Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Стрыгина Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бобковой С.А.,
судей Ходаковой Л.А., Полосухиной Н.А.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области на решение Алексинского городского суда Тульской области от 22 ноября 2011 года по иску Т. к Администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области, ООО "..." о признании недостоверным отчета об установлении ставки арендной платы, признании незаконным постановления об изменении арендной платы в договоре аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Ходаковой Л.А., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд к Администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области, ООО "..." о признании недостоверным отчета N от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО "...", об установлении арендной платы в размере руб. в год; признании незаконным Постановления администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" в части пп. 17 Приложения к указанному постановлению; обязании Администрации муниципального образования Алексинский район принять решение о предоставлении в аренду земельного участка по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ по цене, определенной ЗАО "Независимая оценка" в Отчете N от ДД.ММ.ГГГГ.
Исковые требования обосновал тем, что в соответствии с договором уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ по договору N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией МО Алексинский район и ООО "..."С", является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7546 кв. м, относящегося к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием "для строительства оптового склада и автостоянки грузового транспорта". Указанный земельный участок также обременен правами МУП "*" на площади 1394 кв. м (охранная зона водопровода) для ремонта и эксплуатации инженерных коммуникаций. Соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ действие договора аренды продлено до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды ежегодная арендная плата в 2007 г. составляла коп.; соглашением от ДД.ММ.ГГГГ установлен размер ежегодной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме рублей. Постановлением администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" утверждены результаты независимой оценки арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении МО Алексинский район; договор аренды изменен в части размера ежегодной арендной платы, который составил руб. Постановление опубликовано в периодическом печатном издании "Алексинские вести" ДД.ММ.ГГГГ и вступило в силу со дня опубликования. В результате принятия данного Постановления арендная плата по договору в течение года увеличилась в несколько раз, тем самым произошло нарушение его прав.
Не согласившись с отчетом N от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО "...", послужившим основанием установления арендной платы на уровне руб. в год, заказал у независимого оценщика ЗАО "Независимая оценка" аналогичную оценку размера ежегодной арендной платы по арендуемому земельному участку. В соответствии с отчетом ЗАО "Независимая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ итоговая рыночная стоимость имущественных прав пользования арендуемым земельным участком в год на дату оценки без учета НДС составила руб. Данный отчет составлен с учетом требований закона "Об оценочной деятельности в РФ"; оценка произведена с выездом эксперта по месту нахождения земельного участка с использованием трех подходов (сравнительного, доходного и затратного) и с учетом имеющегося сервитута.
Указал также, что эксперт ООО "..." визуальный осмотр не производил, в отчете отсутствуют фотографии и планы объекта оценки. Согласно пп. 4.4 "Расчет стоимости аренды земельного участка" отчета ООО "..." оцениваемый участок до момента оценки не сдавался в аренду, поэтому стоимость права аренды будет равна рыночной стоимости аренды земельного участка, хотя участок до момента оценки находился в аренде у него. К отчету приложен кадастровый паспорт на земельный участок, не являющийся объектом заключенного с ним договора аренды, с иным местом нахождения и разрешенным использованием. Также из содержания отчета следует, что он имеет вместе с приложением 25 страниц, однако пронумеровано, прошито и скреплено печатью одиннадцать листов. Указанные обстоятельства, по его мнению, свидетельствуют о нарушении оценщиком ООО "..." норм Закона "Об оценочной деятельности в РФ" и вызывают сомнения в достоверности отчета.
Впоследствии Т. в своем заявлении от 22 ноября 2011 года отказался от исковых требований в части обязания Администрации муниципального образования Алексинский район принять решение о предоставлении в аренду земельного участка по договору аренды по цене, определенной ЗАО "Независимая оценка" в Отчете N от ДД.ММ.ГГГГ; отказ от иска принят судом.
Истец Т. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца П. в судебном заседании исковые требования Т. поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просил суд также взыскать с ответчиков судебные расходы по экспертизы, проведенной ООО "Ш", в сумме руб., за составление отчета ЗАО "Независимая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме руб.
Представитель ответчика Администрации муниципального образования Алексинский район по доверенности М. исковые требования не признала. Указала, что в соответствии со ст. 7 Закона Тульской области от 12 ноября 2007 г. N 898-ЗТО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области", если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы при предоставлении земель (земельных участков), находящихся в собственности области, в аренду определяется на основании независимой оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Размер арендной платы устанавливается сроком на один год, по истечении которого подлежит пересмотру на основании независимой оценки. По итогам конкурса на проведение оценки по определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район, администрацией заключен муниципальный контракт с ООО "...". ДД.ММ.ГГГГ ООО "..." составлен отчет N об оценке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N. Результаты данной оценки утверждены постановлением администрации муниципального образования Алексинский район от ДД.ММ.ГГГГ N; пп. 17 Приложения к указанному постановлению в договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части ежегодной арендной платы, которая составила рублей. Данное постановление принято в соответствии с действующим законодательством РФ и не нарушает прав истца.
Представитель ответчика ООО "..." в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО "..." Д. исковые требования не признал. Пояснил, что отчет об оценке выполнен в соответствии с действующим законодательством РФ. К отчету ошибочно подшит кадастровый паспорт другого земельного участка, но исходные данные для расчетов взяты правильно. Арендная плата определяется путем умножения рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации. Большое расхождение результатов оценки рыночной стоимости земельного участка различными организациями объясняется отсутствием рынка аренды земельных участков в г. Алексине. В отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка определена путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент инфляции на момент проведения оценки. При определении размера арендной платы ООО "..." и ООО "Ш" использовали доходный метод: рыночную стоимость земельного участка умножали на коэффициент капитализации. Постановлением Правительства N 582 от 16.07.2009 года установлен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: произведение рыночной стоимости и действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ. На момент проведения оценки ставка рефинансирования составляла 8,25%. Таким образом, коэффициент капитализации, рассчитанный ООО "...", 8% практически равен ставке рефинансирования. Считал, что оценка, проведенная ООО "...", правильна и достоверна. С заключением экспертизы, проведенной ООО "Ш", не согласился, поскольку для проведения оценки эксперт использовал рыночную стоимость всего двух земельных участков, тогда как при использовании сравнительного метода требуется не менее пяти аналогов. Полагал вычисления эксперта необоснованными, определенную им рыночную стоимость земельного участка не соответствующей действительности. Кроме того, экспертом необоснованно использован аналог недвижимого имущества в - ангара другой площадью и стоимостью ... рублей, в результате завышения рыночной стоимости недвижимого имущества занижена рыночная стоимость земельного участка. При расчетах экспертом также необоснованно определен коэффициент капитализации, который не может быть меньше размера безрисковой ставки и который необходимо определять, исходя из стоимости земельного участка, по которой арендатор может его выкупить.
Суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Суд постановил решение, которым исковые требования Т. удовлетворил:
- - признал недостоверным отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО "...", об установлении арендной платы вышеуказанного земельного участка в размере руб. в год;
- - признал незаконным Постановление администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" в части пп. 17 Приложения об установлении арендной платы вышеуказанного земельного участка в размере руб. в год;
- - взыскал с Администрации муниципального образования Алексинский район в пользу истца судебные расходы в сумме рублей по оплате стоимости экспертного заключения ООО "Ш".
В удовлетворении требования Т. о взыскании расходов по оплате отчета ЗАО "Независимая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ отказал.
В кассационной жалобе Администрация муниципального образования Алексинский район Тульской области просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя администрации МО Алексинский район Тульской области по доверенности М., директора ООО "..." Д., судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения по следующим основаниям.
Положения ст. 13 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ предусматривают, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Из материалов гражданского дела следует, что истец Т. на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7546 кв. м, категории земли населенных пунктов, с использованием: для строительства оптового склада и автостоянки грузового транспорта по адресу:.
Договор аренды заключен с ответчиком Администрацией муниципального образования Алексинский район Тульской области и действует до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с условиями соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ размер ежегодной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составил руб.
Постановлением Администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков", вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, утверждены результаты независимой оценки арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район, и пп. 17 Приложения к указанному постановлению внесены изменения в договор аренды в части размера ежегодной арендной платы, который составил руб.
Основанием для установления указанного размера арендной платы послужил отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО "...".
Оспаривая достоверность данного отчета и вышеуказанное постановление в части внесенных изменений, Т. указал на необоснованность подобного увеличения размера арендной платы и нарушение его прав, представив заключение другого оценщика ЗАО "Независимая оценка".
Согласно отчету ЗАО "Независимая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, итоговая рыночная стоимость имущественных прав пользования арендуемым земельным участком в год на дату оценки без учета НДС составила руб.
В соответствии с положениями ст. 7 Закона Тульской области N 898-ЗТО от 12.11.2007 г. "Об урегулировании отдельных земельных отношений в Тульской области" размер арендной платы при предоставлении земель (земельных участков), находящихся в собственности района, в аренду определяется на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночной стоимости объекта оценки.
Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно положениям ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО "Ш", проведенной на основании определения суда, следует, что отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО "...", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки и иным нормативным актам в области оценочной деятельности.
В соответствии с данным заключением рыночная величина арендной платы указанного земельного участка в год по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет руб.
В судебном заседании установлено, что в отчете ООО "..." неправильно определен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, необоснованно применены коэффициенты инфляции 2007, 2008, 2009 и 2010 гг.
Согласно пояснениям Ш., допрошенного в судебном заседании в качестве эксперта, отчет признается достоверным, если он выполнен в установленном законом порядке и в соответствии с Федеральными стандартами оценки. ООО "..." ошибочно определен коэффициент капитализации, отчет не соответствует принципу проверяемости, не содержит анализ рынка в Алексинском районе и других районах Тульской области, ценовые диапазоны, не учитывает обременения, находящиеся на земельном участке. В результате этого нарушен принцип обоснованности оценки и завышена стоимость арендной платы.
Установив вышеуказанные обстоятельства, оценив все доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недостоверности отчета, составленного ООО "...".
Поскольку выводы данного отчета послужили основанием для изменения размера арендной платы, суд обоснованно признал постановление Администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" в обжалуемой истцом части незаконным.
При этом судом не подвергается сомнению процедура принятия указанного постановления и соответствие его требованиям Земельного кодекса РФ и Закона Тульской области N 898-ЗТО от 12.11.2007 г. "Об урегулировании отдельных земельных отношений в Тульской области".
Кроме того, выводы судебной экспертизы не обязывают Администрацию муниципального образования Алексинский район установить величину арендной платы за арендуемый истцом земельный участок в размере, указанном экспертом.
Применив вышеуказанные нормы материального права, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Т.
Выводы суда мотивированы и подробно изложены в судебном решении.
Нарушений норм процессуального права при рассмотрении данного гражданского дела также не допущено.
Доводы кассационной жалобы не состоятельны, были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, не опровергают выводов суда и не могут служить основанием для отмены судебного решения.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, является законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривает.
Руководствуясь ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ, ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексинского городского суда Тульской области от 22 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-174
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 февраля 2012 г. по делу N 33-174
судья Стрыгина Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бобковой С.А.,
судей Ходаковой Л.А., Полосухиной Н.А.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области на решение Алексинского городского суда Тульской области от 22 ноября 2011 года по иску Т. к Администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области, ООО "..." о признании недостоверным отчета об установлении ставки арендной платы, признании незаконным постановления об изменении арендной платы в договоре аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Ходаковой Л.А., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд к Администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области, ООО "..." о признании недостоверным отчета N от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО "...", об установлении арендной платы в размере руб. в год; признании незаконным Постановления администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" в части пп. 17 Приложения к указанному постановлению; обязании Администрации муниципального образования Алексинский район принять решение о предоставлении в аренду земельного участка по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ по цене, определенной ЗАО "Независимая оценка" в Отчете N от ДД.ММ.ГГГГ.
Исковые требования обосновал тем, что в соответствии с договором уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ по договору N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией МО Алексинский район и ООО "..."С", является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7546 кв. м, относящегося к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием "для строительства оптового склада и автостоянки грузового транспорта". Указанный земельный участок также обременен правами МУП "*" на площади 1394 кв. м (охранная зона водопровода) для ремонта и эксплуатации инженерных коммуникаций. Соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ действие договора аренды продлено до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды ежегодная арендная плата в 2007 г. составляла коп.; соглашением от ДД.ММ.ГГГГ установлен размер ежегодной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме рублей. Постановлением администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" утверждены результаты независимой оценки арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении МО Алексинский район; договор аренды изменен в части размера ежегодной арендной платы, который составил руб. Постановление опубликовано в периодическом печатном издании "Алексинские вести" ДД.ММ.ГГГГ и вступило в силу со дня опубликования. В результате принятия данного Постановления арендная плата по договору в течение года увеличилась в несколько раз, тем самым произошло нарушение его прав.
Не согласившись с отчетом N от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО "...", послужившим основанием установления арендной платы на уровне руб. в год, заказал у независимого оценщика ЗАО "Независимая оценка" аналогичную оценку размера ежегодной арендной платы по арендуемому земельному участку. В соответствии с отчетом ЗАО "Независимая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ итоговая рыночная стоимость имущественных прав пользования арендуемым земельным участком в год на дату оценки без учета НДС составила руб. Данный отчет составлен с учетом требований закона "Об оценочной деятельности в РФ"; оценка произведена с выездом эксперта по месту нахождения земельного участка с использованием трех подходов (сравнительного, доходного и затратного) и с учетом имеющегося сервитута.
Указал также, что эксперт ООО "..." визуальный осмотр не производил, в отчете отсутствуют фотографии и планы объекта оценки. Согласно пп. 4.4 "Расчет стоимости аренды земельного участка" отчета ООО "..." оцениваемый участок до момента оценки не сдавался в аренду, поэтому стоимость права аренды будет равна рыночной стоимости аренды земельного участка, хотя участок до момента оценки находился в аренде у него. К отчету приложен кадастровый паспорт на земельный участок, не являющийся объектом заключенного с ним договора аренды, с иным местом нахождения и разрешенным использованием. Также из содержания отчета следует, что он имеет вместе с приложением 25 страниц, однако пронумеровано, прошито и скреплено печатью одиннадцать листов. Указанные обстоятельства, по его мнению, свидетельствуют о нарушении оценщиком ООО "..." норм Закона "Об оценочной деятельности в РФ" и вызывают сомнения в достоверности отчета.
Впоследствии Т. в своем заявлении от 22 ноября 2011 года отказался от исковых требований в части обязания Администрации муниципального образования Алексинский район принять решение о предоставлении в аренду земельного участка по договору аренды по цене, определенной ЗАО "Независимая оценка" в Отчете N от ДД.ММ.ГГГГ; отказ от иска принят судом.
Истец Т. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца П. в судебном заседании исковые требования Т. поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просил суд также взыскать с ответчиков судебные расходы по экспертизы, проведенной ООО "Ш", в сумме руб., за составление отчета ЗАО "Независимая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме руб.
Представитель ответчика Администрации муниципального образования Алексинский район по доверенности М. исковые требования не признала. Указала, что в соответствии со ст. 7 Закона Тульской области от 12 ноября 2007 г. N 898-ЗТО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области", если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы при предоставлении земель (земельных участков), находящихся в собственности области, в аренду определяется на основании независимой оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Размер арендной платы устанавливается сроком на один год, по истечении которого подлежит пересмотру на основании независимой оценки. По итогам конкурса на проведение оценки по определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район, администрацией заключен муниципальный контракт с ООО "...". ДД.ММ.ГГГГ ООО "..." составлен отчет N об оценке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N. Результаты данной оценки утверждены постановлением администрации муниципального образования Алексинский район от ДД.ММ.ГГГГ N; пп. 17 Приложения к указанному постановлению в договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части ежегодной арендной платы, которая составила рублей. Данное постановление принято в соответствии с действующим законодательством РФ и не нарушает прав истца.
Представитель ответчика ООО "..." в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО "..." Д. исковые требования не признал. Пояснил, что отчет об оценке выполнен в соответствии с действующим законодательством РФ. К отчету ошибочно подшит кадастровый паспорт другого земельного участка, но исходные данные для расчетов взяты правильно. Арендная плата определяется путем умножения рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации. Большое расхождение результатов оценки рыночной стоимости земельного участка различными организациями объясняется отсутствием рынка аренды земельных участков в г. Алексине. В отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка определена путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент инфляции на момент проведения оценки. При определении размера арендной платы ООО "..." и ООО "Ш" использовали доходный метод: рыночную стоимость земельного участка умножали на коэффициент капитализации. Постановлением Правительства N 582 от 16.07.2009 года установлен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: произведение рыночной стоимости и действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ. На момент проведения оценки ставка рефинансирования составляла 8,25%. Таким образом, коэффициент капитализации, рассчитанный ООО "...", 8% практически равен ставке рефинансирования. Считал, что оценка, проведенная ООО "...", правильна и достоверна. С заключением экспертизы, проведенной ООО "Ш", не согласился, поскольку для проведения оценки эксперт использовал рыночную стоимость всего двух земельных участков, тогда как при использовании сравнительного метода требуется не менее пяти аналогов. Полагал вычисления эксперта необоснованными, определенную им рыночную стоимость земельного участка не соответствующей действительности. Кроме того, экспертом необоснованно использован аналог недвижимого имущества в - ангара другой площадью и стоимостью ... рублей, в результате завышения рыночной стоимости недвижимого имущества занижена рыночная стоимость земельного участка. При расчетах экспертом также необоснованно определен коэффициент капитализации, который не может быть меньше размера безрисковой ставки и который необходимо определять, исходя из стоимости земельного участка, по которой арендатор может его выкупить.
Суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Суд постановил решение, которым исковые требования Т. удовлетворил:
- - признал недостоверным отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО "...", об установлении арендной платы вышеуказанного земельного участка в размере руб. в год;
- - признал незаконным Постановление администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" в части пп. 17 Приложения об установлении арендной платы вышеуказанного земельного участка в размере руб. в год;
- - взыскал с Администрации муниципального образования Алексинский район в пользу истца судебные расходы в сумме рублей по оплате стоимости экспертного заключения ООО "Ш".
В удовлетворении требования Т. о взыскании расходов по оплате отчета ЗАО "Независимая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ отказал.
В кассационной жалобе Администрация муниципального образования Алексинский район Тульской области просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя администрации МО Алексинский район Тульской области по доверенности М., директора ООО "..." Д., судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения по следующим основаниям.
Положения ст. 13 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ предусматривают, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Из материалов гражданского дела следует, что истец Т. на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7546 кв. м, категории земли населенных пунктов, с использованием: для строительства оптового склада и автостоянки грузового транспорта по адресу:.
Договор аренды заключен с ответчиком Администрацией муниципального образования Алексинский район Тульской области и действует до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с условиями соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ размер ежегодной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составил руб.
Постановлением Администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков", вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, утверждены результаты независимой оценки арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район, и пп. 17 Приложения к указанному постановлению внесены изменения в договор аренды в части размера ежегодной арендной платы, который составил руб.
Основанием для установления указанного размера арендной платы послужил отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО "...".
Оспаривая достоверность данного отчета и вышеуказанное постановление в части внесенных изменений, Т. указал на необоснованность подобного увеличения размера арендной платы и нарушение его прав, представив заключение другого оценщика ЗАО "Независимая оценка".
Согласно отчету ЗАО "Независимая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, итоговая рыночная стоимость имущественных прав пользования арендуемым земельным участком в год на дату оценки без учета НДС составила руб.
В соответствии с положениями ст. 7 Закона Тульской области N 898-ЗТО от 12.11.2007 г. "Об урегулировании отдельных земельных отношений в Тульской области" размер арендной платы при предоставлении земель (земельных участков), находящихся в собственности района, в аренду определяется на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночной стоимости объекта оценки.
Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно положениям ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО "Ш", проведенной на основании определения суда, следует, что отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО "...", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки и иным нормативным актам в области оценочной деятельности.
В соответствии с данным заключением рыночная величина арендной платы указанного земельного участка в год по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет руб.
В судебном заседании установлено, что в отчете ООО "..." неправильно определен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, необоснованно применены коэффициенты инфляции 2007, 2008, 2009 и 2010 гг.
Согласно пояснениям Ш., допрошенного в судебном заседании в качестве эксперта, отчет признается достоверным, если он выполнен в установленном законом порядке и в соответствии с Федеральными стандартами оценки. ООО "..." ошибочно определен коэффициент капитализации, отчет не соответствует принципу проверяемости, не содержит анализ рынка в Алексинском районе и других районах Тульской области, ценовые диапазоны, не учитывает обременения, находящиеся на земельном участке. В результате этого нарушен принцип обоснованности оценки и завышена стоимость арендной платы.
Установив вышеуказанные обстоятельства, оценив все доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недостоверности отчета, составленного ООО "...".
Поскольку выводы данного отчета послужили основанием для изменения размера арендной платы, суд обоснованно признал постановление Администрации муниципального образования Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" в обжалуемой истцом части незаконным.
При этом судом не подвергается сомнению процедура принятия указанного постановления и соответствие его требованиям Земельного кодекса РФ и Закона Тульской области N 898-ЗТО от 12.11.2007 г. "Об урегулировании отдельных земельных отношений в Тульской области".
Кроме того, выводы судебной экспертизы не обязывают Администрацию муниципального образования Алексинский район установить величину арендной платы за арендуемый истцом земельный участок в размере, указанном экспертом.
Применив вышеуказанные нормы материального права, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Т.
Выводы суда мотивированы и подробно изложены в судебном решении.
Нарушений норм процессуального права при рассмотрении данного гражданского дела также не допущено.
Доводы кассационной жалобы не состоятельны, были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, не опровергают выводов суда и не могут служить основанием для отмены судебного решения.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, является законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривает.
Руководствуясь ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ, ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексинского городского суда Тульской области от 22 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)