Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Железнова О.Ф.
судей Киньягуловой Т.М.
Троценко Ю.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам представителя И. - А., Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ООО "Продмикс" на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 18 ноября 2011 года, которым постановлено:
исковые требования ООО "Продмикс" к И., ООО "Матис", Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании договора аренды недействительным, обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба удовлетворить частично.
Признать недействительным договор N ... аренды земельного участка от ... года с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и И.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и И. с ... года.
В удовлетворении исковых требований ООО "Продмикс" в части обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании суммы причиненного ущерба и судебных расходов отказать.
Исковые требования И. к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО "Продмикс" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконными приказа о предоставлении земельного участка и постановления о расторжении договора аренды удовлетворить.
Признать незаконным постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года N ... "Об отмене постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N ... от ... года "О предоставлении И. земельного участка, находящегося в ... в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N ... от ... года, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО "Продмикс".
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право собственности на земельный участок ООО "Продмикс" с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, по адресу: ..., с ... года.
В удовлетворении исковых требований И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан отказать.
Заслушав доклад судьи Троценко Ю.Ю., судебная коллегия
установила:
ООО "Продмикс" обратилось в суд с иском к И., ООО "Матис" о признании договора аренды недействительным, обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба.
В обоснование требований истец указал, что ООО "Продмикс" является собственником земельного участка, используемого для подъездных железнодорожных путей, общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер N .... На данном земельном участке расположен железнодорожный путь, состоящий из двух тупиковых веток, кадастровый номер N ..., литера ..., принадлежащий ООО "Продмикс" на праве собственности.
Прилегающий к их участку земельный участок с кадастровым номером ... находится во владении И. и ООО "Матис" под руководством И.
В ... года И. совместно с ООО "Матис" стали препятствовать их доступу к железнодорожному пути, установив ворота и забор, отгородив таким образом одну из веток железнодорожного пути. Забор расположен между двумя железнодорожными путями на протяжении ... метров, с обоих сторон забор заканчивается воротами. И забор и ворота находятся на территории принадлежащего ООО "Продмикс" участка.
... года сотрудники ООО "Матис" под руководством И. и И.А. произвели самовольный демонтаж железнодорожного полотна, проходящего рядом (параллельно) с их участком, на протяжении ... метров и находящийся за забором.
Таким образом, ООО "Продмикс", являясь собственником земельного участка и железнодорожного пути, лишено возможности ими пользоваться. Кроме того, ответчики препятствуют им в восстановлении железнодорожного пути. На ремонт разрушенного железнодорожного полотна им потребуется ... рублей.
Данный конфликт возник из-за технической ошибки и наложения земельного участка, находящегося в собственности истца и земельного участка ответчика, который он получил в аренду на основании договора N ... от ... года, который истец полагает ничтожным, так как он подготовлен с грубыми нарушениями Земельного кодекса РФ.
Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан согласилась с их доводами и ... года подписано постановление N ... о расторжении договора аренды земельного участка N ... от ... года с И. В связи с изложенным истец просил суд:
- 1. признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м N ... от ... года недействительным;
- 2. обязать И. и ООО "Матис" устранить препятствия в пользовании им земельным участком с кадастровым номером... и железнодорожным путем, кадастровый номер N ..., литер ..., расположенного по адресу: ..., устранив существующие препятствия в виде стены, расположенной между двумя железнодорожными путями на протяжении ... метров и двух ворот, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ..., путем их демонтажа;
- 3. обязать И и ООО "Матис" в дальнейшем не препятствовать им в пользовании земельным участком и железнодорожным путем, расположенными по вышеуказанному адресу;
- 4. взыскать с И. и ООО "Матис" в свою пользу сумму ущерба в размере ... рублей и судебные расходы.
В свою очередь И. обратился в Кировский районный суд г. Уфы с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений РБ, Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан, ООО "Продмикс" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконными приказа о предоставлении земельного участка и постановления о расторжении договора аренды.
В обоснование иска И. указал, что КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключил с ним на основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа N ... от ... года ... года договор аренды земельного участка N ... с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв. м сроком с ... года по ... года. Через некоторое время он обратился с заявлением о выкупе арендуемого участка, однако письмом от ... года КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказал в его просьбе, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд.
Впоследствии выяснилось, что земельный участок общей площадью ... кв. м, включая арендуемый им участок площадью ... кв. м был продан ООО "Продмикс" Министерством земельных и имущественных отношений за ... рублей.
Ему стало известно, что ... года глава Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан вынес постановление N ... об отмене постановления N ... о предоставлении земельного участка ему в аренду и предложил КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан расторгнуть с ним договор аренды .... года КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан прислал уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Считает, что приказ N ... Министерства от ... года "О приватизации находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ООО "Продмикс" является незаконным по следующим основаниям.
Министерство продало ООО "Продмикс" земельный участок на основании ст. 36 ЗК РФ в порядке приватизации как собственнику железнодорожных путей на основании свидетельства о государственной регистрации права от ... года серии 04 АА N ..., которым установлено право собственности ООО "Продмикс" на помещение-склад общей площадью ... кв. м с кадастровым номером .... В этом документе ни слова не сказано о праве собственности ООО "Продмикс" на железнодорожные пути. Право собственности ООО "Продмикс" на железнодорожные пути никакими документами не установлено. Следовательно, никакого законного основания для передачи земли ООО "Продмикс" в порядке приватизации нет.
На момент вынесения приказа и заключения договора купли-продажи земельного участка он и ООО "Продмикс" являлись арендаторами земельных участков, каждый своего отдельного и собственниками объектов недвижимости. Он, как арендатор земельного участка площадью ... кв. м, имел преимущественное право на выкуп этого земельного участка. В ... года ему было отказано в выкупе арендуемого земельного участка со ссылкой на резервирование, а через три месяца этот же участок передан ООО "Продмикс".
Договор купли-продажи земельного участка от ... года, заключенный между Министерством и ООО "Продмикс" должен быть признан недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как основанный на приказе, не соответствующем требованиям закона.
Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года N ... является незаконным т.к. оно основано на факте продажи арендуемого им земельного участка ООО "Продмикс". Продажа земельного участка является незаконной. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец И. просил суд:
- 1. признать незаконными и подлежащими отмене приказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от ... года N ...;
- 2. признать незаконными и подлежащими отмене постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года N ...;
- 3. признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N ... от ... года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО "Продмикс".
Определением Кировского районного суда г. Уфы от ... года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения по существу.
Решением Кировского районного суда г. Уфы от ... года постановлено:
"Исковые требования ООО "Продмикс" удовлетворить частично. Признать договор N ... аренды земельного участка от ... года с кадастровым номером N ... в ... площадью ... кв. м, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа и И., недействительным.
Обязать И. и ООО "Матис" устранить препятствия в пользовании ООО "Продмикс" земельным участком с кадастровым номером ... и железнодорожным путем, кадастровый номер ... (литер ...), расположенных по адресу: ..., ..., устранив существующие препятствия в виде стены, расположенной между двумя железнодорожными путями на протяжении 185 метров и двух ворот, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ... путем их демонтажа.
Взыскать солидарно с И. и ООО "Матис" в пользу ООО "Продмикс" в возмещение ущерба ... рублей ... копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.
В удовлетворении исковых требований ООО "Продмикс" об обязании И. и ООО "Матис" в дальнейшем не препятствовать ООО "Продмикс" в пользовании указанным земельным участком и железнодорожным путем отказать.
В удовлетворении исковых требований И. к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений РБ, КУМС Администрации ГО г. Уфа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО "Продмикс" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и о признании незаконным постановления о расторжении договора аренды отказать".
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от ... года вышеуказанное решение суда отменено в части взыскания солидарно с ООО "Матис" в пользу ООО "Продмикс" в возмещение ущерба ... руб., в указанной части принято новое решение, которым в отказать удовлетворении указанных требований к ООО "Матис".
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от ... года решение Кировского районного суда г. Уфы от ... года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от ... года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении судом постановлено приведенное решение.
В кассационной жалобе представителем И. - А. ставится вопрос об отмене решения в части признания недействительным договора аренды земельного участка N ... от ... года с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м, заключенный между КУМС Администрации ГО г. Уфа и И. и вынесении в этой части нового решения об отказе в иске ООО "Продмикс" к И. о признании недействительным договора аренды, а также отмене решения в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м, заключенного между КУМС г. Уфы и И. с ... года со ссылкой на то, что предоставление земельного участка И. в аренду, не могло нарушить прав собственника - ООО "Продмикс" на земельный участок с кадастровым номером ..., поскольку в момент выделения И. земельного участка в аренду ООО "Продмикс" правами собственника на спорный земельный участок не обладало.
В кассационной жалобе Министерством земельных и имущественных отношений РБ ставится вопрос об отмене решения в части признания недействительным приказа Минземимущества РБ от ... года N ... и договора N ... от ... года купли-продажи земельного участка, со ссылкой на то, что данный приказ и договор изданы и заключены в пределах полномочий министерства, не нарушающих чьих-либо прав и соответствуют требованиям действующего законодательства.
В кассационной жалобе ООО "Продмикс" ставится вопрос об отмене решения в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Продмикс" об устранении препятствования в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба. А также в удовлетворении исковых требований И. в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконным приказа о предоставлении участка и постановления о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что в материалах дела есть доказательства, подтверждающие факт разбора пути именно ответчиками, а также факт причинения ответчиками И. и ООО "Матис" ущерба ООО "Продмикс".
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителя И. - А., представителя Министерства земельных и имущественных отношений РБ Н., представителя ООО "Продмикс" - Е., директора ООО "Продмикс" - П., судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимого имущества) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Как усматривается из материалов дела, ... года между ОАО "Уфаплодовощ" (Продавец) и ООО "Продмикс" (Покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно которому Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность на условиях настоящего договора: столовую общей площадью ... кв. м, проходную общей площадью ... кв. м, трансформаторную подстанцию, ж/д путь протяженностью ... кв. м, находящиеся по адресу: ....
Также ... года составлен акт приема-передачи объектов недвижимости по договору от ... года, согласно которому председатель ликвидационной комиссии ОАО "Уфаплодовощ" Б. передал, директор ООО "Продмикс" К. приняла столовую общей площадью ... кв. м, проходную общей площадью ... кв. м, трансформаторную подстанцию, ж/д путь протяженностью ... кв. м, находящиеся по адресу: ....
Согласно п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что ... года ООО "Продмикс" на основании договора купли-продажи от ... года б/н, договора купли-продажи от ... года б/н зарегистрировало право собственности на нежилые помещения под литерами ... по адресу: ....
... года между Администрацией г. Уфы (арендодатель) и ООО "Продмикс" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ..., согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью ... кв. м, находящийся по адресу: ..., занимаемый подъездными путями.
Согласно договору аренды земельного участка N ... от ... года по адресу: ..., ООО "Продмикс" передан в аренду земельный участок, площадью ... кв. м, для эксплуатации производственной базы.
... года ООО "Продмикс" получено свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения под литерами ... по адресу: ....
Земельный участок по адресу:..., площадью ... кв. м, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер .... В кадастровом паспорте земельного участка от ... года N ... указано его разрешенное использование: для подъездных путей.
В соответствии с Приказом Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ... года N ... "О приватизации находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ООО "Продмикс" указанный земельный участок предоставлен ООО "Продмикс" в собственность за плату по цене, равной ... рублей.
По договору купли-продажи земельного участка от ... года Министерство земельных и имущественных отношений РБ передало в собственность покупателю ООО "Продмикс" указанный выше земельный участок. Согласно акту приема-передачи от ... года земельный участок принят покупателем.
... года между Министерством (Арендодатель) и ООО "Продмикс" (Арендатор) заключено Соглашение о расторжении с ... года Договора аренды земельного участка N ... от ... года
... года ООО "Продмикс" зарегистрировало свое право собственности на земельный участок.
В кадастровом паспорте земельного участка указано его разрешенное использование: для подъездных путей.
... года на железнодорожный путь, расположенный в ..., выдан кадастровый паспорт.
Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N ... от ... года И. предоставлен земельный участок, находящийся в... в Кировском районе ГО г. Уфа Республики Башкортостан.
Согласно договору аренды земельного участка N ..., заключенному между И. и КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и акту приема-передачи от ... года И. принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв. м, расположенный в ..., под открытую площадку для хранения пило- и строительных материалов (без права любого вида строительства) (разрешенное использование по Договору).
Впоследствии Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года N ... постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N ... от ... года отменено, КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан предписано в установленном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка N ... от ... года со дня подписания постановления.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Продмикс" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества стал собственником железнодорожных путей, право собственности прошло государственную регистрацию, присвоен кадастровый номер, земельный участок, на котором расположены железнодорожные пути, также поставлен на кадастровый учет и присвоен кадастровый номер ... его разрешенное использование: Для подъездных путей.
Из договора аренды N ... от ... года не следует, что И. предоставлен земельный участок с расположенными на нем железнодорожными путями.
Из предоставленных по запросу суда Кадастровых дел по земельным участкам следует, что ФГУ "Земельная кадастровая палата" по РБ ... года выявлена кадастровая ошибка в кадастровых сведениях объектов недвижимости, в том числе с кадастровым номером ....
Решением Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РБ от ... года N ... указано на необходимость устранения кадастровой ошибки в местоположении границ и площадях земельных участков. Предписано собственникам земельных участков обратиться в зал оказания государственных услуг Управления Роснедвижимости по РБ.
Ведущий геодезист МУ "Земельное агентство" ГО г. Уфа Ч., допрошенная сухом в качестве специалиста, показала, что в ходе проверки ими установлено, что произошло наложение земельного участка с кадастровым номером, оканчивающимся на ... на земельный участок с кадастровым номером, оканчивающимся на ..., в результате железнодорожные пути проходя по обоим участкам. Полагает, что это ошибка геодезиста.
Факт наложения земельный участков с кадастровыми номерами ..., находящегося в пользовании ООО "Продмикс" и ..., находящегося в пользовании И., также подтверждается ответом МУ "Земельное агентство" городского округа город Уфа РБ N ... от ... года на вопросы суда и приложениями к нему.
Также из ответа N ... от ... года зам. председателя КУМС Администрации ГО г. Уфа Л. на обращение ООО "Продмикс" следует, что в ходе проверки установление наложение земельных участков.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что при предоставлении И. земельного участка в аренду, произошло наложение земельного участка, предоставленного И., на земельный участок, предоставленный ООО "Продмикс".
Из ответа Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года на запрос ООО "Продмикс" следует, что в результате проведения работ по устранению кадастровой ошибки, границы земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., были изменены в соответствии с фактическим местоположением участка.
Также из указанного ответа следует, что площадь земельного участка увеличилась за счет городских земель.
Согласно ч. 2 ст. 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Учитывая, что в результате образования земельного участка, предоставленного в аренду И., железнодорожный путь, принадлежащий на праве собственности ООО "Продмикс", оказался на вновь образованном земельном участке, в связи с чем оказалось невозможным разрешенное использование ООО "Продмикс" железнодорожными путями, суд правильно пришел к выводу, что договор аренды N ... от ... года является недействительным в силу ничтожности, как не соответствующий требованиям закона.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении искового требования ООО "Продмикс" в части признания договора аренды земельного участка N ... от ... года недействительным. А также обоснованно отклонил доводы представителя ответчика И. о пропуске срока исковой давности.
В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Течение срока исковой давности в данном случае началось с ... года (дата заключения договора аренды), а иск ООО "Продмикс" предъявлен в суд ... года Следовательно, трехгодичный срок исковой давности не истек.
Доводы жалобы Министерства земельных и имущественных отношений РБ о том, что Приказ Министерства от ... года N ... и договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и ООО "Продмикс", заключены в пределах полномочий министерства и соответствуют требованиям действующего законодательства, судебная коллегия считает несостоятельным ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании оспариваемого приказа Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ... года N ..., ООО "Продмикс", имеющему в собственности объект недвижимости согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... года серии 04АА N ..., предоставлен в собственность за плату по цене равной ... руб. земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, по адресу: ..., для подъездных путей в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему приказу.
Установлено, что... года между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и ООО "Продмикс" на основании вышеуказанного Приказа Министерства от ... года N ..., был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., по адресу: ..., для подъездных путей в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к Договору, являющимся его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и нам условиях, которые установлены настоящим кодексом, федеральными законами.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
По договору от ... года ООО "Продмикс" передан в собственность земельный участок размером ... кв. м, в связи с тем, что на данном участке расположены находящиеся в собственности ООО "Продмикс" железнодорожные пути.
Ранее для использования тех же железнодорожных путей в аренду ООО "Продмикс" был предоставлен земельный участок площадью всего ... кв. м.
Из ответа Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года на запрос суда, следует, что увеличение земельного участка произошло за счет городских земель.
В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, и пользования и распоряжения своим имуществом.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок продан ... года ООО "Продмикс" Министерством земельных и имущественных отношений РБ, при этом в договоре указано, что участок относится к категории земель населенных пунктов (т. 1 л.д. 18).
Между тем, ранее земельные участки были предоставлены в аренду ООО "Продмикс" не Министерством земельных и имущественных отношений РБ, а Администрацией г. Уфы (т. 1 л.д. 28 - 32, 60 - 62).
Кроме того, в приказе Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ... года N ... указано, что приватизируется находящийся в государственной собственности земельный участок (т. 1 л.д. 28).
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" и ст. 25.3 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 г. N 59-З "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" при отсутствии государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы, распоряжение данными земельными участками осуществляется Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Таким образом, правом распоряжения спорным земельным участком обладала Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что вышеизложенные доводы свидетельствуют о том, что приказ Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ... года N ... и договор купли-продажи земельного участка N ... от ... года между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и ООО "Продмикс" незаконны.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ,
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N ... от ... года, а именно п. п. 6.5, 6.6, 6.7, 6.8 арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон. В случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть Договор, она направляет другой стороне, не менее чем за три месяца, письменное уведомление об этом. По требованию Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан земельный участок подлежит изъятию с досрочным расторжением договора аренды земельного участка, в установленном законом порядке.
Однако материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих наличие законных оснований для расторжения договора аренды земельного участка N ... от ... года
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов кассационных жалоб, оснований для отмены или изменения решения, не усматривает.
Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение и у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены решения Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан.
Кассаторами не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своих позиций, доводы, изложенные в кассационных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.
Руководствуясь ст. 360 - 362 ГПК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2012 г.), ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс РФ", судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 18 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы представителя И. - А., Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ООО "Продмикс", - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ф.ЖЕЛЕЗНОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 01.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1844/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 марта 2012 г. по делу N 33-1844/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Железнова О.Ф.
судей Киньягуловой Т.М.
Троценко Ю.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам представителя И. - А., Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ООО "Продмикс" на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 18 ноября 2011 года, которым постановлено:
исковые требования ООО "Продмикс" к И., ООО "Матис", Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании договора аренды недействительным, обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба удовлетворить частично.
Признать недействительным договор N ... аренды земельного участка от ... года с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и И.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и И. с ... года.
В удовлетворении исковых требований ООО "Продмикс" в части обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании суммы причиненного ущерба и судебных расходов отказать.
Исковые требования И. к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО "Продмикс" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконными приказа о предоставлении земельного участка и постановления о расторжении договора аренды удовлетворить.
Признать незаконным постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года N ... "Об отмене постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N ... от ... года "О предоставлении И. земельного участка, находящегося в ... в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N ... от ... года, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО "Продмикс".
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право собственности на земельный участок ООО "Продмикс" с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, по адресу: ..., с ... года.
В удовлетворении исковых требований И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан отказать.
Заслушав доклад судьи Троценко Ю.Ю., судебная коллегия
установила:
ООО "Продмикс" обратилось в суд с иском к И., ООО "Матис" о признании договора аренды недействительным, обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба.
В обоснование требований истец указал, что ООО "Продмикс" является собственником земельного участка, используемого для подъездных железнодорожных путей, общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер N .... На данном земельном участке расположен железнодорожный путь, состоящий из двух тупиковых веток, кадастровый номер N ..., литера ..., принадлежащий ООО "Продмикс" на праве собственности.
Прилегающий к их участку земельный участок с кадастровым номером ... находится во владении И. и ООО "Матис" под руководством И.
В ... года И. совместно с ООО "Матис" стали препятствовать их доступу к железнодорожному пути, установив ворота и забор, отгородив таким образом одну из веток железнодорожного пути. Забор расположен между двумя железнодорожными путями на протяжении ... метров, с обоих сторон забор заканчивается воротами. И забор и ворота находятся на территории принадлежащего ООО "Продмикс" участка.
... года сотрудники ООО "Матис" под руководством И. и И.А. произвели самовольный демонтаж железнодорожного полотна, проходящего рядом (параллельно) с их участком, на протяжении ... метров и находящийся за забором.
Таким образом, ООО "Продмикс", являясь собственником земельного участка и железнодорожного пути, лишено возможности ими пользоваться. Кроме того, ответчики препятствуют им в восстановлении железнодорожного пути. На ремонт разрушенного железнодорожного полотна им потребуется ... рублей.
Данный конфликт возник из-за технической ошибки и наложения земельного участка, находящегося в собственности истца и земельного участка ответчика, который он получил в аренду на основании договора N ... от ... года, который истец полагает ничтожным, так как он подготовлен с грубыми нарушениями Земельного кодекса РФ.
Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан согласилась с их доводами и ... года подписано постановление N ... о расторжении договора аренды земельного участка N ... от ... года с И. В связи с изложенным истец просил суд:
- 1. признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м N ... от ... года недействительным;
- 2. обязать И. и ООО "Матис" устранить препятствия в пользовании им земельным участком с кадастровым номером... и железнодорожным путем, кадастровый номер N ..., литер ..., расположенного по адресу: ..., устранив существующие препятствия в виде стены, расположенной между двумя железнодорожными путями на протяжении ... метров и двух ворот, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ..., путем их демонтажа;
- 3. обязать И и ООО "Матис" в дальнейшем не препятствовать им в пользовании земельным участком и железнодорожным путем, расположенными по вышеуказанному адресу;
- 4. взыскать с И. и ООО "Матис" в свою пользу сумму ущерба в размере ... рублей и судебные расходы.
В свою очередь И. обратился в Кировский районный суд г. Уфы с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений РБ, Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан, ООО "Продмикс" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконными приказа о предоставлении земельного участка и постановления о расторжении договора аренды.
В обоснование иска И. указал, что КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключил с ним на основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа N ... от ... года ... года договор аренды земельного участка N ... с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв. м сроком с ... года по ... года. Через некоторое время он обратился с заявлением о выкупе арендуемого участка, однако письмом от ... года КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказал в его просьбе, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд.
Впоследствии выяснилось, что земельный участок общей площадью ... кв. м, включая арендуемый им участок площадью ... кв. м был продан ООО "Продмикс" Министерством земельных и имущественных отношений за ... рублей.
Ему стало известно, что ... года глава Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан вынес постановление N ... об отмене постановления N ... о предоставлении земельного участка ему в аренду и предложил КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан расторгнуть с ним договор аренды .... года КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан прислал уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Считает, что приказ N ... Министерства от ... года "О приватизации находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ООО "Продмикс" является незаконным по следующим основаниям.
Министерство продало ООО "Продмикс" земельный участок на основании ст. 36 ЗК РФ в порядке приватизации как собственнику железнодорожных путей на основании свидетельства о государственной регистрации права от ... года серии 04 АА N ..., которым установлено право собственности ООО "Продмикс" на помещение-склад общей площадью ... кв. м с кадастровым номером .... В этом документе ни слова не сказано о праве собственности ООО "Продмикс" на железнодорожные пути. Право собственности ООО "Продмикс" на железнодорожные пути никакими документами не установлено. Следовательно, никакого законного основания для передачи земли ООО "Продмикс" в порядке приватизации нет.
На момент вынесения приказа и заключения договора купли-продажи земельного участка он и ООО "Продмикс" являлись арендаторами земельных участков, каждый своего отдельного и собственниками объектов недвижимости. Он, как арендатор земельного участка площадью ... кв. м, имел преимущественное право на выкуп этого земельного участка. В ... года ему было отказано в выкупе арендуемого земельного участка со ссылкой на резервирование, а через три месяца этот же участок передан ООО "Продмикс".
Договор купли-продажи земельного участка от ... года, заключенный между Министерством и ООО "Продмикс" должен быть признан недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как основанный на приказе, не соответствующем требованиям закона.
Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года N ... является незаконным т.к. оно основано на факте продажи арендуемого им земельного участка ООО "Продмикс". Продажа земельного участка является незаконной. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец И. просил суд:
- 1. признать незаконными и подлежащими отмене приказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от ... года N ...;
- 2. признать незаконными и подлежащими отмене постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года N ...;
- 3. признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N ... от ... года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО "Продмикс".
Определением Кировского районного суда г. Уфы от ... года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения по существу.
Решением Кировского районного суда г. Уфы от ... года постановлено:
"Исковые требования ООО "Продмикс" удовлетворить частично. Признать договор N ... аренды земельного участка от ... года с кадастровым номером N ... в ... площадью ... кв. м, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа и И., недействительным.
Обязать И. и ООО "Матис" устранить препятствия в пользовании ООО "Продмикс" земельным участком с кадастровым номером ... и железнодорожным путем, кадастровый номер ... (литер ...), расположенных по адресу: ..., ..., устранив существующие препятствия в виде стены, расположенной между двумя железнодорожными путями на протяжении 185 метров и двух ворот, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ... путем их демонтажа.
Взыскать солидарно с И. и ООО "Матис" в пользу ООО "Продмикс" в возмещение ущерба ... рублей ... копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.
В удовлетворении исковых требований ООО "Продмикс" об обязании И. и ООО "Матис" в дальнейшем не препятствовать ООО "Продмикс" в пользовании указанным земельным участком и железнодорожным путем отказать.
В удовлетворении исковых требований И. к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений РБ, КУМС Администрации ГО г. Уфа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО "Продмикс" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и о признании незаконным постановления о расторжении договора аренды отказать".
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от ... года вышеуказанное решение суда отменено в части взыскания солидарно с ООО "Матис" в пользу ООО "Продмикс" в возмещение ущерба ... руб., в указанной части принято новое решение, которым в отказать удовлетворении указанных требований к ООО "Матис".
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от ... года решение Кировского районного суда г. Уфы от ... года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от ... года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении судом постановлено приведенное решение.
В кассационной жалобе представителем И. - А. ставится вопрос об отмене решения в части признания недействительным договора аренды земельного участка N ... от ... года с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м, заключенный между КУМС Администрации ГО г. Уфа и И. и вынесении в этой части нового решения об отказе в иске ООО "Продмикс" к И. о признании недействительным договора аренды, а также отмене решения в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв. м, заключенного между КУМС г. Уфы и И. с ... года со ссылкой на то, что предоставление земельного участка И. в аренду, не могло нарушить прав собственника - ООО "Продмикс" на земельный участок с кадастровым номером ..., поскольку в момент выделения И. земельного участка в аренду ООО "Продмикс" правами собственника на спорный земельный участок не обладало.
В кассационной жалобе Министерством земельных и имущественных отношений РБ ставится вопрос об отмене решения в части признания недействительным приказа Минземимущества РБ от ... года N ... и договора N ... от ... года купли-продажи земельного участка, со ссылкой на то, что данный приказ и договор изданы и заключены в пределах полномочий министерства, не нарушающих чьих-либо прав и соответствуют требованиям действующего законодательства.
В кассационной жалобе ООО "Продмикс" ставится вопрос об отмене решения в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Продмикс" об устранении препятствования в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба. А также в удовлетворении исковых требований И. в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконным приказа о предоставлении участка и постановления о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что в материалах дела есть доказательства, подтверждающие факт разбора пути именно ответчиками, а также факт причинения ответчиками И. и ООО "Матис" ущерба ООО "Продмикс".
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителя И. - А., представителя Министерства земельных и имущественных отношений РБ Н., представителя ООО "Продмикс" - Е., директора ООО "Продмикс" - П., судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимого имущества) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Как усматривается из материалов дела, ... года между ОАО "Уфаплодовощ" (Продавец) и ООО "Продмикс" (Покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно которому Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность на условиях настоящего договора: столовую общей площадью ... кв. м, проходную общей площадью ... кв. м, трансформаторную подстанцию, ж/д путь протяженностью ... кв. м, находящиеся по адресу: ....
Также ... года составлен акт приема-передачи объектов недвижимости по договору от ... года, согласно которому председатель ликвидационной комиссии ОАО "Уфаплодовощ" Б. передал, директор ООО "Продмикс" К. приняла столовую общей площадью ... кв. м, проходную общей площадью ... кв. м, трансформаторную подстанцию, ж/д путь протяженностью ... кв. м, находящиеся по адресу: ....
Согласно п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что ... года ООО "Продмикс" на основании договора купли-продажи от ... года б/н, договора купли-продажи от ... года б/н зарегистрировало право собственности на нежилые помещения под литерами ... по адресу: ....
... года между Администрацией г. Уфы (арендодатель) и ООО "Продмикс" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ..., согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью ... кв. м, находящийся по адресу: ..., занимаемый подъездными путями.
Согласно договору аренды земельного участка N ... от ... года по адресу: ..., ООО "Продмикс" передан в аренду земельный участок, площадью ... кв. м, для эксплуатации производственной базы.
... года ООО "Продмикс" получено свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения под литерами ... по адресу: ....
Земельный участок по адресу:..., площадью ... кв. м, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер .... В кадастровом паспорте земельного участка от ... года N ... указано его разрешенное использование: для подъездных путей.
В соответствии с Приказом Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ... года N ... "О приватизации находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ООО "Продмикс" указанный земельный участок предоставлен ООО "Продмикс" в собственность за плату по цене, равной ... рублей.
По договору купли-продажи земельного участка от ... года Министерство земельных и имущественных отношений РБ передало в собственность покупателю ООО "Продмикс" указанный выше земельный участок. Согласно акту приема-передачи от ... года земельный участок принят покупателем.
... года между Министерством (Арендодатель) и ООО "Продмикс" (Арендатор) заключено Соглашение о расторжении с ... года Договора аренды земельного участка N ... от ... года
... года ООО "Продмикс" зарегистрировало свое право собственности на земельный участок.
В кадастровом паспорте земельного участка указано его разрешенное использование: для подъездных путей.
... года на железнодорожный путь, расположенный в ..., выдан кадастровый паспорт.
Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N ... от ... года И. предоставлен земельный участок, находящийся в... в Кировском районе ГО г. Уфа Республики Башкортостан.
Согласно договору аренды земельного участка N ..., заключенному между И. и КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и акту приема-передачи от ... года И. принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв. м, расположенный в ..., под открытую площадку для хранения пило- и строительных материалов (без права любого вида строительства) (разрешенное использование по Договору).
Впоследствии Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года N ... постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N ... от ... года отменено, КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан предписано в установленном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка N ... от ... года со дня подписания постановления.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Продмикс" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества стал собственником железнодорожных путей, право собственности прошло государственную регистрацию, присвоен кадастровый номер, земельный участок, на котором расположены железнодорожные пути, также поставлен на кадастровый учет и присвоен кадастровый номер ... его разрешенное использование: Для подъездных путей.
Из договора аренды N ... от ... года не следует, что И. предоставлен земельный участок с расположенными на нем железнодорожными путями.
Из предоставленных по запросу суда Кадастровых дел по земельным участкам следует, что ФГУ "Земельная кадастровая палата" по РБ ... года выявлена кадастровая ошибка в кадастровых сведениях объектов недвижимости, в том числе с кадастровым номером ....
Решением Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РБ от ... года N ... указано на необходимость устранения кадастровой ошибки в местоположении границ и площадях земельных участков. Предписано собственникам земельных участков обратиться в зал оказания государственных услуг Управления Роснедвижимости по РБ.
Ведущий геодезист МУ "Земельное агентство" ГО г. Уфа Ч., допрошенная сухом в качестве специалиста, показала, что в ходе проверки ими установлено, что произошло наложение земельного участка с кадастровым номером, оканчивающимся на ... на земельный участок с кадастровым номером, оканчивающимся на ..., в результате железнодорожные пути проходя по обоим участкам. Полагает, что это ошибка геодезиста.
Факт наложения земельный участков с кадастровыми номерами ..., находящегося в пользовании ООО "Продмикс" и ..., находящегося в пользовании И., также подтверждается ответом МУ "Земельное агентство" городского округа город Уфа РБ N ... от ... года на вопросы суда и приложениями к нему.
Также из ответа N ... от ... года зам. председателя КУМС Администрации ГО г. Уфа Л. на обращение ООО "Продмикс" следует, что в ходе проверки установление наложение земельных участков.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что при предоставлении И. земельного участка в аренду, произошло наложение земельного участка, предоставленного И., на земельный участок, предоставленный ООО "Продмикс".
Из ответа Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года на запрос ООО "Продмикс" следует, что в результате проведения работ по устранению кадастровой ошибки, границы земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., были изменены в соответствии с фактическим местоположением участка.
Также из указанного ответа следует, что площадь земельного участка увеличилась за счет городских земель.
Согласно ч. 2 ст. 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Учитывая, что в результате образования земельного участка, предоставленного в аренду И., железнодорожный путь, принадлежащий на праве собственности ООО "Продмикс", оказался на вновь образованном земельном участке, в связи с чем оказалось невозможным разрешенное использование ООО "Продмикс" железнодорожными путями, суд правильно пришел к выводу, что договор аренды N ... от ... года является недействительным в силу ничтожности, как не соответствующий требованиям закона.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении искового требования ООО "Продмикс" в части признания договора аренды земельного участка N ... от ... года недействительным. А также обоснованно отклонил доводы представителя ответчика И. о пропуске срока исковой давности.
В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Течение срока исковой давности в данном случае началось с ... года (дата заключения договора аренды), а иск ООО "Продмикс" предъявлен в суд ... года Следовательно, трехгодичный срок исковой давности не истек.
Доводы жалобы Министерства земельных и имущественных отношений РБ о том, что Приказ Министерства от ... года N ... и договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и ООО "Продмикс", заключены в пределах полномочий министерства и соответствуют требованиям действующего законодательства, судебная коллегия считает несостоятельным ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании оспариваемого приказа Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ... года N ..., ООО "Продмикс", имеющему в собственности объект недвижимости согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... года серии 04АА N ..., предоставлен в собственность за плату по цене равной ... руб. земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, по адресу: ..., для подъездных путей в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему приказу.
Установлено, что... года между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и ООО "Продмикс" на основании вышеуказанного Приказа Министерства от ... года N ..., был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., по адресу: ..., для подъездных путей в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к Договору, являющимся его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и нам условиях, которые установлены настоящим кодексом, федеральными законами.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
По договору от ... года ООО "Продмикс" передан в собственность земельный участок размером ... кв. м, в связи с тем, что на данном участке расположены находящиеся в собственности ООО "Продмикс" железнодорожные пути.
Ранее для использования тех же железнодорожных путей в аренду ООО "Продмикс" был предоставлен земельный участок площадью всего ... кв. м.
Из ответа Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года на запрос суда, следует, что увеличение земельного участка произошло за счет городских земель.
В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, и пользования и распоряжения своим имуществом.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок продан ... года ООО "Продмикс" Министерством земельных и имущественных отношений РБ, при этом в договоре указано, что участок относится к категории земель населенных пунктов (т. 1 л.д. 18).
Между тем, ранее земельные участки были предоставлены в аренду ООО "Продмикс" не Министерством земельных и имущественных отношений РБ, а Администрацией г. Уфы (т. 1 л.д. 28 - 32, 60 - 62).
Кроме того, в приказе Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ... года N ... указано, что приватизируется находящийся в государственной собственности земельный участок (т. 1 л.д. 28).
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" и ст. 25.3 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 г. N 59-З "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" при отсутствии государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы, распоряжение данными земельными участками осуществляется Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Таким образом, правом распоряжения спорным земельным участком обладала Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что вышеизложенные доводы свидетельствуют о том, что приказ Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ... года N ... и договор купли-продажи земельного участка N ... от ... года между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и ООО "Продмикс" незаконны.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ,
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N ... от ... года, а именно п. п. 6.5, 6.6, 6.7, 6.8 арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон. В случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть Договор, она направляет другой стороне, не менее чем за три месяца, письменное уведомление об этом. По требованию Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан земельный участок подлежит изъятию с досрочным расторжением договора аренды земельного участка, в установленном законом порядке.
Однако материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих наличие законных оснований для расторжения договора аренды земельного участка N ... от ... года
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов кассационных жалоб, оснований для отмены или изменения решения, не усматривает.
Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение и у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены решения Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан.
Кассаторами не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своих позиций, доводы, изложенные в кассационных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.
Руководствуясь ст. 360 - 362 ГПК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2012 г.), ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс РФ", судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 18 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы представителя И. - А., Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ООО "Продмикс", - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ф.ЖЕЛЕЗНОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)