Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Семенюта Е.А.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ООО "Псельское": Луценко О.В., представитель по доверенности 46 АА 0245926 от 30.05.2013, паспорт РФ; Терехов А.Н., представитель по доверенности от 01.08.2013, паспорт РФ;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агрофирма Алвизоли" на решение Арбитражного суда Курской области от 12.07.2013 по делу N А35-697/2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельного участка и обязании внести запись в ЕГРП об обременении земельного участка, третье лицо: ООО "Псельское",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" (далее - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельного участка и обязании внести запись в ЕГРП об обременении земельного участка.
Определением суда от 08.02.2013 по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Псельское".
Решением суда от 12.07.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Агрофирма Алвизоли" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что в силу статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка. По мнению заявителя жалобы, Управление Росреестра по Курской области обязано внести запись об обременении выделенного земельного участка договором аренды N 1 от 20.09.2006, заключенным с ООО "Агрофирма Алвизоли".
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Псельское" и Управление Росреестра по Курской области ссылаются на то, что регистрирующий орган действовал в соответствии с законом в пределах своих полномочий, по делу имеет спор о праве на спорное недвижимое имущество, который не может быть разрешен в рамках публичного производства путем оспаривания действий органа государственной власти, а также заявителем пропущен срок обращения в суд в порядке статьи 198 АПК РФ.
В судебное заседание ООО "Агрофирма Алвизоли" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассматривалось в их отсутствие в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 05.05.2012 между заявителем в лице генерального директора Шафоростовой З.В. и ООО фирма "Алвизоли" в лице генерального директора Шафоростова А.И. заключен договор N 1 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участок со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 о 20.09.2006, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 15.05.2007.
Объектом по указанному договору аренды выступает земельный участок площадью 2026,78га с кадастровым номером 46:01:150000:3, расположенный по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет. Срок аренды по договору - до 20.09.2021.
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в установленном порядке 14.06.2012.
В адрес Общества 22.01.2013 поступило письмо от предыдущего арендатора о том, что земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198 площадью 8262800 кв. м зарегистрирован на праве собственности за ООО "Псельское", при этом в приложенной к письму копии свидетельства о государственной регистрации права в графе существующие обременения имеет место запись: "не зарегистрировано".
При этом заявитель, как арендатор, не давал согласие на выдел земельного участка из арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3.
Полагая невнесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений в отношении арендуемого Обществом земельного участка незаконным и нарушающим права и законные интересы, ООО "Агрофирма Алвизоли" обратилось в суд с рассмотренным заявлением.
Арбитражный суд области пришел к выводу о том, что оспариваемые действия соответствуют требованиям нормативных правовых актов и не нарушают прав и законных интересов ООО "Агрофирма Алвизоли", не создают каких-либо препятствий для осуществления заявителем предпринимательской деятельности.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее также - Закон о государственной регистрации) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (абзац 2 пункта 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации).
В рамках данного дела ООО "Агрофирма Алвизоли" оспаривается законность действий Управления Росреестра по Курской области по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:198, площадью 8262800 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет и обязании внести запись в ЕГРП об обременении указанного земельного участка договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 20.09.2006.
Как следует из материалов дела, ООО "Агрофирма Алвизоли" является арендатором земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, с кадастровым номером 46:01:150000:03, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет, площадью 2026,78 га на основании договора аренды N 1 от 20.09.2006. Договор N 1 от 05.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП 14.06.2012.
Земельный участок общей площадью 2026,78 га, с кадастровым номером 46:01:000000:198 образован 132 участниками общей долевой собственности при проведении собраний от 27.02.2012 и 28.02.2012 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3.
Согласно ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
При этом, в силу п. 5 ст. 14.1 указанного закона, согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Отсюда довод заявителя апелляционной жалобы о том, что для выхода из договора аренды необходимо было получить согласие арендатора, отклоняется как противоречащий действующему законодательству.
Законность произведенного выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3 земельного участка кадастровым номером 46:01:000000:198 и постановки последнего на кадастровый учет установлена решением Арбитражного суда Курской области от 19.09.2013 по делу N А35-11764/2012, оставленным в силе постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013.
Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество, не имеет самостоятельного правоустанавливающего характера и не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы органом, осуществляющим государственную регистрацию.
О регистрации общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198 в ЕГРП 13.07.2012 была внесена запись N 46-4602/009/2012-1.
При регистрации договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 17.07.2012 в ЕГРП была внесена запись за N 46-46-02/002/2012-665 об обременении прав участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198, поскольку в силу п. 3.1 Договора от 17.07.2012 арендатор -ООО "Псельское" - имеет преимущественное право на покупку доли в праве общей долевой собственности на арендуемый земельный участок.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
В соответствии с п. 40 Правил ведения ЕГРП при регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе.
При регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.
Несоблюдение установленного Правилами ведения ЕГРП порядка действий государственного регистратора при внесении изменений в ЕГРП (регистрация права возникшего - погашение права, прекращенного - исключение из списков арендодателей) неминуемо приведет к удвоению права участника общей долевой собственности на одну и ту же долю и, как следствие, к удвоению налогового бремени правообладателя.
Таким образом, согласно ч. 2 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, при осуществлении выдела земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:198 его собственники перестали быть собственниками земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:3. Следовательно, запись в ЕГРП об их праве на измененный земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:3 была погашена. Так же, в силу требования ст. 608 Гражданского кодекса РФ, они автоматически были исключены из списка арендодателей земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:3, как утратившие право собственности на него.
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 46:01:150000:3 как объект недвижимости не прекратил свое существование, в ЕГРП лишь внесены сведения об изменении его площади.
Ссылки в апелляционной жалобе на ч. 1 ст. 617 ГК РФ отклоняются, поскольку данная норма регулирует арендные отношения при переходе права собственности от одного арендодателя к другому, например в случае продажи, дарения, наследования имущества. В оспариваемом случае речь идет об утрате собственником право собственности на переданное в аренду имущество без перехода права, соответственно данная норма не применяется.
Вместе с тем, отсутствие записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:198, обусловлено тем, что договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 20.09.2006 не предусмотрено ограничение (обременение) прав участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:3.
Полномочиями по даче оценки договорным отношениям лиц, обратившихся за регистрацией, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управление Росреестра по Курской области не наделено.
Таким образом, Управление Росреестра по Курской области действовало в соответствии с законом в пределах предоставленных ему полномочий.
Кроме того, апелляционная коллегия обращает внимание на следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права. Избранный обществом способ защиты не приведет к восстановлению законных интересов, поскольку по делу имеет место спор о праве на спорное недвижимое имущество, который не может быть разрешен в рамках публичного производства путем оспаривания действий органа государственной власти.
В отношении зарегистрированного в установленном порядке права действующим законодательством (ч. 5 ст. 131 ГК РФ, ч. 5 ст. 2, ч. 3 ст. 20 Закона) предусмотрена возможность оспаривания действий (бездействие) регистрирующего органа, связанных с отказом в государственной регистрации прав либо уклонением от регистрации.
Следовательно, лицо полагающее, что его право на недвижимое имущество нарушено путем государственной регистрации права собственности за другим лицом, может обратиться в суд с иском о признании недействительными правоустанавливающих документов, которые послужили основанием для государственной регистрации и признании прекращенным самого зарегистрированного права.
Оспаривание действий регистрирующего органа, связанных с производством государственной регистрации в установленном порядке, законодательством не предусмотрено.
В силу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 28, 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспаривание субъективных гражданских прав возможно только в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчиков обладателя субъективного гражданского права и с использованием надлежащего способа защиты (аналогичное толкование дано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2009 по делу N А32-1666/2008). Соответствующие разъяснения даны в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о праве не может быть рассмотрен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что между заявителем и третьим лицом имеется спор о праве, заключающийся в том, обременен ли спорный земельный участок арендой в пользу заявителя. Кроме того, заявитель считает, что право аренды за третьим лицом зарегистрировано с нарушением закона, и фактически путем предъявления требований о незаконности действий регистратора, стремится к лишению права аренды третьего лица на выделенный земельный участок.
С учетом изложенного, судом области сделан правильный вывод о том, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области соответствуют Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и не нарушают прав и законных интересов заявителя.
Ссылки в апелляционной жалобе на судебную практику отклоняются, как не относящиеся к настоящему делу исходя из различия фактических обстоятельств дел.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а только выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены принятого по делу решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 12.07.2013 по делу N А35-697/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2013 ПО ДЕЛУ N А35-697/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2013 г. по делу N А35-697/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Семенюта Е.А.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ООО "Псельское": Луценко О.В., представитель по доверенности 46 АА 0245926 от 30.05.2013, паспорт РФ; Терехов А.Н., представитель по доверенности от 01.08.2013, паспорт РФ;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агрофирма Алвизоли" на решение Арбитражного суда Курской области от 12.07.2013 по делу N А35-697/2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельного участка и обязании внести запись в ЕГРП об обременении земельного участка, третье лицо: ООО "Псельское",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" (далее - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельного участка и обязании внести запись в ЕГРП об обременении земельного участка.
Определением суда от 08.02.2013 по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Псельское".
Решением суда от 12.07.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Агрофирма Алвизоли" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что в силу статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка. По мнению заявителя жалобы, Управление Росреестра по Курской области обязано внести запись об обременении выделенного земельного участка договором аренды N 1 от 20.09.2006, заключенным с ООО "Агрофирма Алвизоли".
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Псельское" и Управление Росреестра по Курской области ссылаются на то, что регистрирующий орган действовал в соответствии с законом в пределах своих полномочий, по делу имеет спор о праве на спорное недвижимое имущество, который не может быть разрешен в рамках публичного производства путем оспаривания действий органа государственной власти, а также заявителем пропущен срок обращения в суд в порядке статьи 198 АПК РФ.
В судебное заседание ООО "Агрофирма Алвизоли" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассматривалось в их отсутствие в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 05.05.2012 между заявителем в лице генерального директора Шафоростовой З.В. и ООО фирма "Алвизоли" в лице генерального директора Шафоростова А.И. заключен договор N 1 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участок со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 о 20.09.2006, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 15.05.2007.
Объектом по указанному договору аренды выступает земельный участок площадью 2026,78га с кадастровым номером 46:01:150000:3, расположенный по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет. Срок аренды по договору - до 20.09.2021.
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в установленном порядке 14.06.2012.
В адрес Общества 22.01.2013 поступило письмо от предыдущего арендатора о том, что земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198 площадью 8262800 кв. м зарегистрирован на праве собственности за ООО "Псельское", при этом в приложенной к письму копии свидетельства о государственной регистрации права в графе существующие обременения имеет место запись: "не зарегистрировано".
При этом заявитель, как арендатор, не давал согласие на выдел земельного участка из арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3.
Полагая невнесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений в отношении арендуемого Обществом земельного участка незаконным и нарушающим права и законные интересы, ООО "Агрофирма Алвизоли" обратилось в суд с рассмотренным заявлением.
Арбитражный суд области пришел к выводу о том, что оспариваемые действия соответствуют требованиям нормативных правовых актов и не нарушают прав и законных интересов ООО "Агрофирма Алвизоли", не создают каких-либо препятствий для осуществления заявителем предпринимательской деятельности.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее также - Закон о государственной регистрации) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (абзац 2 пункта 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации).
В рамках данного дела ООО "Агрофирма Алвизоли" оспаривается законность действий Управления Росреестра по Курской области по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:198, площадью 8262800 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет и обязании внести запись в ЕГРП об обременении указанного земельного участка договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 20.09.2006.
Как следует из материалов дела, ООО "Агрофирма Алвизоли" является арендатором земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, с кадастровым номером 46:01:150000:03, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет, площадью 2026,78 га на основании договора аренды N 1 от 20.09.2006. Договор N 1 от 05.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП 14.06.2012.
Земельный участок общей площадью 2026,78 га, с кадастровым номером 46:01:000000:198 образован 132 участниками общей долевой собственности при проведении собраний от 27.02.2012 и 28.02.2012 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3.
Согласно ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
При этом, в силу п. 5 ст. 14.1 указанного закона, согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Отсюда довод заявителя апелляционной жалобы о том, что для выхода из договора аренды необходимо было получить согласие арендатора, отклоняется как противоречащий действующему законодательству.
Законность произведенного выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3 земельного участка кадастровым номером 46:01:000000:198 и постановки последнего на кадастровый учет установлена решением Арбитражного суда Курской области от 19.09.2013 по делу N А35-11764/2012, оставленным в силе постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013.
Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество, не имеет самостоятельного правоустанавливающего характера и не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы органом, осуществляющим государственную регистрацию.
О регистрации общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198 в ЕГРП 13.07.2012 была внесена запись N 46-4602/009/2012-1.
При регистрации договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 17.07.2012 в ЕГРП была внесена запись за N 46-46-02/002/2012-665 об обременении прав участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198, поскольку в силу п. 3.1 Договора от 17.07.2012 арендатор -ООО "Псельское" - имеет преимущественное право на покупку доли в праве общей долевой собственности на арендуемый земельный участок.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
В соответствии с п. 40 Правил ведения ЕГРП при регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе.
При регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.
Несоблюдение установленного Правилами ведения ЕГРП порядка действий государственного регистратора при внесении изменений в ЕГРП (регистрация права возникшего - погашение права, прекращенного - исключение из списков арендодателей) неминуемо приведет к удвоению права участника общей долевой собственности на одну и ту же долю и, как следствие, к удвоению налогового бремени правообладателя.
Таким образом, согласно ч. 2 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, при осуществлении выдела земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:198 его собственники перестали быть собственниками земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:3. Следовательно, запись в ЕГРП об их праве на измененный земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:3 была погашена. Так же, в силу требования ст. 608 Гражданского кодекса РФ, они автоматически были исключены из списка арендодателей земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:3, как утратившие право собственности на него.
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 46:01:150000:3 как объект недвижимости не прекратил свое существование, в ЕГРП лишь внесены сведения об изменении его площади.
Ссылки в апелляционной жалобе на ч. 1 ст. 617 ГК РФ отклоняются, поскольку данная норма регулирует арендные отношения при переходе права собственности от одного арендодателя к другому, например в случае продажи, дарения, наследования имущества. В оспариваемом случае речь идет об утрате собственником право собственности на переданное в аренду имущество без перехода права, соответственно данная норма не применяется.
Вместе с тем, отсутствие записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:198, обусловлено тем, что договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 20.09.2006 не предусмотрено ограничение (обременение) прав участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:3.
Полномочиями по даче оценки договорным отношениям лиц, обратившихся за регистрацией, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управление Росреестра по Курской области не наделено.
Таким образом, Управление Росреестра по Курской области действовало в соответствии с законом в пределах предоставленных ему полномочий.
Кроме того, апелляционная коллегия обращает внимание на следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права. Избранный обществом способ защиты не приведет к восстановлению законных интересов, поскольку по делу имеет место спор о праве на спорное недвижимое имущество, который не может быть разрешен в рамках публичного производства путем оспаривания действий органа государственной власти.
В отношении зарегистрированного в установленном порядке права действующим законодательством (ч. 5 ст. 131 ГК РФ, ч. 5 ст. 2, ч. 3 ст. 20 Закона) предусмотрена возможность оспаривания действий (бездействие) регистрирующего органа, связанных с отказом в государственной регистрации прав либо уклонением от регистрации.
Следовательно, лицо полагающее, что его право на недвижимое имущество нарушено путем государственной регистрации права собственности за другим лицом, может обратиться в суд с иском о признании недействительными правоустанавливающих документов, которые послужили основанием для государственной регистрации и признании прекращенным самого зарегистрированного права.
Оспаривание действий регистрирующего органа, связанных с производством государственной регистрации в установленном порядке, законодательством не предусмотрено.
В силу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 28, 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспаривание субъективных гражданских прав возможно только в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчиков обладателя субъективного гражданского права и с использованием надлежащего способа защиты (аналогичное толкование дано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2009 по делу N А32-1666/2008). Соответствующие разъяснения даны в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о праве не может быть рассмотрен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что между заявителем и третьим лицом имеется спор о праве, заключающийся в том, обременен ли спорный земельный участок арендой в пользу заявителя. Кроме того, заявитель считает, что право аренды за третьим лицом зарегистрировано с нарушением закона, и фактически путем предъявления требований о незаконности действий регистратора, стремится к лишению права аренды третьего лица на выделенный земельный участок.
С учетом изложенного, судом области сделан правильный вывод о том, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области соответствуют Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и не нарушают прав и законных интересов заявителя.
Ссылки в апелляционной жалобе на судебную практику отклоняются, как не относящиеся к настоящему делу исходя из различия фактических обстоятельств дел.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а только выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены принятого по делу решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 12.07.2013 по делу N А35-697/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)