Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Соколов В.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Мотрохова А.Б.
судей областного суда Патрахина И.В., Будылка А.В.
при секретаре Ф.Ю.
рассмотрела в судебном заседании от 14 ноября 2012 г. дело по апелляционной жалобе Г. на решение Омского районного суда Омской области от 28 августа 2012 г., которым постановлено: "Исковые требования Г. *** удовлетворить частично. Расторгнуть договор аренды земельного участка *** в редакции Соглашения по договору аренды земельного участка от 05.09.2011 года, заключенный между Г. *** и Администрацией Омского муниципального района Омской области. Взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области в пользу Г. *** расходы по оплате юридических услуг в размере ***, расходы по оплате услуг по составлению нотариальной доверенности в размере ***, расходы по оплате государственной пошлины в размере ***. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Патрахина И.В., объяснения представителя Г. - Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Администрации Омского муниципального района Омской области К., просившей в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Г. обратилась в суд с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области (далее - Администрации ОМР Омской области), указав, что 31 марта 2011 г. между Омским муниципальным районом Омской области и Б. был заключен договор аренды земельного участка *** относящегося к категории земель населенных пунктов, в границах *** для ведения личного подсобного хозяйства. 05 сентября 2011 г. она заключила с *** соглашение, по которому все его права и обязанности по этому договору аренды перешли к ней. Омский муниципальный район Омской области подтвердил свое согласие на передачу ей прав и обязанностей арендатора. За соглашение о перенайме она заплатила Б. *** рублей. Договор и соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке. Она решила возвести на земельном участке жилой дом и приступила к его строительству. После получения разрешения на строительство в Администрации ОМР Омской области и его согласования в *** филиала ОАО "МРСК Сибири" "Омскэнерго" выяснилось, что земельный участок расположен в охранной зоне ***, в связи с чем последнее отказало согласовывать разрешение на строительство и она его приостановила. Она обратилась в Администрацию ОМР Омской области с просьбой предоставить ей в аренду иной земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства и строительства жилого дома, на что получила отказ. Она обращалась в прокуратуру Омского района Омской области, которой было установлено, что в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной *** земельный участок относится к землям населенных пунктов. Пояснительная записка и графическая часть схемы указывают на то, что он не находится в охранной зоне линии электропередач. Данная схема утверждена постановлением Администрации ОМР Омской области ***. Таким образом, ответчик утвердил схему, содержащую ложную информацию о земельном участке, переданном в аренду, а также заключил договор аренды, в котором не были указаны сведения об обременениях земельного участка. Просила суд с учетом уточнения и дополнения исковых требований расторгнуть договор аренды земельного участка *** в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, взыскать с ответчика причиненные убытки в виде возмещения реального ущерба в размере ***, расходы за оказание юридических услуг в размере *** в качестве компенсации морального вреда *** рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере ***, а также обязать ответчика предоставить равноценный земельный участок площадью от *** до ***. в составе населенного пункта *** для ведения личного подсобного хозяйства.
В судебном заседании истец Г. и ее представитель Ф. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика Администрации ОМР Омской области С. иск не признала и пояснила, что предоставление земельного участка Б., а в последующем Г. осуществлялось в соответствии с положениями статей 29, 34 ЗК РФ. Принимая участок по соглашению, истец не мог не обратить внимание на расположенную рядом линию электропередач.
Третье лицо Б., представители третьих лиц ОАО "МРСК Сибири" "Омскэнерго", Администрации Морозовского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, Филиала ФГБУ "ФКП Управление Росреестра по Омской области", Управления Росреестра по Омской области, ООО "Строинком" и *** участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность, нарушение судом норм материального и процессуального права. Указывает на необоснованность вывода суда о том, что спорный земельный участок можно использовать по назначению, поскольку на нем невозможно возводить какие-либо строения и сооружения, для производства же исключительно сельскохозяйственной продукции существует иной вид разрешенного использования в соответствии со статьей 35 ЗК РФ "для сельскохозяйственного использования". Суд, сославшись на то, что работы по устройству фундамента начались до государственной регистрации договора аренды, при отсутствии каких-либо разрешительных документов, разрешающих строительство на указанном земельном участке, не указал, что само соглашение о перенайме было подписано до начала возведения фундамента. Полагает, что сокрытие информации о земельном участке можно квалифицировать как предоставление заведомо ложной информации об обременениях земельного участка арендатору. Отмечает, что суд необоснованно лишил ее земельного участка.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации ОМР Омской области К. возражала против доводов апелляционной жалобы.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 1 статьи 26 ЗК РФ предусмотрено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 28 ЗК РФ).
В силу статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр (пункт 2 статьи 34 ЗК РФ).
Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 4 статьи 34 ЗК РФ).
По правилам пункта 5 статьи 34 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения (пункт 6 статьи 34 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что 14 декабря 2010 г. постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области *** была утверждена схема расположения земельного участка площадью *** (л.д. 32).
Местоположение земельного участка было установлено посредством кадастровых работ выполненных *** сведения о характерных его точках и границах внесены в межевой план от 27 декабря 2010 г. (л.д. 34 - 47).
28 марта 2011 г. Главой администрации N 885-п от 28 марта 2011 г. на основании статей 22, 29, 34 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" было постановлено предоставить Б. из состава земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером *** (далее - земельный участок) (л.д. 33).
31 марта 2011 г. между Омским муниципальным районом Омской области (арендодатель) и Б. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка ***сроком на три года, претензий у арендатора к качеству земельного участка не имелось (л.д. 9 - 14).
05 сентября 2011 г. между Омским муниципальным районом Омской области, Б. и Г. было заключено соглашение по договору аренды земельного ***., согласно которому все права и обязанности выбывшего арендатора Б., предусмотренные этим договором, перешли к вступившему арендатору Г. (л.д. 15).
Поименованные договор и соглашение были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Омской области.
29 сентября 2011 г. Г. заплатила Б. за указанную передачу прав и обязанностей денежные средства в размере *** (л.д. 18 - 19).
21 ноября 2011 г. спорному земельному участку был присвоен почтовый адрес: *** (л.д. 31).
На спорном земельном участке Г. решила возвести жилой дом и приступила к его строительству, начала возводить фундамент путем привлечения строительной организации (копия договора на выполнение строительно-монтажных работ б/н от 15 сентября 2011 г.) (л.д. 49 - 51). Стоимость работ составила ***, начало выполнения работ было определено 15 сентября 2011 г., окончание - 15 ноября 2011 г., оплата за выполнение строительно-монтажных работ Г. была внесена в полном объеме (л.д. 56 - 57).
После чего в целях необходимости согласования разрешения на строительство жилого дома на спорном земельном участке, Г. обратилась в *** ОАО "МРСК Сибири" "Омскэнерго". 20 января 2012 г. в согласовании строительства жилого дома ей было отказано, поскольку земельный участок расположен в охранной зоне *** (л.д. 26).
02 февраля 2012 г. Г. обратилась в Администрацию ОМР Омской области с заявлением, в котором указала на обстоятельства, препятствующие ей в использовании земельного участка в целях строительства жилого дома, просила Администрацию ОМР Омской области подтвердить письменно согласие на расторжение соглашения от 05 сентября 2011 г. и решить вопрос о выделении и предоставлении ей на праве аренды другого земельного участка, пригодного для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 27).
29 февраля 2012 г. Администрацией ОМР Омской области Г. был дан ответ о том, что спорный земельный участок был предоставлен Б. в соответствии со статьей 34 ЗК РФ, то есть для целей, не связанных со строительством. Г. разъяснено, что она вправе расторгнуть договор аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения и приобрести иной земельный участок для целей строительства жилого дома на общих основаниях в соответствии с действующим законодательством (л.д. 28).
Поводом для обращения в суд с иском явился указанный отказ в согласовании разрешения на строительство жилого дома, из-за которого она была вынуждена приостановить его строительство, утверждение ответчиком схемы расположения земельного участка, содержащей недостоверную информацию о земельном участке, переданном в аренду, а также заключение договора аренды, в котором не были указаны сведения об обременениях земельного участка, как и отказ ответчика в расторжении договора аренды земельного участка впоследствии.
Разрешая заявленные истцом требования и частично удовлетворяя иск Г., расторгнув договор аренды земельного участка *** в редакции Соглашения по договору аренды земельного участка от 05 сентября 2011 г., заключенный между Г. и Администрацией ОМР Омской области, суд обоснованно исходил из следующего.
В силу правового регулирования установленного статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что Соглашение по договору аренды земельного участка от 05 сентября 2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N А3-20-169/2011 от 31 марта 2011 г., составленное первоначально с Б. (для ведения личного подсобного хозяйства), было заключено Г. в целях размещения на данном земельном участке дома индивидуальной жилой застройки.
На указанные обстоятельства Г. также ссылалась в своем обращении в Администрацию ОМР Омской области от 02 марта 2012 г.
При таких обстоятельствах, земельный участок не может быть использован Г. в целях строительства на нем жилого дома.
Таким образом, требования Г. о расторжении договора аренды земельного участка подлежали удовлетворению в соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ, поскольку в добровольном порядке после обращения последней, Администрацией ОМР Омской области он не был расторгнут.
В части требований истца о взыскании с ответчика причиненных убытков в виде возмещения реального ущерба в размере ***, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Так, судом было установлено, что при заключении договора аренды земельного ***, а затем при заключении соглашения к нему, у арендаторов каких-либо претензий к качеству участка не имелось, что свидетельствует о необоснованности требований истца о взыскании с ответчика уплаченной Г. арендной платы за год в размере ***. Прекращение обязательств по заключенному договору аренды в части оплаты арендной платы возникает с момента его расторжения в судебном порядке, а в случае нахождения на земельном участке имущества, принадлежащего арендатору - с момента освобождения земельного участка от такого имущества.
Разрешая исковые требования Г. о взыскании с Администрации ОМР Омской области понесенных убытков в виде денежных средств, уплаченных Б. за передачу прав и обязанностей по поименованному договору аренды земельного участка в размере *** и денежных средств, уплаченных *** за выполнение работ по устройству фундамента для возведения жилого дома в размере ***, суд, верно, руководствовался положениями статей 10, 12, 15, 1064 ГК РФ и счел их, не подлежащими удовлетворению.
Что касается оплаты за передачу прав и обязанностей по поименованному договору аренды земельного участка в размере ***, то суд первой инстанции правильно указал, что договоренность об уплате была достигнута между Г. и Б. самостоятельно и законом уплата денежных средств за передачу прав по договору аренды не предусмотрена.
В части взыскания с ответчика понесенных истцом расходов по устройству фундамента, суд первой инстанции также правильно указал, поскольку при рассмотрении дела судом была установлена совокупность обстоятельств, а именно то, что первоначально земельный участок предоставлялся Б. Администрацией ОМР Омской области в соответствии со статьей 34 ЗК РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и использование его в этих целях возможно по назначению и при наличии на нем охранной зоны; принимая участок по соглашению от 05 сентября 2011 г. Г. не могла не обратить внимание на расположенную рядом линию электропередач; работы по устройству фундамента на земельном участке были начаты 15 сентября 2011 г., то есть до государственной регистрации указанного договора в Управлении Росреестра по Омской области в отсутствие каких-либо документов, разрешающих строительство жилого дома на спорном земельном участке, позволяющих суду сделать выводы о том, что Г. понесла вышеназванные расходы без должной осмотрительности и разумности и отсутствия вины ответчика в причинении названных убытков истцу.
Поскольку Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена определенная процедура предоставления земельного участка в собственность или аренду, а также ввиду отсутствия вины Администрации ОМР Омской области в невозможности использования истцом предоставленного в аренду земельного участка, суд обоснованно счет требования истца о возложении на Администрацию ОМР Омской области обязанности по предоставлению равноценного земельного участка, необоснованными.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда считает правильным также вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Г. о взыскании с ответчика компенсации морального вреда.
Соответствующие выводы суда подробно аргументированы и в дополнительной мотивировке не нуждаются.
Руководствуясь статьями 98, 100 ГПК РФ суд также верно взыскал судебные расходы.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Результаты оценки доказательств суд отразил в решении, в котором также привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Довод апелляционной жалобы Г. о необоснованности вывода суда о том, что спорный земельный участок можно использовать по назначению, так как на нем невозможно возводить какие-либо строения и сооружения, для производства же исключительно сельскохозяйственной продукции существует иной вид разрешенного использования в соответствии со статьей 35 ЗК РФ "для сельскохозяйственного использования", Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда отклоняется, поскольку суд удовлетворил требования истца в части расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ.
Кроме того, спорный земельный участок был предоставлен Б. в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса РФ, то есть для целей, не связанных со строительством. Б. при принятии земельного участка претензий к его качеству не имел, как и не имела их при заключении соглашения от 05 сентября 2011 г. Г. от которой каких-либо возражений относительно качества земельного участка и наличия на нем обременений не поступало.
Согласно *** разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, что по смыслу Федерального закона от 07.07.2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", предполагает возможность использования указанного земельного участка как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома и приусадебных построек.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что суд, сославшись, что работы по устройству фундамента начались до государственной регистрации договора аренды, при отсутствии каких-либо разрешительных документов, разрешающих строительство на указанном земельном участке, не указал, что само соглашение о перенайме было подписано до начала возведения фундамента, во внимание приняты быть не могут, поскольку принимая земельный участок по соглашению от 05 сентября 2011 г. истец не могла не обратить внимание на расположенную рядом линию электропередач и ввиду того, что работы по устройству фундамента на земельном участке были начаты 15 сентября 2011 г., то есть до государственной регистрации указанного соглашения в Управлении Росреестра по Омской области в отсутствие каких-либо документов, разрешающих строительство жилого дома на спорном земельном участке, что свидетельствует о том, что Г. понесла расходы на устройство фундамента без должной осмотрительности и разумности.
Не могут повлечь отмены вынесенного судом решения и доводы апелляционной жалобы Г. о том, что сокрытие информации о земельном участке можно квалифицировать как предоставление ответчиком заведомо ложной информации об обременениях земельного участка арендатору, поскольку стороной истца, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ достаточных доказательств, которые позволили бы суду сделать вывод о том, что Администрация ОМР Омской области знала о наличии на предоставленном в аренду Г. земельном участке охраняемой зоны электрических сетей и невозможности в полной мере использовать данный земельный участок по назначению, а также то, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, представлено не было.
Ввиду изложенного подлежат отклонению и ссылки в апелляционной жалобе на то, что линия электропередач проходит по территории Морозовского сельского поселения Омского района Омской области уже более 20 лет, поэтому не знать о ее существовании на своей территории Администрация ОМР Омской области не могла.
Кроме того, межевой план от 27 декабря 2010 г., изготовленный *** посредством выполнения кадастровых работ, не содержит сведений о нахождении спорного земельного участка в охранной зоне линии электропередач (л.д. 34 - 47), как и не содержат сведений об этом кадастровый паспорт земельного участка N 5520/205/11-4 от 10 февраля 2011 г. и *** от 23 августа 2012 г. (л.д. 79 - 83).
В силу статей 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Иные доводы апелляционной жалобы отмену постановленного судом решения также повлечь не могут, поскольку изложенных в решении выводов суда первой инстанции ничем не опровергают, сводятся к переоценке обстоятельств дела и собранных по делу доказательств, получивших в соответствии с требованиями статей 196, 198 ГПК РФ правовую оценку в судебном решении.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и апроцессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства правильно оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Омского районного суда Омской области от 28 августа 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7168/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2012 г. по делу N 33-7168/12
Председательствующий: Соколов В.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Мотрохова А.Б.
судей областного суда Патрахина И.В., Будылка А.В.
при секретаре Ф.Ю.
рассмотрела в судебном заседании от 14 ноября 2012 г. дело по апелляционной жалобе Г. на решение Омского районного суда Омской области от 28 августа 2012 г., которым постановлено: "Исковые требования Г. *** удовлетворить частично. Расторгнуть договор аренды земельного участка *** в редакции Соглашения по договору аренды земельного участка от 05.09.2011 года, заключенный между Г. *** и Администрацией Омского муниципального района Омской области. Взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области в пользу Г. *** расходы по оплате юридических услуг в размере ***, расходы по оплате услуг по составлению нотариальной доверенности в размере ***, расходы по оплате государственной пошлины в размере ***. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Патрахина И.В., объяснения представителя Г. - Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Администрации Омского муниципального района Омской области К., просившей в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Г. обратилась в суд с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области (далее - Администрации ОМР Омской области), указав, что 31 марта 2011 г. между Омским муниципальным районом Омской области и Б. был заключен договор аренды земельного участка *** относящегося к категории земель населенных пунктов, в границах *** для ведения личного подсобного хозяйства. 05 сентября 2011 г. она заключила с *** соглашение, по которому все его права и обязанности по этому договору аренды перешли к ней. Омский муниципальный район Омской области подтвердил свое согласие на передачу ей прав и обязанностей арендатора. За соглашение о перенайме она заплатила Б. *** рублей. Договор и соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке. Она решила возвести на земельном участке жилой дом и приступила к его строительству. После получения разрешения на строительство в Администрации ОМР Омской области и его согласования в *** филиала ОАО "МРСК Сибири" "Омскэнерго" выяснилось, что земельный участок расположен в охранной зоне ***, в связи с чем последнее отказало согласовывать разрешение на строительство и она его приостановила. Она обратилась в Администрацию ОМР Омской области с просьбой предоставить ей в аренду иной земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства и строительства жилого дома, на что получила отказ. Она обращалась в прокуратуру Омского района Омской области, которой было установлено, что в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной *** земельный участок относится к землям населенных пунктов. Пояснительная записка и графическая часть схемы указывают на то, что он не находится в охранной зоне линии электропередач. Данная схема утверждена постановлением Администрации ОМР Омской области ***. Таким образом, ответчик утвердил схему, содержащую ложную информацию о земельном участке, переданном в аренду, а также заключил договор аренды, в котором не были указаны сведения об обременениях земельного участка. Просила суд с учетом уточнения и дополнения исковых требований расторгнуть договор аренды земельного участка *** в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, взыскать с ответчика причиненные убытки в виде возмещения реального ущерба в размере ***, расходы за оказание юридических услуг в размере *** в качестве компенсации морального вреда *** рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере ***, а также обязать ответчика предоставить равноценный земельный участок площадью от *** до ***. в составе населенного пункта *** для ведения личного подсобного хозяйства.
В судебном заседании истец Г. и ее представитель Ф. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика Администрации ОМР Омской области С. иск не признала и пояснила, что предоставление земельного участка Б., а в последующем Г. осуществлялось в соответствии с положениями статей 29, 34 ЗК РФ. Принимая участок по соглашению, истец не мог не обратить внимание на расположенную рядом линию электропередач.
Третье лицо Б., представители третьих лиц ОАО "МРСК Сибири" "Омскэнерго", Администрации Морозовского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, Филиала ФГБУ "ФКП Управление Росреестра по Омской области", Управления Росреестра по Омской области, ООО "Строинком" и *** участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность, нарушение судом норм материального и процессуального права. Указывает на необоснованность вывода суда о том, что спорный земельный участок можно использовать по назначению, поскольку на нем невозможно возводить какие-либо строения и сооружения, для производства же исключительно сельскохозяйственной продукции существует иной вид разрешенного использования в соответствии со статьей 35 ЗК РФ "для сельскохозяйственного использования". Суд, сославшись на то, что работы по устройству фундамента начались до государственной регистрации договора аренды, при отсутствии каких-либо разрешительных документов, разрешающих строительство на указанном земельном участке, не указал, что само соглашение о перенайме было подписано до начала возведения фундамента. Полагает, что сокрытие информации о земельном участке можно квалифицировать как предоставление заведомо ложной информации об обременениях земельного участка арендатору. Отмечает, что суд необоснованно лишил ее земельного участка.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации ОМР Омской области К. возражала против доводов апелляционной жалобы.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 1 статьи 26 ЗК РФ предусмотрено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 28 ЗК РФ).
В силу статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр (пункт 2 статьи 34 ЗК РФ).
Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 4 статьи 34 ЗК РФ).
По правилам пункта 5 статьи 34 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения (пункт 6 статьи 34 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что 14 декабря 2010 г. постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области *** была утверждена схема расположения земельного участка площадью *** (л.д. 32).
Местоположение земельного участка было установлено посредством кадастровых работ выполненных *** сведения о характерных его точках и границах внесены в межевой план от 27 декабря 2010 г. (л.д. 34 - 47).
28 марта 2011 г. Главой администрации N 885-п от 28 марта 2011 г. на основании статей 22, 29, 34 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" было постановлено предоставить Б. из состава земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером *** (далее - земельный участок) (л.д. 33).
31 марта 2011 г. между Омским муниципальным районом Омской области (арендодатель) и Б. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка ***сроком на три года, претензий у арендатора к качеству земельного участка не имелось (л.д. 9 - 14).
05 сентября 2011 г. между Омским муниципальным районом Омской области, Б. и Г. было заключено соглашение по договору аренды земельного ***., согласно которому все права и обязанности выбывшего арендатора Б., предусмотренные этим договором, перешли к вступившему арендатору Г. (л.д. 15).
Поименованные договор и соглашение были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Омской области.
29 сентября 2011 г. Г. заплатила Б. за указанную передачу прав и обязанностей денежные средства в размере *** (л.д. 18 - 19).
21 ноября 2011 г. спорному земельному участку был присвоен почтовый адрес: *** (л.д. 31).
На спорном земельном участке Г. решила возвести жилой дом и приступила к его строительству, начала возводить фундамент путем привлечения строительной организации (копия договора на выполнение строительно-монтажных работ б/н от 15 сентября 2011 г.) (л.д. 49 - 51). Стоимость работ составила ***, начало выполнения работ было определено 15 сентября 2011 г., окончание - 15 ноября 2011 г., оплата за выполнение строительно-монтажных работ Г. была внесена в полном объеме (л.д. 56 - 57).
После чего в целях необходимости согласования разрешения на строительство жилого дома на спорном земельном участке, Г. обратилась в *** ОАО "МРСК Сибири" "Омскэнерго". 20 января 2012 г. в согласовании строительства жилого дома ей было отказано, поскольку земельный участок расположен в охранной зоне *** (л.д. 26).
02 февраля 2012 г. Г. обратилась в Администрацию ОМР Омской области с заявлением, в котором указала на обстоятельства, препятствующие ей в использовании земельного участка в целях строительства жилого дома, просила Администрацию ОМР Омской области подтвердить письменно согласие на расторжение соглашения от 05 сентября 2011 г. и решить вопрос о выделении и предоставлении ей на праве аренды другого земельного участка, пригодного для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 27).
29 февраля 2012 г. Администрацией ОМР Омской области Г. был дан ответ о том, что спорный земельный участок был предоставлен Б. в соответствии со статьей 34 ЗК РФ, то есть для целей, не связанных со строительством. Г. разъяснено, что она вправе расторгнуть договор аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения и приобрести иной земельный участок для целей строительства жилого дома на общих основаниях в соответствии с действующим законодательством (л.д. 28).
Поводом для обращения в суд с иском явился указанный отказ в согласовании разрешения на строительство жилого дома, из-за которого она была вынуждена приостановить его строительство, утверждение ответчиком схемы расположения земельного участка, содержащей недостоверную информацию о земельном участке, переданном в аренду, а также заключение договора аренды, в котором не были указаны сведения об обременениях земельного участка, как и отказ ответчика в расторжении договора аренды земельного участка впоследствии.
Разрешая заявленные истцом требования и частично удовлетворяя иск Г., расторгнув договор аренды земельного участка *** в редакции Соглашения по договору аренды земельного участка от 05 сентября 2011 г., заключенный между Г. и Администрацией ОМР Омской области, суд обоснованно исходил из следующего.
В силу правового регулирования установленного статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что Соглашение по договору аренды земельного участка от 05 сентября 2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N А3-20-169/2011 от 31 марта 2011 г., составленное первоначально с Б. (для ведения личного подсобного хозяйства), было заключено Г. в целях размещения на данном земельном участке дома индивидуальной жилой застройки.
На указанные обстоятельства Г. также ссылалась в своем обращении в Администрацию ОМР Омской области от 02 марта 2012 г.
При таких обстоятельствах, земельный участок не может быть использован Г. в целях строительства на нем жилого дома.
Таким образом, требования Г. о расторжении договора аренды земельного участка подлежали удовлетворению в соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ, поскольку в добровольном порядке после обращения последней, Администрацией ОМР Омской области он не был расторгнут.
В части требований истца о взыскании с ответчика причиненных убытков в виде возмещения реального ущерба в размере ***, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Так, судом было установлено, что при заключении договора аренды земельного ***, а затем при заключении соглашения к нему, у арендаторов каких-либо претензий к качеству участка не имелось, что свидетельствует о необоснованности требований истца о взыскании с ответчика уплаченной Г. арендной платы за год в размере ***. Прекращение обязательств по заключенному договору аренды в части оплаты арендной платы возникает с момента его расторжения в судебном порядке, а в случае нахождения на земельном участке имущества, принадлежащего арендатору - с момента освобождения земельного участка от такого имущества.
Разрешая исковые требования Г. о взыскании с Администрации ОМР Омской области понесенных убытков в виде денежных средств, уплаченных Б. за передачу прав и обязанностей по поименованному договору аренды земельного участка в размере *** и денежных средств, уплаченных *** за выполнение работ по устройству фундамента для возведения жилого дома в размере ***, суд, верно, руководствовался положениями статей 10, 12, 15, 1064 ГК РФ и счел их, не подлежащими удовлетворению.
Что касается оплаты за передачу прав и обязанностей по поименованному договору аренды земельного участка в размере ***, то суд первой инстанции правильно указал, что договоренность об уплате была достигнута между Г. и Б. самостоятельно и законом уплата денежных средств за передачу прав по договору аренды не предусмотрена.
В части взыскания с ответчика понесенных истцом расходов по устройству фундамента, суд первой инстанции также правильно указал, поскольку при рассмотрении дела судом была установлена совокупность обстоятельств, а именно то, что первоначально земельный участок предоставлялся Б. Администрацией ОМР Омской области в соответствии со статьей 34 ЗК РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и использование его в этих целях возможно по назначению и при наличии на нем охранной зоны; принимая участок по соглашению от 05 сентября 2011 г. Г. не могла не обратить внимание на расположенную рядом линию электропередач; работы по устройству фундамента на земельном участке были начаты 15 сентября 2011 г., то есть до государственной регистрации указанного договора в Управлении Росреестра по Омской области в отсутствие каких-либо документов, разрешающих строительство жилого дома на спорном земельном участке, позволяющих суду сделать выводы о том, что Г. понесла вышеназванные расходы без должной осмотрительности и разумности и отсутствия вины ответчика в причинении названных убытков истцу.
Поскольку Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена определенная процедура предоставления земельного участка в собственность или аренду, а также ввиду отсутствия вины Администрации ОМР Омской области в невозможности использования истцом предоставленного в аренду земельного участка, суд обоснованно счет требования истца о возложении на Администрацию ОМР Омской области обязанности по предоставлению равноценного земельного участка, необоснованными.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда считает правильным также вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Г. о взыскании с ответчика компенсации морального вреда.
Соответствующие выводы суда подробно аргументированы и в дополнительной мотивировке не нуждаются.
Руководствуясь статьями 98, 100 ГПК РФ суд также верно взыскал судебные расходы.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Результаты оценки доказательств суд отразил в решении, в котором также привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Довод апелляционной жалобы Г. о необоснованности вывода суда о том, что спорный земельный участок можно использовать по назначению, так как на нем невозможно возводить какие-либо строения и сооружения, для производства же исключительно сельскохозяйственной продукции существует иной вид разрешенного использования в соответствии со статьей 35 ЗК РФ "для сельскохозяйственного использования", Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда отклоняется, поскольку суд удовлетворил требования истца в части расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ.
Кроме того, спорный земельный участок был предоставлен Б. в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса РФ, то есть для целей, не связанных со строительством. Б. при принятии земельного участка претензий к его качеству не имел, как и не имела их при заключении соглашения от 05 сентября 2011 г. Г. от которой каких-либо возражений относительно качества земельного участка и наличия на нем обременений не поступало.
Согласно *** разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, что по смыслу Федерального закона от 07.07.2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", предполагает возможность использования указанного земельного участка как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома и приусадебных построек.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что суд, сославшись, что работы по устройству фундамента начались до государственной регистрации договора аренды, при отсутствии каких-либо разрешительных документов, разрешающих строительство на указанном земельном участке, не указал, что само соглашение о перенайме было подписано до начала возведения фундамента, во внимание приняты быть не могут, поскольку принимая земельный участок по соглашению от 05 сентября 2011 г. истец не могла не обратить внимание на расположенную рядом линию электропередач и ввиду того, что работы по устройству фундамента на земельном участке были начаты 15 сентября 2011 г., то есть до государственной регистрации указанного соглашения в Управлении Росреестра по Омской области в отсутствие каких-либо документов, разрешающих строительство жилого дома на спорном земельном участке, что свидетельствует о том, что Г. понесла расходы на устройство фундамента без должной осмотрительности и разумности.
Не могут повлечь отмены вынесенного судом решения и доводы апелляционной жалобы Г. о том, что сокрытие информации о земельном участке можно квалифицировать как предоставление ответчиком заведомо ложной информации об обременениях земельного участка арендатору, поскольку стороной истца, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ достаточных доказательств, которые позволили бы суду сделать вывод о том, что Администрация ОМР Омской области знала о наличии на предоставленном в аренду Г. земельном участке охраняемой зоны электрических сетей и невозможности в полной мере использовать данный земельный участок по назначению, а также то, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, представлено не было.
Ввиду изложенного подлежат отклонению и ссылки в апелляционной жалобе на то, что линия электропередач проходит по территории Морозовского сельского поселения Омского района Омской области уже более 20 лет, поэтому не знать о ее существовании на своей территории Администрация ОМР Омской области не могла.
Кроме того, межевой план от 27 декабря 2010 г., изготовленный *** посредством выполнения кадастровых работ, не содержит сведений о нахождении спорного земельного участка в охранной зоне линии электропередач (л.д. 34 - 47), как и не содержат сведений об этом кадастровый паспорт земельного участка N 5520/205/11-4 от 10 февраля 2011 г. и *** от 23 августа 2012 г. (л.д. 79 - 83).
В силу статей 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Иные доводы апелляционной жалобы отмену постановленного судом решения также повлечь не могут, поскольку изложенных в решении выводов суда первой инстанции ничем не опровергают, сводятся к переоценке обстоятельств дела и собранных по делу доказательств, получивших в соответствии с требованиями статей 196, 198 ГПК РФ правовую оценку в судебном решении.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и апроцессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства правильно оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Омского районного суда Омской области от 28 августа 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)