Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя Ананичевой Н.О., действующей на основании доверенности от 17.04.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иваново на решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2013 по делу N А17-2116/2013, принятое судом в составе судьи Герасимова В.Д.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Макраполис" (ИНН: 3728004550, ОГРН: 1033700067158)
к Администрации города Иваново (ОГРН 1023700543624, ИНН 378012487), Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН 1023700533504, ИНН 3728012631)
о признании недействительным ненормативного правового акта,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Макраполис" (далее - заявитель, Общество, ООО "Макраполис") обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Администрации города Иваново (далее - ответчик, Администрация г. Иваново, Администрация) и Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным отказа Администрации от договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N С-3/01-1307, оформленного письмом Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 19.03.2013 N В01-41-480.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2013 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, Администрация г. Иваново обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению ответчика, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, допущено неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Администрация не согласна с выводом суда о том, что в рассматриваемом случае имеют приоритет нормы пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). По мнению ответчика в силу норм статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является правом арендодателя, которое не поставлено в зависимость от каких-либо условий и не является злоупотреблением. Администрация указывает на то, что арбитражным судом не дана оценка обстоятельствам, имеющим значение для дела, а именно, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, разрешение на строительство закрытой автостоянки не получено.
Администрации заявила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
ООО "Макраполис" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Общество, ссылаясь на положения п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 15 ГК РФ, ч. 1 ст. 2, ч. 3 ст. 3 ЗК РФ, считает, что в данном случае нормы п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ имеют приоритет над нормами ч. 2 ст. 610 ГК РФ, поэтому спорный договор аренды мог быть прекращен только в связи с неиспользованием земельного участка в течение трех лет, данный срок истекает в 2014 году. По мнению заявителя в этот срок не входит время, необходимое на освоение земельного участка. Также заявитель приводит доводы о том, что часть работ по освоению земельного участка Обществом выполнена (получен ГПЗУ, разрешения, согласования).
Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Администрации города Иванова и Ивановского городского комитета по управлению имуществом, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.03.2011 Администрация и ООО "Макраполис" заключили договор N С-3/01-1307 аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010313:213, площадью 2049 кв. м, расположенного по адресу: г. Иваново, пр. Строителей, у здания 94А, для строительства закрытой автостоянки, сроком действия 12 месяцев (т. 1, л.д. 68). Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.
Названный договор заключен на основании распоряжения Департамента управления имуществом Ивановской области от 09.10.2009 N 1004 "О предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора земельного участка для строительства закрытой автостоянки по проспекту Строителей у здания 94 "А" и постановления Администрации г. Иваново от 23.03.2011 N 401 "О предоставлении ООО "Макраполис" в аренду земельного участка для строительства закрытой автостоянки по пр. Строителей у здания 94 "а".
Письмом от 19.03.2013 N В01-41-480 Ивановский городской комитет по управлению имуществом уведомил ООО "Макраполис" об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 ГК РФ.
Не согласившись с принятым Администрацией г. Иваново решением об отказе от договора аренды земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд Ивановской области, руководствуясь положениями ст. ст. 1, 2, 310, 450, 610 ГК РФ, ст. ст. 1, 2, 42, 46 ЗК РФ пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным отказа Администрации от договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N С-3/01-1307.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 статьи 200 и ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
На основании ст. 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.
Общие основания отказа от договора аренды и расторжения данного договора предусмотрены нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в том числе статьей 610 данного Кодекса.
В силу ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Между тем в соответствии с абзацем 13 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
В силу ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством. В силу ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.
Предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной, в том числе неразграниченной собственности, или в муниципальной собственности, в аренду для строительства объектов капитального строительства осуществляется в специальном порядке, установленном статьями 30 - 32 ЗК РФ.
После предоставления заинтересованному лицу-застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство. Таким образом, при предоставлении в аренду земельного участка, предназначенного для строительства объекта капитального строительства, и при определении срока действия соответствующего договора аренды подлежат учету особенности использования данного земельного участка, обусловленные необходимостью соблюдения застройщиком до начала строительных работ публично-правовых требований, предусмотренных градостроительным законодательством. В этой связи в целях обеспечения возможности соблюдения застройщиком-арендатором земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, указанных выше публично-правовых требований законодатель в пункте 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия ответчиком оспариваемого решения) предусмотрел трехгодичный срок использования (освоения) указанного земельного участка. Соответственно по смыслу приведенных выше положений ЗК РФ и ГСК РФ в их системном толковании застройщику, арендующему земельный участок для строительства объекта капитального строительства, должен быть предоставлен срок для освоения данного земельного участка, составляющий не менее трех лет, в течение которого он обязан начать совершать действия по подготовке и осуществлению строительства запланированного объекта. Гарантией, позволяющей обеспечить застройщику возможность освоения предоставленного ему в аренду земельного участка, является правило, закрепленное в пункте 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, согласно которому аренда такого земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования его для строительства в течение трех лет. Соответственно до истечения указанного срока арендодатель не вправе в одностороннем порядке произвольно, руководствуясь только частью 2 ст. 610 ГК РФ, отказаться от исполнения заключенного с застройщиком-арендатором договора аренды. Данное правило является специальным применительно к земельным участкам, переданным в аренду для строительства, и имеет приоритет перед общими правилами расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, предусмотренными нормами ГК РФ, в том числе ст. 610 ГК РФ.
Как следует из материалов данного дела 23.03.2011 Администрация г. Иваново и ООО "Макраполис" заключили договор N С-3/01-1307 аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010313:213 площадью 2049 кв. м, расположенного по адресу: г. Иваново, пр. Строителей, у здания 94А, для строительства закрытой автостоянки сроком действия 12 месяцев, который был зарегистрирован в установленном порядке 18.08.2011. По истечении срока действия указанного договора его действие в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ возобновилось на неопределенный срок. Письмом от 19.03.2013 N В01-41-480 Ивановский городской комитет по управлению имуществом уведомил ООО "Макраполис" об отказе от названного выше договора аренды, сославшись на статью 610 ГК РФ. При этом материалами дела подтверждается тот факт, что до направления указанного письма об отказе от договора, ООО "Макраполис", являющееся застройщиком арендуемого им земельного участка, совершало действия, направленные на освоение данного земельного участка. В частности, в период действия договора подготовлен и утвержден приказом начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Иваново от 15.11.2011 N 192-г градостроительный план земельного участка, Обществом осуществлены необходимые согласования планировки земельного участка, проектной организацией выполнена часть работ по проектированию объекта капитального строительства. Кроме того, Общество в течение длительного периода времени решало с Администрацией г. Иваново, в том числе в судебном порядке, вопрос о возможности выделения ему дополнительного земельного участка для размещения благоустройства автостоянки. Названные фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Макраполис" со дня государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства автостоянки, то есть с 18.08.2011 до дня направления Ивановским городским комитетом по управлению имуществом уведомления об отказе от указанного договора, то есть до 19.03.2013, осуществляло действия по использованию земельного участка по целевому назначению. При этом на момент направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды земельного участка установленный пунктом 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ трехгодичный срок не истек. Данный срок истекает лишь 18.08.2014 года. При таких обстоятельствах односторонний отказ Администрации г. Иваново от договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N С-3/01-1307, заключенного с ООО "Макраполис", содержащийся в письме указанного органа от 19.03.2013 N В01-41-480, при отсутствии оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ не соответствует положениям абзацу 13 ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 3, пункту 4 ч. 2 ст. 46 (в редакции по состоянию на 19.03.2013) Земельного кодекса Российской Федерации и обоснованно признан арбитражным судом первой инстанции недействительным. Указанный отказ ответчика от договора создает заявителю препятствия в дальнейшем использовании арендуемого земельного участка для строительства объекта капитального строительства при отсутствии законных оснований для создания таких препятствий.
Содержащиеся в апелляционной жалобе о праве Администрации г. Иваново как арендодателя отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного с ООО "Макраполис", на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм ЗК РФ.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация г. Иваново освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2013 по делу N А17-2116/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иванова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
А.В.КАРАВАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2013 ПО ДЕЛУ N А17-2116/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. по делу N А17-2116/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя Ананичевой Н.О., действующей на основании доверенности от 17.04.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иваново на решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2013 по делу N А17-2116/2013, принятое судом в составе судьи Герасимова В.Д.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Макраполис" (ИНН: 3728004550, ОГРН: 1033700067158)
к Администрации города Иваново (ОГРН 1023700543624, ИНН 378012487), Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН 1023700533504, ИНН 3728012631)
о признании недействительным ненормативного правового акта,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Макраполис" (далее - заявитель, Общество, ООО "Макраполис") обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Администрации города Иваново (далее - ответчик, Администрация г. Иваново, Администрация) и Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным отказа Администрации от договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N С-3/01-1307, оформленного письмом Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 19.03.2013 N В01-41-480.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2013 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, Администрация г. Иваново обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению ответчика, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, допущено неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Администрация не согласна с выводом суда о том, что в рассматриваемом случае имеют приоритет нормы пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). По мнению ответчика в силу норм статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является правом арендодателя, которое не поставлено в зависимость от каких-либо условий и не является злоупотреблением. Администрация указывает на то, что арбитражным судом не дана оценка обстоятельствам, имеющим значение для дела, а именно, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, разрешение на строительство закрытой автостоянки не получено.
Администрации заявила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
ООО "Макраполис" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Общество, ссылаясь на положения п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 15 ГК РФ, ч. 1 ст. 2, ч. 3 ст. 3 ЗК РФ, считает, что в данном случае нормы п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ имеют приоритет над нормами ч. 2 ст. 610 ГК РФ, поэтому спорный договор аренды мог быть прекращен только в связи с неиспользованием земельного участка в течение трех лет, данный срок истекает в 2014 году. По мнению заявителя в этот срок не входит время, необходимое на освоение земельного участка. Также заявитель приводит доводы о том, что часть работ по освоению земельного участка Обществом выполнена (получен ГПЗУ, разрешения, согласования).
Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Администрации города Иванова и Ивановского городского комитета по управлению имуществом, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.03.2011 Администрация и ООО "Макраполис" заключили договор N С-3/01-1307 аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010313:213, площадью 2049 кв. м, расположенного по адресу: г. Иваново, пр. Строителей, у здания 94А, для строительства закрытой автостоянки, сроком действия 12 месяцев (т. 1, л.д. 68). Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.
Названный договор заключен на основании распоряжения Департамента управления имуществом Ивановской области от 09.10.2009 N 1004 "О предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора земельного участка для строительства закрытой автостоянки по проспекту Строителей у здания 94 "А" и постановления Администрации г. Иваново от 23.03.2011 N 401 "О предоставлении ООО "Макраполис" в аренду земельного участка для строительства закрытой автостоянки по пр. Строителей у здания 94 "а".
Письмом от 19.03.2013 N В01-41-480 Ивановский городской комитет по управлению имуществом уведомил ООО "Макраполис" об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 ГК РФ.
Не согласившись с принятым Администрацией г. Иваново решением об отказе от договора аренды земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд Ивановской области, руководствуясь положениями ст. ст. 1, 2, 310, 450, 610 ГК РФ, ст. ст. 1, 2, 42, 46 ЗК РФ пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным отказа Администрации от договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N С-3/01-1307.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 статьи 200 и ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
На основании ст. 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.
Общие основания отказа от договора аренды и расторжения данного договора предусмотрены нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в том числе статьей 610 данного Кодекса.
В силу ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Между тем в соответствии с абзацем 13 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
В силу ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством. В силу ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.
Предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной, в том числе неразграниченной собственности, или в муниципальной собственности, в аренду для строительства объектов капитального строительства осуществляется в специальном порядке, установленном статьями 30 - 32 ЗК РФ.
После предоставления заинтересованному лицу-застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство. Таким образом, при предоставлении в аренду земельного участка, предназначенного для строительства объекта капитального строительства, и при определении срока действия соответствующего договора аренды подлежат учету особенности использования данного земельного участка, обусловленные необходимостью соблюдения застройщиком до начала строительных работ публично-правовых требований, предусмотренных градостроительным законодательством. В этой связи в целях обеспечения возможности соблюдения застройщиком-арендатором земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, указанных выше публично-правовых требований законодатель в пункте 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия ответчиком оспариваемого решения) предусмотрел трехгодичный срок использования (освоения) указанного земельного участка. Соответственно по смыслу приведенных выше положений ЗК РФ и ГСК РФ в их системном толковании застройщику, арендующему земельный участок для строительства объекта капитального строительства, должен быть предоставлен срок для освоения данного земельного участка, составляющий не менее трех лет, в течение которого он обязан начать совершать действия по подготовке и осуществлению строительства запланированного объекта. Гарантией, позволяющей обеспечить застройщику возможность освоения предоставленного ему в аренду земельного участка, является правило, закрепленное в пункте 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, согласно которому аренда такого земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования его для строительства в течение трех лет. Соответственно до истечения указанного срока арендодатель не вправе в одностороннем порядке произвольно, руководствуясь только частью 2 ст. 610 ГК РФ, отказаться от исполнения заключенного с застройщиком-арендатором договора аренды. Данное правило является специальным применительно к земельным участкам, переданным в аренду для строительства, и имеет приоритет перед общими правилами расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, предусмотренными нормами ГК РФ, в том числе ст. 610 ГК РФ.
Как следует из материалов данного дела 23.03.2011 Администрация г. Иваново и ООО "Макраполис" заключили договор N С-3/01-1307 аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010313:213 площадью 2049 кв. м, расположенного по адресу: г. Иваново, пр. Строителей, у здания 94А, для строительства закрытой автостоянки сроком действия 12 месяцев, который был зарегистрирован в установленном порядке 18.08.2011. По истечении срока действия указанного договора его действие в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ возобновилось на неопределенный срок. Письмом от 19.03.2013 N В01-41-480 Ивановский городской комитет по управлению имуществом уведомил ООО "Макраполис" об отказе от названного выше договора аренды, сославшись на статью 610 ГК РФ. При этом материалами дела подтверждается тот факт, что до направления указанного письма об отказе от договора, ООО "Макраполис", являющееся застройщиком арендуемого им земельного участка, совершало действия, направленные на освоение данного земельного участка. В частности, в период действия договора подготовлен и утвержден приказом начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Иваново от 15.11.2011 N 192-г градостроительный план земельного участка, Обществом осуществлены необходимые согласования планировки земельного участка, проектной организацией выполнена часть работ по проектированию объекта капитального строительства. Кроме того, Общество в течение длительного периода времени решало с Администрацией г. Иваново, в том числе в судебном порядке, вопрос о возможности выделения ему дополнительного земельного участка для размещения благоустройства автостоянки. Названные фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Макраполис" со дня государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства автостоянки, то есть с 18.08.2011 до дня направления Ивановским городским комитетом по управлению имуществом уведомления об отказе от указанного договора, то есть до 19.03.2013, осуществляло действия по использованию земельного участка по целевому назначению. При этом на момент направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды земельного участка установленный пунктом 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ трехгодичный срок не истек. Данный срок истекает лишь 18.08.2014 года. При таких обстоятельствах односторонний отказ Администрации г. Иваново от договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N С-3/01-1307, заключенного с ООО "Макраполис", содержащийся в письме указанного органа от 19.03.2013 N В01-41-480, при отсутствии оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ не соответствует положениям абзацу 13 ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 3, пункту 4 ч. 2 ст. 46 (в редакции по состоянию на 19.03.2013) Земельного кодекса Российской Федерации и обоснованно признан арбитражным судом первой инстанции недействительным. Указанный отказ ответчика от договора создает заявителю препятствия в дальнейшем использовании арендуемого земельного участка для строительства объекта капитального строительства при отсутствии законных оснований для создания таких препятствий.
Содержащиеся в апелляционной жалобе о праве Администрации г. Иваново как арендодателя отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного с ООО "Макраполис", на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм ЗК РФ.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация г. Иваново освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2013 по делу N А17-2116/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иванова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
А.В.КАРАВАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)