Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья А.И. Рассохин
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Р.Г. Габдуллина,
судей Ф.В. Хабировой, Е.А. Чекалкиной,
при секретаре судебного заседания К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Ф.В. Хабировой гражданское дело по кассационной жалобе Х.Д.И. на решение Высокогорского районного суда РТ от 11 августа 2011 года, которым постановлено:
Иск Я. к Х.Д.И. удовлетворить.
Признать договор купли продажи земельного участка размером кв. м кадастровый номер N *, жилого дома незавершенного строительством размером кв. м кадастровый номер N * расположенных по адресу: *, между Я. и Х.Д.И. состоявшимся.
Признать за Я. право собственности на земельный участок с кадастровым номером N *, площадью кв. м, находящийся по адресу:
Признать за Я. право собственности на жилой дом не завершенный строительством кадастровый номер N *, размером кв. м, находящийся по адресу:
Взыскать с Х.Д.И. в пользу Я. в счет возврата госпошлины рублей.
Решение суда служит основанием для регистрации права собственности.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения Х.С.З., Х.Д.И. и представителя Х.Д.И. - М., поддержавших доводы жалобы, объяснения Я. и ее представителя С., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Я. обратилась в суд с вышеназванным иском к Х.Д.И.
В обоснование иска указала, что Я. и Х.С., ее муж Х.Д.И., летом 2006 года, договорились о купле-продаже земельного участка и недостроенного дома, находящегося по адресу: *. Первоначально сумма была оговорена в размере рублей, которые она выплатила. Через год продавцы передумали и назвали цену рублей. 09.09.2008 года она доплатила рублей и попросила расписку о задатке на сумму рублей. Затем 10.08.2009 года она выплатила остаток суммы рублей, о чем получила расписку от Х.Д.И. На этом свои обязательства исполнила в полном объеме. Сразу оформить договор купли-продажи не было возможности, поскольку право собственности на указанные объекты у продавцов не было зарегистрировано, необходимо было получить решение администрации, провести межевание участка и иные действия, необходимые для оформления права собственности.
В настоящее время право собственности зарегистрировано надлежащим образом, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 мая 2011 года.
Однако Х.С. и ее муж Х.Д.И. отказываются оформлять сделку, мотивируя тем, что цены снова выросли и ей необходимо доплатить еще рублей, с чем она категорически не согласна, и предложила вернуть задаток в соответствии со ст. 381 ГК РФ, то есть в двойном размере, на что они также ответили отказом.
С 2007 года она фактически проживает в указанном доме, пользуясь им, несет бремя содержания данного дома и земельного участка, провела воду, заплатила за электрические столбы, обрабатывает земельный участок, выращивает плодовые и овощные культуры, что могут подтвердить соседи. Все принадлежащее ей имущество находится в данном доме по.
Данные обстоятельства доказывают, что дом и земельный участок фактически переданы ей.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
С учетом изложенного истица просила суд признать договор купли-продажи земельного участка размером кв. м кадастровый номер N *, жилого дома незавершенного строительством размером кв. м кадастровый номер N *, находящихся по адресу: состоявшимся. Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером N *, площадью кв. м, находящийся по адресу: *. Признать право собственности на жилой дом не завершенный строительством кадастровый номер N *, размером кв. м, находящийся по адресу: Взыскать с Х.Д.И. в возврат госпошлины рублей.
Я. исковые требования поддержала.
Ответчик Х.Д.И. исковые требования не признал.
Третье лицо Х.С. исковые требования считала необоснованными.
Суд вынес решение в вышеприведенной формулировке.
В кассационной жалобе Х.Д.И. ставит вопрос об отмене решения суда, поскольку выводы суда являются неверными, истица пользовалась участком с 2007 года.
За указанный участок она заплатила рублей, однако он собирался продавать его за рублей, самого договора купли-продажи нет, есть только две расписки о получении денег, однако они не свидетельствуют о том, что договор купли-продажи заключен.
Судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что Я. обратилась в суд с иском к Х.Д.И. о признании договора купли-продажи земельного участка размером кв. м и жилого дома незавершенного строительством размером кв. м, находящихся по адресу: *, состоявшимся, о признании права собственности на указанные объекты недвижимости, мотивируя тем, что она, Х.С. и ее муж Х.Д.И. летом 2006 года договорились о купле-продаже земельного участка и недостроенного дома, первоначально за рублей, которые она выплатила, затем за рублей, которые она доплатила, о чем были составлены расписки. На этом свои обязательства полагала исполненными в полном объеме.
Учитывая, что в настоящее время право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости зарегистрировано, однако Х.С. и ее муж Х.Д.И. отказываются оформлять сделку, мотивируя возросшими ценами и необходимостью доплаты еще рублей, с чем она категорически не согласна, она предъявила настоящие требования.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из факта заключения и исполнения Я. договоров купли-продажи недвижимого имущества, которые не были заключены в надлежащей форме ввиду отсутствия у Х.Д.И. необходимых для совершения сделки документов о регистрации права собственности на продаваемое им недвижимое имущество, то есть по независящим от Я. обстоятельствам.
Однако с таким выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно пункту 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.
В данном случае между сторонами договор купли-продажи спорного дома и земельного участка не заключался.
Две расписки, согласно которым ответчик с супругой получили за дом и земельный участок 530 тысяч рублей, не могли служить основанием для вывода о заключении договора по указанной цене, поскольку в них отсутствует условие о цене недвижимости и, соответственно, истицей не представлено письменных доказательств того, какой была цена договора.
Пояснения истицы и показания свидетелей не являются допустимыми доказательствами в силу требований части 2 статьи 161 ГК РФ, согласно которой сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны заключаться в письменной форме.
Ответчик Х.Д.И. категорически отрицает факт договоренности о продаже вышеуказанных объектов по цене, указанной истицей.
Учитывая наличие разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения, договор нельзя признать заключенным и состоявшимся.
Кроме того, в расписках, принятых судом за основу, не указан срок исполнения сделки.
Ссылка истицы на то, что дом и земельный участок фактически переданы ей, она с 2007 года фактически проживает в указанном доме, пользуясь им, несет бремя содержания данного дома и земельного участка, произвела улучшения, не могли служить основанием для удовлетворения ее требований, поскольку приведенные выше нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества, Я. не соблюдены.
Поскольку между сторонами правоотношения по поводу оспариваемой сделки не возникли, не было оснований для удовлетворения исковых требований.
При указанных обстоятельствах состоявшееся по данному делу судебное постановление законным и обоснованным признано быть не может и подлежит отмене.
Учитывая, что все обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия считает возможным разрешить спор по существу, не передавая дело на новое рассмотрение в суд 1-й инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 360, 361, пунктами 1, 4 части 1 статьи 362, статьей 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Высокогорского районного суда РТ от 11 августа 2011 года по данному делу отменить и принять новое решение, которым в иске Я. к Х.Д.И. о признании договора купли-продажи земельного участка размером кв. м кадастровый номер N *, жилого дома незавершенного строительством размером кв. м кадастровый номер N * находящихся по адресу: *, состоявшимся, о признании права собственности на земельный участок и на жилой дом не завершенный строительством по указанному адресу отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 22.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11563/2011
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2011 г. по делу N 33-11563/2011
Судья А.И. Рассохин
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Р.Г. Габдуллина,
судей Ф.В. Хабировой, Е.А. Чекалкиной,
при секретаре судебного заседания К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Ф.В. Хабировой гражданское дело по кассационной жалобе Х.Д.И. на решение Высокогорского районного суда РТ от 11 августа 2011 года, которым постановлено:
Иск Я. к Х.Д.И. удовлетворить.
Признать договор купли продажи земельного участка размером кв. м кадастровый номер N *, жилого дома незавершенного строительством размером кв. м кадастровый номер N * расположенных по адресу: *, между Я. и Х.Д.И. состоявшимся.
Признать за Я. право собственности на земельный участок с кадастровым номером N *, площадью кв. м, находящийся по адресу:
Признать за Я. право собственности на жилой дом не завершенный строительством кадастровый номер N *, размером кв. м, находящийся по адресу:
Взыскать с Х.Д.И. в пользу Я. в счет возврата госпошлины рублей.
Решение суда служит основанием для регистрации права собственности.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения Х.С.З., Х.Д.И. и представителя Х.Д.И. - М., поддержавших доводы жалобы, объяснения Я. и ее представителя С., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Я. обратилась в суд с вышеназванным иском к Х.Д.И.
В обоснование иска указала, что Я. и Х.С., ее муж Х.Д.И., летом 2006 года, договорились о купле-продаже земельного участка и недостроенного дома, находящегося по адресу: *. Первоначально сумма была оговорена в размере рублей, которые она выплатила. Через год продавцы передумали и назвали цену рублей. 09.09.2008 года она доплатила рублей и попросила расписку о задатке на сумму рублей. Затем 10.08.2009 года она выплатила остаток суммы рублей, о чем получила расписку от Х.Д.И. На этом свои обязательства исполнила в полном объеме. Сразу оформить договор купли-продажи не было возможности, поскольку право собственности на указанные объекты у продавцов не было зарегистрировано, необходимо было получить решение администрации, провести межевание участка и иные действия, необходимые для оформления права собственности.
В настоящее время право собственности зарегистрировано надлежащим образом, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 мая 2011 года.
Однако Х.С. и ее муж Х.Д.И. отказываются оформлять сделку, мотивируя тем, что цены снова выросли и ей необходимо доплатить еще рублей, с чем она категорически не согласна, и предложила вернуть задаток в соответствии со ст. 381 ГК РФ, то есть в двойном размере, на что они также ответили отказом.
С 2007 года она фактически проживает в указанном доме, пользуясь им, несет бремя содержания данного дома и земельного участка, провела воду, заплатила за электрические столбы, обрабатывает земельный участок, выращивает плодовые и овощные культуры, что могут подтвердить соседи. Все принадлежащее ей имущество находится в данном доме по.
Данные обстоятельства доказывают, что дом и земельный участок фактически переданы ей.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
С учетом изложенного истица просила суд признать договор купли-продажи земельного участка размером кв. м кадастровый номер N *, жилого дома незавершенного строительством размером кв. м кадастровый номер N *, находящихся по адресу: состоявшимся. Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером N *, площадью кв. м, находящийся по адресу: *. Признать право собственности на жилой дом не завершенный строительством кадастровый номер N *, размером кв. м, находящийся по адресу: Взыскать с Х.Д.И. в возврат госпошлины рублей.
Я. исковые требования поддержала.
Ответчик Х.Д.И. исковые требования не признал.
Третье лицо Х.С. исковые требования считала необоснованными.
Суд вынес решение в вышеприведенной формулировке.
В кассационной жалобе Х.Д.И. ставит вопрос об отмене решения суда, поскольку выводы суда являются неверными, истица пользовалась участком с 2007 года.
За указанный участок она заплатила рублей, однако он собирался продавать его за рублей, самого договора купли-продажи нет, есть только две расписки о получении денег, однако они не свидетельствуют о том, что договор купли-продажи заключен.
Судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что Я. обратилась в суд с иском к Х.Д.И. о признании договора купли-продажи земельного участка размером кв. м и жилого дома незавершенного строительством размером кв. м, находящихся по адресу: *, состоявшимся, о признании права собственности на указанные объекты недвижимости, мотивируя тем, что она, Х.С. и ее муж Х.Д.И. летом 2006 года договорились о купле-продаже земельного участка и недостроенного дома, первоначально за рублей, которые она выплатила, затем за рублей, которые она доплатила, о чем были составлены расписки. На этом свои обязательства полагала исполненными в полном объеме.
Учитывая, что в настоящее время право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости зарегистрировано, однако Х.С. и ее муж Х.Д.И. отказываются оформлять сделку, мотивируя возросшими ценами и необходимостью доплаты еще рублей, с чем она категорически не согласна, она предъявила настоящие требования.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из факта заключения и исполнения Я. договоров купли-продажи недвижимого имущества, которые не были заключены в надлежащей форме ввиду отсутствия у Х.Д.И. необходимых для совершения сделки документов о регистрации права собственности на продаваемое им недвижимое имущество, то есть по независящим от Я. обстоятельствам.
Однако с таким выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно пункту 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.
В данном случае между сторонами договор купли-продажи спорного дома и земельного участка не заключался.
Две расписки, согласно которым ответчик с супругой получили за дом и земельный участок 530 тысяч рублей, не могли служить основанием для вывода о заключении договора по указанной цене, поскольку в них отсутствует условие о цене недвижимости и, соответственно, истицей не представлено письменных доказательств того, какой была цена договора.
Пояснения истицы и показания свидетелей не являются допустимыми доказательствами в силу требований части 2 статьи 161 ГК РФ, согласно которой сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны заключаться в письменной форме.
Ответчик Х.Д.И. категорически отрицает факт договоренности о продаже вышеуказанных объектов по цене, указанной истицей.
Учитывая наличие разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения, договор нельзя признать заключенным и состоявшимся.
Кроме того, в расписках, принятых судом за основу, не указан срок исполнения сделки.
Ссылка истицы на то, что дом и земельный участок фактически переданы ей, она с 2007 года фактически проживает в указанном доме, пользуясь им, несет бремя содержания данного дома и земельного участка, произвела улучшения, не могли служить основанием для удовлетворения ее требований, поскольку приведенные выше нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества, Я. не соблюдены.
Поскольку между сторонами правоотношения по поводу оспариваемой сделки не возникли, не было оснований для удовлетворения исковых требований.
При указанных обстоятельствах состоявшееся по данному делу судебное постановление законным и обоснованным признано быть не может и подлежит отмене.
Учитывая, что все обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия считает возможным разрешить спор по существу, не передавая дело на новое рассмотрение в суд 1-й инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 360, 361, пунктами 1, 4 части 1 статьи 362, статьей 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Высокогорского районного суда РТ от 11 августа 2011 года по данному делу отменить и принять новое решение, которым в иске Я. к Х.Д.И. о признании договора купли-продажи земельного участка размером кв. м кадастровый номер N *, жилого дома незавершенного строительством размером кв. м кадастровый номер N * находящихся по адресу: *, состоявшимся, о признании права собственности на земельный участок и на жилой дом не завершенный строительством по указанному адресу отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)