Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего
Цехмистера И.И.
судей
Плосковой И.В., Косиловой Е.И.
при секретаре
С.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца С.Н. в лице представителя С.О.В.
на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 26 июня 2012 года, которым постановлено:
"С.Н. в иске к Л.С., Р. о признании недействительным договора от года купли-продажи земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером, заключенного между Л.С. и С.Н. по признаку - совершенного под влиянием заблуждения, взыскании с Л.С. в ее пользу уплаченную по договору сумму 2 470 000 руб., отказать.
Взыскать с С.Н. в доход государства госпошлину в сумме 20 550 руб.".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения представителя истца Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя третьего лица ООО Агентство недвижимости "СОВА" Т., полагавшего апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, возражения на апелляционную жалобу представителя ответчика Л.И. считавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
16.01.2012 г. истец С.Н. обратилась в суд с иском к ответчику Л.С. с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, кадастровый N.
Исковые требования мотивировала тем, что . между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу. Истец полагала, что сделка совершена под влиянием заблуждения, т.к. при ее совершении ответчик неправильно информировал истца о месте нахождения земельного участка и о его качественных характеристиках. В связи с этим, просила признать недействительным заключенный между сторонами договор, применить последствия признания сделки недействительной, взыскать убытки, причиненные ответчиком, т.е. возвратить истцу сумму, оплаченную на покупку земельного участка по договору, в размере 2 470 000 руб.
06.02.2012 г. Ленинским районным судом города Тюмени вынесено заочное решение, которым постановлено: "Признать недействительным заключенный между С.Н. и Л.С. г. Договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, кадастровый N. Взыскать с Л.С. в пользу С.Н. уплаченную по договору денежную сумму в размере 2 470 000 руб."
Определением Ленинского районного суда города Тюмени от 30 марта 2012 года, заочное решение от 06.02.2012 г. отменено по заявлению ответчика Л.С., дело назначено к слушанию.
В судебное заседание истец С.Н. не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, пояснила, что на исковых требованиях настаивает в полном объеме.
Ответчик Л.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения по иску, согласно которым считает, что требования истца являются бездоказательными и голословными, при совершении сделки С.Н. в заблуждение не вводили, были предоставлены все правоустанавливающие документы на землю, сведения о фактическом расположении земельного участка, дополнительная информация, представитель истца был предупрежден, что фактическое межевание земли не производилось, представитель с этим согласился, сам договор соответствует требованиям закона, фактически сделка исполнена обеими сторонами.
Соответчик Р. в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения по иску, согласно которым поясняет, что регистрация перехода права собственности на земельный участок произведена в соответствии с требованием закона на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (государственного акта на право собственности на землю, кадастрового паспорта и распоряжения администрации г. Тюмени), данные документы никем не оспорены.
Представитель третьего лица ООО Агентство недвижимости "СОВА" в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил дело рассмотреть в их отсутствие, а также письменные возражения по иску, согласно которым пояснил, что сделка по купле-продаже земельного участка была осуществлена при их непосредственном участии, осуществляли посреднические услуги обеим сторонам договора, сделка произведена на основании представленных правоустанавливающих документов на земельный участок, сторонами исполнена. Указывают, что в августе позвонил представитель истца и сказал, что приобретенный участок расположен не на том месте, который указан в правоустанавливающих документах.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен истец С.Н.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя С.О. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В доводах жалобы он ссылается на то, что судом первой инстанции не исследованы обстоятельства дела в полном объеме по предмету доказывания, сделаны выводы, прямо противоречащие представленным в дело доказательствам. Полагает, что в качестве достоверных доказательств местоположения земельного участка могут быть исключительно сведения соответствующих государственных и муниципальных органов власти наделенных правами выделения земли. Так, отмечает, что в материалах дела имеются землеустроительные планы, использованные при выделении рассматриваемого земельного участка из которых очевидно, что Л.С. был выдан земельный участок в другом месте, рядом с, практически в 750 метрах от места, которое указал Л.С. при продаже. По утверждению представителя истца, данные землеустроительные планы ответчик не показывал истцу, а показал сведения, имеющиеся в электронной версии публичной кадастровой карты, которые оказались недостоверными. Таким образом, по мнению представителя, ответчик знал, что предоставляет недостоверные сведения о местоположении, это заблуждение (обман) имеет существенный характер, поскольку это не смежные, а абсолютно разные по своим потребительским свойствам участки. Кроме того, указывает, что ответчик фактически уклонился в судебном процессе от ответа на вопрос о том, где фактически находится участок, а суд данный вопрос не исследовал, ограничившись ссылками на то, что для совершения сделки были все необходимые документы, в связи с чем полагает, что существо спора судом не исследовано и неверно определен круг вопросов, подлежащих установлению и доказыванию по делу. Полагает, что указания суда (также положенные в основу решения со слов ответчика) о том, что при продаже указанный участок не прошел процедуру межевания и это было покупателю известно, не имеют отношения к делу, поскольку межевание - это определение фактических границ и фактического размера участка на местности, тогда как на местоположение участка процедура межевания принципиально повлиять не может. Считает, что судом фактически проигнорированы прямые доказательства - документы департамента земельных ресурсов Администрации города Тюмени о местоположении рассматриваемых участков, вопрос судом не исследован, оценка не дана. Представитель истца считает, что в соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, имел место факт заблуждения относительно существенного условия договора, требования истца носят законный и обоснованный характер.
В отзыве на жалобу ответчик Л.С. просит решение суда оставить без изменения, жалобу истца - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как установлено судом и следует из материалов дела, . при содействии агентства недвижимости "СОВА" между С.Н. (покупатель) и Л.С. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка под строительство индивидуального жилого дома с адресным описанием: <...>, общей площадью 1 500 кв. м.
В соответствии с п. 2.1 договора, истец оплатила продавцу стоимость земельного участка в размере 2 470 000 руб., что подтверждается распиской от. Во исполнение п. 5.4 договора земельный участок по передаточному акту от 29 апреля 2011 года передан С.Н. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке на основании заявлений, как ответчика, так и представителя истца. Выдано свидетельство о государственной регистрации права от года серия.
Согласно письму управления Росреестра по Тюменской области от., сведения об адресном описании земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с государственным актом на право собственности на землю, выданным на основании распоряжения администрации г. Тюмени N от г. Кадастровый учет ответчиком произведен в году, на основании сведений, содержащихся в государственном акте на право собственности, ему был присвоен кадастровый номер и выдана кадастровая карта. Местоположение границ и площадь указанного земельного участка в соответствии с требованиями Закона "О государственном кадастре недвижимости" не уточнены. Ранее внесенные сведения о координатах поворотных точек границ земельного участка исключены из государственного кадастра недвижимости на основании Решения об исправлении технической ошибки от года (т. 1, л.д. 19).
Отказывая в удовлетворении исковых требований С.Н., суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый сторонами договор был надлежащим образом в соответствии с требованиями закона оформлен и исполнен обеими сторонами, в нем отражены все существенные условия, при его исполнении ни одна из сторон не выражала несогласие с его условиями или по его исполнению, о действительном месторасположении участка и его качественных характеристиках истцу было известно при заключении договора купли-продажи, волеизъявление покупателя по договору было направлено именно на приобретение указанного земельного участка, дефектность волевого процесса истцом не доказана. Кроме того, суд учитывал то, что правовой результат, который стороны имели в виду при совершении сделки, был достигнут, продавец продал, а покупатель приобрел именно тот участок, который указан в договоре, и который был передан истцу по акту приема-передачи земельного участка, и который им был осмотрен при совершении сделки. Кроме того, условия о качественных особенностях передаваемого земельного участка сторонами не оговаривались и не согласовывались в договоре купли-продажи.
Судебная коллегия не может согласится с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу ст. 178 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. При этом законом установлено, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности ею использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения, также как и причины заблуждения.
Таким образом, заблуждение истца должно осуществляться уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения.
По смыслу названной правовой нормы, в связи с несоответствием волеизъявления действительной воле стороны может быть признана недействительной сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Под заблуждением понимается неверное представление лица о каких-либо обстоятельствах.
Как следует из материалов дела и показаний сторон, истец намеревалась приобрести земельный участок в освоенном районе, с коммуникациями и подъездной дорогой. Именно такой участок ей и был предложен продавцом Л.С. через агентство недвижимости ООО "СОВА". Представителю покупателя с выездом на местность и по картографическому материалу был показан как предмет сделки купли- продажи земельный участок по адресу: <...>, что подтверждается показаниями сторон, картографическим материалом, подтверждающим месторасположения земельного участка и представленным представителю истца (т. 1 л.д. 16 - 18). Как следует из показаний представителя третьего лица ООО "СОВА", изначально, при первичном выезде на местность продавцом Л.С. было показано месторасположение продаваемого земельного участка в ином месте, а позднее он указал на место нахождения земельного участка по другому положению.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из анализа данных норм следует, что Л.С. как собственник земельного участка должен был и обязан знать местоположения своего участка достоверно, тем более, что у него имелся на руках гос. Акт с чертежом границ земельного участка, в котором имеется описание смежных границ участка с привязкой к улицам и смежным землепользователям (т. 1 л.д. 134). Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что изначально зная о месте положения своего земельного участка, истец воспользовавшись технической ошибкой, допущенной кадастровыми инженерами, указал при продаже земельного участка истцу иное местоположение земельного участка, намного привлекательнее по своему целевому использованию.
В силу ст. 495 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Зная достоверную информацию о местоположении земельного участка в момент оформления сделки, истец в силу указанной нормы закона имела право расторгнуть договор купли-продажи, однако продавцом достоверная информация от покупателя была скрыта.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что при заключении сделки истец была введена в заблуждение в отношении тождества и качества предмета сделки, поскольку имела намерение приобрести один участок, а юридически сделка была оформлена на иной участок а не тот, который предлагался к продаже. Истица приобрела земельный участок, находящийся намного в стороне от предполагаемого к покупке. Приобретенный земельный участок не только не тождествен земельному участку, приобрести который намеревалась истец, но и отличается по своим качественным характеристикам, что значительно затрудняет его использование. Согласно картографического материала, к приобретенному участку не имеется подъездных путей. Из показаний сторон также следует, что участок находится на пустыре, не имеет коммуникаций.
Таким образом, при заключении сделки купли-продажи истица была введена в заблуждению по существенному условию договора - предмету сделки, поскольку существенной характеристикой земельного участка является его месторасположение и качественные характеристики: наличие подъездных путей и коммуникаций. На основании изложенного, доводы представителя истца в апелляционной жалобе о том, что С.Н. была введена в заблуждение относительно предмета сделки, качественных характеристик земельного участка, а именно его местоположения, суд признает обоснованными.
Возражения ответчика о том, что истцу был продан именно тот участок, который она намеревалась приобрести, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку изначально продавец имел на руках государственный акт с картографическим материалом к нему, позволяющий достоверно установить иное месторасположение земельного участка, однако, данные документы им не покупателю, ни посреднику ООО "СОВА" представлены не были, а покупателю для обозрения был показан другой участок, наиболее привлекательный по своему расположению.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истца С.Н. в лице представителя С.О. - удовлетворить.
Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 26 июня 2012 года - отменить.
Принять по делу новое решение.
"Признать недействительным заключенный между С.Н. и Л.С. г. Договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, кадастровый N.
Применить последствия недействительной сделки.
Взыскать с Л.С. в пользу С.Н. уплаченную по договору денежную сумму в размере 2 470 000 руб.
Обязать С.Н. передать земельный участок Л.С. после возврата всей денежной суммы уплаченной по договору.
Взыскать с Л.С. в доход муниципального образования г. Тюмени государственную пошлину в размере 20 550 рублей".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4177/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. по делу N 33-4177/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего
Цехмистера И.И.
судей
Плосковой И.В., Косиловой Е.И.
при секретаре
С.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца С.Н. в лице представителя С.О.В.
на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 26 июня 2012 года, которым постановлено:
"С.Н. в иске к Л.С., Р. о признании недействительным договора от года купли-продажи земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером, заключенного между Л.С. и С.Н. по признаку - совершенного под влиянием заблуждения, взыскании с Л.С. в ее пользу уплаченную по договору сумму 2 470 000 руб., отказать.
Взыскать с С.Н. в доход государства госпошлину в сумме 20 550 руб.".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения представителя истца Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя третьего лица ООО Агентство недвижимости "СОВА" Т., полагавшего апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, возражения на апелляционную жалобу представителя ответчика Л.И. считавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
16.01.2012 г. истец С.Н. обратилась в суд с иском к ответчику Л.С. с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, кадастровый N.
Исковые требования мотивировала тем, что . между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу. Истец полагала, что сделка совершена под влиянием заблуждения, т.к. при ее совершении ответчик неправильно информировал истца о месте нахождения земельного участка и о его качественных характеристиках. В связи с этим, просила признать недействительным заключенный между сторонами договор, применить последствия признания сделки недействительной, взыскать убытки, причиненные ответчиком, т.е. возвратить истцу сумму, оплаченную на покупку земельного участка по договору, в размере 2 470 000 руб.
06.02.2012 г. Ленинским районным судом города Тюмени вынесено заочное решение, которым постановлено: "Признать недействительным заключенный между С.Н. и Л.С. г. Договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, кадастровый N. Взыскать с Л.С. в пользу С.Н. уплаченную по договору денежную сумму в размере 2 470 000 руб."
Определением Ленинского районного суда города Тюмени от 30 марта 2012 года, заочное решение от 06.02.2012 г. отменено по заявлению ответчика Л.С., дело назначено к слушанию.
В судебное заседание истец С.Н. не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, пояснила, что на исковых требованиях настаивает в полном объеме.
Ответчик Л.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения по иску, согласно которым считает, что требования истца являются бездоказательными и голословными, при совершении сделки С.Н. в заблуждение не вводили, были предоставлены все правоустанавливающие документы на землю, сведения о фактическом расположении земельного участка, дополнительная информация, представитель истца был предупрежден, что фактическое межевание земли не производилось, представитель с этим согласился, сам договор соответствует требованиям закона, фактически сделка исполнена обеими сторонами.
Соответчик Р. в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения по иску, согласно которым поясняет, что регистрация перехода права собственности на земельный участок произведена в соответствии с требованием закона на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (государственного акта на право собственности на землю, кадастрового паспорта и распоряжения администрации г. Тюмени), данные документы никем не оспорены.
Представитель третьего лица ООО Агентство недвижимости "СОВА" в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил дело рассмотреть в их отсутствие, а также письменные возражения по иску, согласно которым пояснил, что сделка по купле-продаже земельного участка была осуществлена при их непосредственном участии, осуществляли посреднические услуги обеим сторонам договора, сделка произведена на основании представленных правоустанавливающих документов на земельный участок, сторонами исполнена. Указывают, что в августе позвонил представитель истца и сказал, что приобретенный участок расположен не на том месте, который указан в правоустанавливающих документах.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен истец С.Н.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя С.О. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В доводах жалобы он ссылается на то, что судом первой инстанции не исследованы обстоятельства дела в полном объеме по предмету доказывания, сделаны выводы, прямо противоречащие представленным в дело доказательствам. Полагает, что в качестве достоверных доказательств местоположения земельного участка могут быть исключительно сведения соответствующих государственных и муниципальных органов власти наделенных правами выделения земли. Так, отмечает, что в материалах дела имеются землеустроительные планы, использованные при выделении рассматриваемого земельного участка из которых очевидно, что Л.С. был выдан земельный участок в другом месте, рядом с, практически в 750 метрах от места, которое указал Л.С. при продаже. По утверждению представителя истца, данные землеустроительные планы ответчик не показывал истцу, а показал сведения, имеющиеся в электронной версии публичной кадастровой карты, которые оказались недостоверными. Таким образом, по мнению представителя, ответчик знал, что предоставляет недостоверные сведения о местоположении, это заблуждение (обман) имеет существенный характер, поскольку это не смежные, а абсолютно разные по своим потребительским свойствам участки. Кроме того, указывает, что ответчик фактически уклонился в судебном процессе от ответа на вопрос о том, где фактически находится участок, а суд данный вопрос не исследовал, ограничившись ссылками на то, что для совершения сделки были все необходимые документы, в связи с чем полагает, что существо спора судом не исследовано и неверно определен круг вопросов, подлежащих установлению и доказыванию по делу. Полагает, что указания суда (также положенные в основу решения со слов ответчика) о том, что при продаже указанный участок не прошел процедуру межевания и это было покупателю известно, не имеют отношения к делу, поскольку межевание - это определение фактических границ и фактического размера участка на местности, тогда как на местоположение участка процедура межевания принципиально повлиять не может. Считает, что судом фактически проигнорированы прямые доказательства - документы департамента земельных ресурсов Администрации города Тюмени о местоположении рассматриваемых участков, вопрос судом не исследован, оценка не дана. Представитель истца считает, что в соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, имел место факт заблуждения относительно существенного условия договора, требования истца носят законный и обоснованный характер.
В отзыве на жалобу ответчик Л.С. просит решение суда оставить без изменения, жалобу истца - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как установлено судом и следует из материалов дела, . при содействии агентства недвижимости "СОВА" между С.Н. (покупатель) и Л.С. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка под строительство индивидуального жилого дома с адресным описанием: <...>, общей площадью 1 500 кв. м.
В соответствии с п. 2.1 договора, истец оплатила продавцу стоимость земельного участка в размере 2 470 000 руб., что подтверждается распиской от. Во исполнение п. 5.4 договора земельный участок по передаточному акту от 29 апреля 2011 года передан С.Н. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке на основании заявлений, как ответчика, так и представителя истца. Выдано свидетельство о государственной регистрации права от года серия.
Согласно письму управления Росреестра по Тюменской области от., сведения об адресном описании земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с государственным актом на право собственности на землю, выданным на основании распоряжения администрации г. Тюмени N от г. Кадастровый учет ответчиком произведен в году, на основании сведений, содержащихся в государственном акте на право собственности, ему был присвоен кадастровый номер и выдана кадастровая карта. Местоположение границ и площадь указанного земельного участка в соответствии с требованиями Закона "О государственном кадастре недвижимости" не уточнены. Ранее внесенные сведения о координатах поворотных точек границ земельного участка исключены из государственного кадастра недвижимости на основании Решения об исправлении технической ошибки от года (т. 1, л.д. 19).
Отказывая в удовлетворении исковых требований С.Н., суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый сторонами договор был надлежащим образом в соответствии с требованиями закона оформлен и исполнен обеими сторонами, в нем отражены все существенные условия, при его исполнении ни одна из сторон не выражала несогласие с его условиями или по его исполнению, о действительном месторасположении участка и его качественных характеристиках истцу было известно при заключении договора купли-продажи, волеизъявление покупателя по договору было направлено именно на приобретение указанного земельного участка, дефектность волевого процесса истцом не доказана. Кроме того, суд учитывал то, что правовой результат, который стороны имели в виду при совершении сделки, был достигнут, продавец продал, а покупатель приобрел именно тот участок, который указан в договоре, и который был передан истцу по акту приема-передачи земельного участка, и который им был осмотрен при совершении сделки. Кроме того, условия о качественных особенностях передаваемого земельного участка сторонами не оговаривались и не согласовывались в договоре купли-продажи.
Судебная коллегия не может согласится с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу ст. 178 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. При этом законом установлено, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности ею использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения, также как и причины заблуждения.
Таким образом, заблуждение истца должно осуществляться уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения.
По смыслу названной правовой нормы, в связи с несоответствием волеизъявления действительной воле стороны может быть признана недействительной сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Под заблуждением понимается неверное представление лица о каких-либо обстоятельствах.
Как следует из материалов дела и показаний сторон, истец намеревалась приобрести земельный участок в освоенном районе, с коммуникациями и подъездной дорогой. Именно такой участок ей и был предложен продавцом Л.С. через агентство недвижимости ООО "СОВА". Представителю покупателя с выездом на местность и по картографическому материалу был показан как предмет сделки купли- продажи земельный участок по адресу: <...>, что подтверждается показаниями сторон, картографическим материалом, подтверждающим месторасположения земельного участка и представленным представителю истца (т. 1 л.д. 16 - 18). Как следует из показаний представителя третьего лица ООО "СОВА", изначально, при первичном выезде на местность продавцом Л.С. было показано месторасположение продаваемого земельного участка в ином месте, а позднее он указал на место нахождения земельного участка по другому положению.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из анализа данных норм следует, что Л.С. как собственник земельного участка должен был и обязан знать местоположения своего участка достоверно, тем более, что у него имелся на руках гос. Акт с чертежом границ земельного участка, в котором имеется описание смежных границ участка с привязкой к улицам и смежным землепользователям (т. 1 л.д. 134). Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что изначально зная о месте положения своего земельного участка, истец воспользовавшись технической ошибкой, допущенной кадастровыми инженерами, указал при продаже земельного участка истцу иное местоположение земельного участка, намного привлекательнее по своему целевому использованию.
В силу ст. 495 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Зная достоверную информацию о местоположении земельного участка в момент оформления сделки, истец в силу указанной нормы закона имела право расторгнуть договор купли-продажи, однако продавцом достоверная информация от покупателя была скрыта.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что при заключении сделки истец была введена в заблуждение в отношении тождества и качества предмета сделки, поскольку имела намерение приобрести один участок, а юридически сделка была оформлена на иной участок а не тот, который предлагался к продаже. Истица приобрела земельный участок, находящийся намного в стороне от предполагаемого к покупке. Приобретенный земельный участок не только не тождествен земельному участку, приобрести который намеревалась истец, но и отличается по своим качественным характеристикам, что значительно затрудняет его использование. Согласно картографического материала, к приобретенному участку не имеется подъездных путей. Из показаний сторон также следует, что участок находится на пустыре, не имеет коммуникаций.
Таким образом, при заключении сделки купли-продажи истица была введена в заблуждению по существенному условию договора - предмету сделки, поскольку существенной характеристикой земельного участка является его месторасположение и качественные характеристики: наличие подъездных путей и коммуникаций. На основании изложенного, доводы представителя истца в апелляционной жалобе о том, что С.Н. была введена в заблуждение относительно предмета сделки, качественных характеристик земельного участка, а именно его местоположения, суд признает обоснованными.
Возражения ответчика о том, что истцу был продан именно тот участок, который она намеревалась приобрести, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку изначально продавец имел на руках государственный акт с картографическим материалом к нему, позволяющий достоверно установить иное месторасположение земельного участка, однако, данные документы им не покупателю, ни посреднику ООО "СОВА" представлены не были, а покупателю для обозрения был показан другой участок, наиболее привлекательный по своему расположению.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истца С.Н. в лице представителя С.О. - удовлетворить.
Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 26 июня 2012 года - отменить.
Принять по делу новое решение.
"Признать недействительным заключенный между С.Н. и Л.С. г. Договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, кадастровый N.
Применить последствия недействительной сделки.
Взыскать с Л.С. в пользу С.Н. уплаченную по договору денежную сумму в размере 2 470 000 руб.
Обязать С.Н. передать земельный участок Л.С. после возврата всей денежной суммы уплаченной по договору.
Взыскать с Л.С. в доход муниципального образования г. Тюмени государственную пошлину в размере 20 550 рублей".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)