Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сарахов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Пазовой Н.М.
судей Жернового Е.И. и Шомахова Р.Х.
при секретаре Г.А.
с участием: представителей ООО "Нальчикский консервный завод" Э.Б.А. и Б.А., К., представителя Местной администрации городского округа Нальчик Т. и представителя Управления архитектуры и градостроительства городского округа Нальчик У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску ООО "Нальчикский консервный завод" к К., Местной администрации городского округа Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным и сносе самовольно возведенных построек, иску Б.Ж., Е.З. и Э.Б.А. к К., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, встречному иску К. к ООО "Нальчикский консервный завод", Местной администрации г.о. Нальчик о признании недействительным ничтожным договора N от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи земельного участка площадью 49887 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в части продажи в составе названного земельного участка, принадлежащего К. на праве аренды согласно договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 79 кв. м,
по апелляционным жалобам К. и Местной администрации городского округа Нальчик на решение Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года,
установила:
ООО "Нальчикский консервный завод" обратилось в суд с иском к К., Местной администрации городского округа Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка от 24 сентября 2001 года N незаключенным и сносе самовольно возведенного строения в виде торгово-остановочного комплекса, расположенного по адресу: <...>, за счет К.
Требования мотивированы тем, что на основании постановления Главы Администрации N от ДД.ММ.ГГГГ, по договору купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Нальчикский консервный завод" приобрело у МСУ "Центр приватизации муниципального имущества г. Нальчика" земельный участок, находившийся в муниципальной собственности, расположенный по адресу: <...>, площадью 49887 кв. м, кадастровый N: 09:0103037:102, за 830 619 руб. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРП, с выдачей соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. Часть земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу, площадью 79 кв. м, была еще в 2001 году передана по договору аренды ответчице К., на котором она возвела самовольное строение в виде торгово-остановочного комплекса, без оформления соответствующих разрешительных документов на осуществление строительства.
В исковом заявлении указано, что данное строение не узаконено, нарушает законные права истца по пользованию и распоряжению своей собственностью - земельным участком. Комплекс находится в непосредственной близости от проходной истца, препятствует свободному проезду транспорта, заезжающего на территорию завода и выезжающего с его территории, нет возможности организации стоянки служебного автотранспорта, а также транспорта лиц, приезжающих на завод. Оспариваемый договор не был зарегистрирован в установленном порядке, а потому он считается незаключенным и не порождает правовых последствий.
Граждане Б.Ж., Е.З., Э.Б.А. обратились в суд с иском к К., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик с теми же требованиями. Они мотивированы тем, что 19 апреля 2011 года ООО "НКЗ" заключило с ОАО "Российский сельскохозяйственный Банк" кредитный договор N, согласно условиям которого они получили кредитные средства на общую сумму 40000000 руб. В качестве обеспечения возврата кредитных средств по данному договору и иным кредитным договором, был заключен договор ипотеки (залога) недвижимости N 2 от ДД.ММ.ГГГГ (с дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ). В число заложенных объектов недвижимости вошел и указанный земельный участок. Заключены также и договора поручительства физических лиц (истцов). Наличие на данном земельном участке самовольного строения, а также его обременение договором аренды может повлечь расторжение договора ипотеки со стороны Банка, поскольку эти указанные обстоятельства являются существенными, влекут существенное снижение стоимости земельного участка, что снижает его реализационную стоимость в случае обращения взыскания на него. Данные обстоятельства также увеличивают риск того, что невыполнение Заемщиком своих обстоятельств перед Банком по кредитному договору, последнему придется для возмещения своих убытков также привлечь истцов к ответственности в виде солидарного взыскания задолженности.
Определением Нальчикского городского суда КБР от 26 декабря 2011 года данные гражданские дела соединены в одно производство (л.д. 84).
К. обратилась со встречным иском к ООО "Нальчикский консервный завод" и Местной администрации г.о. Нальчик о признании недействительным (ничтожным) договора купли продажи земельного участка площадью 49887 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0103037:102, расположенного по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ N, в части продажи в составе указанного земельного участка, принадлежащего К. на праве аренды по договору N от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка, площадью 79 кв. м, с кадастровым номером 07:09:012511:0251 под торгово-остановочным комплексом.
Встречные требования мотивированы тем, что Распоряжением администрации г. Нальчика от ДД.ММ.ГГГГ N К. разрешено проектирование и строительство торгово-остановочного комплекса взамен существующего киоска. Этим же распоряжением предписано заключить между К. и Горземкомом г. Нальчик договор аренды земельного участка сроком на 25 лет. Во исполнение названного распоряжения. 24.04.2001 года был заключен договор аренды земельного участка и К. предоставлен участок площадью 79 кв. м. Стороны в п. 1.2 договора установили, что он вступает в силу с момента его регистрации в Нальчикском горземкоме. Договор зарегистрирован в Нальчикском горземкоме, на земельный участок выдан кадастровый план, определены его границы на местности и присвоен кадастровый номер 07:09:012511:0251. 27 апреля 2001 года было утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование торгово-остановочного взамен существующего киоска. В связи с наличием всей необходимой документации: технических условий N от ДД.ММ.ГГГГ. заключения N н по отводу земельного участка под строительство от ДД.ММ.ГГГГ, технических условий N от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации в соответствии со ст. 51 ГрК РФ ДД.ММ.ГГГГ ей было выдано указанное разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N-н. ДД.ММ.ГГГГ был утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта непроизводственного назначения торгово-остановочного комплекса в, взамен существующего киоска, общей площадью 24 кв. м. Таким образом, земельный участок предоставлен в установленном порядке, индивидуализирован, обязанности стороны исполняют надлежащим образом, с указанного периода истица вносит арендную плату, все условия по договор относительно целевого использования ею соблюдаются в полном объеме, каких либо претензий на сегодняшний день у арендатора нет. Доводы истца о том, что строение является самовольной постройкой, не соответствует действительности. При отчуждении обществу земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103037:102, площадью 49887 кв. м, были нарушены права по пользованию и владению земельным участком, площадью 79 кв. м, с кадастровым номером 07:09:012511:0251.
В уточнение встречных требований К. указала, что поскольку спорный земельный участок, на котором находится торгово-остановочный комплекс, относится к землям общего пользования, а согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ их приватизация запрещена, сделка по его отчуждению не соответствует императивным требованиям закона, в силу чего должна быть признана недействительной.
Решением Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года постановлено: иск общества с ограниченной ответственностью "Нальчикский консервный завод" к К., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, удовлетворить.
Признать договор аренды земельного участка, заключенный между Горземкомом г. Нальчика и К. ДД.ММ.ГГГГ N, незаключенным.
Обязать К. снести самовольно возведенное строение в виде торгово-остановочного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, за свой счет.
В удовлетворении иска Б.Ж., Е.З., Э.Б.А., к К., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, отказать за необоснованностью.
В удовлетворении встречного иска К. к ООО "НКЗ", Местной администрации г.о. Нальчик о признании недействительным, ничтожным договора N от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи земельного участка площадью 49887 кв. м с кадастровым номером 07:09:0103037;102, расположенного по адресу: <...>, в части продажи в составе названного земельного участка, принадлежащего К. на праве аренды согласно договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 79 кв. м отказать за необоснованностью.
Взыскать с К., Местной администрации г.о. Нальчик в пользу ООО "Нальчикский консервный завод" в солидарном порядке судебные расходы в размере 20000 рублей.
Не согласившись с данным решением, К. подала апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт отменить, а производство по делу прекратить.
В жалобе указывается, что она является индивидуальным предпринимателем и это обстоятельство подтверждается свидетельством о внесении в ЕГРИП записи от ДД.ММ.ГГГГ, и спорное строение, расположенное на арендуемом земельном участке используется ею в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Общество также является субъектом экономической деятельности и настоящий спор, в силу ч. 3 ст. 22 ГПК РФ и ст. 27 АПК РФ, отнесен к подведомственности арбитражных судов. Вопреки заявленному в письменном виде ходатайству о прекращении производства по делу, суд первой инстанции в нарушение норм процессуального права рассмотрел дело. После того, как такое ходатайство было представлено суду, в целях искусственного создания видимости правильной подсудности дела, определением от ДД.ММ.ГГГГ суд соединил в одно производство с рассматриваемым делом аналогичные исковые требования неких физических лиц - Б.Ж., Е.З., Э.Б.А. Такое ходатайство было рассмотрено до рассмотрения ходатайства стороны ответчиков о прекращении производства по делу, которое было заявлено ранее, а также в отсутствие сведений о том, что оно находится в производстве Нальчикского городского суда, что принято кем-либо из судей к производству. У суда отсутствовали всякие основания к их объединению, поскольку указанные лица никакими вещными, либо иными правами в отношении предметов спора не обладали, и рассмотрение их некорректных требований в рамках данного дела никоем образом не способствовало правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.
По мнению автора жалобы, эта ситуация создана искусственно с целью рассмотрения спора именно в городском суде, без обращения в арбитражный суд. Указывает, что данное определение вынесено судом незаконно, а дело рассмотрено в незаконном составе, с нарушением правил подведомственности.
Далее в жалобе повторяются обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении и уточнении к нему.
Дополнительно указывается, что спорный земельный участок обозначен, как торгово-остановочный комплекс, а то, что таковое является местом общего пользования следует из содержания ст. 85 ЗК РФ. Даже если допустить, что суд посчитал недостаточными представленные доказательства, с учетом изложенных обстоятельств, ему следовало в целях объективного и правильного рассмотрения дела, действовать сообразно положениям ст. 56 ГПК РФ и п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" и предложить сторонам представить дополнительные доказательства.
Местная администрации г.о. Нальчик также не согласилась с решением суда и подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, а в удовлетворении заявленных требований отказать.
В суде апелляционной инстанции, представитель Местной администрации г.о. Нальчик уточнил свои требования и просил решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО "Нальчикский консервный завод" отменить и производство по делу в этой части прекратить.
В жалобе повторяются обстоятельства передачи земельных участков ООО "Нальчикский консервный завод" и К. и указывается, что земельный участок предоставлен К. в установленном порядке, индивидуализирован, арендатором исполняются обязанности по внесению арендной платы, а потому Местная администрация не находит оснований для признания остановочного комплекса самовольной постройкой.
Кроме того, автор жалобы считает отказ в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу необоснованным, поскольку К. является индивидуальным предпринимателем, собственником недвижимого имущества в виде торгового павильона, а земельный участок, общей площадью 79 кв. м был закреплен на праве аренды для размещения торгового павильона.
Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание Б.Ж., Е.З., представителей ОАО "Россельхозбанк" и ДУГИ Местной администрации городского округа Нальчик, выслушав поддержавших жалобы К., представителя Местной администрации городского округа Нальчик Т. и представителя Управления архитектуры и градостроительства городского округа Нальчик У., возражавших против удовлетворения жалоб представителей ООО "Нальчикский консервный завод" Э.Б.А. и Б.А., Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в ст. 330 ГПК РФ, к которым относятся: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права (ч. 1). Основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела судом в незаконном составе; рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство; принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело; отсутствие в деле протокола судебного заседания; нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения (ч. 4).
Доводы ответчиков ФИО2 и Местной администрации г.о. Нальчик о подведомственности спора арбитражному суду в связи с наличием у К. статуса индивидуального предпринимателя и того обстоятельства, что спорное строение, расположенное на арендуемом земельном участке используется ею в связи с осуществлением предпринимательской деятельности отвергнуты судом правомерно, поскольку из содержания договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24 апреля 2001 года (л.д. 93, 94) не следует, что указанный договор заключался с К. в качестве индивидуального предпринимателя.
Этого не следует также из иных материалов дела, в том числе; Распоряжения Главы администрации N от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении на проектирование и строительство торгово-остановочного комплекса взамен существующего киоска, технических условий N от ДД.ММ.ГГГГ. заключения Nн по отводу земельного участка под строительство от 13.04.2001 г., технических условий N от ДД.ММ.ГГГГ, разрешении на выполнение строительно-монтажных работ N-н и Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта непроизводственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного начальником Управления архитектуры и градостроительства 24 июня 2002 года.
Более того, наличие у гражданина статуса индивидуального предпринимателя не исключает возможность приобретения им прав и обязательств по гражданско-правовым договорам в качестве физического лица.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для прекращения производства по делу в связи с подведомственностью спора арбитражному суду, а соответственно, определение суда от 8 июня 2012 года об отказе в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу, является обоснованным и не противоречит, как ошибочно указывают авторы жалоб, положениям ст. ст. 22, 134 и 220 ГПК РФ.
Доводы жалоб о том, что оспариваемый договор аренды был зарегистрирован в Нальчикском горземкоме согласно п. 1.2 договора, не может являться основанием для отмены решения суда о признании его незаключенным, по следующим основаниям.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Наличествующий в материалах дела договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24 апреля 2001 года представляет собой заполненный типовой договор, в условиях которого прописан прежний порядок его регистрации в Нальчикском горземкоме.
Положения первой части ГК о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним применяется лишь до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Как обоснованно указал суд, на момент заключения договора аренды земельного участка сроком на 25 лет действовал вступивший в законную силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При этом, согласно ч. 1 ст. 9 Закона, в той же редакции, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Во исполнение Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Постановления Правительства Российской Федерации от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 11 июля 1998 г. N 324 была создана Кабардино-Балкарская Республиканская Палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При указанных обстоятельствах, Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что оспариваемый договор аренды не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, а потому он считается незаключенным.
Незаключенный договор не порождает для сторон правовых последствий, в том числе права К. на пользование земельным участком для строительства торгово-остановочного комплекса.
Так как к К. право пользования земельным участком не перешло, то встречные исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между ООО "НКЗ" и Местной администрации г.о. Нальчик, в связи с тем, что в его состав включены земли общего пользования, удовлетворению не подлежат, так как права К. не нарушают.
Местная администрация городского округа Нальчик с такими требованиями в суд не обращалась.
Отсутствие у К. прав на земельный участок, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований, а потому в обсуждение связанных с этим доводов, в том числе и об отсутствии со стороны суда предложения о представлении дополнительных доказательств, свидетельствующих о включении в состав земельного участка, принадлежащего ООО "Нальчикский консервный завод", земель общего пользования, Судебная коллегия не входит.
О нарушении же прав ООО "НКЗ" свидетельствует неоспариваемое лицами, участвующими в деле обстоятельство о том, что в состав принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, общей площадью 49887 кв. м входит земельный участок, указанный в незаключенном договоре аренды и на котором возведено строение без согласия собственника земельного участка.
Решение Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года в остальной части лицами, участвующими в деле не оспаривается, а потому Судебная коллегия, в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность данного решения исходя из доводов апелляционной жалобы лишь в оспариваемой части.
Следовательно, учитывая отсутствие в апелляционных жалобах доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, обжалуемое решение является законным и обоснованным.
Все обстоятельства по делу судом были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения.
Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.
В связи с изложенным и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы К. и Местной администрации городского округа Нальчик - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.ПАЗОВА
Судьи
Е.И.ЖЕРНОВОЙ
Р.Х.ШОМАХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 09.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-860/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 августа 2012 г. по делу N 33-860/2012
Судья: Сарахов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Пазовой Н.М.
судей Жернового Е.И. и Шомахова Р.Х.
при секретаре Г.А.
с участием: представителей ООО "Нальчикский консервный завод" Э.Б.А. и Б.А., К., представителя Местной администрации городского округа Нальчик Т. и представителя Управления архитектуры и градостроительства городского округа Нальчик У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску ООО "Нальчикский консервный завод" к К., Местной администрации городского округа Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным и сносе самовольно возведенных построек, иску Б.Ж., Е.З. и Э.Б.А. к К., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, встречному иску К. к ООО "Нальчикский консервный завод", Местной администрации г.о. Нальчик о признании недействительным ничтожным договора N от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи земельного участка площадью 49887 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в части продажи в составе названного земельного участка, принадлежащего К. на праве аренды согласно договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 79 кв. м,
по апелляционным жалобам К. и Местной администрации городского округа Нальчик на решение Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года,
установила:
ООО "Нальчикский консервный завод" обратилось в суд с иском к К., Местной администрации городского округа Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка от 24 сентября 2001 года N незаключенным и сносе самовольно возведенного строения в виде торгово-остановочного комплекса, расположенного по адресу: <...>, за счет К.
Требования мотивированы тем, что на основании постановления Главы Администрации N от ДД.ММ.ГГГГ, по договору купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Нальчикский консервный завод" приобрело у МСУ "Центр приватизации муниципального имущества г. Нальчика" земельный участок, находившийся в муниципальной собственности, расположенный по адресу: <...>, площадью 49887 кв. м, кадастровый N: 09:0103037:102, за 830 619 руб. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРП, с выдачей соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. Часть земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу, площадью 79 кв. м, была еще в 2001 году передана по договору аренды ответчице К., на котором она возвела самовольное строение в виде торгово-остановочного комплекса, без оформления соответствующих разрешительных документов на осуществление строительства.
В исковом заявлении указано, что данное строение не узаконено, нарушает законные права истца по пользованию и распоряжению своей собственностью - земельным участком. Комплекс находится в непосредственной близости от проходной истца, препятствует свободному проезду транспорта, заезжающего на территорию завода и выезжающего с его территории, нет возможности организации стоянки служебного автотранспорта, а также транспорта лиц, приезжающих на завод. Оспариваемый договор не был зарегистрирован в установленном порядке, а потому он считается незаключенным и не порождает правовых последствий.
Граждане Б.Ж., Е.З., Э.Б.А. обратились в суд с иском к К., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик с теми же требованиями. Они мотивированы тем, что 19 апреля 2011 года ООО "НКЗ" заключило с ОАО "Российский сельскохозяйственный Банк" кредитный договор N, согласно условиям которого они получили кредитные средства на общую сумму 40000000 руб. В качестве обеспечения возврата кредитных средств по данному договору и иным кредитным договором, был заключен договор ипотеки (залога) недвижимости N 2 от ДД.ММ.ГГГГ (с дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ). В число заложенных объектов недвижимости вошел и указанный земельный участок. Заключены также и договора поручительства физических лиц (истцов). Наличие на данном земельном участке самовольного строения, а также его обременение договором аренды может повлечь расторжение договора ипотеки со стороны Банка, поскольку эти указанные обстоятельства являются существенными, влекут существенное снижение стоимости земельного участка, что снижает его реализационную стоимость в случае обращения взыскания на него. Данные обстоятельства также увеличивают риск того, что невыполнение Заемщиком своих обстоятельств перед Банком по кредитному договору, последнему придется для возмещения своих убытков также привлечь истцов к ответственности в виде солидарного взыскания задолженности.
Определением Нальчикского городского суда КБР от 26 декабря 2011 года данные гражданские дела соединены в одно производство (л.д. 84).
К. обратилась со встречным иском к ООО "Нальчикский консервный завод" и Местной администрации г.о. Нальчик о признании недействительным (ничтожным) договора купли продажи земельного участка площадью 49887 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0103037:102, расположенного по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ N, в части продажи в составе указанного земельного участка, принадлежащего К. на праве аренды по договору N от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка, площадью 79 кв. м, с кадастровым номером 07:09:012511:0251 под торгово-остановочным комплексом.
Встречные требования мотивированы тем, что Распоряжением администрации г. Нальчика от ДД.ММ.ГГГГ N К. разрешено проектирование и строительство торгово-остановочного комплекса взамен существующего киоска. Этим же распоряжением предписано заключить между К. и Горземкомом г. Нальчик договор аренды земельного участка сроком на 25 лет. Во исполнение названного распоряжения. 24.04.2001 года был заключен договор аренды земельного участка и К. предоставлен участок площадью 79 кв. м. Стороны в п. 1.2 договора установили, что он вступает в силу с момента его регистрации в Нальчикском горземкоме. Договор зарегистрирован в Нальчикском горземкоме, на земельный участок выдан кадастровый план, определены его границы на местности и присвоен кадастровый номер 07:09:012511:0251. 27 апреля 2001 года было утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование торгово-остановочного взамен существующего киоска. В связи с наличием всей необходимой документации: технических условий N от ДД.ММ.ГГГГ. заключения N н по отводу земельного участка под строительство от ДД.ММ.ГГГГ, технических условий N от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации в соответствии со ст. 51 ГрК РФ ДД.ММ.ГГГГ ей было выдано указанное разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N-н. ДД.ММ.ГГГГ был утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта непроизводственного назначения торгово-остановочного комплекса в, взамен существующего киоска, общей площадью 24 кв. м. Таким образом, земельный участок предоставлен в установленном порядке, индивидуализирован, обязанности стороны исполняют надлежащим образом, с указанного периода истица вносит арендную плату, все условия по договор относительно целевого использования ею соблюдаются в полном объеме, каких либо претензий на сегодняшний день у арендатора нет. Доводы истца о том, что строение является самовольной постройкой, не соответствует действительности. При отчуждении обществу земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103037:102, площадью 49887 кв. м, были нарушены права по пользованию и владению земельным участком, площадью 79 кв. м, с кадастровым номером 07:09:012511:0251.
В уточнение встречных требований К. указала, что поскольку спорный земельный участок, на котором находится торгово-остановочный комплекс, относится к землям общего пользования, а согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ их приватизация запрещена, сделка по его отчуждению не соответствует императивным требованиям закона, в силу чего должна быть признана недействительной.
Решением Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года постановлено: иск общества с ограниченной ответственностью "Нальчикский консервный завод" к К., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, удовлетворить.
Признать договор аренды земельного участка, заключенный между Горземкомом г. Нальчика и К. ДД.ММ.ГГГГ N, незаключенным.
Обязать К. снести самовольно возведенное строение в виде торгово-остановочного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, за свой счет.
В удовлетворении иска Б.Ж., Е.З., Э.Б.А., к К., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, отказать за необоснованностью.
В удовлетворении встречного иска К. к ООО "НКЗ", Местной администрации г.о. Нальчик о признании недействительным, ничтожным договора N от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи земельного участка площадью 49887 кв. м с кадастровым номером 07:09:0103037;102, расположенного по адресу: <...>, в части продажи в составе названного земельного участка, принадлежащего К. на праве аренды согласно договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 79 кв. м отказать за необоснованностью.
Взыскать с К., Местной администрации г.о. Нальчик в пользу ООО "Нальчикский консервный завод" в солидарном порядке судебные расходы в размере 20000 рублей.
Не согласившись с данным решением, К. подала апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт отменить, а производство по делу прекратить.
В жалобе указывается, что она является индивидуальным предпринимателем и это обстоятельство подтверждается свидетельством о внесении в ЕГРИП записи от ДД.ММ.ГГГГ, и спорное строение, расположенное на арендуемом земельном участке используется ею в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Общество также является субъектом экономической деятельности и настоящий спор, в силу ч. 3 ст. 22 ГПК РФ и ст. 27 АПК РФ, отнесен к подведомственности арбитражных судов. Вопреки заявленному в письменном виде ходатайству о прекращении производства по делу, суд первой инстанции в нарушение норм процессуального права рассмотрел дело. После того, как такое ходатайство было представлено суду, в целях искусственного создания видимости правильной подсудности дела, определением от ДД.ММ.ГГГГ суд соединил в одно производство с рассматриваемым делом аналогичные исковые требования неких физических лиц - Б.Ж., Е.З., Э.Б.А. Такое ходатайство было рассмотрено до рассмотрения ходатайства стороны ответчиков о прекращении производства по делу, которое было заявлено ранее, а также в отсутствие сведений о том, что оно находится в производстве Нальчикского городского суда, что принято кем-либо из судей к производству. У суда отсутствовали всякие основания к их объединению, поскольку указанные лица никакими вещными, либо иными правами в отношении предметов спора не обладали, и рассмотрение их некорректных требований в рамках данного дела никоем образом не способствовало правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.
По мнению автора жалобы, эта ситуация создана искусственно с целью рассмотрения спора именно в городском суде, без обращения в арбитражный суд. Указывает, что данное определение вынесено судом незаконно, а дело рассмотрено в незаконном составе, с нарушением правил подведомственности.
Далее в жалобе повторяются обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении и уточнении к нему.
Дополнительно указывается, что спорный земельный участок обозначен, как торгово-остановочный комплекс, а то, что таковое является местом общего пользования следует из содержания ст. 85 ЗК РФ. Даже если допустить, что суд посчитал недостаточными представленные доказательства, с учетом изложенных обстоятельств, ему следовало в целях объективного и правильного рассмотрения дела, действовать сообразно положениям ст. 56 ГПК РФ и п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" и предложить сторонам представить дополнительные доказательства.
Местная администрации г.о. Нальчик также не согласилась с решением суда и подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, а в удовлетворении заявленных требований отказать.
В суде апелляционной инстанции, представитель Местной администрации г.о. Нальчик уточнил свои требования и просил решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО "Нальчикский консервный завод" отменить и производство по делу в этой части прекратить.
В жалобе повторяются обстоятельства передачи земельных участков ООО "Нальчикский консервный завод" и К. и указывается, что земельный участок предоставлен К. в установленном порядке, индивидуализирован, арендатором исполняются обязанности по внесению арендной платы, а потому Местная администрация не находит оснований для признания остановочного комплекса самовольной постройкой.
Кроме того, автор жалобы считает отказ в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу необоснованным, поскольку К. является индивидуальным предпринимателем, собственником недвижимого имущества в виде торгового павильона, а земельный участок, общей площадью 79 кв. м был закреплен на праве аренды для размещения торгового павильона.
Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание Б.Ж., Е.З., представителей ОАО "Россельхозбанк" и ДУГИ Местной администрации городского округа Нальчик, выслушав поддержавших жалобы К., представителя Местной администрации городского округа Нальчик Т. и представителя Управления архитектуры и градостроительства городского округа Нальчик У., возражавших против удовлетворения жалоб представителей ООО "Нальчикский консервный завод" Э.Б.А. и Б.А., Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в ст. 330 ГПК РФ, к которым относятся: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права (ч. 1). Основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела судом в незаконном составе; рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство; принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело; отсутствие в деле протокола судебного заседания; нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения (ч. 4).
Доводы ответчиков ФИО2 и Местной администрации г.о. Нальчик о подведомственности спора арбитражному суду в связи с наличием у К. статуса индивидуального предпринимателя и того обстоятельства, что спорное строение, расположенное на арендуемом земельном участке используется ею в связи с осуществлением предпринимательской деятельности отвергнуты судом правомерно, поскольку из содержания договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24 апреля 2001 года (л.д. 93, 94) не следует, что указанный договор заключался с К. в качестве индивидуального предпринимателя.
Этого не следует также из иных материалов дела, в том числе; Распоряжения Главы администрации N от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении на проектирование и строительство торгово-остановочного комплекса взамен существующего киоска, технических условий N от ДД.ММ.ГГГГ. заключения Nн по отводу земельного участка под строительство от 13.04.2001 г., технических условий N от ДД.ММ.ГГГГ, разрешении на выполнение строительно-монтажных работ N-н и Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта непроизводственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного начальником Управления архитектуры и градостроительства 24 июня 2002 года.
Более того, наличие у гражданина статуса индивидуального предпринимателя не исключает возможность приобретения им прав и обязательств по гражданско-правовым договорам в качестве физического лица.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для прекращения производства по делу в связи с подведомственностью спора арбитражному суду, а соответственно, определение суда от 8 июня 2012 года об отказе в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу, является обоснованным и не противоречит, как ошибочно указывают авторы жалоб, положениям ст. ст. 22, 134 и 220 ГПК РФ.
Доводы жалоб о том, что оспариваемый договор аренды был зарегистрирован в Нальчикском горземкоме согласно п. 1.2 договора, не может являться основанием для отмены решения суда о признании его незаключенным, по следующим основаниям.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Наличествующий в материалах дела договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24 апреля 2001 года представляет собой заполненный типовой договор, в условиях которого прописан прежний порядок его регистрации в Нальчикском горземкоме.
Положения первой части ГК о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним применяется лишь до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Как обоснованно указал суд, на момент заключения договора аренды земельного участка сроком на 25 лет действовал вступивший в законную силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При этом, согласно ч. 1 ст. 9 Закона, в той же редакции, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Во исполнение Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Постановления Правительства Российской Федерации от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 11 июля 1998 г. N 324 была создана Кабардино-Балкарская Республиканская Палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При указанных обстоятельствах, Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что оспариваемый договор аренды не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, а потому он считается незаключенным.
Незаключенный договор не порождает для сторон правовых последствий, в том числе права К. на пользование земельным участком для строительства торгово-остановочного комплекса.
Так как к К. право пользования земельным участком не перешло, то встречные исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между ООО "НКЗ" и Местной администрации г.о. Нальчик, в связи с тем, что в его состав включены земли общего пользования, удовлетворению не подлежат, так как права К. не нарушают.
Местная администрация городского округа Нальчик с такими требованиями в суд не обращалась.
Отсутствие у К. прав на земельный участок, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований, а потому в обсуждение связанных с этим доводов, в том числе и об отсутствии со стороны суда предложения о представлении дополнительных доказательств, свидетельствующих о включении в состав земельного участка, принадлежащего ООО "Нальчикский консервный завод", земель общего пользования, Судебная коллегия не входит.
О нарушении же прав ООО "НКЗ" свидетельствует неоспариваемое лицами, участвующими в деле обстоятельство о том, что в состав принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, общей площадью 49887 кв. м входит земельный участок, указанный в незаключенном договоре аренды и на котором возведено строение без согласия собственника земельного участка.
Решение Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года в остальной части лицами, участвующими в деле не оспаривается, а потому Судебная коллегия, в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность данного решения исходя из доводов апелляционной жалобы лишь в оспариваемой части.
Следовательно, учитывая отсутствие в апелляционных жалобах доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, обжалуемое решение является законным и обоснованным.
Все обстоятельства по делу судом были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения.
Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.
В связи с изложенным и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы К. и Местной администрации городского округа Нальчик - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.ПАЗОВА
Судьи
Е.И.ЖЕРНОВОЙ
Р.Х.ШОМАХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)