Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Николаева И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Александровой Н.Н.,
судей Воронина С.Н., Григорчук О.В.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Нягани к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани, Ж. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе администрации города Нягани на решение Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02 марта 2012 года, которым постановлено:
"Администрации города Нягани в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж. недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать".
Заслушав доклад судьи Воронина С.Н., объяснения представителя истца Б., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика - Ж., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация г. Нягани обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам - Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягань и Ж. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивированы тем, что (дата обезличена) между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации (адрес обезличен) и Ж. был заключен договор аренды земельного участка. По условиям договора Ж. был предоставлен в аренду на срок с (дата обезличена) по (дата обезличена) земельный участок общей площадью 1500 кв. м, из земель насланных пунктов, под строительство жилого дома. (дата обезличена) Ж. обратился в департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность под индивидуальный жилой дом. Постановлением администрации г. Нягани от (дата обезличена) договор аренды был расторгнут, и земельный участок был предоставлен Ж. в собственность под строительство индивидуального жилого дома (незавершенное строительство). На основании вышеназванного постановления администрации (дата обезличена) между департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж. было заключено соглашение о расторжении договора аренды от (дата обезличена), государственная регистрация которого была произведена (дата обезличена), а (дата обезличена) между ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка. Администрация считает, что договор купли-продажи земельного участка Ж., был заключен в нарушение требований ст. 30, 30.1, 32 ЗК РФ, так как торги (аукцион) не объявлялись, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В связи с нарушением процедуры продажи земельного участка (дата обезличена) администрацией г. Нягани было принято постановление (номер обезличен) "Об отмене постановления администрации г. Нягани от (дата обезличена) (номер обезличен)" в связи с неправильным применением ст. 32 ЗК РФ. Поскольку договор купли-продажи земельного участка был заключен в нарушение требований закона, считают, что на основании ст. 166, 167, 168 ГК РФ он является недействительным. Просили признать договор купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж., недействительным в силу ничтожности. Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, обязав Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани возвратить Ж. рублей, уплаченных по договору за земельный участок, а Ж. - вернуть Департаменту земельный участок.
В судебном заседании представитель истца - Б., поддержала исковые требования в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика - Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани К. исковые требования признала. По существу пояснила, что договор купли-продажи земельного участка был заключен в нарушение требований закона, в частности ст. 32 ЗК РФ, а именно торги (аукцион) о продаже земельного участка не объявлялись, строительство жилого дома на нем не окончено. Следовательно, не имелось оснований для продажи данного земельного участка. Просили исковые требования удовлетворить.
Ответчик - Ж. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Считает, что с его стороны все действия был законными. В 2008 году спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду под строительство индивидуального жилого дома, сроком на 3 года. При этом вся процедура предоставления земельного участка в аренду была соблюдена, а именно в июле 2008 года в средствах массовой информации было размещено объявление, по которому поступила только одна заявка от него. До истечения срока действия договора аренды земельного участка он обратился в департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. На основании постановления администрации г. Нягани договор аренды был расторгнут и заключен договор купли-продажи земельного участка. Право собственности на данный земельный участок было зарегистрировано на его имя (дата обезличена). Считает, что нарушение процедуры продажи земельного участка со стороны должностных лиц Департамента не должно отражаться на его правах.
Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре С., просил в удовлетворении исковых требований отказать. Считает, что договор купли-продажи земельного участка был заключен в соответствии с требованиями закона, на основании постановления администрации г. Нягани. Право собственности на земельный участок было зарегистрировано на имя Ж., на законных основаниях.
Суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указал, что в соответствии с положениями ст. ст. 24, 30, 30.1 ЗК РФ приобрести земельный участок для жилищного строительства в собственность возможно только на аукционе. Вывод суда о том, что процедура получения спорного земельного участка в собственность Ж. соблюдена, не соответствует действующему законодательству, и это подтверждается материалами дела.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Ж. просит оставить решение Няганского городского суда ХМАО - Югры от 02 марта 2012 года без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Нягани без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что (дата обезличена) администрацией г. Нягани было принято постановление (номер обезличен) о предоставлении Ж. земельного участка, общей площадью 1500,0 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером (номер обезличен), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, ХМАО - Югра, (адрес обезличен) для использования в целях: под строительство индивидуального жилого дома.
(дата обезличена) между департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж. был заключен договор (номер обезличен) аренды земельного участка сроком на 3 года, то есть по (дата обезличена).
Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок используется Ж. по его целевому назначению, на нем начато строительство индивидуального жилого дома.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права (номер обезличен) от (дата обезличена), в собственности Ж., находится индивидуальный жилой дом (незавершенное строительство), площадью застройки 175 кв. м, степень готовности 18% (фундамент), адрес объекта: ХМАО - Югра, (адрес обезличен)
(дата обезличена) Ж., обратился в департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и предоставлении его в собственность для строительства индивидуального жилого дома.
В соответствии с постановлением администрации г. Нягани ХМАО - Югры (номер обезличен) от (дата обезличена), уполномоченным органом было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка и предоставлении его в собственность Ж. за плату.
(дата обезличена) между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Нягани и Ж. было заключено соглашение (номер обезличен) о расторжении договора аренды.
(дата обезличена) между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Нягани и Ж. был заключен договор купли-продажи (номер обезличен), предметом которого являлся вышеуказанный земельный участок.
Суд первой инстанции, разрешая дело и отказывая в удовлетворении иска, сослался на то, что отсутствуют основания для признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным).
Между тем, с названными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Предметом рассмотренного судом иска является требование о признании недействительным договора купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена) земельного участка, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж., недействительным и применении последствий его ничтожности, основание - нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации, что ведет к отсутствию установленных законом оснований для заключения договора.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Возможность предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации, требованиями которой прописано, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Требованиями п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ предписано, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом (п. 4 ст. 38 ЗК РФ).
По смыслу ст. ст. 447 и 448 ГК РФ торги являются способом заключения договора.
Пункт 3 ст. 447 ГК РФ ограничивает свободу сторон в выборе способа (порядка) заключения договора, устанавливая, что в случаях, указанных в законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Таким образом, в случаях, прямо указанных в ГК или в других законах, определенные договоры могут быть заключены только путем проведения торгов. Это означает, что если такие договоры заключены не посредством проведения торгов, то их следует считать недействительными сделками (ст. 168 ГК).
Как следует из условий договора купли-продажи (номер обезличен), фактическое использование земельного участка - под индивидуальный жилой дом (п. 1.2).
В соответствии с требованиями ст. 56 и ст. 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Стороны в судебном заседании подтвердили, что договор купли-продажи земельного участка был заключен между сторонами именно с целью строительства индивидуального жилого дома, при этом, оспариваемый договор не был заключен путем проведения торгов.
Предоставление же земельных участков для целей строительства, а также правовой режим земельных участков в период строительства регулируется в соответствии с Земельным кодексом РФ, которым предусмотрен специальный порядок (ст. ст. 30 - 32 ЗК РФ).
В рамках рассмотрения гражданского дела, истцом не представлены доказательства, которые бы подтверждали право на выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, доводы истца не опровергнуты.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводам о том, что договор купли-продажи от (дата обезличена) является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделка, не соответствующая требованиям закона.
С учетом указанного, требования истца о признании договора купли-продажи от (дата обезличена) (номер обезличен) недействительным являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани обязан возвратить Ж. денежные средства в сумме, полученных от последнего в счет оплаты земельного участка.
С учетом предоставления Ж. в 2008 году спорного земельного участка, расположенного по адресу: (адрес обезличен) в аренду - под строительство индивидуального жилого дома, а также принимая во внимание, что на данном участке возведен незавершенный строительством объект (степень готовности 18%), право собственности на который на основании свидетельства о государственной регистрации права в 2011 году зарегистрировано за Ж., требования истца, в части возложения на Ж. обязанности по возврату департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани спорного земельного участка, удовлетворению не подлежат.
Судебная коллегия не соглашается с доводами истца, в части невозможности применения к сложившимся спорным правоотношениям требования норм ст. 36 ЗК РФ.
Так, согласно статье 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.
В силу пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Пункт 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поскольку право собственности на незавершенный строительством жилой дом зарегистрировано ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данная постройка является объектом недвижимого имущества.
В связи с тем, что правовой режим оконченных строительством объектов и объектов незавершенного строительства с точки зрения их оборотоспособности идентичен, приобретение права собственности на земельные участки под этими объектами также должно иметь одинаковое правое регулирование.
Поскольку незавершенный строительством жилой дом относится к объектам недвижимости, его собственник вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором находится данное сооружение по выкупной цене в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Положениями статьи 328 ГПК РФ установлено, что по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При наличии указанного решение районного суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Няганского городского суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 02 марта 2012 года отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования администрации города Нягани к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани, Ж. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нягани и Ж.
Обязать Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани возвратить Ж. денежные средства в сумме рубль, уплаченных за земельный участок, во исполнение условий договора купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена).
В остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий
Н.Н.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
С.Н.ВОРОНИН
О.В.ГРИГОРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 29.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2185/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2012 г. по делу N 33-2185/2012
Судья: Николаева И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Александровой Н.Н.,
судей Воронина С.Н., Григорчук О.В.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Нягани к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани, Ж. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе администрации города Нягани на решение Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02 марта 2012 года, которым постановлено:
"Администрации города Нягани в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж. недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать".
Заслушав доклад судьи Воронина С.Н., объяснения представителя истца Б., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика - Ж., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация г. Нягани обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам - Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягань и Ж. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивированы тем, что (дата обезличена) между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации (адрес обезличен) и Ж. был заключен договор аренды земельного участка. По условиям договора Ж. был предоставлен в аренду на срок с (дата обезличена) по (дата обезличена) земельный участок общей площадью 1500 кв. м, из земель насланных пунктов, под строительство жилого дома. (дата обезличена) Ж. обратился в департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность под индивидуальный жилой дом. Постановлением администрации г. Нягани от (дата обезличена) договор аренды был расторгнут, и земельный участок был предоставлен Ж. в собственность под строительство индивидуального жилого дома (незавершенное строительство). На основании вышеназванного постановления администрации (дата обезличена) между департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж. было заключено соглашение о расторжении договора аренды от (дата обезличена), государственная регистрация которого была произведена (дата обезличена), а (дата обезличена) между ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка. Администрация считает, что договор купли-продажи земельного участка Ж., был заключен в нарушение требований ст. 30, 30.1, 32 ЗК РФ, так как торги (аукцион) не объявлялись, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В связи с нарушением процедуры продажи земельного участка (дата обезличена) администрацией г. Нягани было принято постановление (номер обезличен) "Об отмене постановления администрации г. Нягани от (дата обезличена) (номер обезличен)" в связи с неправильным применением ст. 32 ЗК РФ. Поскольку договор купли-продажи земельного участка был заключен в нарушение требований закона, считают, что на основании ст. 166, 167, 168 ГК РФ он является недействительным. Просили признать договор купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж., недействительным в силу ничтожности. Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, обязав Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани возвратить Ж. рублей, уплаченных по договору за земельный участок, а Ж. - вернуть Департаменту земельный участок.
В судебном заседании представитель истца - Б., поддержала исковые требования в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика - Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани К. исковые требования признала. По существу пояснила, что договор купли-продажи земельного участка был заключен в нарушение требований закона, в частности ст. 32 ЗК РФ, а именно торги (аукцион) о продаже земельного участка не объявлялись, строительство жилого дома на нем не окончено. Следовательно, не имелось оснований для продажи данного земельного участка. Просили исковые требования удовлетворить.
Ответчик - Ж. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Считает, что с его стороны все действия был законными. В 2008 году спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду под строительство индивидуального жилого дома, сроком на 3 года. При этом вся процедура предоставления земельного участка в аренду была соблюдена, а именно в июле 2008 года в средствах массовой информации было размещено объявление, по которому поступила только одна заявка от него. До истечения срока действия договора аренды земельного участка он обратился в департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. На основании постановления администрации г. Нягани договор аренды был расторгнут и заключен договор купли-продажи земельного участка. Право собственности на данный земельный участок было зарегистрировано на его имя (дата обезличена). Считает, что нарушение процедуры продажи земельного участка со стороны должностных лиц Департамента не должно отражаться на его правах.
Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре С., просил в удовлетворении исковых требований отказать. Считает, что договор купли-продажи земельного участка был заключен в соответствии с требованиями закона, на основании постановления администрации г. Нягани. Право собственности на земельный участок было зарегистрировано на имя Ж., на законных основаниях.
Суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указал, что в соответствии с положениями ст. ст. 24, 30, 30.1 ЗК РФ приобрести земельный участок для жилищного строительства в собственность возможно только на аукционе. Вывод суда о том, что процедура получения спорного земельного участка в собственность Ж. соблюдена, не соответствует действующему законодательству, и это подтверждается материалами дела.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Ж. просит оставить решение Няганского городского суда ХМАО - Югры от 02 марта 2012 года без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Нягани без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что (дата обезличена) администрацией г. Нягани было принято постановление (номер обезличен) о предоставлении Ж. земельного участка, общей площадью 1500,0 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером (номер обезличен), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, ХМАО - Югра, (адрес обезличен) для использования в целях: под строительство индивидуального жилого дома.
(дата обезличена) между департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж. был заключен договор (номер обезличен) аренды земельного участка сроком на 3 года, то есть по (дата обезличена).
Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок используется Ж. по его целевому назначению, на нем начато строительство индивидуального жилого дома.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права (номер обезличен) от (дата обезличена), в собственности Ж., находится индивидуальный жилой дом (незавершенное строительство), площадью застройки 175 кв. м, степень готовности 18% (фундамент), адрес объекта: ХМАО - Югра, (адрес обезличен)
(дата обезличена) Ж., обратился в департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и предоставлении его в собственность для строительства индивидуального жилого дома.
В соответствии с постановлением администрации г. Нягани ХМАО - Югры (номер обезличен) от (дата обезличена), уполномоченным органом было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка и предоставлении его в собственность Ж. за плату.
(дата обезличена) между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Нягани и Ж. было заключено соглашение (номер обезличен) о расторжении договора аренды.
(дата обезличена) между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Нягани и Ж. был заключен договор купли-продажи (номер обезличен), предметом которого являлся вышеуказанный земельный участок.
Суд первой инстанции, разрешая дело и отказывая в удовлетворении иска, сослался на то, что отсутствуют основания для признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным).
Между тем, с названными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Предметом рассмотренного судом иска является требование о признании недействительным договора купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена) земельного участка, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Ж., недействительным и применении последствий его ничтожности, основание - нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации, что ведет к отсутствию установленных законом оснований для заключения договора.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Возможность предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации, требованиями которой прописано, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Требованиями п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ предписано, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом (п. 4 ст. 38 ЗК РФ).
По смыслу ст. ст. 447 и 448 ГК РФ торги являются способом заключения договора.
Пункт 3 ст. 447 ГК РФ ограничивает свободу сторон в выборе способа (порядка) заключения договора, устанавливая, что в случаях, указанных в законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Таким образом, в случаях, прямо указанных в ГК или в других законах, определенные договоры могут быть заключены только путем проведения торгов. Это означает, что если такие договоры заключены не посредством проведения торгов, то их следует считать недействительными сделками (ст. 168 ГК).
Как следует из условий договора купли-продажи (номер обезличен), фактическое использование земельного участка - под индивидуальный жилой дом (п. 1.2).
В соответствии с требованиями ст. 56 и ст. 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Стороны в судебном заседании подтвердили, что договор купли-продажи земельного участка был заключен между сторонами именно с целью строительства индивидуального жилого дома, при этом, оспариваемый договор не был заключен путем проведения торгов.
Предоставление же земельных участков для целей строительства, а также правовой режим земельных участков в период строительства регулируется в соответствии с Земельным кодексом РФ, которым предусмотрен специальный порядок (ст. ст. 30 - 32 ЗК РФ).
В рамках рассмотрения гражданского дела, истцом не представлены доказательства, которые бы подтверждали право на выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, доводы истца не опровергнуты.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводам о том, что договор купли-продажи от (дата обезличена) является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделка, не соответствующая требованиям закона.
С учетом указанного, требования истца о признании договора купли-продажи от (дата обезличена) (номер обезличен) недействительным являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани обязан возвратить Ж. денежные средства в сумме, полученных от последнего в счет оплаты земельного участка.
С учетом предоставления Ж. в 2008 году спорного земельного участка, расположенного по адресу: (адрес обезличен) в аренду - под строительство индивидуального жилого дома, а также принимая во внимание, что на данном участке возведен незавершенный строительством объект (степень готовности 18%), право собственности на который на основании свидетельства о государственной регистрации права в 2011 году зарегистрировано за Ж., требования истца, в части возложения на Ж. обязанности по возврату департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани спорного земельного участка, удовлетворению не подлежат.
Судебная коллегия не соглашается с доводами истца, в части невозможности применения к сложившимся спорным правоотношениям требования норм ст. 36 ЗК РФ.
Так, согласно статье 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.
В силу пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Пункт 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поскольку право собственности на незавершенный строительством жилой дом зарегистрировано ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данная постройка является объектом недвижимого имущества.
В связи с тем, что правовой режим оконченных строительством объектов и объектов незавершенного строительства с точки зрения их оборотоспособности идентичен, приобретение права собственности на земельные участки под этими объектами также должно иметь одинаковое правое регулирование.
Поскольку незавершенный строительством жилой дом относится к объектам недвижимости, его собственник вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором находится данное сооружение по выкупной цене в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Положениями статьи 328 ГПК РФ установлено, что по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При наличии указанного решение районного суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Няганского городского суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 02 марта 2012 года отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования администрации города Нягани к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани, Ж. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нягани и Ж.
Обязать Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани возвратить Ж. денежные средства в сумме рубль, уплаченных за земельный участок, во исполнение условий договора купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена).
В остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий
Н.Н.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
С.Н.ВОРОНИН
О.В.ГРИГОРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)