Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Муравьева С.Ю.,
при участии представителя:
истца - ООО "Учхоз" - Андрюшина А.М., доверенность от 01.02.2013 б/н,
в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013
по делу N А49-763/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Учхоз", пос. Мичуринский, Пензенская область (ОГРН 1065809000036) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза (ОГРН 1105834001844) о признании бездействий незаконными и понуждении к заключению договора,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Учхоз" (далее - ООО "Учхоз", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области, ответчик), в котором просило:
- признать незаконным бездействие ТУ Росимущества в Пензенской области, выразившееся в незаключении с ООО "Учхоз" договоров купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадь 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, расположенного за пределами участка и обязать ТУ Росимущества в Пензенской области принять решение о предоставлении ООО "Учхоз" в собственность земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадь 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава.
- обязать ТУ Росимущества в Пензенской области заключить с ООО "Учхоз" договоров купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.2012.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013, суд признал незаконным бездействие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, выразившееся в незаключении с ООО "Учхоз" договоров купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, расположенного за пределами участка. Также суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Учхоз" в собственность земельный участок, кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава. Суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области заключить с ООО "Учхоз" договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.201. Кроме того, суд взыскал с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в пользу ООО "Учхоз" 8 000 руб. в счет возмещения расходов истца по государственной пошлине.
В кассационной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области просит решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 отменить, принять новый судебный акт.
Представитель ООО "Учхоз" в судебном заседании просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.09.2013 в судебном заседании по делу N А49-763/2013 был объявлен перерыв. Судебное разбирательство по делу было продолжено 12.09.2013 в 13 часов 45 минут в помещении Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области от 22.05.2008 N 218-р (правопредшественника Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области), 23.06.2008 между ТУ Росимущества в Пензенской области (арендодатель) и ОАО "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума" (арендатор), заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 406.
Договор аренды от 23.06.2008 N 406 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 08.12.2008 в ЕГРП внесена запись регистрации за N 58-58-24/024/2008-405.
ТУ Росимущества по Пензенской области (арендодатель), ОАО "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума" (арендатор) и ООО "Учхоз" (новый арендатор) 22.04.2009 заключили трехсторонний договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 406 от 23.06.2008. Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора уступки прав и обязанностей арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка площадью 6 849 000 кв. м, находящегося в федеральной собственности N 406 от 23.06.2008.
Согласно пункту 4.1 договора об уступке прав и обязанностей от 22.04.2009 право аренды нового арендатора возникает с момента государственной регистрации перехода права аренды от арендатора новому арендатору в ЕГРП.
Договор уступки прав и обязанностей от 22.04.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением ФРС по Пензенской области, о чем 07.07.2009 в ЕГРП внесена запись регистрации за N 58-58-24/020/2009-886 (оборотная сторона).
Предметом договора аренды N 406 от 23.06.2008 являлась аренда земельного участка общей площадью 6 849 000 кв. м, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: примерно 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, имеющий кадастровый номер 58:24:00 00 00:0191, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора договор заключен на 49 лет по 09.04.2056. Условия договора распространяются на правоотношения сторон с 10.04.2007.
Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 3, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 164, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив условия договора от 22.04.2009 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 406 от 23.06.2008, представленный в материалы дела Акт сверки взаиморасчетов по договору аренды от 23.06.2008 N 406 за 2012 год, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что он соответствует требованиям действующего законодательства и его сторонами исполняется надлежащим образом.
Из материалов дела также следует, что в результате произведенных истцом землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 уточнена, в соответствии с его географическим расположением и фактическим использованием земель. При уточнении границ землепользования площадь земельного участка составляет 6 494 405 кв. м. Из общей площади земельного участка площадью 6 849 000 кв. м были исключены участки земной поверхности, не пригодные для использования по его целевому назначению, то есть сельскохозяйственного назначения (косогоры, овраги, дороги общего пользования). Данное уточнение внесено в единый кадастр недвижимости, что подтверждается представленной в материалы дела кадастровой выпиской о земельном участке с кадастровым номером 58:24:0000000:191, равнозначного кадастровому номеру 58:24:00 00 00:0191, от 19.11.2012 N 5800/300/12/-110769.
Таким образом, используемый истцом для ведения сельскохозяйственного производства земельный участок сформирован, определен на местности с указанием его площади, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.
24.12.2012 истец обратился к собственнику с предложением (вх. N 5960) о приобретении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 площадью 6 494 405 кв. м, в собственность за плату по цене 6 488 000 руб. Одновременно истцом направлен проект договора купли-продажи земельного участка и документы, необходимые для заключения договора купли-продажи земельного участка, согласно перечню вложений в почтовое отправление.
На предложение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 площадью 6 494 405 кв. м, ответчик письмом от 27.12.2012 за исх. N 01/4080 ответил отказом в принятии решения о продаже испрашиваемого истцом земельного участка, указав на то, что не внесены изменения в свидетельство о государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении площади земельного участка, необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.06.2008 N 406. Кроме того, в письме арендодатель указал на необходимость представления отчета об оценке рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка, соответствующего стандартам оценки законодательству об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственного органа или органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.
В соответствии с абзацем 5 пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам или юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 4 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
Согласно статье 22 Закона Пензенской области от 07.04.2003 N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области" приватизация и предоставление в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Пензенской области, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется с 01.06.2005.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Пензенской области, установлен пунктом 9 статьи 39 Закона Пензенской области от 07.04.2003 N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области". Согласно вышеназванному нормативному акту, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по цене равной 20 процентам кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что испрашиваемый ООО "Учхоз" земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, общество арендует данный участок более трех лет в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что общество вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" имеет исключительное право арендатора на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность.
При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик совершил незаконное бездействие, выразившееся в неправомерном непринятии решения о предоставлении спорного земельного участка в собственность арендатора и незаключении с ним договора купли-продажи участка, находящегося у арендатора в пользовании. Данное бездействие нарушает права и законные интересы хозяйствующего субъекта в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Указав, что ответчик не заявлял о разногласиях по поводу условий, изложенных истцом в проекте договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, в предварительном судебном заседании представитель ответчика не настаивал на назначении по делу судебной экспертизы, суд, ссылаясь на то, что проект договора купли-продажи содержит все существенные условия договора и не противоречит действующему законодательству, обязал Территориальное управление заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора, предоставленного ООО "Учхоз".
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) указывается, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Кроме того, в указанном пункте обращается внимание на то, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, как следует из текста обжалуемых судебных актов, суд определил стоимость спорного земельного участка равной 20 процентам кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, признав не противоречащим данное условие проекта договора пункту 9 статьи 39 Закона Пензенской области от 07.04.2003 N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области".
Однако при этом суд не принял во внимание, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности и ООО "Учхоз", испрашивая земельный участок, в проекте договора купли-продажи земельного участка указало выкупную стоимость в размере 6 488 000 рублей, исходя из отчета N 12/367 от 12.12.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Территориальное управление в письме от 27.12.2012 ссылалось на несоответствие данного учета федеральным стандартам, в предварительном судебном заседании представитель управления также не согласился с требованиями общества по причинам, изложенном в данном письме.
Таким образом, вывод судов об отсутствии разногласий по поводу условий договора купли-продажи относительно выкупной стоимости противоречит материалам дела.
Данные обстоятельства привели к принятию незаконных судебных актов по делу в указанной части.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Поволжского округа приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А49-763/2013 в части обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Учхоз" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6494405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.2012, подлежащими отмене с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть требование ООО "Учхоз" по существу в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А49-763/2013 в части обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Учхоз" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6494405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.2012, отменить.
В отмененной части передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
В остальной части решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А49-763/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.09.2013 ПО ДЕЛУ N А49-763/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2013 г. по делу N А49-763/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Муравьева С.Ю.,
при участии представителя:
истца - ООО "Учхоз" - Андрюшина А.М., доверенность от 01.02.2013 б/н,
в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013
по делу N А49-763/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Учхоз", пос. Мичуринский, Пензенская область (ОГРН 1065809000036) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза (ОГРН 1105834001844) о признании бездействий незаконными и понуждении к заключению договора,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Учхоз" (далее - ООО "Учхоз", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области, ответчик), в котором просило:
- признать незаконным бездействие ТУ Росимущества в Пензенской области, выразившееся в незаключении с ООО "Учхоз" договоров купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадь 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, расположенного за пределами участка и обязать ТУ Росимущества в Пензенской области принять решение о предоставлении ООО "Учхоз" в собственность земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадь 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава.
- обязать ТУ Росимущества в Пензенской области заключить с ООО "Учхоз" договоров купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.2012.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013, суд признал незаконным бездействие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, выразившееся в незаключении с ООО "Учхоз" договоров купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, расположенного за пределами участка. Также суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Учхоз" в собственность земельный участок, кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава. Суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области заключить с ООО "Учхоз" договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.201. Кроме того, суд взыскал с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в пользу ООО "Учхоз" 8 000 руб. в счет возмещения расходов истца по государственной пошлине.
В кассационной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области просит решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 отменить, принять новый судебный акт.
Представитель ООО "Учхоз" в судебном заседании просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.09.2013 в судебном заседании по делу N А49-763/2013 был объявлен перерыв. Судебное разбирательство по делу было продолжено 12.09.2013 в 13 часов 45 минут в помещении Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области от 22.05.2008 N 218-р (правопредшественника Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области), 23.06.2008 между ТУ Росимущества в Пензенской области (арендодатель) и ОАО "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума" (арендатор), заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 406.
Договор аренды от 23.06.2008 N 406 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 08.12.2008 в ЕГРП внесена запись регистрации за N 58-58-24/024/2008-405.
ТУ Росимущества по Пензенской области (арендодатель), ОАО "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума" (арендатор) и ООО "Учхоз" (новый арендатор) 22.04.2009 заключили трехсторонний договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 406 от 23.06.2008. Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора уступки прав и обязанностей арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка площадью 6 849 000 кв. м, находящегося в федеральной собственности N 406 от 23.06.2008.
Согласно пункту 4.1 договора об уступке прав и обязанностей от 22.04.2009 право аренды нового арендатора возникает с момента государственной регистрации перехода права аренды от арендатора новому арендатору в ЕГРП.
Договор уступки прав и обязанностей от 22.04.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением ФРС по Пензенской области, о чем 07.07.2009 в ЕГРП внесена запись регистрации за N 58-58-24/020/2009-886 (оборотная сторона).
Предметом договора аренды N 406 от 23.06.2008 являлась аренда земельного участка общей площадью 6 849 000 кв. м, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: примерно 1 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, имеющий кадастровый номер 58:24:00 00 00:0191, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора договор заключен на 49 лет по 09.04.2056. Условия договора распространяются на правоотношения сторон с 10.04.2007.
Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 3, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 164, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив условия договора от 22.04.2009 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 406 от 23.06.2008, представленный в материалы дела Акт сверки взаиморасчетов по договору аренды от 23.06.2008 N 406 за 2012 год, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что он соответствует требованиям действующего законодательства и его сторонами исполняется надлежащим образом.
Из материалов дела также следует, что в результате произведенных истцом землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 уточнена, в соответствии с его географическим расположением и фактическим использованием земель. При уточнении границ землепользования площадь земельного участка составляет 6 494 405 кв. м. Из общей площади земельного участка площадью 6 849 000 кв. м были исключены участки земной поверхности, не пригодные для использования по его целевому назначению, то есть сельскохозяйственного назначения (косогоры, овраги, дороги общего пользования). Данное уточнение внесено в единый кадастр недвижимости, что подтверждается представленной в материалы дела кадастровой выпиской о земельном участке с кадастровым номером 58:24:0000000:191, равнозначного кадастровому номеру 58:24:00 00 00:0191, от 19.11.2012 N 5800/300/12/-110769.
Таким образом, используемый истцом для ведения сельскохозяйственного производства земельный участок сформирован, определен на местности с указанием его площади, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.
24.12.2012 истец обратился к собственнику с предложением (вх. N 5960) о приобретении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 площадью 6 494 405 кв. м, в собственность за плату по цене 6 488 000 руб. Одновременно истцом направлен проект договора купли-продажи земельного участка и документы, необходимые для заключения договора купли-продажи земельного участка, согласно перечню вложений в почтовое отправление.
На предложение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 площадью 6 494 405 кв. м, ответчик письмом от 27.12.2012 за исх. N 01/4080 ответил отказом в принятии решения о продаже испрашиваемого истцом земельного участка, указав на то, что не внесены изменения в свидетельство о государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении площади земельного участка, необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.06.2008 N 406. Кроме того, в письме арендодатель указал на необходимость представления отчета об оценке рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка, соответствующего стандартам оценки законодательству об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственного органа или органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.
В соответствии с абзацем 5 пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам или юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 4 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
Согласно статье 22 Закона Пензенской области от 07.04.2003 N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области" приватизация и предоставление в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Пензенской области, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется с 01.06.2005.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Пензенской области, установлен пунктом 9 статьи 39 Закона Пензенской области от 07.04.2003 N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области". Согласно вышеназванному нормативному акту, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по цене равной 20 процентам кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что испрашиваемый ООО "Учхоз" земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, общество арендует данный участок более трех лет в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что общество вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" имеет исключительное право арендатора на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность.
При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик совершил незаконное бездействие, выразившееся в неправомерном непринятии решения о предоставлении спорного земельного участка в собственность арендатора и незаключении с ним договора купли-продажи участка, находящегося у арендатора в пользовании. Данное бездействие нарушает права и законные интересы хозяйствующего субъекта в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Указав, что ответчик не заявлял о разногласиях по поводу условий, изложенных истцом в проекте договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, в предварительном судебном заседании представитель ответчика не настаивал на назначении по делу судебной экспертизы, суд, ссылаясь на то, что проект договора купли-продажи содержит все существенные условия договора и не противоречит действующему законодательству, обязал Территориальное управление заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора, предоставленного ООО "Учхоз".
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) указывается, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Кроме того, в указанном пункте обращается внимание на то, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, как следует из текста обжалуемых судебных актов, суд определил стоимость спорного земельного участка равной 20 процентам кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, признав не противоречащим данное условие проекта договора пункту 9 статьи 39 Закона Пензенской области от 07.04.2003 N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области".
Однако при этом суд не принял во внимание, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности и ООО "Учхоз", испрашивая земельный участок, в проекте договора купли-продажи земельного участка указало выкупную стоимость в размере 6 488 000 рублей, исходя из отчета N 12/367 от 12.12.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Территориальное управление в письме от 27.12.2012 ссылалось на несоответствие данного учета федеральным стандартам, в предварительном судебном заседании представитель управления также не согласился с требованиями общества по причинам, изложенном в данном письме.
Таким образом, вывод судов об отсутствии разногласий по поводу условий договора купли-продажи относительно выкупной стоимости противоречит материалам дела.
Данные обстоятельства привели к принятию незаконных судебных актов по делу в указанной части.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Поволжского округа приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А49-763/2013 в части обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Учхоз" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6494405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.2012, подлежащими отмене с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть требование ООО "Учхоз" по существу в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А49-763/2013 в части обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Учхоз" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6494405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.2012, отменить.
В отмененной части передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
В остальной части решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А49-763/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)