Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мустафаев С.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Мамаева И.М.
судей Бейтуллаевой З.А. и Омарова Х.М.
при секретаре А.З.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Махачкале от 18 января 2012 года дело по кассационной жалобе А.Ф. интересах истцов А.М. и А.Г. на решение Дербентского городского суда Республики Дагестан от 21 ноября 2011 года, которым постановлено:
"Отказать в иске А.Ф. в интересах А.М., А.Г. об обращении взыскания на земельные участки, принадлежащие Б.Э. и Б.М. площадью 11.55 кв. м, рас положенный в городе Дербенте ул. 3-го интернационала 2 "а", кадастровый номер N; на земельный участок площадью 59.3 кв. м (4 доли), расположенный в городе Дербенте 3-го Интернационала 2 "а", кадастровый номер N на земельный участок площадью 49 кв. м, расположенный в городе Дербенте ул. 3-го Интернационала 2 "а", "кадастровый номер N; на земельный участок площадью 49 кв. м, расположенный городе Дербенте ул. 3-го Интернационала 2 "а", кадастровый номер N
Отказать во встречном иске К.К.Г. о признании права его собственности на два земельных участка за кадастровыми номерами N (2 доли от земельного участка общей площадью 49 кв. м) площадью 32.4 кв. м и N площадью 59.3 кв. м (4 доля земельного участка общей площадью 59.3 кв. м) и обязании Дербентского отдела Росреестра зарегистрировать права на земельные участки.
Отказать во встречном иске Г. в интересах Р. о признании права собственности на земельные участки и обязании Дербентского отдела Росреестра зарегистрировать его права на земельные участки за кадастровыми номерами N площадью 6 кв. м и N площадью 11.55 кв. м.
После вступления решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые с удом в отношении указанных четырех земельных участков Б.Э., проданных им К.К.Г. и Р."
Заслушав доклад судьи Бейтуллаевой З.А., объяснения представителей истцов А.Ф. и А.Г. А.Ф. (на основании доверенности от 13 ноября 2010 года) и адвоката Ибрагимова Г.М. (на основании ордера N 262 от 27 декабря 2011 года), просивших решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований А.Ф. и А.Г. отменить, удовлетворить заявленные истцами требования, объяснения ответчика К.К.Г. и представителя ответчика Р. Г. (на основании доверенности от 21 сентября 2011 года), просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
А.Ф., действующий в интересах А.М. и А.Г. на основании доверенности от 13 ноября 2010 года, обратился суд с иском к ответчикам Б.Э. и Б.М. об обращении взыскания на принадлежащие Б.Э. земельные участки (всего семь участков), расположенные в "а", мотивируя требования тем, что решением Дербентского городского суда РД от 16 декабря 2010 года иск А.М. и А.Г. о взыскании долга по договору займа удовлетворен, постановлено взыскать с Б.Э. и Б.М. солидарно в пользу А.М. и А.Г. денежные средства в виде основного долга в сумме 23500 000 руб. и государственную пошлину в размере 24450 руб. В соответствии с указанным решением суда Дербентским городским судом РД выдан исполнительный лист N ВС N от 28 февраля 2011 года, на основании которого службой судебных приставов возбуждено исполнительное производство. Однако решение суда до сих пор не исполнено, поскольку у должников Б.Э. и Б.М. отсутствуют денежные средства или иное имущество, кроме указанных в исковом заявлении земельных участков, на которое может быть обращено взыскание. Для обращения взыскания на земельные участки Б-вых необходимо решение суда.
Первоначально в исковом заявлении было указано 7 земельных участков. В ходе судебного разбирательства представитель истцов А.Ф. заявил, что на другие земельные участки Б.Э. его доверители не претендуют и не просят обратить взыскание, в связи с чем, они просят удовлетворить иск, обратив взыскание на земельные участки, принадлежащие Б.Э.: площадью 11.55 кв. м, расположенный в городе Дербенте, кадастровый номер N; площадью 59.3 кв. м (4 доли), расположенный в городе Дербенте ул. 3-го Интернационала 2 "а", кадастровый номер N; площадью 49 кв. м, расположенный в городе Дербенте ул. 3-го Интернационала 2 "а", кадастровый номер N; площадью 6 кв. м, расположенный в городе Дербенте кадастровый номер N.
Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены К.К.Г. и Р.
Ответчик К.К.Г. обратился со встречным иском, просил суд вынести решение о государственной регистрации права его собственности на два земельных участка за кадастровыми номерами N (2 доли от земельного участка общей площадью 49 кв. м) площадью 32.4 кв. м и N площадью 59.3 кв. м (4 доля земельного участка общей площадью 59.3 кв. м), мотивируя требования тем, что он приобрел по договорам купли-продажи от 2 августа 2010 года у Б.Э. эти земельные участки, оплатил ему стоимость земельных участков. Фактически Б.Э. построил строения на его земельном участке. Оба договора были нотариусом удостоверены. Б.Э. обязался зарегистрировать договора в регистрационной палате. Однако впоследствии он этого не сделал. После, когда он пытался сам зарегистрировать право собственности на приобретенные земельные участки, то выяснилось, что 12 ноября 2010 года судом наложен арест на земельные участки. На договорах купли-продажи не был указан срок, а потому вопрос о государственной регистрации сделок затянулся. Он возвел путем инвестирования денег на этих земельных участках строения, которые он намеревался использовать в соответствии с их значением. Обращение взыскания по иску А.М. на эти земельные участки нарушает его права, как добросовестного приобретателя, исполнившего все условия договоров купли-продажи. Наложение ареста судом на его земельные участки для него явилось непреодолимым препятствием для государственной регистрации его права на земельные участки.
Аналогичные основания приведены во встречном исковом заявлении Г. который на основании доверенности от 21 сентября 2011 года обратился в суд с иском в интересах Р. о признании права собственности на земельные участки и обязании зарегистрировать его права на земельные участки за кадастровыми номерами N площадью 6 кв. м и 05:42:00 0062:0042 площадью 11.55 кв. м, приобретенные по договорам купли-продажи от 2 августа 2009 года, расположенных в городе Дербенте "а". Он добросовестно исполнил свои обязательства перед продавцом, уплатив стоимость земельных участков. По договоренности с Б.Э. последний должен был заниматься государственной регистрацией договоров купли-продажи земельных участков, однако он эти обязательства до конца не выполнил. В конце 2010 года Р. сам обратился в регистрационную палату и там выяснилось, что определением Дербентского городского суда от 12 ноября 2010 года наложен арест на оба земельных участка. На его денежные средства возведены на этих земельных участках строения, и намеревался использовать их в соответствии с назначением. Обращение взыскания по иску А.М. и А.Г. на земельные участки нарушает права Р. на приобретенные им в собственность земельных участка.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе А.Ф. интересах истцов А.М. и А.Г. содержится просьба об отмене решения суда в части отказа требований его доверителей с вынесением по делу нового решения - об удовлетворении требований истцов по тем основаниям, что судом дана неправильная оценка обстоятельствам дела, допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права.
Ранее решением Дербентского городского суда от 10 мая 2011 года требование А.М. и А.Г. об обращении взыскания на спорные участки было удовлетворено, но указанное решение суда 03.08.2011 года было отменено кассационной инстанцией лишь по процессуальным нарушениям. При этом, на нарушения требований материального права, в определении судебной коллегии не было установлено.
При новом рассмотрении в ином составе указанные судебной коллегией процессуальные нарушения были устранены, однако суд необоснованно отказал в иске его доверителей.
Выводы суда в части отказа требований его доверителей не обоснованны, не мотивированы ссылкой на нормы материального права.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поскольку государственная регистрация договоров купли-продажи земельных участков и, соответственно, права собственности ответчиков К.К.Г. и Р. на эти участки не была произведена, как того требует закон, то такие договора считаются не заключенными. Следовательно, право собственности у ответчиков на спорные земельные участки не возникло.
Суд в решении указывает на то, что с момента получения денег от ответчиков за эти участки, Б.Э. не является собственником этих земельных участков. Этот вывод суда не соответствует закону.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. за N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре.
На данный момент такое право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за должником А.М. и А.Г. - Б.Э., а не за ответчиками, которые не вправе ставить вопрос об освобождении от ареста этих земельных участков, не являясь их собственниками.
Вывод суда о том, что должник Б.Э. распорядился своими земельными участками задолго до удовлетворения судом требований А.М. и А.Г. о взыскании 23 млн. 500 тыс. руб., не подтвержден доказательствами и не имеет правового значения, поскольку он Б.Э. остается их собственником на законных основаниях, а, следовательно, суд в порядке обеспечительных мер правомерно наложил на них арест 12 ноября 2010 года.
У суда имелись законные основания обратить взыскание на четыре спорных земельных участка, принадлежащих должнику Б.Э., который свои обязательства возвратить долг 23 млн. 500 тыс. руб. перед А.М. и А.Г. добровольно не исполнил.
На момент обращения взыскания на эти четыре земельных участка в порядке ст. 278 ГК РФ Б.Э. являлся собственником этих земельных участков согласно сведениям о государственной регистрации права.
Суд не принял во внимание эти обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и незаконно отказал в обращении взыскания на земельные участки должника и собственника Б.Э.
В возражениях относительно кассационной жалобы ответчик К.К.Г. и представитель ответчика Р. Г. просят решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, полагая доводы кассационной жалобы представителя истцов несостоятельными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений ответчиков на нее, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований А.М. и А.Г. подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Дербентского городского суда от 16 декабря 2010 года с ответчика Б.Э. и его супруги Б.М. взысканы солидарно в пользу А.М. и А.Г. денежные средства в сумме 23 500 000 рублей в счет погашения основного долга по договору займа от 10 декабря 2007 года и по расписке от 1 февраля 2009 года.
Установлено также, что ответчики решение суда добровольно не исполнили, постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по РД Д. от 2 марта 2011 года возбуждены исполнительные производства N и N в отношении Б.М. и Б.Э. о взыскании солидарно 23500000 рублей, однако и по требованию судебного пристава-исполнителя каких-либо выплат ими в погашение долга не произведено.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии к взыскателей А.М. и А.Г. права требовать обращения взыскания на имущество должников.
В порядке обеспечения иска определением суда от 12 ноября 2010 года был наложен арест на принадлежащее должникам недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Из имеющегося в деле договору купли-продажи земельного участка от 2 августа 2010 года следует, что Б.Э. продал 4/5 доли земельного участка общей площадью 59.3 кв. м, принадлежащего ему, К.К.Г. купил за 6000000 рублей земельный участок, принадлежащий Б.Э. на праве собственности площадью 49 кв. м расположенный с кадастровым номером N, расположенный в городе Дербент по, предоставленный для размещения дома торжеств.
От той же даты имеется еще один договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Б.Э. продал 2 доли земельного участка общей площадью 49 кв. м, принадлежащего ему, а К.К.Г. купил за 6000000 руб. земельный участок, принадлежащий Б.Э. на праве собственности земельный участок площадью 32 кв. м с кадастровым номером N, расположенный в городе Дербент по, предоставленный под вещевой рынок.
Оба договора удостоверены нотариусом города Дербент и Дербентского района П. В пункте 5.1 каждого из договоров указано, что право собственности К.К.Г. на приобретаемую долю земельного участка возникает у покупателя с момента регистрации договора и регистрации перехода права собственности в Дербентском отделении Главного Управления Федеральной регистрационной службы, однако государственная регистрация договоров купли-продажи от 2 августа 2010 года по настоящее время не произведена.
Материалами дела также установлено, что 5 октября 2010 года Б.Э. заключил два договора купли-продажи с Р., по условиям Б.Э. которых продал, а Р. купил за 100 000 руб. земельный участок площадью 11.55 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу:, предоставленный для размещения дома торжеств, а также земельный участок площадью 6 кв. м с кадастровым номером N, предоставленный под вещевой рынок, за 70000 рублей.
Договора купли-продажи от 5 октября 2010 года также удостоверены нотариусом города Дербент и Дербентского района П. В пункте 5.1 каждого из этих договоров указано, что право собственности Р. на приобретаемую долю земельного участка возникает у покупателя с момента регистрации договора и регистрации перехода права собственности в Дербентском отделении Главного Управления Федеральной регистрационной службы, однако государственная регистрация договоров купли-продажи от 5 октября 2010 года по настоящее время не произведена.
Согласно части 1 статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Основания возникновения прав на землю предусмотрены ст. 25 Земельного кодекса РФ, согласно которой права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Изложенные выше нормы материального права, подлежавшие применению к спорным правоотношениям, судом первой инстанции не применены, что повлекло неправильное разрешение заявленных истцами требований.
Отказывая в удовлетворении иска А.М. и А.Г. об обращении взыскания на спорные земельные участки, суд первой инстанции указал на то, что заключенные Б.Э. с К.К.Г. и Р. договора купли-продажи земельных участков свидетельствуют о том, что Б.Э. распорядился своей собственностью и фактически с момента заключения указанных договоров не являлся собственником спорных земельных участков.
С выводами суда согласиться нельзя, поскольку они не подтверждены отвечающими требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ доказательствами.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (часть 2).
Вывод суда о том, что с момента заключения договоров купли-продажи земельных участков от 2 августа 2010 года и от 25 октября 2010 года Б.Э. не являлся собственником спорных земельных участков, противоречит указанной норме материального права.
Судебная коллегия находит неубедительными доводы ответчика Б.Э. о том, что ему некогда было заниматься государственной регистрацией, а также доводы ответчиков К.К.Г. и Р. о том, что они не смогли осуществить государственную регистрацию договоров купли-продажи ввиду наложения судебным приставом-исполнителем ареста на указанное имущество.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N, датированной 25 ноября 2010 года, земельные участки с кадастровыми номерами N, N и N зарегистрированы на праве собственности за Б.Э., дата регистрации, причем, государственная регистрация его права собственности на один из участков - с кадастровым номером N осуществлена 30 сентября 2010 года.
Следовательно, Б.Э. обращался в регистрации органы и после заключения договоров купли-продажи земельных участков от 2 августа 2010 года с К.К.Г., однако его обращение не было связано с намерением осуществить государственную регистрацию оспариваемых в данном гражданском деле договоров купли-продажи земельных участков.
Из изложенного выше следует, что собственниками спорного имущества являются Б.Э. и его супруга Б.М., которые согласно решению суда обязаны выплатить истцам 23500000 рублей.
Как следует из материалов дела, на основании исполнительного листа N, выданного во исполнение определения Дербентского городского суда от 12 ноября 2010 года об обеспечении иска, постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащего должникам Б.Э. и Б.М. недвижимого имущества был вынесено судебным приставом-исполнителем ФИО16 лишь 2 декабря 2010 года, на что указано самими ответчиками К.К.Г. и Р. в их встречных исковых заявлениях.
Согласно имеющемуся в деле уведомлению о государственной регистрации от 1 марта 2011 года Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан государственная регистрация ареста, наложенного на спорные земельные участки судебным приставом-исполнителем ФИО16, то есть спустя полгода после заключения К.К.Г. договоров купли-продажи земельных участков с Б.Э. и более 4-х месяцев с момента заключения договоров купли-продажи земельных участков Р.
Изложенным опровергаются выводы суда первой инстанции и доводы письменных возражений ответчиков на кассационную жалобу о том, что препятствием для государственной регистрации перехода права собственности К.К.Г. и Р. явились принятые судом обеспечительные меры в отношении имущества Б-вых.
Как видно из дела, на момент заключения ответчиками К.К.Г. и Р. договоров купли-продажи земельных участков спорные земельные участки не находились под арестом либо запретом и каких-либо объективных причин, препятствовавших осуществлению государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права на земельные участки не имелось.
Более того, материалами дела установлено, что ни К.К.Г., ни Р. в регистрационные органы для регистрации договоров купли-продажи земельных участков и перехода права собственности на них не обращались, на что ими указано во встречных исковых заявлениях.
Данное обстоятельство признано установленным в решении суда первой инстанции, отказавшего К.К.Г. и Р. в удовлетворении встречных исковых требований о признании права собственности на земельные участки и обязании Дербентского отдела Росреестра зарегистрировать их права на спорные земельные участки. Ответчиками решение суда первой инстанции в этой части в кассационном порядке не обжаловано.
Доводы встречного искового заявления ответчиков о том, что на приобретенных ими по договорам купли-продажи от 2 августа 2010 года и от 25 октября 2010 года возведены торговые объекты, строительство которых инвестировано ими, не подтверждены доказательствами.
Кроме того, указанные доводы с учетом положений части 2 статьи 551 ГК РФ не имеют правообразующего значения при разрешении возникшего между сторонами спора.
Как видно из дела, по месту расположения спорных земельных участков по адресу:, расположены торговые павильоны, которые принадлежат на праве собственности должнику Б.Э., право собственности которого на торговый павильон "Арзу" и другие торговые объекты было зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке в июне 2007 года, то есть задолго до заключения им оспариваемых истцами договоров купли-продажи земельных участков, о чем свидетельствует имеющаяся в деле выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от 25 ноября 2010 года, выданная регистрационным органом после совершения указанных сделок.
По изложенным основаниям решение суда первой инстанции в части в удовлетворении исковых требований А.М. и А.Г. об обращении взыскания на принадлежащее должнику Б.Э. недвижимое имущество земельные участки, расположенные по адресу: и по, с кадастровыми номерами N подлежит отмене, как постановленное с существенным нарушением норм материального права.
По этим же основаниям подлежит отмене решение суда первой инстанции в части отмены обеспечительных мер, принятых по определению Дербентского городского суда от 12 ноября 2010 года.
Принимая во внимание то обстоятельство, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права могут быть исправлены судом кассационной инстанции, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить по делу в отмененной части новое решение - об удовлетворении исковых требований А.М. и А.Г. в полном объеме.
Поскольку кассационная жалоба представителя истцов поступила в суд 28 ноября 2011 года, при рассмотрении данного дела в кассационном порядке судебная коллегия руководствовалась Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подачи истцами кассационной жалобы по делу.
Руководствуясь ст. ст. 361 - 363 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Дербентского городского суда от 21 ноября 2011 года в части отказа в удовлетворении искового заявления А.Ф. в интересах А.М., А.Г. об обращении взыскания на земельные участки, принадлежащие Б.Э. и Б.М., и в части отмены обеспечительных мер, принятых по определению Дербентского городского суда от 12 ноября 2010 года в отношении недвижимого имущества должников Б.Э. и Б.М., отменить.
Иск А.Ф. в интересах А.М., А.Г. к Б.Э., Б.М., К.К.Г. и Р. удовлетворить.
Во исполнение вступившего в законную силу решения Дербентского городского суда от 16 декабря 2010 года о взыскании в пользу А.М., А.Г. с Б.Э. и Б.М. 23500000 (двадцати трех миллионов пятисот тысяч) рублей обратить взыскание на четыре земельных участка, принадлежащих Б.Э. и Б.М. на праве собственности, а именно:
- на земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные по адресу:", со следующими кадастровыми номерами:
- на земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные по адресу:
Решение Дербентского городского суда от 21 ноября 2011 года в остальной части - в части отказа в удовлетворении встречных исковых заявлений К.К.Г. и Г. в интересах Р. оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 18.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3831/2011Г.
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 января 2012 г. по делу N 33-3831/2011г.
Судья Мустафаев С.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Мамаева И.М.
судей Бейтуллаевой З.А. и Омарова Х.М.
при секретаре А.З.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Махачкале от 18 января 2012 года дело по кассационной жалобе А.Ф. интересах истцов А.М. и А.Г. на решение Дербентского городского суда Республики Дагестан от 21 ноября 2011 года, которым постановлено:
"Отказать в иске А.Ф. в интересах А.М., А.Г. об обращении взыскания на земельные участки, принадлежащие Б.Э. и Б.М. площадью 11.55 кв. м, рас положенный в городе Дербенте ул. 3-го интернационала 2 "а", кадастровый номер N; на земельный участок площадью 59.3 кв. м (4 доли), расположенный в городе Дербенте 3-го Интернационала 2 "а", кадастровый номер N на земельный участок площадью 49 кв. м, расположенный в городе Дербенте ул. 3-го Интернационала 2 "а", "кадастровый номер N; на земельный участок площадью 49 кв. м, расположенный городе Дербенте ул. 3-го Интернационала 2 "а", кадастровый номер N
Отказать во встречном иске К.К.Г. о признании права его собственности на два земельных участка за кадастровыми номерами N (2 доли от земельного участка общей площадью 49 кв. м) площадью 32.4 кв. м и N площадью 59.3 кв. м (4 доля земельного участка общей площадью 59.3 кв. м) и обязании Дербентского отдела Росреестра зарегистрировать права на земельные участки.
Отказать во встречном иске Г. в интересах Р. о признании права собственности на земельные участки и обязании Дербентского отдела Росреестра зарегистрировать его права на земельные участки за кадастровыми номерами N площадью 6 кв. м и N площадью 11.55 кв. м.
После вступления решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые с удом в отношении указанных четырех земельных участков Б.Э., проданных им К.К.Г. и Р."
Заслушав доклад судьи Бейтуллаевой З.А., объяснения представителей истцов А.Ф. и А.Г. А.Ф. (на основании доверенности от 13 ноября 2010 года) и адвоката Ибрагимова Г.М. (на основании ордера N 262 от 27 декабря 2011 года), просивших решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований А.Ф. и А.Г. отменить, удовлетворить заявленные истцами требования, объяснения ответчика К.К.Г. и представителя ответчика Р. Г. (на основании доверенности от 21 сентября 2011 года), просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
А.Ф., действующий в интересах А.М. и А.Г. на основании доверенности от 13 ноября 2010 года, обратился суд с иском к ответчикам Б.Э. и Б.М. об обращении взыскания на принадлежащие Б.Э. земельные участки (всего семь участков), расположенные в "а", мотивируя требования тем, что решением Дербентского городского суда РД от 16 декабря 2010 года иск А.М. и А.Г. о взыскании долга по договору займа удовлетворен, постановлено взыскать с Б.Э. и Б.М. солидарно в пользу А.М. и А.Г. денежные средства в виде основного долга в сумме 23500 000 руб. и государственную пошлину в размере 24450 руб. В соответствии с указанным решением суда Дербентским городским судом РД выдан исполнительный лист N ВС N от 28 февраля 2011 года, на основании которого службой судебных приставов возбуждено исполнительное производство. Однако решение суда до сих пор не исполнено, поскольку у должников Б.Э. и Б.М. отсутствуют денежные средства или иное имущество, кроме указанных в исковом заявлении земельных участков, на которое может быть обращено взыскание. Для обращения взыскания на земельные участки Б-вых необходимо решение суда.
Первоначально в исковом заявлении было указано 7 земельных участков. В ходе судебного разбирательства представитель истцов А.Ф. заявил, что на другие земельные участки Б.Э. его доверители не претендуют и не просят обратить взыскание, в связи с чем, они просят удовлетворить иск, обратив взыскание на земельные участки, принадлежащие Б.Э.: площадью 11.55 кв. м, расположенный в городе Дербенте, кадастровый номер N; площадью 59.3 кв. м (4 доли), расположенный в городе Дербенте ул. 3-го Интернационала 2 "а", кадастровый номер N; площадью 49 кв. м, расположенный в городе Дербенте ул. 3-го Интернационала 2 "а", кадастровый номер N; площадью 6 кв. м, расположенный в городе Дербенте кадастровый номер N.
Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены К.К.Г. и Р.
Ответчик К.К.Г. обратился со встречным иском, просил суд вынести решение о государственной регистрации права его собственности на два земельных участка за кадастровыми номерами N (2 доли от земельного участка общей площадью 49 кв. м) площадью 32.4 кв. м и N площадью 59.3 кв. м (4 доля земельного участка общей площадью 59.3 кв. м), мотивируя требования тем, что он приобрел по договорам купли-продажи от 2 августа 2010 года у Б.Э. эти земельные участки, оплатил ему стоимость земельных участков. Фактически Б.Э. построил строения на его земельном участке. Оба договора были нотариусом удостоверены. Б.Э. обязался зарегистрировать договора в регистрационной палате. Однако впоследствии он этого не сделал. После, когда он пытался сам зарегистрировать право собственности на приобретенные земельные участки, то выяснилось, что 12 ноября 2010 года судом наложен арест на земельные участки. На договорах купли-продажи не был указан срок, а потому вопрос о государственной регистрации сделок затянулся. Он возвел путем инвестирования денег на этих земельных участках строения, которые он намеревался использовать в соответствии с их значением. Обращение взыскания по иску А.М. на эти земельные участки нарушает его права, как добросовестного приобретателя, исполнившего все условия договоров купли-продажи. Наложение ареста судом на его земельные участки для него явилось непреодолимым препятствием для государственной регистрации его права на земельные участки.
Аналогичные основания приведены во встречном исковом заявлении Г. который на основании доверенности от 21 сентября 2011 года обратился в суд с иском в интересах Р. о признании права собственности на земельные участки и обязании зарегистрировать его права на земельные участки за кадастровыми номерами N площадью 6 кв. м и 05:42:00 0062:0042 площадью 11.55 кв. м, приобретенные по договорам купли-продажи от 2 августа 2009 года, расположенных в городе Дербенте "а". Он добросовестно исполнил свои обязательства перед продавцом, уплатив стоимость земельных участков. По договоренности с Б.Э. последний должен был заниматься государственной регистрацией договоров купли-продажи земельных участков, однако он эти обязательства до конца не выполнил. В конце 2010 года Р. сам обратился в регистрационную палату и там выяснилось, что определением Дербентского городского суда от 12 ноября 2010 года наложен арест на оба земельных участка. На его денежные средства возведены на этих земельных участках строения, и намеревался использовать их в соответствии с назначением. Обращение взыскания по иску А.М. и А.Г. на земельные участки нарушает права Р. на приобретенные им в собственность земельных участка.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе А.Ф. интересах истцов А.М. и А.Г. содержится просьба об отмене решения суда в части отказа требований его доверителей с вынесением по делу нового решения - об удовлетворении требований истцов по тем основаниям, что судом дана неправильная оценка обстоятельствам дела, допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права.
Ранее решением Дербентского городского суда от 10 мая 2011 года требование А.М. и А.Г. об обращении взыскания на спорные участки было удовлетворено, но указанное решение суда 03.08.2011 года было отменено кассационной инстанцией лишь по процессуальным нарушениям. При этом, на нарушения требований материального права, в определении судебной коллегии не было установлено.
При новом рассмотрении в ином составе указанные судебной коллегией процессуальные нарушения были устранены, однако суд необоснованно отказал в иске его доверителей.
Выводы суда в части отказа требований его доверителей не обоснованны, не мотивированы ссылкой на нормы материального права.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поскольку государственная регистрация договоров купли-продажи земельных участков и, соответственно, права собственности ответчиков К.К.Г. и Р. на эти участки не была произведена, как того требует закон, то такие договора считаются не заключенными. Следовательно, право собственности у ответчиков на спорные земельные участки не возникло.
Суд в решении указывает на то, что с момента получения денег от ответчиков за эти участки, Б.Э. не является собственником этих земельных участков. Этот вывод суда не соответствует закону.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. за N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре.
На данный момент такое право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за должником А.М. и А.Г. - Б.Э., а не за ответчиками, которые не вправе ставить вопрос об освобождении от ареста этих земельных участков, не являясь их собственниками.
Вывод суда о том, что должник Б.Э. распорядился своими земельными участками задолго до удовлетворения судом требований А.М. и А.Г. о взыскании 23 млн. 500 тыс. руб., не подтвержден доказательствами и не имеет правового значения, поскольку он Б.Э. остается их собственником на законных основаниях, а, следовательно, суд в порядке обеспечительных мер правомерно наложил на них арест 12 ноября 2010 года.
У суда имелись законные основания обратить взыскание на четыре спорных земельных участка, принадлежащих должнику Б.Э., который свои обязательства возвратить долг 23 млн. 500 тыс. руб. перед А.М. и А.Г. добровольно не исполнил.
На момент обращения взыскания на эти четыре земельных участка в порядке ст. 278 ГК РФ Б.Э. являлся собственником этих земельных участков согласно сведениям о государственной регистрации права.
Суд не принял во внимание эти обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и незаконно отказал в обращении взыскания на земельные участки должника и собственника Б.Э.
В возражениях относительно кассационной жалобы ответчик К.К.Г. и представитель ответчика Р. Г. просят решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, полагая доводы кассационной жалобы представителя истцов несостоятельными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений ответчиков на нее, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований А.М. и А.Г. подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Дербентского городского суда от 16 декабря 2010 года с ответчика Б.Э. и его супруги Б.М. взысканы солидарно в пользу А.М. и А.Г. денежные средства в сумме 23 500 000 рублей в счет погашения основного долга по договору займа от 10 декабря 2007 года и по расписке от 1 февраля 2009 года.
Установлено также, что ответчики решение суда добровольно не исполнили, постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по РД Д. от 2 марта 2011 года возбуждены исполнительные производства N и N в отношении Б.М. и Б.Э. о взыскании солидарно 23500000 рублей, однако и по требованию судебного пристава-исполнителя каких-либо выплат ими в погашение долга не произведено.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии к взыскателей А.М. и А.Г. права требовать обращения взыскания на имущество должников.
В порядке обеспечения иска определением суда от 12 ноября 2010 года был наложен арест на принадлежащее должникам недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Из имеющегося в деле договору купли-продажи земельного участка от 2 августа 2010 года следует, что Б.Э. продал 4/5 доли земельного участка общей площадью 59.3 кв. м, принадлежащего ему, К.К.Г. купил за 6000000 рублей земельный участок, принадлежащий Б.Э. на праве собственности площадью 49 кв. м расположенный с кадастровым номером N, расположенный в городе Дербент по, предоставленный для размещения дома торжеств.
От той же даты имеется еще один договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Б.Э. продал 2 доли земельного участка общей площадью 49 кв. м, принадлежащего ему, а К.К.Г. купил за 6000000 руб. земельный участок, принадлежащий Б.Э. на праве собственности земельный участок площадью 32 кв. м с кадастровым номером N, расположенный в городе Дербент по, предоставленный под вещевой рынок.
Оба договора удостоверены нотариусом города Дербент и Дербентского района П. В пункте 5.1 каждого из договоров указано, что право собственности К.К.Г. на приобретаемую долю земельного участка возникает у покупателя с момента регистрации договора и регистрации перехода права собственности в Дербентском отделении Главного Управления Федеральной регистрационной службы, однако государственная регистрация договоров купли-продажи от 2 августа 2010 года по настоящее время не произведена.
Материалами дела также установлено, что 5 октября 2010 года Б.Э. заключил два договора купли-продажи с Р., по условиям Б.Э. которых продал, а Р. купил за 100 000 руб. земельный участок площадью 11.55 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу:, предоставленный для размещения дома торжеств, а также земельный участок площадью 6 кв. м с кадастровым номером N, предоставленный под вещевой рынок, за 70000 рублей.
Договора купли-продажи от 5 октября 2010 года также удостоверены нотариусом города Дербент и Дербентского района П. В пункте 5.1 каждого из этих договоров указано, что право собственности Р. на приобретаемую долю земельного участка возникает у покупателя с момента регистрации договора и регистрации перехода права собственности в Дербентском отделении Главного Управления Федеральной регистрационной службы, однако государственная регистрация договоров купли-продажи от 5 октября 2010 года по настоящее время не произведена.
Согласно части 1 статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Основания возникновения прав на землю предусмотрены ст. 25 Земельного кодекса РФ, согласно которой права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Изложенные выше нормы материального права, подлежавшие применению к спорным правоотношениям, судом первой инстанции не применены, что повлекло неправильное разрешение заявленных истцами требований.
Отказывая в удовлетворении иска А.М. и А.Г. об обращении взыскания на спорные земельные участки, суд первой инстанции указал на то, что заключенные Б.Э. с К.К.Г. и Р. договора купли-продажи земельных участков свидетельствуют о том, что Б.Э. распорядился своей собственностью и фактически с момента заключения указанных договоров не являлся собственником спорных земельных участков.
С выводами суда согласиться нельзя, поскольку они не подтверждены отвечающими требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ доказательствами.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (часть 2).
Вывод суда о том, что с момента заключения договоров купли-продажи земельных участков от 2 августа 2010 года и от 25 октября 2010 года Б.Э. не являлся собственником спорных земельных участков, противоречит указанной норме материального права.
Судебная коллегия находит неубедительными доводы ответчика Б.Э. о том, что ему некогда было заниматься государственной регистрацией, а также доводы ответчиков К.К.Г. и Р. о том, что они не смогли осуществить государственную регистрацию договоров купли-продажи ввиду наложения судебным приставом-исполнителем ареста на указанное имущество.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N, датированной 25 ноября 2010 года, земельные участки с кадастровыми номерами N, N и N зарегистрированы на праве собственности за Б.Э., дата регистрации, причем, государственная регистрация его права собственности на один из участков - с кадастровым номером N осуществлена 30 сентября 2010 года.
Следовательно, Б.Э. обращался в регистрации органы и после заключения договоров купли-продажи земельных участков от 2 августа 2010 года с К.К.Г., однако его обращение не было связано с намерением осуществить государственную регистрацию оспариваемых в данном гражданском деле договоров купли-продажи земельных участков.
Из изложенного выше следует, что собственниками спорного имущества являются Б.Э. и его супруга Б.М., которые согласно решению суда обязаны выплатить истцам 23500000 рублей.
Как следует из материалов дела, на основании исполнительного листа N, выданного во исполнение определения Дербентского городского суда от 12 ноября 2010 года об обеспечении иска, постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащего должникам Б.Э. и Б.М. недвижимого имущества был вынесено судебным приставом-исполнителем ФИО16 лишь 2 декабря 2010 года, на что указано самими ответчиками К.К.Г. и Р. в их встречных исковых заявлениях.
Согласно имеющемуся в деле уведомлению о государственной регистрации от 1 марта 2011 года Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан государственная регистрация ареста, наложенного на спорные земельные участки судебным приставом-исполнителем ФИО16, то есть спустя полгода после заключения К.К.Г. договоров купли-продажи земельных участков с Б.Э. и более 4-х месяцев с момента заключения договоров купли-продажи земельных участков Р.
Изложенным опровергаются выводы суда первой инстанции и доводы письменных возражений ответчиков на кассационную жалобу о том, что препятствием для государственной регистрации перехода права собственности К.К.Г. и Р. явились принятые судом обеспечительные меры в отношении имущества Б-вых.
Как видно из дела, на момент заключения ответчиками К.К.Г. и Р. договоров купли-продажи земельных участков спорные земельные участки не находились под арестом либо запретом и каких-либо объективных причин, препятствовавших осуществлению государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права на земельные участки не имелось.
Более того, материалами дела установлено, что ни К.К.Г., ни Р. в регистрационные органы для регистрации договоров купли-продажи земельных участков и перехода права собственности на них не обращались, на что ими указано во встречных исковых заявлениях.
Данное обстоятельство признано установленным в решении суда первой инстанции, отказавшего К.К.Г. и Р. в удовлетворении встречных исковых требований о признании права собственности на земельные участки и обязании Дербентского отдела Росреестра зарегистрировать их права на спорные земельные участки. Ответчиками решение суда первой инстанции в этой части в кассационном порядке не обжаловано.
Доводы встречного искового заявления ответчиков о том, что на приобретенных ими по договорам купли-продажи от 2 августа 2010 года и от 25 октября 2010 года возведены торговые объекты, строительство которых инвестировано ими, не подтверждены доказательствами.
Кроме того, указанные доводы с учетом положений части 2 статьи 551 ГК РФ не имеют правообразующего значения при разрешении возникшего между сторонами спора.
Как видно из дела, по месту расположения спорных земельных участков по адресу:, расположены торговые павильоны, которые принадлежат на праве собственности должнику Б.Э., право собственности которого на торговый павильон "Арзу" и другие торговые объекты было зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке в июне 2007 года, то есть задолго до заключения им оспариваемых истцами договоров купли-продажи земельных участков, о чем свидетельствует имеющаяся в деле выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от 25 ноября 2010 года, выданная регистрационным органом после совершения указанных сделок.
По изложенным основаниям решение суда первой инстанции в части в удовлетворении исковых требований А.М. и А.Г. об обращении взыскания на принадлежащее должнику Б.Э. недвижимое имущество земельные участки, расположенные по адресу: и по, с кадастровыми номерами N подлежит отмене, как постановленное с существенным нарушением норм материального права.
По этим же основаниям подлежит отмене решение суда первой инстанции в части отмены обеспечительных мер, принятых по определению Дербентского городского суда от 12 ноября 2010 года.
Принимая во внимание то обстоятельство, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права могут быть исправлены судом кассационной инстанции, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить по делу в отмененной части новое решение - об удовлетворении исковых требований А.М. и А.Г. в полном объеме.
Поскольку кассационная жалоба представителя истцов поступила в суд 28 ноября 2011 года, при рассмотрении данного дела в кассационном порядке судебная коллегия руководствовалась Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подачи истцами кассационной жалобы по делу.
Руководствуясь ст. ст. 361 - 363 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дербентского городского суда от 21 ноября 2011 года в части отказа в удовлетворении искового заявления А.Ф. в интересах А.М., А.Г. об обращении взыскания на земельные участки, принадлежащие Б.Э. и Б.М., и в части отмены обеспечительных мер, принятых по определению Дербентского городского суда от 12 ноября 2010 года в отношении недвижимого имущества должников Б.Э. и Б.М., отменить.
Иск А.Ф. в интересах А.М., А.Г. к Б.Э., Б.М., К.К.Г. и Р. удовлетворить.
Во исполнение вступившего в законную силу решения Дербентского городского суда от 16 декабря 2010 года о взыскании в пользу А.М., А.Г. с Б.Э. и Б.М. 23500000 (двадцати трех миллионов пятисот тысяч) рублей обратить взыскание на четыре земельных участка, принадлежащих Б.Э. и Б.М. на праве собственности, а именно:
- на земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные по адресу:", со следующими кадастровыми номерами:
- на земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные по адресу:
Решение Дербентского городского суда от 21 ноября 2011 года в остальной части - в части отказа в удовлетворении встречных исковых заявлений К.К.Г. и Г. в интересах Р. оставить без изменения.
Председательствующий
И.М.МАМАЕВ
И.М.МАМАЕВ
Судьи
З.А.БЕЙТУЛЛАЕВА
Х.М.ОМАРОВ
З.А.БЕЙТУЛЛАЕВА
Х.М.ОМАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)