Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой
судей: Л.Е. Лобановой, И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Б. Романовой
при участии:
от истца: Долматов В.В. по доверенности от 04.04.2012
от ответчика: Шейфер Л.С. ордер N 36 от 04.03.2013
от третьих лиц:
от ООО "Колыванское молоко": Бондаренко Е.А., представитель по доверенности от 11.03.2013
от ООО "Сибторг", ООО "Полимер Проект Сибирь": без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.01.2013 по делу N А45-9720/2012(07АП-5334/2012)
(судья А.В. Цыбина)
по иску закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" (ОГРН 1027739082106)
к обществу с ограниченной ответственностью "Лотос-Санти Колывань" (ОГРН 1105475001455)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Колыванское молоко", общество с ограниченной ответственностью "Сибторг", общество с ограниченной ответственностью "Полимер Проект Сибирь"
об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Закрытое акционерное общество "ЮниКредит Банк" (далее - ЗАО "ЮниКредит Банк") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лотос-Санти Колывань" (далее - ООО "Лотос-Санти Колывань") об обращении взыскания на заложенное имущество в счет погашения задолженности по кредитному соглашению от 13.04.2010 N 050/0015L/10 по основному долгу и процентам в размере 13 340 583 рублей 13 копеек, в том числе ссудная задолженность 12 500 000 рублей 00 копеек, задолженность по процентам за пользование кредитом 272 793 рубля 68 копеек, штрафные проценты 567 711 рублей 11 копеек, на предметы залога:
- 1. Нежилое двухэтажное здание общей площадью 831,7 кв. м, условный номер 54-54-11/047/2010-544, инвентарный номер 2472, расположенное по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, литер А, а также все принадлежности такого объекта, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 3 308 000 рублей 00 копеек;
- 2. Земельный участок площадью 1100 кв. м, кадастровый номер 54:10:010102:0145, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественно-деловую застройку (под административное здание), расположенный по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, установив начальную продажную цену предмета залога 468 000 рублей 00 копеек.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.02.2012 г. по делу N А45-9720/2012 привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Колыванское молоко", общество с ограниченной ответственностью "Сибторг", общество с ограниченной ответственностью "Полимер Проект Сибирь".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.05.2012 по делу N А45-9720/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 24.10.2012 решение от 03.05.2012 и постановление от 06.08.2012 отменил, направил дело на новое рассмотрение.
Определением от 19.12.2012 г. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (N ВАС-16840/12) отказал в передаче дела N А45-9720/2012 Арбитражного суда Новосибирской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2012.
Рассмотрев повторно дело, с учетом положений постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 и Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.12.2012, Арбитражный суд Новосибирской области решением от 22.01.2013 (резолютивная часть решения объявлена 17.01.2013) в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым решением, истец в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнения к ней, истец указал, что судом при новом рассмотрении не был принят во внимание вывод суда кассационной инстанции о том, что вывод судебных инстанций о добросовестности ответчика не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, а отказ в удовлетворении иска сделан без учета положений ст. 38 Закона N 102-ФЗ. Истец считает, что основанием для возникновения у залогодержателя прав на недвижимое имущество по договору ипотеки является совокупность двух обстоятельствам - подписание соответствующего договора и его государственная регистрация. То есть, право залогодержателя на спорное имущество возникает в момент заключения договора об ипотеке, зарегистрированного в установленном порядке. Добросовестность приобретения в данном случае не имеет правового значения, поскольку ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" напрямую указывает на сохранение обременения, независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для того перехода правила. В свою очередь п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2010 г. N 10 подлежит применению лишь в отношении к залогу движимого имущества. Истец также указывает на то, что необходимо получение согласия на заключение предварительного договора, которое ООО "Сибторг" должно было получить у банка. Считает, что ответчик при заключении договора купли-продажи не проявил должной осмотрительности при приобретении спорного имущества, проявив которую имел возможность получить информацию о наличии судебного спора у ООО "Сибторг" с сайта ВАС РФ. Суд не рассмотрел спор по существу в соответствии со статьями 349, 350 ГК РФ.
В отзыве, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в суде апелляционной инстанции представитель ответчика опроверг доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
Ответчик указал, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о юридической значимости такого обстоятельства как добросовестность приобретения, поскольку его установление означает невозможность, в силу ясных указаний п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2010 г. N 10, а также п. 38 совместного Постановления Пленума ВАС РФ N 12 и ВС РФ N 10 от 29.04.2012 г., удовлетворения заявленных истцом требований об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. ст. 349, 350 ГК РФ. Ошибочно апеллянт полагает и ничем не подтверждает отсутствие должной осмотрительности ответчика и ООО "Колыванское молоко", касающейся получения информации о наличии спора у продавца спорного имущества - ООО "Сибторг". В момент заключения договора между ООО "Сибторг" и ООО "Колыванское молоко" неразрешенного спора о действительности договора залога спорного имущества не было. Кроме того, к моменту заключения основного договора купли-продажи между ООО "Сибторг" и ООО "Колыванское молоко" никаких обременений спорное имущество не имело и сообщить о его наличии либо наличии какого-либо спора продавец имущества не мог. Ответчик также отмечает, что у ООО "Колыванское молоко" никаких споров в отношении отчуждаемого имущества не было и публичность сайта не могла помочь ответчику установить наличие спора в отношении отчуждаемого имущества; при повторном рассмотрении дела судом были учтены положения ст. 38 ФЗ "Об ипотеке", которые суд применил с учетом разъяснений, изложенных в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г N 10, а также п. 38 совместного Постановления Пленума ВАС РФ N 12 и ВС N 10 от 29.04.2012, дав оценку добросовестности ответчика. В письменных пояснениях ответчик также отметил, что заключение предварительного договора купли-продажи не имеет правового значения, поскольку все права возникают лишь из договора купли-продажи. Даже основной договор, заключенный без согласия залогодержателя является действительным, так как в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлены иные последствия заключения такой сделки.
ООО "Сибторг" в отзыве на апелляционную жалобу также опроверг доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Позиция, изложенная в отзыве ООО "Сибторг" аналогична позиции ответчика. Довод истца о том, что суд сделал вывод о добросовестности ответчика без учета указаний и выводов суда кассационной инстанции является необоснованным, так как в соответствии с п. 2 ст. 287 АПК РФ указания суда кассационной инстанции могут быть направлены на необходимость проверки обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, но не на предрешение вопроса об их наличии. Кроме того, ООО "Сибторг" указало, что доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание, так как данные доводы не были предметом исследования судом первой инстанции.
ООО "Колыванское молоко" в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в суд в порядке статьи 262 АПК РФ, указало, что судом первой инстанции установлено добросовестное поведение ответчика, который не знал и не мог знать об обременении имущества и судебных спорах в отношении него, суд обоснованно не применил ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и иные нормы гражданского права, регламентирующие обращение взыскания на заложенное имущество.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, приведенным в жалобе и дополнении к ней.
Представители ответчика и третьего лица судебном заседании, поддержали доводы, изложенные в отзывах, считая решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц ООО "Сибторг", ООО "Полимер Проект Сибирь" надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец, обосновывая свои требования, ссылается на то, что 13.04.2010 между ЗАО "ЮниКредит Банк" (далее - банк) и ООО "Полимер Проект Сибирь" (далее по тексту - заемщик) заключено соглашение N 050/0015L/10 о предоставлении кредита в размере 12 500 000 руб. сроком на 18 месяцев.
В соответствии с условиями соглашения о предоставлении кредита N 050/0015L/10 от 13.04.2010 между банком и ООО "Сибторг" заключен договор ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010. Согласно Дополнению N 1 к данному договору ООО "Сибторг" передало банку в залог недвижимое имущество:
- 1) нежилое двухэтажное здание общей площадью 831,7 кв. м, условный номер 54-54-11/047/2010-544, инвентарный номер 2472, расположенное по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, литер А, а также все принадлежности такого объекта;
- 2) земельный участок площадью 1100 кв. м, кадастровый номер 54:10:010102:0145, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественно-деловую застройку (под административное здание), расположенный по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1.
22.11.2010 банком получено извещение о том, что общим собранием участников заемщика принято решение о ликвидации общества, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2011 по делу N А45-2446/2011 заемщик признан несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.06.2011 требования банка включены в реестр требований кредиторов.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2011 по делу N А45-1191/2011 по иску участников залогодателя договор ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010 признан недействительной сделкой, постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 решение оставлено без изменений. 23.08.2011 года запись об ипотеке была погашена
08.11.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с отменой постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 27.09.2011 года указанных судебных актов по делу N А45-1191/2011 восстановлена запись об ипотеке спорных объектов недвижимости.
Поскольку задолженность по кредитному соглашению от 13.04.2010 N 050/0015L/10 заемщиком не погашена, в настоящее время правообладателем спорного имущества является ответчик, истец обратился в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.
Повторно рассматривая дело, учитывая постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 года, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что ответчик является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, оснований для обращения взыскания на имущество не имеется.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что в период с 23.08.2011 по 08.11.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении в отношении спорного имущества отсутствовала.
24.08.2011 ООО "Сибторг", как собственник спорного имущества, распорядился имуществом путем отчуждения его ООО "Колыванское молоко" по договору купли-продажи. На момент государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 24.08.2011 в ЕГРП запись об обременении отсутствовала, решение о признании сделки об ипотеке недействительной отменено не было.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что при заключении договора купли-продажи от 24.08.2011 ООО "Сибторг" действовало законно, зная об отсутствии обременений на отчуждаемое имущество.
Довод истца о ничтожности предварительного договора купли-продажи от 18.11.2010 года отклоняется апелляционным судом, так как законодательство не содержит требований о его регистрации. Заключение предварительного договора купли-продажи не имеет правового значения для залога, поскольку все права возникают лишь из договора купли-продажи. Подпункт 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ предусматривает иные последствия заключения такой сделки без согласия залогодержателя. Кроме того, при заключении основного договора купли-продажи между ООО "Сибторг" и ООО "Колыванское молоко" 24.08.2011 года никаких обременений спорное имущество не имело.
Доказательства иного, истцом в материалы дела не представлено.
В свою очередь ООО "Колыванское молоко" 05.09.2011 заключило договор купли-продажи спорного имущества ответчику ООО "Лотос-Санти Колывань".
На основании данного договора ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке.
Согласно материалам дела на дату отчуждения имущества ответчику (05.09.2011) ни ООО "Колыванское молоко", ни ответчик не могли знать о наличии ипотеки и спорах, с ним связанных, так как информация в ЕГРП об обременениях отсутствовала, поиск информации на сайте ВАС РФ возможен только по наименованиям сторон или номерам дел.
Довод истца о том, что суд не учел позицию ФАС Западно-Сибирского округа, изложенную в постановлении от 24.10.2012, не рассмотрел по существу спор об обращении взыскания на заложенное имущество, апелляционный суд считает необоснованным.
В соответствии со ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Таким образом, действие указанной статьи распространяет свое действие на залог имущества, который имел место при переходе этого имущества к другим лицам.
Судом же было установлено, что в период с 23.08.2011 по 08.11.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть в период заключения договоров, запись об обременении залогом в отношении спорного имущества отсутствовала.
Учитывая данное обстоятельство, апелляционный суд считает, что то обстоятельство, является ли ответчик добросовестным приобретателем, подлежит установлению при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество.
Ссылаясь на пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.
Судебная практика исходит из того, что данная правовая позиция применима к отношениям с недвижимым имуществом.
С учетом публичного характера сведений о залоге объектов недвижимости ответчик или третьи лица как приобретатели спорного имущества перед совершением сделки должны были удостовериться, что в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) отсутствуют сведения о залоге имущества, являющегося предметом сделки.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что в момент заключения договоров от 24.08.2011 и от 05.09.2011 в ЕГРП отсутствовали сведения о залоге спорного имущества в пользу Банка.
Спорное имущество приобретено ООО "Лотос-Санти Колывань" по возмездной сделке и полностью оплачено, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
При таких обстоятельствах ответчик является добросовестным приобретателем, поскольку не знал и не мог знать о том, что приобретаемое ими имущество находится в залоге.
Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 38 совместного Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, взыскание на имущество, принадлежащее ООО "Лотос-Санти Колывань" как добросовестному приобретателю, не может быть обращено.
Рассматривая иск об обращении взыскания на заложенное имущество, апелляционный суд также считает обоснованным и принимает во внимание довод ответчика, заявленный ранее при рассмотрении дела, о том, что представленный в дело отчет об оценке N 2089/10-Н нельзя признать допустимым доказательством рыночной стоимости имущества.
Ссылаясь на статьи 11, 20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ответчик обоснованно указал, что в нарушение установленных требований данный документ не подписан ни генеральным директором общества, ни лицом, которое производило оценку.
В соответствии со ст. 20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки "ФСО N 1)" итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Учитывая, что дата составления отчета об оценке определена как 20.12.2010 года, указанный документ не может обосновывать начальную продажную цену имущества в соответствии с установленными законодательством требованиями.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.01.2013 г. по делу N А45-9720/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2013 ПО ДЕЛУ N А45-9720/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2013 г. по делу N А45-9720/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой
судей: Л.Е. Лобановой, И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Б. Романовой
при участии:
от истца: Долматов В.В. по доверенности от 04.04.2012
от ответчика: Шейфер Л.С. ордер N 36 от 04.03.2013
от третьих лиц:
от ООО "Колыванское молоко": Бондаренко Е.А., представитель по доверенности от 11.03.2013
от ООО "Сибторг", ООО "Полимер Проект Сибирь": без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.01.2013 по делу N А45-9720/2012(07АП-5334/2012)
(судья А.В. Цыбина)
по иску закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" (ОГРН 1027739082106)
к обществу с ограниченной ответственностью "Лотос-Санти Колывань" (ОГРН 1105475001455)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Колыванское молоко", общество с ограниченной ответственностью "Сибторг", общество с ограниченной ответственностью "Полимер Проект Сибирь"
об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Закрытое акционерное общество "ЮниКредит Банк" (далее - ЗАО "ЮниКредит Банк") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лотос-Санти Колывань" (далее - ООО "Лотос-Санти Колывань") об обращении взыскания на заложенное имущество в счет погашения задолженности по кредитному соглашению от 13.04.2010 N 050/0015L/10 по основному долгу и процентам в размере 13 340 583 рублей 13 копеек, в том числе ссудная задолженность 12 500 000 рублей 00 копеек, задолженность по процентам за пользование кредитом 272 793 рубля 68 копеек, штрафные проценты 567 711 рублей 11 копеек, на предметы залога:
- 1. Нежилое двухэтажное здание общей площадью 831,7 кв. м, условный номер 54-54-11/047/2010-544, инвентарный номер 2472, расположенное по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, литер А, а также все принадлежности такого объекта, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 3 308 000 рублей 00 копеек;
- 2. Земельный участок площадью 1100 кв. м, кадастровый номер 54:10:010102:0145, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественно-деловую застройку (под административное здание), расположенный по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, установив начальную продажную цену предмета залога 468 000 рублей 00 копеек.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.02.2012 г. по делу N А45-9720/2012 привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Колыванское молоко", общество с ограниченной ответственностью "Сибторг", общество с ограниченной ответственностью "Полимер Проект Сибирь".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.05.2012 по делу N А45-9720/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 24.10.2012 решение от 03.05.2012 и постановление от 06.08.2012 отменил, направил дело на новое рассмотрение.
Определением от 19.12.2012 г. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (N ВАС-16840/12) отказал в передаче дела N А45-9720/2012 Арбитражного суда Новосибирской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2012.
Рассмотрев повторно дело, с учетом положений постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 и Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.12.2012, Арбитражный суд Новосибирской области решением от 22.01.2013 (резолютивная часть решения объявлена 17.01.2013) в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым решением, истец в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнения к ней, истец указал, что судом при новом рассмотрении не был принят во внимание вывод суда кассационной инстанции о том, что вывод судебных инстанций о добросовестности ответчика не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, а отказ в удовлетворении иска сделан без учета положений ст. 38 Закона N 102-ФЗ. Истец считает, что основанием для возникновения у залогодержателя прав на недвижимое имущество по договору ипотеки является совокупность двух обстоятельствам - подписание соответствующего договора и его государственная регистрация. То есть, право залогодержателя на спорное имущество возникает в момент заключения договора об ипотеке, зарегистрированного в установленном порядке. Добросовестность приобретения в данном случае не имеет правового значения, поскольку ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" напрямую указывает на сохранение обременения, независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для того перехода правила. В свою очередь п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2010 г. N 10 подлежит применению лишь в отношении к залогу движимого имущества. Истец также указывает на то, что необходимо получение согласия на заключение предварительного договора, которое ООО "Сибторг" должно было получить у банка. Считает, что ответчик при заключении договора купли-продажи не проявил должной осмотрительности при приобретении спорного имущества, проявив которую имел возможность получить информацию о наличии судебного спора у ООО "Сибторг" с сайта ВАС РФ. Суд не рассмотрел спор по существу в соответствии со статьями 349, 350 ГК РФ.
В отзыве, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в суде апелляционной инстанции представитель ответчика опроверг доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
Ответчик указал, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о юридической значимости такого обстоятельства как добросовестность приобретения, поскольку его установление означает невозможность, в силу ясных указаний п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2010 г. N 10, а также п. 38 совместного Постановления Пленума ВАС РФ N 12 и ВС РФ N 10 от 29.04.2012 г., удовлетворения заявленных истцом требований об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. ст. 349, 350 ГК РФ. Ошибочно апеллянт полагает и ничем не подтверждает отсутствие должной осмотрительности ответчика и ООО "Колыванское молоко", касающейся получения информации о наличии спора у продавца спорного имущества - ООО "Сибторг". В момент заключения договора между ООО "Сибторг" и ООО "Колыванское молоко" неразрешенного спора о действительности договора залога спорного имущества не было. Кроме того, к моменту заключения основного договора купли-продажи между ООО "Сибторг" и ООО "Колыванское молоко" никаких обременений спорное имущество не имело и сообщить о его наличии либо наличии какого-либо спора продавец имущества не мог. Ответчик также отмечает, что у ООО "Колыванское молоко" никаких споров в отношении отчуждаемого имущества не было и публичность сайта не могла помочь ответчику установить наличие спора в отношении отчуждаемого имущества; при повторном рассмотрении дела судом были учтены положения ст. 38 ФЗ "Об ипотеке", которые суд применил с учетом разъяснений, изложенных в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г N 10, а также п. 38 совместного Постановления Пленума ВАС РФ N 12 и ВС N 10 от 29.04.2012, дав оценку добросовестности ответчика. В письменных пояснениях ответчик также отметил, что заключение предварительного договора купли-продажи не имеет правового значения, поскольку все права возникают лишь из договора купли-продажи. Даже основной договор, заключенный без согласия залогодержателя является действительным, так как в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлены иные последствия заключения такой сделки.
ООО "Сибторг" в отзыве на апелляционную жалобу также опроверг доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Позиция, изложенная в отзыве ООО "Сибторг" аналогична позиции ответчика. Довод истца о том, что суд сделал вывод о добросовестности ответчика без учета указаний и выводов суда кассационной инстанции является необоснованным, так как в соответствии с п. 2 ст. 287 АПК РФ указания суда кассационной инстанции могут быть направлены на необходимость проверки обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, но не на предрешение вопроса об их наличии. Кроме того, ООО "Сибторг" указало, что доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание, так как данные доводы не были предметом исследования судом первой инстанции.
ООО "Колыванское молоко" в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в суд в порядке статьи 262 АПК РФ, указало, что судом первой инстанции установлено добросовестное поведение ответчика, который не знал и не мог знать об обременении имущества и судебных спорах в отношении него, суд обоснованно не применил ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и иные нормы гражданского права, регламентирующие обращение взыскания на заложенное имущество.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, приведенным в жалобе и дополнении к ней.
Представители ответчика и третьего лица судебном заседании, поддержали доводы, изложенные в отзывах, считая решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц ООО "Сибторг", ООО "Полимер Проект Сибирь" надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец, обосновывая свои требования, ссылается на то, что 13.04.2010 между ЗАО "ЮниКредит Банк" (далее - банк) и ООО "Полимер Проект Сибирь" (далее по тексту - заемщик) заключено соглашение N 050/0015L/10 о предоставлении кредита в размере 12 500 000 руб. сроком на 18 месяцев.
В соответствии с условиями соглашения о предоставлении кредита N 050/0015L/10 от 13.04.2010 между банком и ООО "Сибторг" заключен договор ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010. Согласно Дополнению N 1 к данному договору ООО "Сибторг" передало банку в залог недвижимое имущество:
- 1) нежилое двухэтажное здание общей площадью 831,7 кв. м, условный номер 54-54-11/047/2010-544, инвентарный номер 2472, расположенное по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, литер А, а также все принадлежности такого объекта;
- 2) земельный участок площадью 1100 кв. м, кадастровый номер 54:10:010102:0145, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественно-деловую застройку (под административное здание), расположенный по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1.
22.11.2010 банком получено извещение о том, что общим собранием участников заемщика принято решение о ликвидации общества, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2011 по делу N А45-2446/2011 заемщик признан несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.06.2011 требования банка включены в реестр требований кредиторов.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2011 по делу N А45-1191/2011 по иску участников залогодателя договор ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010 признан недействительной сделкой, постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 решение оставлено без изменений. 23.08.2011 года запись об ипотеке была погашена
08.11.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с отменой постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 27.09.2011 года указанных судебных актов по делу N А45-1191/2011 восстановлена запись об ипотеке спорных объектов недвижимости.
Поскольку задолженность по кредитному соглашению от 13.04.2010 N 050/0015L/10 заемщиком не погашена, в настоящее время правообладателем спорного имущества является ответчик, истец обратился в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.
Повторно рассматривая дело, учитывая постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 года, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что ответчик является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, оснований для обращения взыскания на имущество не имеется.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что в период с 23.08.2011 по 08.11.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении в отношении спорного имущества отсутствовала.
24.08.2011 ООО "Сибторг", как собственник спорного имущества, распорядился имуществом путем отчуждения его ООО "Колыванское молоко" по договору купли-продажи. На момент государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 24.08.2011 в ЕГРП запись об обременении отсутствовала, решение о признании сделки об ипотеке недействительной отменено не было.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что при заключении договора купли-продажи от 24.08.2011 ООО "Сибторг" действовало законно, зная об отсутствии обременений на отчуждаемое имущество.
Довод истца о ничтожности предварительного договора купли-продажи от 18.11.2010 года отклоняется апелляционным судом, так как законодательство не содержит требований о его регистрации. Заключение предварительного договора купли-продажи не имеет правового значения для залога, поскольку все права возникают лишь из договора купли-продажи. Подпункт 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ предусматривает иные последствия заключения такой сделки без согласия залогодержателя. Кроме того, при заключении основного договора купли-продажи между ООО "Сибторг" и ООО "Колыванское молоко" 24.08.2011 года никаких обременений спорное имущество не имело.
Доказательства иного, истцом в материалы дела не представлено.
В свою очередь ООО "Колыванское молоко" 05.09.2011 заключило договор купли-продажи спорного имущества ответчику ООО "Лотос-Санти Колывань".
На основании данного договора ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке.
Согласно материалам дела на дату отчуждения имущества ответчику (05.09.2011) ни ООО "Колыванское молоко", ни ответчик не могли знать о наличии ипотеки и спорах, с ним связанных, так как информация в ЕГРП об обременениях отсутствовала, поиск информации на сайте ВАС РФ возможен только по наименованиям сторон или номерам дел.
Довод истца о том, что суд не учел позицию ФАС Западно-Сибирского округа, изложенную в постановлении от 24.10.2012, не рассмотрел по существу спор об обращении взыскания на заложенное имущество, апелляционный суд считает необоснованным.
В соответствии со ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Таким образом, действие указанной статьи распространяет свое действие на залог имущества, который имел место при переходе этого имущества к другим лицам.
Судом же было установлено, что в период с 23.08.2011 по 08.11.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть в период заключения договоров, запись об обременении залогом в отношении спорного имущества отсутствовала.
Учитывая данное обстоятельство, апелляционный суд считает, что то обстоятельство, является ли ответчик добросовестным приобретателем, подлежит установлению при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество.
Ссылаясь на пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.
Судебная практика исходит из того, что данная правовая позиция применима к отношениям с недвижимым имуществом.
С учетом публичного характера сведений о залоге объектов недвижимости ответчик или третьи лица как приобретатели спорного имущества перед совершением сделки должны были удостовериться, что в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) отсутствуют сведения о залоге имущества, являющегося предметом сделки.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что в момент заключения договоров от 24.08.2011 и от 05.09.2011 в ЕГРП отсутствовали сведения о залоге спорного имущества в пользу Банка.
Спорное имущество приобретено ООО "Лотос-Санти Колывань" по возмездной сделке и полностью оплачено, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
При таких обстоятельствах ответчик является добросовестным приобретателем, поскольку не знал и не мог знать о том, что приобретаемое ими имущество находится в залоге.
Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 38 совместного Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, взыскание на имущество, принадлежащее ООО "Лотос-Санти Колывань" как добросовестному приобретателю, не может быть обращено.
Рассматривая иск об обращении взыскания на заложенное имущество, апелляционный суд также считает обоснованным и принимает во внимание довод ответчика, заявленный ранее при рассмотрении дела, о том, что представленный в дело отчет об оценке N 2089/10-Н нельзя признать допустимым доказательством рыночной стоимости имущества.
Ссылаясь на статьи 11, 20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ответчик обоснованно указал, что в нарушение установленных требований данный документ не подписан ни генеральным директором общества, ни лицом, которое производило оценку.
В соответствии со ст. 20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки "ФСО N 1)" итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Учитывая, что дата составления отчета об оценке определена как 20.12.2010 года, указанный документ не может обосновывать начальную продажную цену имущества в соответствии с установленными законодательством требованиями.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.01.2013 г. по делу N А45-9720/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)