Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" на решение Арбитражного суда Курганской области от 26.06.2013 по делу N А34-1782/2013 (судья Широков В.Л.).
Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - ответчик, ООО "СМУ КПД") о взыскании задолженности в размере 5 916 902 руб. 31 коп., в том числе: 2 000 150 руб. - цена права на заключение договора аренды земельного участка N 4093-з от 09.12.2010, 2 758 589 руб. 49 коп. - арендная плата, 1 158 162 руб. 82 коп. - пени (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - л.д. 83).
Определением суда от 22.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация города Кургана (далее - третье лицо) (л.д. 49-50).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.06.2013 (резолютивная часть от 20.06.2013) заявленные требования удовлетворены частично (л. д. 94-99). С ООО "СМУ КПД" в пользу Департамента взыскано всего 5 337 820 руб. 90 коп., в том числе: 2 000 150 руб. - цена права на заключение договора аренды земельного участка N 4093-3 от 09.12.2010, 2 758 589 руб. 49 коп. - арендная плата, 579 081 руб. 41 коп. - договорная неустойка (пени). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 52 584 руб. 51 коп.
В апелляционной жалобе ООО "СМУ КПД" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт, уменьшив размер взыскиваемой договорной неустойки до 115 000 рублей.
Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости уменьшения размера договорной неустойки, однако считает, что судом в недостаточном объеме уменьшен размер неустойки. По мнению апеллянта, размер неустойки необходимо было уменьшить до 115 000 рублей.
Ответчик полагает, что при вынесении решения в оспариваемой части судом первой инстанции были нарушены нормы материального и процессуального права.
К дате судебного заседания Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.12.2010 между Департаментом и ООО "СМУ КПД" заключен договор аренды земельного участка N 4093-з (далее - договор) по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, согласно которому истец (арендодатель) предоставляет, а ответчик (арендатор) принимает в аренду следующие земельные участки для комплексной многоэтажной застройки жилыми домами:
- - с кадастровым номером 45:25:020408:57 из земель населенных пунктов площадью 10800 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, микрорайон 5;
- - с кадастровым номером 45:25:020408:40 из земель населенных пунктов площадью 24546 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, мкр. 5, поз. 18;
- - с кадастровым номером 45:25:020408:41 из земель населенных пунктов площадью 12400 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, мкр. 5, поз. 19, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью.
Названные участки переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи в аренду земельных участков от 09.12.2010 (л.д. 10).
Указанный договор заключен в соответствии с распоряжением Департамента N 773-р от 27.10.2010 на основании протокола N 2 результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды трех земельных участков, входящих в состав единого лота, для комплексной многоэтажной застройки жилыми домами в 5 мкр. г. Кургана от 30.11.2010.
Согласно отчету муниципального учреждения "Административно-техническая инспекция города Кургана" N 252/10 рыночная стоимость права на заключение договора аренды вышеуказанных трех земельных участков составила 2 775 150 рублей.
В соответствии с пунктом 8.1. договора арендатор обязан в полном объеме внести плату за цену права на заключение договора в размере 2 775 150 руб. на счет Управления Федерального казначейства по Курганской области в соответствии с графиком:
- 500 000 руб. - до 25 декабря 2010 года;
- 1 137 575 руб. - до 01 февраля 2011 года;
- 1 137 575 руб. - до 01 марта 2011 года.
Платежными поручениями N 732 от 04.07.2011. N 742 от 05.07.2011, N 843 от 12.07.2011 ответчик частично оплатил цену права на заключение договора в размере 775 000 рублей. Задолженность по оплате цены права на заключение договора составляет 2 000 150 рублей.
В соответствии с условиями договора аренды (пункты 3.1, 3.2, 3.3) ответчик обязался вносить арендную плату за право пользования участками ежемесячно с оплатой не позднее последнего числа текущего месяца, отдельными платежными документами путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре. Размер арендной платы за месяц составляет 151 266 руб. 49 коп., арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участков.
Земельные участки, являющиеся объектами аренды, сформированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют кадастровые паспорта земельных участков (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 27.10.2008 и 02.12.2008 (л.д. 11-13).
Срок аренды земельных участков составляет 4 года со дня подписания акта приема-передачи (раздел 2 договора).
Договор аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4093-з зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 07.02.2011, номер регистрации 45-45-16/025/2011-120.
Истец ссылался на то, что ответчик за период с 09.12.2010 по 30.04.2013 не производил расчеты по договору, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 2 758 589 руб. 49 коп. На сумму задолженности ответчику в соответствии с пунктом 5.2 договора начислены пени в размере 1 158 162 руб. 82 коп.
Поскольку ответчик в добровольном порядке не исполнял договорные обязательства, истец обратился в суд за защитой своих нарушенных прав.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования о взыскании цены права на заключение договора аренды земельного участка N 4093-з от 09.12.2010 в размере 2 000 150 рублей обоснованны и подлежат удовлетворению; неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы и наличие задолженности в заявленном истцом размере подтверждено материалами дела. Ответчик доказательств исполнения обязанности по оплате права аренды не представил. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о правомерности требования истца о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязательств, однако посчитал необходимым снизить ее размер до 579 081 руб. 41 коп., то есть в два раза.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 8.1. договора арендатор обязан в полном объеме внести плату за цену права на заключение договора в размере 2 775 150 руб. на счет Управления Федерального казначейства по Курганской области в соответствии с графиком:
- 500 000 руб. - до 25 декабря 2010 года;
- 1 137 575 руб. - до 01 февраля 2011 года;
- 1 137 575 руб. - до 01 марта 2011 года.
Исследовав указанные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, заключая договор аренды, общество согласилось с тем, что цена по этому договору устанавливается из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы. Правила статьи 614 ГК РФ не запрещают определять размер арендной платы подобным образом.
Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Без установления одновременно обеих частей цены упомянутый договор аренды не был бы сторонами заключен.
Стоимость права на заключение договора аренды в размере 2 775 150 рублей определена в соответствии с отчетом N 252/10 "Определение рыночной стоимости права на заключение договора аренды трех земельных участков позиции 12, 18, 19, входящих в состав единого лота, общей площадью 47 746 кв. м, под комплексную жилую застройку по адресу: г. Курган, 5 микрорайон", составленным муниципальным учреждением "Административно-техническая инспекция города Кургана"; установлена распоряжением Департамента от 27.10.2010 N 773-р, протоколом N 2 результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды трех земельных участков, входящих в состав единого лота, для комплексной многоэтажной застройки жилыми домами в 5 мкр. г. Кургана от 30.11.2010, пунктом 8.1. договора N 4093-з от 09.12.2010, а также гарантийным письмом ООО "СМУ КПД" N 318 от 22.12.2010.
Кроме того, ответчик добровольно исполнил условия пункта 8.1. договора, частично оплатив цену права на заключение договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что исковые требования о взыскании цены права на заключение договора аренды земельного участка N 4093-з от 09.12.2010 в размере 2 000 150 рублей подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4093-з с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным.
Предмет договора определен сторонами как земельные участки для комплексной многоэтажной застройки жилыми домами:
- - с кадастровым номером 45:25:020408:57 из земель населенных пунктов площадью 10800 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, микрорайон 5;
- - с кадастровым номером 45:25:020408:40 из земель населенных пунктов площадью 24546 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, мкр. 5, поз. 18;
- - с кадастровым номером 45:25:020408:41 из земель населенных пунктов площадью 12400 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, мкр. 5, поз. 19 (л.д. 7-13).
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
В рассматриваемом случае договор аренды 09.12.2010 N 4093-з заключен на срок четыре года со дня подписания акта приема-передачи.
В силу положений п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4093-з зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 07.02.2011, номер регистрации 45-45-16/025/2011-120.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Произведенные истцом расчеты за период с 09.12.2010 по 30.04.2013 в размере 2 758 589 руб. 49 коп. апелляционным судом проверены, являются верными, оснований для их переоценки не имеется. Соответствующих доводов подателем апелляционной жалобы не приведено.
Доказательств погашения задолженности по договору аренды ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.
Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление неустойки (пеней) в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.
Согласно расчету истца, за период с 07.02.2011 по 30.04.2013 неустойка составила 1 158 162 руб. 82 коп. Расчет неустойки осуществлен истцом в соответствии с условиями договора. Ответчиком в письменном отзыве на исковое заявление было указано, что неустойка явно несоразмерна основной задолженности (более 40%).
Суд первой инстанции посчитал заявленный размер неустойки 1 158 162 руб. 82 коп. несоразмерным последствиям нарушения обязательств и уменьшил взыскиваемую неустойку до 579 081 руб. 41 коп.
Довод апелляционной жалобы о том, что размер договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом первой инстанции уменьшен в недостаточном объеме, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.
Суд апелляционной инстанции с учетом позиции высших судебных инстанций, изложенных в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.10.2004 года N 293-О, Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8, Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 г., Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и снижения Арбитражным судом Курганской области размера неустойки до суммы 579 081 руб. 41 коп., то есть более чем в два раза, не усматривает наличия предусмотренных законом оснований для уменьшения размера неустойки ниже, чем взысканная судом первой инстанции сумма, поскольку размер неустойки определен с соблюдением принципов разумности, справедливости и с учетом баланса интересов обеих сторон.
В рассматриваемом случае доказательств необходимости еще большего снижения размера взысканной арбитражным судом суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ заявителем жалобы не приведено. Доказательств принятия мер к своевременной оплате задолженности ответчиком также не представлено. При таких обстоятельствах арбитражный суд считает взысканную судом неустойку законной и обоснованной и не подлежащей дальнейшему уменьшению.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "СМУ КПД".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 26.06.2013 по делу N А34-1782/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2013 N 18АП-8418/2013 ПО ДЕЛУ N А34-1782/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2013 г. N 18АП-8418/2013
Дело N А34-1782/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" на решение Арбитражного суда Курганской области от 26.06.2013 по делу N А34-1782/2013 (судья Широков В.Л.).
Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - ответчик, ООО "СМУ КПД") о взыскании задолженности в размере 5 916 902 руб. 31 коп., в том числе: 2 000 150 руб. - цена права на заключение договора аренды земельного участка N 4093-з от 09.12.2010, 2 758 589 руб. 49 коп. - арендная плата, 1 158 162 руб. 82 коп. - пени (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - л.д. 83).
Определением суда от 22.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация города Кургана (далее - третье лицо) (л.д. 49-50).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.06.2013 (резолютивная часть от 20.06.2013) заявленные требования удовлетворены частично (л. д. 94-99). С ООО "СМУ КПД" в пользу Департамента взыскано всего 5 337 820 руб. 90 коп., в том числе: 2 000 150 руб. - цена права на заключение договора аренды земельного участка N 4093-3 от 09.12.2010, 2 758 589 руб. 49 коп. - арендная плата, 579 081 руб. 41 коп. - договорная неустойка (пени). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 52 584 руб. 51 коп.
В апелляционной жалобе ООО "СМУ КПД" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт, уменьшив размер взыскиваемой договорной неустойки до 115 000 рублей.
Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости уменьшения размера договорной неустойки, однако считает, что судом в недостаточном объеме уменьшен размер неустойки. По мнению апеллянта, размер неустойки необходимо было уменьшить до 115 000 рублей.
Ответчик полагает, что при вынесении решения в оспариваемой части судом первой инстанции были нарушены нормы материального и процессуального права.
К дате судебного заседания Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.12.2010 между Департаментом и ООО "СМУ КПД" заключен договор аренды земельного участка N 4093-з (далее - договор) по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, согласно которому истец (арендодатель) предоставляет, а ответчик (арендатор) принимает в аренду следующие земельные участки для комплексной многоэтажной застройки жилыми домами:
- - с кадастровым номером 45:25:020408:57 из земель населенных пунктов площадью 10800 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, микрорайон 5;
- - с кадастровым номером 45:25:020408:40 из земель населенных пунктов площадью 24546 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, мкр. 5, поз. 18;
- - с кадастровым номером 45:25:020408:41 из земель населенных пунктов площадью 12400 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, мкр. 5, поз. 19, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью.
Названные участки переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи в аренду земельных участков от 09.12.2010 (л.д. 10).
Указанный договор заключен в соответствии с распоряжением Департамента N 773-р от 27.10.2010 на основании протокола N 2 результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды трех земельных участков, входящих в состав единого лота, для комплексной многоэтажной застройки жилыми домами в 5 мкр. г. Кургана от 30.11.2010.
Согласно отчету муниципального учреждения "Административно-техническая инспекция города Кургана" N 252/10 рыночная стоимость права на заключение договора аренды вышеуказанных трех земельных участков составила 2 775 150 рублей.
В соответствии с пунктом 8.1. договора арендатор обязан в полном объеме внести плату за цену права на заключение договора в размере 2 775 150 руб. на счет Управления Федерального казначейства по Курганской области в соответствии с графиком:
- 500 000 руб. - до 25 декабря 2010 года;
- 1 137 575 руб. - до 01 февраля 2011 года;
- 1 137 575 руб. - до 01 марта 2011 года.
Платежными поручениями N 732 от 04.07.2011. N 742 от 05.07.2011, N 843 от 12.07.2011 ответчик частично оплатил цену права на заключение договора в размере 775 000 рублей. Задолженность по оплате цены права на заключение договора составляет 2 000 150 рублей.
В соответствии с условиями договора аренды (пункты 3.1, 3.2, 3.3) ответчик обязался вносить арендную плату за право пользования участками ежемесячно с оплатой не позднее последнего числа текущего месяца, отдельными платежными документами путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре. Размер арендной платы за месяц составляет 151 266 руб. 49 коп., арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участков.
Земельные участки, являющиеся объектами аренды, сформированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют кадастровые паспорта земельных участков (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 27.10.2008 и 02.12.2008 (л.д. 11-13).
Срок аренды земельных участков составляет 4 года со дня подписания акта приема-передачи (раздел 2 договора).
Договор аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4093-з зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 07.02.2011, номер регистрации 45-45-16/025/2011-120.
Истец ссылался на то, что ответчик за период с 09.12.2010 по 30.04.2013 не производил расчеты по договору, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 2 758 589 руб. 49 коп. На сумму задолженности ответчику в соответствии с пунктом 5.2 договора начислены пени в размере 1 158 162 руб. 82 коп.
Поскольку ответчик в добровольном порядке не исполнял договорные обязательства, истец обратился в суд за защитой своих нарушенных прав.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования о взыскании цены права на заключение договора аренды земельного участка N 4093-з от 09.12.2010 в размере 2 000 150 рублей обоснованны и подлежат удовлетворению; неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы и наличие задолженности в заявленном истцом размере подтверждено материалами дела. Ответчик доказательств исполнения обязанности по оплате права аренды не представил. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о правомерности требования истца о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязательств, однако посчитал необходимым снизить ее размер до 579 081 руб. 41 коп., то есть в два раза.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 8.1. договора арендатор обязан в полном объеме внести плату за цену права на заключение договора в размере 2 775 150 руб. на счет Управления Федерального казначейства по Курганской области в соответствии с графиком:
- 500 000 руб. - до 25 декабря 2010 года;
- 1 137 575 руб. - до 01 февраля 2011 года;
- 1 137 575 руб. - до 01 марта 2011 года.
Исследовав указанные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, заключая договор аренды, общество согласилось с тем, что цена по этому договору устанавливается из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы. Правила статьи 614 ГК РФ не запрещают определять размер арендной платы подобным образом.
Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Без установления одновременно обеих частей цены упомянутый договор аренды не был бы сторонами заключен.
Стоимость права на заключение договора аренды в размере 2 775 150 рублей определена в соответствии с отчетом N 252/10 "Определение рыночной стоимости права на заключение договора аренды трех земельных участков позиции 12, 18, 19, входящих в состав единого лота, общей площадью 47 746 кв. м, под комплексную жилую застройку по адресу: г. Курган, 5 микрорайон", составленным муниципальным учреждением "Административно-техническая инспекция города Кургана"; установлена распоряжением Департамента от 27.10.2010 N 773-р, протоколом N 2 результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды трех земельных участков, входящих в состав единого лота, для комплексной многоэтажной застройки жилыми домами в 5 мкр. г. Кургана от 30.11.2010, пунктом 8.1. договора N 4093-з от 09.12.2010, а также гарантийным письмом ООО "СМУ КПД" N 318 от 22.12.2010.
Кроме того, ответчик добровольно исполнил условия пункта 8.1. договора, частично оплатив цену права на заключение договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что исковые требования о взыскании цены права на заключение договора аренды земельного участка N 4093-з от 09.12.2010 в размере 2 000 150 рублей подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4093-з с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным.
Предмет договора определен сторонами как земельные участки для комплексной многоэтажной застройки жилыми домами:
- - с кадастровым номером 45:25:020408:57 из земель населенных пунктов площадью 10800 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, микрорайон 5;
- - с кадастровым номером 45:25:020408:40 из земель населенных пунктов площадью 24546 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, мкр. 5, поз. 18;
- - с кадастровым номером 45:25:020408:41 из земель населенных пунктов площадью 12400 кв. м, с разрешенным использованием для размещения многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: Курганская область, г. Курган, мкр. 5, поз. 19 (л.д. 7-13).
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
В рассматриваемом случае договор аренды 09.12.2010 N 4093-з заключен на срок четыре года со дня подписания акта приема-передачи.
В силу положений п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4093-з зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 07.02.2011, номер регистрации 45-45-16/025/2011-120.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Произведенные истцом расчеты за период с 09.12.2010 по 30.04.2013 в размере 2 758 589 руб. 49 коп. апелляционным судом проверены, являются верными, оснований для их переоценки не имеется. Соответствующих доводов подателем апелляционной жалобы не приведено.
Доказательств погашения задолженности по договору аренды ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.
Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление неустойки (пеней) в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.
Согласно расчету истца, за период с 07.02.2011 по 30.04.2013 неустойка составила 1 158 162 руб. 82 коп. Расчет неустойки осуществлен истцом в соответствии с условиями договора. Ответчиком в письменном отзыве на исковое заявление было указано, что неустойка явно несоразмерна основной задолженности (более 40%).
Суд первой инстанции посчитал заявленный размер неустойки 1 158 162 руб. 82 коп. несоразмерным последствиям нарушения обязательств и уменьшил взыскиваемую неустойку до 579 081 руб. 41 коп.
Довод апелляционной жалобы о том, что размер договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом первой инстанции уменьшен в недостаточном объеме, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.
Суд апелляционной инстанции с учетом позиции высших судебных инстанций, изложенных в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.10.2004 года N 293-О, Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8, Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 г., Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и снижения Арбитражным судом Курганской области размера неустойки до суммы 579 081 руб. 41 коп., то есть более чем в два раза, не усматривает наличия предусмотренных законом оснований для уменьшения размера неустойки ниже, чем взысканная судом первой инстанции сумма, поскольку размер неустойки определен с соблюдением принципов разумности, справедливости и с учетом баланса интересов обеих сторон.
В рассматриваемом случае доказательств необходимости еще большего снижения размера взысканной арбитражным судом суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ заявителем жалобы не приведено. Доказательств принятия мер к своевременной оплате задолженности ответчиком также не представлено. При таких обстоятельствах арбитражный суд считает взысканную судом неустойку законной и обоснованной и не подлежащей дальнейшему уменьшению.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "СМУ КПД".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 26.06.2013 по делу N А34-1782/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)