Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Опря Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Судневой В.Н., судей Филатовой Е.С., Першиной Л.В., при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 04.07.2012 года в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Г.К. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.04.2012, которым постановлено:
Исковые требования Г.К. удовлетворить частично.
Взыскать с Г.А. в пользу Г.К. сумму долга по договорам займа в размере <...> рублей, проценты за пользование займом в сумме <...> рублей <...> копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <...> рубля <...> копеек, возврат госпошлины в сумме <...> рублей <...> копеек, всего <...> рублей <...> копейки, в удовлетворении остальной части требований об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом по адресу: <...> - отказать.
В удовлетворении исковых требований Г.А. к Г.К., Е. о прекращении залога недвижимого имущества земельного участка и жилого дома по адресу: <...> - отказать.
Заслушав доклад судьи Филатовой Е.С., пояснения представителей истца В., Г., представителя ответчика Х., проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Г.К. обратился в суд с иском к Г.А. о взыскании задолженности по договору займа от 30.09.2009 в размере <...> рублей, <...> процентов за пользование суммой займа, <...> рублей процентов за пользование чужими денежными средствами; обращении взыскания на предмет залога: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство жилого дома на основании постановления N <...> от 19.01.1996, общей площадью 1194 кв. м, расположенный по адресу: <...>; 2-этажный жилой дом с цокольным этажом (лит. А), назначение: жилое, общая площадь 665, 2 кв. м, инв. N <...>, адрес объекта: <...>; возложении судебных расходов по делу на Г.А. Исковое заявление мотивировано тем, что 30.09.2009 Г.А. взяла у Г.К. и Е. в долг <...> рублей, о чем был подписан договор займа. Процентная ставка по договору составила 60% годовых, уплата процентов предусмотрена единовременно. На дату окончательного погашения суммы займа. Заем предоставлялся на три месяца. В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа с процентами в предусмотренный договором срок заемщик предоставил в залог недвижимое имущество: земельный участок площадью 1197 кв. м, расположенный по адресу: <...> незарегистрированным незавершенным строительством жилым домом. Договор залога в установленном порядке зарегистрирован.
Г.А. обратилась в суд с иском к Г.К., Е. о признании прекращенной ипотеки в отношении следующего имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, общая площадь 1194 кв. м, адрес: <...>. Кадастровый номер <...>, - зарегистрированную на основании договора залога недвижимости от 30.09.2009 между Г.А. и Г.К., Е.; 2-этажный жилой дом с цокольным этажом (лит. А), назначение: жилое, общая площадь 665,2 кв. м, инв. N <...>, адрес объекта: <...>, кадастровый номер <...> - зарегистрированную в силу закона. Исковое заявление основано на договоре займа от 30.09.2009.28.11.2009 Г.А. возвратила Е. <...> рублей, о чем составлена соответствующая расписка. Оставшуюся часть долга с процентами Г.А. намеревалась передать Г.К. Однако, в начале 2010 года Г.А. на заложенном участке начала строительство жилого дома, узнав об этом, Г.К. решил воспользоваться сложившимися правоотношениями и начал уклоняться от получения суммы займа. В середине 2010 года Г.А. окончила строительство дома, 27.09.2010 право собственности было зарегистрировано. В соответствии с п. 1 ст. 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в отношении дома была зарегистрирована ипотека в силу закона. Г.А. неоднократно обращалась к Г.К. с намерением возвратить сумму задолженности, однако, Г.К. отказывался принять денежные средства, указывая на возросшую сумму долга и отсутствие намерений снимать залог. Полагает, что ответчики уклоняются от получения денежных средств и снятия обременения.
Г.К. в рамках заявленных Г.А. требований обратился со встречным иском о взыскании с Г.А. задолженности по договору займа от 30.09.2009 в размере <...> рублей, процентов за пользование суммой займа а размере <...> рублей (проценты рассчитаны на 20.09.2011), процентов за пользование чужими денежными средствами по обоим договорам, рассчитанных на 20.09.2011, в сумме <...> рублей.
Определением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 15.11.2011 гражданское дело по иску Г.К. к Г.А. о взыскании сумм по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество и гражданское дело по иску Г.А. к Г.К., Е. о прекращении залога со встречными исковыми требованиями Г.К. объединены в одно производство.
По делу постановлено приведенное выше решение.
Г.К. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.04.2012, удовлетворить требования Г.К. в полном объеме. Полагает, что судом неправильно применены нормы материального права. Отказ в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом со ссылкой на ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" мотивирован тем, что жилой дом является единственным местом жительства ответчика. При этом суд не учел положения ст. 50, п. 1 ст. 54.1, названного Закона, согласно которым единственным обстоятельством, влекущим невозможность обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество, является незначительность нарушения обязательства со стороны должника и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Указанные обстоятельства не были установлены судом. Судом не применен п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающего имущество, на в отношении которого не допускается ипотека. Должник в нарушение ст. 10 ГК РФ зарегистрировала по месту жительства себя и своих несовершеннолетних детей по адресу: <...> без согласия залогодержателя. Суд не выяснил состав семьи ответчика, вследствие чего сделал необоснованный вывод о том, что дом по указанному адресу является единственным местом жительства. Не выяснена судом цель заключения договоров займа.
Проверив дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на апелляционную жалобу, судебная коллегия полагает решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.04.2012 подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Г.К. об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и жилой дом по адресу: <...> в связи с неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, согласно п. 3 договоров займа от 30.09.2009 в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа с процентами в указанный срок заемщик Г.А. предоставила в залог следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1194 кв. м, с кадастровым номером <...>, предоставленный под строительство индивидуального жилого дома на основании постановления N <...> от 19.01.1996 (земли населенных пунктов), и размещенный на указанном земельном участке незарегистрированный, незавершенный строительством жилой дом (фундамент), расположенные по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности Г.А. 30.09.2009 между Г.А. и Г.К., между Г.А. и Г.К., Е. были заключены договоры залога недвижимости, по условиям которых в обеспечение возврата суммы займа залогодателям Г.К., Е. были переданы земельный участок общей площадью 1194 кв. м и размещенный на участке незарегистрированный, незавершенный строительством жилой дом (фундамент), расположенные по адресу: <...> Перми. Оба договора залога недвижимости зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю. Право собственности Г.А. на земельный участок зарегистрировано 29.09.2009.27.09.2010 Г.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на 2-этажный жилой дом с цокольным этажом (лит. А), назначение: жилое, общая площадь 665,2 кв. м, инв. N <...>, адрес объекта: <...> с существующим обременением права в виде ипотеки в силу закона.
Отказывая Г.К. в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога в силу договора и в силу закона, суд исходил из того, что жилой дом по ул. <...> г. Перми является единственным на день вынесения решения для ответчика пригодным для постоянного проживания жилым помещением. Ответчик Г.А. и ее пять несовершеннолетних детей зарегистрированы и проживают в указанном доме, иного жилого помещения у Г.А. в собственности не имеется. При этом суд руководствовался положениями ст. 446 ГПК РФ, п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
С указанными выводами суда судебная коллегия не соглашается.
Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 54.1. Федерального закона от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке), обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в этом жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Согласно ст. 78 (пункт 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В силу п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Согласно ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Статья 78 Закона об ипотеке в данном случае неправильно истолкована судом первой инстанции, поскольку в данной норме ставится вопрос о прекращении права пользования предметом залога залогодателя и любых иных лиц, а не устанавливается запрет на обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом и его реализацию.
При таких обстоятельствах, в связи с неправильным истолкованием закона, решение суда от 12.04.2012 в части отказа Г.К. в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...> и принадлежащие на праве собственности Г.А., не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене.
Отменяя решение суда в части, судебная коллегия полагает возможными принять в этой части новое решение об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Г.А. на праве собственности: земельный участок и двухэтажный жилой дом по адресу: <...>.
Основания, предусмотренные ст. 54.1 Закона об ипотеке, которые не позволили бы обратить взыскание на заложенное имущество, отсутствуют. Просрочка обязательства составила более года. В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела на основании определения Мотовилихинского районного суда г. Перми проведена экспертиза по оценке указанного недвижимого имущества. Согласно экспертному заключению N <...>, подготовленному экспертом К., на 17.02.2012 рыночная стоимость земельного участка составляет <...> рублей, рыночная стоимость жилого дома - <...> рублей. Возражения относительно величины рыночной стоимости стороны не заявляли. Общая сумма задолженности составила <...> рублей <...> копейки, что превышает пять процентов от общей стоимости заложенного имущества.
В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в решении указывается начальная продажная заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судебная коллегия определяет общую начальную продажную стоимость земельного участка и жилого дома в размере <...> рублей ((<...>) x 80%). Способ реализации имущества в соответствии с п.п. 3 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке определяется путем продажи с торгов.
Руководствуясь ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.04.2012 отменить в части отказа Г.К. в удовлетворении исковых требований к Г.А. об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом по адресу: <...>.
Принять по делу в указанной части новое решение: обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Г.А. на праве собственности, путем продажи с публичных торгов: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство индивидуального жилого дома на основании постановления N <...> от 19.01.1996, общая <...> адрес объекта: <...>, определив начальную продажную стоимость в размере <...> рублей; двухэтажный жилой дом с цокольным этажом (лит. А), назначение: жилое, общая <...> инв. N <...>, адрес объекта: <...>, определив начальную продажную стоимость в размере <...> рублей.
В остальной части оставить решение без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 04.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5724
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. по делу N 33-5724
Судья Опря Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Судневой В.Н., судей Филатовой Е.С., Першиной Л.В., при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 04.07.2012 года в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Г.К. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.04.2012, которым постановлено:
Исковые требования Г.К. удовлетворить частично.
Взыскать с Г.А. в пользу Г.К. сумму долга по договорам займа в размере <...> рублей, проценты за пользование займом в сумме <...> рублей <...> копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <...> рубля <...> копеек, возврат госпошлины в сумме <...> рублей <...> копеек, всего <...> рублей <...> копейки, в удовлетворении остальной части требований об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом по адресу: <...> - отказать.
В удовлетворении исковых требований Г.А. к Г.К., Е. о прекращении залога недвижимого имущества земельного участка и жилого дома по адресу: <...> - отказать.
Заслушав доклад судьи Филатовой Е.С., пояснения представителей истца В., Г., представителя ответчика Х., проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Г.К. обратился в суд с иском к Г.А. о взыскании задолженности по договору займа от 30.09.2009 в размере <...> рублей, <...> процентов за пользование суммой займа, <...> рублей процентов за пользование чужими денежными средствами; обращении взыскания на предмет залога: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство жилого дома на основании постановления N <...> от 19.01.1996, общей площадью 1194 кв. м, расположенный по адресу: <...>; 2-этажный жилой дом с цокольным этажом (лит. А), назначение: жилое, общая площадь 665, 2 кв. м, инв. N <...>, адрес объекта: <...>; возложении судебных расходов по делу на Г.А. Исковое заявление мотивировано тем, что 30.09.2009 Г.А. взяла у Г.К. и Е. в долг <...> рублей, о чем был подписан договор займа. Процентная ставка по договору составила 60% годовых, уплата процентов предусмотрена единовременно. На дату окончательного погашения суммы займа. Заем предоставлялся на три месяца. В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа с процентами в предусмотренный договором срок заемщик предоставил в залог недвижимое имущество: земельный участок площадью 1197 кв. м, расположенный по адресу: <...> незарегистрированным незавершенным строительством жилым домом. Договор залога в установленном порядке зарегистрирован.
Г.А. обратилась в суд с иском к Г.К., Е. о признании прекращенной ипотеки в отношении следующего имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, общая площадь 1194 кв. м, адрес: <...>. Кадастровый номер <...>, - зарегистрированную на основании договора залога недвижимости от 30.09.2009 между Г.А. и Г.К., Е.; 2-этажный жилой дом с цокольным этажом (лит. А), назначение: жилое, общая площадь 665,2 кв. м, инв. N <...>, адрес объекта: <...>, кадастровый номер <...> - зарегистрированную в силу закона. Исковое заявление основано на договоре займа от 30.09.2009.28.11.2009 Г.А. возвратила Е. <...> рублей, о чем составлена соответствующая расписка. Оставшуюся часть долга с процентами Г.А. намеревалась передать Г.К. Однако, в начале 2010 года Г.А. на заложенном участке начала строительство жилого дома, узнав об этом, Г.К. решил воспользоваться сложившимися правоотношениями и начал уклоняться от получения суммы займа. В середине 2010 года Г.А. окончила строительство дома, 27.09.2010 право собственности было зарегистрировано. В соответствии с п. 1 ст. 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в отношении дома была зарегистрирована ипотека в силу закона. Г.А. неоднократно обращалась к Г.К. с намерением возвратить сумму задолженности, однако, Г.К. отказывался принять денежные средства, указывая на возросшую сумму долга и отсутствие намерений снимать залог. Полагает, что ответчики уклоняются от получения денежных средств и снятия обременения.
Г.К. в рамках заявленных Г.А. требований обратился со встречным иском о взыскании с Г.А. задолженности по договору займа от 30.09.2009 в размере <...> рублей, процентов за пользование суммой займа а размере <...> рублей (проценты рассчитаны на 20.09.2011), процентов за пользование чужими денежными средствами по обоим договорам, рассчитанных на 20.09.2011, в сумме <...> рублей.
Определением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 15.11.2011 гражданское дело по иску Г.К. к Г.А. о взыскании сумм по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество и гражданское дело по иску Г.А. к Г.К., Е. о прекращении залога со встречными исковыми требованиями Г.К. объединены в одно производство.
По делу постановлено приведенное выше решение.
Г.К. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.04.2012, удовлетворить требования Г.К. в полном объеме. Полагает, что судом неправильно применены нормы материального права. Отказ в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом со ссылкой на ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" мотивирован тем, что жилой дом является единственным местом жительства ответчика. При этом суд не учел положения ст. 50, п. 1 ст. 54.1, названного Закона, согласно которым единственным обстоятельством, влекущим невозможность обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество, является незначительность нарушения обязательства со стороны должника и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Указанные обстоятельства не были установлены судом. Судом не применен п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающего имущество, на в отношении которого не допускается ипотека. Должник в нарушение ст. 10 ГК РФ зарегистрировала по месту жительства себя и своих несовершеннолетних детей по адресу: <...> без согласия залогодержателя. Суд не выяснил состав семьи ответчика, вследствие чего сделал необоснованный вывод о том, что дом по указанному адресу является единственным местом жительства. Не выяснена судом цель заключения договоров займа.
Проверив дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на апелляционную жалобу, судебная коллегия полагает решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.04.2012 подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Г.К. об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и жилой дом по адресу: <...> в связи с неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, согласно п. 3 договоров займа от 30.09.2009 в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа с процентами в указанный срок заемщик Г.А. предоставила в залог следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1194 кв. м, с кадастровым номером <...>, предоставленный под строительство индивидуального жилого дома на основании постановления N <...> от 19.01.1996 (земли населенных пунктов), и размещенный на указанном земельном участке незарегистрированный, незавершенный строительством жилой дом (фундамент), расположенные по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности Г.А. 30.09.2009 между Г.А. и Г.К., между Г.А. и Г.К., Е. были заключены договоры залога недвижимости, по условиям которых в обеспечение возврата суммы займа залогодателям Г.К., Е. были переданы земельный участок общей площадью 1194 кв. м и размещенный на участке незарегистрированный, незавершенный строительством жилой дом (фундамент), расположенные по адресу: <...> Перми. Оба договора залога недвижимости зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю. Право собственности Г.А. на земельный участок зарегистрировано 29.09.2009.27.09.2010 Г.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на 2-этажный жилой дом с цокольным этажом (лит. А), назначение: жилое, общая площадь 665,2 кв. м, инв. N <...>, адрес объекта: <...> с существующим обременением права в виде ипотеки в силу закона.
Отказывая Г.К. в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога в силу договора и в силу закона, суд исходил из того, что жилой дом по ул. <...> г. Перми является единственным на день вынесения решения для ответчика пригодным для постоянного проживания жилым помещением. Ответчик Г.А. и ее пять несовершеннолетних детей зарегистрированы и проживают в указанном доме, иного жилого помещения у Г.А. в собственности не имеется. При этом суд руководствовался положениями ст. 446 ГПК РФ, п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
С указанными выводами суда судебная коллегия не соглашается.
Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 54.1. Федерального закона от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке), обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в этом жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Согласно ст. 78 (пункт 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В силу п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Согласно ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Статья 78 Закона об ипотеке в данном случае неправильно истолкована судом первой инстанции, поскольку в данной норме ставится вопрос о прекращении права пользования предметом залога залогодателя и любых иных лиц, а не устанавливается запрет на обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом и его реализацию.
При таких обстоятельствах, в связи с неправильным истолкованием закона, решение суда от 12.04.2012 в части отказа Г.К. в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...> и принадлежащие на праве собственности Г.А., не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене.
Отменяя решение суда в части, судебная коллегия полагает возможными принять в этой части новое решение об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Г.А. на праве собственности: земельный участок и двухэтажный жилой дом по адресу: <...>.
Основания, предусмотренные ст. 54.1 Закона об ипотеке, которые не позволили бы обратить взыскание на заложенное имущество, отсутствуют. Просрочка обязательства составила более года. В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела на основании определения Мотовилихинского районного суда г. Перми проведена экспертиза по оценке указанного недвижимого имущества. Согласно экспертному заключению N <...>, подготовленному экспертом К., на 17.02.2012 рыночная стоимость земельного участка составляет <...> рублей, рыночная стоимость жилого дома - <...> рублей. Возражения относительно величины рыночной стоимости стороны не заявляли. Общая сумма задолженности составила <...> рублей <...> копейки, что превышает пять процентов от общей стоимости заложенного имущества.
В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в решении указывается начальная продажная заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судебная коллегия определяет общую начальную продажную стоимость земельного участка и жилого дома в размере <...> рублей ((<...>) x 80%). Способ реализации имущества в соответствии с п.п. 3 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке определяется путем продажи с торгов.
Руководствуясь ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.04.2012 отменить в части отказа Г.К. в удовлетворении исковых требований к Г.А. об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом по адресу: <...>.
Принять по делу в указанной части новое решение: обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Г.А. на праве собственности, путем продажи с публичных торгов: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство индивидуального жилого дома на основании постановления N <...> от 19.01.1996, общая <...> адрес объекта: <...>, определив начальную продажную стоимость в размере <...> рублей; двухэтажный жилой дом с цокольным этажом (лит. А), назначение: жилое, общая <...> инв. N <...>, адрес объекта: <...>, определив начальную продажную стоимость в размере <...> рублей.
В остальной части оставить решение без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)