Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Мурастов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам
Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.
судей областного суда Зубовой Е.А., Майера В.Е.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в судебном заседании от 21 ноября 2012 г. дело по апелляционным жалобам представителя ГУЗР Омской области И.Н., И. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07 сентября 2012 г., которым постановлено: "Исковые требования Л. *** удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от И. *** к Л. *** на имущество, приобретенное по договору купли-продажи от ***. Признать недействительным распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области ***. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка ***. Применить последствия недействительности сделки, стороны привести в первоначальное положение, обязать И. *** возвратить земельный участок с кадастровым номером ***, обязать Главное управление по земельным ресурсам Омской области возвратить И. *** стоимость земельного участка с кадастровым номером ***. Взыскать с И. *** в пользу Л. *** судебные расходы в размере *** в счет оплаты государственной пошлины, *** в счет оплаты услуг эксперта".
Заслушав доклад судьи областного суда Майера В.Е., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Л. обратился в суд с исками к И. и Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее ГУЗР Омской области), указав, что 10 декабря 2009 г. между ним и И. был заключен договор купли-продажи ***. По этому договору Л. оплатил *** рублей, и по акту приема-передачи получил имущество. Также, 10 декабря 2009 г. между ним и И. был заключен договор купли-продажи ***, по условиям которого он оплатил стоимость этого имущества в размере *** рублей, получил указанное имущество. До настоящего времени переход права собственности на нежилое помещение и емкости к новому собственнику - Л. не зарегистрирован ввиду уклонения И. от регистрации. Просил суд с учетом уточнения иска произвести государственную регистрацию перехода права собственности от И. к Л. на имущество, приобретенное по договору купли-продажи от ***; и с учетом изменения исковых требований просил суд признать недействительным распоряжение ГУЗР Омской области N 1016-р от 12 мая 2012 г. "***"; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка ***, применить последствия недействительности сделки в виде обязания И. возвратить земельный участок с кадастровым номером ***; обязать ГУЗР Омской области за счет средств казны возвратить И. денежные средства в сумме ***.
В судебном заседании представитель истца Л. - О. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика И. - Н. иск не признал, и пояснил, что И. договоры купли-продажи не заключала, и акты приема - передачи не подписывала. Кроме того, 05 августа 2011 г. между ОАО "Сбербанк России" и *** был заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии, на момент заключения которого спорных договоров купли-продажи не существовало.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" В. оставил вопрос об удовлетворении уточненных и измененных исковых требований на усмотрение суда, однако, просил суд в случае удовлетворения иска сохранить ипотеку за Л.
Истец Л., ответчик И., представитель ответчика ГУЗР Омской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ГУЗР Омской области И.Н. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность, нарушение судом норм материального права. Указывает, что поскольку переход права собственности на нежилое помещение и емкости к покупателю Л. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 декабря 2009 г., заключенному между И. и Л., не зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности у Л. на эти объекты не возникло.
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность. Указывает, что имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности свидетельствуют, о том, что И. договоры купли-продажи недвижимого имущества не заключала и не выражала своего волеизъявления на их заключение. На момент заключения кредитного договора, договоров ипотеки и залога, спорных договоров купли-продажи не существовало. Кроме того, включение в текст договоров купли-продажи от 10 декабря 2009 г. сведений относительно третейского суда, который был образован 18 июня 2012 г., то есть после даты подписания договора, также свидетельствуют о не заключении договоров купли-продажи между ответчиком и истцом. Полагает, что о не заключении договоров купли-продажи между И. и Л., свидетельствует и заключение эксперта ***, который не смог определить принадлежность подписи И. в двух договорах купли-продажи и приложенных к ним актах. Более того, суд первой инстанции в отсутствие надлежащих относимых и допустимых доказательств оплаты спорного имущества Л., посчитал доказанным данный факт, основываясь только на принадлежности фразы И. в договорах. Отмечает, что поскольку, Л. оспаривает распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области N 1016-р от 12 мая 2012 г. ***, в данной части заявление истца подлежало рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав И. и ее представителя Н., представителя ГУЗР Омской области И.Н., поддержавших жалобы, представителя истца Н., не согласившуюся с жалобой, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу правового регулирования установленного пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По правилам пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).
Как следует из абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Абзац 3 пункта 1 статьи 16 упомянутого Закона указывает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства дела.
10 декабря 2009 г. между И. (продавец) и Л. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое *** (л.д. 7 том 1).
10 декабря 2009 г. между поименованными лицами заключен договор купли-продажи *** (л.д. 10 том 1).
10 декабря 2009 г. указанное имущество по актам приема-передачи И. передано Л. (л.д. 8, 11 том 1).
На момент заключения этих договоров купли-продажи собственником недвижимого имущества являлась И.
Проанализировав условия названных договоров и приложений к ним, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда, соглашается с выводами суда первой инстанции о возможности конкретного определения имущества, являющегося предметом сделки, о соблюдении их сторонами письменная формы сделок, а также о том, что они не противоречат действующему законодательству РФ, и приходит к выводу об отсутствии оснований для признания их незаключенными.
05 августа 2011 г. между ОАО "Сбербанк России" и ***, в лице директора ***, был заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии *** согласно которому, ОАО "Сбербанк России" обязался открыть последнему возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств, на срок по *** (л.д. 202 - 209 том 1).
05 августа 2011 г. в обеспечение поименованного обязательства ***, были заключены договор залога ***, договора ипотеки *** по которым залогодателем является И. и предметом которых, в том числе, являются и спорные объекты недвижимости.
Исследуя вопрос правомерности заявленных истцом требований, при рассмотрении судом настоящего дела, по ходатайству представителя истца Л. - О. определением суда от 29 июня 2012 г. была назначена судебная почерковедческая, техническая экспертиза (л.д. 47 - 48 том 1).
По результатам экспертизы было составлено заключение эксперта *** согласно которому установлено, что рукописные записи: "***", имеющиеся в договорах купли-продажи недвижимости от 10 декабря 2009 г., предметом которых являются продажа ***., выполнены самой И. Здесь же эксперт указал, что решить вопросы об исполнителе подписей от имени И. не представилось возможным ввиду простоты транскрипции исследуемых подписей, малой информативности ее элементов (л.д. 142 - 149 том 1).
Оснований не доверять заключению эксперта и сомневаться в его компетентности и познаниях у суда не имелось.
Оценивая представленные договора купли-продажи в совокупности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что указанные договора были подписаны ответчиком, и последняя реализовав имущество, получила оговоренные в договоре денежные средства.
Также суд правомерно указал на то обстоятельство, что Л. реализуются права собственника спорного недвижимого имущества: Л. открыто владеет и пользуется спорным имуществом, несет бремя по его содержанию.
В данной связи вывод суда о том, что после заключения договоров купли-продажи от 10 декабря 2009 г. спорное имущество действительно было передано И. (продавец) Л. (покупатель) по актам приема-передачи от 10 декабря 2009 г., правомерен.
Учитывая изложенное во взаимосвязи с приведенными нормами права, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Л. в части производства государственной регистрации перехода права собственности от И. к Л. на имущество, приобретенное по договорам купли-продажи от 10 декабря 2009 г.
В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (пункт 1 статьи 353 ГК РФ).
Верно применив указанную норму права, суд обоснованно в связи с переходом права собственности на предмет ипотеки - ***, счел возможным сохранить ипотеку.
Далее, судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства дела.
22 февраля 2001 г. между *** и ГУЗР Омской области заключен договор аренды ***, с видом разрешенного использования: *** (л.д. 98 - 101 том 1).
05 мая 2010 г. между И. и ГУЗР Омской области подписано дополнительное соглашение к названному договору аренды, произведена замена стороны арендатора в связи с заключением договоров купли-продажи указанного недвижимого имущества.
12 мая 2012 г. распоряжением ГУЗР Омской области N 1016-р И. предоставлен в собственность земельный участок, с кадастровым *** (л.д. 65 том 1).
25 мая 2012 г. на основании названного распоряжения между ГУЗР Омской области N 1016-р и И. был заключен договор купли-продажи этого земельного участка *** (л.д. 190 том 1).
Абзацами 1, 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными
ГУЗР Омской области был принят пакет документов, необходимых для предоставления в собственность земельного участка.
Таким образом, названное распоряжение было принято ГУЗР Омской области в соответствии со статьями 29, 36 ЗК РФ, однако, как правильно указал суд первой инстанции, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка *** г. должностным лицам компетентного органа не было известно о том, что фактически И. не является собственником недвижимого имущества расположенного на указанном участке ввиду его отчуждения, она в силу статьи 36 ЗК РФ не обладала исключительным правом приобретения спорного земельного участка.
В силу изложенного, правильно применив нормы статей 166, 167, 168 ГК РФ суд первой инстанции законно удовлетворил требование истца о признании недействительными распоряжения ГУЗР Омской области N 1016-р от 12 мая 2012 г. о предоставлении в собственность за плату И. земельного участка с кадастровым *** заключенного между ГУЗР и И., и обоснованно применил последствия недействительности сделки, привел стороны в первоначальное положение, обязав И. возвратить земельный участок с кадастровым номером ***, а Главное управление по земельным ресурсам Омской области обязал возвратить ответчику стоимость земельного участка в размере ***.
В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, ГПК РФ предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов.
В соответствии со статьями 88, 94, 98 ГПК РФ, судом первой инстанции правильно разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы представителя ГУЗР Омской области И.Н. о том, что поскольку переход права собственности на нежилое помещение и емкости к покупателю Л. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 декабря 2009 г., заключенному между И. и Л., не зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности у Л. на эти объекты не возникло, поэтому суд необоснованно удовлетворил исковые требования к ГУЗР Омской области, отмену вынесенного судом решения повлечь не могут, поскольку фактически И. не являлась собственником недвижимого имущества ввиду его продажи и в силу статьи 36 ЗК РФ не обладала исключительным правом приобретения земельного участка.
Более того, сам по себе факт отсутствия правоудостоверяющего документа, выдаваемого в результате государственной регистрации перехода права собственности (свидетельства о государственной регистрации права), не может служить достаточным основанием относительно незаконности прав Ломоносову В.Б. на поименованный земельный участок, и, соответственно, на исключительное право его приобретения, поскольку у него имеются договоры купли-продажи недвижимого имущества от 10 декабря 2009 г. (л.д. 7, 10 том 1), являющиеся правообразующими документами, на соответствующие объекты недвижимого имущества.
Кроме того, исковые требования Л. о производстве государственной регистрации перехода права собственности от И. к Л. на имущество, приобретенное по договорам купли-продажи от 10 декабря 2009 г., были удовлетворены, поэтому на настоящий момент именно Л. принадлежит исключительное права на приобретение земельного участка с кадастровым ***.
Не могут повлечь отмены вынесенного судом решения ссылки апелляционной жалобы И. о том, что имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности, свидетельствуют, о том, что И. договоры купли-продажи недвижимого имущества не заключала и не выражала своего волеизъявления на их заключение, что на момент заключения кредитного договора, договоров ипотеки и залога, спорных договоров купли-продажи не существовало, а также о том, что о не заключении договоров купли-продажи между И. и Л., свидетельствует и заключение эксперта *** г., который не смог определить принадлежность подписи И. в двух договорах купли-продажи и приложенных к ним актах и суд первой инстанции, в отсутствие надлежащих относимых и допустимых доказательств оплаты спорного имущества Л., посчитал доказанным данный факт, основываясь только на принадлежности данной фразы И., поскольку судом исследованы все доказательства представленные сторонами, и суд в решении дал оценку представленным доказательствам.
На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Результаты оценки доказательств суд отразил в решении, в котором также привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (статья 67 ГПК РФ). Как указывалось выше, суд в решении дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой оснований у судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы И. о том, что включение в текст договоров купли-продажи от 10 декабря 2009 г. сведений относительно третейского суда, который был образован 18 июня 2012 г., то есть после даты подписания договора, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. суду апелляционной инстанции представитель истца представил копию положения о третейском суде при ***", согласно которого указанный суд был создан и зарегистрирован в Арбитражном суде Омской области 16.09.2009 г.
Не могут быть признаны состоятельными ссылки апелляционной жалобы И. о том, что поскольку, Л. оспаривает распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области N 1016-р от 12 мая 2012 г. "*** е", в данной части заявление истца подлежало рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ, поскольку истец обратился за защитой своих прав в порядке искового производства, а не в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ.
Иных доводов, которые бы указывали на незаконность решения по существу, апелляционная жалоба не содержит.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства правильно оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07 сентября 2012 г. оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя ГУЗР Омской области И.Н., И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7312/12
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 ноября 2012 г. по делу N 33-7312/12
Председательствующий: Мурастов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам
Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.
судей областного суда Зубовой Е.А., Майера В.Е.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в судебном заседании от 21 ноября 2012 г. дело по апелляционным жалобам представителя ГУЗР Омской области И.Н., И. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07 сентября 2012 г., которым постановлено: "Исковые требования Л. *** удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от И. *** к Л. *** на имущество, приобретенное по договору купли-продажи от ***. Признать недействительным распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области ***. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка ***. Применить последствия недействительности сделки, стороны привести в первоначальное положение, обязать И. *** возвратить земельный участок с кадастровым номером ***, обязать Главное управление по земельным ресурсам Омской области возвратить И. *** стоимость земельного участка с кадастровым номером ***. Взыскать с И. *** в пользу Л. *** судебные расходы в размере *** в счет оплаты государственной пошлины, *** в счет оплаты услуг эксперта".
Заслушав доклад судьи областного суда Майера В.Е., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Л. обратился в суд с исками к И. и Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее ГУЗР Омской области), указав, что 10 декабря 2009 г. между ним и И. был заключен договор купли-продажи ***. По этому договору Л. оплатил *** рублей, и по акту приема-передачи получил имущество. Также, 10 декабря 2009 г. между ним и И. был заключен договор купли-продажи ***, по условиям которого он оплатил стоимость этого имущества в размере *** рублей, получил указанное имущество. До настоящего времени переход права собственности на нежилое помещение и емкости к новому собственнику - Л. не зарегистрирован ввиду уклонения И. от регистрации. Просил суд с учетом уточнения иска произвести государственную регистрацию перехода права собственности от И. к Л. на имущество, приобретенное по договору купли-продажи от ***; и с учетом изменения исковых требований просил суд признать недействительным распоряжение ГУЗР Омской области N 1016-р от 12 мая 2012 г. "***"; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка ***, применить последствия недействительности сделки в виде обязания И. возвратить земельный участок с кадастровым номером ***; обязать ГУЗР Омской области за счет средств казны возвратить И. денежные средства в сумме ***.
В судебном заседании представитель истца Л. - О. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика И. - Н. иск не признал, и пояснил, что И. договоры купли-продажи не заключала, и акты приема - передачи не подписывала. Кроме того, 05 августа 2011 г. между ОАО "Сбербанк России" и *** был заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии, на момент заключения которого спорных договоров купли-продажи не существовало.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" В. оставил вопрос об удовлетворении уточненных и измененных исковых требований на усмотрение суда, однако, просил суд в случае удовлетворения иска сохранить ипотеку за Л.
Истец Л., ответчик И., представитель ответчика ГУЗР Омской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ГУЗР Омской области И.Н. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность, нарушение судом норм материального права. Указывает, что поскольку переход права собственности на нежилое помещение и емкости к покупателю Л. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 декабря 2009 г., заключенному между И. и Л., не зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности у Л. на эти объекты не возникло.
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность. Указывает, что имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности свидетельствуют, о том, что И. договоры купли-продажи недвижимого имущества не заключала и не выражала своего волеизъявления на их заключение. На момент заключения кредитного договора, договоров ипотеки и залога, спорных договоров купли-продажи не существовало. Кроме того, включение в текст договоров купли-продажи от 10 декабря 2009 г. сведений относительно третейского суда, который был образован 18 июня 2012 г., то есть после даты подписания договора, также свидетельствуют о не заключении договоров купли-продажи между ответчиком и истцом. Полагает, что о не заключении договоров купли-продажи между И. и Л., свидетельствует и заключение эксперта ***, который не смог определить принадлежность подписи И. в двух договорах купли-продажи и приложенных к ним актах. Более того, суд первой инстанции в отсутствие надлежащих относимых и допустимых доказательств оплаты спорного имущества Л., посчитал доказанным данный факт, основываясь только на принадлежности фразы И. в договорах. Отмечает, что поскольку, Л. оспаривает распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области N 1016-р от 12 мая 2012 г. ***, в данной части заявление истца подлежало рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав И. и ее представителя Н., представителя ГУЗР Омской области И.Н., поддержавших жалобы, представителя истца Н., не согласившуюся с жалобой, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу правового регулирования установленного пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По правилам пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).
Как следует из абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Абзац 3 пункта 1 статьи 16 упомянутого Закона указывает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства дела.
10 декабря 2009 г. между И. (продавец) и Л. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое *** (л.д. 7 том 1).
10 декабря 2009 г. между поименованными лицами заключен договор купли-продажи *** (л.д. 10 том 1).
10 декабря 2009 г. указанное имущество по актам приема-передачи И. передано Л. (л.д. 8, 11 том 1).
На момент заключения этих договоров купли-продажи собственником недвижимого имущества являлась И.
Проанализировав условия названных договоров и приложений к ним, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда, соглашается с выводами суда первой инстанции о возможности конкретного определения имущества, являющегося предметом сделки, о соблюдении их сторонами письменная формы сделок, а также о том, что они не противоречат действующему законодательству РФ, и приходит к выводу об отсутствии оснований для признания их незаключенными.
05 августа 2011 г. между ОАО "Сбербанк России" и ***, в лице директора ***, был заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии *** согласно которому, ОАО "Сбербанк России" обязался открыть последнему возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств, на срок по *** (л.д. 202 - 209 том 1).
05 августа 2011 г. в обеспечение поименованного обязательства ***, были заключены договор залога ***, договора ипотеки *** по которым залогодателем является И. и предметом которых, в том числе, являются и спорные объекты недвижимости.
Исследуя вопрос правомерности заявленных истцом требований, при рассмотрении судом настоящего дела, по ходатайству представителя истца Л. - О. определением суда от 29 июня 2012 г. была назначена судебная почерковедческая, техническая экспертиза (л.д. 47 - 48 том 1).
По результатам экспертизы было составлено заключение эксперта *** согласно которому установлено, что рукописные записи: "***", имеющиеся в договорах купли-продажи недвижимости от 10 декабря 2009 г., предметом которых являются продажа ***., выполнены самой И. Здесь же эксперт указал, что решить вопросы об исполнителе подписей от имени И. не представилось возможным ввиду простоты транскрипции исследуемых подписей, малой информативности ее элементов (л.д. 142 - 149 том 1).
Оснований не доверять заключению эксперта и сомневаться в его компетентности и познаниях у суда не имелось.
Оценивая представленные договора купли-продажи в совокупности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что указанные договора были подписаны ответчиком, и последняя реализовав имущество, получила оговоренные в договоре денежные средства.
Также суд правомерно указал на то обстоятельство, что Л. реализуются права собственника спорного недвижимого имущества: Л. открыто владеет и пользуется спорным имуществом, несет бремя по его содержанию.
В данной связи вывод суда о том, что после заключения договоров купли-продажи от 10 декабря 2009 г. спорное имущество действительно было передано И. (продавец) Л. (покупатель) по актам приема-передачи от 10 декабря 2009 г., правомерен.
Учитывая изложенное во взаимосвязи с приведенными нормами права, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Л. в части производства государственной регистрации перехода права собственности от И. к Л. на имущество, приобретенное по договорам купли-продажи от 10 декабря 2009 г.
В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (пункт 1 статьи 353 ГК РФ).
Верно применив указанную норму права, суд обоснованно в связи с переходом права собственности на предмет ипотеки - ***, счел возможным сохранить ипотеку.
Далее, судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства дела.
22 февраля 2001 г. между *** и ГУЗР Омской области заключен договор аренды ***, с видом разрешенного использования: *** (л.д. 98 - 101 том 1).
05 мая 2010 г. между И. и ГУЗР Омской области подписано дополнительное соглашение к названному договору аренды, произведена замена стороны арендатора в связи с заключением договоров купли-продажи указанного недвижимого имущества.
12 мая 2012 г. распоряжением ГУЗР Омской области N 1016-р И. предоставлен в собственность земельный участок, с кадастровым *** (л.д. 65 том 1).
25 мая 2012 г. на основании названного распоряжения между ГУЗР Омской области N 1016-р и И. был заключен договор купли-продажи этого земельного участка *** (л.д. 190 том 1).
Абзацами 1, 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными
ГУЗР Омской области был принят пакет документов, необходимых для предоставления в собственность земельного участка.
Таким образом, названное распоряжение было принято ГУЗР Омской области в соответствии со статьями 29, 36 ЗК РФ, однако, как правильно указал суд первой инстанции, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка *** г. должностным лицам компетентного органа не было известно о том, что фактически И. не является собственником недвижимого имущества расположенного на указанном участке ввиду его отчуждения, она в силу статьи 36 ЗК РФ не обладала исключительным правом приобретения спорного земельного участка.
В силу изложенного, правильно применив нормы статей 166, 167, 168 ГК РФ суд первой инстанции законно удовлетворил требование истца о признании недействительными распоряжения ГУЗР Омской области N 1016-р от 12 мая 2012 г. о предоставлении в собственность за плату И. земельного участка с кадастровым *** заключенного между ГУЗР и И., и обоснованно применил последствия недействительности сделки, привел стороны в первоначальное положение, обязав И. возвратить земельный участок с кадастровым номером ***, а Главное управление по земельным ресурсам Омской области обязал возвратить ответчику стоимость земельного участка в размере ***.
В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, ГПК РФ предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов.
В соответствии со статьями 88, 94, 98 ГПК РФ, судом первой инстанции правильно разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы представителя ГУЗР Омской области И.Н. о том, что поскольку переход права собственности на нежилое помещение и емкости к покупателю Л. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 декабря 2009 г., заключенному между И. и Л., не зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности у Л. на эти объекты не возникло, поэтому суд необоснованно удовлетворил исковые требования к ГУЗР Омской области, отмену вынесенного судом решения повлечь не могут, поскольку фактически И. не являлась собственником недвижимого имущества ввиду его продажи и в силу статьи 36 ЗК РФ не обладала исключительным правом приобретения земельного участка.
Более того, сам по себе факт отсутствия правоудостоверяющего документа, выдаваемого в результате государственной регистрации перехода права собственности (свидетельства о государственной регистрации права), не может служить достаточным основанием относительно незаконности прав Ломоносову В.Б. на поименованный земельный участок, и, соответственно, на исключительное право его приобретения, поскольку у него имеются договоры купли-продажи недвижимого имущества от 10 декабря 2009 г. (л.д. 7, 10 том 1), являющиеся правообразующими документами, на соответствующие объекты недвижимого имущества.
Кроме того, исковые требования Л. о производстве государственной регистрации перехода права собственности от И. к Л. на имущество, приобретенное по договорам купли-продажи от 10 декабря 2009 г., были удовлетворены, поэтому на настоящий момент именно Л. принадлежит исключительное права на приобретение земельного участка с кадастровым ***.
Не могут повлечь отмены вынесенного судом решения ссылки апелляционной жалобы И. о том, что имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности, свидетельствуют, о том, что И. договоры купли-продажи недвижимого имущества не заключала и не выражала своего волеизъявления на их заключение, что на момент заключения кредитного договора, договоров ипотеки и залога, спорных договоров купли-продажи не существовало, а также о том, что о не заключении договоров купли-продажи между И. и Л., свидетельствует и заключение эксперта *** г., который не смог определить принадлежность подписи И. в двух договорах купли-продажи и приложенных к ним актах и суд первой инстанции, в отсутствие надлежащих относимых и допустимых доказательств оплаты спорного имущества Л., посчитал доказанным данный факт, основываясь только на принадлежности данной фразы И., поскольку судом исследованы все доказательства представленные сторонами, и суд в решении дал оценку представленным доказательствам.
На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Результаты оценки доказательств суд отразил в решении, в котором также привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (статья 67 ГПК РФ). Как указывалось выше, суд в решении дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой оснований у судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы И. о том, что включение в текст договоров купли-продажи от 10 декабря 2009 г. сведений относительно третейского суда, который был образован 18 июня 2012 г., то есть после даты подписания договора, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. суду апелляционной инстанции представитель истца представил копию положения о третейском суде при ***", согласно которого указанный суд был создан и зарегистрирован в Арбитражном суде Омской области 16.09.2009 г.
Не могут быть признаны состоятельными ссылки апелляционной жалобы И. о том, что поскольку, Л. оспаривает распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области N 1016-р от 12 мая 2012 г. "*** е", в данной части заявление истца подлежало рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ, поскольку истец обратился за защитой своих прав в порядке искового производства, а не в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ.
Иных доводов, которые бы указывали на незаконность решения по существу, апелляционная жалоба не содержит.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства правильно оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07 сентября 2012 г. оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя ГУЗР Омской области И.Н., И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)