Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) и индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны (400075, г. Волгоград, ул. Житкова, д. 32)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2013 года по делу N А12-9331/2013 (судья Самсонов В.А.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны (400075, г. Волгоград, ул. Житкова, д. 32)
к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)
о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны и ее представителя Бабаханян К.С., действующего по доверенности от 22.08.2012,
представителя Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области Вещаловой Н.Н., действующей по доверенности от 21.06.2013 N 588,
установил:
Индивидуальный предприниматель Хорошавина Татьяна Дмитриевна (далее - ИП Хорошавина Т.Д., истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество Волгоградской области, ответчик) об урегулировании преддоговорного спора при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в котором просит обязать Мингосимущество Волгоградской области заключить с ИП Хорошавиной Т.Д. дополнительное соглашение N 1 от 27.11.2012 к договору от 31.01.2007 N 7179 аренды земельного участка, изложив условия дополнительного соглашения в следующей редакции:
1. Пункт 3 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключается до 25 февраля 2017 года. Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ)".
Пункт 1.2. Договора изложить в следующей редакции: "1.2. Участок предоставлен для эксплуатации производственной базы, замощения. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем разрешенным использованием".
2. Второй абзац пункта 12 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "Второй абзац пункта 12 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "7.1. Договор может быть досрочно прекращен по соглашению Сторон".
3. Третий абзац пункта 12 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "7.2. По требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях (ст. 619 ГК РФ):".
4. Двенадцатый абзац пункта 12 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "7.3. В случае одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения Договора, заключенного на неопределенный срок (п. 2.1. Договора), он считается расторгнутым по истечении трех месяцев со дня уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора (ст. 610 ГК РФ). Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной Договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии Стороны Договора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении Договора по соглашению Сторон не требуется".
5. Третий абзац Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "10.2. Споры, возникающие между Сторонами, по исполнению/неисполнению условий Договора, рассматриваются по месту нахождения земельного участка (ст. 30 ГПК РФ)".
6. Дополнить пункт 15 Дополнительного соглашения следующим абзацем: "Арендная плата за период с 01.06.2011 по месяц подписания Дополнительного соглашения (включительно) оплачивается Арендатором равными частями в течение 12 (двенадцати) месяцев с момента подписания настоящего Дополнительного соглашения".
7. Третий и четвертый абзацы пункта 14 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "К Соглашению прилагаются:
- расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179 с кадастровым номером 34:34:050018:269, на 2л.".
8. Второй абзац Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.06.2011 по 31.12.2011 составляет 76 034,28 руб. (семьдесят шесть тысяч тридцать четыре рубля 28 коп.), исходя из годового размера арендной платы на 2011 год."
9. Третий абзац Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.01.2012 по 31.12.2012 составляет 138 177,39 руб. (сто тридцать восемь тысяч сто семьдесят семь рублей 39 коп.), исходя из годового расчета размера арендной платы на 2012 год.".
10. Четвертый и пятый абзацы Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Арендная плата на 2011 год за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,065 = 130 344,48 руб."
11. Шестой и седьмой абзацы Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Арендная плата на 2012 года за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,129 = 138 177,39 руб.".
12. Десятый абзац Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Кви -коэффициент вида функционального использования земельного участка. Для земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся на территории городского округа город-герой Волгоград, значение коэффициента Кви принимается равным ставке земельного налога для соответствующего земельного участка, установленным представительным органом местного самоуправления на соответствующий год, согласно постановлению Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога, на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда (0,0115).".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2013 года разногласия при заключении дополнительного соглашения N 1 от 27.11.2012 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179 урегулированы.
Иск ИП Хорошавиной Т.Д. удовлетворен частично. Суд обязал внести в договор N 7179 аренды земельного участка от 31.01.2007 изменения, изложив спорные условия дополнительного соглашения N 1 к договору в следующей редакции:
- пункт 3 - в редакции Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области;
- второй абзац Приложения к договору (расчет арендной платы) - в редакции истца;
- третий абзац Приложения к договору (Расчет арендной платы) - в редакции истца;
- четвертый и пятый абзацы Приложения к договору (Расчет арендной платы) - в редакции истца;
- шестой и седьмой абзацы Приложения к договору (Расчет арендной платы) - в редакции истца;
- десятый абзац Приложения к договору (Расчет арендной платы) - в редакции истца.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
ИП Хорошавина Т.Д., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об изменении пункта 3, третьего абзаца пункта 12, двенадцатого абзаца пункта 12, третьего и четвертого абзацев пункта 14 дополнительного соглашения N 1 от 27.11.2012 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, в остальной части оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Определением от 22.08.2013 апелляционная жалоба ИП Хорошавиной Т.Д. принята к производству Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.
19.11.2013 в судебном заседании в суде апелляционной инстанции ИП Хорошавиной Т.Д. заявлено письменное ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.
В судебном заседании ИП Хорошавина Т.Д. и ее представитель поддержали ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, при этом пояснили, что между ИП Хорошавиной Т.Д. и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области достигнуто соглашение по редакции пункта 3, второго абзаца пункта 12, двенадцатого абзаца пункта 12, третьего и четвертого абзацев пункта 14 дополнительного соглашения N 1 от 27.11.2012. Между ИП Хорошавиной Т.Д. и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области 14.11.2013 подписан протокол согласования к дополнительному соглашению N 1 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179. От Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области данный протокол подписан заместителем министра Акберовой Е.В., полномочия которой подтверждаются представленным в материалы дела приказом от 13.08.2013 N 351 "О распределении обязанностей между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области, первым заместителем Министра, заместителями Министра, начальниками департаментов, заместителями начальников департаментов, начальниками отделов".
Протокол согласования от 14.11.2013 к дополнительному соглашению N 1 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179 приобщен к материалам дела.
Представитель Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебном заседании подтвердил достижение с ИП Хорошавиной Т.Д. соглашение по редакции вышеуказанных пунктов, против отказа ИП Хорошавиной Т.Д. от апелляционной жалобы не возражал.
В соответствии с частью 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Суд апелляционной инстанции, учитывая, что между ИП Хорошавиной Т.Д. и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области достигнуто соглашение по редакции пункта 3, второго абзаца пункта 12, двенадцатого абзаца пункта 12, третьего и четвертого абзацев пункта 14 дополнительного соглашения N 1 от 27.11.2012, считает, что отказ ИП Хорошавиной Т.Д. от апелляционной жалобы не противоречит закону, не нарушает права других лиц, поэтому считает возможным принять отказ ИП Хорошавиной Т.Д. от заявленных требований и прекратить производство по апелляционной жалобе.
В соответствии с требованиями части 5 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по апелляционной жалобе повторное обращение того же лица по тем же основаниям в арбитражный суд с апелляционной жалобой не допускается.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае прекращения арбитражным судом производства по делу государственная пошлина подлежит возврату.
В связи с этим уплаченная ИП Хорошавиной Т.Д. государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 (две тысячи) рублей по чеку-ордеру от 08.08.2013 подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета.
Мингосимущество Волгоградской области также частично не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения искового заявления ИП Хорошавиной Т.Д.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В судебном заседании ИП Хорошавина Т.Д. не возражала против проверки судебного акта только в обжалуемой Мингосимуществом Волгоградской области части.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 31.01.2007 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и Хорошавиным Анатолием Александровичем (Арендатор) заключен договор N 7179 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:050018:0269 площадью 1 250 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Азизбекова, 75. Земельный участок предоставлен для эксплуатации производственной базы на основании распоряжения Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда N 19-рз от 23.01.2007.
На спорном земельном участке расположено здание диспетчерской и здание гаража, принадлежавших на праве собственности Хорошавину А.А. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.08.2006, запись о государственной регистрации N 34-34-01/185/2006-178.
Согласно решению Ворошиловского районного суда от 17.03.2011 о разделе имущества здание автомойки, замощение и щитовая в результате раздела совместно нажитого имущества супругами Хорошавиными отошло к истцу. Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за Хорошавиной Т.Д. в период с 06.05.2011 по 08.06.2011 (свидетельство серии 34-АА N 329925 от 06.05.2011, серии 34-АА N 310813 от 08.06.2013, серии 34-АА N 310814 от 08.06.2013) и используется ею в предпринимательской деятельности.
17.06.2011 ИП Хорошавина Т.Д. обратилась в КЗР Администрации Волгограда с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору N 7129 от 31.01.2007 аренды земельного участка в связи со сменой собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
02.09.2011 Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда издано распоряжение N 498-рз "О переоформлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:050018:0269, учетный номер 5-13-294" в связи с обращением гражданина Хорошавина А.А. и индивидуального предпринимателя Хорошавиной Т.Д., а также с учетом акта обследования земельного участка от 12.07.2011.
Согласно указанному распоряжению КЗР Администрации Волгограда договор N 7179 от 31.01.2007 подлежит расторжению с 07.06.2011. Одновременно КЗР Администрации Волгограда распорядился заключить с ИП Хорошавиной Т.Д. новый договор аренды земельного участка для эксплуатации здания автомойки и замощения на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050018:0269 площадью 1 250 кв. метров, из земель населенных пунктов, по ул. Азизбекова, 75 в Ворошиловском районе Волгограда.
Между тем, договор N 7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка расторгнут не был, новый договор аренды с ИП Хорошавиной Т.Д. Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда не заключен.
В соответствии с законом Волгоградской области N 33-ОД от 06.04.2012 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти, определяемом Правительством Волгоградской области.
Постановлением Правительства Волгоградской области N 28-п от 17.04.2012 "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области определено в качестве органа исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде.
На этом основании все права арендодателя по уже заключенным договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли в силу закона к Мингосимуществу Волгоградской области.
27.11.2012 Мингосимущество Волгоградской области направило в адрес истца проект Дополнительного соглашения N 1 к договору N 7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка.
Не согласившись с отдельными условиями Дополнительного соглашения N 1, ИП Хорошавина Т.Д. подготовила и направила 03.12.2012 в адрес ответчика протокол разногласий.
18.01.2013 ИП Хорошавина Т.Д. получила от Мингосимущества Волгоградской области ответ, в котором направленный ею протокол разногласий был отклонен ответчиком в полном объеме.
Указанные обстоятельства и послужили причиной обращения предпринимателя в суд с вышеуказанным иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части внесения в договор N 7179 аренды земельного участка от 31.01.2007 изменений, изложив спорные условия дополнительного соглашения N 1 к договору, а именно второй, третий, четвертый, пятый, шестой, седьмой и десятый абзацы Приложения к договору (расчет арендной платы) в редакции истца, обоснованно исходил из следующего.
На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Как видно из материалов дела, истец получил статус правообладателя объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в результате раздела совместно нажитого имущества, что подтверждается решением Ворошиловского районного суда 17.03.2011.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что к ИП Хорошавиной Т.Д. перешли права арендатора по договору N 7179 от 31.01.2007 аренды спорного земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих разрешение Администрации Волгограда на строительство указанных объектов, следовательно, данные объекты являются самовольными постройками, в связи с чем, права арендатора по договору аренды N 7179 от 31.01.2007 не могут перейти к ИП Хорошавиной Т.Д., подлежат отклонению, поскольку установление правомерности нахождения на спорном земельном участке здания автомойки, замощения и щитовой не является предметом рассмотрения настоящего спора.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что право собственности на здание автомойки, замощение и щитовую зарегистрировано за Хорошавиной Т.Д. в период с 06.05.2011 по 08.06.2011 в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации серии 34-АА N 329925 от 06.05.2011, серии 34-АА N 310813 от 08.06.2013, серии 34-АА N 310814 от 08.06.2013. Регистрация данных объектов в установленном законом порядке не оспорена, недействительной не признана.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- - из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Исковые требования ИП Хорошавиной Т.Д. относительно необходимости внесения изменений в действующий договор N 7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка, мотивированы, в том числе, несогласием с позицией Мингосимущества Волгоградской области относительно коэффициента вида функционального использования земельного участка, который является одним из составляющих элементов при расчете размера подлежащей внесению арендной платы.
Так, предприниматель считает, что второй абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.06.2011 по 31.12.2011 составляет 76 034,28 руб. (семьдесят шесть тысяч тридцать четыре рубля 28 коп.), исходя из годового размера арендной платы на 2011 год."
Третий абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.01.2012 по 31.12.2012 составляет 138 177,39 руб. (сто тридцать восемь тысяч сто семьдесят семь рублей 39 коп.), исходя из годового расчета размера арендной платы на 2012 год.".
Четвертый и пятый абзацы Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Арендная плата на 2011 год за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,065 = 130 344,48 руб."
Шестой и седьмой абзацы Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Арендная плата на 2012 года за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,129 = 138 177,39 руб.".
Десятый абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Кви -коэффициент вида функционального использования земельного участка. Для земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся на территории городского округа город-герой Волгоград, значение коэффициента Кви принимается равным ставке земельного налога для соответствующего земельного участка, установленным представительным органом местного самоуправления на соответствующий год, согласно постановлению Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога, на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда (0,0115).".
Суд первой инстанции, соглашаясь с доводами истца о необходимости внесения изменений в договор N 7179 от 31.01.2007 в части расчета размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором (Приложение к договору) с установлением коэффициента Кви в размере 0,0115 и принимая редакцию второго, третьего, четвертого, пятого, шестого, седьмого и десятого абзацы Приложения к договору (расчет арендной платы) в редакции истца, обоснованно исходил из следующего.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.
Предметом договора аренды N 7179 от 31.01.2007 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы" (пункт 1.3. договора).
Какие-либо изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования земельного участка ответчиком не вносились. Вид разрешенного использования спорного земельного участка также подтверждается его кадастровым паспортом, выданным ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Волгоградской области, в графе 13 которого удельный показатель кадастровой стоимости указан 2 027,15 рублей за 1 кв. м, исходя из описания земельного участка: "для размещения производственной базы" (графа 9 кадастрового паспорта).
Как правильно указал суд первой инстанции, попытка арендодателя изменить вид разрешенного использования земельного участка с "эксплуатации производственной базы" на "эксплуатацию автомойки" по существу направлена на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством для изменения назначения и разрешенного использования спорного земельного участка.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Однако с требованием об изменении пункта 1.3. договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, а именно с "земли для размещения производственной базы" (для которых коэффициент вида функционального использования равен 0,0115) на "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" (для которых коэффициент вида функционального использования равен 0,15) в судебном порядке Мингосимущество Волгоградской области не обращалось.
Учитывая, что применение коэффициента вида функционального использования напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, суд апелляционной инстанции считает, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, требовать установления арендных платежей с применением коэффициента вида функционального использования (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды и соответственно кадастровом паспорте.
Следовательно, в рассматриваемом случае у ИП Хорошавиной Т.А. как у арендатора отсутствует обязанность по уплате арендной платы, с применением коэффициента вида функционального использования равным 0,15.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно указал, значение коэффициента Кви, применяемого при расчете размера арендной платы, должно соответствовать виду разрешенного использования спорного земельного участка - "для эксплуатации производственной базы" в размере 0,0115 вплоть до внесения соответствующих изменений в установленном законодательством порядке.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части спорных пунктов дополнительного соглашения к договору, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Указание в апелляционной жалобе на то, что предлагаемые Мингосимуществом Волгоградской области условия аренды применяются длительное время, с широким кругом арендаторов, что свидетельствует о сложившихся обычаях делового оборота в области заключения договоров аренды земельных участков, само по себе не свидетельствует о правомерности применения в данном конкретном случае указанного арендодателем значения вида функционального использования при расчете размера арендной платы.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор в обжалуемой части, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу Мингосимущества Волгоградской области следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
принять отказ индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2013 года по делу N А12-9331/2013.
Производство по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны N 12АП-7995/2013 от 19.08.2013 прекратить.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Хорошавиной Татьяне Дмитриевне из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную за рассмотрение апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 08.08.2013 в размере 2 000 (две тысячи) рублей.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2013 года по делу N А12-9331/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.11.2013 ПО ДЕЛУ N А12-9331/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. по делу N А12-9331/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) и индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны (400075, г. Волгоград, ул. Житкова, д. 32)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2013 года по делу N А12-9331/2013 (судья Самсонов В.А.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны (400075, г. Волгоград, ул. Житкова, д. 32)
к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)
о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны и ее представителя Бабаханян К.С., действующего по доверенности от 22.08.2012,
представителя Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области Вещаловой Н.Н., действующей по доверенности от 21.06.2013 N 588,
установил:
Индивидуальный предприниматель Хорошавина Татьяна Дмитриевна (далее - ИП Хорошавина Т.Д., истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество Волгоградской области, ответчик) об урегулировании преддоговорного спора при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в котором просит обязать Мингосимущество Волгоградской области заключить с ИП Хорошавиной Т.Д. дополнительное соглашение N 1 от 27.11.2012 к договору от 31.01.2007 N 7179 аренды земельного участка, изложив условия дополнительного соглашения в следующей редакции:
1. Пункт 3 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключается до 25 февраля 2017 года. Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ)".
Пункт 1.2. Договора изложить в следующей редакции: "1.2. Участок предоставлен для эксплуатации производственной базы, замощения. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем разрешенным использованием".
2. Второй абзац пункта 12 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "Второй абзац пункта 12 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "7.1. Договор может быть досрочно прекращен по соглашению Сторон".
3. Третий абзац пункта 12 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "7.2. По требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях (ст. 619 ГК РФ):".
4. Двенадцатый абзац пункта 12 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "7.3. В случае одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения Договора, заключенного на неопределенный срок (п. 2.1. Договора), он считается расторгнутым по истечении трех месяцев со дня уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора (ст. 610 ГК РФ). Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной Договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии Стороны Договора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении Договора по соглашению Сторон не требуется".
5. Третий абзац Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "10.2. Споры, возникающие между Сторонами, по исполнению/неисполнению условий Договора, рассматриваются по месту нахождения земельного участка (ст. 30 ГПК РФ)".
6. Дополнить пункт 15 Дополнительного соглашения следующим абзацем: "Арендная плата за период с 01.06.2011 по месяц подписания Дополнительного соглашения (включительно) оплачивается Арендатором равными частями в течение 12 (двенадцати) месяцев с момента подписания настоящего Дополнительного соглашения".
7. Третий и четвертый абзацы пункта 14 Дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "К Соглашению прилагаются:
- расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179 с кадастровым номером 34:34:050018:269, на 2л.".
8. Второй абзац Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.06.2011 по 31.12.2011 составляет 76 034,28 руб. (семьдесят шесть тысяч тридцать четыре рубля 28 коп.), исходя из годового размера арендной платы на 2011 год."
9. Третий абзац Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.01.2012 по 31.12.2012 составляет 138 177,39 руб. (сто тридцать восемь тысяч сто семьдесят семь рублей 39 коп.), исходя из годового расчета размера арендной платы на 2012 год.".
10. Четвертый и пятый абзацы Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Арендная плата на 2011 год за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,065 = 130 344,48 руб."
11. Шестой и седьмой абзацы Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Арендная плата на 2012 года за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,129 = 138 177,39 руб.".
12. Десятый абзац Приложения к Договору изложить в следующей редакции: "Кви -коэффициент вида функционального использования земельного участка. Для земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся на территории городского округа город-герой Волгоград, значение коэффициента Кви принимается равным ставке земельного налога для соответствующего земельного участка, установленным представительным органом местного самоуправления на соответствующий год, согласно постановлению Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога, на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда (0,0115).".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2013 года разногласия при заключении дополнительного соглашения N 1 от 27.11.2012 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179 урегулированы.
Иск ИП Хорошавиной Т.Д. удовлетворен частично. Суд обязал внести в договор N 7179 аренды земельного участка от 31.01.2007 изменения, изложив спорные условия дополнительного соглашения N 1 к договору в следующей редакции:
- пункт 3 - в редакции Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области;
- второй абзац Приложения к договору (расчет арендной платы) - в редакции истца;
- третий абзац Приложения к договору (Расчет арендной платы) - в редакции истца;
- четвертый и пятый абзацы Приложения к договору (Расчет арендной платы) - в редакции истца;
- шестой и седьмой абзацы Приложения к договору (Расчет арендной платы) - в редакции истца;
- десятый абзац Приложения к договору (Расчет арендной платы) - в редакции истца.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
ИП Хорошавина Т.Д., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об изменении пункта 3, третьего абзаца пункта 12, двенадцатого абзаца пункта 12, третьего и четвертого абзацев пункта 14 дополнительного соглашения N 1 от 27.11.2012 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, в остальной части оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Определением от 22.08.2013 апелляционная жалоба ИП Хорошавиной Т.Д. принята к производству Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.
19.11.2013 в судебном заседании в суде апелляционной инстанции ИП Хорошавиной Т.Д. заявлено письменное ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.
В судебном заседании ИП Хорошавина Т.Д. и ее представитель поддержали ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, при этом пояснили, что между ИП Хорошавиной Т.Д. и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области достигнуто соглашение по редакции пункта 3, второго абзаца пункта 12, двенадцатого абзаца пункта 12, третьего и четвертого абзацев пункта 14 дополнительного соглашения N 1 от 27.11.2012. Между ИП Хорошавиной Т.Д. и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области 14.11.2013 подписан протокол согласования к дополнительному соглашению N 1 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179. От Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области данный протокол подписан заместителем министра Акберовой Е.В., полномочия которой подтверждаются представленным в материалы дела приказом от 13.08.2013 N 351 "О распределении обязанностей между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области, первым заместителем Министра, заместителями Министра, начальниками департаментов, заместителями начальников департаментов, начальниками отделов".
Протокол согласования от 14.11.2013 к дополнительному соглашению N 1 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 N 7179 приобщен к материалам дела.
Представитель Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебном заседании подтвердил достижение с ИП Хорошавиной Т.Д. соглашение по редакции вышеуказанных пунктов, против отказа ИП Хорошавиной Т.Д. от апелляционной жалобы не возражал.
В соответствии с частью 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Суд апелляционной инстанции, учитывая, что между ИП Хорошавиной Т.Д. и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области достигнуто соглашение по редакции пункта 3, второго абзаца пункта 12, двенадцатого абзаца пункта 12, третьего и четвертого абзацев пункта 14 дополнительного соглашения N 1 от 27.11.2012, считает, что отказ ИП Хорошавиной Т.Д. от апелляционной жалобы не противоречит закону, не нарушает права других лиц, поэтому считает возможным принять отказ ИП Хорошавиной Т.Д. от заявленных требований и прекратить производство по апелляционной жалобе.
В соответствии с требованиями части 5 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по апелляционной жалобе повторное обращение того же лица по тем же основаниям в арбитражный суд с апелляционной жалобой не допускается.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае прекращения арбитражным судом производства по делу государственная пошлина подлежит возврату.
В связи с этим уплаченная ИП Хорошавиной Т.Д. государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 (две тысячи) рублей по чеку-ордеру от 08.08.2013 подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета.
Мингосимущество Волгоградской области также частично не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения искового заявления ИП Хорошавиной Т.Д.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В судебном заседании ИП Хорошавина Т.Д. не возражала против проверки судебного акта только в обжалуемой Мингосимуществом Волгоградской области части.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 31.01.2007 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и Хорошавиным Анатолием Александровичем (Арендатор) заключен договор N 7179 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:050018:0269 площадью 1 250 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Азизбекова, 75. Земельный участок предоставлен для эксплуатации производственной базы на основании распоряжения Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда N 19-рз от 23.01.2007.
На спорном земельном участке расположено здание диспетчерской и здание гаража, принадлежавших на праве собственности Хорошавину А.А. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.08.2006, запись о государственной регистрации N 34-34-01/185/2006-178.
Согласно решению Ворошиловского районного суда от 17.03.2011 о разделе имущества здание автомойки, замощение и щитовая в результате раздела совместно нажитого имущества супругами Хорошавиными отошло к истцу. Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за Хорошавиной Т.Д. в период с 06.05.2011 по 08.06.2011 (свидетельство серии 34-АА N 329925 от 06.05.2011, серии 34-АА N 310813 от 08.06.2013, серии 34-АА N 310814 от 08.06.2013) и используется ею в предпринимательской деятельности.
17.06.2011 ИП Хорошавина Т.Д. обратилась в КЗР Администрации Волгограда с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору N 7129 от 31.01.2007 аренды земельного участка в связи со сменой собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
02.09.2011 Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда издано распоряжение N 498-рз "О переоформлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:050018:0269, учетный номер 5-13-294" в связи с обращением гражданина Хорошавина А.А. и индивидуального предпринимателя Хорошавиной Т.Д., а также с учетом акта обследования земельного участка от 12.07.2011.
Согласно указанному распоряжению КЗР Администрации Волгограда договор N 7179 от 31.01.2007 подлежит расторжению с 07.06.2011. Одновременно КЗР Администрации Волгограда распорядился заключить с ИП Хорошавиной Т.Д. новый договор аренды земельного участка для эксплуатации здания автомойки и замощения на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050018:0269 площадью 1 250 кв. метров, из земель населенных пунктов, по ул. Азизбекова, 75 в Ворошиловском районе Волгограда.
Между тем, договор N 7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка расторгнут не был, новый договор аренды с ИП Хорошавиной Т.Д. Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда не заключен.
В соответствии с законом Волгоградской области N 33-ОД от 06.04.2012 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти, определяемом Правительством Волгоградской области.
Постановлением Правительства Волгоградской области N 28-п от 17.04.2012 "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области определено в качестве органа исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде.
На этом основании все права арендодателя по уже заключенным договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли в силу закона к Мингосимуществу Волгоградской области.
27.11.2012 Мингосимущество Волгоградской области направило в адрес истца проект Дополнительного соглашения N 1 к договору N 7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка.
Не согласившись с отдельными условиями Дополнительного соглашения N 1, ИП Хорошавина Т.Д. подготовила и направила 03.12.2012 в адрес ответчика протокол разногласий.
18.01.2013 ИП Хорошавина Т.Д. получила от Мингосимущества Волгоградской области ответ, в котором направленный ею протокол разногласий был отклонен ответчиком в полном объеме.
Указанные обстоятельства и послужили причиной обращения предпринимателя в суд с вышеуказанным иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части внесения в договор N 7179 аренды земельного участка от 31.01.2007 изменений, изложив спорные условия дополнительного соглашения N 1 к договору, а именно второй, третий, четвертый, пятый, шестой, седьмой и десятый абзацы Приложения к договору (расчет арендной платы) в редакции истца, обоснованно исходил из следующего.
На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Как видно из материалов дела, истец получил статус правообладателя объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в результате раздела совместно нажитого имущества, что подтверждается решением Ворошиловского районного суда 17.03.2011.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что к ИП Хорошавиной Т.Д. перешли права арендатора по договору N 7179 от 31.01.2007 аренды спорного земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих разрешение Администрации Волгограда на строительство указанных объектов, следовательно, данные объекты являются самовольными постройками, в связи с чем, права арендатора по договору аренды N 7179 от 31.01.2007 не могут перейти к ИП Хорошавиной Т.Д., подлежат отклонению, поскольку установление правомерности нахождения на спорном земельном участке здания автомойки, замощения и щитовой не является предметом рассмотрения настоящего спора.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что право собственности на здание автомойки, замощение и щитовую зарегистрировано за Хорошавиной Т.Д. в период с 06.05.2011 по 08.06.2011 в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации серии 34-АА N 329925 от 06.05.2011, серии 34-АА N 310813 от 08.06.2013, серии 34-АА N 310814 от 08.06.2013. Регистрация данных объектов в установленном законом порядке не оспорена, недействительной не признана.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- - из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Исковые требования ИП Хорошавиной Т.Д. относительно необходимости внесения изменений в действующий договор N 7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка, мотивированы, в том числе, несогласием с позицией Мингосимущества Волгоградской области относительно коэффициента вида функционального использования земельного участка, который является одним из составляющих элементов при расчете размера подлежащей внесению арендной платы.
Так, предприниматель считает, что второй абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.06.2011 по 31.12.2011 составляет 76 034,28 руб. (семьдесят шесть тысяч тридцать четыре рубля 28 коп.), исходя из годового размера арендной платы на 2011 год."
Третий абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.01.2012 по 31.12.2012 составляет 138 177,39 руб. (сто тридцать восемь тысяч сто семьдесят семь рублей 39 коп.), исходя из годового расчета размера арендной платы на 2012 год.".
Четвертый и пятый абзацы Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Арендная плата на 2011 год за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,065 = 130 344,48 руб."
Шестой и седьмой абзацы Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Арендная плата на 2012 года за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,129 = 138 177,39 руб.".
Десятый абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: "Кви -коэффициент вида функционального использования земельного участка. Для земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся на территории городского округа город-герой Волгоград, значение коэффициента Кви принимается равным ставке земельного налога для соответствующего земельного участка, установленным представительным органом местного самоуправления на соответствующий год, согласно постановлению Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога, на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда (0,0115).".
Суд первой инстанции, соглашаясь с доводами истца о необходимости внесения изменений в договор N 7179 от 31.01.2007 в части расчета размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором (Приложение к договору) с установлением коэффициента Кви в размере 0,0115 и принимая редакцию второго, третьего, четвертого, пятого, шестого, седьмого и десятого абзацы Приложения к договору (расчет арендной платы) в редакции истца, обоснованно исходил из следующего.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.
Предметом договора аренды N 7179 от 31.01.2007 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы" (пункт 1.3. договора).
Какие-либо изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования земельного участка ответчиком не вносились. Вид разрешенного использования спорного земельного участка также подтверждается его кадастровым паспортом, выданным ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Волгоградской области, в графе 13 которого удельный показатель кадастровой стоимости указан 2 027,15 рублей за 1 кв. м, исходя из описания земельного участка: "для размещения производственной базы" (графа 9 кадастрового паспорта).
Как правильно указал суд первой инстанции, попытка арендодателя изменить вид разрешенного использования земельного участка с "эксплуатации производственной базы" на "эксплуатацию автомойки" по существу направлена на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством для изменения назначения и разрешенного использования спорного земельного участка.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Однако с требованием об изменении пункта 1.3. договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, а именно с "земли для размещения производственной базы" (для которых коэффициент вида функционального использования равен 0,0115) на "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" (для которых коэффициент вида функционального использования равен 0,15) в судебном порядке Мингосимущество Волгоградской области не обращалось.
Учитывая, что применение коэффициента вида функционального использования напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, суд апелляционной инстанции считает, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, требовать установления арендных платежей с применением коэффициента вида функционального использования (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды и соответственно кадастровом паспорте.
Следовательно, в рассматриваемом случае у ИП Хорошавиной Т.А. как у арендатора отсутствует обязанность по уплате арендной платы, с применением коэффициента вида функционального использования равным 0,15.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно указал, значение коэффициента Кви, применяемого при расчете размера арендной платы, должно соответствовать виду разрешенного использования спорного земельного участка - "для эксплуатации производственной базы" в размере 0,0115 вплоть до внесения соответствующих изменений в установленном законодательством порядке.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части спорных пунктов дополнительного соглашения к договору, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Указание в апелляционной жалобе на то, что предлагаемые Мингосимуществом Волгоградской области условия аренды применяются длительное время, с широким кругом арендаторов, что свидетельствует о сложившихся обычаях делового оборота в области заключения договоров аренды земельных участков, само по себе не свидетельствует о правомерности применения в данном конкретном случае указанного арендодателем значения вида функционального использования при расчете размера арендной платы.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор в обжалуемой части, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу Мингосимущества Волгоградской области следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
принять отказ индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2013 года по делу N А12-9331/2013.
Производство по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Хорошавиной Татьяны Дмитриевны N 12АП-7995/2013 от 19.08.2013 прекратить.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Хорошавиной Татьяне Дмитриевне из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную за рассмотрение апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 08.08.2013 в размере 2 000 (две тысячи) рублей.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2013 года по делу N А12-9331/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)