Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Петрова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.
судей Герман М.В. и Озерова С.А.
при секретаре <ФИО16>
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истцов <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО11>, <ФИО12>, <ФИО13>, <ФИО14> на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 4 июля 2012 года, которым отказано в иске <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО11>, <ФИО12>, <ФИО13> к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, ФГБУ "Кадастровая палата" по Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о разделе земельного участка, обязании снять с кадастрового учета земельные участки, сведения о которых носят временный характер, поставить на кадастровый учет земельные участки, внести изменения в договор аренды и заключить договоры аренды земельных участков.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя истцов <ФИО14>, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района <ФИО17>, представителя ООО "Кировский домостроительный комбинат" <ФИО18>, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истцы <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО5>, <ФИО19>, <ФИО13> обратились в суд с иском об утверждении раздела земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м на 13 земельных участков, обязании ФБУ "Кадастровая палата" по Ленинградской области поставить вновь образованные земельные участки на кадастровый учет, сняв с кадастрового учета 40 земельных участков, ранее образованных в результате раздела, сведения о которых носят временный характер, обязании КУМИ внести изменения в договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N в части изменения предмета договора и заключить с ними договоры аренды земельных участков.
В обоснование иска истцы и их представитель указали, что <...> на основании распоряжения администрации МО "Кировский район Ленинградской области" от <...> N "О предоставлении ООО "Кировский Домостроительный Комбинат" в аренду земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса в городе <...>, ограниченного <адрес>" и в соответствии с генеральным планом квартала индивидуальной застройки в городе <адрес>, ООО <...> заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Кировский район Ленинградской области" договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N -з. По указанному договору КУМИ - арендодатель предоставил ООО <...> в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью <...> кв. м по указанному выше адресу для строительства малоэтажного жилого комплекса. На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N от <...>, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО <...> осуществляло строительство жилых домов согласно типовым проектам. До завершения строительства жилым домам и земельным участкам были присвоены почтовые адреса, и ООО <...> произвело государственную регистрацию права собственности на незавершенные строительством жилые дома. Впоследствии ООО <...> заключило с истцами договоры купли-продажи недвижимого имущества, незавершенного строительством. Указанными договорами купли-продажи было предусмотрено, что ООО <...> обязуется подготовить и выполнить все действия и формальности, необходимые для оформления права собственности покупателей на земельные участки под жилыми домами площадью, определенной в соответствии действующим законодательством, не менее <...> кв. м. ООО <...> произвело раздел арендованного земельного участка на 40 земельных участков, которые были поставлены на кадастровый учет, сведения о которых носят временный характер. Однако, по мнению истцов, произведенный раздел земельного участка противоречит генеральному плану застройки и фактическому землепользованию, поэтому они самостоятельно подготовили проект раздела земельного участка с кадастровым номером N на 13 земельных участков, согласовав указанный проект со смежными землепользователями.
В ходе судебного разбирательства истцы дополнили требования и просили обязать КУМИ заключить с ними договоры аренды земельных участков, на которых расположены принадлежащие им незавершенные строительством жилые дома в границах фактического землепользования и генерального плана застройки, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.
Представитель ООО <...> иск не признал, указав, что общество является арендатором всего земельного участка для целей строительства малоэтажного жилого комплекса, строительство которого не окончено, поэтому изменение договора аренды лицом, к которому перешло право собственности на незавершенный объект строительства, невозможно до его окончания. Кроме того, истцы просят предоставить им в аренду земельные участки более нормы предоставления, установленной в муниципальном образовании.
Представитель администрации Кировского муниципального района Ленинградской области и представитель КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области иск не признали по тем же основаниям. Указали, что истцы не лишены возможности вступить в договор аренды, заключенный с ООО <...>, в качестве соарендаторов.
Представитель ООО <...> с доводами истцов не согласился.
Представитель ФГБУ "Кадастровая палата" по <...> <ФИО20>, <ФИО21>, <ФИО27> <ФИО29> <ФИО22>, <ФИО23> в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.
Судом постановлено изложенное выше решение, которым в иске отказано.
В апелляционной жалобе, поданной от имени всех истцов их представителем <ФИО14>, истцы просят отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и вынести новое решение об удовлетворении иска.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> на основании распоряжения администрации МО "Кировский район Ленинградской области" от <...> N "О предоставлении ООО <...> в аренду земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса в городе <адрес>" и в соответствии с генеральным планом застройки квартала, ООО <...> заключило с КУМИ договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N -з.
На основании указанного договора арендодатель КУМИ предоставил ООО <...> в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью <...> кв. м по указанному выше адресу для строительства малоэтажного жилого комплекса.
На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N от <...>, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО <...> осуществило строительство 19 жилых домов согласно типовым проектам, с разной степенью готовности.
Постановлениями администрации МО Отрадненское городское поселение вышеуказанным домам присвоены почтовые адреса в соответствии с генеральным планом застройки квартала и адресным планом <адрес>.
Истцы в период с 2007 по 2010 год заключили с ООО <...> договоры купли-продажи недвижимого имущества, незавершенного строительством, на основании которых зарегистрировали право собственности на жилые дома, незавершенные строительством объекты по следующим адресам в городе <адрес>: <ФИО1> - <адрес>; <ФИО2> - <адрес>; <ФИО3> - <адрес>; <ФИО5> - <адрес>; <ФИО4> - <адрес>, <адрес>; <ФИО6> - <...>, <адрес>; <ФИО7> - <адрес>; <ФИО8> и <ФИО9> - <адрес>; <ФИО10> - <...>, <адрес>; <ФИО5> <...>, <адрес>; <ФИО19> - <...>, <адрес>; <ФИО13> - <адрес>.
Другие возведенные на земельном участке N объекты, незавершенные строительством, ООО <...> также передало гражданам и ООО <...>, привлеченным к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, по аналогичным договорам купли-продажи.
Договорами купли-продажи предусмотрено, что ООО <...> обязуется подготовить и выполнить все действия и формальности, необходимые для оформления права собственности покупателей на земельные участки под жилыми домами площадью, определенной в соответствии действующим законодательством, не менее <...> кв. м.
ООО <...> осуществило раздел арендуемого земельного участка, поставив на кадастровый учет 40 земельных участков различной площадью, что подтверждается схемой раздела и кадастровой выпиской. При этом, как указано в кадастровой выписке сведения о 40 земельных участках носят временный характер.
С учетом положений ст. 35, 36 ЗК РФ к истцам при переходе права собственности на объекты недвижимости перешло на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением, и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, то есть, на условиях договора аренды.
Поэтому условие договоров купли-продажи о том, что продавец совершит действия, необходимые для оформления права собственности покупателей на земельные участки под жилыми домами площадью не менее <...> кв. м, не порождает для администрации муниципального образования обязанности по предоставлению истцам земельных участков той площади и в тех границах, о которой они просят, поскольку у ООО <...>, не являющегося собственником земли, право распоряжения ею отсутствует.
Доводы истцов о том, что участки сформированы в границах, предусмотренных генеральным планом застройки, несостоятельны.
Земельный участок площадью <...> кв. м предоставлен для строительства малоэтажного жилого комплекса, то есть, в границах указанного земельного участка предполагается наличие как малоэтажных индивидуальных жилых домов, так и зон общего пользования, а также строений и объектов инфраструктуры, предназначенных для функционирования всего жилого комплекса. При этом план предусматривал строительство 19 индивидуальных жилых домов, павильона охраны, трансформаторной подстанции, наличие территории общего пользования <адрес>
При формировании участков по варианту, на который ссылаются истцы (т. 1 л.д. 39), территория общего пользования вдоль границ с улицами включается в площадь истребуемых земельных участков, как и территория, на которой предусмотрено размещение трансформаторной подстанции (N на генеральном плане). То есть, границы истребуемых участков не соответствуют границам, предполагаемым по генеральному плану.
Кроме того, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы представителей КУМИ и ООО <...> о том, что планом предусмотрено строительство комплекса, поэтому земельный участок выделен единым массивом. Согласно договору аренды N -з от <...> по окончании его срока арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, то есть, арендатору не предоставлялось право производить раздел земельного участка на отдельные участки.
При этом цель, для которой предоставлен земельный участок, до настоящего времени не достигнута, комплекс малоэтажной застройки в целом в эксплуатацию не введен.
Между МО "Кировский район" и ООО <...> <...> заключен инвестиционный контракт по строительству малоэтажного жилого комплекса, согласно которому инвестиционным объектом является земельный участок, здания жилого, нежилого, смешанного и гаражного назначения, транспортные инженерные сети и сооружения. Согласно п. 4.1.1 на срок действия контракта администрация обязалась не предоставлять земельный участок, переданный ООО <...> по договору аренды, или каких-либо прав на него третьим лицам. Контракт действует до настоящего времени, поскольку объект не завершен и не сдан в эксплуатацию. Таким образом, администрация не вправе до завершения действия контракта передавать права на земельный участок истцам в порядке, который они требуют в исковом заявлении.
Кроме того, пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность и аренду исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
При этом ссылки истцов на то, что они не имеют возможности ввести жилые дома в эксплуатацию ввиду отсутствия прав на земельные участки, несостоятельны, поскольку истцы не лишены возможности вступить в действующий договор аренды земельного участка в качестве соарендаторов, с последующей реализацией прав на земельные участки. Такое предложение истцам от Комитета по управлению имуществом поступало, ООО <...> против изменения договора аренды таким способом возражений не высказывало, но соответствующих заявлений от собственников жилых домов не поступало.
Ссылки истцов на отсутствие в муниципальном образовании правил землепользования и застройки и градостроительного регламента, что, по их мнению, позволяет уточнить указанный в кадастровых документах вид разрешенного использования земельного участка на индивидуальное жилищное строительство, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.
Земельный кодекс РФ установил обязательность определения разрешенного использования земельного участка при его предоставлении для строительства. Указанная обязанность была исполнена органом местного самоуправления при предоставлении в 2005 году земельного участка ООО <...> для целей строительства малоэтажного жилого комплекса.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования выбирается лицом, которому принадлежит земельный участок, самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
На момент рассмотрения дела такой документ федеральным органом исполнительной власти не принят.
Ст. 35 Градостроительного кодекса РФ и ст. 85 Земельного кодекса РФ устанавливают для земель с целевым назначением "земли населенных пунктов" виды территориальных зон, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом. При этом указанные статьи различают понятия "зоны застройки индивидуальными жилыми домами" и "зоны застройки малоэтажными жилыми домами". То есть, истцы фактически ставят вопрос об изменении вида территориальной зоны, а не об уточнении вида разрешенного использования.
Довод истцов о том, что земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N с соответствующим разрешенным использованием снят с кадастрового учета, поскольку произошел его раздел по инициативе ООО <...>, не основан на действующем законодательстве.
Согласно ч. 3 ст. 24 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений преобразуемого объекта или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляются без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.
Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном ч. 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (ч. 4).
Таким образом, земельный участок площадью <...> кв. м не снят с кадастрового учета и будет состоять не нем до регистрации прав на участки, образованные в результате раздела.
Поскольку судебной коллегией установлено, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, указанные доводы не могут быть положены в основу отмены решения суда.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кировского городского суда Ленинградской области от 4 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО11>, <ФИО12>, <ФИО13>, <ФИО14> - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.09.2012 N 33-4211/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2012 г. N 33-4211/2012
Судья Петрова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.
судей Герман М.В. и Озерова С.А.
при секретаре <ФИО16>
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истцов <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО11>, <ФИО12>, <ФИО13>, <ФИО14> на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 4 июля 2012 года, которым отказано в иске <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО11>, <ФИО12>, <ФИО13> к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, ФГБУ "Кадастровая палата" по Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о разделе земельного участка, обязании снять с кадастрового учета земельные участки, сведения о которых носят временный характер, поставить на кадастровый учет земельные участки, внести изменения в договор аренды и заключить договоры аренды земельных участков.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя истцов <ФИО14>, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района <ФИО17>, представителя ООО "Кировский домостроительный комбинат" <ФИО18>, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истцы <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО5>, <ФИО19>, <ФИО13> обратились в суд с иском об утверждении раздела земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м на 13 земельных участков, обязании ФБУ "Кадастровая палата" по Ленинградской области поставить вновь образованные земельные участки на кадастровый учет, сняв с кадастрового учета 40 земельных участков, ранее образованных в результате раздела, сведения о которых носят временный характер, обязании КУМИ внести изменения в договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N в части изменения предмета договора и заключить с ними договоры аренды земельных участков.
В обоснование иска истцы и их представитель указали, что <...> на основании распоряжения администрации МО "Кировский район Ленинградской области" от <...> N "О предоставлении ООО "Кировский Домостроительный Комбинат" в аренду земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса в городе <...>, ограниченного <адрес>" и в соответствии с генеральным планом квартала индивидуальной застройки в городе <адрес>, ООО <...> заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Кировский район Ленинградской области" договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N -з. По указанному договору КУМИ - арендодатель предоставил ООО <...> в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью <...> кв. м по указанному выше адресу для строительства малоэтажного жилого комплекса. На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N от <...>, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО <...> осуществляло строительство жилых домов согласно типовым проектам. До завершения строительства жилым домам и земельным участкам были присвоены почтовые адреса, и ООО <...> произвело государственную регистрацию права собственности на незавершенные строительством жилые дома. Впоследствии ООО <...> заключило с истцами договоры купли-продажи недвижимого имущества, незавершенного строительством. Указанными договорами купли-продажи было предусмотрено, что ООО <...> обязуется подготовить и выполнить все действия и формальности, необходимые для оформления права собственности покупателей на земельные участки под жилыми домами площадью, определенной в соответствии действующим законодательством, не менее <...> кв. м. ООО <...> произвело раздел арендованного земельного участка на 40 земельных участков, которые были поставлены на кадастровый учет, сведения о которых носят временный характер. Однако, по мнению истцов, произведенный раздел земельного участка противоречит генеральному плану застройки и фактическому землепользованию, поэтому они самостоятельно подготовили проект раздела земельного участка с кадастровым номером N на 13 земельных участков, согласовав указанный проект со смежными землепользователями.
В ходе судебного разбирательства истцы дополнили требования и просили обязать КУМИ заключить с ними договоры аренды земельных участков, на которых расположены принадлежащие им незавершенные строительством жилые дома в границах фактического землепользования и генерального плана застройки, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.
Представитель ООО <...> иск не признал, указав, что общество является арендатором всего земельного участка для целей строительства малоэтажного жилого комплекса, строительство которого не окончено, поэтому изменение договора аренды лицом, к которому перешло право собственности на незавершенный объект строительства, невозможно до его окончания. Кроме того, истцы просят предоставить им в аренду земельные участки более нормы предоставления, установленной в муниципальном образовании.
Представитель администрации Кировского муниципального района Ленинградской области и представитель КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области иск не признали по тем же основаниям. Указали, что истцы не лишены возможности вступить в договор аренды, заключенный с ООО <...>, в качестве соарендаторов.
Представитель ООО <...> с доводами истцов не согласился.
Представитель ФГБУ "Кадастровая палата" по <...> <ФИО20>, <ФИО21>, <ФИО27> <ФИО29> <ФИО22>, <ФИО23> в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.
Судом постановлено изложенное выше решение, которым в иске отказано.
В апелляционной жалобе, поданной от имени всех истцов их представителем <ФИО14>, истцы просят отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и вынести новое решение об удовлетворении иска.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> на основании распоряжения администрации МО "Кировский район Ленинградской области" от <...> N "О предоставлении ООО <...> в аренду земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса в городе <адрес>" и в соответствии с генеральным планом застройки квартала, ООО <...> заключило с КУМИ договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N -з.
На основании указанного договора арендодатель КУМИ предоставил ООО <...> в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью <...> кв. м по указанному выше адресу для строительства малоэтажного жилого комплекса.
На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N от <...>, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО <...> осуществило строительство 19 жилых домов согласно типовым проектам, с разной степенью готовности.
Постановлениями администрации МО Отрадненское городское поселение вышеуказанным домам присвоены почтовые адреса в соответствии с генеральным планом застройки квартала и адресным планом <адрес>.
Истцы в период с 2007 по 2010 год заключили с ООО <...> договоры купли-продажи недвижимого имущества, незавершенного строительством, на основании которых зарегистрировали право собственности на жилые дома, незавершенные строительством объекты по следующим адресам в городе <адрес>: <ФИО1> - <адрес>; <ФИО2> - <адрес>; <ФИО3> - <адрес>; <ФИО5> - <адрес>; <ФИО4> - <адрес>, <адрес>; <ФИО6> - <...>, <адрес>; <ФИО7> - <адрес>; <ФИО8> и <ФИО9> - <адрес>; <ФИО10> - <...>, <адрес>; <ФИО5> <...>, <адрес>; <ФИО19> - <...>, <адрес>; <ФИО13> - <адрес>.
Другие возведенные на земельном участке N объекты, незавершенные строительством, ООО <...> также передало гражданам и ООО <...>, привлеченным к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, по аналогичным договорам купли-продажи.
Договорами купли-продажи предусмотрено, что ООО <...> обязуется подготовить и выполнить все действия и формальности, необходимые для оформления права собственности покупателей на земельные участки под жилыми домами площадью, определенной в соответствии действующим законодательством, не менее <...> кв. м.
ООО <...> осуществило раздел арендуемого земельного участка, поставив на кадастровый учет 40 земельных участков различной площадью, что подтверждается схемой раздела и кадастровой выпиской. При этом, как указано в кадастровой выписке сведения о 40 земельных участках носят временный характер.
С учетом положений ст. 35, 36 ЗК РФ к истцам при переходе права собственности на объекты недвижимости перешло на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением, и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, то есть, на условиях договора аренды.
Поэтому условие договоров купли-продажи о том, что продавец совершит действия, необходимые для оформления права собственности покупателей на земельные участки под жилыми домами площадью не менее <...> кв. м, не порождает для администрации муниципального образования обязанности по предоставлению истцам земельных участков той площади и в тех границах, о которой они просят, поскольку у ООО <...>, не являющегося собственником земли, право распоряжения ею отсутствует.
Доводы истцов о том, что участки сформированы в границах, предусмотренных генеральным планом застройки, несостоятельны.
Земельный участок площадью <...> кв. м предоставлен для строительства малоэтажного жилого комплекса, то есть, в границах указанного земельного участка предполагается наличие как малоэтажных индивидуальных жилых домов, так и зон общего пользования, а также строений и объектов инфраструктуры, предназначенных для функционирования всего жилого комплекса. При этом план предусматривал строительство 19 индивидуальных жилых домов, павильона охраны, трансформаторной подстанции, наличие территории общего пользования <адрес>
При формировании участков по варианту, на который ссылаются истцы (т. 1 л.д. 39), территория общего пользования вдоль границ с улицами включается в площадь истребуемых земельных участков, как и территория, на которой предусмотрено размещение трансформаторной подстанции (N на генеральном плане). То есть, границы истребуемых участков не соответствуют границам, предполагаемым по генеральному плану.
Кроме того, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы представителей КУМИ и ООО <...> о том, что планом предусмотрено строительство комплекса, поэтому земельный участок выделен единым массивом. Согласно договору аренды N -з от <...> по окончании его срока арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, то есть, арендатору не предоставлялось право производить раздел земельного участка на отдельные участки.
При этом цель, для которой предоставлен земельный участок, до настоящего времени не достигнута, комплекс малоэтажной застройки в целом в эксплуатацию не введен.
Между МО "Кировский район" и ООО <...> <...> заключен инвестиционный контракт по строительству малоэтажного жилого комплекса, согласно которому инвестиционным объектом является земельный участок, здания жилого, нежилого, смешанного и гаражного назначения, транспортные инженерные сети и сооружения. Согласно п. 4.1.1 на срок действия контракта администрация обязалась не предоставлять земельный участок, переданный ООО <...> по договору аренды, или каких-либо прав на него третьим лицам. Контракт действует до настоящего времени, поскольку объект не завершен и не сдан в эксплуатацию. Таким образом, администрация не вправе до завершения действия контракта передавать права на земельный участок истцам в порядке, который они требуют в исковом заявлении.
Кроме того, пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность и аренду исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
При этом ссылки истцов на то, что они не имеют возможности ввести жилые дома в эксплуатацию ввиду отсутствия прав на земельные участки, несостоятельны, поскольку истцы не лишены возможности вступить в действующий договор аренды земельного участка в качестве соарендаторов, с последующей реализацией прав на земельные участки. Такое предложение истцам от Комитета по управлению имуществом поступало, ООО <...> против изменения договора аренды таким способом возражений не высказывало, но соответствующих заявлений от собственников жилых домов не поступало.
Ссылки истцов на отсутствие в муниципальном образовании правил землепользования и застройки и градостроительного регламента, что, по их мнению, позволяет уточнить указанный в кадастровых документах вид разрешенного использования земельного участка на индивидуальное жилищное строительство, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.
Земельный кодекс РФ установил обязательность определения разрешенного использования земельного участка при его предоставлении для строительства. Указанная обязанность была исполнена органом местного самоуправления при предоставлении в 2005 году земельного участка ООО <...> для целей строительства малоэтажного жилого комплекса.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования выбирается лицом, которому принадлежит земельный участок, самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
На момент рассмотрения дела такой документ федеральным органом исполнительной власти не принят.
Ст. 35 Градостроительного кодекса РФ и ст. 85 Земельного кодекса РФ устанавливают для земель с целевым назначением "земли населенных пунктов" виды территориальных зон, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом. При этом указанные статьи различают понятия "зоны застройки индивидуальными жилыми домами" и "зоны застройки малоэтажными жилыми домами". То есть, истцы фактически ставят вопрос об изменении вида территориальной зоны, а не об уточнении вида разрешенного использования.
Довод истцов о том, что земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N с соответствующим разрешенным использованием снят с кадастрового учета, поскольку произошел его раздел по инициативе ООО <...>, не основан на действующем законодательстве.
Согласно ч. 3 ст. 24 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений преобразуемого объекта или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляются без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.
Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном ч. 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (ч. 4).
Таким образом, земельный участок площадью <...> кв. м не снят с кадастрового учета и будет состоять не нем до регистрации прав на участки, образованные в результате раздела.
Поскольку судебной коллегией установлено, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, указанные доводы не могут быть положены в основу отмены решения суда.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кировского городского суда Ленинградской области от 4 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО11>, <ФИО12>, <ФИО13>, <ФИО14> - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)