Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Осипова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Руденко Н.В.,
судей Гузенковой Н.В., Ивановой М.Ю.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Сириус" к П., администрации МО "Вяземский район" Смоленской области о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, признании незаконной регистрации права собственности на административно-бытовое здание
по апелляционной жалобе П. на решение Вяземского районного суда Смоленской области от 10 апреля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителя П. - Ф., представителя администрации МО "Вяземский район" - Б., судебная коллегия
установила:
ООО "Сириус" в лице конкурсного управляющего С. обратилось в суд с исковыми требованиями к П. и администрации МО "Вяземский район" Смоленской области о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером... общей площадью 18260 кв. м, расположенного по адресу: ... признании незаконными государственной регистрации прав собственности П. на указанный земельный участок и расположенное на нем административно-бытовое здание, назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь 72 кв. м, ... с кадастровым (условным) номером N. В обоснование заявленных требований указало, что после введения в отношении ООО "Сириус" процедуры наблюдения, 16.09.2010 г. между Обществом и П. заключен договор купли-продажи здания склада металла, общей площадью 679,8 кв. м, находящегося по адресу: ... Поскольку данная сделка была связана с отчуждением имущества должника на сумму более пяти процентов балансовой стоимости его активов и совершена с нарушением требованием законодательства о банкротстве, определением Арбитражного суда Смоленской области от 23.08.2011 г. были удовлетворены исковые требования конкурсного управляющего ООО "Сириус" о признании ее недействительной и применении последствий недействительности сделки. Постановлением Двадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 21.11.2011 г. названное судебное определение оставлено без изменения, апелляционная жалоба П. - без удовлетворения. Однако в период обжалования определения Арбитражного суда П., воспользовавшись предоставленным ст. 36 ЗК РФ правом выкупа земельного участка, на котором имелось зарегистрированное за ним на праве собственности здание склада металла, заключил с администрацией МО "Вяземский район" договор купли-продажи спорного земельного участка и 21.10.2011 г. зарегистрировал возникшее право собственности на него. Полагает, что поскольку расположенный на спорном земельном участке склад металла в настоящее время принадлежит Обществу, земельный участок приобретен П. с нарушением законодательства. Данные действия ответчиков лишают истца возможности проведения аукциона по продаже указанного объекта недвижимости, т. к. в аукционе фактически может принимать участие только П. Также указывает, что 08.07.2011 г. за П. на основании акта ввода в эксплуатацию зарегистрировано право собственности на административно-бытовое здание, общей площадью 72 кв. м, расположенное на спорном земельном участке. Однако данный объект недвижимости был возведен ООО "Сириус" и в настоящее время составляет конкурсную массу. Ссылаясь на положения ст. 60 ЗК РФ, истец просит удовлетворить заявленные требования.
В судебном заседании представитель ООО "Сириус" К. заявленные требования поддержали по вышеизложенным основаниям.
Ответчик П. и его представитель Ф., представитель соответчика администрации МО "Вяземский район" - Б. требования истца не признали, ссылаясь на соответствие оспариваемой сделки требованиям законодательства, поскольку на момент ее совершения П. являлся собственником здания, расположенного на спорном земельном участке. Также П. указал, что административно-бытовое здание на спорном земельном участке было возведено за счет его собственных средств.
Представитель участвующего в деле в качестве третьего лица Межрайонной инспекции ФНС России... Д. считал заявленные ООО "Сириус" требования подлежащими удовлетворению.
Решением Вяземского районного суда Смоленской области от 10 апреля 2012 года требования ООО "Сириус" удовлетворены частично: признан недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 18260 кв. м, кадастровый номер..., расположенного по адресу: ... заключенный 19 сентября 2011 года между администрацией МО "Вяземский район" Смоленской области и П.; запись регистрации N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 октября 2011 года аннулирована; с администрации МО "Вяземский район" Смоленской области в пользу П. взыскано ... - стоимость земельного участка; спорный земельный участок возвращен в государственную собственность. В удовлетворении требований о признании незаконной регистрации права собственности П. на административно-бытовое здание общей площадью 72 кв. м, находящегося по адресу: ... отказано за необоснованностью. Также судом разрешен вопрос о взыскании государственной пошлины.
В апелляционной жалобе П. просит решение суда в части удовлетворенных ООО "Сириус" требований отменить и принять новое - об отказе в их удовлетворении, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца ООО "Сириус", а также третьего лица Межрайонной инспекции ФНС России... не явились. Извещены надлежащим образом по правилам ст. ст. 113, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ. Сведений об уважительности причин неявки не предоставили; с ходатайством об отложении судебного разбирательства не обращались.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ответчика П. - Ф. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика администрации МО "Вяземский район" Смоленской области - Б. также считала решение суда подлежащим отмене.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция Смоленского областного суда приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 05 сентября 2006 г. на основании договора купли-продажи П. у ООО "Сириус" приобретено следующее имущество: два козловых крана и металлический сарай, находящееся по адресу: ... расположенные на земельном участке площадью 162796 кв. м, с кадастровым номером..., категория земель - земли поселений (л.д. 91, 141).
По договору купли-продажи от 16.09.2010 г., заключенному между ООО "Сириус" (продавцом) и П. (покупателем) в собственность последнего было передано здание склада металла, общей площадью 679,8 кв. м, находящееся по вышеуказанному адресу. Названный договор и право собственности П. на объект недвижимости зарегистрированы 15.10.2010 г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15.10.2010 г., запись регистрации N (л.д. 42).
На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 25.07.2011 г. за П. на праве собственности зарегистрировано административно-бытовое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 72 кв. м, ... расположенное по адресу: ... (запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.08.2011 г. N (л.д. 41).
26 января 2011 года на основании постановления администрации МО "Вяземский район" Смоленской области от 26.01.2011... П. был передан в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 18260 кв. м, с кадастровым номером..., расположенный по адресу: ... для размещения и обслуживания промбазы. Между администрацией МО "Вяземский район" и П. заключен соответствующий договор аренды земли N 16 от 26.01.2011 г. (л.д. 43).
Решением Арбитражного суда... от 21.10.2010 г. по делу N ООО "Сириус" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство (л.д. 5 - 7).
Определением Арбитражного суда... от 22.08.2011 г. по делу... было удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО "Сириус" о признании недействительным договора купли-продажи здания склада металла общей площадью 679,8 кв. м, находящегося по адресу: ... заключенного 16.09.2010 г. между ООО "Сириус" и П. 16.09.2010 г. Применены последствия недействительности сделки: на П. возложена обязанность возвратить в конкурсную массу Общества данный объект недвижимости с признанием за ним права требования к Обществу в размере... (л.д. 11 - 14). На указанное судебное постановление П. подана апелляционная жалоба.
26 августа 2011 г. на имя Главы администрации МО "Вяземский район" от П. поступило заявление о передаче ему в собственность за плату спорного земельного участка площадью 18260 кв. м и о расторжении договора аренды (л.д. 40).
Впоследствии постановлением администрации МО "Вяземский район" Смоленской области от 15.09.2011 г., изданным в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, названный земельный участок предоставлен П. в собственность, о чем 19.09.2011 г. между ним (покупателем) и администрацией указанного МО (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка... (л.д. 48 - 49). Договор аренды расторгнут. Право собственности П. на спорный объект недвижимости зарегистрировано 21.10.2011 г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации N (л.д. 65).
Постановлением Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 г. определение Арбитражного суда... от 23.08.2011 г. по делу N оставлено без изменения, а апелляционная жалоба П. - без удовлетворения.
Признавая договор купли-продажи земельного участка... от 19.09.2011 г. недействительным и применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции исходили из того, что на спорном земельном участке расположены административно-бытовое здание, собственником которого является П., и здание склада металла, принадлежащее на праве собственности ООО "Сириус", в связи с чем суд пришел к выводу о несоответствии сделки требованиям ст. 36 ЗК РФ и ст. 166 ГК РФ.
С указанным выводом суда первой инстанции не соглашается судебная коллегия, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Так, единственным последствием признания судом недействительной сделки купли-продажи земельного участка явилось лишение его покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.
ООО "Сириус" и П. относятся к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.
Более того, всякое лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка либо купившее объект недвижимости с земельным участком на праве аренды, может потребовать предоставления этого земельного участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют (пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости).
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).
Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.
Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при выкупе земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки может быть удовлетворен судом либо при признании иска покупателем по этой сделке (что по настоящему делу отсутствует), либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Указанный подход обеспечивает баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не учел зависимость способа и пределов защиты по такого рода спорам от объема прав, предоставленных частным собственникам объектов недвижимости при приватизации публичных земельных участков, а также от правовых и физических характеристик спорных земельных участков.
ООО "Сириус" ни в исковом заявлении, ни в последующих представленных суду документах не указывало, какое именно право из предусмотренных статьей 36 ЗК РФ оно готово реализовать с учетом преследуемой им материально-правовой цели.
Вместе с тем, из имеющихся в деле документов усматривается, что здание склада металла, принадлежащее ООО "Сириус" имеет площадь 679,8 кв. м и находится согласно кадастровому плану на восточной границе спорного земельного участка, занимая лишь его незначительную часть. Также на спорном земельном участке расположены иные объекты, принадлежащие П. (два козловых крана, административно-бытовое здание); в пользовании ООО "Сириус" под промышленной базой по адресу: ... находится земельный участок площадью 162796 кв. м с кадастровым номером...
При установленных обстоятельствах, а также учитывая, что исковых требований о признании сделки недействительной в части площади земельного участка, на котором находится здание склада металла и необходимой для его использования, о разделе спорного земельного участка либо о признании права общей долевой собственности на него истцом не заявлено, правовых оснований для признания всего договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным у суда первой инстанции в связи с выбранным ООО "Сириус" ненадлежащим способом защиты нарушенных прав не имелось.
При таком положении в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 328 ГПК РФ решение суда в обжалуемой части подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО "Сириус" к П. и администрации МО "Вяземский район" Смоленской области о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и признании незаконной регистрации.
В части иска о признании незаконной регистрации права собственности П. на административно-бытовое здание общей площадью 72 кв. м, находящееся по адресу: ... решение суда первой инстанции не обжаловалось, в связи с чем оно не являлось предметом проверки апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Вяземского районного суда Смоленской области от 10 апреля 2012 года в части удовлетворения исковых требований ООО "Сириус" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 18260 кв. м, расположенного по адресу: ... аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации, взыскании с администрации МО "Вяземский район" Смоленской области в пользу П. денежных средств, возврате спорного земельного участка в государственную собственность и взыскании с П. государственной пошлины (абзац 1 - 5 резолютивной части решения) - отменить, принять в данной части по делу новое решение, которым:
В удовлетворении исковых требований ООО "Сириус" к П. и администрации МО "Вяземский район" Смоленской области о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и признании незаконной регистрации - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2208
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2012 г. по делу N 33-2208
Судья Осипова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Руденко Н.В.,
судей Гузенковой Н.В., Ивановой М.Ю.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Сириус" к П., администрации МО "Вяземский район" Смоленской области о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, признании незаконной регистрации права собственности на административно-бытовое здание
по апелляционной жалобе П. на решение Вяземского районного суда Смоленской области от 10 апреля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителя П. - Ф., представителя администрации МО "Вяземский район" - Б., судебная коллегия
установила:
ООО "Сириус" в лице конкурсного управляющего С. обратилось в суд с исковыми требованиями к П. и администрации МО "Вяземский район" Смоленской области о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером... общей площадью 18260 кв. м, расположенного по адресу: ... признании незаконными государственной регистрации прав собственности П. на указанный земельный участок и расположенное на нем административно-бытовое здание, назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь 72 кв. м, ... с кадастровым (условным) номером N. В обоснование заявленных требований указало, что после введения в отношении ООО "Сириус" процедуры наблюдения, 16.09.2010 г. между Обществом и П. заключен договор купли-продажи здания склада металла, общей площадью 679,8 кв. м, находящегося по адресу: ... Поскольку данная сделка была связана с отчуждением имущества должника на сумму более пяти процентов балансовой стоимости его активов и совершена с нарушением требованием законодательства о банкротстве, определением Арбитражного суда Смоленской области от 23.08.2011 г. были удовлетворены исковые требования конкурсного управляющего ООО "Сириус" о признании ее недействительной и применении последствий недействительности сделки. Постановлением Двадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 21.11.2011 г. названное судебное определение оставлено без изменения, апелляционная жалоба П. - без удовлетворения. Однако в период обжалования определения Арбитражного суда П., воспользовавшись предоставленным ст. 36 ЗК РФ правом выкупа земельного участка, на котором имелось зарегистрированное за ним на праве собственности здание склада металла, заключил с администрацией МО "Вяземский район" договор купли-продажи спорного земельного участка и 21.10.2011 г. зарегистрировал возникшее право собственности на него. Полагает, что поскольку расположенный на спорном земельном участке склад металла в настоящее время принадлежит Обществу, земельный участок приобретен П. с нарушением законодательства. Данные действия ответчиков лишают истца возможности проведения аукциона по продаже указанного объекта недвижимости, т. к. в аукционе фактически может принимать участие только П. Также указывает, что 08.07.2011 г. за П. на основании акта ввода в эксплуатацию зарегистрировано право собственности на административно-бытовое здание, общей площадью 72 кв. м, расположенное на спорном земельном участке. Однако данный объект недвижимости был возведен ООО "Сириус" и в настоящее время составляет конкурсную массу. Ссылаясь на положения ст. 60 ЗК РФ, истец просит удовлетворить заявленные требования.
В судебном заседании представитель ООО "Сириус" К. заявленные требования поддержали по вышеизложенным основаниям.
Ответчик П. и его представитель Ф., представитель соответчика администрации МО "Вяземский район" - Б. требования истца не признали, ссылаясь на соответствие оспариваемой сделки требованиям законодательства, поскольку на момент ее совершения П. являлся собственником здания, расположенного на спорном земельном участке. Также П. указал, что административно-бытовое здание на спорном земельном участке было возведено за счет его собственных средств.
Представитель участвующего в деле в качестве третьего лица Межрайонной инспекции ФНС России... Д. считал заявленные ООО "Сириус" требования подлежащими удовлетворению.
Решением Вяземского районного суда Смоленской области от 10 апреля 2012 года требования ООО "Сириус" удовлетворены частично: признан недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 18260 кв. м, кадастровый номер..., расположенного по адресу: ... заключенный 19 сентября 2011 года между администрацией МО "Вяземский район" Смоленской области и П.; запись регистрации N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 октября 2011 года аннулирована; с администрации МО "Вяземский район" Смоленской области в пользу П. взыскано ... - стоимость земельного участка; спорный земельный участок возвращен в государственную собственность. В удовлетворении требований о признании незаконной регистрации права собственности П. на административно-бытовое здание общей площадью 72 кв. м, находящегося по адресу: ... отказано за необоснованностью. Также судом разрешен вопрос о взыскании государственной пошлины.
В апелляционной жалобе П. просит решение суда в части удовлетворенных ООО "Сириус" требований отменить и принять новое - об отказе в их удовлетворении, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца ООО "Сириус", а также третьего лица Межрайонной инспекции ФНС России... не явились. Извещены надлежащим образом по правилам ст. ст. 113, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ. Сведений об уважительности причин неявки не предоставили; с ходатайством об отложении судебного разбирательства не обращались.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ответчика П. - Ф. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика администрации МО "Вяземский район" Смоленской области - Б. также считала решение суда подлежащим отмене.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция Смоленского областного суда приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 05 сентября 2006 г. на основании договора купли-продажи П. у ООО "Сириус" приобретено следующее имущество: два козловых крана и металлический сарай, находящееся по адресу: ... расположенные на земельном участке площадью 162796 кв. м, с кадастровым номером..., категория земель - земли поселений (л.д. 91, 141).
По договору купли-продажи от 16.09.2010 г., заключенному между ООО "Сириус" (продавцом) и П. (покупателем) в собственность последнего было передано здание склада металла, общей площадью 679,8 кв. м, находящееся по вышеуказанному адресу. Названный договор и право собственности П. на объект недвижимости зарегистрированы 15.10.2010 г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15.10.2010 г., запись регистрации N (л.д. 42).
На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 25.07.2011 г. за П. на праве собственности зарегистрировано административно-бытовое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 72 кв. м, ... расположенное по адресу: ... (запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.08.2011 г. N (л.д. 41).
26 января 2011 года на основании постановления администрации МО "Вяземский район" Смоленской области от 26.01.2011... П. был передан в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 18260 кв. м, с кадастровым номером..., расположенный по адресу: ... для размещения и обслуживания промбазы. Между администрацией МО "Вяземский район" и П. заключен соответствующий договор аренды земли N 16 от 26.01.2011 г. (л.д. 43).
Решением Арбитражного суда... от 21.10.2010 г. по делу N ООО "Сириус" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство (л.д. 5 - 7).
Определением Арбитражного суда... от 22.08.2011 г. по делу... было удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО "Сириус" о признании недействительным договора купли-продажи здания склада металла общей площадью 679,8 кв. м, находящегося по адресу: ... заключенного 16.09.2010 г. между ООО "Сириус" и П. 16.09.2010 г. Применены последствия недействительности сделки: на П. возложена обязанность возвратить в конкурсную массу Общества данный объект недвижимости с признанием за ним права требования к Обществу в размере... (л.д. 11 - 14). На указанное судебное постановление П. подана апелляционная жалоба.
26 августа 2011 г. на имя Главы администрации МО "Вяземский район" от П. поступило заявление о передаче ему в собственность за плату спорного земельного участка площадью 18260 кв. м и о расторжении договора аренды (л.д. 40).
Впоследствии постановлением администрации МО "Вяземский район" Смоленской области от 15.09.2011 г., изданным в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, названный земельный участок предоставлен П. в собственность, о чем 19.09.2011 г. между ним (покупателем) и администрацией указанного МО (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка... (л.д. 48 - 49). Договор аренды расторгнут. Право собственности П. на спорный объект недвижимости зарегистрировано 21.10.2011 г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации N (л.д. 65).
Постановлением Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 г. определение Арбитражного суда... от 23.08.2011 г. по делу N оставлено без изменения, а апелляционная жалоба П. - без удовлетворения.
Признавая договор купли-продажи земельного участка... от 19.09.2011 г. недействительным и применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции исходили из того, что на спорном земельном участке расположены административно-бытовое здание, собственником которого является П., и здание склада металла, принадлежащее на праве собственности ООО "Сириус", в связи с чем суд пришел к выводу о несоответствии сделки требованиям ст. 36 ЗК РФ и ст. 166 ГК РФ.
С указанным выводом суда первой инстанции не соглашается судебная коллегия, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Так, единственным последствием признания судом недействительной сделки купли-продажи земельного участка явилось лишение его покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.
ООО "Сириус" и П. относятся к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.
Более того, всякое лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка либо купившее объект недвижимости с земельным участком на праве аренды, может потребовать предоставления этого земельного участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют (пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости).
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).
Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.
Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при выкупе земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки может быть удовлетворен судом либо при признании иска покупателем по этой сделке (что по настоящему делу отсутствует), либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Указанный подход обеспечивает баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не учел зависимость способа и пределов защиты по такого рода спорам от объема прав, предоставленных частным собственникам объектов недвижимости при приватизации публичных земельных участков, а также от правовых и физических характеристик спорных земельных участков.
ООО "Сириус" ни в исковом заявлении, ни в последующих представленных суду документах не указывало, какое именно право из предусмотренных статьей 36 ЗК РФ оно готово реализовать с учетом преследуемой им материально-правовой цели.
Вместе с тем, из имеющихся в деле документов усматривается, что здание склада металла, принадлежащее ООО "Сириус" имеет площадь 679,8 кв. м и находится согласно кадастровому плану на восточной границе спорного земельного участка, занимая лишь его незначительную часть. Также на спорном земельном участке расположены иные объекты, принадлежащие П. (два козловых крана, административно-бытовое здание); в пользовании ООО "Сириус" под промышленной базой по адресу: ... находится земельный участок площадью 162796 кв. м с кадастровым номером...
При установленных обстоятельствах, а также учитывая, что исковых требований о признании сделки недействительной в части площади земельного участка, на котором находится здание склада металла и необходимой для его использования, о разделе спорного земельного участка либо о признании права общей долевой собственности на него истцом не заявлено, правовых оснований для признания всего договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным у суда первой инстанции в связи с выбранным ООО "Сириус" ненадлежащим способом защиты нарушенных прав не имелось.
При таком положении в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 328 ГПК РФ решение суда в обжалуемой части подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО "Сириус" к П. и администрации МО "Вяземский район" Смоленской области о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и признании незаконной регистрации.
В части иска о признании незаконной регистрации права собственности П. на административно-бытовое здание общей площадью 72 кв. м, находящееся по адресу: ... решение суда первой инстанции не обжаловалось, в связи с чем оно не являлось предметом проверки апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Вяземского районного суда Смоленской области от 10 апреля 2012 года в части удовлетворения исковых требований ООО "Сириус" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 18260 кв. м, расположенного по адресу: ... аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации, взыскании с администрации МО "Вяземский район" Смоленской области в пользу П. денежных средств, возврате спорного земельного участка в государственную собственность и взыскании с П. государственной пошлины (абзац 1 - 5 резолютивной части решения) - отменить, принять в данной части по делу новое решение, которым:
В удовлетворении исковых требований ООО "Сириус" к П. и администрации МО "Вяземский район" Смоленской области о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и признании незаконной регистрации - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)