Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимаева Ф.И.
судей Камериловой В.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюжаковой С.В.
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Рента" - у представителя, явившегося в судебное заседание, отсутствует подлинник доверенности, в связи с чем, в процесс не допущен
от ответчика и третьих лиц - не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рента"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2008 по делу N А12-5916/08-С40 (судья Романов С.П.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Рента"
к открытому акционерному обществу "Поволжский торговый дом"
третьи лица:
УМИ г. Волжского,
Администрация г. Волжского,
УФРС по Волгоградской области
о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей и применении последствий недействительности сделки
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рента" (далее - ООО "Рента") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к открытому акционерному обществу "Поволжский торговый дом" (далее - ОАО "Поволжский торговый дом") с иском о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1259аз от 12.08.2002 г. и применении последствий недействительности сделки.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил требование в части применения последствий недействительности сделки, в связи с чем, просит восстановить задолженность ОАО "Поволжский торговый дом" перед арендодателем по договору аренды N 1259аз в полном объеме, существующую на момент подписания оспариваемого договора.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2008 по делу N А12-5916/08-С40 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Рента" обратилось с апелляционной жалобой, просит решение отменить, в иске отказать.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор от 04.05.2007 г. является ничтожной сделкой, так как был заключен в период конкурсного производства ОАО "Поволжский торговый дом" без учета требований ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 01.08.2002 г. между УМИ г. Волжского (арендодатель) и ОАО "Поволжский торговый дом" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1259аз, в соответствии с которым арендатору в пользование за плату на срок с 25.01.2002 г. по 25.01.2012 г. передан земельный участок площадью 520 кв. м, расположенный по адресу: г. Волжский, ул. Энгельса, 22.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 30.11.2006 г., вынесенным в рамках дела N А12-7871/04-с50 ОАО "Поволжский торговый дом" признано несостоятельным (банкротом).
04.05.2007 г. между ОАО "Поволжский торговый дом" (правообладатель) в лице конкурсного управляющего и ООО "Рента" (правоприобретатель) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.08.2002 г. N 1259аз, в соответствии с которым правообладатель передал правоприобретателю права и обязанности на земельный участок площадью 520 кв. м (п. п. 1.1 - 1.3).
Договоры в установленном порядке зарегистрированы в УФРС по Волгоградской области, что подтверждается выпиской от 16.05.2008 г. из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 37).
Оспариваемый договор согласован с УМИ администрации г. Волжского, что следует из отметки на его тексте.
Постановлением Волжской городском Думы N 35/15 о 22.02.2007 г. управление и распоряжение городскими землями возложено на Комитет земельных ресурсов, в том числе по ранее заключенным договорам аренды.
Согласно п. 1.4 договора он является возмездным, в связи с чем, правоприобретатель обязался погасить задолженность правообладателя перед арендодателем по договору N 1259аз в полном объеме.
Указанное свидетельствует о замене стороны в правоотношениях, связанных с арендой земельного участка с согласия арендодателя в полном объеме (п. 1.4), что фактически является формой перевода долга на ООО "Рента" (ст. 391 ГК РФ).
Согласно справке, представленной Комитетом, размер долга за период с 10.12.2003 г. по 30.06.2008 г. составил 283 656,28 руб. (л.д. 68-72).
ООО "Рента", считая, что указанная сделка совершена в нарушение норм ст. 131, 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", обратилось в арбитражный суд с иском о признании ее недействительной. ООО "Рента" указало на то, что право аренды подлежало включению в конкурсную массу с последующей реализацией его на торгах.
Суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене в части отказа в иске о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1259аз от 12.08.2002 г. по следующим основаниям.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии ООО "Рента" права на предъявление иска о признание недействительной указанной сделки, так как ООО "Рента" не является кредитором ОАО "Поволжский торговый дом".
Вместе с тем, при вынесении решения суд первой инстанции не учел следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Постановлением Волжской городской думы от 22.02.2007 г. N 35/15 "Об утверждении Положения о Комитете земельных ресурсов администрации городского округа - города Волжский Волгоградской области (л.д. 82) утверждено Положение о Комитете земельных ресурсов администрации городского округа - города Волжский Волгоградской области (далее - Положение).
Как следует из Положения, Комитет земельных ресурсов уполномочен выступать арендодателем по договорам аренды земельных участков, расположенных на территории городского округа - город Волжский Волгоградской области, в том числе ранее заключенным с Управлением муниципальным имуществом.
Договор перенайма и перевода долга по ранее возникшему долгу по уплате арендной платы заключен 04.05.2007 г. Согласие на перенаем и перевод долга по договору аренды дано Управлением муниципального имущества Администрации г. Волжский.
В соответствии с п. 2. ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленных актами, определяющими статус этих органов.
В материалах дела отсутствуют доказательства уплаты ООО "Рента" возникшего у ОАО "Поволжский торговый дом" долга по арендной плате до заключения договора от 04.05.2007 г.
На момент совершения сделки от 04.05.2007 г. управление муниципальным имуществом не имело права выступать от имени муниципального образования г. Волжский в правоотношениях по аренде земельных участков, в том числе по ранее заключенным договорам.
Таким образом, согласие на перенаем и перевод долга было дано некомпетентным органом местного самоуправления и не может рассматриваться как согласие кредитора.
Договор от 04.05.2007 г. совершен с нарушением требований нормы п. 1 ст. 391 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, иск ООО "Рента" в части признании договора от 04.05.2007 г. недействительным подлежит удовлетворению.
Поскольку последствия недействительности ничтожной сделки не наступили, решение в части отказа в применении последствий недействительности ничтожной сделки следует оставить без изменений.
С учетом частичного удовлетворения иска и апелляционной жалобы, взыскание государственной пошлины подлежит перераспределению.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 1000 рублей и за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 500 рублей арбитражный суд апелляционной инстанции относит на ОАО "Поволжский торговый дом".
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2008 по делу N А12-5916/08-С40 отменить в части.
Признать недействительным договор от 04.05.2007 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.08.2002 г. N 1259аз.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Поволжский торговый дом" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рента" 500 рублей - расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и 1000 рублей - за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2008 ПО ДЕЛУ N А12-5916/08-С40
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2008 г. по делу N А12-5916/08-С40
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимаева Ф.И.
судей Камериловой В.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюжаковой С.В.
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Рента" - у представителя, явившегося в судебное заседание, отсутствует подлинник доверенности, в связи с чем, в процесс не допущен
от ответчика и третьих лиц - не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рента"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2008 по делу N А12-5916/08-С40 (судья Романов С.П.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Рента"
к открытому акционерному обществу "Поволжский торговый дом"
третьи лица:
УМИ г. Волжского,
Администрация г. Волжского,
УФРС по Волгоградской области
о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей и применении последствий недействительности сделки
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рента" (далее - ООО "Рента") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к открытому акционерному обществу "Поволжский торговый дом" (далее - ОАО "Поволжский торговый дом") с иском о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1259аз от 12.08.2002 г. и применении последствий недействительности сделки.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил требование в части применения последствий недействительности сделки, в связи с чем, просит восстановить задолженность ОАО "Поволжский торговый дом" перед арендодателем по договору аренды N 1259аз в полном объеме, существующую на момент подписания оспариваемого договора.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2008 по делу N А12-5916/08-С40 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Рента" обратилось с апелляционной жалобой, просит решение отменить, в иске отказать.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор от 04.05.2007 г. является ничтожной сделкой, так как был заключен в период конкурсного производства ОАО "Поволжский торговый дом" без учета требований ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 01.08.2002 г. между УМИ г. Волжского (арендодатель) и ОАО "Поволжский торговый дом" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1259аз, в соответствии с которым арендатору в пользование за плату на срок с 25.01.2002 г. по 25.01.2012 г. передан земельный участок площадью 520 кв. м, расположенный по адресу: г. Волжский, ул. Энгельса, 22.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 30.11.2006 г., вынесенным в рамках дела N А12-7871/04-с50 ОАО "Поволжский торговый дом" признано несостоятельным (банкротом).
04.05.2007 г. между ОАО "Поволжский торговый дом" (правообладатель) в лице конкурсного управляющего и ООО "Рента" (правоприобретатель) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.08.2002 г. N 1259аз, в соответствии с которым правообладатель передал правоприобретателю права и обязанности на земельный участок площадью 520 кв. м (п. п. 1.1 - 1.3).
Договоры в установленном порядке зарегистрированы в УФРС по Волгоградской области, что подтверждается выпиской от 16.05.2008 г. из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 37).
Оспариваемый договор согласован с УМИ администрации г. Волжского, что следует из отметки на его тексте.
Постановлением Волжской городском Думы N 35/15 о 22.02.2007 г. управление и распоряжение городскими землями возложено на Комитет земельных ресурсов, в том числе по ранее заключенным договорам аренды.
Согласно п. 1.4 договора он является возмездным, в связи с чем, правоприобретатель обязался погасить задолженность правообладателя перед арендодателем по договору N 1259аз в полном объеме.
Указанное свидетельствует о замене стороны в правоотношениях, связанных с арендой земельного участка с согласия арендодателя в полном объеме (п. 1.4), что фактически является формой перевода долга на ООО "Рента" (ст. 391 ГК РФ).
Согласно справке, представленной Комитетом, размер долга за период с 10.12.2003 г. по 30.06.2008 г. составил 283 656,28 руб. (л.д. 68-72).
ООО "Рента", считая, что указанная сделка совершена в нарушение норм ст. 131, 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", обратилось в арбитражный суд с иском о признании ее недействительной. ООО "Рента" указало на то, что право аренды подлежало включению в конкурсную массу с последующей реализацией его на торгах.
Суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене в части отказа в иске о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1259аз от 12.08.2002 г. по следующим основаниям.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии ООО "Рента" права на предъявление иска о признание недействительной указанной сделки, так как ООО "Рента" не является кредитором ОАО "Поволжский торговый дом".
Вместе с тем, при вынесении решения суд первой инстанции не учел следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Постановлением Волжской городской думы от 22.02.2007 г. N 35/15 "Об утверждении Положения о Комитете земельных ресурсов администрации городского округа - города Волжский Волгоградской области (л.д. 82) утверждено Положение о Комитете земельных ресурсов администрации городского округа - города Волжский Волгоградской области (далее - Положение).
Как следует из Положения, Комитет земельных ресурсов уполномочен выступать арендодателем по договорам аренды земельных участков, расположенных на территории городского округа - город Волжский Волгоградской области, в том числе ранее заключенным с Управлением муниципальным имуществом.
Договор перенайма и перевода долга по ранее возникшему долгу по уплате арендной платы заключен 04.05.2007 г. Согласие на перенаем и перевод долга по договору аренды дано Управлением муниципального имущества Администрации г. Волжский.
В соответствии с п. 2. ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленных актами, определяющими статус этих органов.
В материалах дела отсутствуют доказательства уплаты ООО "Рента" возникшего у ОАО "Поволжский торговый дом" долга по арендной плате до заключения договора от 04.05.2007 г.
На момент совершения сделки от 04.05.2007 г. управление муниципальным имуществом не имело права выступать от имени муниципального образования г. Волжский в правоотношениях по аренде земельных участков, в том числе по ранее заключенным договорам.
Таким образом, согласие на перенаем и перевод долга было дано некомпетентным органом местного самоуправления и не может рассматриваться как согласие кредитора.
Договор от 04.05.2007 г. совершен с нарушением требований нормы п. 1 ст. 391 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, иск ООО "Рента" в части признании договора от 04.05.2007 г. недействительным подлежит удовлетворению.
Поскольку последствия недействительности ничтожной сделки не наступили, решение в части отказа в применении последствий недействительности ничтожной сделки следует оставить без изменений.
С учетом частичного удовлетворения иска и апелляционной жалобы, взыскание государственной пошлины подлежит перераспределению.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 1000 рублей и за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 500 рублей арбитражный суд апелляционной инстанции относит на ОАО "Поволжский торговый дом".
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2008 по делу N А12-5916/08-С40 отменить в части.
Признать недействительным договор от 04.05.2007 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.08.2002 г. N 1259аз.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Поволжский торговый дом" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рента" 500 рублей - расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и 1000 рублей - за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)