Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хагуров А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Кулинченко О.М.
судей: Бзегежевой Н.Ш. и Сиюхова А.Р.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца - Администрации МО "Кошехабльский район" и представителя истца К. ФИО16 по доверенности Ш. ФИО17 на решение Кошехабльского районного суда от 17 мая 2013 года, которым постановлено:
в иске администрации муниципального образования "Кошехабльский район" и К. ФИО18 к Т. ФИО19 и конкурсному управляющему А. ФИО20 о признании публичных торгов недействительными и о признании зарегистрированного права недействительным отказать.
Заслушав доклад судьи Сиюхова А.Р., объяснения представителя истца К. ФИО21. по доверенности Ш. ФИО22., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика Т. ФИО23. и его представителя по доверенности Р. ФИО24., а также ответчика А. ФИО25., считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Администрация муниципального образования "Кошехабльский район" обратилась в суд с иском к Т. ФИО26. и конкурсному управляющему А. ФИО27 о признании публичных торгов недействительными и о признании зарегистрированного права недействительным.
В обоснование указала, что в производстве Арбитражного суда РА находилось дело N по банкротству ИП Х. ФИО28 Конкурсным управляющим по данному делу был утвержден А. ФИО29. - член НП "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий" (г. Москва). В рамках конкурсного производства было проведено публичное предложение о продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес>. По результатам торгов победителем стал Т. ФИО30. Об указанных выше обстоятельствам им стало известно из уведомления N от ДД.ММ.ГГГГ, направленного конкурсным управляющим А. ФИО31 в адрес администрации МО.
Считали, что данные торги не могут быть признаны законными, так как право аренды на земельный участок, принадлежащий муниципальному образованию, было отчуждено в нарушение действующего законодательства о банкротстве и требований ГК РФ.
Право аренды на земельный участок по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит КФХ "Фофа", являющемуся арендатором по договору. ИП Х. ФИО32 не является стороной по указанному договору, следовательно, у него не возникло никаких прав и обязанностей по нему.
Таким образом, право аренды, принадлежащее КФХ "Фофа", не может являться имуществом, принадлежащим ИП Х. ФИО33 и включено в конкурсную массу при банкротстве последнего.
При организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению государственного имущества в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей и без необходимого согласия арендодателя.
МО "Кошехабльский район" как арендодатель земельного участка не было уведомлено конкурсным управляющим о предстоящих публичных торгах.
В надлежащем извещении о публичных торгах должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого право аренды земельного участка возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.
Между тем, информация, содержащаяся на сайте электронной торговой площадки ОАО "Центр Реализации", этим требованиям не отвечает. Ни один документ, связанный с назначением и проведением публичных торгов, не содержит упоминания о договоре аренды, из которого проданное право возникло и в рамках которого оно существует, об условиях этого договора, о соотношении отчуждаемого права и обязанностей.
В рассматриваемом случае несоблюдение правил проведения торгов выразилось не только в отсутствии надлежащим образом обнародованного извещения о торгах, но и в неправильном определении предмета, подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, в несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства, связанных с арендой земельных участков и их целевым использованием.
Информация, содержащаяся на сайте электронной торговой площадки ОАО "Центр реализации", не содержит данные о категории земельного участка и его целевой использование.
Кроме того, указанная на сайте ЭТП площадь земельного участка <данные изъяты> га, не соответствует данным Единого государственного реестра прав. Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ за Т. ФИО34. зарегистрировано право аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, то есть <данные изъяты> га. Данное обстоятельство существенно нарушает права и интересы муниципального образования, являющегося арендодателем по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ. Конкурсный управляющий не наделен правом в одностороннем порядке изменять условия договора аренды. В данном случае от площади арендуемого земельного участка напрямую зависит арендная плата, а, следовательно, и интересы муниципального образования.
Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах, является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.
Администрация МО "Кошехабльский район" просила суд признать публичные торги по продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес> недействительными, признать зарегистрированное за Т. ФИО35 право аренды на земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> недействительным.
06 марта 2013 года К. ФИО36. обратилась в суд с иском к Т. ФИО37. и конкурсному управляющему А. ФИО38. о признании публичных торгов недействительными и о признании зарегистрированного права недействительным.
В обоснование указала, что решением Арбитражного суда РА от ДД.ММ.ГГГГ по делу N должник - ИП Х. ФИО39 был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Судом утвержден конкурсным управляющим А. ФИО40. - член НП "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий" (г. Москва).
В рамках конкурсного производства были объявлены торги в форме аукциона по продаже имущественного комплекса ИП Х. ФИО41. Торги проводились в электронном виде на электронной торговой площадке ОАО "Центр Реализации". Однако поданная ею заявка не была принята, а сами торги признаны несостоявшимися.
Позже, в ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим было проведено публичное предложение о продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес>. По результатам торгов победителем стал Т. ФИО42
Об указанных выше обстоятельствах ей стало известно от третьих лиц.
Считала, что данные торги не могут быть признаны законными, так как право аренды на земельный участок отчуждено в нарушение действующего законодательства о банкротстве и требований ГК РФ.
При организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению муниципального имущества в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей.
В нарушение действующего законодательства сообщение о проведении публичного предложения в печатном органе по месту нахождения должника (то есть в газете "Кошехабльские вести") не публиковались. Данное нарушение является существенным, так как отсутствие информации лишило ее, как потенциального участника торгов, возможности подать заявку.
Неполная информация о предмете торгов не обеспечивает конкуренцию покупателей и уменьшает возможность их участия. Недостаточность сведений в извещении о предмете торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, что в свою очередь влияет на формирование цены реализации имущества.
Согласно выписки из ЕГРП от 03 декабря 2012 года за Т. ФИО43 зарегистрировано право аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, то есть <данные изъяты> га., тогда как конкурсным управляющим делалось сообщение о продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок с кадастровым номером N имеет площадь <данные изъяты> кв. м, дата внесения номера в ГКН ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, на момент проведения публичного предложения конкурсный управляющий должен был располагать точными сведениями о продаваемом имуществе.
Кроме того, право аренды по договору N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало КФХ "Фофа", а не ИП Х. ФИО44
В соответствии с выпиской из АГРИП от ДД.ММ.ГГГГ крестьянское хозяйство прекращено на основании решения арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная запись внесена в ЕГРИП ДД.ММ.ГГГГ, и с указанной даты КФХ "Фофа" прекратило свое существование.
Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ данный договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между КФХ "Фофа" и администрацией Кошехабльского района считается прекращенным ввиду отсутствия стороны.
Из указанного следует, что предметом торгов не могло быть несуществующее право аренды.
К. ФИО45. просила суд признать публичные торги по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес>, недействительными, признать зарегистрированное за Т. ФИО46 право аренды на указанный земельный участок недействительным.
В судебном заседании представитель истца - администрации МО "Кошехабльский район" по доверенности Б. ФИО47 исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель истца К. ФИО48. по доверенности Ш. ФИО49. полностью поддержала требования К. ФИО50
Ответчик Т. ФИО51. и его представитель по доверенности Р. ФИО52. исковые требования не признали полностью.
Ответчик А. ФИО53. не признал исковые требования полностью.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик - Администрация МО "Кошехабльский район" просит решение отменить полностью, и принять по делу новое решение, иск удовлетворить. При этом указывает, что решение является незаконным, так как выводы суда о том, что торги по продаже имущества индивидуального предпринимателя Х. ФИО54 проведены конкурсным управляющим А. ФИО55. в соответствии с требованиями закона, являются незаконными, так как противоречат требованиям закона и не основаны на материалах дела.
В рамках конкурсного производства были объявлены торги по продаже имущественного комплекса ИП Х. ФИО56. ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации МО "Кошехабльский район" конкурсным управляющим А. ФИО57 было направлено уведомление N, из которого следовало, что права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ переданы победителю торгов Т. ФИО58. Между тем, право аренды на земельный участок по данному договору аренды принадлежит КФХ "Фофа", являющемуся арендатором по договору, и ИП Х. ФИО59. не является стороной по указанному договору, а потому право аренды, возникающее на основании указанного договора, не может принадлежать ИП Х. ФИО60 и не может быть включено в конкурсную массу при банкротстве последнего.
Однако суд необоснованно пришел к выводу о том, что после регистрации ИП Х. ФИО61. ДД.ММ.ГГГГ к последнему перешли права и обязанности по договору аренды, и он стал стороной договора.
Суду не были представлены какие-либо доказательства, свидетельствовавшие об изменении договора аренды, каких-либо решений о прекращении крестьянского хозяйства или об изменении его правовой формы в администрацию района не поступало.
Кроме того, при организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению государственного имущества в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей. В районном печатном издании (газета "Кошехабльские вести") не было извещения о продаже указанного имущественного права.
Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.
Соответственно, в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды.
В рассматриваемом случае несоблюдение правил проведения торгов выразилось не только в отсутствии надлежащим образом обнародованного извещения о торгах, но и в неправильном определении предмета, подлежащего реализации, и проданного с торгов имущества, в несоблюдении требований законодательства, связанных с арендой земельных участков и их целевым использованием.
В результате допущенных конкурсным управляющим нарушений Т. ФИО62. были переданы права и обязанности по договору аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, а не на <данные изъяты> га., как указано в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство существенно нарушает права и интересы муниципального образования, являющегося арендодателем по договору аренды, поскольку от площади арендуемого земельного участка напрямую зависит арендная плата.
Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.
В апелляционной жалобе представитель истца К. ФИО63. по доверенности Ш. ФИО64. просит решение отменить полностью, и принять по делу новое решение, которым признать публичные торги по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес>, недействительными, признать зарегистрированное за Т. ФИО65. право аренды на указанный земельный участок недействительным.
При этом указывает, что данное решение является незаконным и необоснованным, так как выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, при рассмотрении спора суд применил закон, не подлежащий применению, в результате чего были сделаны ошибочные выводы по юридически значимым обстоятельствам дела, что в свою очередь привело к вынесению незаконного решения.
Суд пришел к ошибочному выводу о том, что КФХ "Фофа" и индивидуальный предприниматель Х. ФИО66. являются одним лицом, а также что договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с индивидуальным предпринимателем Х. ФИО67., который являлся главой КФХ "Фофа". Такие выводы суда не основаны на законе и противоречат материалам дела, так как указанный договор аренды был заключен между администрацией Кошехабльского района и КФХ "Фофа".
Также выводы суда о том, что КФХ "Фофа" было перерегистрировано в ИП Х. ФИО68., не основаны на материалах дела. В деле отсутствуют сведения о замене стороны в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, выводы суда о том, что Х. ФИО69 зарегистрировавшийся ДД.ММ.ГГГГ в качестве индивидуального предпринимателя, стал стороной договора аренды земельного участка, не основаны на законе и противоречат материалам гражданского дела.
Имущественное право аренды юридического лица КФХ "Фофа" является обособленным от имущества ИП Х. ФИО70
Из судебных актов, принятых по делу, находившемуся в арбитражном суда, усматривается, что ИП Х. ФИО71 признан банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство. Ни в одном из решений арбитражного суда не упоминается о банкротстве КФХ "Фофа" или главы крестьянского хозяйства ИП Х. ФИО72
Неправильное применение закона привело к ошибочным выводам суда о возможности включения в конкурсную массу ИП Х. ФИО73. имущественного права аренды, принадлежащего КФХ "Фофа".
Не соответствуют Закону "О несостоятельности (банкротстве)" выводы суда о надлежащем опубликовании конкурсным управляющим сведений о предстоящих торгах в форме публичного предложения.
При организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению муниципального имущества в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей. Данное нарушение является существенным, так как отсутствие информации лишило К. ФИО74., как потенциального участника торгов, возможности подать заявку на участие в торгах.
Извещения, сделанные в газете "Советская Адыгея" и в газете Издательского дома "Коммерсантъ", не содержат полной информации о предмете торгов, что в свою очередь влияет на формирование цены реализации имущества. В извещениях не указаны договор, по которому продается право аренды, точная площадь земельного участка, его кадастровый номер, категория земли и вид разрешенного использования.
Выводы суда о том, что гражданские права и интересы истцов не нарушены, а потому такой способ защиты права, как признание торгов недействительными, не может быть применен, не основаны на законе.
В возражениях на апелляционные жалобы ответчик - арбитражный управляющий А. ФИО75. просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, считая обжалуемое решение законным и обоснованным. Кроме того, одним из требований истцов является признание недействительным зарегистрированного права аренды. В то же время данное требование не может быть удовлетворено, так как является реституцией по сделке, приведением сторон в первоначальное положение, однако в связи с ликвидацией ИП Х. ФИО76 - главы КФХ, и завершением конкурсного производства, приведение сторон в первоначальное положение не представляется возможным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения на них, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 67, 195 ГПК РФ, решение суда является законным и обоснованным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям и когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами.
Доводы апелляционных жалоб являются обоснованными, и жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Так, в уведомлении конкурсного управляющего ИП Х. ФИО77. А. ФИО78. N от ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации МО "Кошехабльский район" отдел имущественных отношений (л. д. 5) указано, что решением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу N должник - индивидуальный предприниматель Х. ФИО79 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. В рамках конкурсного производства права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с должником Х. ФИО80 перешли Т. ФИО81. путем их продаж с торгов.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Однако, как следует из договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 6-12) данный договор заключен между Администрацией МО "Кошехабльский район" в лице заместителя главы по экономике Д. ФИО82. и КФХ "Фофа" в лице главы Х. ФИО83
Поскольку в данном договоре Х. ФИО84. выступал в качестве арендатора от имени КФХ "Фофа" в лице его главы, ИП Х. ФИО85. не являлся стороной по указанному договору, а потому право аренды, принадлежащее КФХ "Фофа" не может являться имуществом, принадлежащим ИП Х. ФИО86. и не может быть включено в конкурсную массу при его банкротстве.
Кроме того, в данном договоре аренды указаны земельные угодья общей площадью <данные изъяты> га.
Однако из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за Т. ФИО87., площадью <данные изъяты> кв. м.
Таким образом, Т. ФИО88. были переданы права и обязанности по договору аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, а не на <данные изъяты> га., как указано в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку от площади арендуемого земельного участка напрямую зависит арендная плата, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что данное обстоятельство не нарушает права и интересы муниципального образования, являющегося арендодателем по договору аренды.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение вынесено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением норм материального права, что согласно п. 4 и п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Поскольку все имеющие значение для дела обстоятельства установлены, суд апелляционной инстанции считает возможным вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кошехабльского районного суда от 17 мая 2013 года отменить.
Вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования администрации муниципального образования "Кошехабльский район" и К. ФИО89 к Т. ФИО90 и конкурсному управляющему А. ФИО91 о признании публичных торгов недействительными и о признании зарегистрированного права недействительным.
Признать публичные торги по продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес> недействительными.
Признать зарегистрированное за Т. ФИО92. право аренды на земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> недействительным.
Председательствующий
О.М.КУЛИНЧЕНКО
Судьи
Н.Ш.БЗЕГЕЖЕВА
А.Р.СИЮХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 15.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1257/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. по делу N 33-1257/2013
Судья: Хагуров А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Кулинченко О.М.
судей: Бзегежевой Н.Ш. и Сиюхова А.Р.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца - Администрации МО "Кошехабльский район" и представителя истца К. ФИО16 по доверенности Ш. ФИО17 на решение Кошехабльского районного суда от 17 мая 2013 года, которым постановлено:
в иске администрации муниципального образования "Кошехабльский район" и К. ФИО18 к Т. ФИО19 и конкурсному управляющему А. ФИО20 о признании публичных торгов недействительными и о признании зарегистрированного права недействительным отказать.
Заслушав доклад судьи Сиюхова А.Р., объяснения представителя истца К. ФИО21. по доверенности Ш. ФИО22., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика Т. ФИО23. и его представителя по доверенности Р. ФИО24., а также ответчика А. ФИО25., считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Администрация муниципального образования "Кошехабльский район" обратилась в суд с иском к Т. ФИО26. и конкурсному управляющему А. ФИО27 о признании публичных торгов недействительными и о признании зарегистрированного права недействительным.
В обоснование указала, что в производстве Арбитражного суда РА находилось дело N по банкротству ИП Х. ФИО28 Конкурсным управляющим по данному делу был утвержден А. ФИО29. - член НП "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий" (г. Москва). В рамках конкурсного производства было проведено публичное предложение о продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес>. По результатам торгов победителем стал Т. ФИО30. Об указанных выше обстоятельствам им стало известно из уведомления N от ДД.ММ.ГГГГ, направленного конкурсным управляющим А. ФИО31 в адрес администрации МО.
Считали, что данные торги не могут быть признаны законными, так как право аренды на земельный участок, принадлежащий муниципальному образованию, было отчуждено в нарушение действующего законодательства о банкротстве и требований ГК РФ.
Право аренды на земельный участок по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит КФХ "Фофа", являющемуся арендатором по договору. ИП Х. ФИО32 не является стороной по указанному договору, следовательно, у него не возникло никаких прав и обязанностей по нему.
Таким образом, право аренды, принадлежащее КФХ "Фофа", не может являться имуществом, принадлежащим ИП Х. ФИО33 и включено в конкурсную массу при банкротстве последнего.
При организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению государственного имущества в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей и без необходимого согласия арендодателя.
МО "Кошехабльский район" как арендодатель земельного участка не было уведомлено конкурсным управляющим о предстоящих публичных торгах.
В надлежащем извещении о публичных торгах должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого право аренды земельного участка возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.
Между тем, информация, содержащаяся на сайте электронной торговой площадки ОАО "Центр Реализации", этим требованиям не отвечает. Ни один документ, связанный с назначением и проведением публичных торгов, не содержит упоминания о договоре аренды, из которого проданное право возникло и в рамках которого оно существует, об условиях этого договора, о соотношении отчуждаемого права и обязанностей.
В рассматриваемом случае несоблюдение правил проведения торгов выразилось не только в отсутствии надлежащим образом обнародованного извещения о торгах, но и в неправильном определении предмета, подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, в несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства, связанных с арендой земельных участков и их целевым использованием.
Информация, содержащаяся на сайте электронной торговой площадки ОАО "Центр реализации", не содержит данные о категории земельного участка и его целевой использование.
Кроме того, указанная на сайте ЭТП площадь земельного участка <данные изъяты> га, не соответствует данным Единого государственного реестра прав. Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ за Т. ФИО34. зарегистрировано право аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, то есть <данные изъяты> га. Данное обстоятельство существенно нарушает права и интересы муниципального образования, являющегося арендодателем по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ. Конкурсный управляющий не наделен правом в одностороннем порядке изменять условия договора аренды. В данном случае от площади арендуемого земельного участка напрямую зависит арендная плата, а, следовательно, и интересы муниципального образования.
Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах, является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.
Администрация МО "Кошехабльский район" просила суд признать публичные торги по продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес> недействительными, признать зарегистрированное за Т. ФИО35 право аренды на земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> недействительным.
06 марта 2013 года К. ФИО36. обратилась в суд с иском к Т. ФИО37. и конкурсному управляющему А. ФИО38. о признании публичных торгов недействительными и о признании зарегистрированного права недействительным.
В обоснование указала, что решением Арбитражного суда РА от ДД.ММ.ГГГГ по делу N должник - ИП Х. ФИО39 был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Судом утвержден конкурсным управляющим А. ФИО40. - член НП "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий" (г. Москва).
В рамках конкурсного производства были объявлены торги в форме аукциона по продаже имущественного комплекса ИП Х. ФИО41. Торги проводились в электронном виде на электронной торговой площадке ОАО "Центр Реализации". Однако поданная ею заявка не была принята, а сами торги признаны несостоявшимися.
Позже, в ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим было проведено публичное предложение о продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес>. По результатам торгов победителем стал Т. ФИО42
Об указанных выше обстоятельствах ей стало известно от третьих лиц.
Считала, что данные торги не могут быть признаны законными, так как право аренды на земельный участок отчуждено в нарушение действующего законодательства о банкротстве и требований ГК РФ.
При организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению муниципального имущества в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей.
В нарушение действующего законодательства сообщение о проведении публичного предложения в печатном органе по месту нахождения должника (то есть в газете "Кошехабльские вести") не публиковались. Данное нарушение является существенным, так как отсутствие информации лишило ее, как потенциального участника торгов, возможности подать заявку.
Неполная информация о предмете торгов не обеспечивает конкуренцию покупателей и уменьшает возможность их участия. Недостаточность сведений в извещении о предмете торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, что в свою очередь влияет на формирование цены реализации имущества.
Согласно выписки из ЕГРП от 03 декабря 2012 года за Т. ФИО43 зарегистрировано право аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, то есть <данные изъяты> га., тогда как конкурсным управляющим делалось сообщение о продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок с кадастровым номером N имеет площадь <данные изъяты> кв. м, дата внесения номера в ГКН ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, на момент проведения публичного предложения конкурсный управляющий должен был располагать точными сведениями о продаваемом имуществе.
Кроме того, право аренды по договору N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало КФХ "Фофа", а не ИП Х. ФИО44
В соответствии с выпиской из АГРИП от ДД.ММ.ГГГГ крестьянское хозяйство прекращено на основании решения арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная запись внесена в ЕГРИП ДД.ММ.ГГГГ, и с указанной даты КФХ "Фофа" прекратило свое существование.
Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ данный договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между КФХ "Фофа" и администрацией Кошехабльского района считается прекращенным ввиду отсутствия стороны.
Из указанного следует, что предметом торгов не могло быть несуществующее право аренды.
К. ФИО45. просила суд признать публичные торги по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес>, недействительными, признать зарегистрированное за Т. ФИО46 право аренды на указанный земельный участок недействительным.
В судебном заседании представитель истца - администрации МО "Кошехабльский район" по доверенности Б. ФИО47 исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель истца К. ФИО48. по доверенности Ш. ФИО49. полностью поддержала требования К. ФИО50
Ответчик Т. ФИО51. и его представитель по доверенности Р. ФИО52. исковые требования не признали полностью.
Ответчик А. ФИО53. не признал исковые требования полностью.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик - Администрация МО "Кошехабльский район" просит решение отменить полностью, и принять по делу новое решение, иск удовлетворить. При этом указывает, что решение является незаконным, так как выводы суда о том, что торги по продаже имущества индивидуального предпринимателя Х. ФИО54 проведены конкурсным управляющим А. ФИО55. в соответствии с требованиями закона, являются незаконными, так как противоречат требованиям закона и не основаны на материалах дела.
В рамках конкурсного производства были объявлены торги по продаже имущественного комплекса ИП Х. ФИО56. ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации МО "Кошехабльский район" конкурсным управляющим А. ФИО57 было направлено уведомление N, из которого следовало, что права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ переданы победителю торгов Т. ФИО58. Между тем, право аренды на земельный участок по данному договору аренды принадлежит КФХ "Фофа", являющемуся арендатором по договору, и ИП Х. ФИО59. не является стороной по указанному договору, а потому право аренды, возникающее на основании указанного договора, не может принадлежать ИП Х. ФИО60 и не может быть включено в конкурсную массу при банкротстве последнего.
Однако суд необоснованно пришел к выводу о том, что после регистрации ИП Х. ФИО61. ДД.ММ.ГГГГ к последнему перешли права и обязанности по договору аренды, и он стал стороной договора.
Суду не были представлены какие-либо доказательства, свидетельствовавшие об изменении договора аренды, каких-либо решений о прекращении крестьянского хозяйства или об изменении его правовой формы в администрацию района не поступало.
Кроме того, при организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению государственного имущества в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей. В районном печатном издании (газета "Кошехабльские вести") не было извещения о продаже указанного имущественного права.
Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.
Соответственно, в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды.
В рассматриваемом случае несоблюдение правил проведения торгов выразилось не только в отсутствии надлежащим образом обнародованного извещения о торгах, но и в неправильном определении предмета, подлежащего реализации, и проданного с торгов имущества, в несоблюдении требований законодательства, связанных с арендой земельных участков и их целевым использованием.
В результате допущенных конкурсным управляющим нарушений Т. ФИО62. были переданы права и обязанности по договору аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, а не на <данные изъяты> га., как указано в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство существенно нарушает права и интересы муниципального образования, являющегося арендодателем по договору аренды, поскольку от площади арендуемого земельного участка напрямую зависит арендная плата.
Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.
В апелляционной жалобе представитель истца К. ФИО63. по доверенности Ш. ФИО64. просит решение отменить полностью, и принять по делу новое решение, которым признать публичные торги по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес>, недействительными, признать зарегистрированное за Т. ФИО65. право аренды на указанный земельный участок недействительным.
При этом указывает, что данное решение является незаконным и необоснованным, так как выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, при рассмотрении спора суд применил закон, не подлежащий применению, в результате чего были сделаны ошибочные выводы по юридически значимым обстоятельствам дела, что в свою очередь привело к вынесению незаконного решения.
Суд пришел к ошибочному выводу о том, что КФХ "Фофа" и индивидуальный предприниматель Х. ФИО66. являются одним лицом, а также что договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с индивидуальным предпринимателем Х. ФИО67., который являлся главой КФХ "Фофа". Такие выводы суда не основаны на законе и противоречат материалам дела, так как указанный договор аренды был заключен между администрацией Кошехабльского района и КФХ "Фофа".
Также выводы суда о том, что КФХ "Фофа" было перерегистрировано в ИП Х. ФИО68., не основаны на материалах дела. В деле отсутствуют сведения о замене стороны в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, выводы суда о том, что Х. ФИО69 зарегистрировавшийся ДД.ММ.ГГГГ в качестве индивидуального предпринимателя, стал стороной договора аренды земельного участка, не основаны на законе и противоречат материалам гражданского дела.
Имущественное право аренды юридического лица КФХ "Фофа" является обособленным от имущества ИП Х. ФИО70
Из судебных актов, принятых по делу, находившемуся в арбитражном суда, усматривается, что ИП Х. ФИО71 признан банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство. Ни в одном из решений арбитражного суда не упоминается о банкротстве КФХ "Фофа" или главы крестьянского хозяйства ИП Х. ФИО72
Неправильное применение закона привело к ошибочным выводам суда о возможности включения в конкурсную массу ИП Х. ФИО73. имущественного права аренды, принадлежащего КФХ "Фофа".
Не соответствуют Закону "О несостоятельности (банкротстве)" выводы суда о надлежащем опубликовании конкурсным управляющим сведений о предстоящих торгах в форме публичного предложения.
При организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению муниципального имущества в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей. Данное нарушение является существенным, так как отсутствие информации лишило К. ФИО74., как потенциального участника торгов, возможности подать заявку на участие в торгах.
Извещения, сделанные в газете "Советская Адыгея" и в газете Издательского дома "Коммерсантъ", не содержат полной информации о предмете торгов, что в свою очередь влияет на формирование цены реализации имущества. В извещениях не указаны договор, по которому продается право аренды, точная площадь земельного участка, его кадастровый номер, категория земли и вид разрешенного использования.
Выводы суда о том, что гражданские права и интересы истцов не нарушены, а потому такой способ защиты права, как признание торгов недействительными, не может быть применен, не основаны на законе.
В возражениях на апелляционные жалобы ответчик - арбитражный управляющий А. ФИО75. просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, считая обжалуемое решение законным и обоснованным. Кроме того, одним из требований истцов является признание недействительным зарегистрированного права аренды. В то же время данное требование не может быть удовлетворено, так как является реституцией по сделке, приведением сторон в первоначальное положение, однако в связи с ликвидацией ИП Х. ФИО76 - главы КФХ, и завершением конкурсного производства, приведение сторон в первоначальное положение не представляется возможным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения на них, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 67, 195 ГПК РФ, решение суда является законным и обоснованным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям и когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами.
Доводы апелляционных жалоб являются обоснованными, и жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Так, в уведомлении конкурсного управляющего ИП Х. ФИО77. А. ФИО78. N от ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации МО "Кошехабльский район" отдел имущественных отношений (л. д. 5) указано, что решением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу N должник - индивидуальный предприниматель Х. ФИО79 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. В рамках конкурсного производства права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с должником Х. ФИО80 перешли Т. ФИО81. путем их продаж с торгов.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Однако, как следует из договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 6-12) данный договор заключен между Администрацией МО "Кошехабльский район" в лице заместителя главы по экономике Д. ФИО82. и КФХ "Фофа" в лице главы Х. ФИО83
Поскольку в данном договоре Х. ФИО84. выступал в качестве арендатора от имени КФХ "Фофа" в лице его главы, ИП Х. ФИО85. не являлся стороной по указанному договору, а потому право аренды, принадлежащее КФХ "Фофа" не может являться имуществом, принадлежащим ИП Х. ФИО86. и не может быть включено в конкурсную массу при его банкротстве.
Кроме того, в данном договоре аренды указаны земельные угодья общей площадью <данные изъяты> га.
Однако из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за Т. ФИО87., площадью <данные изъяты> кв. м.
Таким образом, Т. ФИО88. были переданы права и обязанности по договору аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, а не на <данные изъяты> га., как указано в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку от площади арендуемого земельного участка напрямую зависит арендная плата, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что данное обстоятельство не нарушает права и интересы муниципального образования, являющегося арендодателем по договору аренды.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение вынесено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением норм материального права, что согласно п. 4 и п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Поскольку все имеющие значение для дела обстоятельства установлены, суд апелляционной инстанции считает возможным вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кошехабльского районного суда от 17 мая 2013 года отменить.
Вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования администрации муниципального образования "Кошехабльский район" и К. ФИО89 к Т. ФИО90 и конкурсному управляющему А. ФИО91 о признании публичных торгов недействительными и о признании зарегистрированного права недействительным.
Признать публичные торги по продаже права аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: <адрес> недействительными.
Признать зарегистрированное за Т. ФИО92. право аренды на земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> недействительным.
Председательствующий
О.М.КУЛИНЧЕНКО
Судьи
Н.Ш.БЗЕГЕЖЕВА
А.Р.СИЮХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)