2013 (до и после перерыва), представитель Казачанский С.В. по доверенности от 10.01.2013 (до и после перерыва), представитель Мякишев Ю.В. по доверенности от 13.06.2012 (до перерыва)
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алекс-777"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 принятое в составе судьи Баганиной С.А. по делу N А32-18533/2012 о расторжении договора
по иску: общества с ограниченной ответственностью "Алекс-777"
к ответчику: Администрации город Сочи
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алекс-777" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - ответчик, администрация) о расторжении договора инвестирования в строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи N 03.2/47 от 10.10.2005 г.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08 ноября 2012 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Алекс-777" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнения к ней заявитель приводит доводы о том, что при определении правовой природы спорного договора суд первой инстанции в решении приводит противоречивые выводы. Суд ошибочно пришел к выводу о незаключенности спорного договора инвестирования от 10.10.2005 г. со ссылкой на отсутствие между сторонами дополнительного соглашения, определяющего окончательную площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещения в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций. Признавая спорный договор незаключенным, суд первой инстанции не учел цели сторон в спорных отношениях, которыми они руководствовались при заключении договора. Суд также не учел, что заключение дополнительного соглашения до настоящего времени было невозможно по объективным причинам, однако возможность заключения дополнительного соглашения не была утрачена. Заявитель также полагает, что спорный договор по своей правовой природе является предварительным договором аренды земельного участка и пр.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы и доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 25 января 2013 года до 10 час. 45 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца, которые поддержали занимаемую правовую позицию по спору.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 октября 2005 года администрация и общество (инвестор) заключили договор инвестирования, по которому общество обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи.
В соответствии с п. 2.1. договора (с учетом п. 1.1.2. и п. 1.1.3. договора) в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется осуществлять новое строительство на земельном участке, площадью 5 650 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, в районе гостиницы "Приморская" культурно-развлекательного комплекса, ориентировочной общей площадью 13 500 кв. м. Ориентировочный объем инвестиций в строительство объекта - 250 000 000 руб. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию декабрь 2007 г.
Согласно п. 2.2. договора окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемых зданиях, а также объем необходимых инвестиций определяется утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору.
Администрация города Сочи в свою очередь обязалась предоставить инвестору в аренду на период проектирования и строительства объекта земельный участок, а также в рамках действующего законодательства оказывает содействие инвестору в реализации инвестиционного проекта (п. 2.3 договора).
В соответствии с условиями договора инвестор обеспечивает финансирование проектирования, строительства объекта, сдачи объекта в эксплуатацию. Объем вложения инвестора уточняется в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации на объект и закрепляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору (п. 2.4. договора).
Пунктами 2.5, 3.2.4. договора также предусмотрено, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем перечисления 15 699 600 руб. в бюджет города Сочи в следующем порядке:
- - 10% в недельный срок после подписаний договора;
- - 40% в недельный срок после выхода постановления Главы города Сочи;
- - 50% равномерными платежами в течение 9 месяцев после выхода постановления Главы города Сочи.
Срок действия договора установлен с момента подписания договора до оформления имущественных прав сторон на завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект (п. 4.1. договора).
В пункте 3.1. договора администрация в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке, согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ, Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 года N 136-ФЗ, Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" обязалась оказывать инвестору содействие в оформлении проектной, проектно-сметной, исходно-разрешительной и иной градостроительной документации, необходимой для строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, в том числе издать ненормативные правовые акты (постановления Главы города Сочи) разрешающие проектирование, строительство объекта, а также об утверждении (регистрации) актов о приемки объектов в эксплуатацию и другие ненормативные правовые акты, необходимые для реализации целей настоящего договора.
Во исполнение п. 2.5 договора инвестор перечислил администрации 15 699 600 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями N 67 от 18.10.2005 г., N 100 от 29.11.2005 г., N 102 от 02.12.2005 г., N 226 от 11.07.2006 г., N 229 от 17.07.2006 г., а также актом сверки расчетов между ООО "Алекс 777" и ООО фирма "Аксель Юг", актом зачета взаимных требований от 06.12.202006 г., подписанным ООО "Алекс 777" и ООО фирма "Аксель Юг", выписками по лицевым счетам.
В свою очередь администрация в рамках исполнения спорного договора, приняло постановление главы города Сочи от 19.10.2005 N 3127, которым обществу утвержден акт выбора и проект границ земельного участка общей площадью 5650 кв. м для строительства культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи, согласовано место его размещения, а также предписано выполнить работы по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет.
Во исполнение постановления от 19.10.2005 N 3127 сформирован земельный участок, в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204029:0047 (кадастровый план от 16.01.2006).
На основании постановления главы города Сочи от 20.12.2005 N 3518 по договору от 23.12.2005 N 4900003735 администрация передала земельный участок обществу в аренду до 01.01.2009.
В связи с истечением срока аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о его продлении. Бездействие администрации в виде непринятия решения о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок общество оспорило в суде. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2009 по делу N А32-395/2009 требования общества удовлетворены. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2009 решение от 25.02.2009 отменено, в удовлетворении заявления общества отказано. Суд кассационной инстанции указал на то, что спорный земельный участок на дату совершения бездействия относился к федеральному уровню собственности, а администрация не обладала полномочиями по его передаче обществу в аренду.
16 июля 2009 года право собственности на земельный участок на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2009).
В свою очередь судебными актами по делу N А32-9102/2010 было установлено следующее.
23 ноября 2009 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.
В письме от 16.12.2009 департамент имущественных отношений администрации сообщил обществу о невозможности предоставления земельного участка в аренду по причине истечения срока действия постановления от 19.10.2005 N 3127 о предварительном согласовании места размещения объекта.
Полагая, что отказ от 16.12.2009 в предоставлении участка является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа администрации в предоставлении в аренду земельного участка площадью 5650 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:0047 для размещения культурно-развлекательного центра в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи, обязании администрации к устранению допущенных нарушений и принятию решения о предоставлении земельного участка обществу в аренду (дело N А32-9102/2010).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2011 по делу N А32-9102/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 г. в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Отказывая в удовлетворении требований общества в рамках названого выше дела, суд исходил из того, что в деле отсутствуют доказательства принятия органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании обществу места размещения объекта после отнесения Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ земельного участка к муниципальной собственности. Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии у постановления администрации от 19.10.2005 N 3127 о предварительном согласовании места размещения объекта юридической силы, поскольку администрация по состоянию на 19 октября 2005 года не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в федеральной собственностью.
В рамках настоящего дела в обоснование заявленных требований о расторжении договора истец указывает, что указанный в договоре инвестиционный проект до настоящего времени не был реализован, имущественные права истца на завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект не были оформлены в связи с невыполнением ответчиком принятых на себя обязательство. Земельный участок площадью 5650 кв.м в районе гостиница "Приморская" обществу до настоящего времени не предоставлен. Не исполнено администрацией обязательств по предоставлению земельного участка и после оформления права муниципальной собственности на спорный земельный участок на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении спорного договора, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор не является договором об инвестиционной деятельности, а администрация не является субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В то же время, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе были заключить данный договор, однако не согласовали его предмет, поскольку отнесли к существенным его условиям площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций, которые по условиям пункта 2.2 договора должны быть определены в дополнительном соглашении. Поскольку такое дополнительное соглашение стороны не заключили, то предмет договора ими не согласован и, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса, суд признал договор незаключенным, в связи с чем отказал в удовлетворении иска о расторжении договора.
Между тем, при принятии решения суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами как "инвестиционные", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N ВАС-11450/11 и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при его использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.
Из содержания спорного договора следует, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные пунктами 2.3. и 3.1. договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного законодательства не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.
Аналогичная правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 03.04.2012 N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы они такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
Из изложенного следует, что заключение инвестиционных договоров с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких договоров недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
Апелляционным судом также установлено, что в спорном договоре помимо условий, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержатся также и гражданско-правовые обязательства, а именно - предусмотренные пунктами 2.5, 3.2.4 договора, то есть, обязанности по перечислению в бюджет муниципального образования денежных средств в размере и в сроки, установленные договором инвестирования.
Пунктами 2.5, 3.2.4. договора, стороны согласовали условия участия общества в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем принятия обществом обязательства по перечислению в установленные сроки денежных средств в бюджет муниципального образования.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть, в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства по перечислению денежных средств.
В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса спорный договор считается заключенным с момента его подписания.
Признавая спорный инвестиционный договор незаключенным в связи с несогласованностью его предмета, суд первой инстанции также не учел правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно формировавшуюся им в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, содержащих оговорку об обязательности применения изложенного в них толкования норм права по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
В данных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
В данном деле суд признал существенными условиями, согласованными сторонами в договоре, инвестиционный объект, который должен быть создан в результате реализации договора, в частности, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций.
Между тем суд не учел, что исходя из буквального содержания договора от 10 октября 2005 года следует, что целями сторон являлось: инвестора - получить от администрации города Сочи земельный участок для строительства и необходимых согласований и разрешений в сфере градостроительного законодательства; администрации - получение от инвестора денежных средств в бюджет города Сочи.
Данный вывод подтверждает также содержание ненормативно-правовых актов Администрации города Сочи, принятых в 2005 году, а именно:
- - постановлением Главы города Сочи N 3127 от 19 октября 2005 года "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Алекс 777" места размещения культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе города Сочи", в преамбуле которого упоминается заключение договора инвестирования от 10 октября 2005 года между сторонами;
- - постановлением Главы города Сочи N 3518 от 20.12.2005 г. "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Алекс 777" земельного участка для размещения культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе города Сочи", в преамбуле которого также указано на заключение договора инвестирования от 10 октября 2005 года и оплату истцом 50% от оговоренной договором суммы в бюджет города Сочи.
В связи с указанными целями сторон в сложившихся отношениях заключение дополнительного соглашения, определяющего окончательную площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций, предусмотренного п. 2.2. договора, ни коим образом не влияет на определение предмета договора, исполнение обязательств сторон по указанному договору, поскольку указанные сведения не влияют ни на сумму финансового участия инвестора в пополнении бюджета города Сочи, ни на размер обязательств администрации.
Апелляционный суд также учитывает, что окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также связанный с указанными показателями объем необходимых инвестиций в строительство объекта не могли быть определены ранее выполнения администрацией города Сочи обязательства по предоставлению земельного участка, поскольку правоустанавливающие документы на земельный участок в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ являются необходимыми документами для получения градостроительного плана земельного участка (ст. 46 Градостроительного кодекса РФ устанавливает обязанность выдачи градостроительного плана земельного участка только заинтересованному лицу), разработки проектной документации (для чего необходимы сведения о границах земельного участка, условиях его использования, которые устанавливаются собственником земельного участка или уполномоченным лицом в распорядительном документе о предоставлении земельного участка), получения заключения государственной экспертизы по проектной документации ст. 49 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, поскольку стороны приступили к фактическому исполнению спорного договора, а именно: истец перечислил в бюджет города денежные средства на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города; ответчик с целью оказания содействия истцу принял ряд ненормативных актов связанных с реализацией проекта, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у сторон отсутствовала неопределенность в предмете договора, в связи с чем спорный договор является заключенным.
Кроме того, суд первой инстанции, придав условию договора инвестирования о типе, этажности здания, номенклатуре и конфигурации помещений инвестиционного объекта значение существенного условия договора не учел, что спорным договором не предусмотрены права публичного образования требовать передачи помещений в этом объекте в муниципальную собственность либо образование долевой собственности на объект. Следовательно, характеристики инвестиционного объекта не имеют значения для муниципального образования как стороны договора и потому они не могут рассматриваться как его существенные условия, а их отсутствие не затрагивает интересы муниципального образования.
Апелляционный суд также учитывает, что довод о незаключенности договора инвестирования был заявлен администрацией, то есть, лицом, которое уже в полном объеме приняло от общества исполнение по договору в виде денежных средств на развитие города. Тот факт, что администрация не только не приложила усилий для того, чтобы условия договора были максимально полными и недвусмысленными, но и впоследствии ссылалась на якобы имеющийся дефект содержания договора инвестирования в целях признания его незаключенным свидетельствует о том, что администрацией был нарушен принцип добросовестного поведения в гражданском обороте. Кроме того, следует указать, что стороны не считали договор от 10 октября 2005 года до обращения истца в суд незаключенным, что следует также из ответа администрации города Сочи от 31.08.2011 г. N 7643/01-02-34 на претензию истца о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции также считает, что в рассматриваемом случае у суда отсутствуют основания полагать спорный договор ничтожным, ввиду отсутствия у администрации г. Сочи на момент его подписания полномочий на распоряжение земельным участком, который должен быть предоставлен обществу в аренду.
Как уже указывалось выражение публичным образованием в спорном договоре готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками. В связи с чем, установление на стадии исполнения договора - невозможности предоставления земельного участка в аренду может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении договора обязанным лицом, что не является основанием для признания его недействительным. При этом апелляционный суд учитывает, что в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку в соответствии с законодательством, действующим в период подписания договора, вся земля в границах охранных зон города-курорта Сочи относилась к федеральной собственности, полномочиями по распоряжению земельным участком обладала Российская Федерация в лице территориальных агентств Росимущества. Поэтому, не будучи собственником земельного участка, администрация имела возможность с целью надлежащего исполнения спорного договора в части предоставления земельного участка истцу согласовать свои действия по выделению земельного участка и передаче его под строительство торгово-развлекательного комплекса с представителем собственника, что не противоречит статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Кроме того, в п. 3.3. договора стороны обязались не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими сторонами.
Апелляционным судом также установлено, что не исполнено администрацией обязательство по предоставлению земельного участка истцу и после оформления права собственности муниципалитета на спорный земельный участок, возникшего в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Не принятие администрацией надлежащих мер по исполнению договора инвестирования свидетельствует о ненадлежащем его исполнении.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда также при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 7.3 договора инвестирования стороны вправе требовать расторжения договора в арбитражном суде Краснодарского края в случае невыполнения, либо несвоевременного выполнения обязательств каждой из сторон, в соответствии с условиями договора, предупредив другую сторону письменно за один месяц.
Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении такого спора.
Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, что подтверждено ответом администрации г. Сочи от 31.08.2011 г. исх. N 7643/01-02-34 на письмо истца от 21.07.2011 г. о расторжении спорного договора.
Апелляционный суд считает, что неисполнение администрацией условий заключенного договора является существенным нарушением, так как истец рассчитывал возвести на предоставленном земельном участке объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и оформить право собственности, а также эксплуатировать указанный объект с целью получения прибыли, но в результате невыполнения администрацией своих обязательств по предоставлению земельного участка общество лишено возможности реализации тех возможностей, на которые рассчитывало при заключении инвестиционного договора.
Доводы администрации о том, что она исполнила свои обязательства по договору инвестирования, изложенные в письме N 7643/01-02-34 от 31.08.2011 необоснованны, поскольку предоставление земельного участка администрацией г. Сочи в 2005 году было незаконным, следовательно, надлежащего исполнения обязательств со стороны администрации не было. Факт издания администрацией города Сочи незаконных правовых актов по предоставлению земельного участка в период, когда администрация города Сочи не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, отнесенным федеральным законом к уровню федеральной собственности, подтверждается судебными актами по делам N А32-395/2009, N А32-9102/2010 с участием истца и ответчика.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение суда первой инстанции отменить. Расторгнуть договор инвестирования в строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи, заключенный между обществом с ограниченной с ответственностью "Алекс-777" и администрацией города Сочи от 10 октября 2005 г.
Суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию коллегии судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19.11.2012 N ВАС-12444/12 по делу N А32-24023/2011. Однако в связи с различиями в предмете споров (взыскание инвестором в качестве неосновательного обогащения добровольно внесенных в развитие инфраструктуры муниципального образования денежных средств по делу N А32-24023/2011 и расторжение договора инвестирования в настоящем деле) и фактических обстоятельствах апелляционный суд полагает, что оснований для приостановления производства по делу до рассмотрения дела N А32-24023/2011 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не имеется.
Судебные расходы истца в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ по оплате государственной пошлины по иску и жалобе надлежит возложить на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 ноября 2012 г. по делу N А32-18533/2012 отменить.
Расторгнуть договор инвестирования в строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе г. Сочи, заключенный между обществом с ограниченной с ответственностью "Алекс-777" и администрацией города Сочи от 10 октября 2005 года.
Взыскать с администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алекс-777" (ОГРН 1052311681674; ИНН 2320083715) 4 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску, 2 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)