Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
01 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Книстяпиной Н.А.,
судей Сказочкина В.Н., Клюева С.Б.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе З. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 10 августа 2012 года с участием З., С., его представителя адвоката Карповой Е.И.,
установила:
С. обратился в суд с иском к Администрации г.о. Сызрань Самарской области о признании права собственности на земельный участок, указав, что 20.09.2002 г. в простой письменной форме между ним и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка 69,00 кв. м, расположенного по адресу <...>. Земельный участок продан за 5000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью. Земельный участок передан ФИО1 до подписания договора. Истец пользуется участком до настоящего времени.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер, похоронен социальной службой 16.01.2003 г. Наследников не имеет, наследственное дело не заводилось. Зарегистрировать свое право в истец и ФИО1 не успели.
В уточненном иске С. указал в качестве соответчика З., сославшись на то, что ФИО1 приобрел земельный участок площадью 69,00 кв. м вместе с жилым домом площадью 20,30 кв. м по нотариально удостоверенному договору купли-продажи 28.04.2001 г.р. N 4107, заключенному между ним и З., но не зарегистрировал его надлежащим образом. Право собственности зарегистрировано за З.
В апреле 2002 г. дом ФИО1 сгорел, в связи с чем, он продал оставшийся у него земельный участок, передал истцу все имеющиеся у него документы на этот объект недвижимости. О смерти ФИО1 истец узнал от соседей недавно.
Уточнив свои требования, С. просил: признать действительной сделку купли-продажи земельного участка, расположенного <...>, площадью 69,00 кв. м; прекратить право собственности З.; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от 21.01.2000 г. N 63-08-1/2000-112 и запись от 21.01.2000 г. N 63-08-1/2000-110; признать за ним права собственности на земельный участок.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 10 августа 2012 года признана состоявшейся заключенная 20.09.2002 г. между ФИО1 и С. сделка купли-продажи земельного участка площадью 69,0 кв. м, находящегося по адресу: <...>, условный номер N. За С. признано право собственности на указанный земельный участок и прекращено право собственности З., поскольку условия по сделке между З. и ФИО1 исполнены, имущество оплачено покупателем и передано ему продавцом. Так же исполнены условия договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и С.
З. принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене судебного решения, поскольку ФИО1 не являлся собственником земельного участка и жилого дома. Право собственности за ним не зарегистрировано в связи с тем, что ФИО1 не рассчитался с ней за приобретенное недвижимое имущество.
В суде апелляционной инстанции З. поддержала доводы апелляционной жалобы, дав объяснения, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе.
С. и его представитель К. возражали против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что С. полностью исполнил обязательства по договору купли-продажи земельного участка, оплатил его стоимость, принял земельный участок и использует его по назначению с 2002 года. При заключении договора ФИО1 передал ему правоустанавливающие документы на приобретаемое имущество.
Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., объяснения З., С., его представителя К., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как следует из материалов дела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи от 21.01.2000 г. N 63-08-1/2000-110 и от 21.01.2000 г. N 63-08-1/2000-112 о регистрации права З. на земельный участок земельный участок площадью 69,00 кв. м вместе с жилым домом площадью 20,30 кв. м, расположенных по адресу: <...>.
Удовлетворяя исковые требования С., суд исходил из того, что на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 28.04.2001 г., заключенного между З. и ФИО1, удостоверенному нотариусом ФИО2, ФИО1 приобрел в собственность земельный участок со строением по адресу: <...>. При этом согласно передаточному акту З. передала ФИО1 названные земельный участок и жилой дом, а ФИО1 принял данные объекты недвижимости без каких-либо претензий с обоих сторон. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В связи с чем, суд пришел к выводу, что З. с 28.04.2001 г. не является собственником спорного земельного участка. Наличие регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом за ней в Росреестре свидетельствует лишь о нежелании сторон по сделке по собственному усмотрению произвести регистрацию договора и права собственности.
Поскольку З. не является собственником спорного земельного участка, по мнению суда, ФИО1 имел право продать 20.09.2002 г. С. вышеуказанный земельный участок, получив в счет продажи земельного участка от С. 5000 руб. При этом, С., как покупатель, выполнил все условия договора по приобретению имущества в собственность - был подписан договор в письменной форме, оплачена стоимость приобретенного имущества в сумме 5000 рублей (что подтверждается распиской и п. 2.1 договора), и принят объект недвижимости. С 2002 по настоящее время С. пользуется земельным участком, очистил участок от мусора (сгоревшего дома), огородил его. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. Наследственное дело после его смерти не заводилось. Суд указал, что во внесудебном порядке приобрести право собственности истец не может ввиду смерти собственника земельного участка - ФИО1.
Между тем, судом не учтено, что в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из содержания п. 2 ст. 223 ГК РФ следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Поскольку сделка купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дом не прошла государственную регистрацию, ФИО1 не приобрел право собственности и не вправе был распоряжаться приобретенным имуществом. Право собственности сохраняется за продавцом. Соответственно, С. не приобрел право собственности на него по договору купли-продажи от 20.09.2002 г.
При таких обстоятельствах, решение суда должно быть отменено и постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С. отказано. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 10 августа 2012 года отменить. Постановить новое решение:
"В удовлетворении исковых требований С. к Администрации городского округа Сызрань Самарской области и З. о признании состоявшейся сделки купли-продажи земельного участка площадью 69,0 кв. м, расположенного по адресу: заключенной 20 сентября 2002 года между ФИО1 и С., признании права собственности на данный земельный участок за С. и прекращении права собственности за З. - отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9079
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2012 г. по делу N 33-9079
01 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Книстяпиной Н.А.,
судей Сказочкина В.Н., Клюева С.Б.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе З. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 10 августа 2012 года с участием З., С., его представителя адвоката Карповой Е.И.,
установила:
С. обратился в суд с иском к Администрации г.о. Сызрань Самарской области о признании права собственности на земельный участок, указав, что 20.09.2002 г. в простой письменной форме между ним и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка 69,00 кв. м, расположенного по адресу <...>. Земельный участок продан за 5000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью. Земельный участок передан ФИО1 до подписания договора. Истец пользуется участком до настоящего времени.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер, похоронен социальной службой 16.01.2003 г. Наследников не имеет, наследственное дело не заводилось. Зарегистрировать свое право в истец и ФИО1 не успели.
В уточненном иске С. указал в качестве соответчика З., сославшись на то, что ФИО1 приобрел земельный участок площадью 69,00 кв. м вместе с жилым домом площадью 20,30 кв. м по нотариально удостоверенному договору купли-продажи 28.04.2001 г.р. N 4107, заключенному между ним и З., но не зарегистрировал его надлежащим образом. Право собственности зарегистрировано за З.
В апреле 2002 г. дом ФИО1 сгорел, в связи с чем, он продал оставшийся у него земельный участок, передал истцу все имеющиеся у него документы на этот объект недвижимости. О смерти ФИО1 истец узнал от соседей недавно.
Уточнив свои требования, С. просил: признать действительной сделку купли-продажи земельного участка, расположенного <...>, площадью 69,00 кв. м; прекратить право собственности З.; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от 21.01.2000 г. N 63-08-1/2000-112 и запись от 21.01.2000 г. N 63-08-1/2000-110; признать за ним права собственности на земельный участок.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 10 августа 2012 года признана состоявшейся заключенная 20.09.2002 г. между ФИО1 и С. сделка купли-продажи земельного участка площадью 69,0 кв. м, находящегося по адресу: <...>, условный номер N. За С. признано право собственности на указанный земельный участок и прекращено право собственности З., поскольку условия по сделке между З. и ФИО1 исполнены, имущество оплачено покупателем и передано ему продавцом. Так же исполнены условия договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и С.
З. принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене судебного решения, поскольку ФИО1 не являлся собственником земельного участка и жилого дома. Право собственности за ним не зарегистрировано в связи с тем, что ФИО1 не рассчитался с ней за приобретенное недвижимое имущество.
В суде апелляционной инстанции З. поддержала доводы апелляционной жалобы, дав объяснения, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе.
С. и его представитель К. возражали против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что С. полностью исполнил обязательства по договору купли-продажи земельного участка, оплатил его стоимость, принял земельный участок и использует его по назначению с 2002 года. При заключении договора ФИО1 передал ему правоустанавливающие документы на приобретаемое имущество.
Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., объяснения З., С., его представителя К., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как следует из материалов дела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи от 21.01.2000 г. N 63-08-1/2000-110 и от 21.01.2000 г. N 63-08-1/2000-112 о регистрации права З. на земельный участок земельный участок площадью 69,00 кв. м вместе с жилым домом площадью 20,30 кв. м, расположенных по адресу: <...>.
Удовлетворяя исковые требования С., суд исходил из того, что на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 28.04.2001 г., заключенного между З. и ФИО1, удостоверенному нотариусом ФИО2, ФИО1 приобрел в собственность земельный участок со строением по адресу: <...>. При этом согласно передаточному акту З. передала ФИО1 названные земельный участок и жилой дом, а ФИО1 принял данные объекты недвижимости без каких-либо претензий с обоих сторон. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В связи с чем, суд пришел к выводу, что З. с 28.04.2001 г. не является собственником спорного земельного участка. Наличие регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом за ней в Росреестре свидетельствует лишь о нежелании сторон по сделке по собственному усмотрению произвести регистрацию договора и права собственности.
Поскольку З. не является собственником спорного земельного участка, по мнению суда, ФИО1 имел право продать 20.09.2002 г. С. вышеуказанный земельный участок, получив в счет продажи земельного участка от С. 5000 руб. При этом, С., как покупатель, выполнил все условия договора по приобретению имущества в собственность - был подписан договор в письменной форме, оплачена стоимость приобретенного имущества в сумме 5000 рублей (что подтверждается распиской и п. 2.1 договора), и принят объект недвижимости. С 2002 по настоящее время С. пользуется земельным участком, очистил участок от мусора (сгоревшего дома), огородил его. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. Наследственное дело после его смерти не заводилось. Суд указал, что во внесудебном порядке приобрести право собственности истец не может ввиду смерти собственника земельного участка - ФИО1.
Между тем, судом не учтено, что в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из содержания п. 2 ст. 223 ГК РФ следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Поскольку сделка купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дом не прошла государственную регистрацию, ФИО1 не приобрел право собственности и не вправе был распоряжаться приобретенным имуществом. Право собственности сохраняется за продавцом. Соответственно, С. не приобрел право собственности на него по договору купли-продажи от 20.09.2002 г.
При таких обстоятельствах, решение суда должно быть отменено и постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С. отказано. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 10 августа 2012 года отменить. Постановить новое решение:
"В удовлетворении исковых требований С. к Администрации городского округа Сызрань Самарской области и З. о признании состоявшейся сделки купли-продажи земельного участка площадью 69,0 кв. м, расположенного по адресу: заключенной 20 сентября 2002 года между ФИО1 и С., признании права собственности на данный земельный участок за С. и прекращении права собственности за З. - отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)