Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Вяткина Ф.М.
членов президиума Кунышева А.Г., Кашириной Е.П.
Смирнова В.П., Балакиной Н.В.
при секретаре Мясниковой М.Н.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Г.Е., Д.Р. на определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 17 октября 2011 года по делу по иску Г.Е., Д.Р. к Г.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств.
Заслушав доклад судьи Аброськиной Е.А., объяснения представителя истцов Г.Е., Д.Р. - М.К., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя ответчика Г.Н. - В.Д., возражавшего против доводов жалобы, президиум
Г.Е., Д.Р. обратились в суд с иском к Г.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, участок строительный N 29 "а", взыскании уплаченной по договору суммы 770 000 руб., судебных расходов.
В обоснование исковых требований указали, что приобрели вышеуказанный земельный участок у ответчицы по договору купли-продажи от 19 января 2010 года. При обращении в администрацию г. Магнитогорска с заявлением о выполнении схемы его расположения на местности, им стало известно о том, что земельный участок обременен правами третьих лиц, так как расположен на землях, занимаемых плодопитомническим совхозом "Радужное", находящихся в долевой собственности его пайщиков. Они направили ответчице требование о расторжении договора купли-продажи, которое она оставила без удовлетворения.
Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 1 сентября 2011 года исковые требования Г.Е., Д.Р. удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка от 19 января 2010 года, заключенный между сторонами, расторгнут. Отменены записи о государственной регистрации права собственности истцов на земельный участок от 2 февраля 2010 года. За Г.Н. признано право собственности на земельный участок и взысканы денежные средства: в пользу Г.Е. в сумме 385 500 руб., судебные расходы в сумме 500 руб., в пользу Д.Р. - в сумме 385 000 руб. и судебные расходы в сумме 7 050 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 17 октября 2011 года решение суда отменено. По делу принято новое решение, которым Г.Е. и Д.Р. отказано в удовлетворении исковых требований к Г.Н. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.
В кассационной жалобе Г.Е., Д.Р. просят отменить определение суда второй инстанции в связи с допущенными существенными нарушениями норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Аброськиной Е.А. от 16 мая 2012 года гражданское дело передано в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с кассационной жалобой Г.Е., Д.Р. в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум считает, что при рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права допущено судом второй инстанции, в связи с чем определение судебной коллегии подлежит отмене.
Как установлено судом, Г.Н. (ранее Х.Н. на праве собственности принадлежал земельный участок (категория земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:01:05 03 002:0020, площадью 1 200 кв. метров, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, улица Калмыкова, участок строительный N 29 "а".
19 января 2010 года между продавцом Г.Н. (ранее Х.Н. и покупателями Г.Е. и Д.Р. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, по которому истцы приобрели участок в долевую собственность по 1/2 доле каждый, уплатив сумму 770 000 руб.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 февраля 2010 года внесены записи о переходе прав на спорный земельный участок на имя истцов, о чем им выданы соответствующие свидетельства о праве собственности.
Обнаружив, что месторасположение земельного участка установить невозможно в связи с его нахождением на землях, занимаемых плодопитомническим совхозом "Радужное", находящихся в общей долевой собственности граждан, 6 июня 2011 года истцы обратились к Г.Н. с заявлением о расторжении договора купли-продажи.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцам был продан земельный участок с недостатком, который препятствует его эксплуатации - обременением его правами третьих лиц, расположением участка на землях, принадлежащих третьим лицам на праве общей долевой собственности.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд второй инстанции посчитал неустановленным наличие существенных нарушений условий договора со стороны продавца. Кроме того, пришел к выводу о том, что права истцов подлежат защите путем предъявления требований о признании договора купли-продажи недействительным.
Однако такие выводы суда второй инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального права.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Приходя к выводу о возможности использования спорного земельного участка по назначению, суд второй инстанции не учел, что при совершении сделки ответчицей гарантировано в договоре отсутствие каких-либо обременении (п. 8 договора) и передан истцам кадастровый паспорт о постановке участка на кадастровый учет без установления его границ с разрешенным видом использования под жилую застройку, поэтому истцы рассчитывали приобрести в собственность земельный участок, пригодный для строительства жилого дома, не обремененный правами третьих лиц.
Тогда как в результате нарушения ответчицей условий договора, истцы лишились того, на что рассчитывали при его заключении, что достоверно установлено судом первой инстанции.
Удовлетворяя заявленные Г.Е. и Д.Р. требования о расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о причинении им существенного ущерба невозможностью использования спорного земельного участка по назначению.
При этом суд учел, что после обращения истцов в МУП "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" г. Магнитогорска за составлением схемы расположения земельного участка выяснилось, что он расположен на земельных угодьях, занимаемых плодопитомническим совхозом "Радужное", находящихся в общей долевой собственности его пайщиков, а приговором Челябинского областного суда от 6 апреля 2007 года должностные лица, ответственные за выдачу правоустанавливающих документов на земельный участок первому собственнику, признаны виновными в его незаконном предоставлении.
Указывая на существенное нарушение договора по вине ответчицы, суд правильно сослался на ее осведомленность о наличии обременений земельного участка до заключения договора, которая подтверждается выданным ей 28 сентября 2009 года архитектурно-планировочным бюро отказом в составлении схемы расположения земельного участка ввиду невозможности установления его местоположения (л.д. 24 - 25).
Приходя к выводу о возможности защиты прав истцов предъявлением иска о признании сделки недействительной, судебная коллегия не учла, что способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.
Как усматривается из искового заявления, истцы основывали свои требования на продаже им земельного участка, обремененного правами третьих лиц, непредставлении продавцом информации о невозможности установления местонахождения земельного участка и наличии его обременений.
Тогда как, в соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара, свободного от любых прав третьих лиц, и по предоставлению информации об обременениях и ограничениях прав на земельный участок дает покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Г.Е. и Д.Р. вправе защитить свои права путем предъявления иска о расторжении договора купли-продажи.
Кроме того, суд второй инстанции не учел, что право на предъявление иска о признании сделки недействительной истцами уже реализовано.
Определением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 10 марта 2010 года производство по делу по иску Г.Е., Д.Р. к Г.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным прекращено в связи с отказом истцов от иска.
Однако эти обстоятельства при рассмотрении дела судом второй инстанции учтены не были, что привело к неправомерному отказу в удовлетворении заявленных требований Г.Е. и Д.Р.
Допущенные судом второй инстанции нарушения норм материального права являются существенными, в силу чего определение судебной коллегии подлежит отмене с оставлением без изменения решения суда от 1 сентября 2011 года, поскольку оно является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
определение судебной коллегии Челябинского областного суда от 17 октября 2011 года отменить.
Оставить без изменения решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 1 сентября 2011 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.05.2012 ПО ДЕЛУ N 44-Г-58/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ПРЕЗИДИУМ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2012 г. по делу N 44-Г-58/2012
1 инст. Судья: Нижегородова К.В.
II инст. Судьи: Колчеданцева А.Г. (председ.)
Савельева Л.А. (докл.)
Давыдова Т.И.
II инст. Судьи: Колчеданцева А.Г. (председ.)
Савельева Л.А. (докл.)
Давыдова Т.И.
Президиум Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Вяткина Ф.М.
членов президиума Кунышева А.Г., Кашириной Е.П.
Смирнова В.П., Балакиной Н.В.
при секретаре Мясниковой М.Н.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Г.Е., Д.Р. на определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 17 октября 2011 года по делу по иску Г.Е., Д.Р. к Г.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств.
Заслушав доклад судьи Аброськиной Е.А., объяснения представителя истцов Г.Е., Д.Р. - М.К., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя ответчика Г.Н. - В.Д., возражавшего против доводов жалобы, президиум
установил:
Г.Е., Д.Р. обратились в суд с иском к Г.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, участок строительный N 29 "а", взыскании уплаченной по договору суммы 770 000 руб., судебных расходов.
В обоснование исковых требований указали, что приобрели вышеуказанный земельный участок у ответчицы по договору купли-продажи от 19 января 2010 года. При обращении в администрацию г. Магнитогорска с заявлением о выполнении схемы его расположения на местности, им стало известно о том, что земельный участок обременен правами третьих лиц, так как расположен на землях, занимаемых плодопитомническим совхозом "Радужное", находящихся в долевой собственности его пайщиков. Они направили ответчице требование о расторжении договора купли-продажи, которое она оставила без удовлетворения.
Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 1 сентября 2011 года исковые требования Г.Е., Д.Р. удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка от 19 января 2010 года, заключенный между сторонами, расторгнут. Отменены записи о государственной регистрации права собственности истцов на земельный участок от 2 февраля 2010 года. За Г.Н. признано право собственности на земельный участок и взысканы денежные средства: в пользу Г.Е. в сумме 385 500 руб., судебные расходы в сумме 500 руб., в пользу Д.Р. - в сумме 385 000 руб. и судебные расходы в сумме 7 050 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 17 октября 2011 года решение суда отменено. По делу принято новое решение, которым Г.Е. и Д.Р. отказано в удовлетворении исковых требований к Г.Н. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.
В кассационной жалобе Г.Е., Д.Р. просят отменить определение суда второй инстанции в связи с допущенными существенными нарушениями норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Аброськиной Е.А. от 16 мая 2012 года гражданское дело передано в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с кассационной жалобой Г.Е., Д.Р. в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум считает, что при рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права допущено судом второй инстанции, в связи с чем определение судебной коллегии подлежит отмене.
Как установлено судом, Г.Н. (ранее Х.Н. на праве собственности принадлежал земельный участок (категория земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:01:05 03 002:0020, площадью 1 200 кв. метров, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, улица Калмыкова, участок строительный N 29 "а".
19 января 2010 года между продавцом Г.Н. (ранее Х.Н. и покупателями Г.Е. и Д.Р. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, по которому истцы приобрели участок в долевую собственность по 1/2 доле каждый, уплатив сумму 770 000 руб.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 февраля 2010 года внесены записи о переходе прав на спорный земельный участок на имя истцов, о чем им выданы соответствующие свидетельства о праве собственности.
Обнаружив, что месторасположение земельного участка установить невозможно в связи с его нахождением на землях, занимаемых плодопитомническим совхозом "Радужное", находящихся в общей долевой собственности граждан, 6 июня 2011 года истцы обратились к Г.Н. с заявлением о расторжении договора купли-продажи.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцам был продан земельный участок с недостатком, который препятствует его эксплуатации - обременением его правами третьих лиц, расположением участка на землях, принадлежащих третьим лицам на праве общей долевой собственности.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд второй инстанции посчитал неустановленным наличие существенных нарушений условий договора со стороны продавца. Кроме того, пришел к выводу о том, что права истцов подлежат защите путем предъявления требований о признании договора купли-продажи недействительным.
Однако такие выводы суда второй инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального права.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Приходя к выводу о возможности использования спорного земельного участка по назначению, суд второй инстанции не учел, что при совершении сделки ответчицей гарантировано в договоре отсутствие каких-либо обременении (п. 8 договора) и передан истцам кадастровый паспорт о постановке участка на кадастровый учет без установления его границ с разрешенным видом использования под жилую застройку, поэтому истцы рассчитывали приобрести в собственность земельный участок, пригодный для строительства жилого дома, не обремененный правами третьих лиц.
Тогда как в результате нарушения ответчицей условий договора, истцы лишились того, на что рассчитывали при его заключении, что достоверно установлено судом первой инстанции.
Удовлетворяя заявленные Г.Е. и Д.Р. требования о расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о причинении им существенного ущерба невозможностью использования спорного земельного участка по назначению.
При этом суд учел, что после обращения истцов в МУП "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" г. Магнитогорска за составлением схемы расположения земельного участка выяснилось, что он расположен на земельных угодьях, занимаемых плодопитомническим совхозом "Радужное", находящихся в общей долевой собственности его пайщиков, а приговором Челябинского областного суда от 6 апреля 2007 года должностные лица, ответственные за выдачу правоустанавливающих документов на земельный участок первому собственнику, признаны виновными в его незаконном предоставлении.
Указывая на существенное нарушение договора по вине ответчицы, суд правильно сослался на ее осведомленность о наличии обременений земельного участка до заключения договора, которая подтверждается выданным ей 28 сентября 2009 года архитектурно-планировочным бюро отказом в составлении схемы расположения земельного участка ввиду невозможности установления его местоположения (л.д. 24 - 25).
Приходя к выводу о возможности защиты прав истцов предъявлением иска о признании сделки недействительной, судебная коллегия не учла, что способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.
Как усматривается из искового заявления, истцы основывали свои требования на продаже им земельного участка, обремененного правами третьих лиц, непредставлении продавцом информации о невозможности установления местонахождения земельного участка и наличии его обременений.
Тогда как, в соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара, свободного от любых прав третьих лиц, и по предоставлению информации об обременениях и ограничениях прав на земельный участок дает покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Г.Е. и Д.Р. вправе защитить свои права путем предъявления иска о расторжении договора купли-продажи.
Кроме того, суд второй инстанции не учел, что право на предъявление иска о признании сделки недействительной истцами уже реализовано.
Определением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 10 марта 2010 года производство по делу по иску Г.Е., Д.Р. к Г.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным прекращено в связи с отказом истцов от иска.
Однако эти обстоятельства при рассмотрении дела судом второй инстанции учтены не были, что привело к неправомерному отказу в удовлетворении заявленных требований Г.Е. и Д.Р.
Допущенные судом второй инстанции нарушения норм материального права являются существенными, в силу чего определение судебной коллегии подлежит отмене с оставлением без изменения решения суда от 1 сентября 2011 года, поскольку оно является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
определение судебной коллегии Челябинского областного суда от 17 октября 2011 года отменить.
Оставить без изменения решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 1 сентября 2011 года.
Председательствующий
Ф.М.ВЯТКИН
Ф.М.ВЯТКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)