Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2013
Полный текст постановления изготовлен 31.10.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Сластиной,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчиков: без участия (извещены),
от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "ДЕРЖАВА" (07АП-8391/13) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.08.2013 по делу N А45-2674/2013 (судья С.Ф. Шевченко) по иску Жилищно-строительного кооператива "ДЕРЖАВА" (ИНН 5403154644, ОГРН 1025401319162) к ООО "Новосибстрой" (ИНН 5406444366, ОГРН 1085406023988), Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836), при участии третьих лиц - Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Новосибирской области, ЗАО "Стройэкспертиза" о признании недействительным соглашения и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Жилищно-строительный кооператив (далее ЖСК) "ДЕРЖАВА" обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Новосибстрой" о восстановлении положения ЖСК "ДЕРЖАВА", существовавшего до нарушения права, путем расторжения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 59099т от 10.11.2006, возвращения ответчиком истцу неосновательно приобретенных прав и обязанностей по договору N 59099т от 10.11.2006.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Новосибирской области (далее ГУ МВД России по Новосибирской области), ЗАО "Стройэкспертиза" (определение от 04.03.2013 - л.д. 1 - 3, т. 1).
Определениями суда от 25.03.2013, от 24.04.2013 (л.д. 78 - 84, т. 1) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Мэрия города Новосибирска (далее Мэрия), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее Управление Росреестра по Новосибирской области).
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просил признать недействительным соглашение от 18.02.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 59099т от 10.11.2006, применить последствия ничтожности сделки, путем возвращения ЖСК "Держава" прав и обязанностей по договору N 59099т от 10.11.2006, обязав Управление Росреестра по Новосибирской области внести соответствующие изменения об арендаторе по договору N 59099т от 10.11.2006 (л.д. 117 - 121, т. 2).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.08.2013 (резолютивная часть объявлена 12.08.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ЖСК "Держава" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в том числе на то, что: вывод суда первой инстанции о том, что условия соглашения от 22.10.2009 носят характер предварительного договора применительно к соглашению от 18.02.2010, свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права; подписывая соглашение от 22.10.2009, истец не брал на себя обязательства заключать соглашение от 18.02.2010; ООО "Новосибстрой" по соглашению от 18.02.2010 безвозмездно получило и зарегистрировало арендные права, что в соответствии со ст. 575 ГК РФ запрещено; в случае признания спорного соглашения ничтожным, не исключается пролонгация договора аренды N 59099т от 10.11.2006 между Мэрией и истцом; более того, при удовлетворении требований истца будут защищены права обманутых дольщиков (у них появится возможность построить дом на земельном участке).
Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу поддержала изложенные в ней доводы, указав на то, что одним из условий оплаты уступаемого права, являлось погашение задолженности ООО "Новосибстрой" перед Мэрией в размере 449 790 руб., указанная сумма оплачена не была, в связи с чем Общество не исполнило взятые на себя обязательства по соглашению перед истцом.
Ответчики (ООО "Новосибстрой", Управление Росреестра по Новосибирской области), третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей сторон, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 16.08.2013, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что 10.11.2006 между Мэрией (арендодатель) и ЖСК "Держава" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 59099т в редакции дополнительного соглашения N 1 от 30.12.2012, с приложением N 1 (л.д. 17 - 24, т. 1), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:09 1895:0053, площадью 6 126 кв. м, местоположением в Советском районе г. Новосибирска по ул. Энгельса, на условиях разрешенного использования: под строительство жилого дома. Срок действия договора: с 10.11.2006 по 10.11.2009 (п. 1.4).
18.02.2010 ЖСК "Держава" (арендатор) и ООО "Новосибстрой" (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 15 - 16, т. 1).По условиям данного соглашения:
- - арендатор уступает новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099т от 10.11.2006 отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:09 1895:0053, площадью 6 126 кв. м. Разрешенное использование земельного участка: под строительство жилого дома. Земельный участок передается новому арендатору под строительство жилого дома (п. 1.1);
- - новый арендатор обязуется надлежащим образом осуществлять все принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099т от 10.11.2006 (п. 2.1);
- - стоимость переуступаемого права составляет 3 258 186 руб. (п. 2.4);
- - оплата стоимости уступаемого права аренды производится путем принятия новым арендатором на себя долгов арендатора, а именно: погашение задолженности перед ЗАО "Стройэкспертиза" за выполнение работ по договору (с приложениями и дополнительными соглашениями) N 5119 на выполнение проектных работ и оказанию услуг по созданию объекта капитального строительства от 08.06.2007, договору (с приложениями и дополнительными соглашениями) N 5118 на выполнение проектных работ и оказания услуг по созданию объекта капитального строительства от 08.06.2007 в размере 2 758 186 руб.; погашение задолженности перед Мэрией г. Новосибирска в размере 449 790 руб. (п. 2.5);
- Соглашение от 18.02.2010 прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Новосибирской области.
Полагая, что соглашение от 18.02.2010 является притворной сделкой, в результате которой ЖСК "Держава" не получило никакого встречного исполнения, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что основания для признания спорного соглашения недействительным, отсутствуют; кроме того, избранный истцом способ защиты нарушенного права не приведет к его восстановлению.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Следуя содержанию искового заявления, основанием для признания оспариваемой сделки ничтожной является, по мнению ЖСК "Держава", то, что соглашение от 18.02.2010 фактически является безвозмездной сделкой, прикрывающее собой ранее заключенное между сторонами соглашение от 22.10.2009.
Исходя из положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 9 Информационного письма N 120 от 30.10.2007 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями
По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
На основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем, бесспорных и относимых доказательств того, что стороны по заключенному соглашению в действительности имели в виду сделку, по которой право аренды переходит к ООО "Новосибстрой" безвозмездно, истцом не представлено.
Спорное соглашение от 18.02.2010 не содержит намерения сторон совершить безвозмездную передачу права аренды, в нем непосредственно указано на возмездность сделки (указана стоимость передаваемых прав и обязанностей по договору аренды).
Как следует из материалов дела, между ЖСК "Держава", ООО "Новосибстрой", ЗАО "Стройэкспертиза", ЗАО "Риалинвест" было заключено соглашение от 22.10.2009 (л.д. 37 - 39, т. 2) согласно которому:
- - ЖСК "Держава" обязуется переуступить ООО "Новосибстрой" право аренды по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099т от 10.11.2006 в отношении земельного участка из земель населенного пункта с кадастровым номером 54:35:091895:0053, площадью 6 126 кв. м;
- - ООО "Новосибстрой" обязуется погасить задолженность перед мэрией города Новосибирска по арендным платежам в размере 430 000 руб. по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099т от 10.11.2006 в течение трех дней с момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.11.2006 в Управление Росреестра по Новосибирской области;
- - ЗАО "Стройэкспертиза" обязуется погасить задолженность ЖСК "ДЕРЖАВА" за выполненные работы по договору (с приложениями и дополнительными соглашениями) N 5119 на выполнение проектных работ и оказания услуг по созданию объекта капитального строительства от 08.06.2007, по договору (с приложениями и дополнительными соглашениями) N 5118 на выполнение проектных работ и оказания услуг по созданию объекта капитального строительства от 08.06.2010 в размере 2 758 186 руб. в течение трех дней с момента регистрации соглашения о передаче прав о обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099 от 10.11.2006 в Управление Росреестра по Новосибирской области, а также передать в ЖСК "ДЕРЖАВА" следующую проектную документацию: Рабочий проект "Многоэтажный жилой дом по ул. Оловозаводская в Кировском районе г. Новосибирска" в следующем составе: 07-2007-01-ПЗ. Пояснительная записка; 07-2007-01-ГП. Генеральный план; 07-2007-01-АР. Архитектурно-строительные решения; 07-2007-01-КЖ. Технологические условия; 07-2007-01-КЖ. Конструкции железобетонные; 07-2007-01-ОВ. Отопление и вентиляция; 07-2007-01-ТМ. ИТП; 07-2007-01-ВК. Водоснабжение и канализация; 07-2007-01-ЭО. Электрооборудование и электроосвещение; 07-2007-01-СС. Сети связи; 07-2007-01-ПОС. Проект организации строительства; 07-2007-01-СМ. Сметная документация. Рабочий проект "Многоэтажный дом по ул. Невельского в Ленинском районе г. Новосибирска" в следующем составе: 55-07-08-ПЗ. Пояснительная записка; 55-07-08-ГП. Генеральный план; 55-07-08-АР. Архитектурно-строительные решения; 55-07-08-ТХ. Технологические решения; 55-07-08-КЖ. Конструкции железобетонные; 55-07-08-ОВ. Отопление и вентиляция; 55-07-08-ВК. Водоснабжение и канализация; 55-07-08-ЭО. Электрооборудование и электроосвещение; 55-07-08-СС. Системы связи; 55-07-08-ТМ. Тепломеханические решения; 55-07-08-ПС. Пожарная сигнализация и оповещение; 55-07-08-ПОС. Проект организации строительства; 55-07-08-СМ. Сметная документация;
- ЗАО "Риалинвест" обязуется: передать подготовленную разрешительную документацию необходимую для получения разрешения на строительство ЖСК "ДЕРЖАВА" в течение 3 дней с момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.11.2006 N 59099 в Управление Росреестра по Новосибирской области на следующие объекты: многоэтажный жилой дом по ул. Невельского в Ленинском районе г. Новосибирска; многоэтажный жилой дом по ул. Оловозаводская в Кировском районе г. Новосибирска. Подготовить пакет документов необходимый для получения разрешения на строительство, включая получение разрешения на строительство для ЖСК "ДЕРЖАВА" согласно договору на оказание услуг на следующие объекты: многоэтажный жилой дом по ул. Невельского в Ленинском районе г. Новосибирска; многоэтажный жилой дом по ул. Оловозаводская в Кировском районе г. Новосибирска.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2010 по делу N А45-12845/2010 было отказано в удовлетворении требований ЖСК "ДЕРЖАВА" о расторжении соглашения от 22.10.2009 ввиду его полного исполнения сторонами (л.д. 82 - 87, т. 2).
На момент заключения соглашения от 18.02.2010 ЖСК "ДЕРЖАВА" имело обязательства перед Мэрией в виде неустойки (пени), за период с 11.12.2006 по 14.02.2007 в размере 439 500 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 10 290 руб., взысканных по решению Арбитражного суда Новосибирской области от 08.12.2008 по делу N А4513900/2008-6/253 (л.д. 154 - 156, т. 1), а также перед ЗАО "Стройэкспертиза" в размере 2 758 186 руб.
В свою очередь ООО "Новосибстрой" исполнило свои обязательства по оплате спорного соглашения полностью, что подтверждается: соглашением о переводе долга от 01.02.2010, согласованное с начальником Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска (л.д. 46 - 48, т. 2, т.); определением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.07.2010 по делу N А45-13900/2008, на основании которого произведено процессуальное правопреемство, ответчика - ЖСК "ДЕРЖАВА" его правопреемником - ООО "Новосибстрой" (л.д. 157 - 158, т. 1); соглашением о зачете взаимных требований от 22.02.2010, заключенное между ООО "Новосибстрой" и ЗАО "Стройэкспертиза" (ст. 49 - 50, т. 2); актом приема-передачи документации от 12.12.2009, подписанный ЖСК "ДЕРЖАВА" и ЗАО "Стройэкспертиза" (л.д. 59 - 62, т. 2); накладными на передачу документации N N 149 - 154 от 12.12.2009, N N 155 - 163 от 16.12.2009, подписанные между ЖСК "Держава" и ООО "Новосибстрой" (л.д. 63 - 81, т. 2).
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, условия, содержащиеся в соглашении от 22.10.2009 относительно передачи арендных прав, носят характер предварительного договора применительно к оспариваемому соглашению от 18.02.2010.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что если даже допустить заключение предварительного договора, то основной договор должен быть в любом случае заключен со всеми четырьмя сторонами, а не с двумя, подлежит отклонению.
По условиям соглашения от 22.10.2009 ЖСК "Держава" приняло на себя обязательство переуступить право аренды по договору N 59099т от 10.11.2006 только в отношении ООО "Новосибстрой", в развитие чего и было заключено оспариваемое соглашение, а также осуществлены действия по его регистрации в Управлении Росреестра по Новосибирской области.
Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
Довод подателя жалобы о том, что ООО "Новосибстрой" по соглашению от 18.02.2010 безвозмездно получило и зарегистрировало арендные права, что запрещено ст. 575 ГК РФ, нельзя признать обоснованным, поскольку ЖСК "Держава" также получило встречное предоставление в виде погашения своих обязательств перед Мэрией и ЗАО "Стройэкспертиза".
К тому же, как предметом соглашения от 22.10.2009, так и предметом соглашения от 18.02.2010, выступает право аренды одного и того же земельного участка по договору N 59099т от 10.11.2006, что при наличии встречного предоставления от ООО "Новосибстрой" в результате исполнения соглашений, не свидетельствует о безвозмездности уступки.
В силу ст. 1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является обеспечение восстановления нарушенных прав.
Так, признание соглашения от 18.02.2010 недействительной сделкой, автоматически не наделяет ЖСК "Держава" статусом арендатора земельного участка с кадастровым номером 54:35:09 1895:0053, площадью 6 126 кв. м, местоположением в Советском районе г. Новосибирска по ул. Энгельса, в связи с истечением срока действия договора N 59099т от 10.11.2006 и отсутствием воли сторон на его пролонгацию.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что в случае признания спорного соглашения ничтожным, не исключается пролонгация договора аренды N 59099т от 10.11.2006 между Мэрией и истцом, а также при удовлетворении требований истца будут защищены права обманутых дольщиков (у них появится возможность построить дом на земельном участке), апелляционным судом не принимаются, так как носят предположительный характер и документально не обоснованы.
С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным соглашения от 18.02.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59099т от 10.11.2006 и применения последствий ничтожности сделки, путем возвращения ЖСК "Держава" прав и обязанностей по договору N 59099т от 10.11.2006 и обязании Управления Росреестра по Новосибирской области внести соответствующие изменения об арендаторе.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч. ч. 1, 5 ст. 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы ЖСК "Держава" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения жалобы по существу, то с истца подлежит взысканию 2 000 руб. в федеральный бюджет.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.08.2013 по делу N А45-2674/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ДЕРЖАВА" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2013 ПО ДЕЛУ N А45-2674/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. по делу N А45-2674/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2013
Полный текст постановления изготовлен 31.10.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Сластиной,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчиков: без участия (извещены),
от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "ДЕРЖАВА" (07АП-8391/13) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.08.2013 по делу N А45-2674/2013 (судья С.Ф. Шевченко) по иску Жилищно-строительного кооператива "ДЕРЖАВА" (ИНН 5403154644, ОГРН 1025401319162) к ООО "Новосибстрой" (ИНН 5406444366, ОГРН 1085406023988), Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836), при участии третьих лиц - Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Новосибирской области, ЗАО "Стройэкспертиза" о признании недействительным соглашения и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Жилищно-строительный кооператив (далее ЖСК) "ДЕРЖАВА" обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Новосибстрой" о восстановлении положения ЖСК "ДЕРЖАВА", существовавшего до нарушения права, путем расторжения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 59099т от 10.11.2006, возвращения ответчиком истцу неосновательно приобретенных прав и обязанностей по договору N 59099т от 10.11.2006.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Новосибирской области (далее ГУ МВД России по Новосибирской области), ЗАО "Стройэкспертиза" (определение от 04.03.2013 - л.д. 1 - 3, т. 1).
Определениями суда от 25.03.2013, от 24.04.2013 (л.д. 78 - 84, т. 1) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Мэрия города Новосибирска (далее Мэрия), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее Управление Росреестра по Новосибирской области).
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просил признать недействительным соглашение от 18.02.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 59099т от 10.11.2006, применить последствия ничтожности сделки, путем возвращения ЖСК "Держава" прав и обязанностей по договору N 59099т от 10.11.2006, обязав Управление Росреестра по Новосибирской области внести соответствующие изменения об арендаторе по договору N 59099т от 10.11.2006 (л.д. 117 - 121, т. 2).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.08.2013 (резолютивная часть объявлена 12.08.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ЖСК "Держава" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в том числе на то, что: вывод суда первой инстанции о том, что условия соглашения от 22.10.2009 носят характер предварительного договора применительно к соглашению от 18.02.2010, свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права; подписывая соглашение от 22.10.2009, истец не брал на себя обязательства заключать соглашение от 18.02.2010; ООО "Новосибстрой" по соглашению от 18.02.2010 безвозмездно получило и зарегистрировало арендные права, что в соответствии со ст. 575 ГК РФ запрещено; в случае признания спорного соглашения ничтожным, не исключается пролонгация договора аренды N 59099т от 10.11.2006 между Мэрией и истцом; более того, при удовлетворении требований истца будут защищены права обманутых дольщиков (у них появится возможность построить дом на земельном участке).
Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу поддержала изложенные в ней доводы, указав на то, что одним из условий оплаты уступаемого права, являлось погашение задолженности ООО "Новосибстрой" перед Мэрией в размере 449 790 руб., указанная сумма оплачена не была, в связи с чем Общество не исполнило взятые на себя обязательства по соглашению перед истцом.
Ответчики (ООО "Новосибстрой", Управление Росреестра по Новосибирской области), третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей сторон, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 16.08.2013, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что 10.11.2006 между Мэрией (арендодатель) и ЖСК "Держава" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 59099т в редакции дополнительного соглашения N 1 от 30.12.2012, с приложением N 1 (л.д. 17 - 24, т. 1), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:09 1895:0053, площадью 6 126 кв. м, местоположением в Советском районе г. Новосибирска по ул. Энгельса, на условиях разрешенного использования: под строительство жилого дома. Срок действия договора: с 10.11.2006 по 10.11.2009 (п. 1.4).
18.02.2010 ЖСК "Держава" (арендатор) и ООО "Новосибстрой" (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 15 - 16, т. 1).По условиям данного соглашения:
- - арендатор уступает новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099т от 10.11.2006 отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:09 1895:0053, площадью 6 126 кв. м. Разрешенное использование земельного участка: под строительство жилого дома. Земельный участок передается новому арендатору под строительство жилого дома (п. 1.1);
- - новый арендатор обязуется надлежащим образом осуществлять все принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099т от 10.11.2006 (п. 2.1);
- - стоимость переуступаемого права составляет 3 258 186 руб. (п. 2.4);
- - оплата стоимости уступаемого права аренды производится путем принятия новым арендатором на себя долгов арендатора, а именно: погашение задолженности перед ЗАО "Стройэкспертиза" за выполнение работ по договору (с приложениями и дополнительными соглашениями) N 5119 на выполнение проектных работ и оказанию услуг по созданию объекта капитального строительства от 08.06.2007, договору (с приложениями и дополнительными соглашениями) N 5118 на выполнение проектных работ и оказания услуг по созданию объекта капитального строительства от 08.06.2007 в размере 2 758 186 руб.; погашение задолженности перед Мэрией г. Новосибирска в размере 449 790 руб. (п. 2.5);
- Соглашение от 18.02.2010 прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Новосибирской области.
Полагая, что соглашение от 18.02.2010 является притворной сделкой, в результате которой ЖСК "Держава" не получило никакого встречного исполнения, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что основания для признания спорного соглашения недействительным, отсутствуют; кроме того, избранный истцом способ защиты нарушенного права не приведет к его восстановлению.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Следуя содержанию искового заявления, основанием для признания оспариваемой сделки ничтожной является, по мнению ЖСК "Держава", то, что соглашение от 18.02.2010 фактически является безвозмездной сделкой, прикрывающее собой ранее заключенное между сторонами соглашение от 22.10.2009.
Исходя из положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 9 Информационного письма N 120 от 30.10.2007 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями
По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
На основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем, бесспорных и относимых доказательств того, что стороны по заключенному соглашению в действительности имели в виду сделку, по которой право аренды переходит к ООО "Новосибстрой" безвозмездно, истцом не представлено.
Спорное соглашение от 18.02.2010 не содержит намерения сторон совершить безвозмездную передачу права аренды, в нем непосредственно указано на возмездность сделки (указана стоимость передаваемых прав и обязанностей по договору аренды).
Как следует из материалов дела, между ЖСК "Держава", ООО "Новосибстрой", ЗАО "Стройэкспертиза", ЗАО "Риалинвест" было заключено соглашение от 22.10.2009 (л.д. 37 - 39, т. 2) согласно которому:
- - ЖСК "Держава" обязуется переуступить ООО "Новосибстрой" право аренды по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099т от 10.11.2006 в отношении земельного участка из земель населенного пункта с кадастровым номером 54:35:091895:0053, площадью 6 126 кв. м;
- - ООО "Новосибстрой" обязуется погасить задолженность перед мэрией города Новосибирска по арендным платежам в размере 430 000 руб. по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099т от 10.11.2006 в течение трех дней с момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.11.2006 в Управление Росреестра по Новосибирской области;
- - ЗАО "Стройэкспертиза" обязуется погасить задолженность ЖСК "ДЕРЖАВА" за выполненные работы по договору (с приложениями и дополнительными соглашениями) N 5119 на выполнение проектных работ и оказания услуг по созданию объекта капитального строительства от 08.06.2007, по договору (с приложениями и дополнительными соглашениями) N 5118 на выполнение проектных работ и оказания услуг по созданию объекта капитального строительства от 08.06.2010 в размере 2 758 186 руб. в течение трех дней с момента регистрации соглашения о передаче прав о обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 59099 от 10.11.2006 в Управление Росреестра по Новосибирской области, а также передать в ЖСК "ДЕРЖАВА" следующую проектную документацию: Рабочий проект "Многоэтажный жилой дом по ул. Оловозаводская в Кировском районе г. Новосибирска" в следующем составе: 07-2007-01-ПЗ. Пояснительная записка; 07-2007-01-ГП. Генеральный план; 07-2007-01-АР. Архитектурно-строительные решения; 07-2007-01-КЖ. Технологические условия; 07-2007-01-КЖ. Конструкции железобетонные; 07-2007-01-ОВ. Отопление и вентиляция; 07-2007-01-ТМ. ИТП; 07-2007-01-ВК. Водоснабжение и канализация; 07-2007-01-ЭО. Электрооборудование и электроосвещение; 07-2007-01-СС. Сети связи; 07-2007-01-ПОС. Проект организации строительства; 07-2007-01-СМ. Сметная документация. Рабочий проект "Многоэтажный дом по ул. Невельского в Ленинском районе г. Новосибирска" в следующем составе: 55-07-08-ПЗ. Пояснительная записка; 55-07-08-ГП. Генеральный план; 55-07-08-АР. Архитектурно-строительные решения; 55-07-08-ТХ. Технологические решения; 55-07-08-КЖ. Конструкции железобетонные; 55-07-08-ОВ. Отопление и вентиляция; 55-07-08-ВК. Водоснабжение и канализация; 55-07-08-ЭО. Электрооборудование и электроосвещение; 55-07-08-СС. Системы связи; 55-07-08-ТМ. Тепломеханические решения; 55-07-08-ПС. Пожарная сигнализация и оповещение; 55-07-08-ПОС. Проект организации строительства; 55-07-08-СМ. Сметная документация;
- ЗАО "Риалинвест" обязуется: передать подготовленную разрешительную документацию необходимую для получения разрешения на строительство ЖСК "ДЕРЖАВА" в течение 3 дней с момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.11.2006 N 59099 в Управление Росреестра по Новосибирской области на следующие объекты: многоэтажный жилой дом по ул. Невельского в Ленинском районе г. Новосибирска; многоэтажный жилой дом по ул. Оловозаводская в Кировском районе г. Новосибирска. Подготовить пакет документов необходимый для получения разрешения на строительство, включая получение разрешения на строительство для ЖСК "ДЕРЖАВА" согласно договору на оказание услуг на следующие объекты: многоэтажный жилой дом по ул. Невельского в Ленинском районе г. Новосибирска; многоэтажный жилой дом по ул. Оловозаводская в Кировском районе г. Новосибирска.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2010 по делу N А45-12845/2010 было отказано в удовлетворении требований ЖСК "ДЕРЖАВА" о расторжении соглашения от 22.10.2009 ввиду его полного исполнения сторонами (л.д. 82 - 87, т. 2).
На момент заключения соглашения от 18.02.2010 ЖСК "ДЕРЖАВА" имело обязательства перед Мэрией в виде неустойки (пени), за период с 11.12.2006 по 14.02.2007 в размере 439 500 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 10 290 руб., взысканных по решению Арбитражного суда Новосибирской области от 08.12.2008 по делу N А4513900/2008-6/253 (л.д. 154 - 156, т. 1), а также перед ЗАО "Стройэкспертиза" в размере 2 758 186 руб.
В свою очередь ООО "Новосибстрой" исполнило свои обязательства по оплате спорного соглашения полностью, что подтверждается: соглашением о переводе долга от 01.02.2010, согласованное с начальником Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска (л.д. 46 - 48, т. 2, т.); определением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.07.2010 по делу N А45-13900/2008, на основании которого произведено процессуальное правопреемство, ответчика - ЖСК "ДЕРЖАВА" его правопреемником - ООО "Новосибстрой" (л.д. 157 - 158, т. 1); соглашением о зачете взаимных требований от 22.02.2010, заключенное между ООО "Новосибстрой" и ЗАО "Стройэкспертиза" (ст. 49 - 50, т. 2); актом приема-передачи документации от 12.12.2009, подписанный ЖСК "ДЕРЖАВА" и ЗАО "Стройэкспертиза" (л.д. 59 - 62, т. 2); накладными на передачу документации N N 149 - 154 от 12.12.2009, N N 155 - 163 от 16.12.2009, подписанные между ЖСК "Держава" и ООО "Новосибстрой" (л.д. 63 - 81, т. 2).
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, условия, содержащиеся в соглашении от 22.10.2009 относительно передачи арендных прав, носят характер предварительного договора применительно к оспариваемому соглашению от 18.02.2010.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что если даже допустить заключение предварительного договора, то основной договор должен быть в любом случае заключен со всеми четырьмя сторонами, а не с двумя, подлежит отклонению.
По условиям соглашения от 22.10.2009 ЖСК "Держава" приняло на себя обязательство переуступить право аренды по договору N 59099т от 10.11.2006 только в отношении ООО "Новосибстрой", в развитие чего и было заключено оспариваемое соглашение, а также осуществлены действия по его регистрации в Управлении Росреестра по Новосибирской области.
Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
Довод подателя жалобы о том, что ООО "Новосибстрой" по соглашению от 18.02.2010 безвозмездно получило и зарегистрировало арендные права, что запрещено ст. 575 ГК РФ, нельзя признать обоснованным, поскольку ЖСК "Держава" также получило встречное предоставление в виде погашения своих обязательств перед Мэрией и ЗАО "Стройэкспертиза".
К тому же, как предметом соглашения от 22.10.2009, так и предметом соглашения от 18.02.2010, выступает право аренды одного и того же земельного участка по договору N 59099т от 10.11.2006, что при наличии встречного предоставления от ООО "Новосибстрой" в результате исполнения соглашений, не свидетельствует о безвозмездности уступки.
В силу ст. 1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является обеспечение восстановления нарушенных прав.
Так, признание соглашения от 18.02.2010 недействительной сделкой, автоматически не наделяет ЖСК "Держава" статусом арендатора земельного участка с кадастровым номером 54:35:09 1895:0053, площадью 6 126 кв. м, местоположением в Советском районе г. Новосибирска по ул. Энгельса, в связи с истечением срока действия договора N 59099т от 10.11.2006 и отсутствием воли сторон на его пролонгацию.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что в случае признания спорного соглашения ничтожным, не исключается пролонгация договора аренды N 59099т от 10.11.2006 между Мэрией и истцом, а также при удовлетворении требований истца будут защищены права обманутых дольщиков (у них появится возможность построить дом на земельном участке), апелляционным судом не принимаются, так как носят предположительный характер и документально не обоснованы.
С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным соглашения от 18.02.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59099т от 10.11.2006 и применения последствий ничтожности сделки, путем возвращения ЖСК "Держава" прав и обязанностей по договору N 59099т от 10.11.2006 и обязании Управления Росреестра по Новосибирской области внести соответствующие изменения об арендаторе.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч. ч. 1, 5 ст. 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы ЖСК "Держава" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения жалобы по существу, то с истца подлежит взысканию 2 000 руб. в федеральный бюджет.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.08.2013 по делу N А45-2674/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ДЕРЖАВА" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)