Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Рогальского С.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Алекс-777" (ИНН 2320083715, ОГРН 1052311681674) - Баркалова В.В. (доверенность от 10.01.2013), Мякишева Ю.В. (доверенность от 27.07.2012), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2013 по делу N А32-18533/2012 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Величко М.Г.), установил следующее.
ООО "Алекс-777" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) о расторжении договора инвестирования в строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе города Сочи от 10.10.2005 N 03.2/47 (далее - договор N 03.2/47).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 (судья Баганина С.А.) в иске отказано. Суд пришел к выводу о незаключенности договора N 03.2/47 в связи с несогласованием сторонами существенного условия относительно объекта инвестирования.
Постановлением апелляционного суда от 01.02.2013 решение отменено, договор инвестирования расторгнут. Судебный акт мотивирован тем, что администрация, не предоставив обществу земельный участок в аренду, существенно нарушила условия договора N 03.2/47.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционного суда. По мнению заявителя, из договора N 03.2/47 следует, что администрация заключала его в целях регулирования инвестиционной деятельности формами и методами, предусмотренными статьей 19 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об инвестиционной деятельности). Между тем принятые администрацией обязательства по договору N 03.2/47 не выходят за рамки исполнительно-распорядительных функций и публично-правовых обязанностей, выполняемых ею безвозмездно в силу закона, поэтому заключенный сторонами договор не является договором инвестирования, а администрация не является субъектом инвестиционной деятельности в смысле, придаваемом ей Законом об инвестиционной деятельности. Спорный договор, по мнению администрации, является незаключенным в связи с несогласованием сторонами существенных условий (пункты 2.2, 2.3 и 2.4), поэтому основания для его расторжения отсутствуют. Перечисление обществом денежных средств обусловлено его стремлением гарантировать отсутствие административных препятствий в достижении определенной цели - создании объекта недвижимости и возможности свободного распоряжения им. При рассмотрении дел N А32-395/2009 и А32-9102/2010 установлено, что обществу утвержден акт выбора и проект границ земельного участка, сформирован земельный участок, который поставлен на государственный учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204029:0047, по договору от 23.12.2005 N 4900003735 земельный участок передан истцу в аренду до 01.01.2009. По истечении срока аренды новый договор не заключен из-за отсутствия по состоянию на 01.06.2009 предварительного согласования уполномоченным органом места размещения объекта.
Администрация указывает, что исходя из принципа свободы договора и права сторон заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации, условие договора об обязанности общества уплатить в бюджет муниципального образования денежные средства без какого-либо встречного предоставления со стороны муниципального образования следует квалифицировать как пожертвование в его пользу (статья 582 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд не учел правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А32-24023/2011.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, указывая, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в 2005 году администрация не обладала правом распоряжения земельным участком в связи с отнесением его к федеральному уровню собственности, а непредоставление его в аренду после регистрации права муниципальной собственности на участок является существенным нарушением условий договора N 03.2/47. Спорный договор не является договором о долевом участии в строительстве, а условия пунктов 2.2 и 2.4 не являются существенными, поскольку администрация не собиралась участвовать в финансировании культурно-развлекательного центра и не претендовала на получение какой-либо доли по результатам строительства. Перечисленные обществом денежные средства не относятся к пожертвованию. Истец заключил договор N 03.2/47 в целях получения в аренду земельного участка для строительства культурно-развлекательного комплекса и последующего получения прибыли от его эксплуатации. Фактически обязательство истца участвовать в развитии инженерной инфраструктуры корреспондировалось с обязанностью администрации передать земельный участок в аренду, и без включения этого условия в текст договора он не был бы заключен. Суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал обязательство администрации предоставить земельный участок в аренду как гражданско-правовое и признал его нарушение существенным, что служит основанием для расторжения договора N 03.2/47. Общество считает, что спорный договор является предварительным договором аренды земельного участка.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы отзыва.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует отменить.
Как видно из материалов дела, 10.10.2005 администрация и общество (инвестор) заключили договор N 03.2/47, по которому общество обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств осуществить строительство культурно-развлекательного комплекса ориентировочной общей площадью 13 500 кв. м на земельном участке площадью 5650 кв. м, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, в районе гостиницы "Приморская". Ориентировочный объем инвестиций в строительство объекта - 250 млн рублей. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - декабрь 2007 года (пункты 1.1.2, 1.1.3 и 2.1 договора).
Согласно пункту 2.2 договора окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемых зданиях, а также объем необходимых инвестиций определяются утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору. Инвестор обеспечивает финансирование проектирования, строительства и сдачи его в эксплуатацию. Объем вложения инвестора уточняется в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией на объект и закрепляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору (пункт 2.4 договора). Пунктами 2.5 и 3.2.4 договора предусмотрено, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем перечисления 15 699 600 рублей в бюджет.
Администрация обязалась предоставить инвестору в аренду на период проектирования и строительства объекта земельный участок, а также в рамках действующего законодательства оказывать содействие инвестору в реализации инвестиционного проекта (пункт 2.3 договора). Согласно пункту 3.1 договора администрация в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" обязалась оказывать инвестору содействие в оформлении проектной, проектно-сметной, исходно-разрешительной и иной градостроительной документации, необходимой для строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, в том числе издать ненормативные правовые акты (постановления главы города Сочи), разрешающие проектирование, строительство объекта, а также документации об утверждении (регистрации) актов о приемке объектов в эксплуатацию и другие ненормативные правовые акты, необходимые для реализации целей договора.
Срок действия договора установлен с момента его подписания до оформления имущественных прав сторон на завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект (пункт 4.1 договора).
В соответствии с пунктом 7.3 договора стороны вправе требовать его расторжения в Арбитражном суде Краснодарского края в случае невыполнения либо несвоевременного выполнения обязательств каждой из сторон, в соответствии с условиями договора, предупредив другую сторону письменно за один месяц.
Суды установили, что ООО "Фирма "Аксель Юг" по поручению общества перечислило администрации 15 699 600 рублей, что не оспаривается сторонами.
Постановлением главы города Сочи от 19.10.2005 N 3127 обществу утвержден акт выбора и проект границ земельного участка общей площадью 5650 кв. м для строительства культурно-развлекательного комплекса, согласовано место его размещения, предписано выполнить работы по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет. Во исполнение постановления от 19.10.2005 N 3127 сформирован земельный участок, осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204029:0047 (кадастровый план от 16.01.2006). На основании постановления главы города Сочи от 20.12.2005 N 3518 администрация заключила с обществом договор аренды земельного участка от 23.12.2005 N 4900003735 сроком по 01.01.2009. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок фактически передан арендатору с 01.01.2006 без каких-либо документов по передаче имущества (т. 1, л.д. 46-52).
В связи с истечением срока аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о его продлении.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным непринятие администрацией решения о предоставлении в аренду земельного участка на новый срок, обязать администрацию предоставить земельный участок в аренду на срок до 01.01.2012 и направить для подписания договор аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2009 по делу N А32-395/2009 заявление удовлетворено. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2009 решение отменено, обществу отказано в удовлетворении заявления на том основании, что в спорный период земельный участок в силу закона относился к федеральной собственности, поэтому администрация не обладала полномочиями по его распоряжению.
На основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) за муниципальным образованием город-курорт Сочи 16.07.2009 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2009).
Общество вновь обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:0047 для размещения культурно-развлекательного центра, обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении земельного участка обществу в аренду.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2011 по делу N А32-9102/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2011, обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.
Суды установили, что общество 23.11.2009 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, однако в письме от 16.12.2009 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи сообщил о невозможности предоставить ему земельный участок в аренду в связи с истечением срока действия постановления от 19.10.2005 N 3127 о предварительном согласовании места размещения объекта. Суды указали, что постановление администрации от 19.10.2005 N 3127 о предварительном согласовании места размещения объекта не имеет юридической силы, поскольку по состоянию на 19.10.2005 она не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в федеральной собственности. Постановлением главы города Сочи от 12.11.2009 N 373 "О внесении изменений и дополнений в некоторые муниципальные правовые акты главы города Сочи" постановление главы города Сочи от 27.05.2009 N 179 "О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи" дополнено пунктом 9, в котором указано, что администрация осуществляет завершение процедуры предоставления земельных участков в порядке пункта 5 статьи 30 и статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии утвержденных до 01.06.2009 материалов предварительного согласования места размещения объекта. Общество не представило доказательств предварительного согласования администрацией места размещения объекта в период с момента вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ до 01.06.2009. Суды отклонили ссылку общества на постановление главы администрации от 12.11.2009 N 373, указав, что постановление касается материалов предварительного согласования, утвержденных уполномоченным органом.
21 июля 2011 года общество направило администрации письмо, в котором предложило в связи с невыполнением ею обязательств по предоставлению земельного участка и неоказанию содействия в реализации инвестиционного проекта расторгнуть договор N 03.2/47.
В ответе от 31.08.2011 администрация сообщила, что исполнила обязанность, предусмотренную пунктом 2.3 договора, и предоставила обществу земельный участок сроком на 3 года (договор аренды земельного участка от 23.12.2005 N 4900003735). Невозможность предоставления земельного участка на новый срок обусловлена судебными решениями. Администрация указала на невыполнение обществом пункта 2.1 в части строительства инвестиционного объекта с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию в декабре 2007 года и уведомила о предстоящем расторжении договора N 03.2/47 (т. 1, л.д. 77, 78).
Общество, считая, что непредоставление администрацией земельного участка в аренду на новый срок является существенным нарушением условий договора N 03.2/47, обратилось в арбитражный суд с иском о его расторжении.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, пришел к выводу о незаключенности договора N 03.2/47 в связи с отсутствием дополнительного соглашения, предусмотренного в пункте 2.2 договора.
Апелляционный суд, отменяя решение и удовлетворяя иск, руководствовался следующим.
Определенные пунктами 2.3 и 3.1 договора N 03.2/47 обязанности администрации являются по своей природе публично-правовыми, поэтому соглашение, в котором администрация констатировала наличие у нее обязанностей исполнять предписания публичного законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка. В обоснование своего вывода суд апелляционной инстанции сослался на правовую позицию, сформулированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
В постановлении от 05.02.2013 N 12444/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
Апелляционный суд установил, что наряду с публично-правовыми обязанностями администрации договор N 03.2/47 содержит гражданско-правовую обязанность общества перечислить 15 699 600 рублей в бюджет города Сочи в порядке и сроки, предусмотренные в пунктах 2.5 и 3.2.4.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора, указав, что характеристики инвестиционного объекта не имеют значения для администрации как стороны (договор не предусматривает право ответчика требовать передачи помещений в этом объекте в муниципальную собственность либо образование долевой собственности на объект), поэтому не могут рассматриваться как его существенные условия, а их отсутствие не затрагивает интересы администрации. Окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи не могли быть определены ранее выполнения администрацией города Сочи обязательства по предоставлению земельного участка.
Кроме того, стороны приступили к фактическому исполнению договора N 03.2/47: истец перечислил в бюджет города денежные средства, а ответчик принял ряд ненормативных актов, связанных с реализацией проекта. Суд указал, что довод о незаключенности договора заявлен администрацией, которая приняла от общества исполнение по договору в виде денежных средств на развитие инфраструктуры города. До обращения истца в суд администрация не считала договор незаключенным, что следует из ее ответа от 31.08.2011 N 7643/01-02-34 на претензию истца о расторжении договора.
В обоснование своего вывода суд сослался на правовую позицию, сформулированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/2010 и от 08.02.2011 N 13970/2010, согласно которой требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем в целях недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
Названные выводы суда апелляционной инстанции являются правильными.
Расторгая договор N 03.2/47, суд апелляционной инстанции исходил из того, что администрация, не являясь собственником земельного участка, имела возможность в целях надлежащего исполнения договора в части предоставления земельного участка истцу согласовать с представителем собственника свои действия по выделению земельного участка и передаче его под строительство торгово-развлекательного комплекса. Кроме того, администрация не исполнила обязательства по предоставлению земельного участка истцу и после оформления права собственности муниципального образования. Непринятие администрацией надлежащих мер по исполнению договора N 03.2/47 свидетельствует о ненадлежащем его исполнении.
Названные выводы неправильны.
Земельные участки для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в порядке, предусмотренном статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу пункта 9 статьи 30 названного Кодекса решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
Судебными актами по делам N А32-395/2009 и А32-9102/2010 установлено, что на момент обращения общества с заявлением о заключении договора аренды на новый срок (октябрь - ноябрь 2008 года) земельный участок в силу закона относился к федеральной собственности, поэтому администрация не обладала полномочиями по его распоряжению. Повторно обращаясь с заявлением от 23.11.2009 о предоставлении земельного участка на новый срок, общество не представило доказательств предварительного согласования в установленном порядке места размещения объекта в период с момента вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ до 01.06.2009, в связи с чем ему правильно повторно было отказано в требовании обязать администрацию заключить договор аренды на новый срок.
Условие пункта 2.3 договора N 03.2/47, предусматривающее предоставление администрацией в рамках действующего законодательства земельного участка в аренду обществу, не освобождает последнюю от соблюдения норм Земельного кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего спора общество не представило доказательств обращения в установленном порядке к администрации с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства и необоснованного отказа администрации после двух отказов, признанных судебными актами обоснованными. Общество также не представило доказательств того, что им утрачена возможность получения земельного участка при соблюдении установленного действующим законодательством порядка.
Таким образом, общество при наличии судебных актов, которыми ему отказано в требованиях обязать администрацию заключить договор аренды на новый срок, а также в отсутствие доказательств соблюдения им установленного законом порядка обращения о предоставлении земельного участка для строительства просит расторгнуть договор в связи с существенным нарушением администрацией его условий, при этом не представляет каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение администрацией обязательств.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Апелляционный суд, признавая неисполнение администрацией обязанности предоставить обществу в аренду земельный участок существенным нарушением условий договора, не принял во внимание решения судов по делам N А32-395/2009 и А32-9102/2010, отсутствие доказательств, подтверждающих обращение общества в установленном порядке с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства и незаконный отказ администрации либо утрату истцом возможности получения земельного участка. Суд не указал, какие нормы закона в таком случае нарушила администрация.
Поскольку приведенные истцом обстоятельства не свидетельствуют о нарушении администрацией гражданско-правовых обязательств, а доказательства существенного нарушения договора не представлены, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Суд первой инстанции неправильно признал договор N 03.2/47 незаключенным, однако решение об отказе в иске верно.
При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда следует отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе (пункт 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2013 по делу N А32-18533/2012 отменить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА
Судьи
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.06.2013 ПО ДЕЛУ N А32-18533/2012
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2013 г. по делу N А32-18533/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Рогальского С.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Алекс-777" (ИНН 2320083715, ОГРН 1052311681674) - Баркалова В.В. (доверенность от 10.01.2013), Мякишева Ю.В. (доверенность от 27.07.2012), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2013 по делу N А32-18533/2012 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Величко М.Г.), установил следующее.
ООО "Алекс-777" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) о расторжении договора инвестирования в строительство культурно-развлекательного комплекса в районе гостиницы "Приморская" в Центральном районе города Сочи от 10.10.2005 N 03.2/47 (далее - договор N 03.2/47).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 (судья Баганина С.А.) в иске отказано. Суд пришел к выводу о незаключенности договора N 03.2/47 в связи с несогласованием сторонами существенного условия относительно объекта инвестирования.
Постановлением апелляционного суда от 01.02.2013 решение отменено, договор инвестирования расторгнут. Судебный акт мотивирован тем, что администрация, не предоставив обществу земельный участок в аренду, существенно нарушила условия договора N 03.2/47.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционного суда. По мнению заявителя, из договора N 03.2/47 следует, что администрация заключала его в целях регулирования инвестиционной деятельности формами и методами, предусмотренными статьей 19 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об инвестиционной деятельности). Между тем принятые администрацией обязательства по договору N 03.2/47 не выходят за рамки исполнительно-распорядительных функций и публично-правовых обязанностей, выполняемых ею безвозмездно в силу закона, поэтому заключенный сторонами договор не является договором инвестирования, а администрация не является субъектом инвестиционной деятельности в смысле, придаваемом ей Законом об инвестиционной деятельности. Спорный договор, по мнению администрации, является незаключенным в связи с несогласованием сторонами существенных условий (пункты 2.2, 2.3 и 2.4), поэтому основания для его расторжения отсутствуют. Перечисление обществом денежных средств обусловлено его стремлением гарантировать отсутствие административных препятствий в достижении определенной цели - создании объекта недвижимости и возможности свободного распоряжения им. При рассмотрении дел N А32-395/2009 и А32-9102/2010 установлено, что обществу утвержден акт выбора и проект границ земельного участка, сформирован земельный участок, который поставлен на государственный учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204029:0047, по договору от 23.12.2005 N 4900003735 земельный участок передан истцу в аренду до 01.01.2009. По истечении срока аренды новый договор не заключен из-за отсутствия по состоянию на 01.06.2009 предварительного согласования уполномоченным органом места размещения объекта.
Администрация указывает, что исходя из принципа свободы договора и права сторон заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации, условие договора об обязанности общества уплатить в бюджет муниципального образования денежные средства без какого-либо встречного предоставления со стороны муниципального образования следует квалифицировать как пожертвование в его пользу (статья 582 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд не учел правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А32-24023/2011.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, указывая, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в 2005 году администрация не обладала правом распоряжения земельным участком в связи с отнесением его к федеральному уровню собственности, а непредоставление его в аренду после регистрации права муниципальной собственности на участок является существенным нарушением условий договора N 03.2/47. Спорный договор не является договором о долевом участии в строительстве, а условия пунктов 2.2 и 2.4 не являются существенными, поскольку администрация не собиралась участвовать в финансировании культурно-развлекательного центра и не претендовала на получение какой-либо доли по результатам строительства. Перечисленные обществом денежные средства не относятся к пожертвованию. Истец заключил договор N 03.2/47 в целях получения в аренду земельного участка для строительства культурно-развлекательного комплекса и последующего получения прибыли от его эксплуатации. Фактически обязательство истца участвовать в развитии инженерной инфраструктуры корреспондировалось с обязанностью администрации передать земельный участок в аренду, и без включения этого условия в текст договора он не был бы заключен. Суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал обязательство администрации предоставить земельный участок в аренду как гражданско-правовое и признал его нарушение существенным, что служит основанием для расторжения договора N 03.2/47. Общество считает, что спорный договор является предварительным договором аренды земельного участка.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы отзыва.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует отменить.
Как видно из материалов дела, 10.10.2005 администрация и общество (инвестор) заключили договор N 03.2/47, по которому общество обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств осуществить строительство культурно-развлекательного комплекса ориентировочной общей площадью 13 500 кв. м на земельном участке площадью 5650 кв. м, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, в районе гостиницы "Приморская". Ориентировочный объем инвестиций в строительство объекта - 250 млн рублей. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - декабрь 2007 года (пункты 1.1.2, 1.1.3 и 2.1 договора).
Согласно пункту 2.2 договора окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемых зданиях, а также объем необходимых инвестиций определяются утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору. Инвестор обеспечивает финансирование проектирования, строительства и сдачи его в эксплуатацию. Объем вложения инвестора уточняется в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией на объект и закрепляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору (пункт 2.4 договора). Пунктами 2.5 и 3.2.4 договора предусмотрено, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем перечисления 15 699 600 рублей в бюджет.
Администрация обязалась предоставить инвестору в аренду на период проектирования и строительства объекта земельный участок, а также в рамках действующего законодательства оказывать содействие инвестору в реализации инвестиционного проекта (пункт 2.3 договора). Согласно пункту 3.1 договора администрация в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" обязалась оказывать инвестору содействие в оформлении проектной, проектно-сметной, исходно-разрешительной и иной градостроительной документации, необходимой для строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, в том числе издать ненормативные правовые акты (постановления главы города Сочи), разрешающие проектирование, строительство объекта, а также документации об утверждении (регистрации) актов о приемке объектов в эксплуатацию и другие ненормативные правовые акты, необходимые для реализации целей договора.
Срок действия договора установлен с момента его подписания до оформления имущественных прав сторон на завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект (пункт 4.1 договора).
В соответствии с пунктом 7.3 договора стороны вправе требовать его расторжения в Арбитражном суде Краснодарского края в случае невыполнения либо несвоевременного выполнения обязательств каждой из сторон, в соответствии с условиями договора, предупредив другую сторону письменно за один месяц.
Суды установили, что ООО "Фирма "Аксель Юг" по поручению общества перечислило администрации 15 699 600 рублей, что не оспаривается сторонами.
Постановлением главы города Сочи от 19.10.2005 N 3127 обществу утвержден акт выбора и проект границ земельного участка общей площадью 5650 кв. м для строительства культурно-развлекательного комплекса, согласовано место его размещения, предписано выполнить работы по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет. Во исполнение постановления от 19.10.2005 N 3127 сформирован земельный участок, осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204029:0047 (кадастровый план от 16.01.2006). На основании постановления главы города Сочи от 20.12.2005 N 3518 администрация заключила с обществом договор аренды земельного участка от 23.12.2005 N 4900003735 сроком по 01.01.2009. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок фактически передан арендатору с 01.01.2006 без каких-либо документов по передаче имущества (т. 1, л.д. 46-52).
В связи с истечением срока аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о его продлении.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным непринятие администрацией решения о предоставлении в аренду земельного участка на новый срок, обязать администрацию предоставить земельный участок в аренду на срок до 01.01.2012 и направить для подписания договор аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2009 по делу N А32-395/2009 заявление удовлетворено. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2009 решение отменено, обществу отказано в удовлетворении заявления на том основании, что в спорный период земельный участок в силу закона относился к федеральной собственности, поэтому администрация не обладала полномочиями по его распоряжению.
На основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) за муниципальным образованием город-курорт Сочи 16.07.2009 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2009).
Общество вновь обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:0047 для размещения культурно-развлекательного центра, обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении земельного участка обществу в аренду.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2011 по делу N А32-9102/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2011, обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.
Суды установили, что общество 23.11.2009 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, однако в письме от 16.12.2009 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи сообщил о невозможности предоставить ему земельный участок в аренду в связи с истечением срока действия постановления от 19.10.2005 N 3127 о предварительном согласовании места размещения объекта. Суды указали, что постановление администрации от 19.10.2005 N 3127 о предварительном согласовании места размещения объекта не имеет юридической силы, поскольку по состоянию на 19.10.2005 она не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в федеральной собственности. Постановлением главы города Сочи от 12.11.2009 N 373 "О внесении изменений и дополнений в некоторые муниципальные правовые акты главы города Сочи" постановление главы города Сочи от 27.05.2009 N 179 "О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи" дополнено пунктом 9, в котором указано, что администрация осуществляет завершение процедуры предоставления земельных участков в порядке пункта 5 статьи 30 и статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии утвержденных до 01.06.2009 материалов предварительного согласования места размещения объекта. Общество не представило доказательств предварительного согласования администрацией места размещения объекта в период с момента вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ до 01.06.2009. Суды отклонили ссылку общества на постановление главы администрации от 12.11.2009 N 373, указав, что постановление касается материалов предварительного согласования, утвержденных уполномоченным органом.
21 июля 2011 года общество направило администрации письмо, в котором предложило в связи с невыполнением ею обязательств по предоставлению земельного участка и неоказанию содействия в реализации инвестиционного проекта расторгнуть договор N 03.2/47.
В ответе от 31.08.2011 администрация сообщила, что исполнила обязанность, предусмотренную пунктом 2.3 договора, и предоставила обществу земельный участок сроком на 3 года (договор аренды земельного участка от 23.12.2005 N 4900003735). Невозможность предоставления земельного участка на новый срок обусловлена судебными решениями. Администрация указала на невыполнение обществом пункта 2.1 в части строительства инвестиционного объекта с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию в декабре 2007 года и уведомила о предстоящем расторжении договора N 03.2/47 (т. 1, л.д. 77, 78).
Общество, считая, что непредоставление администрацией земельного участка в аренду на новый срок является существенным нарушением условий договора N 03.2/47, обратилось в арбитражный суд с иском о его расторжении.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, пришел к выводу о незаключенности договора N 03.2/47 в связи с отсутствием дополнительного соглашения, предусмотренного в пункте 2.2 договора.
Апелляционный суд, отменяя решение и удовлетворяя иск, руководствовался следующим.
Определенные пунктами 2.3 и 3.1 договора N 03.2/47 обязанности администрации являются по своей природе публично-правовыми, поэтому соглашение, в котором администрация констатировала наличие у нее обязанностей исполнять предписания публичного законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка. В обоснование своего вывода суд апелляционной инстанции сослался на правовую позицию, сформулированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
В постановлении от 05.02.2013 N 12444/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
Апелляционный суд установил, что наряду с публично-правовыми обязанностями администрации договор N 03.2/47 содержит гражданско-правовую обязанность общества перечислить 15 699 600 рублей в бюджет города Сочи в порядке и сроки, предусмотренные в пунктах 2.5 и 3.2.4.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора, указав, что характеристики инвестиционного объекта не имеют значения для администрации как стороны (договор не предусматривает право ответчика требовать передачи помещений в этом объекте в муниципальную собственность либо образование долевой собственности на объект), поэтому не могут рассматриваться как его существенные условия, а их отсутствие не затрагивает интересы администрации. Окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи не могли быть определены ранее выполнения администрацией города Сочи обязательства по предоставлению земельного участка.
Кроме того, стороны приступили к фактическому исполнению договора N 03.2/47: истец перечислил в бюджет города денежные средства, а ответчик принял ряд ненормативных актов, связанных с реализацией проекта. Суд указал, что довод о незаключенности договора заявлен администрацией, которая приняла от общества исполнение по договору в виде денежных средств на развитие инфраструктуры города. До обращения истца в суд администрация не считала договор незаключенным, что следует из ее ответа от 31.08.2011 N 7643/01-02-34 на претензию истца о расторжении договора.
В обоснование своего вывода суд сослался на правовую позицию, сформулированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/2010 и от 08.02.2011 N 13970/2010, согласно которой требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем в целях недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
Названные выводы суда апелляционной инстанции являются правильными.
Расторгая договор N 03.2/47, суд апелляционной инстанции исходил из того, что администрация, не являясь собственником земельного участка, имела возможность в целях надлежащего исполнения договора в части предоставления земельного участка истцу согласовать с представителем собственника свои действия по выделению земельного участка и передаче его под строительство торгово-развлекательного комплекса. Кроме того, администрация не исполнила обязательства по предоставлению земельного участка истцу и после оформления права собственности муниципального образования. Непринятие администрацией надлежащих мер по исполнению договора N 03.2/47 свидетельствует о ненадлежащем его исполнении.
Названные выводы неправильны.
Земельные участки для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в порядке, предусмотренном статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу пункта 9 статьи 30 названного Кодекса решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
Судебными актами по делам N А32-395/2009 и А32-9102/2010 установлено, что на момент обращения общества с заявлением о заключении договора аренды на новый срок (октябрь - ноябрь 2008 года) земельный участок в силу закона относился к федеральной собственности, поэтому администрация не обладала полномочиями по его распоряжению. Повторно обращаясь с заявлением от 23.11.2009 о предоставлении земельного участка на новый срок, общество не представило доказательств предварительного согласования в установленном порядке места размещения объекта в период с момента вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ до 01.06.2009, в связи с чем ему правильно повторно было отказано в требовании обязать администрацию заключить договор аренды на новый срок.
Условие пункта 2.3 договора N 03.2/47, предусматривающее предоставление администрацией в рамках действующего законодательства земельного участка в аренду обществу, не освобождает последнюю от соблюдения норм Земельного кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего спора общество не представило доказательств обращения в установленном порядке к администрации с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства и необоснованного отказа администрации после двух отказов, признанных судебными актами обоснованными. Общество также не представило доказательств того, что им утрачена возможность получения земельного участка при соблюдении установленного действующим законодательством порядка.
Таким образом, общество при наличии судебных актов, которыми ему отказано в требованиях обязать администрацию заключить договор аренды на новый срок, а также в отсутствие доказательств соблюдения им установленного законом порядка обращения о предоставлении земельного участка для строительства просит расторгнуть договор в связи с существенным нарушением администрацией его условий, при этом не представляет каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение администрацией обязательств.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Апелляционный суд, признавая неисполнение администрацией обязанности предоставить обществу в аренду земельный участок существенным нарушением условий договора, не принял во внимание решения судов по делам N А32-395/2009 и А32-9102/2010, отсутствие доказательств, подтверждающих обращение общества в установленном порядке с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства и незаконный отказ администрации либо утрату истцом возможности получения земельного участка. Суд не указал, какие нормы закона в таком случае нарушила администрация.
Поскольку приведенные истцом обстоятельства не свидетельствуют о нарушении администрацией гражданско-правовых обязательств, а доказательства существенного нарушения договора не представлены, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Суд первой инстанции неправильно признал договор N 03.2/47 незаключенным, однако решение об отказе в иске верно.
При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда следует отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе (пункт 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2013 по делу N А32-18533/2012 отменить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА
Судьи
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)