Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - заместителя прокурора Ставропольского края, ответчиков: администрации города Ессентуки (ИНН 2626008426, ОГРН 1022601227516), Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки (ИНН 2626012550, ОГРН 1022601224106), открытого акционерного общества "Ессентукская Теплосеть" (ИНН 2626020720, ОГРН 1022601227659), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки и открытого акционерного общества "Ессентукская Теплосеть" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-9200/2012, установил следующее.
Заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд к администрации города Ессентуки (далее - администрация), Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (далее - комитет) и ОАО "Ессентукская Теплосеть" (далее - общество) со следующими требованиями:
- - признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный администрацией (в лице комитета) и обществом договор от 21.12.2011 купли-продажи земельного участка площадью 598 кв. м (кадастровый номер 26:30:010104:86), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Кисловодская, 12 (далее - земельный участок);
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение - возложить на общество обязанность возвратить муниципальному образованию земельный участок и обязать администрацию вернуть обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 37 136 рублей 85 копеек;
- Иск заявлен на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что спорный земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории курорта федерального значения. Следовательно, заключенный ответчиками договор от 21.12.2011 купли-продажи земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требование о применении реституции основано на положениях статьи 167 Гражданского кодекса.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - служба государственной регистрации), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013, иск удовлетворен. Договор от 21.12.2011 купли-продажи земельного участка признан недействительной (ничтожной) сделкой. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд признал отсутствующим право собственности общества на земельный участок и возложил на муниципальное образование город-курорт Ессентуки обязанность возвратить обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 37 136 рублей 85 копеек. Суды установили, что на основании постановления администрации от 15.11.2011 N 2327 и договора купли-продажи от 21.12.2011 N 588 земельный участок предоставлен в собственность обществу. Переход права собственности на земельный участок 24.01.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При разрешении спора суды исходили из того, что городу-курорту Ессентуки, входящему в регион Кавказских Минеральных Вод, придан статус особо охраняемой природной территории, имеющей федеральное значение. На основании представленных в дело доказательств суды пришли к выводу о том, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Ессентуки. При этом суды руководствовались пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормами Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае" (далее - постановление Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300), Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации", постановлениями Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" и от 17.01.2006 N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах". Факт нахождения участка в границах округа санитарной охраны курорта Ессентуки определяет его ограниченность в обороте. Следовательно, земельный участок не мог быть предоставлен в частную собственность (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Договор купли-продажи от 21.12.2011, совершенный в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса. При разрешении требования прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки суды исходили из того, что на спорном участке расположен принадлежащий обществу объект недвижимости. Поэтому в рассматриваемом случае реституция должна состоять в восстановлении положения, существовавшего до совершения ничтожной сделки, то есть в восстановлении муниципальной формы собственности на земельный участок и возврате покупателю оплаченной по ничтожному договору выкупной цены (статья 167 Гражданского кодекса). Апелляционный суд отклонил довод комитета об отнесении земельного участка к категории земель поселений, поскольку факт принадлежности одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону. В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение. При этом суд апелляционной инстанции руководствовался толкованием названных норм, приведенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09.
Комитет обжаловал решение от 19.10.2012 и апелляционное постановление от 31.01.2013 в кассационном порядке. По мнению ответчика, суды не приняли во внимание, что в соответствии со сведениями кадастрового паспорта земельный участок относится к землям населенных пунктов. Кроме того, в силу действующих нормативных документов на территории второй зоны округа санитарной охраны курорта запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению. Установление округа горно-санитарной охраны является лишь ограничением в использовании земельного участка и не означает, что такой объект не может быть предоставлен в частную собственность. С учетом изложенного у судов отсутствовали основания для признания договора от 21.12.2011 купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить судебные акты. Податель жалобы указывает, что спорный участок относится к землям населенных пунктов. Выводы судов о нахождении земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения ошибочны. Кроме того, установление округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта не препятствует предоставлению земельного участка в собственность юридического лица.
В отзыве прокурор указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Стороны и иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции представителей не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены решения и апелляционного постановления отсутствуют.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 15.11.2011 N 2327 земельный участок предоставлен обществу в собственность за плату (т. 1, л.д. 10-11).
21 декабря 2011 года администрация и общество заключили договор N 588 купли-продажи земельного участка. Право собственности общества на участок зарегистрировано службой государственной регистрации 24.01.2012 (т. 1, л.д. 13-17).
Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составила 37 136 рублей 85 копеек (т. 1, л.д. 13-16).
Общество в полном объеме оплатило продавцу стоимость земельного участка (т. 1, л.д. 124, 125).
В соответствии с представленным в материалы дела кадастровым паспортом от 20.02.2012 N 26/501/12-30122 земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) полностью входит во вторую зону округа санитарной охраны г. Ессентуки (т. 1, л.д. 19, 20).
Полагая, что общество приобрело в собственность земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых природных территорий, прокурор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Части 1 и 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.
Удовлетворяя иск, суды исходили из факта отнесения земельного участка к землям особо охраняемых природных территорий и ограничения его в обороте.
Вывод судов о недействительности (ничтожности) договора от 21.12.2011 N 588, совершенного администрацией и обществом, основан на законе и соответствует представленным в дело доказательствам.
Согласно статье 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).
В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 и пунктом 1 статьи 96 Земельного кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.
Легальное определение курорта приведено в пункте 5 статьи 31 Закона N 33-ФЗ, а также в статье 1 Закона N 26-ФЗ. В указанных нормах закреплено, что курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.
В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).
Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ, статья 1 Закона N 26-ФЗ).
Постановлением Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300 приняты предложения ВЦСПС и Министерства здравоохранения СССР об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае. Данные предложения согласованы с Госпланом РСФСР, Госстроем РСФСР, Министерством сельского хозяйства РСФСР, Министерством лесного хозяйства РСФСР, Министерством здравоохранения РСФСР и Ставропольским крайисполкомом.
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
В пункте 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ закреплено, что порядок и особенности функционирования отдельного курорта определяются положением о данном курорте. В зависимости от значения курорта положение о нем соответственно утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти либо соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Во исполнение пункта 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ Правительство Российской Федерации издало постановление от 17.01.2006 N 14, в котором признало курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300. Согласно Положению о курорте федерального значения Ессентуки общая площадь курорта Ессентуки составляет 4973 гектара и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).
С учетом изложенного, земельные участки, расположенные на территории курорта Ессентуки (в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта), в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий. Доказанность факта отнесения спорного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий (земель курортов) означает невозможность предоставления его в собственность обществу в связи с принадлежностью к земельным участкам, ограниченным в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации).
Судебные инстанции исследовали представленные в дело доказательства (картографические материалы, описание границ округов санитарной охраны, кадастровый паспорт; т. 1, л.д. 19, 20, 24) и установили, что спорный участок входит в границы второй зоны округа санитарной охраны курорта Ессентуки.
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Закона о приватизации. Такой же запрет содержится и в статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что земельный участок, расположенный на территории курорта Ессентуки (в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны), относится к землям особо охраняемых природных территорий. Следовательно, отчуждение спорного участка в частную собственность противоречит закону (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, статья 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").
Доводы ответчиков об отнесении земельного участка к землям населенных пунктов рассматривались судом апелляционной инстанции и получили верную правовую оценку. Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части соответствуют правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.06.2009 N 1882/09.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 167 данного Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Кодекса), в связи с чем он не связан избранным истцом способом реституции.
Материалы дела подтверждают, что общество перечислило выкупную стоимость земельного участка в сумме 37 136 рублей 85 копеек (т. 1, л.д. 124-125). Поэтому в порядке применения реституции суд обязал муниципальное образование возвратить обществу денежные средства, уплаченные по ничтожному договору купли-продажи.
С учетом наличия на участке принадлежащего обществу объекта недвижимости его возврат продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (статья 35 Земельного кодекса). Поэтому, применяя последствия недействительности договора от 21.12.2011 N 588, суд признал отсутствующим право собственности общества на земельный участок, что послужит основанием для восстановления права муниципального образования в ЕГРП.
Доводы кассационных жалоб о том, что ограничения хозяйственной деятельности на территории второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения не могут служить основанием для признания недействительным договора купли-продажи, не принимаются.
Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425) определяет виды хозяйственной деятельности, осуществление которых не допускается в границах каждой из зон санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. В то же время земельный участок ограничивается в гражданском обороте в силу иных норм (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса). При этом указание на нахождение земельного участка в определенной зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта необходимо для определения его территориальной принадлежности к землям особо охраняемых природных территорий (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ, статья 1 Закона N 26-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Нормы материального права к установленным обстоятельствам суды применили правильно. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационных жалобах.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд в сумме 2 тыс. рублей (платежное поручение от 19.03.2013 N 433) относятся на общество (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по делу N А63-9200/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.05.2013 ПО ДЕЛУ N А63-9200/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2013 г. по делу N А63-9200/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - заместителя прокурора Ставропольского края, ответчиков: администрации города Ессентуки (ИНН 2626008426, ОГРН 1022601227516), Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки (ИНН 2626012550, ОГРН 1022601224106), открытого акционерного общества "Ессентукская Теплосеть" (ИНН 2626020720, ОГРН 1022601227659), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки и открытого акционерного общества "Ессентукская Теплосеть" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-9200/2012, установил следующее.
Заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд к администрации города Ессентуки (далее - администрация), Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (далее - комитет) и ОАО "Ессентукская Теплосеть" (далее - общество) со следующими требованиями:
- - признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный администрацией (в лице комитета) и обществом договор от 21.12.2011 купли-продажи земельного участка площадью 598 кв. м (кадастровый номер 26:30:010104:86), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Кисловодская, 12 (далее - земельный участок);
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение - возложить на общество обязанность возвратить муниципальному образованию земельный участок и обязать администрацию вернуть обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 37 136 рублей 85 копеек;
- Иск заявлен на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что спорный земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории курорта федерального значения. Следовательно, заключенный ответчиками договор от 21.12.2011 купли-продажи земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требование о применении реституции основано на положениях статьи 167 Гражданского кодекса.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - служба государственной регистрации), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013, иск удовлетворен. Договор от 21.12.2011 купли-продажи земельного участка признан недействительной (ничтожной) сделкой. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд признал отсутствующим право собственности общества на земельный участок и возложил на муниципальное образование город-курорт Ессентуки обязанность возвратить обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 37 136 рублей 85 копеек. Суды установили, что на основании постановления администрации от 15.11.2011 N 2327 и договора купли-продажи от 21.12.2011 N 588 земельный участок предоставлен в собственность обществу. Переход права собственности на земельный участок 24.01.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При разрешении спора суды исходили из того, что городу-курорту Ессентуки, входящему в регион Кавказских Минеральных Вод, придан статус особо охраняемой природной территории, имеющей федеральное значение. На основании представленных в дело доказательств суды пришли к выводу о том, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Ессентуки. При этом суды руководствовались пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормами Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае" (далее - постановление Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300), Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации", постановлениями Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" и от 17.01.2006 N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах". Факт нахождения участка в границах округа санитарной охраны курорта Ессентуки определяет его ограниченность в обороте. Следовательно, земельный участок не мог быть предоставлен в частную собственность (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Договор купли-продажи от 21.12.2011, совершенный в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса. При разрешении требования прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки суды исходили из того, что на спорном участке расположен принадлежащий обществу объект недвижимости. Поэтому в рассматриваемом случае реституция должна состоять в восстановлении положения, существовавшего до совершения ничтожной сделки, то есть в восстановлении муниципальной формы собственности на земельный участок и возврате покупателю оплаченной по ничтожному договору выкупной цены (статья 167 Гражданского кодекса). Апелляционный суд отклонил довод комитета об отнесении земельного участка к категории земель поселений, поскольку факт принадлежности одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону. В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение. При этом суд апелляционной инстанции руководствовался толкованием названных норм, приведенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09.
Комитет обжаловал решение от 19.10.2012 и апелляционное постановление от 31.01.2013 в кассационном порядке. По мнению ответчика, суды не приняли во внимание, что в соответствии со сведениями кадастрового паспорта земельный участок относится к землям населенных пунктов. Кроме того, в силу действующих нормативных документов на территории второй зоны округа санитарной охраны курорта запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению. Установление округа горно-санитарной охраны является лишь ограничением в использовании земельного участка и не означает, что такой объект не может быть предоставлен в частную собственность. С учетом изложенного у судов отсутствовали основания для признания договора от 21.12.2011 купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить судебные акты. Податель жалобы указывает, что спорный участок относится к землям населенных пунктов. Выводы судов о нахождении земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения ошибочны. Кроме того, установление округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта не препятствует предоставлению земельного участка в собственность юридического лица.
В отзыве прокурор указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Стороны и иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции представителей не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены решения и апелляционного постановления отсутствуют.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 15.11.2011 N 2327 земельный участок предоставлен обществу в собственность за плату (т. 1, л.д. 10-11).
21 декабря 2011 года администрация и общество заключили договор N 588 купли-продажи земельного участка. Право собственности общества на участок зарегистрировано службой государственной регистрации 24.01.2012 (т. 1, л.д. 13-17).
Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составила 37 136 рублей 85 копеек (т. 1, л.д. 13-16).
Общество в полном объеме оплатило продавцу стоимость земельного участка (т. 1, л.д. 124, 125).
В соответствии с представленным в материалы дела кадастровым паспортом от 20.02.2012 N 26/501/12-30122 земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) полностью входит во вторую зону округа санитарной охраны г. Ессентуки (т. 1, л.д. 19, 20).
Полагая, что общество приобрело в собственность земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых природных территорий, прокурор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Части 1 и 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.
Удовлетворяя иск, суды исходили из факта отнесения земельного участка к землям особо охраняемых природных территорий и ограничения его в обороте.
Вывод судов о недействительности (ничтожности) договора от 21.12.2011 N 588, совершенного администрацией и обществом, основан на законе и соответствует представленным в дело доказательствам.
Согласно статье 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).
В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 и пунктом 1 статьи 96 Земельного кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.
Легальное определение курорта приведено в пункте 5 статьи 31 Закона N 33-ФЗ, а также в статье 1 Закона N 26-ФЗ. В указанных нормах закреплено, что курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.
В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).
Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ, статья 1 Закона N 26-ФЗ).
Постановлением Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300 приняты предложения ВЦСПС и Министерства здравоохранения СССР об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае. Данные предложения согласованы с Госпланом РСФСР, Госстроем РСФСР, Министерством сельского хозяйства РСФСР, Министерством лесного хозяйства РСФСР, Министерством здравоохранения РСФСР и Ставропольским крайисполкомом.
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
В пункте 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ закреплено, что порядок и особенности функционирования отдельного курорта определяются положением о данном курорте. В зависимости от значения курорта положение о нем соответственно утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти либо соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Во исполнение пункта 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ Правительство Российской Федерации издало постановление от 17.01.2006 N 14, в котором признало курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300. Согласно Положению о курорте федерального значения Ессентуки общая площадь курорта Ессентуки составляет 4973 гектара и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).
С учетом изложенного, земельные участки, расположенные на территории курорта Ессентуки (в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта), в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий. Доказанность факта отнесения спорного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий (земель курортов) означает невозможность предоставления его в собственность обществу в связи с принадлежностью к земельным участкам, ограниченным в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации).
Судебные инстанции исследовали представленные в дело доказательства (картографические материалы, описание границ округов санитарной охраны, кадастровый паспорт; т. 1, л.д. 19, 20, 24) и установили, что спорный участок входит в границы второй зоны округа санитарной охраны курорта Ессентуки.
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Закона о приватизации. Такой же запрет содержится и в статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что земельный участок, расположенный на территории курорта Ессентуки (в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны), относится к землям особо охраняемых природных территорий. Следовательно, отчуждение спорного участка в частную собственность противоречит закону (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, статья 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").
Доводы ответчиков об отнесении земельного участка к землям населенных пунктов рассматривались судом апелляционной инстанции и получили верную правовую оценку. Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части соответствуют правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.06.2009 N 1882/09.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 167 данного Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Кодекса), в связи с чем он не связан избранным истцом способом реституции.
Материалы дела подтверждают, что общество перечислило выкупную стоимость земельного участка в сумме 37 136 рублей 85 копеек (т. 1, л.д. 124-125). Поэтому в порядке применения реституции суд обязал муниципальное образование возвратить обществу денежные средства, уплаченные по ничтожному договору купли-продажи.
С учетом наличия на участке принадлежащего обществу объекта недвижимости его возврат продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (статья 35 Земельного кодекса). Поэтому, применяя последствия недействительности договора от 21.12.2011 N 588, суд признал отсутствующим право собственности общества на земельный участок, что послужит основанием для восстановления права муниципального образования в ЕГРП.
Доводы кассационных жалоб о том, что ограничения хозяйственной деятельности на территории второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения не могут служить основанием для признания недействительным договора купли-продажи, не принимаются.
Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425) определяет виды хозяйственной деятельности, осуществление которых не допускается в границах каждой из зон санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. В то же время земельный участок ограничивается в гражданском обороте в силу иных норм (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса). При этом указание на нахождение земельного участка в определенной зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта необходимо для определения его территориальной принадлежности к землям особо охраняемых природных территорий (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ, статья 1 Закона N 26-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Нормы материального права к установленным обстоятельствам суды применили правильно. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационных жалобах.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд в сумме 2 тыс. рублей (платежное поручение от 19.03.2013 N 433) относятся на общество (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по делу N А63-9200/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)