Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Даменов Э.А.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Блиновской Е.О.,
судей Старцевой Е.А., Степановой М.Г.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Б.К. к Б.Н. об обращении взыскания на предмет ипотеки и встречному иску Б.Н. к Б.К. о расторжении договора купли-продажи,
по апелляционной жалобе Б.К. на решение Белоярского городского суда от 13 марта 2012 года, которым постановлено:
"Б.К. в удовлетворении исковых требований к Б.Н. отказать в полном объеме.
Исковые требования Б.Н. к Б.К. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи гаража с земельным участком N(адрес обезличен) от (дата обезличена), заключенный между Б.Н. и Б.К..
Взыскать с Б.К. в пользу Б.Н. расходы по оплате услуг оценщика в размере 8 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 руб., а всего в сумме 8 200 руб.".
Заслушав доклад судьи Блиновской Е.О., судебная коллегия
установила:
Б.К. обратился в суд к Б.Н. с иском, в учетом изменений, об обращении взыскания на предмет ипотеки гараж с земельным участком (номер обезличен) стоимостью 1 300 000 рублей, находящемся в (адрес обезличен), район автомобильной газовой наполнительной компрессорной станции (далее - АГНКС), в счет погашения суммы долга в размере 432 000 рублей и неустойки в размере 50 000 рублей. Просил взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 8 020 рублей.
Требования мотивировал тем, что согласно договору купли-продажи указанного объекта от (дата обезличена) обязательства по его передаче им исполнены. (дата обезличена) произведена государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, указанного имущества под N(номер обезличен) и (номер обезличен). Ответчик свои обязательства по оплате не исполнила. Вступившие в законную силу решения судов от (дата обезличена) и (дата обезличена), которыми обращено взыскание на предмет ипотеки и назначено взыскание в счет погашения долга денежные суммы в размере 231 550 и 162 000 рублей и неустойка в размере 50 000 и 23 000 рублей соответственно, ею также не исполнены. Период просрочки платежей составил 12 месяцев с (дата обезличена) по (дата обезличена) Считает, что согласно ст. 3, абз. 3 ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его требования подлежат удовлетворению.
Решением Белоярского городского суда от 09 ноября 2011 года производство по делу прекращено по причине уже принятия судом решения по данному спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 декабря 2011 года определение отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Б.Н. обратилась со встречным иском к Б.К. о расторжении договора купли-продажи спорного объекта и взыскании расходов на оплату услуг оценщика в размере 8 000 рублей и госпошлины в размере 520 рублей, мотивируя тем, что до (дата обезличена) года она вносила ежемесячные платежи по договору и выплатила сумму в размере 189 450 рублей и неустойку по решениям судов в размере 73 000 рублей. Дальнейшее исполнение обязательств по оплате стало невозможным в связи с трудным материальным положением и выяснившимися существенными условиями, касающимися стоимости объекта, с которыми она не согласна. В (дата обезличена). она давала согласие на предложение Б.К. о расторжении договора, но в ответ на ее очередное требование о расторжении договора получила отказ. Ссылаясь на положения ст. ст. 450, 451, 452, 453 ГК РФ, считает возможным удовлетворение ее требований. Существенными условиями, о которых ей не было известно при заключении договора, считает значительно завышенную стоимость объекта по договору в сравнении с его стоимостью при приобретении его ответчиком: гараж - 120 000 рублей и земельный участок - 17 626 рублей. Указала, что согласно отчету от (дата обезличена) рыночная стоимость объектов на день покупки составляла 670 724 рубля, а на (дата обезличена) - 579 822 рубля. Кроме того, к гаражу не подключены коммуникации, о чем ей не было известно ранее.
Возражая против требований встречного иска, Б.К. через своего представителя по доверенности Ж., считает их незаконными и необоснованными, т.к. объекты недвижимости Б.Н. приняла по передаточному акту (дата обезличена) в состоянии, соответствующем договору, без явных недостатков, наличие коммуникаций при этом не обсуждалось. Считает, что трудное материальное положение не является основанием для расторжения договора.
В судебное заседание истец-ответчик Б.К. не явился, его представитель Ж. иск поддержал, со встречным не согласился.
Ответчик - истец по встречному иску Б.Н., возражая против удовлетворения иска, указала на наличие подключенной электроэнергии на момент покупки, которая была отключена после заключения договора, так как подключенное было произведено нелегально. В 2009 г. при обоюдном согласии на расторжение договора она выплатила 180 000 рублей, но впоследствии от расторжения договора Б.К. отказался и снова потребовал деньги.
Белоярский городской суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец-ответчик по встречному иску Б.К. с ним не согласился, просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении его требований и отказе в удовлетворении встречных. Не согласился с выводом суда о недопустимости неоднократного обращении взыскания на один и тот же предмет по одному и тому же договору, т.к. каких-либо ограничений по количеству обращений в суд с такими требованиями законом не установлено, кроме того, это предусмотрено условиями договора об оплате по частям в рассрочку. Считает не основанным на нормах материального права вывод суда об отсутствии взыскания задолженности с Б.Н. в судебном порядке. Указал на неисполнение судом обязанности по вручению ему копий судебных постановлений и наличие достаточной информации о размерах своих требований в исковом заявлении и дополнении к нему, наличие вступивших в законную силу решений суда по его аналогичным искам. Также полагает, что изменение стоимости продаваемых объектов и отсутствие энергоснабжения гаража не являются основанием для расторжения договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Б.К., судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, в связи с неправильным применением материального права.
Как установлено судом первой инстанции, (дата обезличена) между сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которого истец продал, а ответчик купила гараж с земельным участком (номер обезличен), находящийся в районе автомобильной газовой наполнительной компрессорной станции (адрес обезличен). Цена гаража с участком по соглашению сторон составляет 1 300 000 рублей, подлежащих выплате ответчиком не позднее (дата обезличена) ежемесячно, до 18 числа каждого месяца, в определенном размере, а именно в срок до (дата обезличена) по 27 000 руб. ежемесячно, а в последующем - по 28 0000 руб. ежемесячно (л.д. 8).
В соответствии с п. 4 договора купли-продажи гаража с земельным участком от (дата обезличена) в случае просрочки ежемесячного платежа ответчик обязуется выплачивать неустойку в размере 10%, исчисляемых из оставшейся на день просрочки суммы долга за каждый день просрочки до оплаты платежа.
Согласно передаточному акту о (дата обезличена), ответчик приняла вышеназванный гараж с земельным участком (л.д. 9).
(дата обезличена) произведена государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, что подтверждается отметками на вышеуказанном договоре купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Из материалов дела следует, что решением суда от (дата обезличена) обращено взыскание на предмет ипотеки - гараж и земельный участок (номер обезличен) в (адрес обезличен), (адрес обезличен), и в счет исполнения обязательства по договору взыскано за первые 14 месяцев, с (дата обезличена) по (дата обезличена), денежная сумма в размере 231 550 рублей и неустойка в размере 50 000 рублей. Решением суда от (дата обезличена) обращено взыскание на тот же предмет ипотеки, и за период 6 месяцев с (дата обезличена) по (дата обезличена) взыскана сумма долга в размере 162 000 рублей и неустойка в размере 23 000 рублей.
Предметом настоящего спора явилось неисполнение ответчиком обязательств по оплате по договору за период с (дата обезличена) по (дата обезличена)
Доказательств их исполнения ответчиком не предоставлено, поэтому требования Б.К. о взыскании задолженности за указанный период продолжительностью 12 месяцев, составившая сумму в размере 324 000 рубля, подлежат удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В силу ч. 2 ст. 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороны, участвовавшие в деле, не могут оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
Вступившими в законную силу решениями суда от 22 июня 2010 г. (л.д. 10-15) установлен факт ипотеки и обязанность оплаты приобретенного ответчиком по договору купли продажи недвижимого имущества от (дата обезличена) (л.д. 8-9), в размере и в порядке, указанном выше.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б.К., суд ошибочно пришел к выводу об обоснованности исковых требований ответчика по заявленному встречному иску.
Исковые требования Б.Н. удовлетворению не подлежат, поскольку гараж принят в состоянии, соответствующем условиям договора, которым подключение его к коммуникациям не предусмотрено. Установление цены продаваемого имущества является правом продавца, и возникшие в отношении нее в последующем возражения покупателя не являются основанием для расторжения договора, так как односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене.
Размер исковых требований в части периода не производившейся оплаты и правильности расчета требуемой суммы ответчиком не оспаривался. Основной долг за 16 месяцев по 27 000 руб. составляет 432 000 рублей. Неустойка снижена истцом, по сравнению с установленным договором ее размером, до 50 000 рублей, что соответствует требованиям ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер государственной пошлины от суммы 482 000 руб. составляет 8 020 руб., на основании абз. 5 подпункта 1 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, п., и истцом оплачен полностью, что подтверждается квитанцией и кассовым чеком (л.д. 5, 61).
Кроме того, при обращении взыскания на предмет залога необходимо применить закон, подлежащий применению, поскольку в силу ч. 3 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
- 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
- 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
- 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения;
- 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;
- Согласно отчета оценщика (номер обезличен) от (дата обезличена) (л.д. 127-156), представленного ответчиком, рыночная стоимость заложенного имущества (гаража и земельного участка) составляет 579 822 руб. 08 коп. Соответственно, 80% от этой стоимости составляет 463 857 руб. 66 коп.
Данные о месте нахождения и кадастровом номере объекта также в деле имеются в копиях свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ответчика.
Поскольку иное не предусмотрено сторонами в договоре купли-продажи, реализация заложенного имущества должна осуществляться с публичных торгов, в силу вышеназванного закона "Об ипотеке".
При таких обстоятельствах новое решение может быть принято судом апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Белоярского городского суда от 13 марта 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Б.К. удовлетворить.
Обратить взыскание на предмет ипотеки: гараж, кадастровый номер (номер обезличен), (номер обезличен), с земельным участком, кадастровый номер (номер обезличен), (номер обезличен), находящемся в (адрес обезличен), район автомобильной газовой наполнительной компрессорной станции (АГНКС), принадлежащие Б.Н., для удовлетворения за счет этого имущества основной суммы ее долга Б.К. в размере 432 000 рублей, неустойки в размере 50 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 8 020 руб., а всего 490 020 (четыреста девяносто тысяч двадцать) рублей.
Заложенное имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов; начальную продажную стоимостью имущества- гаража с земельным участком, определить в размере 463 857, 66 руб. (четыреста шестьдесят три тысячи восемьсот пятьдесят семь рублей 66 коп.).
В удовлетворении исковых требований Б.Н. к Б.К. о расторжении договора купли-продажи гаража с земельным участком - отказать.
Председательствующий
Е.О.БЛИНОВСКАЯ
Судьи
Е.А.СТАРЦЕВА
М.Г.СТЕПАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 22.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2097/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2012 г. по делу N 33-2097/2012
Судья Даменов Э.А.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Блиновской Е.О.,
судей Старцевой Е.А., Степановой М.Г.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Б.К. к Б.Н. об обращении взыскания на предмет ипотеки и встречному иску Б.Н. к Б.К. о расторжении договора купли-продажи,
по апелляционной жалобе Б.К. на решение Белоярского городского суда от 13 марта 2012 года, которым постановлено:
"Б.К. в удовлетворении исковых требований к Б.Н. отказать в полном объеме.
Исковые требования Б.Н. к Б.К. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи гаража с земельным участком N(адрес обезличен) от (дата обезличена), заключенный между Б.Н. и Б.К..
Взыскать с Б.К. в пользу Б.Н. расходы по оплате услуг оценщика в размере 8 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 руб., а всего в сумме 8 200 руб.".
Заслушав доклад судьи Блиновской Е.О., судебная коллегия
установила:
Б.К. обратился в суд к Б.Н. с иском, в учетом изменений, об обращении взыскания на предмет ипотеки гараж с земельным участком (номер обезличен) стоимостью 1 300 000 рублей, находящемся в (адрес обезличен), район автомобильной газовой наполнительной компрессорной станции (далее - АГНКС), в счет погашения суммы долга в размере 432 000 рублей и неустойки в размере 50 000 рублей. Просил взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 8 020 рублей.
Требования мотивировал тем, что согласно договору купли-продажи указанного объекта от (дата обезличена) обязательства по его передаче им исполнены. (дата обезличена) произведена государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, указанного имущества под N(номер обезличен) и (номер обезличен). Ответчик свои обязательства по оплате не исполнила. Вступившие в законную силу решения судов от (дата обезличена) и (дата обезличена), которыми обращено взыскание на предмет ипотеки и назначено взыскание в счет погашения долга денежные суммы в размере 231 550 и 162 000 рублей и неустойка в размере 50 000 и 23 000 рублей соответственно, ею также не исполнены. Период просрочки платежей составил 12 месяцев с (дата обезличена) по (дата обезличена) Считает, что согласно ст. 3, абз. 3 ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его требования подлежат удовлетворению.
Решением Белоярского городского суда от 09 ноября 2011 года производство по делу прекращено по причине уже принятия судом решения по данному спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 декабря 2011 года определение отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Б.Н. обратилась со встречным иском к Б.К. о расторжении договора купли-продажи спорного объекта и взыскании расходов на оплату услуг оценщика в размере 8 000 рублей и госпошлины в размере 520 рублей, мотивируя тем, что до (дата обезличена) года она вносила ежемесячные платежи по договору и выплатила сумму в размере 189 450 рублей и неустойку по решениям судов в размере 73 000 рублей. Дальнейшее исполнение обязательств по оплате стало невозможным в связи с трудным материальным положением и выяснившимися существенными условиями, касающимися стоимости объекта, с которыми она не согласна. В (дата обезличена). она давала согласие на предложение Б.К. о расторжении договора, но в ответ на ее очередное требование о расторжении договора получила отказ. Ссылаясь на положения ст. ст. 450, 451, 452, 453 ГК РФ, считает возможным удовлетворение ее требований. Существенными условиями, о которых ей не было известно при заключении договора, считает значительно завышенную стоимость объекта по договору в сравнении с его стоимостью при приобретении его ответчиком: гараж - 120 000 рублей и земельный участок - 17 626 рублей. Указала, что согласно отчету от (дата обезличена) рыночная стоимость объектов на день покупки составляла 670 724 рубля, а на (дата обезличена) - 579 822 рубля. Кроме того, к гаражу не подключены коммуникации, о чем ей не было известно ранее.
Возражая против требований встречного иска, Б.К. через своего представителя по доверенности Ж., считает их незаконными и необоснованными, т.к. объекты недвижимости Б.Н. приняла по передаточному акту (дата обезличена) в состоянии, соответствующем договору, без явных недостатков, наличие коммуникаций при этом не обсуждалось. Считает, что трудное материальное положение не является основанием для расторжения договора.
В судебное заседание истец-ответчик Б.К. не явился, его представитель Ж. иск поддержал, со встречным не согласился.
Ответчик - истец по встречному иску Б.Н., возражая против удовлетворения иска, указала на наличие подключенной электроэнергии на момент покупки, которая была отключена после заключения договора, так как подключенное было произведено нелегально. В 2009 г. при обоюдном согласии на расторжение договора она выплатила 180 000 рублей, но впоследствии от расторжения договора Б.К. отказался и снова потребовал деньги.
Белоярский городской суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец-ответчик по встречному иску Б.К. с ним не согласился, просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении его требований и отказе в удовлетворении встречных. Не согласился с выводом суда о недопустимости неоднократного обращении взыскания на один и тот же предмет по одному и тому же договору, т.к. каких-либо ограничений по количеству обращений в суд с такими требованиями законом не установлено, кроме того, это предусмотрено условиями договора об оплате по частям в рассрочку. Считает не основанным на нормах материального права вывод суда об отсутствии взыскания задолженности с Б.Н. в судебном порядке. Указал на неисполнение судом обязанности по вручению ему копий судебных постановлений и наличие достаточной информации о размерах своих требований в исковом заявлении и дополнении к нему, наличие вступивших в законную силу решений суда по его аналогичным искам. Также полагает, что изменение стоимости продаваемых объектов и отсутствие энергоснабжения гаража не являются основанием для расторжения договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Б.К., судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, в связи с неправильным применением материального права.
Как установлено судом первой инстанции, (дата обезличена) между сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которого истец продал, а ответчик купила гараж с земельным участком (номер обезличен), находящийся в районе автомобильной газовой наполнительной компрессорной станции (адрес обезличен). Цена гаража с участком по соглашению сторон составляет 1 300 000 рублей, подлежащих выплате ответчиком не позднее (дата обезличена) ежемесячно, до 18 числа каждого месяца, в определенном размере, а именно в срок до (дата обезличена) по 27 000 руб. ежемесячно, а в последующем - по 28 0000 руб. ежемесячно (л.д. 8).
В соответствии с п. 4 договора купли-продажи гаража с земельным участком от (дата обезличена) в случае просрочки ежемесячного платежа ответчик обязуется выплачивать неустойку в размере 10%, исчисляемых из оставшейся на день просрочки суммы долга за каждый день просрочки до оплаты платежа.
Согласно передаточному акту о (дата обезличена), ответчик приняла вышеназванный гараж с земельным участком (л.д. 9).
(дата обезличена) произведена государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, что подтверждается отметками на вышеуказанном договоре купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Из материалов дела следует, что решением суда от (дата обезличена) обращено взыскание на предмет ипотеки - гараж и земельный участок (номер обезличен) в (адрес обезличен), (адрес обезличен), и в счет исполнения обязательства по договору взыскано за первые 14 месяцев, с (дата обезличена) по (дата обезличена), денежная сумма в размере 231 550 рублей и неустойка в размере 50 000 рублей. Решением суда от (дата обезличена) обращено взыскание на тот же предмет ипотеки, и за период 6 месяцев с (дата обезличена) по (дата обезличена) взыскана сумма долга в размере 162 000 рублей и неустойка в размере 23 000 рублей.
Предметом настоящего спора явилось неисполнение ответчиком обязательств по оплате по договору за период с (дата обезличена) по (дата обезличена)
Доказательств их исполнения ответчиком не предоставлено, поэтому требования Б.К. о взыскании задолженности за указанный период продолжительностью 12 месяцев, составившая сумму в размере 324 000 рубля, подлежат удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В силу ч. 2 ст. 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороны, участвовавшие в деле, не могут оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
Вступившими в законную силу решениями суда от 22 июня 2010 г. (л.д. 10-15) установлен факт ипотеки и обязанность оплаты приобретенного ответчиком по договору купли продажи недвижимого имущества от (дата обезличена) (л.д. 8-9), в размере и в порядке, указанном выше.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б.К., суд ошибочно пришел к выводу об обоснованности исковых требований ответчика по заявленному встречному иску.
Исковые требования Б.Н. удовлетворению не подлежат, поскольку гараж принят в состоянии, соответствующем условиям договора, которым подключение его к коммуникациям не предусмотрено. Установление цены продаваемого имущества является правом продавца, и возникшие в отношении нее в последующем возражения покупателя не являются основанием для расторжения договора, так как односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене.
Размер исковых требований в части периода не производившейся оплаты и правильности расчета требуемой суммы ответчиком не оспаривался. Основной долг за 16 месяцев по 27 000 руб. составляет 432 000 рублей. Неустойка снижена истцом, по сравнению с установленным договором ее размером, до 50 000 рублей, что соответствует требованиям ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер государственной пошлины от суммы 482 000 руб. составляет 8 020 руб., на основании абз. 5 подпункта 1 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, п., и истцом оплачен полностью, что подтверждается квитанцией и кассовым чеком (л.д. 5, 61).
Кроме того, при обращении взыскания на предмет залога необходимо применить закон, подлежащий применению, поскольку в силу ч. 3 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
- 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
- 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
- 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения;
- 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;
- Согласно отчета оценщика (номер обезличен) от (дата обезличена) (л.д. 127-156), представленного ответчиком, рыночная стоимость заложенного имущества (гаража и земельного участка) составляет 579 822 руб. 08 коп. Соответственно, 80% от этой стоимости составляет 463 857 руб. 66 коп.
Данные о месте нахождения и кадастровом номере объекта также в деле имеются в копиях свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ответчика.
Поскольку иное не предусмотрено сторонами в договоре купли-продажи, реализация заложенного имущества должна осуществляться с публичных торгов, в силу вышеназванного закона "Об ипотеке".
При таких обстоятельствах новое решение может быть принято судом апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Белоярского городского суда от 13 марта 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Б.К. удовлетворить.
Обратить взыскание на предмет ипотеки: гараж, кадастровый номер (номер обезличен), (номер обезличен), с земельным участком, кадастровый номер (номер обезличен), (номер обезличен), находящемся в (адрес обезличен), район автомобильной газовой наполнительной компрессорной станции (АГНКС), принадлежащие Б.Н., для удовлетворения за счет этого имущества основной суммы ее долга Б.К. в размере 432 000 рублей, неустойки в размере 50 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 8 020 руб., а всего 490 020 (четыреста девяносто тысяч двадцать) рублей.
Заложенное имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов; начальную продажную стоимостью имущества- гаража с земельным участком, определить в размере 463 857, 66 руб. (четыреста шестьдесят три тысячи восемьсот пятьдесят семь рублей 66 коп.).
В удовлетворении исковых требований Б.Н. к Б.К. о расторжении договора купли-продажи гаража с земельным участком - отказать.
Председательствующий
Е.О.БЛИНОВСКАЯ
Судьи
Е.А.СТАРЦЕВА
М.Г.СТЕПАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)