Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья С.Б. Аксенов
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Крыловой В.Н.,
судей Кубаревой Т.В. и Буйнова Ю.К.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
22 ноября 2011 года
по докладу судьи Кубаревой Т.В.,
дело по кассационной жалобе К.А. и К.А., кассационной жалобе Я. и кассационной жалобе К.О., поданной представителем по доверенности П., на решение Кимрского городского суда Тверской области от 30 июня 2011 года, которым постановлено:
"Признать недействительным завещание ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное нотариусом Кимрского районного нотариального округа Тверской области Н. и зарегистрированное в реестре за N.
Признать недействительным договор купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и К.О., применив последствия недействительности данной сделки путем передачи земельного участка площадью кв. м, с кадастровым номером N, и жилого дома с пристройкой и хозяйственными постройками, расположенные по адресу: в наследственную массу после смерти ФИО5, наступившей ДД.ММ.ГГГГ, и включения в данную наследственную массу денежного обязательства, связанного с возвратом К.О. суммы, уплаченной по договору купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и К.О., в размере рублей.
Исковые требования К.О. к К.А., Я., К.А. о признании незаконными отказов в государственной регистрации договора купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома и перехода права собственности на них, о производстве государственной регистрации договора купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома и перехода права собственности на них, а также встречные исковые требования Я. к К.О., К.А., К.А. о признании договора купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома незаключенным оставить без удовлетворения."
Судебная коллегия
установила:
К.О., действуя через своего представителя - Б., обратилась в суд с иском к Кимрскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании незаконными отказов в государственной регистрации договора купли-продажи (купчая) земельного участка площадью кв. м и жилого дома, расположенных по адресу:, и перехода права собственности на них, а также о производстве государственной регистрации договора купли-продажи (купчая) вышеуказанных земельного участка и жилого дома и перехода права собственности на них.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и К.О. был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, с кадастровым номером N, площадью кв. м, находящийся по вышеуказанному адресу, с расположенными на нем объектами недвижимости - жилым домом, пристройкой, двумя сараями, по цене рублей, из которых цена земельного участка составила рублей, цена жилого дома - рублей. В тот же день ФИО5 и К.О. совместно обратились в Кимрский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к истцу, представив также иные документы, в том числе, договор купли-продажи. Срок окончания проведения государственной регистрации данного договора был определен в расписке как ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Кимрский отдел Управления Росреестра по Тверской области сообщил истцу о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Причиной приостановки государственной регистрации являлся запрос в ЗАГС Администрации Кимрского района, с просьбой сообщить о наличии или отсутствии записи о смерти ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ о наличии такой записи, согласно которой ФИО5 умерла ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Кимрский отдел Управления Росреестра по Тверской области в двух письмах сообщил истцу об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на указанные в нем объекты к К.О. в связи с прекращением правоспособности ФИО5 Истец считает данные отказы незаконными, поскольку на момент проведения регистрации имелись все необходимые документы, в том числе, подписанное ФИО5 заявление о государственной регистрации. На момент обращения с данным заявлением ФИО5 была жива, а, следовательно, ее воля, как собственника имущества, на заключение договора купли-продажи и отчуждение дома и земельного участка К.О. однозначно выражена. Правоспособность ФИО5 прекратилась после обращения сторон договора - за два дня до окончания срока государственной регистрации договора купли-продажи.
Из обстоятельств дела следует, что между ФИО5 и истцом достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи как жилого дома, так и земельного участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: сумма оплаты передана ФИО5, которая, в свою очередь, передала К.О. дом и земельный участок. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки и перехода прав не уклонялась. За период государственной регистрации договора и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к К.О., стороны не изъявили желания отказаться от договора купли-продажи. Его действительность никем не оспорена. Препятствием для государственной регистрации сделки является, по мнению регистрирующего органа, смерть ФИО5. В то же время из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 62 Постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Определением Кимрского городского суда Тверской области от 4 февраля 2011 года по данному делу произведена замена ненадлежащего ответчика, каковым выступал Кимрский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, на надлежащих, каковыми являются Я. и К.А. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.
К.А. обратился в суд со встречным иском к К.О., Я. о признании недействительными завещания ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Кимрского районного нотариального округа Н. и зарегистрированного в реестре за N, на имя Я. и договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N в от ДД.ММ.ГГГГ между К.О. и ФИО5 и применении последствий недействительности вышеназванных сделок.
Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ умерла его тетя ФИО5 Единственными наследниками по закону являются ее племянники по линии отца - он, К.А., и К.А. Наследство открылось на земельный участок площадью кв. м и расположенное на нем домовладение, находящиеся по вышеуказанному адресу. В установленный законом 6-месячный срок он обратился к нотариусу с заявлением об оформлении права на наследство. 17 февраля 2011 года, получив судебную повестку и копию искового заявления К.О., он, К.А., узнал, что при жизни ФИО5 продала принадлежащий ей дом и земельный участок по вышеуказанному адресу К.О. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а до этого - ДД.ММ.ГГГГ, та оформила завещание, удостоверенное нотариусом Н., согласно которому все свое имущество ФИО5 завещала Я. Считает завещание от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, т. к. они совершены человеком, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, поскольку ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ, страдала, в результате которого она не могла понимать сущность той или другой сделки. Более тридцати лет назад ФИО5 в результате несчастного случая, около месяца проходила лечение в больнице, но остались последствия, т.к. она жаловалась на головную боль и головокружение,. Его, К.А., семья на протяжении длительного времени (более 20-ти лет) помогала ФИО5. в ведении подсобного и домашнего хозяйства, в ремонте дома и построек на участке. Лет 6-7 назад он и его родственники, а затем и деревенские жители стали замечать неадекватное поведение тети. Он опасался за ее здоровье, предлагал ей на зимнее время переселиться в свою благоустроенную квартиру, она же в ответ отказывалась, обвиняя его в "чертовщине" и "колдовстве", а также в том, что он желает ей зла. Несмотря на это, он по-прежнему навещал ФИО5, предлагал свою помощь, но она отказывалась по тем же причинам. В ДД.ММ.ГГГГ пришлось обратиться к, т. к. у ФИО5 налицо были. В последний раз он разговаривал с ней в конце сентября 2010 года, вновь предлагал свою помощь, но та опять отказалась, говоря, что он "наводит на нее порчу" и т.п. Похороны ФИО5 осуществляли он с братом К.А. на их общие средства. При каких обстоятельствах были оформлены оспариваемые документы: завещание и договор купли-продажи, ему, К.А., неизвестно, имеются сомнения в дееспособности ФИО5 и в подлинности ее подписей на указанных документах.
Я. обратилась в суд со встречным иском к К.О., К.А. о признании договора купли-продажи (купчей) земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и К.О., незаключенным, мотивируя тем, что ФИО5 при жизни на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок площадью кв. м, находящиеся по вышеуказанному адресу. Право собственности ФИО5 подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ. После смерти ФИО5 ей, Я., стало известно, что ФИО5 при жизни ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи принадлежащих ей на праве собственности спорных жилого дома и земельного участка. В соответствии с п. 3 данного договора, заключенного между ФИО5 и К.О., цена передаваемого земельного участка и жилого дома составляет рублей. Пунктом 4 этого же договора предусмотрено, что деньги в сумме рублей за указанные земельный участок и жилой дом ФИО5 получены от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Однако ей, Я., достоверно известно, что К.О. никаких денег во исполнение условий договора купли-продажи ФИО5 не передавалось, что подтверждается сберегательной книжкой на имя ФИО5 Кроме того, никаких расписок, подтверждающих факт передачи ФИО5 денежных средств в сумме рублей не имеется. Факт того, что К.О. никаких денежных средств ФИО5 не передавала, могут подтвердить свидетели.
К.А., участвующий в деле по иску К.А. к К.О., Я. о признании недействительными завещания, договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и применении последствий недействительности сделок в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, обратился в суд с иском к К.О., Я. о признании недействительными завещания ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Кимрского районного нотариального округа Н. и зарегистрированного в реестре за N, и договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N в от ДД.ММ.ГГГГ между К.О. и ФИО5, и применении последствий вышеназванных сделок. Данные исковые требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ умерла его тетя ФИО5 Он, так же как и его брат К.А., является наследником по закону. Наследственным имуществом является вышеперечисленное имущество. К нотариусу с заявлением об оформлении в правах на наследство он обратился ДД.ММ.ГГГГ. Из искового заявления К.О. ему стало известно, что К.О. якобы купила земельный участок и жилой дом у его тети ФИО5 за месяц до смерти последней, не успев его зарегистрировать в установленном законом порядке, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 оформила завещание, удостоверенное нотариусом Н., согласно которому все имущество ФИО5 завещала Я. Считает данное завещание и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, т. к. они совершены его тетей, которая была не способна понимать значение своих действий или руководить ими, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 была Ее заболевание прогрессировало, т. к. ФИО5 отказывалась от врачебной помощи и не лечилась.
Определением суда от 15 апреля 2011 года по данному делу в отношении ФИО5 назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Этим же определением производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.
Определением суда от 23 июня 2011 года производство по настоящему гражданскому делу, в связи с получением результатов экспертизы, возобновлено.
В судебном заседании представитель К.О. по доверенности П. требования К.О. поддержал в полном объеме, встречные исковые требования К.А., Я., а также исковые требования К.А. не признал.
К.А. иски К.О. и Я. не признал, свои исковые требования, а также исковые требования К.А. полностью поддержал, уточнив, что его брат, заявляя о применении последствий указанных им в исковом заявлении сделок, имел в виду о применении последствий, которые возникают при признании недействительности таких сделок.
Я. исковые требования К.О., К.А. и К.А. не признала, свои требования поддержала в полном объеме.
Третье лицо нотариус Н., представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Администрации Кимрского района Тверской области, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 4 по Тверской области в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом извещались судом о времени и месте рассмотрения дела. Ранее от представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Ц., действующей по доверенности в адрес суда поступили возражения относительно исковых требований К.О. от 4 февраля 2011 года.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе К.А. и К.А. ставится вопрос об отмене решения в части взыскания с них в пользу К.О. денег в размере руб. и прекращении производства в этой части; в части признания недействительными договора купли-продажи земельного участка и дома от ДД.ММ.ГГГГ и завещания на имя Я. от ДД.ММ.ГГГГ предлагается решение суда оставить без изменения. Кассаторы считают, что в суде не установлен факт получения денег в сумме руб. за дом и земельный участок ФИО5, признанной Полагают, что п. 4 договора купли-продажи, в котором отмечено, что ФИО5 получила указанную сумму денег покупателя до подписания настоящего договора, недействителен. К.О. не представила доказательств тому, что ФИО5 получила от нее деньги в сумме руб.
В кассационной жалобе Я. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Суд необоснованно отказал в ходатайстве о проведении комплексной судебно-психиатрической экспертизы. В нарушение требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в решении судом не отражены мотивы, по которым суд принял во внимание только заключение эксперта и не дана юридическая оценка показаниям свидетелей ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 ФИО23. К.А. указал, что длительное время не общался с ФИО5, что ставит под сомнение его показания о состоянии ФИО5 Также судом не дана оценка тому факту, что ФИО5 никаких денежных средств не получала по договору купли-продажи. Полагает, что при вынесении решения не дана оценка обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела.
В кассационной жалобе представителя К.О. - П. ставится вопрос об отмене решения. В обоснование жалобы указано на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Заключение посмертной судебно-психиатрической экспертизы является необоснованным и ошибочным. В удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебно-психиатрической экспертизы было отказано. У К.О. отсутствовала процессуальная возможность представления в суд первой инстанции доказательств, подтверждающих необоснованность и ошибочность выводов экспертов, изложенных в заключении N. Данное заключение имеет целый ряд существенных недостатков, касающихся полноты проведенного исследования, правильности установленного диагноза, выбранной экспертной тактики и аргументированности экспертных выводов. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав ответчика К.А. и представителя истца К.О. - П., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
При разрешении спора суд первой инстанции правильно истолковал и применил нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Судом достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и К.О. был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, площадью кв. м, с кадастровым номером N, с расположенными на нем объектами недвижимости - жилым домом, пристройкой, двумя сараями, находящимися по адресу:, по цене рублей, из которых цена земельного участка составила рублей, цена жилого дома - рублей.
Также судом установлено, что ФИО5 при жизни ДД.ММ.ГГГГ составила завещание, удостоверенное нотариусом Н., согласно которого все имущество, какое только ко дню ее смерти окажется ей принадлежащим, где бы оно не находилось, и в чем бы оно не заключалось, в том числе дом и земельный участок, находящиеся по адресу: она завещала Я., которая после смерти ФИО5 обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства.
ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства к нотариусу обратился племянник ФИО5 - К.А. В ходе рассмотрения гражданского дела о своем желании вступить в права на наследство заявил родной брат К.А. - К.А.
Признавая недействительным завещание и договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, суд первой инстанции обоснованно исходил из собранных по делу доказательств, в том числе показаний свидетелей, сведений отраженных в медицинской амбулаторной карте ФИО5, заключения комиссионной посмертной судебно-психиатрической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что во время удостоверения завещания ДД.ММ.ГГГГ и на момент подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ по своему состоянию ФИО5 не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Выводы экспертов последовательны, непротиворечивы, основаны на медицинской документации и материалах гражданского дела.
Вопреки доводам кассационных жалоб Я. и К.О., у суда не имелось оснований не доверять заключению экспертизы, а потому отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебно-психиатрической экспертизы является обоснованным.
Судом первой инстанции правильно применены последствия недействительности сделки - купли-продажи земельного участка и жилого дома. При этом суд верно истолковал условия договора, заключенного между К.О. и ФИО5
В соответствии с п. 3 ст. 177 Гражданского кодекса РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
В силу абзаца второго п. 1 ст. 171 Гражданского кодекса РФ, регулирующей вопрос недействительности сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным, каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как правильно указано судом, из буквального толкования содержащихся в п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ слов и выражений следует, что ФИО5 получила от К.О. деньги в сумме рублей полностью до подписания настоящего договора.
Доказательств неисполнения К.О. обязательств по передаче денег суду не представлено.
Вопреки доводам кассационных жалоб К-вых и Я., судом тщательно проанализированы показания свидетелей и сделан верный вывод о предположительном характере утверждений о том, что К.О. не передала ФИО5 денежные средства.
Таким образом, все выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Судебная коллегия полагает, что состоявшееся по делу решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по мотивам, изложенным в кассационных жалобах, не имеется.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кимрского городского суда Тверской области от 30 июня 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы К.А., К.А., Я. и К.О., поданную представителем по доверенности П. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Н.КРЫЛОВА
Судьи
Т.В.КУБАРЕВА
Ю.К.БУЙНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4791
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 ноября 2011 г. по делу N 33-4791
судья С.Б. Аксенов
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Крыловой В.Н.,
судей Кубаревой Т.В. и Буйнова Ю.К.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
22 ноября 2011 года
по докладу судьи Кубаревой Т.В.,
дело по кассационной жалобе К.А. и К.А., кассационной жалобе Я. и кассационной жалобе К.О., поданной представителем по доверенности П., на решение Кимрского городского суда Тверской области от 30 июня 2011 года, которым постановлено:
"Признать недействительным завещание ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное нотариусом Кимрского районного нотариального округа Тверской области Н. и зарегистрированное в реестре за N.
Признать недействительным договор купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и К.О., применив последствия недействительности данной сделки путем передачи земельного участка площадью кв. м, с кадастровым номером N, и жилого дома с пристройкой и хозяйственными постройками, расположенные по адресу: в наследственную массу после смерти ФИО5, наступившей ДД.ММ.ГГГГ, и включения в данную наследственную массу денежного обязательства, связанного с возвратом К.О. суммы, уплаченной по договору купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и К.О., в размере рублей.
Исковые требования К.О. к К.А., Я., К.А. о признании незаконными отказов в государственной регистрации договора купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома и перехода права собственности на них, о производстве государственной регистрации договора купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома и перехода права собственности на них, а также встречные исковые требования Я. к К.О., К.А., К.А. о признании договора купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома незаключенным оставить без удовлетворения."
Судебная коллегия
установила:
К.О., действуя через своего представителя - Б., обратилась в суд с иском к Кимрскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании незаконными отказов в государственной регистрации договора купли-продажи (купчая) земельного участка площадью кв. м и жилого дома, расположенных по адресу:, и перехода права собственности на них, а также о производстве государственной регистрации договора купли-продажи (купчая) вышеуказанных земельного участка и жилого дома и перехода права собственности на них.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и К.О. был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, с кадастровым номером N, площадью кв. м, находящийся по вышеуказанному адресу, с расположенными на нем объектами недвижимости - жилым домом, пристройкой, двумя сараями, по цене рублей, из которых цена земельного участка составила рублей, цена жилого дома - рублей. В тот же день ФИО5 и К.О. совместно обратились в Кимрский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к истцу, представив также иные документы, в том числе, договор купли-продажи. Срок окончания проведения государственной регистрации данного договора был определен в расписке как ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Кимрский отдел Управления Росреестра по Тверской области сообщил истцу о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Причиной приостановки государственной регистрации являлся запрос в ЗАГС Администрации Кимрского района, с просьбой сообщить о наличии или отсутствии записи о смерти ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ о наличии такой записи, согласно которой ФИО5 умерла ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Кимрский отдел Управления Росреестра по Тверской области в двух письмах сообщил истцу об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на указанные в нем объекты к К.О. в связи с прекращением правоспособности ФИО5 Истец считает данные отказы незаконными, поскольку на момент проведения регистрации имелись все необходимые документы, в том числе, подписанное ФИО5 заявление о государственной регистрации. На момент обращения с данным заявлением ФИО5 была жива, а, следовательно, ее воля, как собственника имущества, на заключение договора купли-продажи и отчуждение дома и земельного участка К.О. однозначно выражена. Правоспособность ФИО5 прекратилась после обращения сторон договора - за два дня до окончания срока государственной регистрации договора купли-продажи.
Из обстоятельств дела следует, что между ФИО5 и истцом достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи как жилого дома, так и земельного участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: сумма оплаты передана ФИО5, которая, в свою очередь, передала К.О. дом и земельный участок. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки и перехода прав не уклонялась. За период государственной регистрации договора и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к К.О., стороны не изъявили желания отказаться от договора купли-продажи. Его действительность никем не оспорена. Препятствием для государственной регистрации сделки является, по мнению регистрирующего органа, смерть ФИО5. В то же время из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 62 Постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Определением Кимрского городского суда Тверской области от 4 февраля 2011 года по данному делу произведена замена ненадлежащего ответчика, каковым выступал Кимрский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, на надлежащих, каковыми являются Я. и К.А. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.
К.А. обратился в суд со встречным иском к К.О., Я. о признании недействительными завещания ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Кимрского районного нотариального округа Н. и зарегистрированного в реестре за N, на имя Я. и договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N в от ДД.ММ.ГГГГ между К.О. и ФИО5 и применении последствий недействительности вышеназванных сделок.
Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ умерла его тетя ФИО5 Единственными наследниками по закону являются ее племянники по линии отца - он, К.А., и К.А. Наследство открылось на земельный участок площадью кв. м и расположенное на нем домовладение, находящиеся по вышеуказанному адресу. В установленный законом 6-месячный срок он обратился к нотариусу с заявлением об оформлении права на наследство. 17 февраля 2011 года, получив судебную повестку и копию искового заявления К.О., он, К.А., узнал, что при жизни ФИО5 продала принадлежащий ей дом и земельный участок по вышеуказанному адресу К.О. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а до этого - ДД.ММ.ГГГГ, та оформила завещание, удостоверенное нотариусом Н., согласно которому все свое имущество ФИО5 завещала Я. Считает завещание от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, т. к. они совершены человеком, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, поскольку ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ, страдала, в результате которого она не могла понимать сущность той или другой сделки. Более тридцати лет назад ФИО5 в результате несчастного случая, около месяца проходила лечение в больнице, но остались последствия, т.к. она жаловалась на головную боль и головокружение,. Его, К.А., семья на протяжении длительного времени (более 20-ти лет) помогала ФИО5. в ведении подсобного и домашнего хозяйства, в ремонте дома и построек на участке. Лет 6-7 назад он и его родственники, а затем и деревенские жители стали замечать неадекватное поведение тети. Он опасался за ее здоровье, предлагал ей на зимнее время переселиться в свою благоустроенную квартиру, она же в ответ отказывалась, обвиняя его в "чертовщине" и "колдовстве", а также в том, что он желает ей зла. Несмотря на это, он по-прежнему навещал ФИО5, предлагал свою помощь, но она отказывалась по тем же причинам. В ДД.ММ.ГГГГ пришлось обратиться к, т. к. у ФИО5 налицо были. В последний раз он разговаривал с ней в конце сентября 2010 года, вновь предлагал свою помощь, но та опять отказалась, говоря, что он "наводит на нее порчу" и т.п. Похороны ФИО5 осуществляли он с братом К.А. на их общие средства. При каких обстоятельствах были оформлены оспариваемые документы: завещание и договор купли-продажи, ему, К.А., неизвестно, имеются сомнения в дееспособности ФИО5 и в подлинности ее подписей на указанных документах.
Я. обратилась в суд со встречным иском к К.О., К.А. о признании договора купли-продажи (купчей) земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и К.О., незаключенным, мотивируя тем, что ФИО5 при жизни на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок площадью кв. м, находящиеся по вышеуказанному адресу. Право собственности ФИО5 подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ. После смерти ФИО5 ей, Я., стало известно, что ФИО5 при жизни ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи принадлежащих ей на праве собственности спорных жилого дома и земельного участка. В соответствии с п. 3 данного договора, заключенного между ФИО5 и К.О., цена передаваемого земельного участка и жилого дома составляет рублей. Пунктом 4 этого же договора предусмотрено, что деньги в сумме рублей за указанные земельный участок и жилой дом ФИО5 получены от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Однако ей, Я., достоверно известно, что К.О. никаких денег во исполнение условий договора купли-продажи ФИО5 не передавалось, что подтверждается сберегательной книжкой на имя ФИО5 Кроме того, никаких расписок, подтверждающих факт передачи ФИО5 денежных средств в сумме рублей не имеется. Факт того, что К.О. никаких денежных средств ФИО5 не передавала, могут подтвердить свидетели.
К.А., участвующий в деле по иску К.А. к К.О., Я. о признании недействительными завещания, договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и применении последствий недействительности сделок в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, обратился в суд с иском к К.О., Я. о признании недействительными завещания ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Кимрского районного нотариального округа Н. и зарегистрированного в реестре за N, и договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N в от ДД.ММ.ГГГГ между К.О. и ФИО5, и применении последствий вышеназванных сделок. Данные исковые требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ умерла его тетя ФИО5 Он, так же как и его брат К.А., является наследником по закону. Наследственным имуществом является вышеперечисленное имущество. К нотариусу с заявлением об оформлении в правах на наследство он обратился ДД.ММ.ГГГГ. Из искового заявления К.О. ему стало известно, что К.О. якобы купила земельный участок и жилой дом у его тети ФИО5 за месяц до смерти последней, не успев его зарегистрировать в установленном законом порядке, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 оформила завещание, удостоверенное нотариусом Н., согласно которому все имущество ФИО5 завещала Я. Считает данное завещание и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, т. к. они совершены его тетей, которая была не способна понимать значение своих действий или руководить ими, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 была Ее заболевание прогрессировало, т. к. ФИО5 отказывалась от врачебной помощи и не лечилась.
Определением суда от 15 апреля 2011 года по данному делу в отношении ФИО5 назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Этим же определением производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.
Определением суда от 23 июня 2011 года производство по настоящему гражданскому делу, в связи с получением результатов экспертизы, возобновлено.
В судебном заседании представитель К.О. по доверенности П. требования К.О. поддержал в полном объеме, встречные исковые требования К.А., Я., а также исковые требования К.А. не признал.
К.А. иски К.О. и Я. не признал, свои исковые требования, а также исковые требования К.А. полностью поддержал, уточнив, что его брат, заявляя о применении последствий указанных им в исковом заявлении сделок, имел в виду о применении последствий, которые возникают при признании недействительности таких сделок.
Я. исковые требования К.О., К.А. и К.А. не признала, свои требования поддержала в полном объеме.
Третье лицо нотариус Н., представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Администрации Кимрского района Тверской области, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 4 по Тверской области в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом извещались судом о времени и месте рассмотрения дела. Ранее от представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Ц., действующей по доверенности в адрес суда поступили возражения относительно исковых требований К.О. от 4 февраля 2011 года.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе К.А. и К.А. ставится вопрос об отмене решения в части взыскания с них в пользу К.О. денег в размере руб. и прекращении производства в этой части; в части признания недействительными договора купли-продажи земельного участка и дома от ДД.ММ.ГГГГ и завещания на имя Я. от ДД.ММ.ГГГГ предлагается решение суда оставить без изменения. Кассаторы считают, что в суде не установлен факт получения денег в сумме руб. за дом и земельный участок ФИО5, признанной Полагают, что п. 4 договора купли-продажи, в котором отмечено, что ФИО5 получила указанную сумму денег покупателя до подписания настоящего договора, недействителен. К.О. не представила доказательств тому, что ФИО5 получила от нее деньги в сумме руб.
В кассационной жалобе Я. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Суд необоснованно отказал в ходатайстве о проведении комплексной судебно-психиатрической экспертизы. В нарушение требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в решении судом не отражены мотивы, по которым суд принял во внимание только заключение эксперта и не дана юридическая оценка показаниям свидетелей ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 ФИО23. К.А. указал, что длительное время не общался с ФИО5, что ставит под сомнение его показания о состоянии ФИО5 Также судом не дана оценка тому факту, что ФИО5 никаких денежных средств не получала по договору купли-продажи. Полагает, что при вынесении решения не дана оценка обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела.
В кассационной жалобе представителя К.О. - П. ставится вопрос об отмене решения. В обоснование жалобы указано на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Заключение посмертной судебно-психиатрической экспертизы является необоснованным и ошибочным. В удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебно-психиатрической экспертизы было отказано. У К.О. отсутствовала процессуальная возможность представления в суд первой инстанции доказательств, подтверждающих необоснованность и ошибочность выводов экспертов, изложенных в заключении N. Данное заключение имеет целый ряд существенных недостатков, касающихся полноты проведенного исследования, правильности установленного диагноза, выбранной экспертной тактики и аргументированности экспертных выводов. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав ответчика К.А. и представителя истца К.О. - П., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
При разрешении спора суд первой инстанции правильно истолковал и применил нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Судом достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и К.О. был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, площадью кв. м, с кадастровым номером N, с расположенными на нем объектами недвижимости - жилым домом, пристройкой, двумя сараями, находящимися по адресу:, по цене рублей, из которых цена земельного участка составила рублей, цена жилого дома - рублей.
Также судом установлено, что ФИО5 при жизни ДД.ММ.ГГГГ составила завещание, удостоверенное нотариусом Н., согласно которого все имущество, какое только ко дню ее смерти окажется ей принадлежащим, где бы оно не находилось, и в чем бы оно не заключалось, в том числе дом и земельный участок, находящиеся по адресу: она завещала Я., которая после смерти ФИО5 обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства.
ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства к нотариусу обратился племянник ФИО5 - К.А. В ходе рассмотрения гражданского дела о своем желании вступить в права на наследство заявил родной брат К.А. - К.А.
Признавая недействительным завещание и договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, суд первой инстанции обоснованно исходил из собранных по делу доказательств, в том числе показаний свидетелей, сведений отраженных в медицинской амбулаторной карте ФИО5, заключения комиссионной посмертной судебно-психиатрической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что во время удостоверения завещания ДД.ММ.ГГГГ и на момент подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ по своему состоянию ФИО5 не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Выводы экспертов последовательны, непротиворечивы, основаны на медицинской документации и материалах гражданского дела.
Вопреки доводам кассационных жалоб Я. и К.О., у суда не имелось оснований не доверять заключению экспертизы, а потому отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебно-психиатрической экспертизы является обоснованным.
Судом первой инстанции правильно применены последствия недействительности сделки - купли-продажи земельного участка и жилого дома. При этом суд верно истолковал условия договора, заключенного между К.О. и ФИО5
В соответствии с п. 3 ст. 177 Гражданского кодекса РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
В силу абзаца второго п. 1 ст. 171 Гражданского кодекса РФ, регулирующей вопрос недействительности сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным, каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как правильно указано судом, из буквального толкования содержащихся в п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ слов и выражений следует, что ФИО5 получила от К.О. деньги в сумме рублей полностью до подписания настоящего договора.
Доказательств неисполнения К.О. обязательств по передаче денег суду не представлено.
Вопреки доводам кассационных жалоб К-вых и Я., судом тщательно проанализированы показания свидетелей и сделан верный вывод о предположительном характере утверждений о том, что К.О. не передала ФИО5 денежные средства.
Таким образом, все выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Судебная коллегия полагает, что состоявшееся по делу решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по мотивам, изложенным в кассационных жалобах, не имеется.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кимрского городского суда Тверской области от 30 июня 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы К.А., К.А., Я. и К.О., поданную представителем по доверенности П. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Н.КРЫЛОВА
Судьи
Т.В.КУБАРЕВА
Ю.К.БУЙНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)