Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Якушев П.А.
Судья: Горячева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.,
судей Удальцова А.В., Якушева П.А.,
при секретаре М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 04 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя Ч. - А. - на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 10 мая 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Ч. к администрации г. Владимира об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** кадастровый номер ****, отказать.
Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения представителя истца Ч. - А., просившую отменить решение суда, объяснения представителя администрации г. Владимира - Б., - просившей решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Ч. обратился в суд с иском к администрации г. Владимира, в котором просил обязать администрацию г. Владимира заключить с Ч. договор купли-продажи земельного участка площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, участок ****, кадастровый номер ****.
В обоснование истец указал, что ему на основании договора купли-продажи от **** принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки **** кв. м, инвентарный ****, лит. ****, расположенный по адресу: ****.
Земельный участок площадью **** кв. м, занимаемый указанным объектом недвижимости и необходимый для его использования, принадлежит истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от **** **** и дополнительных соглашений к нему: от **** ****, от **** ****, от **** ****, от **** ****.
**** истец обратился в администрацию г. Владимира с заявлением о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, находящимся в собственности истца, и необходимого для его использования.
Письмом ответчика от **** истцу было отказано в заключении договора купли-продажи, поскольку, по мнению ответчика, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) не применяется в случае наличия на земельном участке незавершенного строительством объекта.
Истец полагает отказ в заключении договора купли-продажи незаконным, поскольку незавершенные строительством объекты недвижимости, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу; право собственности истца на незавершенный строительством объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, прошел государственный кадастровый учет, т.е. может быть объектом купли-продажи; Ч., являясь собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на его приватизацию или получение в аренду.
Ссылаясь на статьи 28, 36, 37 ЗК РФ, истец просит суд обязать администрацию г. Владимира заключить с Ч. договор купли-продажи земельного участка площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, участок ****, кадастровый номер ****.
В судебное заседание суда первой инстанции Ч., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, его интересы представляла по доверенности А., которая исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным основаниям.
Представитель ответчика - администрации г. Владимира - в судебном заседании суда первой инстанции просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, указав в обоснование возражений, что для возникновения права на выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ принадлежности объекта к категории недвижимого имущества недостаточно. Необходимо, чтобы расположенный на земельном участке объект недвижимости был достроен и введен в эксплуатацию, то есть вошел в категорию видов имущества, поименованных в ст. 36 ЗК РФ (здание, строение, сооружение). В случае обращения истца в администрацию г. Владимира с соответствующим заявлением по окончании строительства объекта недвижимости земельный участок будет предоставлен ему в собственность в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель Ч. - А., указывая, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд не учел, что Ч., являясь собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение его в собственность.
Апелляционное рассмотрение дела проведено без участия Ч., надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, с учетом мнения его представителя и представителя ответчика, не возражавших относительно рассмотрения дела в отсутствие истца.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, а также соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что **** Ч. приобрел у М. по договору купли-продажи незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки **** кв. м, степень готовности ****, инвентарный ****: ****, лит****, по адресу: **** (л.д. 12 - 13).
**** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществлена государственная регистрация права собственности Ч. на указанный незавершенный строительством объект, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права от **** серии **** (л.д. 8).Принадлежащий Ч. незавершенный строительством объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью **** кв. м с кадастровым номером: ****, что подтверждается кадастровым паспортом (л.д. 9).
Указанный земельный участок принадлежит Ч. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от **** **** и дополнительных соглашений к нему: от **** ****, от **** ****, от **** ****, от **** **** (л.д. 14 - 25) как правопреемнику прежнего арендатора - М. (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
**** истец обратился в администрацию г. Владимира с заявлением о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, находящимся в собственности истца, и необходимого для его использования (л.д. 47).
Письмом ответчика от **** истцу было отказано в заключении договора купли-продажи (л.д. 52 - 53).
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ч. об обязании администрации г. Владимира заключить договор купли-продажи указанного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для возникновения права на выкуп земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ необходимо, чтобы расположенный на земельном участке объект недвижимости был достроен, а принадлежащий Ч. объект незавершенного строительства имеет степень готовности только ****.
Судебная коллегия считает данный вывод суда первой инстанции правильным, соответствующим нормам материального права по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
То есть объекты незавершенного строительства являются самостоятельным видом недвижимости и не относятся к зданиям, строениям и сооружениям.
То обстоятельство, что объекты незавершенного строительства относятся к объектам недвижимости и к объектам капитального строительства, не свидетельствует о том, что они являются теми объектами, с наличием права собственности на которые закон связывает предоставление земельных участков, на которых они находятся, в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Земельный участок, на котором находится принадлежащий Ч. объект незавершенного строительства, предоставлен в аренду для проектирования и строительства индивидуального жилого дома.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.
Несмотря на то, что в статье 36 ЗК РФ не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
К настоящему делу данные случаи не относятся.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал Ч. в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решение судя является незаконным в связи с тем, что Ч., являясь собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости - незавершенного строительством объекта, - в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение его в собственность, признаются судебной коллегией несостоятельными как основанные на неправильном толковании норм материального права по вышеизложенным основаниям.
Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, представленным по делу доказательствам дана надлежащая оценка.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны тем, на которые приведена ссылка в обоснование заявленных исковых требований, являлись предметом исследования и оценки суда, фактически направлены на переоценку его суждений, что основанием для отмены судебного постановления не является.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 10 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Ч. - А. - на указанное решение - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
А.В.УДАЛЬЦОВ
П.А.ЯКУШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2612/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2012 г. по делу N 33-2612/2012
Докладчик: Якушев П.А.
Судья: Горячева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.,
судей Удальцова А.В., Якушева П.А.,
при секретаре М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 04 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя Ч. - А. - на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 10 мая 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Ч. к администрации г. Владимира об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** кадастровый номер ****, отказать.
Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения представителя истца Ч. - А., просившую отменить решение суда, объяснения представителя администрации г. Владимира - Б., - просившей решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Ч. обратился в суд с иском к администрации г. Владимира, в котором просил обязать администрацию г. Владимира заключить с Ч. договор купли-продажи земельного участка площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, участок ****, кадастровый номер ****.
В обоснование истец указал, что ему на основании договора купли-продажи от **** принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки **** кв. м, инвентарный ****, лит. ****, расположенный по адресу: ****.
Земельный участок площадью **** кв. м, занимаемый указанным объектом недвижимости и необходимый для его использования, принадлежит истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от **** **** и дополнительных соглашений к нему: от **** ****, от **** ****, от **** ****, от **** ****.
**** истец обратился в администрацию г. Владимира с заявлением о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, находящимся в собственности истца, и необходимого для его использования.
Письмом ответчика от **** истцу было отказано в заключении договора купли-продажи, поскольку, по мнению ответчика, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) не применяется в случае наличия на земельном участке незавершенного строительством объекта.
Истец полагает отказ в заключении договора купли-продажи незаконным, поскольку незавершенные строительством объекты недвижимости, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу; право собственности истца на незавершенный строительством объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, прошел государственный кадастровый учет, т.е. может быть объектом купли-продажи; Ч., являясь собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на его приватизацию или получение в аренду.
Ссылаясь на статьи 28, 36, 37 ЗК РФ, истец просит суд обязать администрацию г. Владимира заключить с Ч. договор купли-продажи земельного участка площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, участок ****, кадастровый номер ****.
В судебное заседание суда первой инстанции Ч., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, его интересы представляла по доверенности А., которая исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным основаниям.
Представитель ответчика - администрации г. Владимира - в судебном заседании суда первой инстанции просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, указав в обоснование возражений, что для возникновения права на выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ принадлежности объекта к категории недвижимого имущества недостаточно. Необходимо, чтобы расположенный на земельном участке объект недвижимости был достроен и введен в эксплуатацию, то есть вошел в категорию видов имущества, поименованных в ст. 36 ЗК РФ (здание, строение, сооружение). В случае обращения истца в администрацию г. Владимира с соответствующим заявлением по окончании строительства объекта недвижимости земельный участок будет предоставлен ему в собственность в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель Ч. - А., указывая, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд не учел, что Ч., являясь собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение его в собственность.
Апелляционное рассмотрение дела проведено без участия Ч., надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, с учетом мнения его представителя и представителя ответчика, не возражавших относительно рассмотрения дела в отсутствие истца.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, а также соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что **** Ч. приобрел у М. по договору купли-продажи незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки **** кв. м, степень готовности ****, инвентарный ****: ****, лит****, по адресу: **** (л.д. 12 - 13).
**** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществлена государственная регистрация права собственности Ч. на указанный незавершенный строительством объект, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права от **** серии **** (л.д. 8).Принадлежащий Ч. незавершенный строительством объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью **** кв. м с кадастровым номером: ****, что подтверждается кадастровым паспортом (л.д. 9).
Указанный земельный участок принадлежит Ч. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от **** **** и дополнительных соглашений к нему: от **** ****, от **** ****, от **** ****, от **** **** (л.д. 14 - 25) как правопреемнику прежнего арендатора - М. (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
**** истец обратился в администрацию г. Владимира с заявлением о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, находящимся в собственности истца, и необходимого для его использования (л.д. 47).
Письмом ответчика от **** истцу было отказано в заключении договора купли-продажи (л.д. 52 - 53).
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ч. об обязании администрации г. Владимира заключить договор купли-продажи указанного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для возникновения права на выкуп земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ необходимо, чтобы расположенный на земельном участке объект недвижимости был достроен, а принадлежащий Ч. объект незавершенного строительства имеет степень готовности только ****.
Судебная коллегия считает данный вывод суда первой инстанции правильным, соответствующим нормам материального права по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
То есть объекты незавершенного строительства являются самостоятельным видом недвижимости и не относятся к зданиям, строениям и сооружениям.
То обстоятельство, что объекты незавершенного строительства относятся к объектам недвижимости и к объектам капитального строительства, не свидетельствует о том, что они являются теми объектами, с наличием права собственности на которые закон связывает предоставление земельных участков, на которых они находятся, в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Земельный участок, на котором находится принадлежащий Ч. объект незавершенного строительства, предоставлен в аренду для проектирования и строительства индивидуального жилого дома.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.
Несмотря на то, что в статье 36 ЗК РФ не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
К настоящему делу данные случаи не относятся.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал Ч. в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решение судя является незаконным в связи с тем, что Ч., являясь собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости - незавершенного строительством объекта, - в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение его в собственность, признаются судебной коллегией несостоятельными как основанные на неправильном толковании норм материального права по вышеизложенным основаниям.
Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, представленным по делу доказательствам дана надлежащая оценка.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны тем, на которые приведена ссылка в обоснование заявленных исковых требований, являлись предметом исследования и оценки суда, фактически направлены на переоценку его суждений, что основанием для отмены судебного постановления не является.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 10 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Ч. - А. - на указанное решение - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
А.В.УДАЛЬЦОВ
П.А.ЯКУШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)