Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Русаковой О.Г.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя Колпакова О.В., действующего на основании доверенности от 21.10.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Агентства Республики Коми по управлению имуществом
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2012 по делу N А29-718/2012, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания Транссервис" (ИНН: 7604189440, ОГРН: 1107604015551)
к Агентству Республики Коми по управлению имуществом (ИНН: 1101481535, ОГРН: 1021100533607),
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Промтехресурс",
о признании незаконным бездействия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Компания Транссервис" (далее - заявитель, ООО "Компания Транссервис", Компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Агентству Республики Коми по управлению имуществом (далее - ответчик, Агентство) о признании незаконным бездействия Агентства, выразившегося в непринятии решения о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602003:0239, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Интернациональная, д. 42б, ненаправлении в установленный срок в адрес Компании проекта договора купли-продажи с предложением о его заключении, и об обязании Агентства устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении в собственность Компании земельного участка и направлении ему проекта договора купли-продажи данного земельного участка по выкупной цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 235454,87 руб. с предложением о его заключении в двухнедельный срок с момента принятия решения суда; а также в случае непредставления Агентством проекта договора купли-продажи в течение месяца со дня принятия решения судом считать договор купли-продажи земельного участка заключенным на условиях проекта договора, представленного заявителем в суд на условиях оферты, изложенной в письме от 15.12.2011 исх. N 01/12, с выкупной ценой участка 235454,87 руб.
Исходя из фактических оснований и цели иска, с учетом необходимости сохранения его тождества, а также недопустимости предъявления новых требований в рамках рассматриваемого судом дела, суд первой инстанции принял уточнение исковых требований только в части обязания ответчика устранить нарушения прав и законных интересов истца Компании.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2012 указанное требование Компании удовлетворено. Суд обязал ответчика принять решение о предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602003:0239 и направить Обществу проект договора купли-продажи данного земельного участка по выкупной цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 235454,87 руб. с предложением о его заключении в двухнедельный срок с момента принятия решения суда.
Не согласившись с принятым решением, Агентство обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Агентство, ссылаясь на абзац 3 пункта 7 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11) о том, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, считает, что Компания утратила право приватизации земельного участка.
ООО "Компания Транссервис" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов ответчика, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Общество с ограниченной ответственностью "Промтехресурс" (далее - ООО "Промтехресурс", Общество) отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений о рассмотрении судебного акта в обжалуемой части до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений на рассмотрение судебного акта в части удовлетворенных требований не поступило, законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ только в части удовлетворения заявленных Обществом требований.
Как следует из материалов дела, ООО "Компания Транссервис" принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества - гараж общей площадью 106,6 кв. м, склад общей площадью 92,1 кв. м, фильмобаза общей площадью 498,7 кв. м (далее - объекты недвижимости), расположенные по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Интернациональная, д. 42б, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.11.2011 (л.д. 14-16).
Данные объекты приобретены Компанией по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2011, заключенному с ООО "Промтехресурс" (л.д. 9). В свою очередь, Общество приобрело объекты недвижимости у Агентства в порядке приватизации по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2010 N 06 (л.д. 62). Решением Агентства от 21.05.2010 N 375 предусмотрено осуществление одновременно с приватизацией объектов недвижимости отчуждение и занимаемого ими земельного участка площадью 5833 кв. м, необходимого для их использования по цене 6 772 000 руб. (л.д. 132). Приватизация земельного участка одновременно с приобретением Обществом объектов недвижимости не была произведена.
Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 11:20:0602003:0239 площадью 5833 кв. м (л.д. 56). Ранее, до приобретения заявителем названных объектов недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 11:20:0602003:0239 был предоставлен в аренду ООО "Промтехресурс" по договору от 20.05.2010 N 34/Р для эксплуатации зданий, заключенному на срок с 20.05.2010 по 20.04.2011 (л.д. 67).
Земельный участок принадлежит Республике Коми, уполномоченным органом указанного собственника является Агентство.
В рамках дела N А29-7993/2011 Агентство требовало понудить Общество и Компанию заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной решением о приватизации в соответствии с проектом договора от 31.05.2010 N 04/2010. Решением Арбитражного суда Республики Коми от 12.12.2011 по названному делу в удовлетворении исковых требований Агентства отказано (л.д. 49). Суд исходил из того, что заключение сделки приватизации не является для Общества обязательным и будет нарушать принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен ввиду состоявшейся продажи объектов недвижимости от Общества Компании; Компания же не является стороной сделки приватизации и стороной проекта договора.
Сделка приватизации между Агентством и ООО "Промтехресурс" оспаривалась ответчиком в рамках дела N А29-1702/2012. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми по данному делу от 24.05.2012 и дополнительным решением от 27.09.2012 в удовлетворении исковых требований Агентства отказано в полном объеме (л.д. 107, 112) в связи с отсутствием нарушения норм закона при приватизации объектов недвижимости.
05.10.2011 Компания обратилась в Агентство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602003:0239 по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Интернациональная, д. 42б в собственность в порядке п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) (л.д. 17).
В ответ на данное заявление Агентство письмом от 07.11.2011 г. N 09/8599 сообщило Компании, что решение по вопросу о выкупе земельного участка было приостановлено в связи с рассмотрением гражданского дела N 29-7993/2011 в Арбитражном суде Республики Коми (л.д. 18).
Письмом от 15.12.2011 N 01/12 Компания в дополнение к заявлению от 05.10.2011 направила Агентству для рассмотрения и подписания проект договора купли-продажи и акт приема-передачи данного земельного участка, и просила в течение семи дней с момента получения рассмотреть договор и подписать его, в противном случае высказав намерение обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (л.д. 19). Согласно направленному проекту договора купли-продажи (л.д. 20), стоимость участка определена в размере 235454,88 руб. в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ и п. 2 Постановления Правительства Республики Коми от 10.04.2008 N 77 "О Порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Коми или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".
Агентство направленный Компанией проект договора не подписало и не возвратило, какого-либо ответа и решения по вопросу заключения договора купли-продажи земельного участка заявителю не представило.
Приведенные выше обстоятельства явились основанием для обращения ООО "Компания Транссервис" в Арбитражный суд Республики Коми с соответствующим заявлением.
Руководствуясь положениями ст. ст. 28, 35, 36 ЗК РФ, ст. 3 Закона N 137-ФЗ, ст. ст. 445, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения принятых судом уточненных требований заявителя.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части принятого решения должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ следует, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о приобретении ООО "Компания Транссервис" с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости права аренды спорного земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости - ООО "Промтехресурс", которое арендовало данный земельный участок на основании договора аренды от 20.05.2010 N 34/Р.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
В соответствии с частью 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статье 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
В соответствии с частью 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В силу пункта 8 статьи 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.
В силу пункта 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Указанный перечень оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Основанием для отказа в предоставлении ООО "Компания Транссервис" в собственность земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602003:0239, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Интернациональная, д. 42б, явилось наличие договора аренды от 20.05.2010 N 34/Р, заключенного с ООО "Промтехресурс" и, как следствие приобретение Компанией права на использование спорного земельного участка на правах аренды.
Вместе с тем такого основания отказа в приватизации земельного участка пункт 4 статьи 28 ЗК РФ не содержит.
В силу пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, введенного Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Ссылка Агентства на абзац 3 пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 обоснованно не принята судом первой инстанции, поскольку указанное Постановление было принято до внесения вышеуказанных изменений в Закон N 137-ФЗ и должно применяться в той его части, которая не противоречит действующему законодательству (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2011 N ВАС-14323/11 по делу N А08-10349/2009-26-6В).
Кроме того, право аренды возникло у ООО "Компания Транссервис" в силу положений ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ, а не в порядке ст. 36 ЗК РФ, в связи с чем Компания не распорядилась своим исключительным правом приватизации или аренды земельного участка на основании статьи 36 ЗК РФ.
Таким образом, уклонение Агентства от принятия решения о приватизации спорного земельного участка не основано на законе и является нарушающим исключительные права собственника объектов недвижимости на приобретение земельного участка, предусмотренных частью 1 статьи 36 ЗК РФ.
В силу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ и пункта 2 Постановления Правительства Республики Коми от 10.04.2008 N 77 "О Порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Коми или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках" цена испрашиваемого заявителем земельного участка подлежит расчету исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости этого земельного участка.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке его стоимость составляет 9418195,12 рублей (л.д. 56).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Компания Транссервис" имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5 процента от его кадастровой стоимости, составляющей 235454,87 руб.
Суд первой инстанции, фактически признав оспариваемое бездействие Агентства незаконным, правомерно, в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Компании в определенный срок.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом указанного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2012 по делу N А29-718/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Агентства Республики Коми по управлению имуществом - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
А.В.КАРАВАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2013 ПО ДЕЛУ N А29-718/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2013 г. по делу N А29-718/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Русаковой О.Г.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя Колпакова О.В., действующего на основании доверенности от 21.10.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Агентства Республики Коми по управлению имуществом
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2012 по делу N А29-718/2012, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания Транссервис" (ИНН: 7604189440, ОГРН: 1107604015551)
к Агентству Республики Коми по управлению имуществом (ИНН: 1101481535, ОГРН: 1021100533607),
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Промтехресурс",
о признании незаконным бездействия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Компания Транссервис" (далее - заявитель, ООО "Компания Транссервис", Компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Агентству Республики Коми по управлению имуществом (далее - ответчик, Агентство) о признании незаконным бездействия Агентства, выразившегося в непринятии решения о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602003:0239, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Интернациональная, д. 42б, ненаправлении в установленный срок в адрес Компании проекта договора купли-продажи с предложением о его заключении, и об обязании Агентства устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении в собственность Компании земельного участка и направлении ему проекта договора купли-продажи данного земельного участка по выкупной цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 235454,87 руб. с предложением о его заключении в двухнедельный срок с момента принятия решения суда; а также в случае непредставления Агентством проекта договора купли-продажи в течение месяца со дня принятия решения судом считать договор купли-продажи земельного участка заключенным на условиях проекта договора, представленного заявителем в суд на условиях оферты, изложенной в письме от 15.12.2011 исх. N 01/12, с выкупной ценой участка 235454,87 руб.
Исходя из фактических оснований и цели иска, с учетом необходимости сохранения его тождества, а также недопустимости предъявления новых требований в рамках рассматриваемого судом дела, суд первой инстанции принял уточнение исковых требований только в части обязания ответчика устранить нарушения прав и законных интересов истца Компании.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2012 указанное требование Компании удовлетворено. Суд обязал ответчика принять решение о предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602003:0239 и направить Обществу проект договора купли-продажи данного земельного участка по выкупной цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 235454,87 руб. с предложением о его заключении в двухнедельный срок с момента принятия решения суда.
Не согласившись с принятым решением, Агентство обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Агентство, ссылаясь на абзац 3 пункта 7 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11) о том, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, считает, что Компания утратила право приватизации земельного участка.
ООО "Компания Транссервис" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов ответчика, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Общество с ограниченной ответственностью "Промтехресурс" (далее - ООО "Промтехресурс", Общество) отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений о рассмотрении судебного акта в обжалуемой части до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений на рассмотрение судебного акта в части удовлетворенных требований не поступило, законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ только в части удовлетворения заявленных Обществом требований.
Как следует из материалов дела, ООО "Компания Транссервис" принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества - гараж общей площадью 106,6 кв. м, склад общей площадью 92,1 кв. м, фильмобаза общей площадью 498,7 кв. м (далее - объекты недвижимости), расположенные по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Интернациональная, д. 42б, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.11.2011 (л.д. 14-16).
Данные объекты приобретены Компанией по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2011, заключенному с ООО "Промтехресурс" (л.д. 9). В свою очередь, Общество приобрело объекты недвижимости у Агентства в порядке приватизации по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2010 N 06 (л.д. 62). Решением Агентства от 21.05.2010 N 375 предусмотрено осуществление одновременно с приватизацией объектов недвижимости отчуждение и занимаемого ими земельного участка площадью 5833 кв. м, необходимого для их использования по цене 6 772 000 руб. (л.д. 132). Приватизация земельного участка одновременно с приобретением Обществом объектов недвижимости не была произведена.
Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 11:20:0602003:0239 площадью 5833 кв. м (л.д. 56). Ранее, до приобретения заявителем названных объектов недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 11:20:0602003:0239 был предоставлен в аренду ООО "Промтехресурс" по договору от 20.05.2010 N 34/Р для эксплуатации зданий, заключенному на срок с 20.05.2010 по 20.04.2011 (л.д. 67).
Земельный участок принадлежит Республике Коми, уполномоченным органом указанного собственника является Агентство.
В рамках дела N А29-7993/2011 Агентство требовало понудить Общество и Компанию заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной решением о приватизации в соответствии с проектом договора от 31.05.2010 N 04/2010. Решением Арбитражного суда Республики Коми от 12.12.2011 по названному делу в удовлетворении исковых требований Агентства отказано (л.д. 49). Суд исходил из того, что заключение сделки приватизации не является для Общества обязательным и будет нарушать принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен ввиду состоявшейся продажи объектов недвижимости от Общества Компании; Компания же не является стороной сделки приватизации и стороной проекта договора.
Сделка приватизации между Агентством и ООО "Промтехресурс" оспаривалась ответчиком в рамках дела N А29-1702/2012. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми по данному делу от 24.05.2012 и дополнительным решением от 27.09.2012 в удовлетворении исковых требований Агентства отказано в полном объеме (л.д. 107, 112) в связи с отсутствием нарушения норм закона при приватизации объектов недвижимости.
05.10.2011 Компания обратилась в Агентство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602003:0239 по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Интернациональная, д. 42б в собственность в порядке п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) (л.д. 17).
В ответ на данное заявление Агентство письмом от 07.11.2011 г. N 09/8599 сообщило Компании, что решение по вопросу о выкупе земельного участка было приостановлено в связи с рассмотрением гражданского дела N 29-7993/2011 в Арбитражном суде Республики Коми (л.д. 18).
Письмом от 15.12.2011 N 01/12 Компания в дополнение к заявлению от 05.10.2011 направила Агентству для рассмотрения и подписания проект договора купли-продажи и акт приема-передачи данного земельного участка, и просила в течение семи дней с момента получения рассмотреть договор и подписать его, в противном случае высказав намерение обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (л.д. 19). Согласно направленному проекту договора купли-продажи (л.д. 20), стоимость участка определена в размере 235454,88 руб. в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ и п. 2 Постановления Правительства Республики Коми от 10.04.2008 N 77 "О Порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Коми или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".
Агентство направленный Компанией проект договора не подписало и не возвратило, какого-либо ответа и решения по вопросу заключения договора купли-продажи земельного участка заявителю не представило.
Приведенные выше обстоятельства явились основанием для обращения ООО "Компания Транссервис" в Арбитражный суд Республики Коми с соответствующим заявлением.
Руководствуясь положениями ст. ст. 28, 35, 36 ЗК РФ, ст. 3 Закона N 137-ФЗ, ст. ст. 445, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения принятых судом уточненных требований заявителя.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части принятого решения должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ следует, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о приобретении ООО "Компания Транссервис" с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости права аренды спорного земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости - ООО "Промтехресурс", которое арендовало данный земельный участок на основании договора аренды от 20.05.2010 N 34/Р.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
В соответствии с частью 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статье 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
В соответствии с частью 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В силу пункта 8 статьи 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.
В силу пункта 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Указанный перечень оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Основанием для отказа в предоставлении ООО "Компания Транссервис" в собственность земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602003:0239, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Интернациональная, д. 42б, явилось наличие договора аренды от 20.05.2010 N 34/Р, заключенного с ООО "Промтехресурс" и, как следствие приобретение Компанией права на использование спорного земельного участка на правах аренды.
Вместе с тем такого основания отказа в приватизации земельного участка пункт 4 статьи 28 ЗК РФ не содержит.
В силу пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, введенного Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Ссылка Агентства на абзац 3 пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 обоснованно не принята судом первой инстанции, поскольку указанное Постановление было принято до внесения вышеуказанных изменений в Закон N 137-ФЗ и должно применяться в той его части, которая не противоречит действующему законодательству (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2011 N ВАС-14323/11 по делу N А08-10349/2009-26-6В).
Кроме того, право аренды возникло у ООО "Компания Транссервис" в силу положений ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ, а не в порядке ст. 36 ЗК РФ, в связи с чем Компания не распорядилась своим исключительным правом приватизации или аренды земельного участка на основании статьи 36 ЗК РФ.
Таким образом, уклонение Агентства от принятия решения о приватизации спорного земельного участка не основано на законе и является нарушающим исключительные права собственника объектов недвижимости на приобретение земельного участка, предусмотренных частью 1 статьи 36 ЗК РФ.
В силу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ и пункта 2 Постановления Правительства Республики Коми от 10.04.2008 N 77 "О Порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Коми или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках" цена испрашиваемого заявителем земельного участка подлежит расчету исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости этого земельного участка.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке его стоимость составляет 9418195,12 рублей (л.д. 56).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Компания Транссервис" имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5 процента от его кадастровой стоимости, составляющей 235454,87 руб.
Суд первой инстанции, фактически признав оспариваемое бездействие Агентства незаконным, правомерно, в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Компании в определенный срок.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом указанного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2012 по делу N А29-718/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Агентства Республики Коми по управлению имуществом - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
А.В.КАРАВАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)