Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Куприянова Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.,
судей Беляковой В.Н., Коничевой А.А.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.Л.А. на решение Вологодского городского суда от 03 августа 2012 года, которым С.Л.А. в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью Центр "Содействие" о взыскании суммы неосновательного обогащения отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Беляковой В.Н., судебная коллегия
установила:
11 марта 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью Центр "Содействие" (далее ООО Центр "Содействие", общество) и С.Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ООО Центр "Содействие" обязался передать в собственность С.Л.А. принадлежащие ему на праве собственности земельный участок общей площадью 1312 квадратных метров и незавершенный строительством объект недвижимости, расположенные за ... рублей.
В счет будущей оплаты приобретаемых объектов недвижимости на основании пункта 4 заключенного договора С.Л.А. внесла продавцу аванс в размере ... рублей. Данным пунктом договора его стороны также определили, что в случае отказа покупателя от покупки вышеуказанных объектов и заключения основного договора купли-продажи сумма аванса не возвращается. Основной договор подлежит заключению не позднее 11 апреля 2011 года.
С.Л.А. обратилась в суд с иском к ООО Центр "Содействие" о признании пункта 4 предварительного договора недействительным в части, взыскании внесенного авансового платежа и процентов.
В обоснование своих требований истица указала, что совершая сделку, ответчик действовал как собственник продаваемого им имущества, сославшись на документы, подтверждающие государственную регистрацию принадлежащих ему прав. После подписания предварительного договора ей стало известно, что продаваемые объекты недвижимости фактически продавцу не принадлежат, что стало основополагающим для принятия ею решения об отказе от заключения основной сделки и требования с продавца возврата ... рублей, внесенных в виде аванса в момент заключения договора, от выполнения которого ответчик уклонился.
Просила признать пункт 4 предварительного договора от 11 марта 2011 года недействительным (ничтожным) в части "в момент подписания настоящего договора покупатель вносит продавцу аванс в размере ... рублей. В случае отказа покупателя от покупки вышеуказанных объектов и заключения основного договора купли-продажи сумма аванса не возвращается"; взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... рубля ... копейки, расходы по оплате юридических услуг ... рублей.
Истец С.Л.А. в судебное заседание не явилась.
Представитель истца по доверенности Т. исковые требования уточнила, настаивая на взыскании с ответчика ... рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... рублей ... копеек, расходов по оплате юридических услуг ... рублей, указав, что в рамках предварительного договора не может быть осуществлено ни полное, ни частичное исполнение сторонами обязательств по еще незаключенному основному договору. Соглашение сторон о том, что сумма внесенного аванса покупателю не возвращается, противоречит требованиям гражданского законодательства.
Представитель ООО Центр "Содействие" М. с требованиями истицы не согласилась, пояснив, что 09 марта 2011 года между ООО Центр "Содействие" и А.А. был заключен договор-поручение, согласно которому А.А. поручил обществу заключить с истицей предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. При этом С.Л.А. была ознакомлена со всеми правоустанавливающими документами, подтверждающими факт принадлежности данного имущества А.А. 11 марта 2011 года был заключен предварительный договор между С.Л.А. и агентом ООО Центр "Содействие", внесен аванс в размере ... рублей, который 14 марта 2011 года был передан представителю А.А.
29 сентября 2011 года общество направляло в адрес С.Л.А. уведомление с предложением заключить основной договор купли-продажи указанного объекта 03 октября 2011 года, от выполнения которого покупатель уклонилась.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе С.Л.А. ставит вопрос об отмене решения по мотиву ненадлежащей оценки судом установленных по делу обстоятельств, нарушения норм материального права.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность принятого судом решения исходя из доводов апелляционной жалобы, находит ее подлежащей удовлетворению.
Принимая решение об отказе С.Л.А. в удовлетворении иска, суд сослался на то, что сумма аванса, внесенного в счет уплаты стоимости планируемых к приобретению объектов недвижимости, не может быть покупателю возвращена, поскольку эти средства продавец, действовавший по договору поручения от имени собственника имущества, получил на основании договора, поэтому в его действиях отсутствует неосновательное обогащение.
С таким выводом суда согласиться нельзя в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
К авансовым отношениям по предварительному договору следует применить положения статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (предварительная оплата товара).
Пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Из материалов дела видно, что 11 марта 2011 года ООО Центр "Содействие", именуя себя продавцом и собственником реализуемого имущества, заключило со С.Л.А. предварительный договор, по условиям которого обязалось в срок не позднее 11 апреля 2011 года передать в собственность покупателя земельный участок N ... с кадастровым N ..., общей площадью 1312 квадратных метров и размещенный на нем объект незавершенного строительства с условным N ... степенью готовности 71,4%, расположенные за ... рублей.
В момент подписания предварительного договора покупатель внес продавцу аванс в размере ... рублей. При этом стороны договора согласовали, что в случае отказа покупателя от заключения основного договора сумма аванса не возвращается.
Судом установлено, что фактически продавец собственником реализуемого недвижимого имущества не являлся, представляя в сделке интересы заказчика А.А. на основании договора поручения от 09 марта 2011 года.
В указанный в предварительном договоре срок, договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенных, между истцом и ответчиком не заключался, ни одна из сторон не обращалась в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению сделки.
Следовательно, предварительная договоренность сторон утратила силу и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что денежные средства в сумме ... рублей, перечисленные истцом ООО Центр "Содействие" по предварительному договору были определены сторонами как авансовый платеж, данная сумма подлежат возврату, так как основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу.
При этом судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает, что сам по себе факт отказа истца от приобретения объектов недвижимости также не является основанием для отказа в иске по возврату авансового платежа, поскольку ответчик не ставил вопроса о понуждении истца к заключению договора и в суд с таким требованием не обращался.
Таким образом, принимая во внимание, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска является неправильным, поэтому решение суда подлежит отмене.
Принимая новое решение по требованиям истца, судебная коллегия находит возможным удовлетворить иск С.Л.А. в части взыскания с ответчика переданного ему по предварительному договору авансового платежа в счет будущей сделки, так как обязательства сторон по предварительному договору от 11 марта 2011 года прекратились с 12 апреля 2011 года. Ответчик добровольно не возвратил полученные от истца денежные средства. При отказе сторон от заключения договора согласно положениям статей 309, 310 и 487 Гражданского кодекса Российской Федерации уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена, каких-либо договорных отношений между С.Л.А. и собственником объектов недвижимости А.А. не имелось.
Требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами при доказанности совершения ООО Центр "Содействие" действий по поручению и передачи авансового платежа собственнику имущества удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда от 03 августа 2012 года отменить.
Принять новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Центр "Содействие" в пользу С.Л.А. ... рублей, а также в возмещение судебных расходов ... рублей, в остальной части иска отказать.
Председательствующий
И.Н.БОЧКАРЕВА
Судьи
В.Н.БЕЛЯКОВА
А.А.КОНИЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.10.2012 N 33-4349/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2012 г. N 33-4349/2012
Судья Куприянова Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.,
судей Беляковой В.Н., Коничевой А.А.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.Л.А. на решение Вологодского городского суда от 03 августа 2012 года, которым С.Л.А. в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью Центр "Содействие" о взыскании суммы неосновательного обогащения отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Беляковой В.Н., судебная коллегия
установила:
11 марта 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью Центр "Содействие" (далее ООО Центр "Содействие", общество) и С.Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ООО Центр "Содействие" обязался передать в собственность С.Л.А. принадлежащие ему на праве собственности земельный участок общей площадью 1312 квадратных метров и незавершенный строительством объект недвижимости, расположенные за ... рублей.
В счет будущей оплаты приобретаемых объектов недвижимости на основании пункта 4 заключенного договора С.Л.А. внесла продавцу аванс в размере ... рублей. Данным пунктом договора его стороны также определили, что в случае отказа покупателя от покупки вышеуказанных объектов и заключения основного договора купли-продажи сумма аванса не возвращается. Основной договор подлежит заключению не позднее 11 апреля 2011 года.
С.Л.А. обратилась в суд с иском к ООО Центр "Содействие" о признании пункта 4 предварительного договора недействительным в части, взыскании внесенного авансового платежа и процентов.
В обоснование своих требований истица указала, что совершая сделку, ответчик действовал как собственник продаваемого им имущества, сославшись на документы, подтверждающие государственную регистрацию принадлежащих ему прав. После подписания предварительного договора ей стало известно, что продаваемые объекты недвижимости фактически продавцу не принадлежат, что стало основополагающим для принятия ею решения об отказе от заключения основной сделки и требования с продавца возврата ... рублей, внесенных в виде аванса в момент заключения договора, от выполнения которого ответчик уклонился.
Просила признать пункт 4 предварительного договора от 11 марта 2011 года недействительным (ничтожным) в части "в момент подписания настоящего договора покупатель вносит продавцу аванс в размере ... рублей. В случае отказа покупателя от покупки вышеуказанных объектов и заключения основного договора купли-продажи сумма аванса не возвращается"; взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... рубля ... копейки, расходы по оплате юридических услуг ... рублей.
Истец С.Л.А. в судебное заседание не явилась.
Представитель истца по доверенности Т. исковые требования уточнила, настаивая на взыскании с ответчика ... рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... рублей ... копеек, расходов по оплате юридических услуг ... рублей, указав, что в рамках предварительного договора не может быть осуществлено ни полное, ни частичное исполнение сторонами обязательств по еще незаключенному основному договору. Соглашение сторон о том, что сумма внесенного аванса покупателю не возвращается, противоречит требованиям гражданского законодательства.
Представитель ООО Центр "Содействие" М. с требованиями истицы не согласилась, пояснив, что 09 марта 2011 года между ООО Центр "Содействие" и А.А. был заключен договор-поручение, согласно которому А.А. поручил обществу заключить с истицей предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. При этом С.Л.А. была ознакомлена со всеми правоустанавливающими документами, подтверждающими факт принадлежности данного имущества А.А. 11 марта 2011 года был заключен предварительный договор между С.Л.А. и агентом ООО Центр "Содействие", внесен аванс в размере ... рублей, который 14 марта 2011 года был передан представителю А.А.
29 сентября 2011 года общество направляло в адрес С.Л.А. уведомление с предложением заключить основной договор купли-продажи указанного объекта 03 октября 2011 года, от выполнения которого покупатель уклонилась.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе С.Л.А. ставит вопрос об отмене решения по мотиву ненадлежащей оценки судом установленных по делу обстоятельств, нарушения норм материального права.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность принятого судом решения исходя из доводов апелляционной жалобы, находит ее подлежащей удовлетворению.
Принимая решение об отказе С.Л.А. в удовлетворении иска, суд сослался на то, что сумма аванса, внесенного в счет уплаты стоимости планируемых к приобретению объектов недвижимости, не может быть покупателю возвращена, поскольку эти средства продавец, действовавший по договору поручения от имени собственника имущества, получил на основании договора, поэтому в его действиях отсутствует неосновательное обогащение.
С таким выводом суда согласиться нельзя в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
К авансовым отношениям по предварительному договору следует применить положения статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (предварительная оплата товара).
Пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Из материалов дела видно, что 11 марта 2011 года ООО Центр "Содействие", именуя себя продавцом и собственником реализуемого имущества, заключило со С.Л.А. предварительный договор, по условиям которого обязалось в срок не позднее 11 апреля 2011 года передать в собственность покупателя земельный участок N ... с кадастровым N ..., общей площадью 1312 квадратных метров и размещенный на нем объект незавершенного строительства с условным N ... степенью готовности 71,4%, расположенные за ... рублей.
В момент подписания предварительного договора покупатель внес продавцу аванс в размере ... рублей. При этом стороны договора согласовали, что в случае отказа покупателя от заключения основного договора сумма аванса не возвращается.
Судом установлено, что фактически продавец собственником реализуемого недвижимого имущества не являлся, представляя в сделке интересы заказчика А.А. на основании договора поручения от 09 марта 2011 года.
В указанный в предварительном договоре срок, договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенных, между истцом и ответчиком не заключался, ни одна из сторон не обращалась в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению сделки.
Следовательно, предварительная договоренность сторон утратила силу и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что денежные средства в сумме ... рублей, перечисленные истцом ООО Центр "Содействие" по предварительному договору были определены сторонами как авансовый платеж, данная сумма подлежат возврату, так как основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу.
При этом судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает, что сам по себе факт отказа истца от приобретения объектов недвижимости также не является основанием для отказа в иске по возврату авансового платежа, поскольку ответчик не ставил вопроса о понуждении истца к заключению договора и в суд с таким требованием не обращался.
Таким образом, принимая во внимание, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска является неправильным, поэтому решение суда подлежит отмене.
Принимая новое решение по требованиям истца, судебная коллегия находит возможным удовлетворить иск С.Л.А. в части взыскания с ответчика переданного ему по предварительному договору авансового платежа в счет будущей сделки, так как обязательства сторон по предварительному договору от 11 марта 2011 года прекратились с 12 апреля 2011 года. Ответчик добровольно не возвратил полученные от истца денежные средства. При отказе сторон от заключения договора согласно положениям статей 309, 310 и 487 Гражданского кодекса Российской Федерации уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена, каких-либо договорных отношений между С.Л.А. и собственником объектов недвижимости А.А. не имелось.
Требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами при доказанности совершения ООО Центр "Содействие" действий по поручению и передачи авансового платежа собственнику имущества удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда от 03 августа 2012 года отменить.
Принять новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Центр "Содействие" в пользу С.Л.А. ... рублей, а также в возмещение судебных расходов ... рублей, в остальной части иска отказать.
Председательствующий
И.Н.БОЧКАРЕВА
Судьи
В.Н.БЕЛЯКОВА
А.А.КОНИЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)