Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 5 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Марковым Е.С. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Дагестан), при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "БРЭНД-М" (ОГРН 1070522001329) - Багарчиева М.Р. (доверенность от 02.04.2013), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного учреждения "Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан" (ОГРН 1020502628915) - Джафарова К.Р., Савельева В.Г. (доверенности от 15.05.2012, от 18.07.2012), путем использования систем видеоконференц-связи, в отсутствие представителей ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Дагестан (ОГРН 1080562631236), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования "Карабудахкентский район", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2013 по делу N А15-2744/2011 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Годило Н.Н.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "БРЭНД-М" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Дагестан (далее - министерство) о признании необоснованным отказа министерства от заключения договора аренды земельного участка, обязании министерства заключить с обществом договор аренды земельного участка общей площадью 15 га, с кадастровым номером 05:09:000023:30, расположенного в местности "Уйташ" Карабудахкентского района (далее - спорный земельный участок).
Требования мотивированы тем, что на спорном земельном участке, предоставленном обществу в аренду администрацией муниципального образования "Карабудахкентский район" (далее - администрация) до государственной регистрации на участок права собственности Республики Дагестан, истцом построены объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке. Испрашиваемый участок поставлен на государственный кадастровый учет за номером 05:09000023:30, используется по назначению (для производства сельскохозяйственной продукции).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация, федеральное государственное бюджетное учреждение "Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан" (далее - учреждение; т. 1, л.д. 1, 135).
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.04.2012 (судья Магомедов Т.А.) в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок, на котором находятся объекты, указанные истцом, не прошел кадастровый учет. Истец не представил доказательства установления и утверждения границ участков, на которых расположены принадлежащие ему объекты, или обращения с заявлением об установлении этих границ в порядке пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Испрашиваемый обществом участок площадью 14,9 га с кадастровым номером 05:09:000023:30 для эксплуатации зданий, сооружений, теплиц, объекта незавершенного строительства не формировался, его площадь значительно превышает площадь расположенных на нем объектов. Факт использования названного участка для целей эксплуатации перечисленных истцом зданий и сооружений истцом не подтвержден. Наличие у здания коровника признаков самовольной постройки установлено вступившим в законную силу решением суда от 03.11.2011 по делу N А15-657/2011. Территории, необходимые для использования конкретных строений, и для занятия определенной деятельностью, понятия неравнозначные. Доказательства соблюдения процедуры предоставления земельных участков в аренду, закрепленной в статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), истцом не представлены, порядок приобретения земельных участков в аренду, определенный статьей 36 Земельного кодекса, им также не выполнен. Обществом заявлены одновременно взаимоисключающие друг друга требования, направленные на получение в аренду спорного земельного участка (исковое - о понуждении к заключению договора, возникшее из публичных правоотношений - об оспаривании отказа министерства заключить договор).
Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.07.2012 решение от 05.04.2012 отменено, отказ министерства в заключении договора аренды спорного земельного участка признан незаконным, как противоречащий Земельному кодексу. Суд обязал министерство устранить нарушение прав общества, заключить с ним договор аренды земельного участка. Апелляционный суд исходил из того, что испрашиваемый участок сформирован как самостоятельный объект гражданских правоотношений (кадастровый паспорт от 04.02.2009), на нем расположен принадлежащие обществу объекты недвижимости общей площадью 5779 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано, и не завершенный строительством коровник, не признанные самовольными постройками (дело N А15-1615/2009). Доказательства ненаправления министерству документов, необходимых для предоставления земельного участка, кроме направленных, не представлены. Иных оснований для отказа в предоставлении спорного участка в аренду собственнику сооружений министерством не приведено. Земельный участок общества, указанный в кадастровом паспорте за номером 05:09:000023:30, соответствует земельному участку, отраженному в материалах межевания (землеустроительное дело от 20.01.2009 N 61). Ссылка суда первой инстанции на отсутствие необходимости в испрашиваемой площади участка не принята, как не подтвержденная доказательствами. Апелляционный суд, учитывая наличие свидетельства о государственной регистрации права от 09.07.2010, пришел к выводу о том, что здание коровника возведено на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом, и с получением на это необходимых разрешений. С решением суда в части отклонения доводов учреждения о наличии арендных отношений (из договора аренды от 17.12.1992), об отсутствии оснований для прекращения производства по делу (по мотиву тождественности спора с рассмотренным в рамках дела N А15-657/2011), суд апелляционной инстанции согласился.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2012 постановление от 04.07.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.01.2013 решение от 05.04.2012 отменено, признан незаконным отказ министерства в заключении договора аренды земельного участка с обществом, как противоречащий Земельному кодексу, министерство обязано устранить нарушение прав, заключив с обществом договор аренды испрашиваемого участка площадью 14,9103 га, с кадастровым номером 05:09:000023:30.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить постановление от 11.01.2013, оставить в силе решение от 05.04.2012, указывая на законность и обоснованность выводов суда первой инстанции. В период получения в 2009 году разрешений администрации на строительство объектов у общества отсутствовал правоустанавливающий документ на земельный участок, так как заключенный с администрацией договор аренды от 07.09.2007 признан недействительной сделкой вступившим в законную силу решением суда от 28.12.2008 по делу N А15-1195/2008. Истец не доказал законность строительства на спорном участке, наличие у него исключительного права на приобретение участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Апелляционный суд неправомерно принял новые доказательства, в том числе свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание коровника с домом животноводов от 05.12.2012, однако надлежащей оценки им не дал. На момент обращения общества в министерство за предоставлением земельного участка и при вынесении решения от 05.04.2012 имелись неопровержимые доказательства того, что здание коровника с домом животноводов является объектом незавершенного строительства. Вывод апелляционного суда о том, что объекты, право собственности на которые зарегистрировано, не могут быть признаны самовольными постройками, ошибочен. Материалы дела не содержат доказательств формирования спорного участка для целей использования указанных истцом объектов, фактического его использования для эксплуатации этих объектов, соответствия испрашиваемой площади участка установленным нормативам. Общество не направило в министерство документы, предусмотренные пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса. Спорный участок принадлежит на основании договора аренды от 17.12.1992 учреждению, сделка зарегистрирована в установленном порядке 24.06.2009.
Общество и администрация района в письменных отзывах на кассационную жалобу возразили против ее удовлетворения, считая оспариваемое постановление законным и обоснованным. Министерство сообщило о готовности предоставить участок обществу в аренду при оставлении постановления суда апелляционной инстанции без изменения.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей учреждения и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено судами и следует из материалов дела, изданным с согласия землепользователя - колхоза им. О.Чохского (далее - колхоз) на основании решений Гунибского районного совета народных депутатов от 15.04.1992 и исполнительного комитета Карабудахкетского районного совета народных депутатов от 27.05.1992 N 151, предложения Госкомзема Республики Дагестан, распоряжением Совета Министров Республики Дагестан от 17.11.1992 N 510-р правопредшественнику учреждения - объединению "Дагестансельхозводстрой" (далее - распоряжение N 510-р, объединение) передан в аренду на 50 лет земельный участок площадью 15 га (пашня) в пределах Карабудахкентского района.
Во исполнение распоряжения N 510-р Карабудахкентским районным советом народных депутатов (арендодатель) и объединением (арендатор) заключен договор аренды от 17.12.1992. В качестве приложений к договору указаны план и экспликация земель (т. 1, л.д. 126-130).
Согласно кадастровому плану от 03.09.2007 N 09-02/2007-0313, сведения о земельном участке площадью 15,0961 га внесены в государственный земельный кадастр под кадастровым номером 05:09:000023:0030. Учреждение указано правообладателем земельного участка. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания (т. 3, л.д. 23-24). По данным официального сайта Росреестра http://maps.rosreestr.ru "Публичная кадастровая карта" дата постановки земельного участка на учет - 03.09.2007, сведения о границах объекта отсутствуют.
4 июля 2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании общества (т. 1, л.д. 13).
Распоряжение N 510-р, а также письмо учреждения от 24.03.2005 послужили основанием издания администрацией постановления от 27.08.2007 N 254 о предоставлении земельного участка площадью 15 га, с кадастровым номером 05:09:000023:0030, в аренду на 49 лет обществу и заключения с последним соответствующего договора от 07.09.2007, зарегистрированного 26.09.2007 Карабудахкентским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан (т. 1, л.д. 21, 98).
Кадастровой выпиской о земельном участке от 04.02.2009 подтверждено внесение 28.01.2009 в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 05:09:000023:30 с уточненной площадью, равной 14 9106 кв. м. В особых отметках значится указание на общество, датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 28.01.2009 (т. 2, л.д. 131).
Отделом архитектуры при администрации обществу выданы разрешения от 28.12.2007 N RU05516000-411 на строительство здания и теплицы и от 15.10.2009 N 256 на строительство коровника с домом животноводов и административного здания (т. 1, л.д. 22-23).
Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Дагестан 29.05.2009 зарегистрировано право собственности общества на расположенные в местности "Уйташ" Карабудахкентского района здания общей площадью 279,0 кв. м (литеры А, Г, Г1, Г2) и теплицы общей площадью 5500 кв. м (литеры Г3 - Г10, Г11, Г12), а 09.07.2010 - на незавершенное строительством здание коровника с домом животноводов общей площадью 1264,569 кв. м (литеры А, Г), степенью готовности 90%, выданы свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 24-25). В качестве оснований для регистрации права собственности в свидетельствах указаны кадастровые паспорта зданий, сооружений, объекта незавершенного строительства от 27.05.2009, от 11.06.2010, справка о балансе от 20.02.2009, разрешение на строительство от 15.10.2009.
Право собственности Республики Дагестан на земельный участок зарегистрировано 01.09.2009.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2008 по делу N А15-1195/2008 удовлетворен предъявленный к обществу и администрации иск учреждения о признании недействительным договора аренды земельного участка от 07.09.2007. Судебный акт обоснован отсутствием у администрации полномочий на распоряжение земельным участком, не изъятым из спецземфонда Республики Дагестан и не переведенным в фонд перераспределения земель Карабудахкентского района. Суд также указал на недоказанность ответчиками соблюдения процедуры передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренной статьей 34 Земельного кодекса, статьей 10 Закона об обороте земель сельхозназначения (т. 1, л.д. 97-99).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 по делу N А15-1615/2009 оставлено в силе решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.07.2010, которым учреждению отказано в удовлетворении иска к обществу об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем сноса расположенных на нем теплиц, трех жилых вагонов с коммуникациями к ним, фундаментов под строения. При этом суд кассационной инстанции, а также Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отказывая определением от 14.07.2011 в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласились с выводом суда первой инстанции об утрате учреждением владения земельным участком с момента подписания им с администрацией соглашения от 02.11.2005 о расторжении договора аренды от 17.12.1992, что исключило возможность удовлетворения негаторного иска (т. 1, л.д. 103-108).
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.12.2010 по делу N А15-2174/2010, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 17.05.2011, оставлен без удовлетворения иск общества о признании незаключенным договора аренды от 17.12.1992 (арендатор - учреждение), о признании недействительной регистрации названной сделки (запись N 05-05-11/005/2009-136), ввиду отсутствия оснований для соответствующего вывода (т. 1, л.д. 109-115).
При разрешении спора суды учли вступившие в законную силу судебные акты по делам N А15-1195/2008, N А15-1615/2009 (о заключении и действительности договора аренды от 17.12.1992, о прекращении его 02.11.2005 по соглашению администрации и учреждения).
Вывод о прекращении договора аренды от 17.12.1992 по соглашению сторон от 02.11.2005 (дело N А15-1615/2009) положен в основание отказа Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа в удовлетворении иска учреждения о внесении изменений в договор аренды от 17.12.1992, касающихся сведений об арендодателе, путем замены его на министерство (постановление от 31.10.2011 по делу N А15-2224/2010, т. 1, л.д. 116-118, 123-124).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 03.11.2011 по делу N А15-657/2011 обществу отказано в иске о понуждении министерства к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:09:000023:30 (по заявлению общества от 30.03.2011). Судебный акт мотивирован отсутствием у истца документов, которые могли послужить основанием для приобретения им права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке (о законности их возведения или приобретения у легитимного собственника). Суд установил, что испрашиваемый участок не прошел государственного кадастрового учета. Границы участков, на которых расположено фактически используемое истцом имущество, не утверждены, участок, необходимый для эксплуатации здания, сооружения, теплиц, объекта незавершенного строительства, не сформирован. Условие представленного истцом проекта договора (пункт 1.1) о праве выкупа земельного участка площадью 14,9 га противоречит статье 6 Закона Республики Дагестан от 25.12.2003 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан". Оснований для возложения на министерство обязанности заключить с обществом договор аренды земельного участка на предложенных истцом условиях суд не установил (т. 1, л.д. 119-122).
7 декабря 2011 года общество вновь обратилось в министерство с заявлением (вх. N 8652 от 12.12.2011) о заключении с ним договора аренды на условиях, указанных при заключении договора аренды с учреждением, к которому приложены подписанный обществом договор (в отношении участка с кадастровым номером 05:09:000023:30, площадью 14,9106 на), передаточный акт и расчет арендной платы (т. 1, л.д. 88-93). Заявитель указал на готовность при необходимости согласовать дополнительные условия.
Письмом от 22.12.2011 N 08-5452/08 министерство отказало обществу в заключении договора аренды в связи с самовольным возведением на участке указанных заявителем здания (площадью 279 кв. м), строений теплиц (площадью 5500 кв. м), коровника (площадью 1303 кв. м), двух зданий телятников (площадью по 350 кв. м), административного здания (площадью 250 кв. м), загона для скота и склада для хранения кормов (т. 1, л.д. 65).
Полагая нарушенным названным отказом право на приобретение земельного участка в аренду, общество обратилось в арбитражный суд.
Направляя постановлением от 29.10.2012 настоящее дело на новое рассмотрение в апелляционный суд, суд кассационной инстанции указал на необходимость установления обстоятельств, связанных с законностью возведения обществом и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, наличием у него определенного статьей 36 Земельного кодекса исключительного права на приобретение земельного участка в аренду.
При повторном рассмотрении дела в суд апелляционной инстанции обществом представлены дополнительные доказательства: разрешение на ввод в эксплуатацию здания и теплиц от 07.05.2009 (т. 3, л.д. 142-143), разрешение на ввод в эксплуатацию коровника с домом животноводов от 17.06.2010 (т. 3, л.д. 145-146), свидетельства о государственной регистрации права собственности общества на коровник с домом животноводов, площадью 1264, 569 кв. м (литеры А, Г, т. 3, л.д. 147), письмо Министерства сельского хозяйства Республики Дагестан от 17.01.2012 о нормах потребности пастбищ на 1 голову взрослого крупного рогатого скота (т. 3, л.д. 149), акт обследования испрашиваемого участка от 15.03.2012 (т. 3, л.д. 150).
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса для удовлетворения соответствующего требования необходимо одновременное установление несоответствия обжалуемого решения нормам действующего законодательства и нарушение им прав и законных интересов заявителя.
Согласно статьей 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения его действие не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных участков регулируется Земельным кодексом.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Предоставление в аренду таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом, а также федеральными законами.
Придя к выводу о наличии у общества права на выкуп спорного земельного участка, как необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции не учел следующее.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право использования объекта капитального строительства, согласно статье 55 Градостроительного кодекса, возникает после ввода объекта в эксплуатацию. Особенностью объекта незавершенного строительства является невозможность его использования в качестве здания, строения или сооружения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
В пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса в перечне субъектов исключительного права на приобретение земельного участка в аренду отсутствует собственник объекта незавершенного строительства.
Положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), допускающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, направлены на введение его в имущественный оборот как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.
Выдача разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с частью 7 статьи 51 и частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, также как и регистрация права собственности на возведенный объект, в силу пункта 4 статьи 25 Закона о регистрации, осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, в том числе договора аренды, который в рассматриваемом случае признан недействительным (ничтожным), и в силу статьи 167 Гражданского кодекса не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.
Пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция изложена в пункте 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
Судом кассационной инстанции не принимаются доводы учреждения о том, что в период выдачи ему администрацией разрешений на строительство объектов договор аренды земельного участка от 07.09.2007 еще не был признан недействительным.
В силу положений пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса ничтожная сделка недействительная независимо от признания ее таковой судом и недействительна с момента ее совершения.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса).
Пункт 25 постановления N 10/22 содержит разъяснение о том, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Таким образом, наличие разрешения на строительство, выданного в отсутствие у заявителя действительного правоустанавливающего документа на земельный участок, не устраняет признака самовольности постройки, возведенной на чужом (не принадлежащем застройщику) земельном участке.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Предельные размеры земельных участков (части земельных участков), занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статья 33 Земельного кодекса, пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Как правильно установлено судом первой инстанции, испрашиваемый земельный участок не формировался для эксплуатации принадлежащих обществу строений. Документы, свидетельствующие о возникновении у общества права собственности на объекты недвижимости, и заявление об определении границ и размера земельного участка, необходимого для их эксплуатации, истец собственнику (в министерство) или в администрацию не направлял. Ненормативный правовой акт уполномоченного органа об утверждении по заявлению общества границ и размера земельного участка, сформированного для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, доказательства последующей постановки такого участка на государственный кадастровый учет в материалах дела отсутствуют.
Ко дню обращения за приобретением в аренду спорного участка в министерство (07.12.2011) истцом было получено два свидетельства о государственной регистрации права собственности на здания и теплицы (29.05.2009) и на незавершенное строительством здание коровника с домом животноводов (09.07.2010). В то же время, представленная в отношении испрашиваемого участка выписка из государственного кадастра недвижимости отражает внесение в кадастр номера участка 05:09:000023:30 (площадью 14 9106 кв. м) по состоянию на 28.01.2009, т.е. до возведения каких-либо объектов.
Полученное обществом 05.12.2012 свидетельство о государственной регистрации права собственности на коровник с домом животноводов общей площадью 1264,569 кв. м (литеры А, Г) не было и не могло быть учтено министерством при рассмотрении его заявления от 07.12.2011, отказ в предоставлении участка по которому оспаривается в настоящем деле. Соответственно, выводы суда первой инстанции, сделанные при вынесении решения от 05.04.2012, также не подлежали пересмотру на основании указанного документа.
Согласившись с доводом общества о принадлежности ему на праве собственности построенных на спорном участке (кроме вышеназванных административного здания и теплиц, здания коровника с домом животноводов) загона для скота, склада для хранения кормов, 2 зданий телятников, апелляционный суд не принял во внимание отсутствие в деле документов, подтверждающих как предоставление заявителю в установленном законом порядке (с торгов или в порядке предварительного согласования места размещения объекта) земельного участка для строительства этих объектов, так и получение им разрешений на их строительство, на ввод в эксплуатацию, свидетельств о государственной регистрации права.
В статье 36 Земельного кодекса установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган, уполномоченный на распоряжение таким участком, с заявлением и приложением кадастрового паспорта земельного участка. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 30 сентября 2011 г. N 21942), действующим на дату обращения общества в министерство.
Органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением предусмотренных указанным перечнем (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса).
Как верно установил суд первой инстанции по результатам исследования материалов дела, заявитель не выполнил установленные законодательством требования при обращении в министерство за приобретением в аренду спорного земельного участка. Ни один документ из предусмотренных перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475, включая кадастровый паспорт земельного участка, обществом к заявлению от 07.12.2011 не прилагался.
Указав в постановлении от 11.01.2013 на отсутствие доказательств ненаправления министерству необходимых документов, апелляционный суд не учел, что, оспаривая решение органа государственной власти об отказе в предоставлении земельного участка, именно заявитель обязан подтвердить надлежащее выполнение им требований закона, регламентирующих порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной собственности (статьи 65, часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса).
Постановление апелляционного суда от 11.01.2013 в части наличия кадастрового паспорта от 04.02.2009 N 0009/201/09-0087 противоречит материалам дела, поскольку соответствующие реквизиты имеет кадастровая выписка о земельном участке 05:09:000023:30.
Часть 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" прямо указывает на то, что кадастровая выписка об объекте недвижимости не заменяет кадастровый паспорт такого объекта. Лишь кадастровый паспорт объекта недвижимости, являясь выпиской из государственного кадастра недвижимости (как и кадастровая выписка), содержит уникальные характеристики объекта недвижимости и иные предусмотренные Федеральным законом сведения об объекте.
Судом первой инстанции при разрешении спора правомерно отмечено, что собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, являющемся государственной (муниципальной) собственностью, вправе использовать любой (каждый) из способов защиты права на приобретение в аренду участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации такого объекта (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05). Одновременное использование (удовлетворение) двух различных способов защиты одного права (требований), предполагающих различные основания и предмет доказывания, законом не предусмотрено.
Вместе с тем, не установив оснований для удовлетворения заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса требования о признании незаконным решения министерства (об отказе предоставить участок), суд рассмотрел по существу и другое требование общества, заявленное в исковом порядке (о понуждении к заключению договора аренды на предложенных в проекте договора условиях).
В соответствии со статьями 124, 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица (публично-правовые образования) свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу требований пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса сторона вправе требовать в судебном порядке понуждения другой стороны заключить договор в случае, если для этой стороны в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, а она уклоняется от его заключения.
Наличие у министерства обязанности заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка, уклонение ответчика от заключения такого договора, истцом не доказаны. Министерством принято решение об отказе заключить с обществом договор аренды испрашиваемого им участка, и правомерность такого отказа проверена судом в рамках требования о признании его необоснованным.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что спорный участок принадлежит на основании договора аренды от 17.12.1992 (зарегистрирован 24.06.2009) учреждению и является действующим, обоснованно отклонен судебными инстанциями, как противоречащий вступившим в законную силу судебным актам по делам N А15-1615/2009, N А15-2224/2010.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал, дал надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам, верно установил фактические обстоятельства и применил нормы материального права, правильно разрешил спор по существу, а выводы, изложенные в постановлении от 11.01.2013, не основаны на законе и не соответствуют фактическим обстоятельствам (имеющимся в деле доказательствам), постановление подлежит отмене, а решение от 05.04.2012 - оставлению в силе.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные учреждением при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 28.01.2013 N 1), подлежат взысканию с общества по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.
Определением суда кассационной инстанции от 05.02.2013 исполнение постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2013 по делу N А15-2744/2011 приостановлено до принятия постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы (в порядке статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса). Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, а постановление от 11.01.2013 отменено, приостановление исполнения постановления апелляционной инстанции прекращается в силу закона.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2013 по делу N А15-2744/2011 отменить, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.04.2012 по настоящему делу оставить в силе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БРЭНД-М" (ОГРН 1070522001329) в пользу федерального государственного бюджетного учреждения "Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан" (ОГРН 1020502628915) в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 2 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 05.04.2013 ПО ДЕЛУ N А15-2744/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2013 г. по делу N А15-2744/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 4 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 5 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Марковым Е.С. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Дагестан), при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "БРЭНД-М" (ОГРН 1070522001329) - Багарчиева М.Р. (доверенность от 02.04.2013), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного учреждения "Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан" (ОГРН 1020502628915) - Джафарова К.Р., Савельева В.Г. (доверенности от 15.05.2012, от 18.07.2012), путем использования систем видеоконференц-связи, в отсутствие представителей ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Дагестан (ОГРН 1080562631236), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования "Карабудахкентский район", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2013 по делу N А15-2744/2011 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Годило Н.Н.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "БРЭНД-М" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Дагестан (далее - министерство) о признании необоснованным отказа министерства от заключения договора аренды земельного участка, обязании министерства заключить с обществом договор аренды земельного участка общей площадью 15 га, с кадастровым номером 05:09:000023:30, расположенного в местности "Уйташ" Карабудахкентского района (далее - спорный земельный участок).
Требования мотивированы тем, что на спорном земельном участке, предоставленном обществу в аренду администрацией муниципального образования "Карабудахкентский район" (далее - администрация) до государственной регистрации на участок права собственности Республики Дагестан, истцом построены объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке. Испрашиваемый участок поставлен на государственный кадастровый учет за номером 05:09000023:30, используется по назначению (для производства сельскохозяйственной продукции).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация, федеральное государственное бюджетное учреждение "Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан" (далее - учреждение; т. 1, л.д. 1, 135).
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.04.2012 (судья Магомедов Т.А.) в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок, на котором находятся объекты, указанные истцом, не прошел кадастровый учет. Истец не представил доказательства установления и утверждения границ участков, на которых расположены принадлежащие ему объекты, или обращения с заявлением об установлении этих границ в порядке пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Испрашиваемый обществом участок площадью 14,9 га с кадастровым номером 05:09:000023:30 для эксплуатации зданий, сооружений, теплиц, объекта незавершенного строительства не формировался, его площадь значительно превышает площадь расположенных на нем объектов. Факт использования названного участка для целей эксплуатации перечисленных истцом зданий и сооружений истцом не подтвержден. Наличие у здания коровника признаков самовольной постройки установлено вступившим в законную силу решением суда от 03.11.2011 по делу N А15-657/2011. Территории, необходимые для использования конкретных строений, и для занятия определенной деятельностью, понятия неравнозначные. Доказательства соблюдения процедуры предоставления земельных участков в аренду, закрепленной в статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), истцом не представлены, порядок приобретения земельных участков в аренду, определенный статьей 36 Земельного кодекса, им также не выполнен. Обществом заявлены одновременно взаимоисключающие друг друга требования, направленные на получение в аренду спорного земельного участка (исковое - о понуждении к заключению договора, возникшее из публичных правоотношений - об оспаривании отказа министерства заключить договор).
Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.07.2012 решение от 05.04.2012 отменено, отказ министерства в заключении договора аренды спорного земельного участка признан незаконным, как противоречащий Земельному кодексу. Суд обязал министерство устранить нарушение прав общества, заключить с ним договор аренды земельного участка. Апелляционный суд исходил из того, что испрашиваемый участок сформирован как самостоятельный объект гражданских правоотношений (кадастровый паспорт от 04.02.2009), на нем расположен принадлежащие обществу объекты недвижимости общей площадью 5779 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано, и не завершенный строительством коровник, не признанные самовольными постройками (дело N А15-1615/2009). Доказательства ненаправления министерству документов, необходимых для предоставления земельного участка, кроме направленных, не представлены. Иных оснований для отказа в предоставлении спорного участка в аренду собственнику сооружений министерством не приведено. Земельный участок общества, указанный в кадастровом паспорте за номером 05:09:000023:30, соответствует земельному участку, отраженному в материалах межевания (землеустроительное дело от 20.01.2009 N 61). Ссылка суда первой инстанции на отсутствие необходимости в испрашиваемой площади участка не принята, как не подтвержденная доказательствами. Апелляционный суд, учитывая наличие свидетельства о государственной регистрации права от 09.07.2010, пришел к выводу о том, что здание коровника возведено на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом, и с получением на это необходимых разрешений. С решением суда в части отклонения доводов учреждения о наличии арендных отношений (из договора аренды от 17.12.1992), об отсутствии оснований для прекращения производства по делу (по мотиву тождественности спора с рассмотренным в рамках дела N А15-657/2011), суд апелляционной инстанции согласился.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2012 постановление от 04.07.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.01.2013 решение от 05.04.2012 отменено, признан незаконным отказ министерства в заключении договора аренды земельного участка с обществом, как противоречащий Земельному кодексу, министерство обязано устранить нарушение прав, заключив с обществом договор аренды испрашиваемого участка площадью 14,9103 га, с кадастровым номером 05:09:000023:30.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить постановление от 11.01.2013, оставить в силе решение от 05.04.2012, указывая на законность и обоснованность выводов суда первой инстанции. В период получения в 2009 году разрешений администрации на строительство объектов у общества отсутствовал правоустанавливающий документ на земельный участок, так как заключенный с администрацией договор аренды от 07.09.2007 признан недействительной сделкой вступившим в законную силу решением суда от 28.12.2008 по делу N А15-1195/2008. Истец не доказал законность строительства на спорном участке, наличие у него исключительного права на приобретение участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Апелляционный суд неправомерно принял новые доказательства, в том числе свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание коровника с домом животноводов от 05.12.2012, однако надлежащей оценки им не дал. На момент обращения общества в министерство за предоставлением земельного участка и при вынесении решения от 05.04.2012 имелись неопровержимые доказательства того, что здание коровника с домом животноводов является объектом незавершенного строительства. Вывод апелляционного суда о том, что объекты, право собственности на которые зарегистрировано, не могут быть признаны самовольными постройками, ошибочен. Материалы дела не содержат доказательств формирования спорного участка для целей использования указанных истцом объектов, фактического его использования для эксплуатации этих объектов, соответствия испрашиваемой площади участка установленным нормативам. Общество не направило в министерство документы, предусмотренные пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса. Спорный участок принадлежит на основании договора аренды от 17.12.1992 учреждению, сделка зарегистрирована в установленном порядке 24.06.2009.
Общество и администрация района в письменных отзывах на кассационную жалобу возразили против ее удовлетворения, считая оспариваемое постановление законным и обоснованным. Министерство сообщило о готовности предоставить участок обществу в аренду при оставлении постановления суда апелляционной инстанции без изменения.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей учреждения и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено судами и следует из материалов дела, изданным с согласия землепользователя - колхоза им. О.Чохского (далее - колхоз) на основании решений Гунибского районного совета народных депутатов от 15.04.1992 и исполнительного комитета Карабудахкетского районного совета народных депутатов от 27.05.1992 N 151, предложения Госкомзема Республики Дагестан, распоряжением Совета Министров Республики Дагестан от 17.11.1992 N 510-р правопредшественнику учреждения - объединению "Дагестансельхозводстрой" (далее - распоряжение N 510-р, объединение) передан в аренду на 50 лет земельный участок площадью 15 га (пашня) в пределах Карабудахкентского района.
Во исполнение распоряжения N 510-р Карабудахкентским районным советом народных депутатов (арендодатель) и объединением (арендатор) заключен договор аренды от 17.12.1992. В качестве приложений к договору указаны план и экспликация земель (т. 1, л.д. 126-130).
Согласно кадастровому плану от 03.09.2007 N 09-02/2007-0313, сведения о земельном участке площадью 15,0961 га внесены в государственный земельный кадастр под кадастровым номером 05:09:000023:0030. Учреждение указано правообладателем земельного участка. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания (т. 3, л.д. 23-24). По данным официального сайта Росреестра http://maps.rosreestr.ru "Публичная кадастровая карта" дата постановки земельного участка на учет - 03.09.2007, сведения о границах объекта отсутствуют.
4 июля 2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании общества (т. 1, л.д. 13).
Распоряжение N 510-р, а также письмо учреждения от 24.03.2005 послужили основанием издания администрацией постановления от 27.08.2007 N 254 о предоставлении земельного участка площадью 15 га, с кадастровым номером 05:09:000023:0030, в аренду на 49 лет обществу и заключения с последним соответствующего договора от 07.09.2007, зарегистрированного 26.09.2007 Карабудахкентским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан (т. 1, л.д. 21, 98).
Кадастровой выпиской о земельном участке от 04.02.2009 подтверждено внесение 28.01.2009 в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 05:09:000023:30 с уточненной площадью, равной 14 9106 кв. м. В особых отметках значится указание на общество, датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 28.01.2009 (т. 2, л.д. 131).
Отделом архитектуры при администрации обществу выданы разрешения от 28.12.2007 N RU05516000-411 на строительство здания и теплицы и от 15.10.2009 N 256 на строительство коровника с домом животноводов и административного здания (т. 1, л.д. 22-23).
Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Дагестан 29.05.2009 зарегистрировано право собственности общества на расположенные в местности "Уйташ" Карабудахкентского района здания общей площадью 279,0 кв. м (литеры А, Г, Г1, Г2) и теплицы общей площадью 5500 кв. м (литеры Г3 - Г10, Г11, Г12), а 09.07.2010 - на незавершенное строительством здание коровника с домом животноводов общей площадью 1264,569 кв. м (литеры А, Г), степенью готовности 90%, выданы свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 24-25). В качестве оснований для регистрации права собственности в свидетельствах указаны кадастровые паспорта зданий, сооружений, объекта незавершенного строительства от 27.05.2009, от 11.06.2010, справка о балансе от 20.02.2009, разрешение на строительство от 15.10.2009.
Право собственности Республики Дагестан на земельный участок зарегистрировано 01.09.2009.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2008 по делу N А15-1195/2008 удовлетворен предъявленный к обществу и администрации иск учреждения о признании недействительным договора аренды земельного участка от 07.09.2007. Судебный акт обоснован отсутствием у администрации полномочий на распоряжение земельным участком, не изъятым из спецземфонда Республики Дагестан и не переведенным в фонд перераспределения земель Карабудахкентского района. Суд также указал на недоказанность ответчиками соблюдения процедуры передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренной статьей 34 Земельного кодекса, статьей 10 Закона об обороте земель сельхозназначения (т. 1, л.д. 97-99).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 по делу N А15-1615/2009 оставлено в силе решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.07.2010, которым учреждению отказано в удовлетворении иска к обществу об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем сноса расположенных на нем теплиц, трех жилых вагонов с коммуникациями к ним, фундаментов под строения. При этом суд кассационной инстанции, а также Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отказывая определением от 14.07.2011 в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласились с выводом суда первой инстанции об утрате учреждением владения земельным участком с момента подписания им с администрацией соглашения от 02.11.2005 о расторжении договора аренды от 17.12.1992, что исключило возможность удовлетворения негаторного иска (т. 1, л.д. 103-108).
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.12.2010 по делу N А15-2174/2010, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 17.05.2011, оставлен без удовлетворения иск общества о признании незаключенным договора аренды от 17.12.1992 (арендатор - учреждение), о признании недействительной регистрации названной сделки (запись N 05-05-11/005/2009-136), ввиду отсутствия оснований для соответствующего вывода (т. 1, л.д. 109-115).
При разрешении спора суды учли вступившие в законную силу судебные акты по делам N А15-1195/2008, N А15-1615/2009 (о заключении и действительности договора аренды от 17.12.1992, о прекращении его 02.11.2005 по соглашению администрации и учреждения).
Вывод о прекращении договора аренды от 17.12.1992 по соглашению сторон от 02.11.2005 (дело N А15-1615/2009) положен в основание отказа Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа в удовлетворении иска учреждения о внесении изменений в договор аренды от 17.12.1992, касающихся сведений об арендодателе, путем замены его на министерство (постановление от 31.10.2011 по делу N А15-2224/2010, т. 1, л.д. 116-118, 123-124).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 03.11.2011 по делу N А15-657/2011 обществу отказано в иске о понуждении министерства к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:09:000023:30 (по заявлению общества от 30.03.2011). Судебный акт мотивирован отсутствием у истца документов, которые могли послужить основанием для приобретения им права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке (о законности их возведения или приобретения у легитимного собственника). Суд установил, что испрашиваемый участок не прошел государственного кадастрового учета. Границы участков, на которых расположено фактически используемое истцом имущество, не утверждены, участок, необходимый для эксплуатации здания, сооружения, теплиц, объекта незавершенного строительства, не сформирован. Условие представленного истцом проекта договора (пункт 1.1) о праве выкупа земельного участка площадью 14,9 га противоречит статье 6 Закона Республики Дагестан от 25.12.2003 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан". Оснований для возложения на министерство обязанности заключить с обществом договор аренды земельного участка на предложенных истцом условиях суд не установил (т. 1, л.д. 119-122).
7 декабря 2011 года общество вновь обратилось в министерство с заявлением (вх. N 8652 от 12.12.2011) о заключении с ним договора аренды на условиях, указанных при заключении договора аренды с учреждением, к которому приложены подписанный обществом договор (в отношении участка с кадастровым номером 05:09:000023:30, площадью 14,9106 на), передаточный акт и расчет арендной платы (т. 1, л.д. 88-93). Заявитель указал на готовность при необходимости согласовать дополнительные условия.
Письмом от 22.12.2011 N 08-5452/08 министерство отказало обществу в заключении договора аренды в связи с самовольным возведением на участке указанных заявителем здания (площадью 279 кв. м), строений теплиц (площадью 5500 кв. м), коровника (площадью 1303 кв. м), двух зданий телятников (площадью по 350 кв. м), административного здания (площадью 250 кв. м), загона для скота и склада для хранения кормов (т. 1, л.д. 65).
Полагая нарушенным названным отказом право на приобретение земельного участка в аренду, общество обратилось в арбитражный суд.
Направляя постановлением от 29.10.2012 настоящее дело на новое рассмотрение в апелляционный суд, суд кассационной инстанции указал на необходимость установления обстоятельств, связанных с законностью возведения обществом и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, наличием у него определенного статьей 36 Земельного кодекса исключительного права на приобретение земельного участка в аренду.
При повторном рассмотрении дела в суд апелляционной инстанции обществом представлены дополнительные доказательства: разрешение на ввод в эксплуатацию здания и теплиц от 07.05.2009 (т. 3, л.д. 142-143), разрешение на ввод в эксплуатацию коровника с домом животноводов от 17.06.2010 (т. 3, л.д. 145-146), свидетельства о государственной регистрации права собственности общества на коровник с домом животноводов, площадью 1264, 569 кв. м (литеры А, Г, т. 3, л.д. 147), письмо Министерства сельского хозяйства Республики Дагестан от 17.01.2012 о нормах потребности пастбищ на 1 голову взрослого крупного рогатого скота (т. 3, л.д. 149), акт обследования испрашиваемого участка от 15.03.2012 (т. 3, л.д. 150).
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса для удовлетворения соответствующего требования необходимо одновременное установление несоответствия обжалуемого решения нормам действующего законодательства и нарушение им прав и законных интересов заявителя.
Согласно статьей 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения его действие не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных участков регулируется Земельным кодексом.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Предоставление в аренду таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом, а также федеральными законами.
Придя к выводу о наличии у общества права на выкуп спорного земельного участка, как необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции не учел следующее.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право использования объекта капитального строительства, согласно статье 55 Градостроительного кодекса, возникает после ввода объекта в эксплуатацию. Особенностью объекта незавершенного строительства является невозможность его использования в качестве здания, строения или сооружения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
В пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса в перечне субъектов исключительного права на приобретение земельного участка в аренду отсутствует собственник объекта незавершенного строительства.
Положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), допускающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, направлены на введение его в имущественный оборот как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.
Выдача разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с частью 7 статьи 51 и частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, также как и регистрация права собственности на возведенный объект, в силу пункта 4 статьи 25 Закона о регистрации, осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, в том числе договора аренды, который в рассматриваемом случае признан недействительным (ничтожным), и в силу статьи 167 Гражданского кодекса не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.
Пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция изложена в пункте 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
Судом кассационной инстанции не принимаются доводы учреждения о том, что в период выдачи ему администрацией разрешений на строительство объектов договор аренды земельного участка от 07.09.2007 еще не был признан недействительным.
В силу положений пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса ничтожная сделка недействительная независимо от признания ее таковой судом и недействительна с момента ее совершения.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса).
Пункт 25 постановления N 10/22 содержит разъяснение о том, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Таким образом, наличие разрешения на строительство, выданного в отсутствие у заявителя действительного правоустанавливающего документа на земельный участок, не устраняет признака самовольности постройки, возведенной на чужом (не принадлежащем застройщику) земельном участке.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Предельные размеры земельных участков (части земельных участков), занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статья 33 Земельного кодекса, пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Как правильно установлено судом первой инстанции, испрашиваемый земельный участок не формировался для эксплуатации принадлежащих обществу строений. Документы, свидетельствующие о возникновении у общества права собственности на объекты недвижимости, и заявление об определении границ и размера земельного участка, необходимого для их эксплуатации, истец собственнику (в министерство) или в администрацию не направлял. Ненормативный правовой акт уполномоченного органа об утверждении по заявлению общества границ и размера земельного участка, сформированного для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, доказательства последующей постановки такого участка на государственный кадастровый учет в материалах дела отсутствуют.
Ко дню обращения за приобретением в аренду спорного участка в министерство (07.12.2011) истцом было получено два свидетельства о государственной регистрации права собственности на здания и теплицы (29.05.2009) и на незавершенное строительством здание коровника с домом животноводов (09.07.2010). В то же время, представленная в отношении испрашиваемого участка выписка из государственного кадастра недвижимости отражает внесение в кадастр номера участка 05:09:000023:30 (площадью 14 9106 кв. м) по состоянию на 28.01.2009, т.е. до возведения каких-либо объектов.
Полученное обществом 05.12.2012 свидетельство о государственной регистрации права собственности на коровник с домом животноводов общей площадью 1264,569 кв. м (литеры А, Г) не было и не могло быть учтено министерством при рассмотрении его заявления от 07.12.2011, отказ в предоставлении участка по которому оспаривается в настоящем деле. Соответственно, выводы суда первой инстанции, сделанные при вынесении решения от 05.04.2012, также не подлежали пересмотру на основании указанного документа.
Согласившись с доводом общества о принадлежности ему на праве собственности построенных на спорном участке (кроме вышеназванных административного здания и теплиц, здания коровника с домом животноводов) загона для скота, склада для хранения кормов, 2 зданий телятников, апелляционный суд не принял во внимание отсутствие в деле документов, подтверждающих как предоставление заявителю в установленном законом порядке (с торгов или в порядке предварительного согласования места размещения объекта) земельного участка для строительства этих объектов, так и получение им разрешений на их строительство, на ввод в эксплуатацию, свидетельств о государственной регистрации права.
В статье 36 Земельного кодекса установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган, уполномоченный на распоряжение таким участком, с заявлением и приложением кадастрового паспорта земельного участка. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 30 сентября 2011 г. N 21942), действующим на дату обращения общества в министерство.
Органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением предусмотренных указанным перечнем (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса).
Как верно установил суд первой инстанции по результатам исследования материалов дела, заявитель не выполнил установленные законодательством требования при обращении в министерство за приобретением в аренду спорного земельного участка. Ни один документ из предусмотренных перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475, включая кадастровый паспорт земельного участка, обществом к заявлению от 07.12.2011 не прилагался.
Указав в постановлении от 11.01.2013 на отсутствие доказательств ненаправления министерству необходимых документов, апелляционный суд не учел, что, оспаривая решение органа государственной власти об отказе в предоставлении земельного участка, именно заявитель обязан подтвердить надлежащее выполнение им требований закона, регламентирующих порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной собственности (статьи 65, часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса).
Постановление апелляционного суда от 11.01.2013 в части наличия кадастрового паспорта от 04.02.2009 N 0009/201/09-0087 противоречит материалам дела, поскольку соответствующие реквизиты имеет кадастровая выписка о земельном участке 05:09:000023:30.
Часть 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" прямо указывает на то, что кадастровая выписка об объекте недвижимости не заменяет кадастровый паспорт такого объекта. Лишь кадастровый паспорт объекта недвижимости, являясь выпиской из государственного кадастра недвижимости (как и кадастровая выписка), содержит уникальные характеристики объекта недвижимости и иные предусмотренные Федеральным законом сведения об объекте.
Судом первой инстанции при разрешении спора правомерно отмечено, что собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, являющемся государственной (муниципальной) собственностью, вправе использовать любой (каждый) из способов защиты права на приобретение в аренду участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации такого объекта (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05). Одновременное использование (удовлетворение) двух различных способов защиты одного права (требований), предполагающих различные основания и предмет доказывания, законом не предусмотрено.
Вместе с тем, не установив оснований для удовлетворения заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса требования о признании незаконным решения министерства (об отказе предоставить участок), суд рассмотрел по существу и другое требование общества, заявленное в исковом порядке (о понуждении к заключению договора аренды на предложенных в проекте договора условиях).
В соответствии со статьями 124, 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица (публично-правовые образования) свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу требований пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса сторона вправе требовать в судебном порядке понуждения другой стороны заключить договор в случае, если для этой стороны в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, а она уклоняется от его заключения.
Наличие у министерства обязанности заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка, уклонение ответчика от заключения такого договора, истцом не доказаны. Министерством принято решение об отказе заключить с обществом договор аренды испрашиваемого им участка, и правомерность такого отказа проверена судом в рамках требования о признании его необоснованным.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что спорный участок принадлежит на основании договора аренды от 17.12.1992 (зарегистрирован 24.06.2009) учреждению и является действующим, обоснованно отклонен судебными инстанциями, как противоречащий вступившим в законную силу судебным актам по делам N А15-1615/2009, N А15-2224/2010.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал, дал надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам, верно установил фактические обстоятельства и применил нормы материального права, правильно разрешил спор по существу, а выводы, изложенные в постановлении от 11.01.2013, не основаны на законе и не соответствуют фактическим обстоятельствам (имеющимся в деле доказательствам), постановление подлежит отмене, а решение от 05.04.2012 - оставлению в силе.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные учреждением при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 28.01.2013 N 1), подлежат взысканию с общества по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.
Определением суда кассационной инстанции от 05.02.2013 исполнение постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2013 по делу N А15-2744/2011 приостановлено до принятия постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы (в порядке статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса). Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, а постановление от 11.01.2013 отменено, приостановление исполнения постановления апелляционной инстанции прекращается в силу закона.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2013 по делу N А15-2744/2011 отменить, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.04.2012 по настоящему делу оставить в силе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БРЭНД-М" (ОГРН 1070522001329) в пользу федерального государственного бюджетного учреждения "Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан" (ОГРН 1020502628915) в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 2 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)