Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Владимировой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
- от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: Овчинниковой О.С., представителя по доверенности N 7285-01 от 10.07.2012;
- от ЗАО "А.В.С.": Григорьева Г.В., представителя по доверенности от 16.04.2013; Дорофеева А.В., представителя по доверенности от 22.08.2012;
- от Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Липецка: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2013 по делу N А36-5093/2012 (судья Наземникова Н.П.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "А.В.С." (ОГРН 1024800826203 ИНН 4823005019), заинтересованное лицо: Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 1024840853696 ИНН 4826006839), третье лицо: Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды и обязании заключить договор аренды земельного участка,
установил:
Закрытое акционерное общество "А.В.С." (далее - ЗАО "А.В.С.", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - УИЗО Липецкой области, ответчик), изложенного в письме от 22.06.2012 N 6708-08, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3; обязать УИЗО Липецкой области заключить с ЗАО "А.В.С" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, 2 в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 5 лет (с учетом уточнения).
В суде первой инстанции представители истца уточнили срок аренды земельного участка и просили обязать УИЗО Липецкой области заключить с ЗАО "А.В.С" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.
Уточнение предмета требования судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Липецкой области исковые требования ЗАО "А.В.С." удовлетворены в полном объеме. Суд признал отказ УИЗО Липецкой области, изложенный в письме от 22.06.2012 N 6708-08 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3, незаконным, обязал УИЗО Липецкой области заключить с ЗАО "А.В.С" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УИЗО Липецкой области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ЗАО "А.В.С.".
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что судебный акт принят с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В судебное заседание апелляционной инстанции Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка явку полномочных представителей не обеспечил.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.
В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции представитель Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ЗАО "А.В.С." возражали против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании в порядке статей 163, 268 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.04.2013.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 20.09.1999 АОЗТ "А.В.С." за N 258 Управлением строительства и Управлением главного архитектора города Липецка было выдано разрешительное письмо на согласование условий отвода и освоения земельного участка под строительство здания кафе и магазина, которое было согласовано со всеми инстанциями.
30.11.2000 заявителю было выдано разрешение N 88 на строительство объекта - нулевого цикла здания магазина и кафе по ул. Октябрьской.
Постановлением главы администрации города Липецка от 06.06.2000 N 2478 заявителю разрешено строительство нулевого цикла здания магазина и кафе по ул. Октябрьская, предложено МУ "Управление строительства г. Липецка" произвести отвод границ участка на местности.
03.07.2000 Администрацией г. Липецка и АОЗТ "А.В.С." был заключен договор аренды земельных участков площадью 1638 кв. м для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка сроком до 30.11.2000.
23.08.2000 АОЗТ "А.В.С." (застройщик) и ООО "Липецкстрой" был заключен договор подряда N 11 на выполнение отдельных видов работ по строительству нежилого помещения кафе в соответствии с согласованной сторонами и выданной в производство работ проектно-сметной документации.
Нулевой цикл объекта был возведен, что подтверждается техническим паспортом, выданным Липецким филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 26.04.2006, готовность - 31%.
04.10.2004 Администрация города Липецка и АОЗТ "А.В.С." заключили градостроительный договор N 127 на оплату денежных средств необходимых для компенсации затрат на развитие инженерной инфраструктуры города, строительства магистральных инженерных сетей и благоустройства.
Во исполнение условий данного договора заявитель оплатил 750 936, 71 руб., что подтверждается платежным поручением от 25.05.2005 N 473.
Письмом от 12.10.2004 N 588-01-04 Областное государственное унитарное предприятие "Управление государственной вневедомственной экспертизы" подтвердило, что Рабочий проект N 00001 строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в Советском округе г. Липецка выполнен в соответствии с требованиями действующих инструкций и рекомендован к утверждению.
04.10.2004 специалистами МУ "Управления главного смотрителя г. Липецка" составлен акт обследования состояния подъездных путей к строительной площадке: магазина и кафе по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, 53 с участием застройщика - АОЗТ "А.В.С.", согласно которому состояние строительной площадки и подъездных путей удовлетворительное.
Распоряжением главы администрации от 22.06.2005 N 2831-р заявителю был предоставлен земельный участок площадью 1931 кв. м, относящийся к категории земель поселений, для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка, с согласованным местом размещения объекта с приложением схемы ситуационного плана с размещением объекта строительства, координаты границ земельного участка, градостроительные требования.
Данным постановлением ЗАО "А.В.С." обязано было произвести отвод границ участка на местности через организацию, имеющую лицензию на данный вид работ. Также ЗАО "А.В.С." было предписано обратиться в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Липецкой области для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, получить разрешение на строительство объекта в инспекции архитектурно-строительного надзора администрации г. Липецка.
Однако ЗАО "А.В.С." не смогло реализовать своего права на заключение договора аренды земельного участка площадью 1931 кв. м, расположенного по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка, поскольку при проведении кадастровых работ по формированию земельного участка была выявлена противоречивость сведений, выразившаяся в нарушении прав смежного землепользователя (ул. Октябрьская д. 53), которым также являлся заявитель.
Кроме того, в указанный период полномочия по распоряжению землями на которые государственная собственность не разграничена, были переданы органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации - Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области.
В период 2005 - 2007 годов ЗАО "А.В.С." выполняло землеустроительные работы по объекту "Магазин и кафе по ул. Октябрьской", что подтверждается договором N 67ю/05 от 05.07.2005.
После уточнения границ земельного участка, 27 ноября 2007 года в государственный кадастр недвижимости был внесен земельный участок с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м местоположение: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе д. N 3, разрешенное использование для строительства здания магазина и кафе.
Платежными поручениями NN 285, 286 от 04.04.2007 заявитель оплатил арендную плату за пользование спорным земельным участком за 2005 и 2006 года.
ЗАО "А.В.С." продолжало пользоваться спорным земельным участком по настоящее время, возражений со стороны Администрации города Липецка или УИЗО Липецкой области или предложений об освобождении земельного участка в адрес заявителя не поступало.
Письмом от 05.02.2008 N 2 заявитель обратился к главе Администрации города Липецка с просьбой о продлении распоряжения N 2831-р.
Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Липецка в ответе от 19.06.2008 сообщило, что не возражает против продления срока действия распоряжения главы Администрации города Липецка на период окончания строительства магазина и кафе по ул. Октябрьская в районе жилого дома N 3 без расширения участка, поскольку участок, предоставленный под строительство объекта ограничен красными линиями улиц квартала Октябрьская-Неделина-Фрунзе-Калинина. Также сообщило, что в соответствии с Законом Липецкой области N 1389-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк Липецкой области", принятого постановлением 15 сессии Липецкого областного Совета депутатов четвертого созыва N 578-пс от 03.04.2008 на территории города Липецка распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется уполномоченным органом Администрации Липецкой области.
Начиная с 14.05.2009 ЗАО "А.В.С." неоднократно обращалось в УИЗО Липецкой области о продлении срока предоставления земельного участка для окончания строительства здания кафе и магазина по ул. Октябрьской, д. 3 сроком на три года.
УИЗО Липецкой области в письмах от 03.06.2009 N 3900-08 и от 29.06.2009 N 47-37-08 сообщало об отказе в заключении договора аренды на спорный земельный участок, ссылаясь на то, что в соответствии с распоряжением главы Администрации города Липецка от 22.06.2005 N 2831-р право на заключение договора аренды заявителем не было реализовано, а также на отсутствие необходимых документов на строительство объекта, в связи с чем, УИЗО Липецкой области полагает, что объект относится к самовольным постройкам, подлежащим сносу.
В 2010 году ЗАО "А.В.С." обратилось к ООО "СтройЭксперт" о содействии в получении правоустанавливающих документов на земельный участок, однако, обществу сделать ничего не удалось.
30.05.2012 ЗАО "А.В.С." вновь обращается в УИЗО Липецкой области с приложением документов, подтверждающих правомерность возведения нулевого цикла, и просит для завершения строительства предоставить спорный земельный участок.
22.06.2012 за исх. N 6708-08 УИЗО Липецкой области сообщает об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, поскольку данный земельный участок был предоставлен по распоряжению главы Администрации города Липецка от 22.05.2005 N 2831-р сроком на 1 год 3 мес., однако, договор аренды не был заключен, также УИЗО Липецкой области сослалось на то, что нулевой цикл считает самовольной постройкой подлежащей сносу.
Заявитель, полагая, что данный отказ является незаконным, оспорил его в арбитражный суд и просил суд возложить на УИЗО Липецкой области обязанность по заключению с ЗАО "А.В.С" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное не соответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
В силу абзаца 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Порядок предоставления земельных участков для строительства установлен статьями 30 - 32 Земельного кодекса РФ.
В силу статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ и пункту 10 статьи 30 Земельного кодекса РФ в случае признания судом недействительным акта органа местного самоуправления суд в целях восстановления нарушенных прав заявителя обязывает указанный орган совершить действия по предоставлению земельного участка с указанием срока и условий предоставления.
В рассматриваемом случае вопрос о предоставлении земельного участка для осуществления строительства был рассмотрен Главой Администрации в рамках действующих на тот момент полномочий и законодательства и были приняты соответствующие постановления N 4483 от 30.11.1999, N 2478 от 06.06.2000, предусматривающие передачу в аренду земельного участка под проектирование и строительство здания магазина с кафе "Русское бистро", проведение изыскательских работ по ул. Октябрьской в Советском округе г. Липецка.
В материалах дела также имеется разрешительное письмо (исх. N 258 от 20.09.1999) на согласование и строительные работы по данному объекту.
Принятые Главой Администрации города Липецка постановления N 4483 от 30.11.1999, N 2478 от 06.06.2000 явились основанием для заключения 03.07.2000 между Администрацией город Липецка и АОЗТ "А.В.С." (правопредшественник ЗАО "А.В.С.") договора аренды земельного участка площадью 1638 кв. м для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка на срок до 30.11.2000 и осуществление строительства нулевого цикла здания. Данные правоотношения сторон возникли до вступления в действие Земельного кодекса РФ.
Сведений о том, что действие договора аренды земли от 03.07.2000 было прекращено по истечении срока, на который он был заключен, материалы дела не содержат. Право арендатора на возобновление договора аренды по истечении его срока предусмотрено самим договором.
Как пояснили представители заявителя в судебном заседании апелляционной инстанции, пользование земельным участком, предоставленным под строительство, осуществляется ЗАО "А.В.С." до настоящего времени. На данном земельном участке находится незавершенный строительством объект и участок другим лицам в аренду не предоставлен. Ответчик в данный период времени, не заявлял претензий к ЗАО "А.В.С." об освобождении спорного земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ). Поскольку договор не прекратился по истечении срока его действия, он является возобновленным на неопределенный срок.
Волеизъявление администрации города Липецка на оформление арендных отношений с заявителем в отношении испрашиваемого земельного участка площадью 1931 кв. м для строительства здания кафе и магазина по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка подтверждено материалами дела, вместе с тем новый договор аренды заключен не был.
Как следует из материалов дела, распоряжение главы администрации от 22.06.2005 N 2831-р "О предоставлении земельный участок площадью 1931 кв. м, относящийся к категории земель поселений, для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка" вынесено в отношении земельного участка не прошедшего кадастровый учет. Более того, как установлено судом, спорный земельный участок фактически не мог быть поставлен на кадастровый учет в связи выявленными противоречиями и нарушениями прав смежного землепользователя. Также в указанный период полномочия по распоряжению землями, на которые государственная собственность не разграничена, были переданы органу исполнительной власти субъекта РФ - Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области (ответчику по делу) Вместе с тем, требования пункта 3.2. постановления главы администрации г. Липецка от 22.06.2005 N 2831-р ЗАО "А.В.С." исполнены. Кадастровый паспорт на спорный земельный участок получен.
Испрашиваемый земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 27.11.2007 с кадастровым номером 48:20:014402:90. Формирование участка с постановкой его на кадастровый учет не оспорено.
Из материалов дела усматривается, что формирование спорного земельного участка площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 произведено за счет ранее арендованного истцом земельного участка площадью 1638 кв. м, предоставленного заявителю для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка, фактически осуществлено уточнение площади существующего земельного участка.
Представитель УИЗО Липецкой области в судебном заседании подтвердил, что географические характеристики земельного участка при его формировании не изменились, испрашиваемый земельный участок находится там же, речь не идет об ином земельном участке.
Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает изменение площади участка как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этого земельного участка, в связи с чем договор аренды земли от 03.07.2000 является действующим.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент формирования земельного участка) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Земельный участок площадью 1931 кв. м, прошедший кадастровый учет в установленном законном порядке, является новым объектом земельных правоотношений, что предусматривает преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды этого земельного участка на прежних условиях, учитывая, что разрешенное использование участка не изменилось.
В настоящее время последствия образования земельных участков из участков, ранее используемых по договорам аренды, определены пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 24.10.2008. Согласно указанной норме в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
По смыслу указанной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Вариант продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 48:20:014402:90, сформирован под строительство здания кафе и магазина, строительство выполнено на 31%. Право собственности на объект недвижимости незавершенного строительства ЗАО "А.В.С." не зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.
Понятие "разрешенное использование" четко привязано Земельным кодексом Российской Федерации к зонированию территорий: упомянутая статья 7 говорит о разрешенном использовании "в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов".
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Статьями 41, 42 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство на территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры должно осуществляться только в соответствии с проектом планировки территории.
В данном случае изначально предоставление земельного участка осуществлено согласно "Схеме зонирования г. Липецка с градостроительными регламентами", утвержденной решением Липецкого городского Совета депутатов от 27.12.2001 N 113 (т. 1 л.д. 25). Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка в письме (исх. N 131801-21 от 19.06.2008) не возражал против продления срока действия распоряжения N 2831-р от 22.06.2005 на период строительства магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 без расширения участка, поскольку участок, предоставленный под строительство объекта ограничен красными линиями, указывая на необходимость обращения по вопросу предоставления земельных участков к УИЗО Липецкой области.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ЗАО "А.В.С." выполнены все необходимые процедуры в отношении спорного земельного участка: заявителем начато строительство объекта, рабочий проект прошел экспертное заключение и был утвержден; Липецким филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" была проведена техническая инвентаризация и постановка на технический учет объекта недвижимости - незавершенного строительства магазина и кафе, готовностью 31%, что подтверждается техническим паспортом от 26.04.2006. Факт нахождения на спорном земельном участке недостроенного магазина и кафе подтверждается актом осмотра земельного участка предназначенного для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе дома N 3 от 26.06.2012, составленного по результатам проверки Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области.
При этом из материалов дела следует, что 04.10.2004 Администрация города Липецка и АОЗТ "А.В.С." заключили градостроительный договор N 127 на оплату денежных средств необходимых для компенсации затрат на развитие инженерной инфраструктуры города, строительства магистральных инженерных сетей и благоустройства.
Во исполнение условий данного договора заявитель оплатил 750 936, 71 руб., что подтверждается платежным поручением от 25.05.2005 N 473. Кроме того ЗАО "А.В.С." был заключен договор подряда по строительству нежилого помещения кафе "Русское Бистро".
Все вышеперечисленное свидетельствует о том, что заявитель приступил к освоению земельного участка, произвел затраты по возведению здания.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Аналогичная позиция изложена и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.
Исходя из пояснений заявителя, не опровергнутых ответчиком, завершению процесса строительства воспрепятствовали независящие от общества обстоятельства и завершить который не может в связи с действиями УИЗО Липецкой области, направившего уведомление об отказе в заключении договора аренды.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик необоснованно отказал ЗАО "А.В.С." в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду для строительства здания магазина и кафе, что противоречит приведенным выше требованиям федерального законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Исходя из действующего земельного законодательства, заключение нового договора аренды является единственным возможным в данном случае способом защиты права участника строительства продолжать начатое строительство с соблюдением всех процедур.
С целью восстановления нарушенного права, суд первой инстанции правомерно возложил на УИЗО Липецкой области обязанность по заключению с ЗАО "А.В.С" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
С учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, все доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неправомерности выводов арбитражного суда области подлежат отклонению. Доводов, которые бы влияли на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержится.
Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого решения, в том числе по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права, апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины относят на ответчика, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2013 по делу N А36-5093/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
Г.В.ВЛАДИМИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2013 ПО ДЕЛУ N А36-5093/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. по делу N А36-5093/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Владимировой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
- от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: Овчинниковой О.С., представителя по доверенности N 7285-01 от 10.07.2012;
- от ЗАО "А.В.С.": Григорьева Г.В., представителя по доверенности от 16.04.2013; Дорофеева А.В., представителя по доверенности от 22.08.2012;
- от Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Липецка: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2013 по делу N А36-5093/2012 (судья Наземникова Н.П.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "А.В.С." (ОГРН 1024800826203 ИНН 4823005019), заинтересованное лицо: Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 1024840853696 ИНН 4826006839), третье лицо: Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды и обязании заключить договор аренды земельного участка,
установил:
Закрытое акционерное общество "А.В.С." (далее - ЗАО "А.В.С.", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - УИЗО Липецкой области, ответчик), изложенного в письме от 22.06.2012 N 6708-08, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3; обязать УИЗО Липецкой области заключить с ЗАО "А.В.С" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, 2 в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 5 лет (с учетом уточнения).
В суде первой инстанции представители истца уточнили срок аренды земельного участка и просили обязать УИЗО Липецкой области заключить с ЗАО "А.В.С" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.
Уточнение предмета требования судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Липецкой области исковые требования ЗАО "А.В.С." удовлетворены в полном объеме. Суд признал отказ УИЗО Липецкой области, изложенный в письме от 22.06.2012 N 6708-08 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3, незаконным, обязал УИЗО Липецкой области заключить с ЗАО "А.В.С" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УИЗО Липецкой области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ЗАО "А.В.С.".
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что судебный акт принят с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В судебное заседание апелляционной инстанции Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка явку полномочных представителей не обеспечил.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.
В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции представитель Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ЗАО "А.В.С." возражали против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании в порядке статей 163, 268 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.04.2013.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 20.09.1999 АОЗТ "А.В.С." за N 258 Управлением строительства и Управлением главного архитектора города Липецка было выдано разрешительное письмо на согласование условий отвода и освоения земельного участка под строительство здания кафе и магазина, которое было согласовано со всеми инстанциями.
30.11.2000 заявителю было выдано разрешение N 88 на строительство объекта - нулевого цикла здания магазина и кафе по ул. Октябрьской.
Постановлением главы администрации города Липецка от 06.06.2000 N 2478 заявителю разрешено строительство нулевого цикла здания магазина и кафе по ул. Октябрьская, предложено МУ "Управление строительства г. Липецка" произвести отвод границ участка на местности.
03.07.2000 Администрацией г. Липецка и АОЗТ "А.В.С." был заключен договор аренды земельных участков площадью 1638 кв. м для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка сроком до 30.11.2000.
23.08.2000 АОЗТ "А.В.С." (застройщик) и ООО "Липецкстрой" был заключен договор подряда N 11 на выполнение отдельных видов работ по строительству нежилого помещения кафе в соответствии с согласованной сторонами и выданной в производство работ проектно-сметной документации.
Нулевой цикл объекта был возведен, что подтверждается техническим паспортом, выданным Липецким филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 26.04.2006, готовность - 31%.
04.10.2004 Администрация города Липецка и АОЗТ "А.В.С." заключили градостроительный договор N 127 на оплату денежных средств необходимых для компенсации затрат на развитие инженерной инфраструктуры города, строительства магистральных инженерных сетей и благоустройства.
Во исполнение условий данного договора заявитель оплатил 750 936, 71 руб., что подтверждается платежным поручением от 25.05.2005 N 473.
Письмом от 12.10.2004 N 588-01-04 Областное государственное унитарное предприятие "Управление государственной вневедомственной экспертизы" подтвердило, что Рабочий проект N 00001 строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в Советском округе г. Липецка выполнен в соответствии с требованиями действующих инструкций и рекомендован к утверждению.
04.10.2004 специалистами МУ "Управления главного смотрителя г. Липецка" составлен акт обследования состояния подъездных путей к строительной площадке: магазина и кафе по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, 53 с участием застройщика - АОЗТ "А.В.С.", согласно которому состояние строительной площадки и подъездных путей удовлетворительное.
Распоряжением главы администрации от 22.06.2005 N 2831-р заявителю был предоставлен земельный участок площадью 1931 кв. м, относящийся к категории земель поселений, для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка, с согласованным местом размещения объекта с приложением схемы ситуационного плана с размещением объекта строительства, координаты границ земельного участка, градостроительные требования.
Данным постановлением ЗАО "А.В.С." обязано было произвести отвод границ участка на местности через организацию, имеющую лицензию на данный вид работ. Также ЗАО "А.В.С." было предписано обратиться в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Липецкой области для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, получить разрешение на строительство объекта в инспекции архитектурно-строительного надзора администрации г. Липецка.
Однако ЗАО "А.В.С." не смогло реализовать своего права на заключение договора аренды земельного участка площадью 1931 кв. м, расположенного по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка, поскольку при проведении кадастровых работ по формированию земельного участка была выявлена противоречивость сведений, выразившаяся в нарушении прав смежного землепользователя (ул. Октябрьская д. 53), которым также являлся заявитель.
Кроме того, в указанный период полномочия по распоряжению землями на которые государственная собственность не разграничена, были переданы органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации - Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области.
В период 2005 - 2007 годов ЗАО "А.В.С." выполняло землеустроительные работы по объекту "Магазин и кафе по ул. Октябрьской", что подтверждается договором N 67ю/05 от 05.07.2005.
После уточнения границ земельного участка, 27 ноября 2007 года в государственный кадастр недвижимости был внесен земельный участок с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м местоположение: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе д. N 3, разрешенное использование для строительства здания магазина и кафе.
Платежными поручениями NN 285, 286 от 04.04.2007 заявитель оплатил арендную плату за пользование спорным земельным участком за 2005 и 2006 года.
ЗАО "А.В.С." продолжало пользоваться спорным земельным участком по настоящее время, возражений со стороны Администрации города Липецка или УИЗО Липецкой области или предложений об освобождении земельного участка в адрес заявителя не поступало.
Письмом от 05.02.2008 N 2 заявитель обратился к главе Администрации города Липецка с просьбой о продлении распоряжения N 2831-р.
Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Липецка в ответе от 19.06.2008 сообщило, что не возражает против продления срока действия распоряжения главы Администрации города Липецка на период окончания строительства магазина и кафе по ул. Октябрьская в районе жилого дома N 3 без расширения участка, поскольку участок, предоставленный под строительство объекта ограничен красными линиями улиц квартала Октябрьская-Неделина-Фрунзе-Калинина. Также сообщило, что в соответствии с Законом Липецкой области N 1389-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк Липецкой области", принятого постановлением 15 сессии Липецкого областного Совета депутатов четвертого созыва N 578-пс от 03.04.2008 на территории города Липецка распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется уполномоченным органом Администрации Липецкой области.
Начиная с 14.05.2009 ЗАО "А.В.С." неоднократно обращалось в УИЗО Липецкой области о продлении срока предоставления земельного участка для окончания строительства здания кафе и магазина по ул. Октябрьской, д. 3 сроком на три года.
УИЗО Липецкой области в письмах от 03.06.2009 N 3900-08 и от 29.06.2009 N 47-37-08 сообщало об отказе в заключении договора аренды на спорный земельный участок, ссылаясь на то, что в соответствии с распоряжением главы Администрации города Липецка от 22.06.2005 N 2831-р право на заключение договора аренды заявителем не было реализовано, а также на отсутствие необходимых документов на строительство объекта, в связи с чем, УИЗО Липецкой области полагает, что объект относится к самовольным постройкам, подлежащим сносу.
В 2010 году ЗАО "А.В.С." обратилось к ООО "СтройЭксперт" о содействии в получении правоустанавливающих документов на земельный участок, однако, обществу сделать ничего не удалось.
30.05.2012 ЗАО "А.В.С." вновь обращается в УИЗО Липецкой области с приложением документов, подтверждающих правомерность возведения нулевого цикла, и просит для завершения строительства предоставить спорный земельный участок.
22.06.2012 за исх. N 6708-08 УИЗО Липецкой области сообщает об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, поскольку данный земельный участок был предоставлен по распоряжению главы Администрации города Липецка от 22.05.2005 N 2831-р сроком на 1 год 3 мес., однако, договор аренды не был заключен, также УИЗО Липецкой области сослалось на то, что нулевой цикл считает самовольной постройкой подлежащей сносу.
Заявитель, полагая, что данный отказ является незаконным, оспорил его в арбитражный суд и просил суд возложить на УИЗО Липецкой области обязанность по заключению с ЗАО "А.В.С" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное не соответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
В силу абзаца 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Порядок предоставления земельных участков для строительства установлен статьями 30 - 32 Земельного кодекса РФ.
В силу статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ и пункту 10 статьи 30 Земельного кодекса РФ в случае признания судом недействительным акта органа местного самоуправления суд в целях восстановления нарушенных прав заявителя обязывает указанный орган совершить действия по предоставлению земельного участка с указанием срока и условий предоставления.
В рассматриваемом случае вопрос о предоставлении земельного участка для осуществления строительства был рассмотрен Главой Администрации в рамках действующих на тот момент полномочий и законодательства и были приняты соответствующие постановления N 4483 от 30.11.1999, N 2478 от 06.06.2000, предусматривающие передачу в аренду земельного участка под проектирование и строительство здания магазина с кафе "Русское бистро", проведение изыскательских работ по ул. Октябрьской в Советском округе г. Липецка.
В материалах дела также имеется разрешительное письмо (исх. N 258 от 20.09.1999) на согласование и строительные работы по данному объекту.
Принятые Главой Администрации города Липецка постановления N 4483 от 30.11.1999, N 2478 от 06.06.2000 явились основанием для заключения 03.07.2000 между Администрацией город Липецка и АОЗТ "А.В.С." (правопредшественник ЗАО "А.В.С.") договора аренды земельного участка площадью 1638 кв. м для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка на срок до 30.11.2000 и осуществление строительства нулевого цикла здания. Данные правоотношения сторон возникли до вступления в действие Земельного кодекса РФ.
Сведений о том, что действие договора аренды земли от 03.07.2000 было прекращено по истечении срока, на который он был заключен, материалы дела не содержат. Право арендатора на возобновление договора аренды по истечении его срока предусмотрено самим договором.
Как пояснили представители заявителя в судебном заседании апелляционной инстанции, пользование земельным участком, предоставленным под строительство, осуществляется ЗАО "А.В.С." до настоящего времени. На данном земельном участке находится незавершенный строительством объект и участок другим лицам в аренду не предоставлен. Ответчик в данный период времени, не заявлял претензий к ЗАО "А.В.С." об освобождении спорного земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ). Поскольку договор не прекратился по истечении срока его действия, он является возобновленным на неопределенный срок.
Волеизъявление администрации города Липецка на оформление арендных отношений с заявителем в отношении испрашиваемого земельного участка площадью 1931 кв. м для строительства здания кафе и магазина по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка подтверждено материалами дела, вместе с тем новый договор аренды заключен не был.
Как следует из материалов дела, распоряжение главы администрации от 22.06.2005 N 2831-р "О предоставлении земельный участок площадью 1931 кв. м, относящийся к категории земель поселений, для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка" вынесено в отношении земельного участка не прошедшего кадастровый учет. Более того, как установлено судом, спорный земельный участок фактически не мог быть поставлен на кадастровый учет в связи выявленными противоречиями и нарушениями прав смежного землепользователя. Также в указанный период полномочия по распоряжению землями, на которые государственная собственность не разграничена, были переданы органу исполнительной власти субъекта РФ - Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области (ответчику по делу) Вместе с тем, требования пункта 3.2. постановления главы администрации г. Липецка от 22.06.2005 N 2831-р ЗАО "А.В.С." исполнены. Кадастровый паспорт на спорный земельный участок получен.
Испрашиваемый земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 27.11.2007 с кадастровым номером 48:20:014402:90. Формирование участка с постановкой его на кадастровый учет не оспорено.
Из материалов дела усматривается, что формирование спорного земельного участка площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 произведено за счет ранее арендованного истцом земельного участка площадью 1638 кв. м, предоставленного заявителю для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка, фактически осуществлено уточнение площади существующего земельного участка.
Представитель УИЗО Липецкой области в судебном заседании подтвердил, что географические характеристики земельного участка при его формировании не изменились, испрашиваемый земельный участок находится там же, речь не идет об ином земельном участке.
Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает изменение площади участка как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этого земельного участка, в связи с чем договор аренды земли от 03.07.2000 является действующим.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент формирования земельного участка) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Земельный участок площадью 1931 кв. м, прошедший кадастровый учет в установленном законном порядке, является новым объектом земельных правоотношений, что предусматривает преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды этого земельного участка на прежних условиях, учитывая, что разрешенное использование участка не изменилось.
В настоящее время последствия образования земельных участков из участков, ранее используемых по договорам аренды, определены пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 24.10.2008. Согласно указанной норме в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
По смыслу указанной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Вариант продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 48:20:014402:90, сформирован под строительство здания кафе и магазина, строительство выполнено на 31%. Право собственности на объект недвижимости незавершенного строительства ЗАО "А.В.С." не зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.
Понятие "разрешенное использование" четко привязано Земельным кодексом Российской Федерации к зонированию территорий: упомянутая статья 7 говорит о разрешенном использовании "в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов".
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Статьями 41, 42 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство на территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры должно осуществляться только в соответствии с проектом планировки территории.
В данном случае изначально предоставление земельного участка осуществлено согласно "Схеме зонирования г. Липецка с градостроительными регламентами", утвержденной решением Липецкого городского Совета депутатов от 27.12.2001 N 113 (т. 1 л.д. 25). Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка в письме (исх. N 131801-21 от 19.06.2008) не возражал против продления срока действия распоряжения N 2831-р от 22.06.2005 на период строительства магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 без расширения участка, поскольку участок, предоставленный под строительство объекта ограничен красными линиями, указывая на необходимость обращения по вопросу предоставления земельных участков к УИЗО Липецкой области.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ЗАО "А.В.С." выполнены все необходимые процедуры в отношении спорного земельного участка: заявителем начато строительство объекта, рабочий проект прошел экспертное заключение и был утвержден; Липецким филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" была проведена техническая инвентаризация и постановка на технический учет объекта недвижимости - незавершенного строительства магазина и кафе, готовностью 31%, что подтверждается техническим паспортом от 26.04.2006. Факт нахождения на спорном земельном участке недостроенного магазина и кафе подтверждается актом осмотра земельного участка предназначенного для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе дома N 3 от 26.06.2012, составленного по результатам проверки Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области.
При этом из материалов дела следует, что 04.10.2004 Администрация города Липецка и АОЗТ "А.В.С." заключили градостроительный договор N 127 на оплату денежных средств необходимых для компенсации затрат на развитие инженерной инфраструктуры города, строительства магистральных инженерных сетей и благоустройства.
Во исполнение условий данного договора заявитель оплатил 750 936, 71 руб., что подтверждается платежным поручением от 25.05.2005 N 473. Кроме того ЗАО "А.В.С." был заключен договор подряда по строительству нежилого помещения кафе "Русское Бистро".
Все вышеперечисленное свидетельствует о том, что заявитель приступил к освоению земельного участка, произвел затраты по возведению здания.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Аналогичная позиция изложена и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.
Исходя из пояснений заявителя, не опровергнутых ответчиком, завершению процесса строительства воспрепятствовали независящие от общества обстоятельства и завершить который не может в связи с действиями УИЗО Липецкой области, направившего уведомление об отказе в заключении договора аренды.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик необоснованно отказал ЗАО "А.В.С." в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду для строительства здания магазина и кафе, что противоречит приведенным выше требованиям федерального законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Исходя из действующего земельного законодательства, заключение нового договора аренды является единственным возможным в данном случае способом защиты права участника строительства продолжать начатое строительство с соблюдением всех процедур.
С целью восстановления нарушенного права, суд первой инстанции правомерно возложил на УИЗО Липецкой области обязанность по заключению с ЗАО "А.В.С" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
С учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, все доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неправомерности выводов арбитражного суда области подлежат отклонению. Доводов, которые бы влияли на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержится.
Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого решения, в том числе по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права, апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины относят на ответчика, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2013 по делу N А36-5093/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
Г.В.ВЛАДИМИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)