Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.В. Цирулик
Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой
при участии:
от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска:
- - Богунова Н.В., представитель по доверенности от 09.01.2013 N 75-д;
- от открытого акционерного общества "Сахалин-Инжиниринг":
- Телюков Е.О., представитель по доверенности от 07.02.2013 N 77-1408
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013
по делу N А59-763/2013 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.Н. Боярская, в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка, С.М. Синицына
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
к открытому акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327 и пени за просрочку уплаты средств
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510; место нахождения (адрес): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса д. 32; далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к открытому акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг" (ОГРН 1026500521497; место нахождения (адрес): 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина д. 69; далее - ОАО "Сахалин-Инжиниринг", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327 в сумме 1 295 233,68 рублей и пени за просрочку уплаты средств в сумме 299 293,05 рублей.
Решением суда от 05.06.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в сумме 1 255 257,33 рубля, пеня за просрочку оплаты средств в размере 286 860,40 рублей, всего 1 542 117,73 рубля.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований департамента отказано.
В кассационной жалобе департамент просит постановление от 11.09.2013 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обосновании жалобы департамент ссылается на возможность использования обществом спорного земельного участка с момента заключения договора (26.01.2012). В связи с этим, по его мнению, арендная плата должна начисляться с указанной даты. Также указывает на то, что судом апелляционной инстанции не учтена позиция, отраженная в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), поскольку общество согласилось со всеми условиями договора и никаких разногласий не возникло, в силу статьи 309 ГК РФ у него возникла обязанность по оплате арендных платежей.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения. Указывает на правомерность вывода суда о невозможности использования земельного участка до регистрации договора аренды в установленном законом порядке.
В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители сторон настаивали на доводах, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, и дали по ним пояснения.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Судами в соответствии с материалами дела установлено, что на основании протокола итогов аукциона от 26.01.2012 N 308 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска) (арендодатель) и ОАО "Сахалин-Инжиниринг" (арендатор) заключен договор от 31.01.2012 N 12327, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, имеющий кадастровый номер 65:01:0307003:14 площадью 6 172 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, XXII жилой микрорайон, южная сторона ул. Украинской, под строительство группы жилых домов.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.07.2012.
Основанием для обращения истца в суд послужила образовавшаяся задолженность по договору аренды земельного участка в размере 1 295 233,68 рублей, которая не была оплачена обществом в установленный срок.
Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции основывался на положениях статьи 614 ГК РФ, пункте 2.4. договора аренды, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года, обязательными разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Отменяя решение, суд апелляционной инстанции установил факт поздней регистрации вышеуказанного договора аренды в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования департамента лишь 15.05.2012. В связи с этим, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика возможности законного использования спорного земельного участка согласно целям договора аренды в период до его государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции поддерживает выводы апелляционной инстанции по следующим причинам.
В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Установлено, что в тексте Постановления Администрации г. Южно Сахалинска от 22.11.2011 N 2222 отсутствовали сведения об обременении выставляемого на торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, какими либо вещными правами третьих лиц, включая Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска. При этом согласно выписке из ЕГРП разрешенным использованием спорного земельного участка указано "формирование земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка".
Исследовав представленные в материалы дела доказательства - кадастровый паспорт земельного участка, выписку из ЕГРП, переписку между обществом и департаментом в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о невозможности использования спорного земельного участка для целей, указанных в пункте 1.1. договора аренды в отсутствие правоустанавливающих документов.
Ввиду того, что у общества отсутствовала возможность приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, в связи с обстоятельствами, не зависящими от него самого, суд апелляционной инстанции определив, что общество было лишено возможности пользоваться участком в течение спорного периода пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с последнего арендной платы.
Доводы департамента о том, что плата за пользование арендуемым земельным участком должна осуществляться с момента заключения договора аренды, был исследован и отклонен апелляционным судом, применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора (отсутствие у арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом в силу не зависящих от него обстоятельств - действий истца).
Также судом справедливо отмечено, что после государственной регистрации договора, общество вносило арендные платежи, в установленном размере и порядке.
Иные доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию истца с оценкой доказательств и установленных судом обстоятельств и направлены на их иную оценку, что в силу статьи 286 АПК РФ в полномочия кассационной инстанции не входят.
Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушения положений действующего процессуального законодательства судами не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 23.12.2013 N Ф03-6308/2013 ПО ДЕЛУ N А59-763/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2013 г. N Ф03-6308/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.В. Цирулик
Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой
при участии:
от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска:
- - Богунова Н.В., представитель по доверенности от 09.01.2013 N 75-д;
- от открытого акционерного общества "Сахалин-Инжиниринг":
- Телюков Е.О., представитель по доверенности от 07.02.2013 N 77-1408
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013
по делу N А59-763/2013 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.Н. Боярская, в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка, С.М. Синицына
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
к открытому акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327 и пени за просрочку уплаты средств
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510; место нахождения (адрес): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса д. 32; далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к открытому акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг" (ОГРН 1026500521497; место нахождения (адрес): 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина д. 69; далее - ОАО "Сахалин-Инжиниринг", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327 в сумме 1 295 233,68 рублей и пени за просрочку уплаты средств в сумме 299 293,05 рублей.
Решением суда от 05.06.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в сумме 1 255 257,33 рубля, пеня за просрочку оплаты средств в размере 286 860,40 рублей, всего 1 542 117,73 рубля.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований департамента отказано.
В кассационной жалобе департамент просит постановление от 11.09.2013 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обосновании жалобы департамент ссылается на возможность использования обществом спорного земельного участка с момента заключения договора (26.01.2012). В связи с этим, по его мнению, арендная плата должна начисляться с указанной даты. Также указывает на то, что судом апелляционной инстанции не учтена позиция, отраженная в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), поскольку общество согласилось со всеми условиями договора и никаких разногласий не возникло, в силу статьи 309 ГК РФ у него возникла обязанность по оплате арендных платежей.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения. Указывает на правомерность вывода суда о невозможности использования земельного участка до регистрации договора аренды в установленном законом порядке.
В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители сторон настаивали на доводах, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, и дали по ним пояснения.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Судами в соответствии с материалами дела установлено, что на основании протокола итогов аукциона от 26.01.2012 N 308 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска) (арендодатель) и ОАО "Сахалин-Инжиниринг" (арендатор) заключен договор от 31.01.2012 N 12327, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, имеющий кадастровый номер 65:01:0307003:14 площадью 6 172 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, XXII жилой микрорайон, южная сторона ул. Украинской, под строительство группы жилых домов.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.07.2012.
Основанием для обращения истца в суд послужила образовавшаяся задолженность по договору аренды земельного участка в размере 1 295 233,68 рублей, которая не была оплачена обществом в установленный срок.
Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции основывался на положениях статьи 614 ГК РФ, пункте 2.4. договора аренды, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года, обязательными разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Отменяя решение, суд апелляционной инстанции установил факт поздней регистрации вышеуказанного договора аренды в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования департамента лишь 15.05.2012. В связи с этим, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика возможности законного использования спорного земельного участка согласно целям договора аренды в период до его государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции поддерживает выводы апелляционной инстанции по следующим причинам.
В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Установлено, что в тексте Постановления Администрации г. Южно Сахалинска от 22.11.2011 N 2222 отсутствовали сведения об обременении выставляемого на торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, какими либо вещными правами третьих лиц, включая Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска. При этом согласно выписке из ЕГРП разрешенным использованием спорного земельного участка указано "формирование земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка".
Исследовав представленные в материалы дела доказательства - кадастровый паспорт земельного участка, выписку из ЕГРП, переписку между обществом и департаментом в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о невозможности использования спорного земельного участка для целей, указанных в пункте 1.1. договора аренды в отсутствие правоустанавливающих документов.
Ввиду того, что у общества отсутствовала возможность приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, в связи с обстоятельствами, не зависящими от него самого, суд апелляционной инстанции определив, что общество было лишено возможности пользоваться участком в течение спорного периода пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с последнего арендной платы.
Доводы департамента о том, что плата за пользование арендуемым земельным участком должна осуществляться с момента заключения договора аренды, был исследован и отклонен апелляционным судом, применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора (отсутствие у арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом в силу не зависящих от него обстоятельств - действий истца).
Также судом справедливо отмечено, что после государственной регистрации договора, общество вносило арендные платежи, в установленном размере и порядке.
Иные доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию истца с оценкой доказательств и установленных судом обстоятельств и направлены на их иную оценку, что в силу статьи 286 АПК РФ в полномочия кассационной инстанции не входят.
Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушения положений действующего процессуального законодательства судами не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)