Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Шаршукова Сергея Павловича (ОГРН 30461500900034, ИНН 616811502686) - Демидовой Н.Н. (доверенность от 27.09.2012), в отсутствие представителя заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области, извещенного надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, заявившего ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 по делу N А53-22892/2012 (судья Меленчук И.С.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Шаршуков С.П. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области (далее - комитет) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 05.06.2012 N 3612/з, в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020902:28, площадью 24 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, ул. Мацоты С.В., 52 (далее - земельный участок); обязании комитета в двухнедельный срок с момента принятия решения суда направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка по цене, установленной на 05.06.2012 (дату подачи заявления в комитет); взыскании расходов по уплате государственной пошлины (требования уточнены).
Определением от 19.09.2012 производство по делу в отношении требований, заявленных к администрации города Новочеркасска, прекращено в связи с отказом заявителя в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Этим же судебным актом по делу назначалась судебная экспертиза.
Решением от 22.11.2012 заявленные требования удовлетворены в части. Отказ комитета, выраженный в письме от 05.06.2012 N 3612/з, признан незаконным. На заинтересованное лицо возложена обязанность принять решение о предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок предоставлен для размещения открытой автостоянки с автосервисом. Фактическое использование участка соответствует градостроительной зоне, в которой он расположен; участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Согласно экспертному заключению ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "Ас-Консалтинг" от 29.10.2012 N 722/12 участок используется заявителем в полном объеме для эксплуатации принадлежащего ему завершенного строительством объекта недвижимости (открытая автостоянка с автосервисом (1 очередь), КПП-1 площадью 23,5 кв. м, литера А, этажность 2); на участке ведется строительство здания автосервиса и административного здания; исходя из назначения объектов недвижимости, как завершенных, так и не завершенных, находящихся на спорном участке, все они представляют единый имущественный комплекс; объекты незавершенного строительства имеют достаточную степень готовности для определения площади застройки, которая является необходимой для использования участка по целевому назначению. В части обязания в двухнедельный срок направить проект договора суд пришел к выводу о преждевременном предъявлении требования ввиду отсутствия положительного решения комитета о выкупе участка.
В апелляционном порядке законность и обоснованность судебного акта первой инстанции не проверялись в связи с пропуском заявителем установленного статьей 259 Кодекса срока на подачу апелляционной жалобы, в восстановлении которого отказано.
В кассационной жалобе комитет просит решение от 22.11.2012 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. Податель жалобы указывает на то, что к объектам незавершенного строительства не применимы положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Объекты строительства, расположенные на участке, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до ввода в эксплуатацию. Доказательства достижения цели, в соответствии с которой предпринимателю предоставлен земельный участок, отсутствуют.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить в силе обжалуемый судебный акт, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив, что рассматриваемый участок предоставлен для использования открытой автостоянки, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 05.08.2009 с разрешенным использованием - "для размещения открытой автостоянки легковых автомобилей с автосервисом", что соответствует градостроительному регламенту. На участке расположены открытая автостоянка с автосервисом, литера А, этажность 2, площадью 23,5 кв. м, а также объекты незавершенного строительства общей площадью 135,0 кв. м и 1404 кв. м, принадлежащие заявителю на праве собственности. При обращении в комитет предприниматель представил все необходимые документы. Нахождение на участке объектов незавершенного строительства не является основанием для отказа в приватизации земельного участка. С учетом выводов судебной экспертизы, расположенные на участке объекты являются единым имущественным комплексом, для эксплуатации которого необходим участок испрашиваемой площади.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу. Комитет в суд кассационной инстанции не явился, направил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Судебное заседание проведено в порядке статей 121 и 123 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом от 28.10.2009 N 23 о результатах аукциона и постановлением администрации города Новочеркасска от 27.07.2009 N 1972 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 30.10.2009 N 09/555 аренды земельного участка сроком до 28.10.2012 (т. 1, л.д. 13, 14). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 20).
По акту приема-передачи от 29.10.2009 участок передан арендатору (т. 1, л.д. 15).
В силу пункта 1.1 договора объект аренды передан в целях размещения открытой автостоянки легковых автомобилей с автосервисом.
В 2011 году заявителю Управлением архитектуры и градостроительства (далее - управление) выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - открытой автостоянки автомобилей с автосервисом. Здание автосервиса. N RU61355000-0330. Строительные работы включают два этапа - две очереди (т. 1, л.д. 24).
Разрешением от 09.09.2011 N RU61355000-0266 введена в эксплуатацию первая очередь строительства - объект капитального строительства открытая автостоянка с автосервисом, КПП-1, литера А (т. 1, л.д. 25, 26).
На основании разрешительной и технической документации предпринимателем осуществлена государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на арендуемом земельном участке: объект незавершенного строительства площадью 1404 кв. м (степень готовности 26%), объект незавершенного строительства площадью 135,0 кв. м (степень готовности 42%), открытая автостоянка с автосервисом, 1 очередь, КПП-1, площадью 23,5 кв. м, литера А, этажность 2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.01.2012, 12.01.2012, 16.01.2012 (т. 1, л.д. 21-23).
Заявителем получены кадастровые и технические паспорта на перечисленные объекты от 01.12.2011 (т. 1, л.д. 26-31; 46-53).
В связи с продолжением строительства на земельном участке и изменением степени готовности произведено переоформление правоустанавливающего документа на объект незавершенного строительства общей площадью 1404 кв. м (степень готовности 58%), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 15.10.2012 (т. 2, л.д. 119).
Реализуя право, закрепленное в статье 36 Земельного кодекса, предприниматель обратился в комитет с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка.
Письмом от 05.06.2012 N 3612/з комитет отказал заявителю в приватизации спорного земельного участка, мотивируя тем, что применение статьи 36 Земельного кодекса к объектам незавершенного строительства не предусмотрено (т. 1, л.д. 4).
Считая отказ незаконным, нарушающим права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса законность судебных актов по настоящему делу проверяется судом кассационной инстанции, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности решений, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение, совершили действия (бездействие).
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, в силу которого земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающие такую регистрацию, направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.
Таким образом, объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.
Суд кассационной инстанции считает, что наличие государственной регистрации права собственности на имущество, включающее объекты незавершенного строительства (площадью 135,0 кв. м и 1404 кв. м) не может являться основанием для предоставления заявителю в собственность испрашиваемого земельного участка.
Ссылка суда первой инстанции на экспертное заключение от 29.10.2012 N 722/12 не имеет решающего значения по делу, исходя из приведенных положений земельного законодательства.
Таким образом, в настоящем деле статья 36 Земельного кодекса, на основании которой судом первой инстанции удовлетворены требования, не подлежит применению. Поскольку на земельном участке имеются объекты, не завершенные строительством, а цель, в соответствии с которой земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду, не достигнута (не введена в эксплуатацию вторая очередь строительства) в соответствии с названной статьей Земельного кодекса участок не может быть передан в собственность заявителю. Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, позволяющих предоставить земельный участок, занятый незавершенным строительством объектами, в собственность предпринимателя материалы дела также не подтверждают.
Аналогичный правовой подход нашел отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10.
В силу указанного отказ комитета, изложенный в письме от 05.06.2012 N 3612/з, суд кассационной инстанции считает обоснованным.
Следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований, так как совокупность условий, предусмотренных статьей 198 Кодекса, в данном случае отсутствует.
Аргумент представителя предпринимателя о том, что на арендуемом участке имеется асфальтовое покрытие, что позволяет использовать его по целевому назначению (в качестве автостоянки легковых автомобилей) до окончательного завершения строительства объектов недвижимости, коллегией изучен и отклоняется, учитывая, что покрытие (из бетона, асфальта, щебня) какой-либо площади земельного участка представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены, то есть несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что по делу не требуется установления фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и исследования доказательств, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса отменить решение суда от 22.11.2012 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 по делу N А53-22892/2012 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N А53-22892/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N А53-22892/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Шаршукова Сергея Павловича (ОГРН 30461500900034, ИНН 616811502686) - Демидовой Н.Н. (доверенность от 27.09.2012), в отсутствие представителя заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области, извещенного надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, заявившего ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 по делу N А53-22892/2012 (судья Меленчук И.С.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Шаршуков С.П. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области (далее - комитет) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 05.06.2012 N 3612/з, в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020902:28, площадью 24 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, ул. Мацоты С.В., 52 (далее - земельный участок); обязании комитета в двухнедельный срок с момента принятия решения суда направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка по цене, установленной на 05.06.2012 (дату подачи заявления в комитет); взыскании расходов по уплате государственной пошлины (требования уточнены).
Определением от 19.09.2012 производство по делу в отношении требований, заявленных к администрации города Новочеркасска, прекращено в связи с отказом заявителя в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Этим же судебным актом по делу назначалась судебная экспертиза.
Решением от 22.11.2012 заявленные требования удовлетворены в части. Отказ комитета, выраженный в письме от 05.06.2012 N 3612/з, признан незаконным. На заинтересованное лицо возложена обязанность принять решение о предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок предоставлен для размещения открытой автостоянки с автосервисом. Фактическое использование участка соответствует градостроительной зоне, в которой он расположен; участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Согласно экспертному заключению ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "Ас-Консалтинг" от 29.10.2012 N 722/12 участок используется заявителем в полном объеме для эксплуатации принадлежащего ему завершенного строительством объекта недвижимости (открытая автостоянка с автосервисом (1 очередь), КПП-1 площадью 23,5 кв. м, литера А, этажность 2); на участке ведется строительство здания автосервиса и административного здания; исходя из назначения объектов недвижимости, как завершенных, так и не завершенных, находящихся на спорном участке, все они представляют единый имущественный комплекс; объекты незавершенного строительства имеют достаточную степень готовности для определения площади застройки, которая является необходимой для использования участка по целевому назначению. В части обязания в двухнедельный срок направить проект договора суд пришел к выводу о преждевременном предъявлении требования ввиду отсутствия положительного решения комитета о выкупе участка.
В апелляционном порядке законность и обоснованность судебного акта первой инстанции не проверялись в связи с пропуском заявителем установленного статьей 259 Кодекса срока на подачу апелляционной жалобы, в восстановлении которого отказано.
В кассационной жалобе комитет просит решение от 22.11.2012 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. Податель жалобы указывает на то, что к объектам незавершенного строительства не применимы положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Объекты строительства, расположенные на участке, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до ввода в эксплуатацию. Доказательства достижения цели, в соответствии с которой предпринимателю предоставлен земельный участок, отсутствуют.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить в силе обжалуемый судебный акт, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив, что рассматриваемый участок предоставлен для использования открытой автостоянки, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 05.08.2009 с разрешенным использованием - "для размещения открытой автостоянки легковых автомобилей с автосервисом", что соответствует градостроительному регламенту. На участке расположены открытая автостоянка с автосервисом, литера А, этажность 2, площадью 23,5 кв. м, а также объекты незавершенного строительства общей площадью 135,0 кв. м и 1404 кв. м, принадлежащие заявителю на праве собственности. При обращении в комитет предприниматель представил все необходимые документы. Нахождение на участке объектов незавершенного строительства не является основанием для отказа в приватизации земельного участка. С учетом выводов судебной экспертизы, расположенные на участке объекты являются единым имущественным комплексом, для эксплуатации которого необходим участок испрашиваемой площади.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу. Комитет в суд кассационной инстанции не явился, направил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Судебное заседание проведено в порядке статей 121 и 123 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом от 28.10.2009 N 23 о результатах аукциона и постановлением администрации города Новочеркасска от 27.07.2009 N 1972 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 30.10.2009 N 09/555 аренды земельного участка сроком до 28.10.2012 (т. 1, л.д. 13, 14). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 20).
По акту приема-передачи от 29.10.2009 участок передан арендатору (т. 1, л.д. 15).
В силу пункта 1.1 договора объект аренды передан в целях размещения открытой автостоянки легковых автомобилей с автосервисом.
В 2011 году заявителю Управлением архитектуры и градостроительства (далее - управление) выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - открытой автостоянки автомобилей с автосервисом. Здание автосервиса. N RU61355000-0330. Строительные работы включают два этапа - две очереди (т. 1, л.д. 24).
Разрешением от 09.09.2011 N RU61355000-0266 введена в эксплуатацию первая очередь строительства - объект капитального строительства открытая автостоянка с автосервисом, КПП-1, литера А (т. 1, л.д. 25, 26).
На основании разрешительной и технической документации предпринимателем осуществлена государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на арендуемом земельном участке: объект незавершенного строительства площадью 1404 кв. м (степень готовности 26%), объект незавершенного строительства площадью 135,0 кв. м (степень готовности 42%), открытая автостоянка с автосервисом, 1 очередь, КПП-1, площадью 23,5 кв. м, литера А, этажность 2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.01.2012, 12.01.2012, 16.01.2012 (т. 1, л.д. 21-23).
Заявителем получены кадастровые и технические паспорта на перечисленные объекты от 01.12.2011 (т. 1, л.д. 26-31; 46-53).
В связи с продолжением строительства на земельном участке и изменением степени готовности произведено переоформление правоустанавливающего документа на объект незавершенного строительства общей площадью 1404 кв. м (степень готовности 58%), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 15.10.2012 (т. 2, л.д. 119).
Реализуя право, закрепленное в статье 36 Земельного кодекса, предприниматель обратился в комитет с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка.
Письмом от 05.06.2012 N 3612/з комитет отказал заявителю в приватизации спорного земельного участка, мотивируя тем, что применение статьи 36 Земельного кодекса к объектам незавершенного строительства не предусмотрено (т. 1, л.д. 4).
Считая отказ незаконным, нарушающим права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса законность судебных актов по настоящему делу проверяется судом кассационной инстанции, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности решений, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение, совершили действия (бездействие).
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, в силу которого земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающие такую регистрацию, направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.
Таким образом, объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.
Суд кассационной инстанции считает, что наличие государственной регистрации права собственности на имущество, включающее объекты незавершенного строительства (площадью 135,0 кв. м и 1404 кв. м) не может являться основанием для предоставления заявителю в собственность испрашиваемого земельного участка.
Ссылка суда первой инстанции на экспертное заключение от 29.10.2012 N 722/12 не имеет решающего значения по делу, исходя из приведенных положений земельного законодательства.
Таким образом, в настоящем деле статья 36 Земельного кодекса, на основании которой судом первой инстанции удовлетворены требования, не подлежит применению. Поскольку на земельном участке имеются объекты, не завершенные строительством, а цель, в соответствии с которой земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду, не достигнута (не введена в эксплуатацию вторая очередь строительства) в соответствии с названной статьей Земельного кодекса участок не может быть передан в собственность заявителю. Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, позволяющих предоставить земельный участок, занятый незавершенным строительством объектами, в собственность предпринимателя материалы дела также не подтверждают.
Аналогичный правовой подход нашел отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10.
В силу указанного отказ комитета, изложенный в письме от 05.06.2012 N 3612/з, суд кассационной инстанции считает обоснованным.
Следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований, так как совокупность условий, предусмотренных статьей 198 Кодекса, в данном случае отсутствует.
Аргумент представителя предпринимателя о том, что на арендуемом участке имеется асфальтовое покрытие, что позволяет использовать его по целевому назначению (в качестве автостоянки легковых автомобилей) до окончательного завершения строительства объектов недвижимости, коллегией изучен и отклоняется, учитывая, что покрытие (из бетона, асфальта, щебня) какой-либо площади земельного участка представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены, то есть несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что по делу не требуется установления фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и исследования доказательств, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса отменить решение суда от 22.11.2012 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 по делу N А53-22892/2012 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)